EL NEGOCIO DE APODERAMIENTO Y LA TRANSFERENCIA DE TERRENOS DE COMUNIDADES CAMPESINAS (2).docx

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1 Pontificia Universidad Catolica del Peru From the SelectedWorks of Gilberto Mendoza del Maestro Spring April 12, 2017 EL NEGOCIO DE APODERAMIENTO Y LA TRANSFERENCIA DE TERRENOS DE COMUNIDADES CAMPESINAS (2).docx Gilberto Mendoza del Maestro, Pontificia Universidad Catolica del Peru Available at:

2 EL NEGOCIO DE APODERAMIENTO Y LA TRANSFERENCIA DE TERRENOS DE COMUNIDADES CAMPESINAS 1 Los actos de disposición de terrenos de comunidades campesinas tienen una regulación especial, tanto en el ámbito de apoderamiento como en la propia transferencia. La intención del presente post es mostrar a partir de los pronunciamientos del Tribunal Registral una aproximación al tema. APODERAMIENTO En el ámbito de Comunidades Campesinas la Ley Ley de Comunidades Campesinas, en su artículo 7 estableció que cuando se trata de disposición de tierras comunales las asambleas deben ser convocadas única y exclusivamente para dicho fin 2. Debe tenerse en cuenta que en la realidad, tal como lo señaló la vocal Elena Vásquez, los actos de disposición de terrenos comunales generalmente se refieren a extensos terrenos e indeterminados en cuanto a sus contornos. Se emitió entonces el precedente PRECEDENTE LXXV.1.- OTORGAMIENTO DE PODERES POR COMUNIDAD CAMPESINA "Salvo disposición distinta del estatuto, la asamblea general de una comunidad campesina, cumpliendo el quórum y la mayoría para la disposición de tierras exigido por las normas legales aplicables, puede otorgar poder para la transferencia de tierras, ya sea a favor de integrantes de la directiva comunal o a favor de personas que no integran la directiva comunal. Salvo disposición distinta del estatuto, en el poder para disposición de las tierras no se requiere describir cada uno de los predios que serán objeto de enajenación." En razón de ello existió discrepancia en sede registral respecto a las comunidades campesinas, si en aplicación del artículo 6.8 de la Directiva que regula la Inscripción de los actos y derechos de las Comunidades Campesinas (Directiva Nº SUNARP-SN aprobada por Resolución N Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú. 2 Artículo 7.- Las tierras de las Comunidades Campesinas son las que señala la Ley de Deslinde y Titulación y son inembargables e imprescriptibles. También son inalienables. Por excepción podrán ser enajenadas, previo acuerdo de por lo menos dos tercios de los miembros calificados de la Comunidad, reunidos en Asamblea General convocada expresa y únicamente con tal finalidad. Dicho acuerdo deberá ser aprobado por ley fundada en el interés de la Comunidad, y deberá pagarse el precio en dinero por adelantado. El territorio comunal puede ser expropiado por causa de necesidad y utilidad públicas, previo pago del justiprecio en dinero. Cuando el Estado expropie tierras de la Comunidad Campesina con fines de irrigación, la adjudicación de las tierras irrigadas se hará preferentemente y en igualdad de condiciones a los miembros de dicha Comunidad.

3 SUNARP/SN) el negocio de apoderamiento en la disposición de terrenos comunales exigía la identificación precisa de los terrenos: 6.8 Actos de disposición y gravamen sobre el territorio comunal.- Para efectos de disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto sobre las tierras comunales, se requerirá del acuerdo de la asamblea general con el voto favorable según lo dispuesto en los artículos 100 Y 110 de la Ley No En tal sentido, a fin de acreditar que los representantes de la comunidad campesina cuentan con poder para efectuar los actos referidos en el párrafo precedente, resulta exigible la inscripción previa del otorgamiento de poderes en el Registro de Personas Jurídicas. A efectos de determinar el quórum legalmente establecido se deberá acreditar ante el Registro de Personas Jurídicas, mediante una declaración jurada suscrita por el presidente de la directiva comunal con firma certificada ante notario, fedatario de la zona registral o juez de Paz, en el que se indique si se trata de una comunidad campesina de la costa o de la sierra y selva. Salvo disposición distinta del estatuto, puede otorgarse poder para la transferencia de tierras, ya sea a favor de integrantes de la directiva comunal o a favor de personas que no integran la directiva comunal. El otorgamiento de facultades para actos de disposición o gravamen debe adoptarse con precisión de las características físicas del o los predios a disponer o gravar, salvo disposición distinta del estatuto de la Comunidad. Por un lado la Resolución N SUNARP-TR-L dispuso que para disponer debe describirse el predio con sus dimensiones (área, linderos y medidas perimétricas) y debe considerar las características físicas previstas en el artículo 19 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios 3. 3 Artículo 19.- Contenido del asiento de Inmatriculación El asiento de inmatriculación contendrá, además de los requisitos señalados en el artículo 13, los siguientes: a) La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rústico, en este último caso si es rural o eriazo; b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el caso que el predio a inmatricular esté ubicado en más de un distrito debe indicarse los nombres de los distritos correspondientes; c) Para el caso de predios urbanos: el área, linderos, medidas perimétricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo); su ubicación georeferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato; calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o grupo; así como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro. El área y las medidas perimétricas deberán estar expresadas conforme al Sistema Métrico Decimal; d) Para el caso de predios rurales se indicará: el código de referencia catastral, área expresada en hectáreas (hás.) y con 04 decimales, perímetro expresado en metros (m); centroide y ubicación georeferenciada a la Red Goedésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este último dato. Asimismo se consignará el nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos y medidas perimétricas en el supuesto

