AVALUO REALIZADO A CASA DE HABITACION. UBICACIÓN DEL BIEN: SERVICENTRO INES GALEANO 4 CUADRAS AL SUR, 100 MTS AL OESTE, SEBACO, MATAGALPA.

Transcripción

1 AVALUO REALIZADO A CASA DE HABITACION. UBICACIÓN DEL BIEN: SERVICENTRO INES GALEANO 4 CUADRAS AL SUR, 100 MTS AL OESTE, SEBACO, CLIENTE: SRA. ADRIANA PICADO CASTELLON INSTITUCION SOLICITANTE: BANCO LAFISE BANCENTRO 25 DE SEPTIEMBRE DEL 2014

2 Managua, Nicaragua 25 de Septiembre del 2014 Ingeniero Juan Moreno Sub Gerente Banco Lafise Sucursal Matagalpa Su despacho Estimado Ing. Moreno: A través de la presente le remitimos avalúo realizado a Casa de habitación, la cual se encuentra ubicada de Servicentro Ines Galeano 4 cuadras al Sur, 100 mts al Oeste, Sebaco, Matagalpa. Dicha inspección fue realizada con fecha 24 de Septiembre del Los resultados del avalúo son los siguientes: Valor de Valor Valor de Valor de Reposición Actual Mercado Realizacion $61, $59, $60, $54, Nos encontramos a su disposición para cualquier aclaración que sea necesaria y esperando que nuestro trabajo llene las expectativas requeridas, nos suscribimos. Atentamente, Lic. Ramiro Montes Espinoza Ing. Héctor Valle Gazo. Gerente General Perito Valuador VALNISA VALNISA NIPEV 085/086 NIPEV 114 Cc/archivo. 1

3 1. INTRODUCCION El presente avalúo fue realizado a Casa de habitación, según solicitud de la Sra. Adriana Picado Castellón. Dicho trabajo fue realizado por el Licenciado RAMIRO MONTES ESPINOZA (NIPEV 086) y el Ingeniero HECTOR VALLE (NIPEV 114) y el Arquitecto ROMULO BRENES en representación de la empresa VALNISA. 2. METODOLOGÍA Y PROCEDIMIENTO. Para llevar a cabo el avalúo se realizará una visita al bien; de esta visita se obtendrán los siguientes resultados: Se cuantificarán las características cuantitativas y cualitativas del bien mediante un detalle preciso de los materiales que conforman la construcción. Se calculará el área total que ocupa el bien, mediante una planta arquitectónica proporcionada por el cliente o bien por mediciones realizadas con cinta. Se asignará un costo por metro cuadrado en base a los materiales utilizados en la construcción y construcciones anexas, en caso de que existieran, teniendo como parámetros presupuestos actuales. Se calculará la depreciación del bien en caso de ser necesario. Se determinará el Valor Actual del bien. Se asignará un valor por vara cuadrada al terreno que conforma la propiedad, siendo este valor el más acertado, en comparación con el mercado de bienes raíces. Se calculará un valor de realización. Basado en la información anterior se emitirá un informe final. 3. MEMORIA DE CÁLCULO Y CONCEPTOS. Las áreas de cada una de las secciones del bien se obtienen de planos proporcionados por el cliente, o de mediciones realizadas con laser al momento de la visita, cuando las áreas se obtienen de mediciones estas son calculadas a través de un dibujo de Autocad, el cual permite un cálculo más certero del bien en valuación. El área de terreno normalmente es tomada del documento legal presentado por el cliente, este puede ser copia de escritura, plano topográfico catastrado, promesa de venta, contratos extendidos por urbanizadoras. Estas áreas son verificadas con las mediciones realizadas con laser al terreno al momento de la inspección, y de existir diferencias considerables, el avalúo podría ser realizado en base a mediciones hechas con laser. 2

