Informe del sector de edificaciones

Transcripción

1 Informe del sector de edificaciones Marzo 217 En el último trimestre de 216, el PIB de edificaciones creció en un.9%, con lo que el crecimiento en el agregado del año fue de 6.%. Esta cifra fue superior a la observada en 215 (2.1%). Este crecimiento se debió al buen comportamiento del grupo no residencial, que creció 1.1%. Las obras nuevas continuaron cayendo, aunque las obras nuevas para comercio tuvieron un importante repunte en el último trimestre. Continúa la contracción de las ventas de vivienda nueva a pesar de la dinámica positiva de las ventas de vivienda tipo VIS, especialmente en Barranquilla. Nuestras proyecciones indican que en 217 el sector crecerá a una tasa del 2.6% anual, producto de una desaceleración tanto en el grupo residencial como en el no residencial. Gráfico 1. Se desacelera la actividad edificadora Según informó el Dane, en el cuarto trimestre del año 216, el valor agregado del sector edificador creció a una tasa anual de.9%, inferior tanto a la registrada en el trimestre inmediatamente anterior (11.1%) como a la observada en el cuarto trimestre de 216 (7.%) Gráfico 1. Pib de edificaciones (var% frente al mismo trimestre del año anterior).9 En el agregado del año, el sector creció 6.%, explicado por un crecimiento de 2.2% en el grupo residencial y un 1.1% en el grupo no residencial. De este modo, la recuperación del sector edificador, si se compara con 215, se dio en los dos grupos. Este es el tercer año consecutivo en el que el crecimiento del PIB de edificaciones se explica por el crecimiento en el grupo no residencial. -2 dic.-12 dic.-13 dic.-1 dic.-15 dic.-16 Fuente: Dane Gráfico 2. PIB de edificaciones por segmento (Variación (%) anual) Edificaciones Residencial No Residencial Fuente: Dane. 1

2 Gráfico 3. Se acentúa la caída en las obras nuevas Por segundo trimestre consecutivo disminuyó el número de metros cuadrados iniciados, en comparación al año anterior. La contracción registrada, -1.3% anual, es la mayor desde el tercer trimestre de 21. Esta reducción se debió al grupo residencial, que registró una caída de 2.1% frente al mismo trimestre del año anterior. Por su parte, las obras nuevas del grupo no residencial mostraron un crecimiento del 1.3%, explicado por un incremento del número de metros cuadrados iniciados por parte de los grupos comercio y bodegas en un 52.2% y 16.2%, respectivamente, en contraposición a una contracción del grupo oficinas en un.2%. El comportamiento de las obras en proceso fue igualmente decepcionante, al registrarse un crecimiento de tan solo un 1.%. Esta es la menor tasa registrada por las obras en proceso desde el segundo trimestre de 21, cuando estas se contrajeron en un 2.3%. Por el contrario, se registró una aceleración en las obras paralizadas, que crecieron un 9.2%, la mayor variación desde el segundo trimestre de 215. Finalmente, las áreas culminadas mostraron un crecimiento anual de 1.%, que se ubica por encima del registrado en igual periodo de 215: -6,2%. La principal contribución al crecimiento la tuvo comercio, con un aporte de 11.3pp, seguido por oficinas con un aporte de 3.pp. La mayor contribución negativa (- 2.6pp) fue por parte de vivienda dic.-1 jun.-15 dic.-15 jun.-16 dic.-16 Fuente: Dane. Gráfico 3. Censo de edificaciones-16 áreas: metros cuadrados (var% anual) Obras en proceso Obras nuevas 1. Cuadro 1. Metros cuadrados obras culminadas Destino IV-15 IV-16 Var % anual Vivienda 3,75,116 3,739, Oficinas 192,27 3, Comercio 36,39 93, Otros* 713,977 63,6-9. Total 5,11,159 5,675,1 1. *Incluye bodegas, hospitales, educación, hoteles, adm. pública y otros. Fuente: Dane. Cálculos Davivienda - Dirección Ejecutiva de Estudios 12 2

