ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO

Transcripción

1 Presidente Comisión de lo Jurídico Cámara de Representantes de Puerto Rico El Capitolio San Juan, Puerto Rico RE: PROYECTO DE LA CÁMARA 2479 Estimado señor Presidente: Comparece la Asociación de Bancos de Puerto Rico (la Asociación ) con el fin de ofrecer sus comentarios y sugerencias en torno al entirillado electrónico del Proyecto de la Cámara 2479 (el Proyecto ) que propone adoptar la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, crear el Registro Inmobiliario Digital del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, derogar la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada conocida como Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad y su Reglamento, y derogar otras disposiciones de ley relacionada a asuntos del Registro de la Propiedad. Las enmiendas incorporadas en el entirillado electrónico del Proyecto subsanan algunas preocupaciones vertidas por la Asociación en la vista pública del 17 de junio de 2015 y en las ponencias sometidas por la Asociación el 17 de junio de 2015 y el 22 de junio de La aprobación del Proyecto, según redactado, puede tener serias consecuencias adversas, no intencionadas, tanto para la económica del país, como para la Industria Financiera de Puerto Rico, que es el motor que mueve nuestra economía. Nos parece que una medida de esta naturaleza debe ser objeto de un análisis y estudio aún más extensos, ya que su complejidad y cambios así lo ameritan. Por esta razón, nos vemos precisados a someter los comentarios expuestos a continuación. Art. 9 - Títulos, actos o contratos otorgados en los Estados Unidos de América o extranjero. Reiteramos nuestra sugerencia de que se elimine el Artículo 9. La versión enmendada del Artículo 9 dispone que: 208 AVE. PONCE DE LEON POPULAR CENTER BUILDING TEL. (787) SUITE 1014 SUITE 1014 FAX (787) SAN JUAN PR HATO REY PUERTO RICO info@abpr.com

2 Página 2 Los títulos, actos y contratos otorgados en los Estados Unidos de América, o en país extranjero, que tengan fuerza de ley en Puerto Rico., podrán ser inscritos siempre que se disponga su ejecución por un Tribunal del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. De lo anterior se desprende claramente que el Artículo 9 no tiene ningún fin o propósito específico. Además, el Artículo 9 resulta innecesario toda vez que los Artículos 12 y 13 establecen los requisitos que han de cumplirse para inscribir documentos otorgados fuera de Puerto Rico. Por lo anterior, la Asociación sugiere que el Artículo 9 sea eliminado. Art Documentos no redactados en español o inglés; traducción previa necesaria; requisitos. Se debe aclarar el texto del Artículo 14 en cuanto al idioma que rige en caso de que el documento presentado en el Registro sea otorgado en español y en otro idioma que no sea el inglés. La gran mayoría de las escrituras de hipoteca residencial están redactadas simultáneamente en inglés y en español, y expresan que la versión en inglés prevalecerá. Esto se debe a que la gran mayoría de las hipotecas residenciales deben cumplir con requisitos establecidos por agencias del gobierno federal. En consideración de lo anterior, sugerimos que se enmiende la última oración del Artículo 14 para que lea como sigue: Si un documento se otorga simultáneamente en español y en otro idioma que no sea el inglés, para todos los fines del Registro prevalecerá la versión en español. Si un documento se otorga simultáneamente en español y en inglés, para todos los fines prevalecerá la versión que las partes contratantes acuerden como la versión prevaleciente. Art Derechos, actos y contratos no sujetos a inscripción. El propuesto Artículo 16(2) dispone que las declaraciones de financiamiento sobre bienes inmueble por su destino no serán objeto de inscripción en el Registro. Tenemos que abordar el tema de las declaraciones de financiamiento para perfeccionar gravámenes sobre bienes inmuebles por su destino. La Ley Núm. 208 de 17 de agosto de 1995, conocida como la Ley de Transacciones Comerciales, fue creada para modernizar el derecho comercial en Puerto Rico y adoptar varios