4 En cambio, la Resolución N SUNARP-TR-L indica que para describirlo es suficiente que se consignen los elementos mínimos que permitan su individualización. La primera posición fue sustentada por la Vocal Mariella Aldana, la cual sustentó: ( ) 2. No bastará entonces con la precisión del predio a disponer o gravar, esto es, su identificación: se requiere mayores requisitos, al exigirse precisar sus características físicas. ( ) Sin embargo, entendemos que el objeto de la directiva es que la asamblea de la Comunidad Campesina defina las características físicas de los predios que serán objeto de disposición. Esto es, que las características físicas de los predios que serán objeto de disposición queden determinadas por la asamblea general, de tal modo que no serán el o los apoderados los que las determinen. Así, la asamblea general debe otorgar el poder describiendo las características físicas del predio, y de este modo determinando el predio, de modo que el apoderado se limitará a otorgar la escritura de transferencia (o gravamen) del predio que ya fue determinado por la asamblea general. La vocal realizó la concordancia con la descripción de las características físicas exigidas en el primer párrafo del Art. 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios para la independización de predios, es decir área, linderos y medidas perimétricas. En cambio la posición contraria señaló que no es necesario la consignación de datos exactos, teniendo como fundamento el artículo 1532 del Código Civil el cual indica que el objeto debe ser determinado o susceptible de determinación: Artículo Bienes susceptibles de compraventa Pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley. Asimismo, se tomó en consideración que existe el precedente respecto a la determinación del bien en el diario oficial El Peruano el 9/6/2005: IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo. En ese sentido el Vocal Walter Morgan indicó: del tercer párrafo del artículo 20 y cualquier otra información que permita identificar plenamente el predio que se inscribe.

5 Me parece que la descripción física solamente debe precisar el área del predio y su ubicación referencial (solo para cumplir con la Directiva, porque no estoy de acuerdo con ella). Recordemos que no se trata de un asiento de inmatriculación o independización, sino uno de facultades o indicaciones para el apoderado, quien se supone es de confianza de la comunidad. Si se indica el predio con tanta precisión al final vendrán las observaciones cuando se pida la inscripción en el Registro de Predios. ( ) Por todo esto se llegó al siguiente acuerdo: CXXXI.1.-OTORGAMIENTO DE PODER PARA DISPOSICIÓN DE TERRENOS COMUNALES Cuando la Directiva N SUNARP-SN exige que el otorgamiento de facultades para actos de disposición o gravamen sobre el territorio comunal se adopte con precisión de las características físicas del predio a disponer o gravar, está requiriendo que se consignen cuando menos los elementos suficientes que permitan la identificación del mismo como son el área y ubicación referencial. 4 LEGITIMACIÓN PARA SUSCRIBIR Y PARA TRANSFERIR Cuando uno legitima a los representantes con el poder de disposición no sólo lo faculta a poder trasladar un bien de una esfera jurídica a otra, sino que también sobreentiende que se faculta el poder para formalizar dicha transferencia. No obstante ello, surgió la incertidumbre en los casos en que se faculte para suscribir, si se puede sobreentender que también se otorgaron para transferir. Inicialmente, mediante Resolución N SUNARP-TR-L del 25/07/2012 se acordó "(...) otorgar facultades a Rómulo Bravo Fuertes para que en forma individual y a sola firma -entre otros actos- firme contratos de compra y venta de terrenos. ( ) En dicho caso en sede registral se entendió que las facultades se limitaban a la suscripción de los referidos documentos, careciendo de facultades expresas para celebrar actos de disposición conforme a la normativa que rige a las Comunidades Campesinas. 11. ( ) Revisada la partida de la comunidad campesina Nº del Registro de Personas Jurídicas de Lima, consta en el asiento A00137, que mediante asamblea general del 13/3/2011 se acuerda otorgar facultades a Rómulo Bravo Fuertes para que en forma individual y a sola firma entre otros actos- firme contratos de compra y venta de terrenos. En tal sentido, 4 CXXXI PLENO. Sesión ordinaria modalidad no presencial realizada el día 06 de agosto de 2015.

