Revalúo inmobiliario: herramienta para garantizar una distribución más justa de las cargas fiscales

Transcripción

1 V Evento Regional CeATS Valuaciones Masivas con Fines Fiscales: el rol del Catastro La Matanza, 25 de agosto de 2010 Revalúo inmobiliario: herramienta para garantizar una distribución más justa de las cargas fiscales El caso de la ciudad de Córdoba Agrim. Mario Piumetto Director de Catastro, Municipalidad de Córdoba

2 De qué vamos a hablar 1. Sobre el revalúo implementado en la ciudad de Córdoba en Los desafíos que tuvieron que sortearse. 3. Los resultados obtenidos y las lecciones aprendidas. 4. Buscamos compartir y transmitir la experiencia. Y aprender de ello.

3 Córdoba Ciudad Su Catastro y el Inmobiliario local Presentación institucional

4 Datos territoriales y del inmobiliario local (agosto 2010) Ejido: 576 km2 (24 km x 24 km) inmuebles Aprox parcelas urbanizadas sin regularizar (10%) Sup. construida: m² 90% edificados, 67% viviendas 3ra. cat. Facturación inmobiliario 2010 (anual): $ Gestión de cobro tradicional: 70% (85% en los 3 primeros años) Representó en 2009: 22,4% de los ingresos propios Presupuesto municipal 2010: $

5 Inmobiliario Ingresos y Servicios Obras y servicios (ppales.): - A (mantenimiento) y BL (Crese) - Obras de desagüe - Servicio de cloacas (50% de los inmuebles) - Todos los servicios son municipales Ingresos reales 2009: $ 203 millones Crese 2010: $ 234 millones (sin contar subsidios y aportes de capital) Crese 2011: pedido de revisión del canon mensual 2010 (proy.): $ 250 millones (operó un aumento del 15%) 2011: aumento en estudio

6 Estado de situación en 2008 Consideraciones y contexto previo al Revalúo

7 Estado de situación y contexto previo Cambios y proyectos institucionales en el Catastro Problemas en la aplicación del Inmobiliario Transformaciones en la ciudad desde 1984 Estado de las Finanzas públicas

8 Cambios y proyectos institucionales en el Catastro Modernización del manejo de la información territorial (GIS / GDB / IDE). Incorporación de tecnología. Acciones para el fortalecimiento institucional (gestión de los recursos humanos, desarrollo de capacidades). Estudio del mercado inmobiliario en 2005.

9 Estado de las finanzas públicas Inmuebles Vs. Ingresos Propios 45% 40% 35% 30% PORCENTAJE 25% 20% 15% 10% 5% 0% AÑOS CONCEPTO TOTAL DE INMUEBLES % Inmuebles / Ingresos 31/12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/2007 RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS ESTIMADOS % 34% 37% 35% 33% 33% 37% 38% 36% 40% 35% 32% 27% 25% 22%

10 Estado de las finanzas públicas Inmuebles Vs. Servicio de Higiene Urbana Aumento 2008 (proyec.) Aumento Servicio de higiene urbana $ $ % $ % Total Inmuebles $ $ % $ % Relación 33 % 66 % --- (-) 63 % ---

11 Estado de las finanzas públicas Inmuebles Vs. Comercio e Industria PESOS /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/2007 TOTAL DE INMUEBLES COMERCIO E INDUSTRIA AÑOS

12 Fuerte desactualización de las valuaciones 1984 (tierra) y 1991 (mejoras) 1989 ($ 1 el m2) ($ 300)

13 Regresividad por los Mínimos Tributarios > El 65% de los inmuebles tributaba por el mínimo < Rango por valuación $ Ctas % Ctas. 7,21 5,33 15,03 % Cuentas en Mínimo 100,00% 97,18% 99,31% Cuentas en Mínimo Tasa Anual en Mínimo $ Valuación en Mínimo $ Rel. Fact./ Valuac. 0,0671 0,0148 0, veces más! ,31 97,56% , ,43 64,58% , ,6 46,92% , ,63 7,76% , , , ,29 0 > a ,98 0 Totales ,01 65,13% Estadística realizada sobre parcelas edificadas (aproximadamente 88% del total de cuentas). Se excluyeron parcelas baldías y eximidas

14 Transformaciones en la ciudad Evolución de la mancha urbana Trabajo de investigación llevado adelante por la Dirección de Catastro de junio a noviembre de 2008

15 Transformaciones en la ciudad Obras públicas Trabajo de investigación llevado adelante por la Dirección de Catastro de junio a noviembre de 2008

16 Resumiendo El desfinanciamiento de los servicios públicos era crítico (al término de 2008 sólo se cubría el 63% del servicio de higiene). El esquema vigente era fuertemente inequitativo y regresivo. Era necesario recomponer fuertemente los ingresos y la equidad fiscal. Las transformaciones físicas desde 1984 eran tan significativas que debía ejecutarse un revalúo completo.