4 Los costos promedio asignados a cada sección se obtienen asignando un valor por metro cuadrado en dependencia del tipo de material constructivo utilizado, teniendo como principal referencia costos de presupuestos actuales, así como porcentajes de utilidad (rango permisible), impuestos, gastos administrativos, gastos imprevistos. En el caso de las casa en construcción, se aplica al valor por metro cuadrado el avance físico de la obra al momento de la visita. Valor de Reposición. Es la inversión (costo) en la que se tendría que incurrir al día de hoy para reponer en su totalidad el bien sujeto a estudio (edificaciones y terreno), en términos de seguro la reposición aplicaría únicamente en construir el bien inspeccionado, con características constructivas iguales o similares sin incluir el costo del terreno. Los factores que influyen para determinar la reposición a mercado son el tipo de construcción determinando el valor por metro cuadrado mediante presupuesto actual de construcción, movimientos de tierra, costos indirectos, impuestos, dimensiones de la construcción y las características cuantitativas de los materiales que conforman cada sección, mas el costo del terreno en que se ubica dicha construcción. La fórmula del valor de reposición: VALOR DE REPOSICION = (AREA MT 2 X COSTO UNITARIO / MT 2 ) + VALOR DEL TERRENO. Depreciación. Es la pérdida de valor del edificio debido a su vida útil, tiempo de explotación, estado de conservación y otros factores ambientales que rodean al bien. Esta es expresada en porcentaje para captar una mejor idea del estado de conservación del bien. Valor Actual. Es el resultado de restarle al valor de nuevo o reposición bruta la depreciación del bien. Es el valor real de la propiedad al momento de la inspección. Este valor tiene un período de vigencia de seis meses aproximadamente sujeto al criterio del perito (de no existir daños o mejoras considerables en este lapso de tiempo). La fórmula del valor actual es: VALOR ACTUAL = (VALOR DE REPOSICION X % DEPRECIACION APLICADA) + VALOR DE MERCADO ACTUAL DEL TERRENO, (Para fines de seguros no se aplicará la suma del valor de mercado actual del terreno). Nota: Para que el valor actual sea diferente al valor de reposición / mercado el % de depreciación deberá ser > 0. 3

5 Tiempo de explotación. Es el período que transcurre desde la entrega del bien recién construido hasta la fecha en que se realiza la valuación. Este tiempo podría darse en años, meses, días. Vida útil. Es el tiempo en que la construcción está diseñada para ser explotada sin riesgo. Los factores que intervienen directamente en la vida útil son los tipos de materiales utilizados en la obra y su calidad, la buena aplicación de mano de obra y los impactos ambientales del entorno. Valor de Realización. Representa el rango inferior de valores en el que el bien podría ser ofertado, es el valor de venta rápida de la propiedad. Valor de terreno. Es el costo de adquirir el terreno al momento de la inspección este valor se obtiene de homologaciones de transacciones de compra venta en la zona, así como referencias de mercado. Otros puntos a considerar en la asignación del costo de un terreno son: o Posición geográfica. (puntos) o Grado de aceptación de mercado en la zona. ( Secuencia de transacciones) o Disponibilidad de los servicios públicos. o Grado de vandalismo. o Características topográficas. o Desarrollo en la zona. o Tipo de acceso. Enfoque de mercado. Es el método utilizado para la obtención de los valores sugeridos en esta valuación. Este método consiste en la comparación de por lo menos tres bienes con características similares o iguales al bien sujeto a valuación. Entre los puntos principales a comparar podríamos mencionar: o Tipo de material construido. o Diseño. o Dimensión del lote de terreno. o Ubicación geográfica. o Diferencias y similitudes del desarrollo Urbanizacional en que se encuentren. 4

6 4. INFORMACION GENERAL: 4.1 Ubicación de la propiedad Cliente solicitante : Sra. Adriana Picado Castellón. Dirección : Servicentro Ines Galeano 4 cuadras al Sur, 100 metros al Oeste, Sébaco, Matagalpa. 4.2 Peritos valuadores Nombre : Lic. Ramiro Montes NIPEV : 086 Nombre : Ing. Héctor Valle NIPEV : Fecha de inspección 24 de Septiembre del Inmueble valuado Casa de habitación. 4.5 Régimen de propiedad Privado X Publico Otros 5

7 4.6 Datos Registrales Tipo de documento : Escritura #171, Contrato de arriendo por el termino de Diez años. Fecha : 10 de Diciembre del Notario Arrendatario : Juan Gerardo Carrero Reyes. : Adriana Elizabeth Picado Castellon. Área de terreno : Mts 2 = Vrs 2 No. Catastral N. Registral : 916. Tomo : Folio : Asiento : 18,536. : No se especifica. 4.7 El objeto del avalúo es determinar el valor de realización que será establecido como Garantía hipotecaria. 4.8 Este avalúo puede ser utilizado con el propósito de: x Otorgamiento de crédito hipotecario. Actualización. Reestructuración de crédito. Bien Adjudicado. Referencia de Compra-Venta. Base para estados financieros. 6

8 5. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO 5.1 Tipo de zona Habitacional. 5.2 Tipo de construcciones predominantes Casas de habitación y módulos comerciales. 5.3 Calidad y uso de las construcciones predominantes La calidad de los materiales constructivos utilizados en estas construcción cumplen con las normas establecidas y predominan los lotes vacios 5.4 Índice de saturación 45% Lotes de terreno, 55% casas de habitación. 5.5 Población La densidad poblacional en la zona es media con una tasa de crecimiento estable. 5.6 Contaminación ambiental No se observaron factores de impacto ambiental cercanos al bien. 5.7 Uso del suelo Residencial. 5.8 Uso del inmueble Casa de habitación. 5.9 Vías de acceso Su principal vía de acceso es a través de calle adoquinada Intensidad vehicular Fluida Servicios públicos y otros Agua potable, energía eléctrica (acometida 110V-120V), internet, teléfono, disponible dentro de la propiedad. Alumbrado público disponible en el lindero Sur Puntos de importancia y especificar distancias Gasolinera y Carretera Panamericana Norte a 550 metros aproximadamente. 7

