DOCUMENTO DE VALIDACIÓN 10 VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN CONSTRUCCION

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1 1 DOCUMENTO DE VALIDACIÓN 10 VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN CONSTRUCCION La fecha de expediente es distinta a la fecha de hoy. Nº EXPEDIENTE Nº DE REFERENCIA / /16-V02 ENTIDAD BANKINTER, S.A. (SUC. 0760) SOLICITANTE SL VILLAS NUEVO ROMPIDO FINALIDAD GARANTÍA HIPOTECARIA. Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. ENTRADA OFICINA FECHA VISITA 30/11/ /11/2016 FECHA EXPEDIENTE 28/11/2016 DOCUMENTACION ENVIADA EN ARCHIVOS TASA: Fotos Licencia de obras Proyecto Visado Ultima certificación de obra Contrato de ejecución Seguro de daños decenal Documentación Registral Cédula de calificación urbanística TECNICO: ANTONIO MULET ZAYAS IDENTIFICACIÓN Dirección: Urbaniz. VILLAS DEL ROMPIDO Municipio: CARTAYA Provincia: Huelva 2 VALIDACIÓN FORMAL Y OTROS CONTROLES TASACIONES ENCONTRADAS EN EL MISMO CODIGO POSTAL: Dirección Número Piso Ant Superf. Reperc. V.Mercado /m2 Municip Fecha Expediente * VILLAS DEL ROMPIDO CARTAYA 04/10/ * VILLAS DEL ROMPIDO N CARTAYA 06/09/ * VILLAS DEL ROMPIDO N CARTAYA 29/07/ * VILLAS DEL ROMPIDO CARTAYA 18/07/ * VILLAS DEL ROMPIDO CARTAYA 18/07/ * VILLAS DEL ROMPIDO CARTAYA 18/07/ * VILLAS DEL ROMPIDO N CARTAYA 14/07/ * VILLAS DEL ROMPIDO N CARTAYA 14/07/ * VILLAS DEL ROMPIDO CARTAYA 01/06/ * VILLAS DEL ROMPIDO CARTAYA 22/03/ Total Expedientes: 10 Maximo: Minimo: Media: Desv.Típica: 61 SUP CONSIDERADO ADOPTADA Residencial Aislado SUPERFICIES APORTADAS (M²) SUPERFICIE COMPROBADA SUPERFICIE REGISTRAL SUPERFICIE CATASTRAL PARCELA UTIL CCC PARCELA UTIL CCC PARCELA CONSTR. CCC Vivienda , ,00 228, , Vivienda , , , Vivienda , , ,

2 Nº Referencia: / /16-V02 pag 2 SUP CONSIDERADO ADOPTADA SUPERFICIE COMPROBADA SUPERFICIE REGISTRAL SUPERFICIE CATASTRAL PARCELA UTIL CCC PARCELA UTIL CCC PARCELA CONSTR. CCC Vivienda , , , Vivienda , , , Vivienda , , , Vivienda , , , Vivienda , , , Vivienda , , , Vivienda , , , SUPERFICIES APORTADAS POR (M²) CONSIDERADO Nº DE ELEMEN. SUPERFICIE COMPROBADA SUPERFICIE REGISTRAL SUPERFICIE CATASTRAL PARCELA UTIL CCC PARCELA UTIL CCC PARCELA CONSTR. CCC Residencial Aislado , , , En la descripción registral se indican 228 metros cuadrados construidos (170 metros de estancias + porche salón/jardín de 39 m2 + porche entrada de 6,35m2 + porche cocina de m2) todo ello sin incluir el patio de la cocina (13m2) y el patio central (10m2). Las superficies incluidas en los 228 metros cuadrados son las superficies cubiertas y las excluidas (patios) son superficies descubiertas. Los jardines de cada villa se han considerado en la escritura de obra nueva y división horizontal como zona común de uso privativo de la villa. Es una zona por tanto que no se describe como elemento privativo. A continuación extraigo la descripción que se hace de los jardines. La parcela en la que se ubica cada villa tiene siempre una superficie de unos 800 metros cuadrados o más. DATOS REGISTRALES APORTADOS Registro de la Propiedad nº 1 de HUELVA Unidad Finca Registral Libro Tomo Folio Inscripción Residencial Aislado Vivienda ª Vivienda ª Vivienda ª Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda SITUACIÓN URBANÍSTICA PLANEAMIENTO DEL MUNICIPIO PLANEAMIENTO GENERAL DEL MUNICIPIO. Procedimiento de Adaptación Parcial de las NN.SS. a la LOUA. FECHA DE APROBACIÓN DEFINITIVA. 29/05/2009 PLANEAMIENTO DE DESARROLLO. Plan Parcial (aprobado y ejecutado). SE HA CEDIDO EL 10% DEL APROVECHAMIENTO LUCRATIVO A LA ADMINISTRACIÓN ACTUANTE?. Sí.

