ESTUDIO DE BENCHMARKING PARA EL DISTRITO DE SAN ISIDRO ENERO 2016

Transcripción

1 ESTUDIO DE BENCHMARKING PARA EL DISTRITO DE SAN ISIDRO ENERO 2016

2 Quienes Somos Somos una empresa que brinda servicios de Consultoría Integral con un sistema innovador y los más altos estándares de calidad, precio y tiempo. La participación de consultores con experiencia en diversos sectores económicos nos permite entregar un amplio abanico de servicios que se suman a nuestra reconocida experiencia en el análisis de inversión inmobiliaria y en la valoración de activos. En el rubro de Consultoría Inmobiliaria destaca nuestro servicio de análisis de mercado, aplicando las mejores herramientas de análisis, logrando un servicio en el que destaca la precisión y alcance de la información que se presenta, mientras se cautela la calidad y tiempo de respuesta según las necesidades de su proyecto de desarrollo inmobiliario. Contamos con un selecto grupo de reconocidos profesionales, especialistas en las áreas de arquitectura, ingeniería, finanzas y derecho, reunidos en torno a esta nueva organización encabezada por el Ing. Gino Layseca Zoppi, vinculado por más de 15 años al sector inmobiliario como Director General de empresas de reconocido prestigio a nivel nacional e Internacional

3 Quienes Somos Misión Interpretar y hacernos cargo de las necesidades de consultoría integral del Perú. Generando e implementando soluciones innovadoras a través de nuestra experiencia y calidad de servicios. Visión Líderes a través de nuestra evolución constante, optimizando la rentabilidad de nuestras acciones, el crecimiento de nuestros colaboradores y compromiso con nuestros clientes. Servicios Tasaciones Valorizaciones de todo tipo de activo Inventarios de todo tipo de activo y suministros Consultoría económica y financiera Derecho de la competencia Derecho Bancario y Seguros Derecho concursal Derecho tributario Finanzas Corporativas Fusiones y Adquisiciones Propiedad intelectual Valorización de empresas, de divisiones, de marcas e intangibles en general. Finanzas corporativas: asesoría en procesos de fusión y adquisiciones, estructuración de financiamientos. Análisis económico-financiero Consultoría Inmobiliaria Estudios de factibilidad de proyectos Informe de valorización de obra Estudios de Mercado (oferta y Demanda) Gerencia de Proyectos Inmobiliarios

4 Objetivo del estudio El objetivo general del presente Estudio de Benchmarking es caracterizar el comportamiento del mercado inmobiliario residencial en San Isidro de modo tal que permita orientar las decisiones de inversión de nuestro cliente con respecto a su nuevo lanzamiento. El objetivo específico en función al proyecto sito en el distrito de San Isidro, es realizar un análisis integral de los proyectos u oferta comparable situados en su área de influencia definida por las avenidas Arequipa, Javier Prado, Guardia Civil, San Borja Sur, Del Parque Sur y Aramburu; a fin de perfilar el futuro comportamiento comercial del mismo y tomando en consideración sus principales indicadores de gestión: ubicación, empresa promotora, empresa constructora, número de departamentos, stock actual, tipologías, acabados, equipamiento, áreas, precios y entidad que la respalda financieramente; además de la velocidad de ventas y % de absorción de cada uno.

5 Índice Presentación Resumen Ejecutivo Conclusiones y Recomendaciones 1. El Mercado Inmobiliario de San Isidro ( ) 2. Segmentación por Valores, Superficies y Tipologías 3. Benchmarking del Proyecto 4. Fichas de proyectos

6 Presentación El Sector Inmobiliario Residencial de Lima Metropolitana muestra el último año un crecimiento del 16.76% respecto al total de viviendas vendidas el 2014, crecimiento que revierte la tendencia a la baja registrada desde el 2013, año en el que culminó una etapa de expansion significativamente alta desde el 2010; expansión impulsada por la sostenida demanda de los sectores emergentes, vinculada a una mejora en sus ingresos y al dinamismo del crédito hipotecario que creció a tasas por encima del 20% en ese período. Esta situación se explica por el mejor comportamiento de nuestra economía en 2015 que creció a una tasa de 3.3%, sensible recuperación respecto al 2.4% de avance el año previo, su menor ritmo de expansión desde el Esta recuperación de nuestra economía el último año fue impulsada principalmente por el aumento de las actividades primarias en 7.37%, en las que el sector Minería e Hidrocarburos fue el principal protagonista creciendo a una tasa record de 22.36% en diciembre, su mejor comportamiento desde junio de Este crecimiento en la economía nacional incide principalmente en un mayor ritmo de generación de empleo e influye en la confianza de los actores, especialmente de los consumidores que actúan de modo más liberal. En este contexto, la actividad inmobiliaria presenta un potencial de crecimiento interesante en el mediano plazo, en la medida que se verifica un importante déficit de viviendas a nivel nacional -principalmente en Lima Metropolitana-, una latente demanda efectiva por ellas y una baja penetración del crédito hipotecario, todo ello sumado a la expectativa de recuperación de la económica nacional. En este escenario, nuestro cliente tiene en desarrollo un proyecto inmobiliario en el distrito de San Isidro, por lo cual necesita conocer la dinámica actual del mercado inmobiliario local y realizar una comparativa de su proyecto para con aquellos que presenten las mismas características generales de formato, oferta tipológica y precios de venta ubicados en el área de influencia definida; a fin de establecer lineamientos de gestión que puedan llevar al éxito comercial su propuesta inmobiliaria.