17 Revalúo y reforma fiscal llevada adelante Qué se hizo y resultados obtenidos

18 Objetivos Aumentar al menos un 100% los ingresos reales por inmobiliario para el Obtener valuaciones reales de todos los inmuebles de la ciudad ( ). Repensar el esquema fiscal, acompañando las nuevas valuaciones y eliminando las regresividades presentes.

19 Desafíos y respuestas El plazo: debía hacerse para la emisión Los recursos: no había presupuesto. Baja cantidad de reclamos: debía hacerse bien. Ejecutado por el Departamento Valuaciones. Sin presupuesto extra (sólo 6 pasantes y 3 PCs). Equipo multidisciplinario de más de 25 personas. 7 meses (mayo a noviembre de 2008).

20 Nuevos valores de la tierra

21 Nuevos valores de mejoras Mejoras Cubiertas 1ª Cat. Tipología Edificio en Altura Valor Base ( $ / M2) Año de construcción Mejoras Cubiertas Depreciación Mejoras Descubiertas 2ª Cat. Tipología Edificio en Altura 1ª Cat. Tipología Vivienda 1ª Cat. Tipología Comercial 2ª Cat. Tipología Vivienda 3ª Cat. Tipología Edificio en Altura ,00 0,98 0,95 0,91 0,85 0,78 1,00 0,99 0,98 0,96 0,95 0,92 2ª Cat. Tipología Comercial ,69 0,88 1ª Cat. Tipología Industrial 2ª Cat. Tipología Industrial 3ª Cat. Tipología Vivienda 3ª Cat. Tipologías Industrial y Comercial 4ª Cat. Tipología Vivienda e Industria y anteriores 0,58 0,48 0,39 0,31 0,25 0,2 0,84 0,75 0,68 0,63 0,6 0,59

22 Aspectos principales de la reforma Se decidió utilizar el 50% de los valores del suelo y el 80% del valor de las mejoras (aprox. un 70% del valor de mercado) para el año Se optó por un sistema de alícuotas proporcional para inmuebles edificados: general del 3 (88% de los inmuebles). Incorporación de progresividad: deducción general de $ Mínimo muy reducido (para disminuir la regresividad que existía): $ 100 al año. Alícuotas terrenos baldíos: según desarrollo urbano.

23 Visualización de datos y resultados reales

24 Cálculo del Inmobiliario en 2009 Valuación del inmueble - Deducción (general: $ ) x Alícuota (general: 3 ) Monto de la Contribución (o mínimo - $ 100 anuales) + Sobretasas (%) Obras de desagüe (20%), cloacas (45%), obras en infracción (30%), etc. - Reducciones (%) Al día (30%), etc.

25 Cálculo del Inmobiliario en 2009 $ (84% de los inmuebles) - $ x 3 $ Obras de desagüe (20%) - Al día (30%) / 12 cuotas = $ 33,6 Si tiene cloacas (+ 45%) = $ 48.7

26 Resultados obtenidos Hoy se tributa con mayor equidad: actualización de las valuaciones de acuerdo al mercado y aplicación de una alícuota general. Disminuyó la regresividad. Se bajó de 65%, las parcelas que tributaban por un mínimo general, a 20%. 113 % de aumento de la facturación: de 124 millones de pesos (2008) a $ 264 millones para Cantidad de reclamos: administrativos y 4 judiciales, resueltos favorablemente para la Municipalidad (0,4% del total de inmuebles). Se mantuvo el nivel de pago de los años anteriores (70%, en el primer año).

27 Lecciones aprendidas Algunas conclusiones y sugerencias

28 Fortalezas identificadas Base de Datos Espacial (cartográfica catastral) Tecnología Capacidades personales y organizacionales Decisión y apoyo político No se presentó como un proyecto político Los valores del suelo no tienen que ser aprobados por el poder legislativo

29 Una clave: la comunicación Mapa de distribución del aumento. Cómo se distribuyeron los $ 140 millones. Con situaciones de grandes atrasos en las valuaciones, analizar porcentajes de aumento no es adecuado.

30 Revalúo: herramienta para la equidad, y además para la recuperación de plusvalías Correlación de reclamos recibidos y valor de la tierra

31 Catastro Una herramienta para la gestión del territorio y el financiamiento urbano (agenda de los gobiernos locales): Revalúos inmobiliarios y recuperación de plusvalías Utilizar la tierra vacante y la infraestructura ociosa Disminuir la especulación de la tierra e intervenir indirectamente en el mercado de suelo Iniciar procesos de cambio y modernización, desarrollar capacidades e invertir (ejemplo: IMG09 costó $ y reportó ingresos por $ ). Aprovechar el potencial que brinda el recurso suelo, requiere también hacer sinergia entre las políticas económicas y urbanas.

32 Matriz Resumen de Resultados Positivos Revalúo inmobiliario y reforma fiscal, ciudad de Córdoba 2009 Se hizo en 7 meses 113% de aumento en la facturación Menos del 1% de reclamos Sin presupuesto Se recuperó la equidad Se mantuvo el nivel de pago

33 Gracias! > >