DTZ Research. Investment Market Update España 2T 2013 Poca inversión pero con signos de recuperación. 15 Julio Contenidos. Autores.

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1 Investment Market Update España 2T 2013 Poca inversión pero con signos de recuperación 15 Julio 2013 Contenidos Resumen ejecutivo 1 Volumen de inversión 2 Los vendedores 3 Los compradores 3 Las Rentabilidades 4 Principales Estadísticas 5 Autores Pablo Kindelán Head of Research, Spain pablo.kindelan@dtz.com Brynn Evans Research, Spain brynn.evans@dtz.com Contactos Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com Este segundo trimestre ha repuntado el volumen de inversión después de un flojo comienzo de año. El volumen total del 2T 2013 ha superado tanto el trimestre anterior como el 2T Mientras la situación económica se estabiliza, el consenso creciente de que gran parte del mercado inmobiliario español ha tocado fondo está atrayendo a más inversores extranjeros e impulsando la inversión en los tres sectores principales, oficinas, comercial e industrial, con los que los inversores extranjeros están más cómodos. La mayoría del monto invertido este trimestre corresponde al sector de oficinas. Este sector ha ido aumentando peso como parte del volumen total los últimos tres años, desde 25% en el 2011 al 43% en 2012 y al 53% en el primer semestre del Los vendedores siguen siendo principalmente españoles, lo que está en línea con la tendencia de largo plazo. Los grandes programas de desinversión por el parte de entidades españolas están contribuyendo a esta tendencia. La inversión por parte de inversores de Europa continental es un 36% de la inversión total del primer semestre de Las rentabilidades prime de oficinas han subido ligeramente en el 2T 2013, convergiendo con las de Barcelona, las cuales han permanecido planas por un periodo de tiempo prolongado. Esta es otra señal más de que quizá el sector de oficinas en Barcelona vaya a empezar su recuperación antes que en Madrid. Sin embargo ambos mercados siguen sufriendo niveles de inversión bajos y sobreoferta. Gráfico 1 Volumen de transacciones terciarias en España, miles de millones EUR DTZ Research

2 El volumen de inversión repunta Este segundo trimestre ha repuntado el volumen de inversión después de un flojo comienzo de año. El volumen total del 2T 2013 ha superado tanto el trimestre anterior como el 2T 2012 (Gráfico 2). Para que estos pobres resultados del primer trimestre pudieran llegar a una cifra similar a la del año pasado el segundo semestre del 2013 debería registrar un volumen de inversión bastante alto. Si el segundo semestre fuera parecido al primero, el 2013 se quedaría con el volumen anual más bajo en quince años. Aún así, con un mercado dominado por desinversiones gubernamentales y de grandes corporaciones, el cierre de una sola de las operaciones pendientes podría cambiar el pronóstico para el La compra de Serrano 60 por Meyer Bergman ha sido recibida como un voto de confianza al mercado inmobiliario español. Mientras la situación económica se estabiliza, el consenso creciente de que gran parte del mercado inmobiliario español ha tocado fondo está atrayendo a más inversores extranjeros e impulsando la inversión en los tres sectores principales, oficinas, comercial e industrial, con los que los inversores extranjeros están más cómodos. Está creciente confianza ya ha atraído a nuevos actores al mercado. Corum Investments realizaron su primera inversión en España con la compra de una nave comercial alquilada a Media Markt en Tarragona. El último DTZ European Fair Value señalaba el incremento en el atractivo de la mayoría de los mercados de Europa. En España sólo algunos mercados mostraban un retorno razonable, contribuyendo a la polarización creciente en muchos sectores entre los activos prime y los activos secundarios. La mayoría del monto invertido este trimestre corresponde al sector de oficinas. Este sector ha ido aumentando peso como parte del volumen total los últimos tres años, desde 25% en el 2011 al 43% en 2012 y al 53% en el primer semestre del 2013 (Gráfico 3). La inversión en oficinas disminuyó significativamente con la depresión en el 2009 y es una señal positiva que vaya recuperando importancia. El sector comercial, que es el segundo sector más importante en el mercado actual, ha mantenido su peso en el volumen de inversión durante el crisis, especialmente el comercial prime. La mayor parte del volumen invertido en estos dos primeros trimestres se cubrió con operaciones de menos de 50m. Esto se debe principalmente al bajo nivel de actividad y al descenso de precios. Gráfico 2 Volúmenes trimestrales de inversión, millones EUR Gráfico 3 Volúmenes de inversión por sector Gráfico Volúmenes de inversión por tamaño 10 8 Q Q Q Q Q Oficina Comercial Industrial Mixto Otro/Desconocido Menos 10m 10-20m 20-50m m m m 500-1,000m 1bn+ Investment Market Update 2