3 Página 3 artículos del Código Uniforme de Comercio ( UCC ). En el 1996 se adoptó en Puerto Rico el Artículo 9 del UCC (identificado en Puerto Rico como el Capítulo 9 ) para regir las transacciones garantizadas con propiedad mueble, e introducir a nuestra jurisdicción una legislación de financiamiento moderna que estuviera a la par con el mercado mundial y la legislación uniforme de los Estados Unidos. Mediante la Ley Núm. 21 del 17 de enero de 2012, nuestro Capítulo 9 fue remplazado para adoptar el Artículo 9 Revisado del UCC y uniformar nuestro Capítulo 9 al de los demás 50 estados que ya habían adoptado dicho Artículo 9 Revisado ( Capitulo 9 Revisado ). En cuanto a los bienes inmuebles por su destino, la sección 9-501(a)(2) del Capítulo 9 Revisado establece que cuando la declaración de financiamiento cubre bienes inmuebles por su destino esta debe ser radicada en la Sección del Registro de la Propiedad donde ubica el inmueble. La radicación de esta declaración es un requisito para que dicho gravamen quede perfeccionado. Por lo tanto, el efecto del propuesto Artículo 16(2) es sumamente adverso para la práctica comercial en Puerto Rico. Los acreedores se encontrarían ante una incertidumbre jurídica, sin poder perfeccionar gravámenes sobre bienes inmuebles por su destino. No conocemos de ningún mecanicismo en el Departamento de Estado que permita la creación de gravámenes sobre inmuebles o que permita identificar gravámenes que afecten inmuebles. Tampoco toma en consideración los propósitos de la adopción en Puerto Rico del Capítulo 9 Revisado. Por lo anterior, la Asociación sugiere que el Artículo 16(2) sea eliminado. Art. 17 Inscripción en general; requisitos previos. Estamos de acuerdo con la enmienda al Artículo 17 del entirillado electrónico. Sin embargo, este cambio debe ser reflejado en la Exposición de Motivos. En particular, el párrafo que comienza Respondiendo a la necesidad de que el Registro de la Propiedad de Puerto Rico (Párrafo 18 de la Exposición de Motivos), sugerimos que se enmendado para que lea: Respondiendo a la necesidad de que el Registro de la Propiedad de Puerto Rico, como en otras partes del mundo, sea una institución que apoye las iniciativas del Estado en la lucha y prevención del blanqueo de dinero y la evasión contributiva, se incorpora, como requisito indispensable para poder presentar documentos donde se transmiten o enajenan títulos, que se acompañen con evidencia de cumplimiento con el pago de las

4 Página 4 contribuciones requeridas, sean sobre la propiedad o sobre los ingresos. De igual modo, Se atiende un requerimiento del Departamento de Hacienda al extender el término de prescripción de un embargo por contribuciones a 10 años y al crearse la hipoteca legal tácita para planes de pago de dudas deudas por concepto de contribuciones sobre bienes inmuebles a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de más de $10, Art Hipoteca legal tácita planes de pago de deudas a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico en exceso de diez mil dólares ($10,000.00). En virtud del Artículo 57 se crea una hipoteca legal tácita para planes de pago de deudas por concepto de contribuciones sobre inmuebles a favor del Estado Libre Asociado en exceso de $10, Sin embargo, el título del artículo no especifica que las deudas son por concepto de contribuciones sobre propiedad inmueble. Por otro lado, el cuerpo del Artículo no especifica que el plan de pago de deudas debe ser en exceso de $10, En consideración de lo anterior, sugerimos que se enmiende el título y el texto del Artículo 57 para que lea como sigue: Artículo 57 - Hipoteca legal tácita planes de pago de deudas por concepto de contribuciones sobre propiedad inmueble a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico en exceso de diez mil dólares ($10,000.00). Se constituye hipoteca legal tacita a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico sobre los bienes inmuebles del contribuyente en los casos en que se haya concedido un plan de pago de deuda por concepto de contribuciones sobre dichos inmuebles en exceso de diez mil dólares ($10,000.00). El término de esta hipoteca será por el periodo de duración del plan de pago establecido y tendrá el mismo efecto que el establecido en el segundo párrafo del artículo anterior. Art. 62 Extensión de la hipoteca. El Artículo 62, que proviene del Artículo 160 de la Ley Hipotecaria de 1989, se refiere a la extensión de la hipoteca. Sin embargo, el Artículo 161 del Ley Hipotecaria de 1989 no se incorporó ni tampoco su jurisprudencia interpretativa.