9 6. DESCRIPCION DEL TERRENO 6.1 Coordenadas geodésicas Latitud: º Longitud: º 6.2 Descripción de ubicación del inmueble El bien se localiza de Servicentro Inés Galeano 4 cuadras al Sur, 100 mts al Oeste, Sebaco, Matagalpa. 6.3 Comparación de linderos y áreas Linderos Físicos Norte : Calle de acceso. Sur : Lote de terreno. Este : Lote de terreno. Oeste : Casa de habitación. Linderos según Escritura Norte : Calle pública. Sur : Enamara Gómez Gutiérrez. Este : Ramona Cinco Orozco. Oeste : Carlos Velásquez Tercero. COMPARATIVO DE AREAS AREAS SEGÚN ESCRITURA (mts) LEVANTAMIENTO FISICO (mts) VARIACION (mts) TOTAL DE AREAS Observaciones sobre la medición Existe una diferencia de 2.62 mts2 de más con respecto a escritura la cual es aceptable para un levantamiento realizado con laser. 6.5 Topografía del terreno El terreno presenta topografía plana producto de su estado natural. 6.6 Características panorámicas No se cuenta con vista en ninguno de sus linderos. 6.7 Servidumbre No se cuenta con problemas de servidumbres debido a que su calle de acceso pertenece a la municipalidad. 8

10 6.8 Consideraciones adicionales La forma geométrica del terreno es regular, su perímetro se asemeja a la forma de un rectángulo. Sus linderos se encuentran bien definidos por la misma construcción y muros perimetrales. 6.9 Uso actual Casa de habitación. 7. DESCRIPCION DE EDIFICACIONES 7.1 Características cuantitativas SECCIÓN # 1 : CASA (A. C. = Mts 2 ) Paredes : Mampostería confinada de ladrillo cuarterón. Estructura : Concreto reforzado. Piso : Ladrillo cerámico. Techo : Lámina de zinc corrugado 90%, Lamina traslucida 10%.. Estructura : Metálica 90% y madera 10%. Cielo Raso : No hay. Sistema Eléctrico : Entubado y empotrado. Puertas : Madera, Fibran. Ventanas : Aluminio y vidrio. SECCIÓN # 2 : BAJARETE (A. C. = 2.63 Mts 2 ) Paredes : No hay. Estructura : Tubos metálicos. Piso : Embaldosado. Techo : Lamina de zinc corrugado. Estructura : Madera. Cielo Raso : No hay. Sistema Eléctrico : Cableado. Puertas : No hay. Ventanas : No hay. 9

11 7.2 Características cualitativas Persona entrevistada: Sra. Adriana Picado Castellon (Propietaria) La distribución de ambientes es la siguiente: Sala. Comedor. Cocina. Servicio sanitario de visitas. Dormitorio principal. Dormitorio secundario. Servicio sanitario compartido. Bajarete de lava Detalles en servicios sanitarios Compartido: Inodoro de dos piezas, lavamanos empotrado a mueble de madera, regadera con azulejos a ¾ de pared y a ½ pared en resto del servicio sanitario. Vistas: Inodoro de dos piezas y regadera con azulejos a ¾ de pared Detalles en dormitorios No se observaron closet empotrados a pared en ninguno de los dormitorios Detalles en cocina Pantry de concreto enchapado en azulejos con gaveteros de madera en parte inferior. Mueble modular aéreo de madera y vidrio. Azulejos en parte superior de pantry. Pana de acero inoxidable. Extractor de humo Otros acabados Repello fino en paredes. Marco de madera en puertas. Moldura de concreto en ventanas y puertas de fachada. 10

12 7.2.7 Sistema de iluminación Bujías ahorrativas Equipos instalados Tanque para almacenamiento de agua con capacidad de 1,100 litros con sistema hidroneumático Sistema de tratamiento de aguas residuales Son tratadas a través de sumidero Obras exteriores Enchape de piedra cantera. Embaldosado. Muro perimetral de piedra cantera. Muro perimetral de ladrillo cuarterón. Muro perimetral frontal (columna de concreto con verjas) Edad y estado de conservación La edad del bien es de aproximadamente 2 años encontrándose en buen estado de conservación. Por inspección ocular realizada se puedo constatar que el bien no presenta deterioro como fisuras o fatigas en su estructura Ultimas remodelaciones No se le han realizado mejoras en los últimos 6 meses. 8. COMENTARIOS GENERALES: 8.1 Es importante mencionar que la presente valoración se realizo en base a la inspección física y a la información que pudo ser recopilada al momento de la misma. Cualquier defecto constructivo que no pueda ser observado a simple vista, así como vicios ocultos no serán parte de los alcance del presente estudio, debido a que para determinar estos factores se tendrían que realizar estudios más profundos y especializado. 11