3 Los vendedores siguen siendo principalmente españoles Los vendedores siguen siendo principalmente españoles, lo que está en línea con la tendencia de largo plazo. Los grandes programas de desinversión por el parte de entidades españolas están contribuyendo a esta tendencia. En el 2T 2013 casi 46% del volumen de inversión total fue vendido por parte de una entidad pública o una institución, como un banco. Como ejemplo este trimestre tenemos el Sale and Leaseback de la Generalitat de Cataluña, adquirido por AXA por unos 172 millones. Esta operación también es la mayor del segundo trimestre. Aumento en la participación foránea Entre los años , la inversión por nacionales representó como media un 67% del volumen total. Con el comienzo de la crisis y el mal estado de la economía, muchos inversores nacionales cesaron su actividad mientras que los inversores extranjeros fueron ganando importancia en el mercado. La inversión foránea representó de media un 58% del total durante los años (Gráfico 5). Este segundo trimestre está muy en línea con esta tendencia post-crisis, con un 55% del total adquirido por inversores foráneos. Como es lógico, mucha de la inversión foránea viene de Europa continental alcanzando un 36% del total en el primer semestre del 2013 (Gráfico 6). Estas características del mercado nacional van en línea con la tendencia europea de incremento de la inversión intrarregional y de crecimiento de la inversión institucional. La mayoría de los inversores buscan productos más prime que en épocas pasadas pero con un enfoque diferente según la procedencia del inversor. La mayoría de los extranjeros buscan contratos de alquiler a largo plazo que aseguren sus ingresos recurrentes y volúmenes más grandes donde tengan una menor competencia dado la dificultad de acceso a la financiación. Los inversores nacionales quieren aprovechar la coyuntura económica para acceder a localizaciones inalcanzables en otros años pero en tamaños más reducidos. Los inversores extranjeros suelen tener un perfil financiero, especialista en alguna tipología u oportunistas, mientras que los nacionales suelen ser privados o aseguradoras. Gráfico 5 Inversores Nacionales y foráneos 10 8 Gráfico 6 Volumen de inversión por nacionalidad del comprador 10 8 Nacionales Inversión Foránea España Alemania Reino Unido Nordicos Francia Resto de Europa International Norte América Américas Medio oriente Asia Pacífico Investment Market Update 3

