Calificación de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces en México (Equity Funds)

Transcripción

1 Calificación de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces en México (Equity Funds) René Ibarra Director Financial Institutions Group Julio 31, 2007

2 Contenido > Comentarios sobre experiencia de Fitch en calificar Fondos de Inversión en Bienes Raíces en América Latina (Centroamérica) > Metodología para México, tratamiento de nivel de endeudamiento > Tratatimiento de calificación de Fibras vs Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) 1

3 Experiencia en Latinoamérica > Favorable crecimiento en Costa Rica 1999: Cartera de inmuebles con valor de US19.4 millones 2006: US450 millones distribuida en 11 portafolios Actualmente Fitch califica a 6 fondos inmobiliarios TMAC : 31% Evolution of Rentable Area (in thousands of squared meters) May-06 Fuente: SUGEVAL

4 Experiencia en Latinoamérica > Evolución observada y característica comunes Algunos fondos listados en la bolsa de Panamá (inversionistas foráneos ) Portafolio compuesto principalmente por activos productivos: > Oficinas, locales comerciales e industriales, bodegas, NO bancos de tierra Use Type Distribution by Rentable Area (As of May 2006) Warehouse 9% Other 6% Office 30% Industrial Park 25% Commercial and Supermarket 30% 3

5 Experiencia en Latinoamérica > Evolución observada y característica comunes Buen grado de maduración (dinámica adquisición de inmuebles, diversificación del portafolio, razonable liquidez) Consistencia en valor de las propiedades (no market value decline ) y generación de flujo de efectivo Mínimo nivel de endeudamiento utilizado en adquisición de propiedades (promedio de 7.5% de los activos totales NAV) Marco regulatorio también evoluciona > Sociedades de Administración de Fondos Inmobiliarios (SAFIs) > Incremento en límite de endeudamiento (hasta 60% del valor de los activos) > Se permite fondear proyectos de construcción 4

6 Metodología > Estrategia de Negocios > Administración > Estabilidad de Activos > Diversificación > Endeudamiento 5

7 Metodología > Fitch ha desarrollado una escala de puntuación ( score ) para Fibras con un rango de 5 niveles > La escala corresponde a una opinión sobre el grado de volatilidad esperada en el valor neto; y/o flujo de efectivo de una Fibra, particularmente ante un entorno económico adverso Score fi1(mex) fi2+(mex) fi2(mex) fi2-(mex) fi3+(mex) fi3(mex) fi3-(mex) fi4+(mex) fi4(mex) fi4-(mex) fi5(mex) Referencia menos vulnerables, más alta capacidad de generación de flujo poca vulnerabilidad, fuerte capacidad de generación de flujo alguna vulnerabilidad, buena capacidad de generación de flujo vulnerabilidad y aceptable capacidad de generación de flujo los más vulnerables, débil capacidad para generación de flujo - ADMINISTRACIÓN

8 Estrategia de negocio > Distinción entre Fibras pasivos vs. Fibras activos Pasivos: enfocados en un esquema de land banking (rendimientos en función de plusvalía-minusvalía del territorio adquirido) Activos: > Caso de Centroamérica (típico) > Proyectos de construcción > Identificación de capacidades administrativas Estrategia agresiva compensada por sólido equipo gerencial Estrategia conservadora no pudiera compensarse con un equipo frágil 7

9 Administración > 4 aspectos básicos Experiencia en industria y dentro de la Compañía Operadora del top management Estructura Organizacional > Suficiente Insuficiente, en opinión de Fitch Procedimientos Internos, Controles y Mecanismos de Decision > Manuales > Flujo de información > Transparencia Prácticas de Valuación de inmuebles (técnica y frecuencia) 8

10 Estabilidad de Activos > Mercado Identificación de regiones específicas donde se encuentren los inmuebles > Ubicación Una buena ubicación eventualmente atrae mejor calidad de arrendatarios y en consecuencia una mejor estabilidad de ingresos > Planes de inversión-modernización Medidas de seguridad, calendario de mantenimiento, entre otros > Administración de la propiedad Verificación de la existencia de procedimientos internos en cada inmueble > Estadísticas de estabilidad de arrendatarios Status de contratos, % de ocupación, historial de vacantes, esquema de actualización de rentas, gastos de mantenimiento, grados de concentración, 9

11 Endeudamiento > Nivel de endeudamiento estaría en función de la legislación de cada país En México, al inicio no se espera observar Fibras con endeudamiento > Mostrar estabilidad operativa > Cualquier nivel de deuda no acompañado por la inversión en un activo productivo disminuirá la capacidad de generación de flujo del fondo (fuerte componente en nuestra metodología) > Enfoque en: Tamaño de deuda como % de NAV Destino de recursos (activos productivo, proyecto, pago de otros pasivos) Perfil de los inmuebles adquiridos > Bajo nuestro enfoque cualquier nivel de deuda adquirido no mejora el score

12 Endeudamiento > Dos consideraciones particularidades de Fitch: Solo las Fibras calificados entre 1 y 3 (inclusive) pueden tomar pasivos Nivel máximo considerable de pasivos aproximadamente 30% de NAV La emisión de deuda de una Fibra que sea respaldada por activos sería un Commercial Mortgage Backed Securities (ver siguientes slides ) DEUDA Activos Productivos Ajuste en score con base % de ocupación y rentas Proyecto Reducción directa

13 Matriz de Endeudamiento (ejercicio-indicativo) NIVEL DE DEUDA Hasta 10% de NAV 10% - 20% de NAV 20% - 30% de NAV CALIFICACIONES ACTIVOS PRODUCTIVOS % de Ocupación PROYECTO Ejemplo: Si una Fibra tiene un score fi1 con 95 puntos y decide endeudarse por 20% de su NAV para financiar un proyecto y se penaliza con 6 puntos... su score podría disminuir quizá a fi2... dos notches

14 Fibras vs CMBS > Fitch ha recibido comentarios sobre el porqué no usar su escala tradicional para calificar Fibras El score de una Fibra (como Equity Fund) no es comparable con calificaciones de riesgo crédito asignadas a emisiones de deuda El rendimiento de una Fibra por lo general eventualmente sería variable > En una transacción CMBS se estipula un rendimiento mínimo (en forma de pagos de intereses preestablecidos) y-o un esquema de amortización > Sin embargo, la Fibra puede adquirir diferentes tipos de financiamientos ya sea bancarios (baja necesidad de calificación) o bursátiles (forsozamente deben ser calificados si van a ser adquiridos de manera pública por inversionistas institucionales)

15 Fibras vs CMBS Inmueble 1 (Tierra) Inmueble 3 (Locales Comerciales) Inmueble 2 (Oficinas) Inmueble 4 (Locales Industriales)... A ser adquirido Inmueble 1 (Tierra) Inmueble 3 (Locales Comerciales) Inmueble 2 (Oficinas) Fondo A sin bursatilización Fondo B con bursatilización - Bursatilización disminuye recursos temporalmente de la Fibra - Recursos comprometidos utilizados para adquisición de más inmuebles - Esta operación requeriría calificación en la escala tradicional

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