5 Página 5 El actual Artículo 161 el cual establece: Conforme a lo dispuesto en la sección anterior, se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que corresponda al propietario: 1ro. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de edificios, o cualquiera otras semejantes, y la agregación de terrenos por accesión natural. 2do. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados, bien por el aseguramiento de éstos siempre que haya tenido lugar el siniestro después de constituida la hipoteca, o bien por la expropiación forzosa. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerla hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, a falta de tal convenio, en la que disponga el tribunal. Desconocemos el motivo por el cual el actual Artículo 161 fue excluido del Proyecto. Sugerimos que el mismo sea incorporado al Proyecto. Art Venta de finca hipotecada; efectos. Reiteramos nuestra sugerencia de que se aclare mediante esta medida el tipo de consentimiento que el acreedor hipotecario debe prestar para liberar al deudor obligacional en caso de venta de la finca hipotecada. El Artículo 64, según redactado, permite que el consentimiento del acreedor sea expreso o tácito. Sin embargo, nos parece que para liberar al deudor obligacional el consentimiento del acreedor debe ser expreso, no siendo suficiente el consentimiento tácito. Desde un punto de vista práctico, la enmienda sugerida ofrece un marco de referencia dentro del cual las partes interesadas pueden actuar y razonablemente determinar las consecuencias de sus acciones. Sugerimos que se enmiende el propuesto Artículo 64 para que lea como sigue: En caso de venta de la finca hipotecada, el deudor obligacional no será relevado de su responsabilidad hasta tanto el acreedor preste su consentimiento expreso. Una cláusula de retención del precio por el comprador para pagar el importe de una hipoteca no libera al vendedor y deudor hipotecario original de su responsabilidad, en ausencia de consentimiento expreso o tácito del acreedor.

6 Página 6 Art Crédito que devengue interés; intereses asegurados. Sugerimos que el texto del tercer párrafo del Artículo 65 se modifique con el propósito de aclarar que los intereses se considerarán asegurados con la hipoteca cuando la estipulación y cuantía de dichos intereses surja de la escritura de hipoteca. El tercer párrafo del Artículo 65, según redactado, establece que los intereses se consideran asegurados con la hipoteca únicamente cuando la estipulación y cuantía debe surgir de la inscripción misma. Nos parece que el documento al que debe hacerse referencia es al título constitutivo del derecho, entiéndase la escritura de hipoteca. Sugerimos que se enmiende el propuesto tercer párrafo del Artículo 65 para que lea como sigue: El interés se considerará asegurado con la hipoteca únicamente cuando la estipulación y cuantía de dicho interés resulten de la inscripción misma de la escritura de constitución de hipoteca. Art Posposición de rango; requisitos. El Artículo 86, que proviene del Artículo 189 de la Ley Hipotecaria de 1989, dispone que: Una hipoteca inscrita podrá posponerse a otra, siempre que el acreedor cuyo crédito se pospone consienta expresamente en escritura pública. El texto del artículo se limita a la permuta entre hipotecas. Sin embargo, no atiende la permuta entre otros derechos inscribibles. Sobre el particular, el Prof. Rivera indica que Si bien la norma habla exclusivamente de hipotecas, la doctrina considera que la permuta también puede referirse a otros derechos por no impedirlo la ley y ser perfectamente armónico con la idea de la autonomía de la voluntad. En consideración de lo anterior, sugerimos que modifique el Artículo 86 para aclarar que la posposición o subordinación no se limita a hipotecas, sino que aplica a otros derechos inscribibles. Art Consentimiento de terceros. El propuesto Artículo 87 requiere para todo caso de modificación, novación total o parcial, o posposición, los acreedores posteriores o intermedios consientan mediante escritura pública. Aunque este artículo no tiene contraparte en la ley hipotecaria actual, nos parece que el interés que interesa proteger es el derecho de los acreedores con rango posterior a la hipoteca modificada. Sin embargo, la realidad es que no toda modificación de hipoteca afecta a los acreedores