4 Las rentabilidades siguen relativamente estables Las rentabilidades prime de oficinas han subido ligeramente en el 2T 2013, convergiendo con las de Barcelona, las cuales han permanecido planas por un periodo de tiempo prolongado. Esta es otra señal más de que quizá el sector de oficinas en Barcelona vaya a empezar su recuperación antes que en Madrid. Sin embargo ambos mercados siguen sufriendo niveles de inversión bajos y sobreoferta. Aunque la situación económica se ha estabilizado un poco en el 2012, los riesgos persisten y prevemos que la recuperación va a llegar más tarde que en previsiones anteriores. Esto se refleja en el aumento de las rentabilidades de oficinas en Madrid, que sugieren que el mercado se está adaptando a las exigencias de los nuevos y más oportunistas inversores del mercado. En los dos primeros años de la crisis, muchos inversores esperaron con la esperanza de una recuperación cercana. Algunos se resistieron a bajar precios y cuando negociaban con inquilinos potenciales, a bajar rentas. Al hacerse la crisis más duradera, muchos inversores se han visto forzados a ceder ante la presión del mercado y finalmente a comercializar sus desinversiones demoradas con el adecuado descuento o a bajar las rentas para aumentar la ocupación. A pesar del aumento reciente de rentabilidades de oficinas en Madrid, el cambio es relativamente pequeño. El aumento brusco se produjo en los dos años posteriores al comienzo de la crisis, y a partir de entonces, el 2009, se han mantenido relativamente estables. Las rentabilidades de oficinas prime en Barcelona siguen siendo un 6% y han aumentado hasta este 6% en Madrid también. Las de Comercial continúan en el 5,75% y en Industrial se mantienen al 8% (Gráficos 7, 8 y 9). Desde el 2007 ha crecido la aversión al riesgo, lo que se ha notado en la diferencia de rentabilidades entre activos prime y secundarios. La actividad se concentra ahora en productos más seguros debido a este aumento de la percepción de riesgo. Este efecto parece replicarse a nivel europeo, cada vez que hay dudas sobre la economía de los países periféricos de la zona euro la inversión se desplaza hacia los mercados principales a pesar de la diferencia de rentabilidades. Se prevé que las rentabilidades apenas varíen en un futuro inmediato. Como todavía se esperan algunas medidas de austeridad y algún ajuste de mercado más, las yields en algunos sectores todavía pueden estar presionadas al alza antes de las mejoras previstas para el Gráfico 7 Rentabilidades iniciales de Oficinas Prime 7% 6% 5% 4% Gráfico 8 Rentabilidades iniciales Comerciales Prime Madrid 7% 6% 5% 4% Gráfico 9 Rentabilidades iniciales Industriales 9% 8% 7% 6% Barcelona Barcelona Madrid Madrid Investment Market Update 4

5 Principales Estadísticas Tabla 1 Operaciones señaladas en 2T 2013 Edificio / dirección Cuidad Comprador Vendedor Precio (millones ) Cartera de oficinas Barcelona Barcelona Axa Real Estate La Generalitat de Cataluña 172 Serrano 60 Madrid Meyer Bergman Servihabitat Gestión Inmobiliaria (La Caixa) N.D. Edificio Apot Madrid Rilafe S.L. Ayuntamiento de Madrid 42,5 Polígono Industrial Riera de Caldes de Palau-solità i Plegamans Barcelona Mango (Isak Andic) N.D. 27 Tabla 2 Datos Importantes 2T T T T T 2013 Variación T/T Variación A/A Volumen de inversión ( millones) % POR SECTOR Oficina % 253% Comercial % -46% Industrial Mixto % Otro / Desconocido Investment Market Update 5