3 Gráfico. El año cierra con caídas en el área licenciada en todos los trimestres Gráfico, Índice de Licencias de Construcción (Var % anual promedio móvil 3 meses) De acuerdo con el índice de área aprobada bajo licencias de construcción*, el cual tiene una cobertura de 32 municipios, el área licenciada en el cuarto trimestre del año cayó en un 22.5%. De esta forma, en 216, el área licenciada se contrajo un 2.3%. En el trimestre, el área licenciada para vivienda cayó en un 23.%, mientras que el área para otros tipos de actividad disminuyó en un 2.%. Este mal comportamiento se debe en parte al crecimiento excepcional que se dio en el área licenciada en el último trimestre de 215, cuando el crecimiento fue cercano al 33.% dic.-13 dic.-1 dic.-15 dic.-16 Fuente: Dane. Gráfico 5. Se modera la caída en los despachos de cemento* en el trimestre noviembre 216 enero 217 Por noveno mes consecutivo se registró una caída en los despachos de cemento gris, sin embargo, el dato registrado en el trimestre (- 5.6%) fue menor al observado en periodos anteriores. El crecimiento registrado en el mes (-2.%) es mayor al de diciembre, pero menor al observado en el primer mes de 216. Casanare, Boyacá y Valle del Cauca fueron las regiones con una mayor contribución negativa a esta variación, mientras que las mayores contribuciones positivas las tuvieron Antioquia, Bogotá y Cundinamarca, con aportes de 1.pp,.7pp y.5pp, respectivamente Gráfico 5. Despachos de cemento: toneladas y crecimiento Miles de toneladas Var% anual promedio móvil de 3 meses ene.-1 ene.-15 ene.-16 ene.-17 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos * Los términos con (*) pueden ser consultados en el glosario, al hacer click sobre los mismos. 3

4 Gráfico 6. Cae el empleo en el sector construcción Según las cifras del Dane, en el trimestre noviembre 216 enero 217, el empleo en el sector de la construcción registró una caída al generar 23 mil empleos menos, aproximadamente. Esta reducción es menor a la observada en el mismo trimestre del año anterior, cuando el sector generó cerca de 6 mil empleos menos. Con esta caída, el sector construcción tuvo el tercer mayor aporte negativo a la generación de empleo nacional, con -.1 pp, después de explotación de minas y canteras y el sector agropecuario. Gráfico 7. Se prolonga la caída en las ventas de vivienda nueva El índice real de ventas de vivienda (IRVV), que estima la Dirección de Estudios Económicos de Davivienda, mostró para el trimestre móvil diciembre 216 febrero 217 una caída del 1.1%. Las ciudades que más contribuyeron a esta reducción fueron Medellín y Bogotá, con aportes de -6.pp y - 5.pp, respectivamente. En la descomposición del análisis por tipo de vivienda, se observa que en este trimestre las ventas de vivienda VIS han crecido en un 2.1%, mientras que las ventas de vivienda nueva no VIS se han contraído en un 2.1%. Al igual que en meses anteriores, en este segmento del mercado, solamente Cali registra variaciones positivas, mientras que en el segmento VIS, el mayor crecimiento es el de Barranquilla, a una tasa del 336.3% anual Gráfico 6. Generación de empleo en el sector construcción variación absoluta anual (miles de personas) Gráfico 7. Índice real de ventas de vivienda nueva-seis ciudades (var% del promedio móvil de tres meses) feb.-15 ago.-15 feb.-16 ago.-16 feb.-17 Fuente: Galería Inmobiliaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos ene.-1 oct.-1 jul.-15 abr.-16 ene.-17 Fuente: Dane.* Trimestre móvil Gráfico. Ventas reales de vivienda- principales ciudades (Var% anual promedio móvil 3 meses) Barranquilla Bogotá Medellín Cali feb.-15 ago.-15 feb.-16 ago.-16 feb.-17 Fuente: Galería Inmobiliaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Economicos.