6 sus facultades se limitan a la suscripción de los referidos documentos, careciendo de facultades expresas para celebrar actos de disposición conforme a la normativa que rige a las Comunidades Campesinas. ( ). Luego de ello se llevó a pleno el Título Nº (Comunidad Campesina de Jicamarca) en el cual se buscó apartarse del criterio, llegándose al siguiente acuerdo: ACUERDO XCVII.1.- FACULTAD DE SUSCRIBIR CONTRATOS DE COMPRAVENTA EN REPRESENTACIÓN DE COMUNIDAD CAMPESINA El poder otorgado para suscribir contratos de compraventa implica el encargo indubitable para la disposición de los bienes de la representada, aunque se trate de una Comunidad Campesina. 5 ACTO DE DISPOSICIÓN Y DE FORMALIZACIÓN Existe la posición difundida que el acto de disposición es lo mismo que los actos de formalización, en ese sentido el Vocal Hugo Echevarría señaló que: ( ) Ahora, tampoco entiendo como yo puedo autorizar a una persona para que suscriba los documentos mediante los cuales se dispone de mis bienes, pero que a la vez no tenga facultades de disposición. Ambas cosas son lo mismo. Colocar la firma supone trasladar al instrumento la manifestación de voluntad del representante para un acto respecto del cual está autorizado. Si yo le otorgo facultades a una persona para que suscriba las escrituras de venta de los bienes de mi propiedad, lo que estoy haciendo es dándole facultades para que venda o disponga de dichos bienes. Es lo mismo. En el mismo sentido el Vocal Rolando Acosta señaló que: ( ) 3) Entiendo que en el apoderamiento otorgado por una CC a su representante para firmar documentos privados o públicos cuya eficacia es probar una transferencia de propiedad subyace la necesidad de la CC de hacer efectiva dicha transferencia. Resultaría contrario a toda lógica que se otorgue poder para firmar una escritura de venta sin que ello suponga la facultad misma de vender. Sería una facultad de imposible ejercicio, pues dependería por entero de una condición (la venta) cuyo cumplimiento está en manos sólo de la CC. Discrepamos de las posiciones sustentadas por ambos vocales dado que los actos de disposición permiten el efecto de traslado patrimonial de una esfera jurídica a otra, el cual puede darse cuando nos encontramos frente a contratos 5 XCVII PLENO. Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 22 y 24 de octubre de 2012.

7 sin una formalidad obligatoria de por medio, por lo que se realizará la transferencia por documento privado (compraventa) y luego se formalizará la misma en sede notarial y registral. La formalización si bien actualmente es obligatoria, de esta no dependen -salvo en los casos de formalidad ad solemnitatem bajo sanción de nulidad- los efectos de la transferencia, sino en general de la oponibilidad. Entonces si podemos distinguir entre el efectivo acto de transferencia con el de suscripción de documentos de la misma, lo que puede dar lugar a que las personas que realicen los actos sean personas distintas: Puede ser que el acuerdo de transferencia sea adoptado por el directorio, pero la suscripción de documentos deberá ser realizado por el jefe legal conjuntamente con el de administración. Evidentemente en este caso las facultades otorgadas a los jefes legal y de administración no son de disposición, dado que esta se adopta antes. Puede otorgarse poder para formalizar y no poder de disposición? Evidentemente sí. Esta distinción puede aplicarse a cualquier persona jurídica, no obstante ello en el pleno se planteó sólo para comunidades campesinas circunscribiéndose en términos del Vocal Hugo Echevarría: ( ) En ese sentido, entiendo que el problema es que si el poder de una Comunidad Campesina dice simplemente para que suscriba contratos de compraventa, la posición de la Tercera Sala es que no se entienda como facultades de disposición, en tanto no se haya otorgado con el quórum y mayoría correspondiente. Enfatizando ello la vocal Elena Vásquez: El análisis de la representación y los poderes de comunidades campesinas es distinto al de otras personas jurídicas. En las comunidades campesinas está de por medio el interés público y el control estatal. El poder inscrito es muy particular en su redacción, por eso considero que merece un tratamiento distinto. Nótese que dice que el apoderado tiene facultad de "Firmar contratos de compra y venta de terrenos". No se señala como en otros poderes, que tal apoderado tiene facultades para vender o disponer, etc. ( ) En ese sentido, discrepamos con lo dispuesto en el acuerdo.