13 8.2 La inspección fue realizada el día 24 de Septiembre del 2014, si existen cambios de cualquier naturaleza ya sea constructiva o destructiva, realizados posterior a la fecha de esta inspección, no será reflejadas en los valores aquí establecidos, esto teniendo en cuenta el principio de que los valores establecidos en un avalúo deben ser considerado de acuerdo a las inspecciones realizados en fecha exacta, no siendo responsabilidad de la compañía cualquier cambio posterior a la fecha de inspección. 9. Cuadro de Homologación DESCRIPCION VARIABLES SUJETO CUADRO COMPARATIVO DE MERCADO COMPARABLES C-1 C-2 C-3 Clase de zona RESIDENCIAL RESIDENCIAL RESIDENCIAL RESIDENCIAL Ubicacion Sebaco Sebaco Sebaco Sebaco Area de terreno Vr² Vr² Vr² Vr² Factor de seguridad % % % Tipologia 00 % 00 % 00 % 00 % VALOR COTIZADO (USD): $9, $7, $6, VALOR AJUSTADO (USD): $8, $6, $5, P. UNITARIO TOTAL/ m²: $32.40 $30.68 $29.25 Tipologia FACTORES DE AJUSTE VALOR /Vr ² HOMOLOGADO= VALOR PROMEDIO / Vr² HOMOLOGADO= VALOR PROMEDIO / Vr² AJUSTADO= VALOR TOTAL HOMOLOGADO= VALOR AJUSTADO FACTORES CUADRO COMPARATIVO DE MERCADO COEFICIENTES PARCIALES DE HOMOLOGACION 1 2 Ubicacion Factor Area de Terreno Factor de seguridad 0.99 /vr² /m² /m² /vr² /vr² $6, $6, FUENTES DE INFORMACION 1-TRANSACCIONES REALES 2-TRANSACCIONES REALES 3-TRANSACCIONES REALES 12

14 10. CONSOLIDADO DE VALORES CLIENTE: ADRIANA PICADO CASTELLON. FECHA: 24 DE SEPTIEMBRE DEL 2014 UBICACION: SEBACO, DESCRIPCION U/M AREA COSTO M² V/REPOS. U$ DEP. % V/ACTUAL U$ V/REALIZ. U$ INFRAESTRUCTURA CASA M , , BAJARETE M SUB TOTAL U$ OBRAS EXTERIORES 46, , EMBALDOSADO M ENCHAPE DE P. CANTERA M MURO P. DE PIEDRA CANTERA M , , MURO P. DE LADRILLO CUARTERON M , , MURO PERIMETRAL FRONTAL M , , TANQUE DE AGUA CON SISTEMA HIDRONEUMATICO SUB TOTAL U$ GBL TERRENO 2, , , , TERRENO VR , , SUB TOTAL U$ TOTAL U$ 6, , , , , NOTAS: SE ESTIMA UN VALOR DE MERCADO DE ESTA PROPIEDAD ES DE $60, EN ESTA VALORACION SE TOMA AREA DE TERRENO SEGÚN ESCRITURA. 2. FACTOR DE CONVERSION: 1MT2 = 1,418415VR2. 13

15 11. AVANCE DE OBRA POR ETAPAS (MEMORIA DE CALCULO): AVANCE FISICO % TOTAL INVERSION FINANCIERA REALIZADO POR ETAPA TOTAL U$ - MOVIMIENTO DE TIERRA PRELIMINARES FUNDACIONES , ESTRUCTURA DE CONCRETO , PAREDES , ACABADOS EN PAREDES , ESTRUCTURA DE TECHO , CUBIERTA DE TECHO , PISOS Y RODAPIES , CIELO RASO , CARPINTERIA FINA , PUERTAS , VENTANAS , OBRAS SANITARIAS , ACCESORIOS SANITARIOS ELECTRICIDAD , PINTURA Y LIMPIEZA FINAL , SUB TOTAL , BAJARETE EMBALDOSADO ENCHAPE DE P. CANTERA MURO P. DE PIEDRA CANTERA , MURO P. DE LAD. CUARTERON , MURO PERIMETRAL FRONTAL , SUB TOTAL , TOTAL ,

16 DOCUMENTOS ANEXOS: - FOTOS. - DIBUJO ARQUITECTONICO DE PLANTA. - PLANO DE MACROLOCALIZACION. - VISTA AEREA. - FOTOCOPIA DE ESCRITURA. 15