5 Gráfico 9. Continúa la desaceleración en el crecimiento nominal de los precios de la vivienda nueva en Colombia 1 12 Gráfico 9. Precios de la vivienda nueva (Var% nominal anual) La variación nominal del precio de la vivienda nueva en Colombia en enero fue de.5%. El crecimiento de este índice se ha desacelerado rápidamente en los últimos meses. Si se analiza el comportamiento por ciudades, se observa que la mayor tasa de crecimiento se da en Medellín, con un 6.1%. Por el contrario, la región de más rápida desaceleración ha sido los alrededores de Bogotá, donde los precios están creciendo a una tasa del 2.7% anual. En cuanto a los precios de la vivienda usada, en el tercer trimestre se dio una desaceleración en su crecimiento. El indicador calculado por el Banco de la República tuvo un incremento del 1.% anual en términos nominales, mientras que en términos reales, el crecimiento fue del 2.% anual, menor al registrado en el mismo trimestre del año anterior (5.%). Gráfico 11. Repunta el IPC de arrendamientos Luego de la relativa desaceleración que se había dado en la inflación de arrendamientos a finales de 216, en febrero la inflación volvió a repuntar con un crecimiento del.1%, explicado, principalmente, por la inflación en los arrendamientos de Bogotá y Bucaramanga. Las ciudades con un menor incremento en el precio de los arrendamientos son Cali y Cartagena con tasas de crecimiento del 3.% y 3.%, respectivamente. De acuerdo con el Dane, a nivel nacional, el grupo de ingresos altos continúa siendo el que registra una mayor inflación en arrendamientos (6.2%), donde se destaca Bogotá con un crecimiento en el precio de los arrendamientos de este grupo del orden del.3% anual ene.-12 ene.-13 ene.-1 ene.-15 ene.-16 ene.-17 Fuente: Banco de la República. Cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Gráfico 1. Precios de la vivienda usada en Colombia (var% nominal frente al mismo trimestre del año anterior) sep.-11 sep.-12 sep.-13 sep.-1 sep.-15 sep.-16 Fuente: Banco de la República y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos Gráfico 11. IPC total y de arrendamientos (var% frente al mismo mes del año aterior) Arrendamientos Total feb.-13 feb.-1 feb.-15 feb.-16 feb.-17 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos

6 Gráfico 12. Vacancia en estrato seis sigue creciendo Mientras la vacancia en estrato en Bogotá se ha estabilizado en torno al 2.5%, en febrero el 7.7% de las viviendas de estrato 6 contaban con aviso de venta o alquiler. Este valor se ubica 7 puntos por encima del registrado en igual mes del año anterior y 21 puntos por encima del dato de febrero de 215. Por su parte, el porcentaje de vacancia (PV)* en las viviendas de estrato 5 se incrementó anualmente en sesenta puntos básicos Gráfico 12. Porcentaje de vacancias en vivienda- Bogotá por estratos feb.-13 feb.-1 feb.-15 feb.-16 feb.-17 Fuente: Galería Inmobiliaria. Estrato Estrato 5 Estrato 6 Gráfico 13. En enero, se aceleró el crecimiento de los costos de construcción de vivienda nueva 6.5 Gráfico 13. Costos de construcción de vivienda nueva (var% frente al mismo mes del año anterior) En el primer mes de 217 se registró una leve aceleración en los costos de construcción de vivienda nueva, luego de que estos se moderaran durante la segunda mitad de 216. Esta aceleración se dio en todos los grupos de costos, aunque fue un poco más fuerte en el componente de maquinaria y equipo El incremento en los costos fue mayor en Cali, Armenia y Medellín, con crecimientos del 5.5%, 5.3% y.6% anual, respectivamente. 1.5 ene.-1 oct.-1 jul.-15 abr.-16 ene.-17 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. 6

7 Cuadro 2. Se desaceleran los costos de construcción en las ciudades principales En el trimestre noviembre 216 enero 217, los costos de construcción crecieron a una tasa del 3.3% anual, cuando un año atrás el crecimiento observado en este indicador había sido de 5.2%. Esta caída en casi 2 puntos porcentuales se dio principalmente en Barranquilla, Bogotá, Santa Marta y Bucaramanga. El crecimiento más alto se sigue dando en Cúcuta y Pasto. Gráfico 1. Se recuperan los desembolsos para créditos individuales de vivienda En los últimos meses se ha observado una recuperación en los desembolsos para créditos individuales de vivienda. El crecimiento del trimestre noviembre 216 enero 217 fue de.6%, con un nivel promedio de desembolsos de 1.13 billones de pesos. De acuerdo con las cifras reportadas por Asobancaria, los desembolsos para constructores sumaron 61 mil millones de pesos en enero, con lo que presentaron un crecimiento del.2%, frente al mismo mes de Cuadro 2. Crecimiento promedio últimos tres meses de los costos de construcción* Ciudad ene-16 ene-17 Medellín Barranquilla Bogotá. 2.5 Cartagena Manizales Popayán Neiva Santa Marta Pasto Cúcuta. 6.6 Armenia Pereira 5.1. Bucaramanga Ibagué Cali NACIONAL *No incluye el terreno. Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Gráfico 1. Valor de los desembolsos para créditos individuales de vivienda* (Miles de millones de pesos) ene.-1 oct.-1 jul.-15 abr.-16 ene.-17 *Incluye leasing habitacional y subrogaciones. Fuente: Asobancaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos

8 Gráfico 15. Se reducen las tasas de interés para adquisición de vivienda En enero, las tasas de interés tanto para vivienda Vis como no Vis en pesos y UVR se redujeron frente a las registradas en diciembre de 216. La reducción fue moderada en la tasa No Vis UVR, mientras que fue significativa en Vis UVR. Frente al mismo mes del año anterior, todas las tasas se han incrementado, excepto las de Vis UVR. El crecimiento más grande ha sido en No Vis UVR, en 92 puntos básicos Gráfico 15. Tasas de interés para adquirir vivivenda nov dic-16 ene El promedio del nodo de cinco años de la curva cero cupón* de enero, que sirve como referencia para las tasas de interés de los créditos hipotecarios, se redujo en 35pb frente al promedio de diciembre, en línea con la caída en 2pb en la tasa de interés promedio de adquisición de vivienda. Gráfico 17. El número de viviendas financiadas continúa creciendo En el último trimestre de 216, el número de viviendas financiadas se incrementó en un 16.9%. Este resultado fue producto del crecimiento en el número de viviendas VIS financiadas, que se incrementó en un 3.5%, frente a un crecimiento de tan solo.1% en el número de viviendas no VIS financiadas. Esto implicó que el monto de desembolsos para financiación de vivienda se incrementara en tan solo un 1.5% anual. En concordancia con la dinámica que se observó a lo largo de todo el año, el número de viviendas financiadas nuevas creció a una tasa del 3.2%, mientras que el número de viviendas financiadas usadas se contrajo por undécimo mes consecutivo, a una tasa del -.7%. 22, 17, 12, 7, No Vis pesos No Vis UVR Vis pesos Vis UVR Fuente: Banco de la República. Gráfico 16. Tasa promedio de adquisición de vivienda y nodo de cinco años de la curva cero cupón Nodo de cinco años ene.-15 jul.-15 ene.-16 jul.-16 ene Fuente: Banco de la República y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Gráfico 17. Viviendas financiadas Nuevas Usadas 2, ,95 2, Fuente: Dane. dic.-15 jun.-16 dic.-16

9 Cuadro 3. Proyecciones y perspectivas En este informe se presentan las proyecciones de crecimiento del PIB de edificaciones, tanto para el grupo residencial como para el no residencial en 217. Para este año, esperamos que se dé un crecimiento del 2.6% anual, similar al proyectado en nuestro informe anterior. El cambio más importante en nuestras proyecciones se da en la composición del crecimiento de este sector para el próximo año, si bien creemos que la desaceleración del sector de edificaciones se dará en ambos grupos. En el grupo residencial, el crecimiento esperado, 1.%, es menor al que proyectamos en nuestro informe anterior debido al mal comportamiento de las obras nuevas para estos destinos, que en 216 cayeron en un.9%. A esta mala estadística se suma el comportamiento de las ventas de vivienda nueva que continuaron cayendo en los últimos meses. El mayor crecimiento esperado en el grupo no residencial frente a nuestra anterior proyección se debe a la dinámica positiva en el último trimestre del año de las obras nuevas de este grupo. Este mejor comportamiento fue especialmente notable en comercio, donde las obras nuevas crecieron en un 52.2% en el cuarto trimestre de 216. Anterior a este dato, las obras nuevas de comercio en lo corrido del año habían caído en un 23.7%, por lo que nuestra proyección era menor. Cuadro 3. Proyecciones crecimiento del sector de edificaciones PIB edificaciones (p) Residencial No Residencial Var% anual (p): proyectado. Fuente: Dane y estimaciones Davivienda - Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Finalmente, otro factor que parece indicar un comportamiento menos positivo del sector en 217 es la caída en el número de metros cuadrados licenciados en 216, que, como ya se comentó, se contrajo a una tasa del 2.3% anual. 9

10 Glosario 1 Obras en proceso de construcción: Son todas aquellas obras que al momento del censo generan algún proceso constructivo. Áreas Causadas: Es el área que se construye en el período al cual corresponde: perteneciendo tal medición única y exclusivamente al período de referencia. Despachos de cemento: Corresponde a la cantidad de cemento gris que es distribuida en el mercado nacional durante el período de análisis. Licencia de construcción: Es la autorización para desarrollar un predio con edificaciones y construcciones, cualesquiera que ellas sean, acordes con la delineación urbanística de la ciudad. Porcentaje de vacancias: Es el número de inmuebles que se encuentran en venta o alquiler sobre el total de inmuebles. Curva cero cupón: Es la curva que relaciona los tipos de interés de contado con sus plazos de vencimiento; indica la rentabilidad que el mercado estaría exigiendo en cada plazo, para un activo libre de riesgo. 1 Para la construcción del glosario se consultó la ficha metodológica de los Indicadores Económicos Alrededor de la Construcción-IEAC (DANE), el glosario de las Estadísticas de Cemento Gris (DANE) y el portal El Economista. 1