7 Página 7 posteriores. En muchas ocasiones la modificación de hipoteca es beneficiosa para estos. En particular, la reducción del término de la hipoteca o la modificación de los intereses hipotecarios resulta en beneficio de acreedores posteriores. En la práctica, requerir obtener el consentimiento de acreedores posteriores mediante escritura pública creará un impedimento práctico en las modificaciones de hipoteca. Sugerimos que se enmiende el propuesto tercer párrafo del Artículo 87 para que lea como sigue: [En todo caso de modificación, novación total o parcial, o posposición,] Se requerirá el consentimiento mediante escritura pública de los acreedores posteriores o intermedios que surjan del Registro, únicamente en casos de posposición de rango o en casos donde se aumente el principal de la hipoteca. Deberán consentir también los titulares de gravámenes sobre la hipoteca, modificada o permutada que resulten del registro. En los casos de modificación de hipoteca, el consentimiento comprende a su vez la posposición de rango a favor de la modificación. Art Titular inscrito; demanda. El segundo párrafo del Artículo 95 establece que: En los casos de ejecución de hipotecas que garantizan instrumentos negociables, deberá darse cumplimiento a las disposiciones de la legislación mercantil vigente relativas al cobro de tales instrumentos. La redacción de este segundo párrafo es sumamente amplia. Debe ser cualificada y limitada a disposiciones específicas que apliquen al cobro de los instrumentos. Sugerimos que se haga referencia de forma expresa a cada una de las disposiciones que puedan aplicar. Art Subasta; procedimientos posteriores; confirmación de la adjudicación; no confirmación y efecto. Reiteramos nuestra oposición a que se adopte el requisito de obtener orden de confirmación del tribunal según dispuesto en el Artículo 106. Actualmente la ley requiere que se acompañe con la escritura de venta judicial los documentos complementarios contenidos en el expediente del tribunal. Según se desprende de la Exposición de Motivos, esta exigencia ha ocasionado un retraso en los trámites