7 SAN ISIDRO

8 Resumen Ejecutivo El distrito de San Isidro es un área continua, densa y 100% urbanizada, ubicada sobre la costa de nuestra ciudad, perteneciente al denominado Centro Contemporáneo, que presenta una configuración urbana homogénea y una población mayoritariamente del NSE B (44.9%) pero con un importante presencia de hogares pertenecientes al NSE A (29%). 1 Su perfil urbano viene ganando altura a raíz de la incorporación de un parque residencial de vivienda multifamiliar dirigido a satisfacer la demanda insatisfecha de sus sectores emergentes, situación favorecida por el mejor comportamiento de la economía nacional, la conformación de nuevos hogares y la apertura que ofrecen los bancos para el acceso a la propiedad privada de vivienda vía créditos hipotecarios. Según fuentes secundarias consultadas, 2 el mercado inmobiliario local al 4T2015 lo constituían 33 proyectos activos, con una oferta disponible de 273 unidades inmobiliarias y un nivel de ventas de 79 unidades que determinaba, en el último mes del trimestre, una velocidad de ventas de Unid./mes y un nivel de absorción de 7.34%; haciéndolo poseedor del 2.93% del mercado de ventas inmuebles de todo Lima Metropolitana. En una perspectiva anual, el número de unidades disponibles para la venta al cierre del 4T2015 muestra un ligero incremento tras caer el trimestre anterior, en un contexto de mayores ingresos de UI en el último trimestre (57 frente a 26 UI); destacándose el incremento de la oferta para el NSE A (de 206 a 247 UI), por lo que la vocación del distrito sea la de ofertar productos dirigidos a este NSE. La recuperación en el ingreso de un mayor número de unidades en el 4T2015 constituye muestra del optimismo de los desarrolladores para con la plaza. Indicadores de San Isidro 4T2014 4T T2014 1T2015 2T2015 3T2015 4T2015 Stock Disponible Unidades Vendidas Unidades Ingresadas 1 Fuente: NIVELES SOCIOECONÓMICOS APEIM. Abril de Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN 4T2015, elaborado por TINSA SA

9 Resumen Ejecutivo En una perspectiva trimestral, el número de unidades vendidas pasó de 92 a 79 en el 4T2015, constituyendo un decrecimiento del 11.13%, además de verificarse un mayor número de unidades disponibles para la venta al cierre del 4T2015 (273 frente a 244 UI); aumento como consecuencia de la caída en el nivel de ventas y un mayor ingreso de proyectos y unidades inmobiliarias con respecto al período anterior; destacándose el incremento de la oferta para el NSE A (de 206 a 247 UI). Se vende menos pero a un mejor precio, el alza registrada (de S/. 6,281 a S/. 6,497), representa un incremento trimestral de 3.44% en el PP, aunque esto sea reflejo principalmente de la presión al alza por el efecto cambiario (5.22% incremento del valor del US$ en período). En resumen, el área, precio y precio unitario promedio del Dpto. distrital es de m2, S/ ,000 y S/. 6,497xm2. No se observa una particular concentración de proyectos en San Isidro, los mismos que se hallan repartidos por todo el distrito donde se consolida el sector residencial y donde se encuentra ubicada la población de mayor nivel socioeconómico de Lima Metropolitana. En este contexto, nuestro cliente se encuentra lanzando en el distrito de San Isidro un proyecto inmobiliario multifamiliar: más de 2,000 m2 distribuidos en 7 pisos + azotea: 6 departamentos de 3 dormitorios con 3 baños, 5 flats y un dúplex, con áreas desde 217 m2. 24 estacionamientos, 6 estacionamientos de visita y 18 estacionamientos exclusivos, en 2 sótanos y primer piso. Precio promedio de venta del Dpto. así como Precio promedio m2 está por definirse. La oferta de este nuevo proyecto se dirige a satisfacer la demanda del NSE A.