11 * Este es un documento elaborado por la Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos (DEEE) Banco Davivienda Director: Andrés Langebaek Rueda Investigador: Jorge Perilla Los datos e información de este informe no deberán interpretarse como una asesoría, recomendación o sugerencia por parte de Davivienda para la toma de decisiones de inversión o la realización de cualquier tipo de transacciones o negocios. Razón por la cual el uso de la información suministrada es de exclusiva responsabilidad del usuario. Los valores, tasas de interés y demás datos que allí se encuentren, son puramente informativos y no constituyen una oferta, ni una demanda en firme, para la realización de transacciones. Dirección de Estudios Económicos Grupo Bolívar Director: Andrés Langebaek alangebaek@davivienda.com Ext: 591 Jefe de Análisis de Mercados: Silvia Juliana Mera sjmera@davivienda.com Ext: 5913 Análisis Fiscal y Externo: María Isabel García migarciag@davivienda.com Ext: 5911 Análisis Inflación y Mercado Laboral: Hugo Andrés Carrillo hacarrillo@davivienda.com Ext: 5912 Análisis Sectorial: Nelson Fabián Villarreal nfvillar@davivienda.com Ext: 591 Análisis Sectorial: Jorge Enrique Perilla jeperill@davivienda.com Ext: 5913 Análisis Financiero: Ana Isabel Mejía aimejia@davivienda.com Ext: 5915 Análisis Centroamérica Vanessa Santrich Gómez vasantri@davivienda.com Ext: 59 Profesionales en Práctica: Carlos Alberto Jaramillo Laura Vanessa Peñaranda Nicolás Benavides Teléfono: (571) 33 Dirección: Avenida El Dorado No. 6C 61 Piso 9 11

12 Tabla de Indicadores Actividad y ventas Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Variable IV-Trimestre 216 III- Trimestre 216 IV-Trimestre 215 PIB 1/ total Edificaciones Estado Obras 1/ (16 regiones) IV-Trimestre 216 III- Trimestre 216 IV-Trimestre 215 Nuevas en Proceso Totales en proceso ene-17 dic-16 ene-16 Despachos de cemento 1/ Valores en unidades Ventas de vivienda nueva 2/ feb-17 ene-17 feb-16 Cuatro principales ciudades 1,,567 9,133 Bogotá,5 3,9,1 Cali 1,57 1,656 1,95 Medellín 2,117 2,5 2,669 Barranquilla 2,29 1, Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Cuatro principales ciudades* Bogotá Cali Medellín Barranquilla *Promedio ponderado Precios y costos Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Precios / ene-17 dic-16 ene-16 Vivienda nueva (var% nominal) Costos 1/ ene-17 dic-16 ene-16 Construcción vivienda nueva

13 Financiamiento Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Cartera dic-16 nov-16 dic-15 Vivienda + Leasing Habitacional 3/** Titularizada / Fondo Nacional del Ahorro 3/ Tasas de interés 5/ (adquisición vivienda) ene-17 dic-16 ene-16 UVR VIS UVR NO-VIS Pesos VIS Pesos NO-VIS Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Desembolsos 6/ ene-17 dic-16 ene-16 Constructor Individuales*** Unidades viviendas financiadas 1/ (Incluido vivienda nueva y usada) IV-Trimestre 216 III- Trimestre 216 IV-Trimestre 215 VIS NO VIS Percepción de los hogares 7/ (Balance de respuestas) ene-17 dic-16 ene-16 Momento para comprar vivienda Fuentes: 1/ Dane, 2/ Galería Inmobiliaria, 3/ Superfinanciera, / Titularizadora colombiana, 5/ Banco de la República, corresponde al promedio mensual 6/ Asobancaria 7/ Fedesarrollo y cálculos Davivienda-DEEE, / Banco de la República y Cálculos Davivienda-DEEE. ** no incluye: cartera titularizada y FNA. ***incluye subrogaciones y leasing 13