8 Página 8 de ejecución y la inscripción de la venta judicial en el Registro. El procedimiento que se propone requiere que luego de la adjudicación de la subasta, el tribunal, a solicitud de parte, expida una orden confirmando que la venta de los bienes hipotecados se realizó en cumplimiento con las disposiciones de ley. Coincidimos con lo expresado en la Exposición de Motivos a los efectos de que el procedimiento actual ocasiona un retraso en la venta de inmuebles. Sin embargo, como mencionamos en la vista ante la Honorable Comisión, a nuestro entender el proceso del Artículo 106 no es adecuado ni facilitará la venta de la propiedad hipotecada luego de la subasta. Por otro lado, según se desprende de la Exposición de Motivos el requisito de obtener una orden de confirmación judicial se adopta de la norma vigente en el Tribunal de Estados Unidos para el Distrito de Puerto Rico. 1 Desconocemos si se está considerando qué efecto tendrá el nuevo requisito desde un punto de vista práctico ni como aumentará la carga de trabajo para los tribunales locales. Por lo tanto, no estamos de acuerdo con que se adopte un mecanismo procesal del tribunal federal, sin antes considerar sus posibles consecuencias, implicaciones y complicaciones en los trámites a nivel local. Además, existen marcadas diferencias entre los procedimientos a nivel federal y a nivel local. A nivel federal el procedimiento de subasta y venta judicial se lleva a cabo por un special master 2. A nivel local el procedimiento de subasta se lleva a cabo por los alguaciles del tribunal. Los alguaciles tienen la obligación de realizar sus funciones conforme a las Reglas de Procedimiento Civil, las Reglas para la Administración del Tribunal de Primera Instancia de Puerto Rico y el Manual de Normas y Procedimientos de los (las) Alguaciles del Tribunal General de Justicia, entre otras reglamentaciones. Por lo tanto, los alguaciles tienen la obligación de realizar sus funciones y descargar sus responsabilidades en conformidad con las normas vigentes y en calidad de funcionarios del tribunal. Afirmamos que imponer un trámite judicial adicional, sobre un proceso que de por sí es extenso y lento, contraviene la intención de agilizar las transacciones 1 Véase párrafo número 11 de la exposición de Motivos, donde se expresa que: Cónsono con la necesidad de simplificar procesos, se adopta la norma vigente en el Tribunal de Estados Unidos para el Distrito de Puerto Rico. Bastará que el Tribunal, a moción de parte, expida Orden de Confirmación de Venta en la que acredita que se cumplieron los procedimientos requeridos por ley, para que la escritura de venta judicial pueda inscribirse. 2 Los special masters son nombrados o pueden ser nombrados por el tribunal en virtud de la Regla 53 de las Reglas de Procedimiento Civil Federal para asistirles en algunos procedimientos y trámites específicos, incluyendo, sin limitación, procedimientos que tienen lugar con posterioridad al juicio. Ver Regla 53(a)(1)(C) de las Reglas de Procedimiento Civil Federal.

9 Página 9 registrales. Por lo tanto la obligación de obtener una orden de confirmación para validar y permitir la inscripción de la venta judicial dispuesta en el Artículo 106 del Proyecto no debe adoptarse. A esos efectos, nos parece que se puede eximir a los notarios de acompañar junto con la escritura de venta judicial los documentos complementarios que obren en el expediente del tribunal, siempre y cuando el notario relacione en la escritura y certifique bajo su fe notarial que tuvo ante si los documentos y que estos cumplen con los requisitos de ley. Esta sugerencia es similar a lo dispuesto en el Artículo 11, que exime a los notarios de presentar como documentos complementarios los documentos que acrediten las facultades representativas o autoridad del compareciente, siempre y cuando el notario relacione en la escritura estos documentos y certifique que los tuvo ante sí. Por las razones antes expuestas, no avalamos el trámite de confirmación judicial que se propone en el Artículo 106. La Asociación respetuosamente solicita que se elimine el requisito de obtener orden de confirmación judicial y se adopte el procedimiento que sugerimos en el párrafo anterior. Además, se debe eliminar toda referencia a la orden de confirmación en la Exposición de Motivos (párrafo número 11) y en las demás disposiciones del Proyecto que hacen referencia a la orden de confirmación. Art Escritura de traspaso; otorgamiento por el alguacil; cancelación de pagaré; posesión al nuevo dueño. Se debe eliminar la oración que requiere que el notario, en la escritura de venta judicial, de fe de que ha inutilizado el pagaré garantizado por la hipoteca ejecutada. Actualmente la ley no requiere que el pagaré sea cancelado en la misma escritura de venta judicial. Por otro lado, en cuanto al lanzamiento, se debe conformar con la ley vigente que el término para que el alguacil ponga en posesión al nuevo dueño es 20 días a partir de la venta, y no 60 días como propone el Artículo 112. Sugerimos que se enmiende el Artículo 112 para que lea: Vendida o adjudicada la finca o derecho hipotecado y consignado el precio correspondiente, [una vez confirmada la venta o adjudicación,] el alguacil que celebró la subasta procederá a otorgar la correspondiente escritura pública de traspaso en representación del dueño o titular de los bienes hipotecados, ante el notario que elija el adjudicatario o comprador, quien deberá abonar el importe de tal escritura. [En dicha escritura el notario dará fe de haber inutilizado y cancelado el pagaré garantizado con la hipoteca objeto de ejecución.] El alguacil pondrá en posesión judicial al