10 Resumen Ejecutivo Para caracterizar el posible futuro comportamiento del nuevo hemos levantado información relevante de 13 de los 33 proyectos actualmente activos en el distrito, dejando fuera de esta selección aquellos que no se encontraran dentro del Área de Influencia definida por el cliente. El análisis comparativo se ha realizado en comparando los proyectos por área, precio promedio y precio unitario promedio de sus UI, con lo cual segmentamos por NSE; diferenciando los flats de los duplex. De esta oferta relevante podemos afirmar que: De los 13 proyectos, 9 se orientan al NSE A* y otros 4 al NSE B*, siendo la oferta conjunta de 168 UI, de los cuales 109 de ellas corresponden al stock disponible. El nivel de ventas fue de 59 unidades, que corresponden al 35.12% de la oferta total; con una velocidad de ventas acumulada de 4.2 Unid./mes. Cuando esta oferta se segmenta según precio promedio de tipologías, de las 109 UI disponibles, 78 se orientan al NSE A, 30 UI al B y solo 1 UI al C. El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. de la oferta comparable es de 159 m2, S/ ,833 y S/. 6,757xm2 11 de los 13 proyectos ofrecen la tipología 3D-3B, asimismo, de las 109 UI disponibles, 45 pertenecen a la tipología 3D-3B, lo que hace el 41.3% de la oferta disponible. El área, precio y precio unitario promedio de esta oferta tipológica de 3D-3B es de 169 m2, S/ ,000 y S/. 6,746xm2 * Segmentados por precio promedio de Dpto. por proyecto, que para efectos del presente estudio, se considera a las UI orientadas del NSE A aquellas que superan el S/. 1,001,894, NSE B aquellas entre S/. 507,082 y S/. 1,001,894, NSE C aquellas entre S/. 275,184 y S/. 507,082,

11 Resumen Ejecutivo De esta oferta comparable, 8 proyectos se ubican con frente a avenida y 5 frente a calle. Es una oferta que no varía significativamente en su propuesta de producto, presentando acabados interiores muy similares y unos valores agregados recurrentes (Lobby de ingreso, salas de reunión, áreas verdes, zona de parrillas). El análisis arroja los siguientes resultados para el Dpto. promedio por proyecto: Los proyectos con los mejores comportamientos son CALLE 27, ORDEN Y LIBERTAD, RES. LOS CISNES y EDIF. 416 ; quienes se colocan en el cuadrante de éxito de mejores velocidades de colocación y % de absorción a mayores precios. El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto CALLE 27 es de 154 m2, S/ ,383 y S/. 7,062xm2 El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto ORDEN Y LIBERTAD es de 157 m2, S/ ,737 y S/. 6,939xm2 El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto RES. LOS CISNES es de 135 m2, S/. 902,252 y S/. 6,799xm2 El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto EDIF. 416 es de 165 m2, S/ ,823 y S/. 7,468xm2 Con lo que puede afirmarse que la UI promedio exitosa por proyecto es una con un área, precio y precio unitario promedio de 153 m2, S/ ,799 y S/. 7,067xm2

12 Conclusiones y Recomendaciones Por todo lo anteriormente expuesto, estamos en capacidad de concluir que: El nuevo proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento entre 10 y 23 meses si se cumplen los ratios para el ritmo de colocaciones promedio de 0.6 Unid./mes o el nivel de absorción mensual de 4.23%, respectivamente; mas, si hacemos la diferenciación por tipología, tendríamos que: El Dpto. Flat 3D-3B del nuevo proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento (05 UI), entre 15 y 17 meses si se cumplen los ratios para el ritmo de colocaciones promedio de 0.33 Unid./mes o el nivel de absorción mensual de 5.77%, respectivamente. El Dpto. Duplex 3D-3B del nuevo proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento (01 UI), entre 10 y 14 meses si se cumplen los ratios para el ritmo de colocaciones promedio de 0.1 Unid./mes o el nivel de absorción mensual de 7.05%, respectivamente. Es decir, el proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento entre 10 y 17 meses si se cumplen los ratios señalados.