6 Otros informes de DTZ Research Otros informes de Research pueden ser descargados desde Esto incluye: Occupier Perspective Actualizaciones en los mercados ocupacionales desde la perspectiva del ocupante, con comentario, análisis, gráficos y datos. Global Occupancy Costs Offices 2012 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Actualizaciones regulares en el Mercado ocupacional desde la perspectiva del propietario, con comentario, gráficos, datos y previsiones. La cobertura incluye Asia Pacifico, Bangkok, Barcelona, Beijing, Berlín, Brisbane, Bristol, Bruselas, Budapest, Centro de Londres, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edimburgo, Europa, Frankfurt, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, la ciudad de Ho Chi Minh, Hong Kong, India, Yakarta, Japón, Kuala Lumpur, Luxemburgo, Madrid, Manchester, Melbourne, Milán, Nanjing, Newcastle, Paris, Polonia, Praga, Qingdao, Rome, Seúl, Shanghái, Shenyang, Shenzhen, Singapur, Estocolmo, Sídney, Taipéi, Tianjin, Ucrania, Varsovia, Wuhan, Investment Market Update Actualizaciones regulares en la actividad del Mercado de inversión, con comentario, tratos/acuerdos significativos, gráficos, datos y previsiones. La cobertura incluye Asia Pacifico, Australia, Bélgica, Republica Checa, Europa, Francia, Alemania, Italia, Japón, China continental, Sudeste Asiático, España, Suecia y Reino Unido. Money into Property Durante más de 35 años, este ha sido el informe de research buque insignia/principal de DTZ, analizando el stock invertido y los flujos de capital en el mercado inmobiliario en todo el mundo. Mide el desarrollo y la estructura del mercado de inversión global. Disponible para Global, Asia Pacífico, Europa y Reino Unido. Foresight Comentario trimestral, análisis y anticipo de nuestras previsiones, incluyendo el Fair Value Index de DTZ. Disponible para Global, Asia Pacifico, Europa y Reino Unido. Además publicamos un informe anual. Insight Informes temáticos, ad hoc, sobre tendencias de actualidad y opinión acerca de áreas y asuntos de especial interés y relevancia para los mercados inmobiliarios. Insight Net Debt Funding Gap - June 2013 China Insight - The Healthcare Sector - April 2013 Insight City of London occupier demand - April 2013 European Sustainability Guide - April 2013 Great Wall of Money - March 2013 European Retail Guide - Shopping Centres - March 2013 China Property Market Sentiment Survey - January 2013 India Special Economic Zones - December 2012 Singapore Executive Condominiums - December 2012 UK Secondary market pricing - December 2012 Singapore office demand - December 2012 China Ecommerce & Logistics - November 2012 DTZ Research Data Services Para datos e información más detallada, los siguientes están disponibles por suscripción. Por favor contacte con graham.bruty@dtz.com para más información. Property Market Indicators Serie temporales de datos de mercado terciario e industrial en Asia Pacifico y Europa. Real Estate Forecasts, incluyendo el Fair Value Index TM de DTZ Proyecciones móviles a 5 años del mercado terciario e industrial en Asia Pacifico, Europa y los EE.UU. Investment Transaction Database Visión general agregada de la actividad de inversión en Asia Pacífico y Europa. Money into Property Buque insignia de DTZ research durante más de 35 años proporcionando datos sobre los mercados de capital cubriendo flujos de capital, tamaño, estructura, propiedad, desarrollos y tendencias, y resultados de las encuestas anuales de intenciones a inversores y prestamistas. Investment Market Update 6

7 DTZ Research Contactos DTZ Research Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 (0) Global Head of Forecasting Fergus Hicks Phone: +44 (0) Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: +33 (0) Head of North Asia Research Andrew Ness Phone: Head of Strategy Research Nigel Almond Phone: +44 (0) Head of Americas Research John Wickes Phone: Head of South East Asia and Australia New Zealand Research Dominic Brown Phone: +61 (0) Contactos DTZ de negocio Servicios Corporativos Globales James Bradley Teléfono: Inversión Pablo Kindelán Teléfono: Project Management y Asesoría Técnica Gestión de Inmuebles Marta López-Mateos Teléfono: marta.lopez-mateos@dtz.com Valoraciones Micaela Figueiredo Teléfono: micaela.figueiredo@dtz.com DISCLAIMER Este informe no debe utilizarse como base para realizar transacciones inmobiliarias, sin ir acompañado del consejo cualificado y específico de un profesional. Aun estando los datos rigurosamente verificados, DTZ Asesores Inmobiliarios Internacionales no puede aceptar responsabilidad alguna por la pérdida o perjuicio resultante de la inadvertida existencia de errores en el informe. Se prohíbe la publicación, reproducción, parcial o total de cualquier información contenida en este informe, así como hacer referencia al mismo, sin consentimiento previo. En cualquier reproducción de información, se citará como fuente a DTZ Research. DTZ Julio Investment Market Update 7