10 Página 10 nuevo dueño si así se lo solicita dentro del término de sesenta (60) veinte (20) días a partir de [la confirmación de] la venta o adjudicación. Si transcurren los referidos sesenta (60) veinte (20) días, el tribunal podrá ordenar, sin necesidad de ulterior procedimiento, que se lleve a efecto el desalojo o lanzamiento del ocupante u ocupantes de la finca o de todos los que por orden o tolerancia del deudor la ocupen. Art. 126 Dación en pago de hipoteca; cancelación. Por las razones expuestas en nuestros comentarios al Artículo 112, se debe eliminar la segunda oración del Artículo 126 en cuanto a la dación de fe del notario en la escritura de dación en pago de que ha inutilizado el pagaré garantizado por la hipoteca. Sugerimos que se enmiende el Artículo 126 para que lea: La dación en pago de hipoteca conlleva la cancelación de la hipoteca objeto de dación. El notario deberá certificar haber cancelado e inutilizado el pagaré garantizado por la hipoteca. En este caso se pagarán aranceles por el valor de la dación o la hipoteca, lo que sea mayor. Art Paralización de las operaciones registrales. El Artículo 256 dispone que: En la eventualidad de falta de electricidad o fallos en el sistema de informática registral, se suspenderán inmediatamente las operaciones registrales. Los servicios se restablecerán una vez se estabilice el sistema eléctrico o el sistema de informática registral. Esta disposición tiene un efecto directo en las prácticas registrales que equivalen al cierre del Registro. Es contrario a los propósitos de publicidad de nuestro ordenamiento jurídico del registro. Art Derogaciones. Aunque no estamos de acuerdo con que se deroguen las disposiciones de la Ley de Transacciones Comerciales relacionadas a la radicación en el Registro de las declaraciones de financiamiento sobre bienes inmueble por su destino, recomendamos que se examinen las referencias en el Artículo 323 a las distintas secciones que proponen derogar. No todas las secciones a la que hace referencia el artículo tienen que ver con declaraciones de financiamiento en el Registro.

11 Página 11 Dicho lo anterior, reiteramos que no estamos de acuerdo en que se prohíba la radicación en el Registro de declaraciones de financiamiento sobre bienes inmueble por su destino por las razones expuestas anteriormente. Art Vigencia. El Artículo 324 del Proyecto dispone que entrará en vigor treinta (30) días después de su aprobación. Debido al impacto que tendrá la adopción de una medida tan compleja y técnica como lo es el Proyecto, sugerimos que su vigencia sea efectiva al menos un año luego de su aprobación, y en todo caso, luego de que se apruebe el Reglamento. Conclusión La Asociación reitera su disposición parar asistir a la Comisión durante este proceso. Entendemos que la medida es un paso hacia un nuevo sistema registral. Sin embargo, no debe ser adoptada según radicada. Los planteamientos y comentarios que hemos realizado deben ser atendidos. De otra parte, recomendamos que se considere el proceso de subasta ante notario que sugerimos en nuestra ponencia original. Entendemos que la adopción del proceso de subasta ante notario sería otro adelanto más para nuestro sistema registral, liberará los calendarios de los tribunales y reducirá significativamente la carga económica de la rama judicial. Agradecemos la oportunidad de participar en este proceso y nos reiteramos a su disposición. Cordialmente, Lcda. Zoimé Alvarez Rubio Vicepresidenta Ejecutiva