13 Conclusiones y Recomendaciones El promotor puede optar por acercarse a la media de los 13 proyectos de la oferta comparable en el área de influencia, considerando plantear la disminución del área techada de las unidades inmobiliarias del nuevo proyecto a fin de acercarlas al promedio y, a la vez, incluir en la propuesta arquitectónica mayores áreas comunes al Lobby de ingreso que le agreguen valor al conjunto, equiparándose con las áreas comunes de los proyectos comparables u optar por seguir adelante en su modelo y trazar una estrategia de marketing que intente posicionar su oferta en base a la exclusividad y lujo de sus acabados interiores y en la amplitud y generosidad de las áreas de sus unidades. Sin embargo, sea el camino que elija el promotor, se recomienda no lanzar el proyecto sino hasta el 3T2016, a fin de observar la dinámica del mercado en el distrito, que como hemos visto, muestra una tendencia a la baja en sus colocaciones durante el último año pero no una corrección en la sobre oferta inmobiliaria de departamentos para el nivel de preferencias y demanda efectiva de vivienda de este tipo con precios mayores a los US$ 200,000. Hay que precisar que si bien la Demanda Efectiva de los hogares por adquirir un departamento se ha incrementado el último año, pasando de 105,563 hogares en 2014 a 153,349 hogares demandantes efectivos de vivienda en Lima Metropolitana el 2015, el grueso de esta demanda se ubica en los rangos de precios de entre US$ 20,001 y US$ 50,000 (49%) y en el de entre US$ 50,001 y US$ 100,000 (38%), dejando para el mercado de departamentos mayores a US$ 200,000 apenas 142 hogares demandantes efectivos, cuando en toda nuestra ciudad existe una oferta de viviendas en este rango de precios de 4,696 unidades!. * Según CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean y tienen la capacidad económica para adquirir un inmueble.

14 I. EL MERCADO INMOBILIARIO DE SAN ISIDRO ( )

15 Los Usos de Suelo en el Distrito de San Isidro La zonificación de San Isidro evidencia el carácter meramente residencial del distrito, cuyo desarrollo comercial y corporativo se da principalmente en y alrededor de la conjunción de las avenidas Paseo de la República, República de Panamá y Javier Prado.

16 Principales indicadores en San Isidro En una perspectiva quinquenal, al cierre del 4T2015, se observa que las ventas de viviendas en el distrito de San Isidro vuelven a caer tras la notable recuperación del 4T2014, disminuyendo en 57.30% en el último año, lo que incide en una baja en su participación (2.93%) en la venta de viviendas en Lima Metropolitana. Unidades Vendidas en 4T2015 Stock Disponible Unidades Vendidas 4T2009 4T2010 4T2011 4T2012 4T2013 4T2014 4T2015 Total Lima 10,328 8,191 14,321 15,054 10,092 8,573 8,967 San Isidro % Part. San Isidro 4.4% 4.9% 1.9% 2.0% 2.4% 2.3% 3.0% Total Lima 5,077 4,211 5,351 6,474 2,701 2,706 2,693 San Isidro % Part. San Isidro 4.4% 2.4% 2.9% 1.6% 1.6% 6.8% 2.9% Total Lima 97.07% San Isidro 2.93% Unidades Ingresadas Total Lima 5,388 4,384 4,262 4,900 1,808 2,876 2,802 San Isidro % Part. San Isidro 2.8% 5.9% 1.5% 3.4% 0.0% 9.9% 2.0% Unidades Ingresadas en 4T % Total Lima 97.97% San Isidro 2.03% 4.4% 4.4% 2.8% 4.9% 2.4% 5.9% 6.8% 3.4% 2.9% 1.9% 2.0% 2.4% 2.3% 1.5% 1.6% 1.6% 0.0% 3.0% 2.9% 2.0% 4T2009 4T2010 4T2011 4T2012 4T2013 4T2014 4T2015 Stock Disponible Unidades Vendidas Unidades Ingresadas

17 Principales indicadores en San Isidro 3T2015 4T2015 Unidades Disponibles Precio Prom. (Soles X m2) Extensión del Distrito 1110 ha 3T2015 4T2015 3T2015 4T2015 Población al Hab NSE A ,465 6,580 N Proyectos en venta N Proyectos agotaron stock N Proyectos ingresados NSE AB NSE B ,283 5,708 N unidades inmobiliarias disponibles N unidades inmobiliarias vendidas N unidades inmobiliarias ingresadas Velocidad de ventas 3 (unid/mes) % Absorción % Precio promedio (Soles/m2) 6, % 6,497 Con respecto al último trimestre, el número de unidades disponibles para la venta al cierre del 4T2015 aumentó como consecuencia de la caída en el nivel de ventas y un mayor ingreso de proyectos y unidades inmobiliarias con respecto al período anterior; destacándose el incremento de la oferta para el NSE A (de 206 a 247 UI). Los resultados se traducen en menores velocidades de ventas y absorciones mensuales y mayores precios promedio, especialmente en el segmento AB (8.04%) y en menor proporción en el segmentos A (1.78%); sin embargo, esto es también reflejo de la presión al alza por efecto cambiario (5.22% incremento del valor del US$ en el período). 1 FUENTE: Instituto Nacional de Estadística e Informática - Perú: Estimaciones y Proyecciones de Población. 2 FUENTE: INCOIN 4T y 4 Seguin INCOIN 4T2015, Velocidad de ventas y % de Absorción al ultimo mes del trimestre

18 CARABAYLLO LIMA NORTE P.C. CALLAO LIMA ESTE Y SUR ATE CHORRILLOS BREÑA LIMA CERCADO SAN MIGUEL PUEBLO LIBRE MAGDALENA DEL MAR SURQUILLO JESUS MARÍA SANTIAGO DE SURCO LA MOLINA LINCE MIRAFLORES SAN BORJA SAN ISIDRO BARRANCO Evolución reciente de precios de UI en Lima Metropolitana 8,000 3T2015 4T2015 6,497 7,000 6,281 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 Los precios de las viviendas mostraron un incremento en la mayor parte de distritos de Lima Metropolitana durante el último trimestre, influenciado por un incremento en el tipo de cambio que compensó la sostenida caída en ventas registrada en los primeros tres trimestres del año 2015 de la cual viene recuperándose. A nivel del distrito de San Isidro, los precios muestran un incremento trimestral de 3.44%.

19 II. SEGMENTACIÓN POR VALORES, SUPERFICIES Y TIPOLOGÍAS

20 Ubicación de la oferta inmobiliaria en San Isidro No se observa una particular concentración de proyectos en San Isidro, los mismos que se hallan repartidos por todo el distrito donde se consolida el sector residencial y donde se encuentra ubicada la población de mayor nivel socioeconómico de Lima Metropolitana. Este distrito se caracteriza por su tranquilidad, bajo nivel de violencia, alta consolidación y numeroso equipamiento en parques.

21 Ubicación de la oferta inmobiliaria en el Área de Influencia LAS GARZAS ALTAMIRA CARRiQUIRY LOS HERRERILLOS ORDEN Y LIBERTAD LOS CISNES En el Área de Influencia sí se evidencia una particular concentración de proyectos en la Av. Del Parque Sur, donde encontramos siete de los 13 proyectos levantados.

22 Ubicación de la oferta inmobiliaria en el Área de Influencia 385 CALLE 33 CALLE 27 MIRADOR II LA COMARCA Detalle de la concentración de proyectos en el en la Av. Del Parque Sur, donde encontramos siete de los 14 proyectos levantados.

23 Oferta Comparable al proyecto Para efectos de comparación, se ha definido como oferta relevante de análisis a aquellos proyectos ubicados en el área de influencia del nuevo proyecto. En ese sentido, los proyectos circunscritos al área señalada suman 13, éstos son: NOMBRE PROYECTO PISOS N Dptos. TIPOLOGÍA AREA PRECIO S/. S/ - M2 Stock Stock 1D-2B 1D-3B 2D-1B 2D-2B 2D-3B 2D-4B 3D-3B 3D-4B 3D-5B 4D-4B 6D-5B PROM. Inicial Actual (m2) ALTAMIRA X X X X ,156,575 6,583 CALLE X X X X X X ,083,383 7,062 CARRIQUIRY X ND ND X X X ,239,823 7, X X X X X ,145,616 6,997 EL MIRADOR II X X X ND ND LA COMARCA X X X X ,033,766 6,334 LOS HERRERILLOS X X ,494,757 7,626 ORDEN Y LIBERTAD X X X ,113,737 6,939 CALLE X X X X X X ,995 6, X X X X ,971 5,926 PROYECTO LAS GARZAS X X ,100 6,658 RESIDENCIAL LOS CISNES X X X X X ,252 6,799 A B

24 III. BENCHMARKING DEL PROYECTO

25 Oferta Comparable ALTAMIRA CALLE 27 CALLE EL MIRADOR II LA COMARCA LOS HERRERILLOS ORDEN Y LIBERTAD 133 PROYECTO LAS GARZAS RESIDENCIAL LOS CISNES CARRIQUIRY 714 PROMEDIO OFERTA COMP. GENERALIDADES DEL PROYECTO PROMOTOR AKROS CONSTRUCTORA ACTUAL INMOBILIARIA ACTUAL INMOBILIARIA MI INMOBILIARIA ARES INMOBILIARIA DIZENG REMCORP CREATIVA ARANGO GALEÓN MIDEPARTAMENT O GRUPO INMOBILIARIO DIRECCIÓN PABLO AV. PARQUE DEL 406 AV. DEL PARQUE AV AV. DEL PARQUE AV. DEL PARQUE 450 LOS HERRERILLOS CA. ORDEN Y CALLE LAS CARRIQUIRRY 370 SUR 480 SUR SUR 490 SUR LIBERTAD 133 GARZAS CDRA. 1 EITAL EDIFICACIONES CALLE LOS CISNES LA VENTUROSA - S.A. AV. PABLO - CARRIQUIRY N PISOS N DPTOS. OFERTADOS N COCHERAS N COCHERAS / N DPTOS N ASCENSORES TIEMPO DE VENTAS EN MESES FECHA DE ENTREGA feb-16 ago-17 mar-17 oct-14 feb-16 may-17 sep-17 jul-17 feb-16 dic-16 may-16 sep-15 - ESTADO DE LA OBRA Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta - DEPARTAMENTOS TOTAL TIPOLOGÍAS N DPTOS. OFERTADOS N DPTOS. VENDIDOS N DPTOS. DISPONIBLES % VENTAS DPTOS. 0.0% 77.8% 4.8% 91.7% 57.1% 0.0% 0.0% 0.0% 33.3% 38.5% 0.0% 90.5% 0.0% 30.3% VENTAS MENSUALES ABSORCIÓN (%) AREA PROMEDIO POR DPTO PRECIO (INC. IGV S/.) 1,156,575 1,083, , ,971 1,239,823 1,145,616 ND 1,033,766 1,494,757 1,113, , ,252 ND 1,050,833 PRECIO DPTO. SOLES/m2 6,583 7,062 6,308 5,926 7,468 6,997 ND 6,334 7,626 6,939 6,658 6,799 ND 6,757 PRECIO COCHERA SOLES 43,000 76,750 45,000 ND 43,000 ND ND 43,000 45,000 ND 39,000 43,000 ND 47,219

26 DÚPLEX FLATS Oferta Comparable ALTAMIRA CALLE 27 CALLE EL MIRADOR II LA COMARCA LOS HERRERILLOS ORDEN Y LIBERTAD 133 PROYECTO LAS GARZAS RESIDENCIAL LOS CISNES CARRIQUIRY 714 PROMEDIO OFERTA COMP. GENERALIDADES DEL PROYECTO PROMOTOR AKROS CONSTRUCTORA ACTUAL INMOBILIARIA ACTUAL INMOBILIARIA MI INMOBILIARIA ARES INMOBILIARIA DIZENG REMCORP CREATIVA ARANGO GALEÓN MIDEPARTAMENT O GRUPO INMOBILIARIO DIRECCIÓN PABLO AV. PARQUE DEL 406 AV. DEL PARQUE AV AV. DEL PARQUE AV. DEL PARQUE 450 LOS HERRERILLOS CA. ORDEN Y CALLE LAS CARRIQUIRRY 370 SUR 480 SUR SUR 490 SUR LIBERTAD 133 GARZAS CDRA. 1 EITAL EDIFICACIONES CALLE LOS CISNES LA VENTUROSA - S.A. AV. PABLO - CARRIQUIRY N PISOS N DPTOS. OFERTADOS N COCHERAS N COCHERAS / N DPTOS N ASCENSORES TIEMPO DE VENTAS EN MESES FECHA DE ENTREGA feb-16 ago-17 mar-17 oct-14 feb-16 may-17 sep-17 jul-17 feb-16 dic-16 may-16 sep-15 - ESTADO DE LA OBRA Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta - DEPARTAMENTOS TIPOLOGÍA 3D-3B N DPTOS. OFERTADOS N DPTOS. VENDIDOS N DPTOS. DISPONIBLES % VENTAS DPTOS. 50.0% 0.0% 66.7% 0.0% 0.0% 0.0% 42.9% 0.0% 0.0% 17.7% VENTAS MENSUALES ABSORCIÓN (%) AREA PROMEDIO POR DPTO PRECIO (INC. IGV S/.) 938, ,983 1,104,203 1,122, ,150 1,185,500 1,006,859 1,009,867 1,035,435 PRECIO DPTO. SOLES/m2 6,450 6,262 7,097 7,267 6,822 7,624 6,347 6,390 6,807 PRECIO COCHERA SOLES 90,000 45,000 43,000 43,000 45,000 39,000 50,833 N DPTOS. OFERTADOS N DPTOS. VENDIDOS N DPTOS. DISPONIBLES % VENTAS DPTOS. 0.0% 0.0% 100.0% 50.0% 0.0% 0.0% 25.0% VENTAS MENSUALES ABSORCIÓN (%) AREA PROMEDIO POR DPTO PRECIO (INC. IGV S/.) 1,766,400 1,165, ,203 1,976, ,000 1,300,910 PRECIO DPTO. SOLES/m2 5,486 6,018 5,017 8,373 6,868 6,506 PRECIO COCHERA SOLES 43,000 45,000 39,000 42,333

27 Relación del stock inicial y actual, según TIPOLOGÍAS y NSE La oferta comparable al nuevo proyecto presenta un stock disponible de 45 UI de la tipología 3D-3B (41.3%). Nótese, sin embargo, que es la tipología 3D-4B la que más se ha vendido, presentando un precio/m2 de S/. 6,618 (el quinto precio promedio más bajo de la oferta). 109 Unidades Disponibles Unidades Vendidas COMP. 1/ 1D-2B 1D-3B 2D-1B 2D-2B 2D-3B 2D-4B 3D-3B 3D-4B 3D-5B 4D-4B 6D-5B A B C TIPOLOGÍAS NSE Stock Inicial Unidades Disponibles Unidades Vendidas Velocidad de ventas total (unid./mes) N Proyectos ofertantes Área Ocupada prom Precio prom. (Miles S/.) 1, ,216 1,090 1,075 1,839 1,486 2,113 1, Precio prom. (Soles/m2) 6,757 7,130 6,315 6,273 7,939 6,842 6,617 6,746 6,618 9,019 6,137 7,629 6,999 6,464 6,976 1/ COMPARABLES: Comprende los proyectos comparables, incluyendo CARRIQUIRY 714 (13 proyectos en total)

28 Millares Área promedio vs precio promedio, según TIPOLOGÍAS y NSE El área promedio de los departamentos de la tipología 3D-3B de la oferta comparable asciende a 169 m2 y se ofertan a S/ mil. Compárese al área promedio general de 159 m2 ofertado a S/ mil y al área promedio de los Dptos. del NSE A de 182 m2 ofertados a S/ mil. Área Ocupada prom. Precio prom. (Miles S/.) 2,113 1,839 1,486 1, , ,090 1, , COMP. 1/ 1D-2B 1D-3B 2D-1B 2D-2B 2D-3B 2D-4B 3D-3B 3D-4B 3D-5B 4D-4B 6D-5B A B C TIPOLOGÍAS NSE Stock Inicial Unidades Disponibles Unidades Vendidas Velocidad de ventas total (unid./mes) N Proyectos ofertantes Área Ocupada prom Precio prom. (Miles S/.) 1, ,216 1,090 1,075 1,839 1,486 2,113 1, Precio prom. (Soles/m2) 6,757 7,130 6,315 6,273 7,939 6,842 6,617 6,746 6,618 9,019 6,137 7,629 6,999 6,464 6,976 1/ COMPARABLES: Comprende los proyectos comparables, incluyendo CARRIQUIRY 714 (13 proyectos en total)

29 Área promedio vs precio promedio por m2, según TIPOLOGÍAS y NSE El área promedio de los departamentos de la tipología 3D-3B de la oferta comparable asciende a 169 m2 y se ofertan a S/. 6,746xm2. Compárese al área promedio general de 159 m2 ofertado a S/. 6,757xm2 y al área promedio de los Dptos. del NSE A de 182 m2 ofertados a S/. 6,999xm2. Área Ocupada prom. Precio prom. (Soles/m2) 9,019 6,757 7,130 6,315 6,273 7,939 6,842 6,617 6,746 6,618 6,137 7,629 6,999 6,464 6, COMP. 1/ 1D-2B 1D-3B 2D-1B 2D-2B 2D-3B 2D-4B 3D-3B 3D-4B 3D-5B 4D-4B 6D-5B A B C TIPOLOGÍAS NSE Stock Inicial Unidades Disponibles Unidades Vendidas Velocidad de ventas total (unid./mes) N Proyectos ofertantes Área Ocupada prom Precio prom. (Miles S/.) 1, ,216 1,090 1,075 1,839 1,486 2,113 1, Precio prom. (Soles/m2) 6,757 7,130 6,315 6,273 7,939 6,842 6,617 6,746 6,618 9,019 6,137 7,629 6,999 6,464 6,976 1/ COMPARABLES: Comprende los proyectos comparables, incluyendo CARRIQUIRY 714 (13 proyectos en total)

30 Benchmarking: Áreas promedio por Departamentos Total Tipologías Se observa claramente que el área promedio de la oferta del nuevo proyecto, se encuentra por sobre los 159 m2 del promedio de la oferta comparable. 226 Promedio ALTAMIRA CALLE 27 CALLE EL MIRADOR II LA COMARCA LOS HERRERILLOS ORDEN Y LIBERTAD 133 PROYECTO LAS GARZAS RESIDENCIAL LOS CISNES CARRIQUIRY 714 PROMEDIO OFERTA COMP. Meses en Vta. Estado Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta

31 Benchmarking: Precio promedio por Departamentos Total Tipologías Se presentan los precios promedio de los Dptos. de la oferta comparable, donde se han promediado los datos de los proyectos que muestran información. 1,494,757 Promedio. 1,156,575 1,083, , ,971 1,239,823 1,145,616 1,033,766 1,113, , ,252 1,050,833 - ND - ND ALTAMIRA CALLE 27 CALLE EL MIRADOR II LA COMARCA LOS HERRERILLOS ORDEN Y LIBERTAD 133 PROYECTO LAS GARZAS RESIDENCIAL LOS CISNES CARRIQUIRY 714 PROMEDIO OFERTA COMP. Meses en Vta. Estado Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta

32 Benchmarking: Precio promedio Soles/m2 por Departamentos Total Tipologías Se presentan los precios unitarios promedio de los Dptos. de la oferta comparable, donde se han promediado los datos de los proyectos que muestran información. Promedio. 6,583 7,062 6,308 5,926 7,468 6,997 6,334 7,626 6,939 6,658 6,799 6,757 - ND - ND ALTAMIRA CALLE 27 CALLE EL MIRADOR II LA COMARCA LOS HERRERILLOS ORDEN Y LIBERTAD 133 PROYECTO LAS GARZAS RESIDENCIAL LOS CISNES CARRIQUIRY 714 PROMEDIO OFERTA COMP. Meses en Vta. Estado Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta

33 Benchmarking: Relación del stock inicial y actual Total Tipologías El nuevo proyecto presenta un stock inicial de 6 UI, stock por debajo de las 13 UI del promedio de la oferta comparable y notoriamente por debajo de las 21 UI que poseen los proyectos CALLE 33 y RESIDENCIAL LOS CISNES, que son los más grandes de la muestra. Stock Inicial Stock Actual ALTAMIRA CALLE 27 CALLE EL MIRADOR II LA COMARCA LOS HERRERILLOS ORDEN Y LIBERTAD 133 PROYECTO LAS GARZAS RESIDENCIAL LOS CISNES CARRIQUIRY 714 PROMEDIO OFERTA COMP. Meses en Vta. Estado Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta

34 Benchmarking: Velocidad de Ventas y Absorción Total Tipologías Se observa que el proyecto que mejor velocidad de colocación presenta es CALLE 27 con 1.3 UI/mes, mientras que aquellos con mayores absorciones son los proyectos ORDEN Y LIBERTAD y CALLE 27 con 7.5 y 6.9% mensual respectivamente. Velocidad de Vtas. (Unid. x Mes) Nivel de Absorción (%) ALTAMIRA CALLE 27 CALLE EL MIRADOR II LA COMARCA LOS HERRERILLOS ORDEN Y LIBERTAD 133 PROYECTO LAS GARZAS RESIDENCIAL LOS CISNES CARRIQUIRY 714 PROMEDIO OFERTA COMP. Meses en Vta. Estado Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta

35 Velocidad de Ventas (unid. / mes) Rendimiento por Cuadrante (Velocidad Ventas Vs. Precio por m2) Total Tipologías Los proyectos exitosos resultan ser CALLE 27, ORDEN Y LIBERTAD, LOS CISNES y 416, dado que colocan sus unidades a un buen ritmo mensual y un precio sobre el promedio. S/. 6, EDIF. CALLE ORDEN Y LIBERTAD 133 RES. LOS CISNES 0.6 EDIF. PQ. SUR 385 EDIF. PQ. SUR Pre-venta En Const. Entrega Inm. 0.2 EDIF. CALLE 33 LOS HERRERILLOS 0.0 5,500 6,000 6,500 7,000 7,500 8,000 Soles / m2

36 Nivel de Absorción (%) Rendimiento por Cuadrante (Absorción Vs. Precio por m2) Total Tipologías En esta comparativa destacan nuevamente los proyectos CALLE 27, ORDEN Y LIBERTAD, LOS CISNES y 416, además de LOS HERRERILLOS, al combinar niveles altos de absorción a precios por encima del promedio de la oferta comparable. S/. 6, EDIF. CALLE 27 ORDEN Y LIBERTAD EDIF. PQ. SUR 385 RES. LOS CISNES EDIF. PQ. SUR LOS HERRERILLOS Pre-venta En Const. Entrega Inm. 1 EDIF. CALLE ,500 6,000 6,500 7,000 7,500 8,000 Soles / m2

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