3 Nº Referencia: / /16-V02 pag 3 CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA. Suelo urbano consolidado. GESTIÓN URBANÍSTICA ELEMENTOS Y TRÁMITES SUELO FINALISTA. Se trata de suelo finalista. SUJETO. Iniciativa privada. GESTIÓN URBANÍSTICA PENDIENTE. NInguna. SISTEMA DE ACTUACIÓN. Licencia. CLASIFICACIÓN Y CALIFICACIÓN CARACTERÍSTICO. Residencial. OCUPACIÓN MÁXIMA. 22% PARCELA MÍNIMA. 700 m² ALTURA MÁXIMA. 1 planta. 5 m. CONDICIONES URBANÍSTICAS EN PROYECTO. El proyecto cumple con las condiciones de la ordenanza. EDIFICABILIDAD m² (total de la manzana). TENENCIA Y LIMITACIONES Propietario (Pleno Dominio) : VILLAS NUEVO ROMPIDO S.L. Ocupado: Destino previsto : Ocupación: Desocupado. No Desconocido SERVIDUMBRES Y DERECHOS REALES VPP. No consta CARGAS. En su caso, las que consten en documentación aportada. ADVERTENCIAS A07 - Discrepancias de superficies. Otras advertencias. Se ADVIERTE que según la documentación anexa aportada existen discrepancias entre las características física y/o registrales y/o catastrales (relativas a la superficie) que no inducen a dudas ciertas sobre la identificación del inmueble tasado. Se recomienda su modificación en el registro de la propiedad y/o catastro Otras advertencias. Este informe y su correspondiente certificado anula y sustituye al emitido con anterioridad con el número de expediente Se ADVIERTE que en el presente informe SUB se ha procedido al levantamiento del/os condicionante/s, al haberse verificado la desaparición del/os supuesto/s que dieron origen al mismo (ver justificación extensa en apartado de OBSERVACIONES del informe). Este informe sustituye y anula al emitido con anterioridad con el número de expediente BIS, manteniéndose las fechas de emisión y caducidad del informe inicial. La documentación utilizada es: Planeamiento urbanístico vigente, Plano de situación, Plano urbanístico, Croquis del inmueble, Reportaje fotográfico, Documentación catastral, Nota Simple Las comprobaciones realizadas son: No han vencido plazos Urbanización/Edif., No existe proced. incumplimiento deberes, No procedimiento de expropiación, No Plan o Proyecto de expropiación, Correspondencia con finca registral, No Resolución Admini que implique exprop, Régimen protección pública, Comprobación Planeamiento Urbanístico, Servidumbres visibles, Estado de ocupación, uso y explotación, Régimen Protección Patrimonio Arquitec., Correspondencia con finca catastral, Estado de conservación aparente, No incoado exped. que implique expropiac

4 3 Nº Referencia: / /16-V02 pag 4 DATOS DE LOS TESTIGOS RESIDENCIAL AISLADO REFERENCIA DIRECCIÓN Y FUENTE ANTI. C.P. TIPOLOGÍA V/R m² V.VENTA COEF. F.Alta D-K %Des Urbaniz. MARINA EL ROMPIDO, Nº Urbaniz. VILLAS DE EL ROMPIDO, Nº 79, Vivienda S/N V ,09 1, K-D 6,0(3) Aislado V ,46 1, K-D 6,0(3) Paseo Del Lago, Nº s/n Aislado V ,09 1, K-D 6,0(3) Urbaniz. MARINA EL ROMPIDO, Nº Urbaniz. MARINA EL ROMPIDO, Nº Urbaniz. MARINA EL ROMPIDO, Nº s/n V ,64 1, K-D 6,0(3) V ,87 0, K-D 6,0(3) V ,06 1, K-D 6,0(3) * % Des: Indica el valor del descuento indicado y entre parentesis el descuento tipo dependiendo del tipo de fuente, (3) o (7). Precio homogeneizado por m², Residencial Aislado ,60 COMPARABLES 1º 2º 3º 4º 5º 6º PARCELA Algunos testigos tienen un coeficiente de homogeneización inferior a 0,90 y superior a 1,10 debido a las diferentes características con el inmueble a valorar. COEF: Criterios utilizados para homogeneizar los testigos en función de las siguientes características, calidades del inmueble, antigüedad, conservación, situación, superficie y otros (en función del bien a tasar). Se ha negociado con el testigo 2 una rebaja del 3% y con el testigo 6 una rebaja del 6%. 4 Todos los testigos responden al mismo perfil que la vivienda a valorar, es decir, forman parte de una urbanización de viviendas unifamiliares y no poseen la propiedad de la parcela correspondiete, unicamente el uso y disfrute privado. RESUMEN TÉCNICO ESTADO DE LA OBRA Importe ( ) % Fase % Ejecuc. % Actual Capítulo I movimiento de tierras 8.379,00 0,49 61,00 0,30 Capítulo II Cimentación ,00 13,22 100,00 13,22 Capítulo III Saneamiento ,00 2,81 90,00 2,53 Capítulo IV Estructura ,00 12,77 76,50 9,77 Capítulo V Albañilería ,00 12,07 8,00 0,97 Capítulo VI Cubietas ,00 6,17 0,00 0,00 Capítulo VII instalaciones ,00 17,18 5,00 0,86 Capítulo VIII Revestimientos ,00 15,70 0,00 0,00 Capítulo IX Carpintería y Elementos de Seguridad ,00 15,95 2,00 0,32 Capítulo X Pintura ,00 1,09 0,00 0,00 Capítulo XI varios 2.223,00 0,13 0,00 0,00 Capítulo XII urbanizacion propia ,00 2,42 0,00 0,00 TOTAL ,00 100,000 27,961 Tiempo finalización previsto : 1,000 año/s.

5 Nº Referencia: / /16-V02 pag 5 CALCULO DE REPERCUSION DEL SUELO POR METODO RESIDUAL ESTÁTICO PROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLE El coeficiente de Mercado queda determinado por el análisis de inmuebles testigos existentes actualmente en la zona conjuntamente comparados con información estadística, teniendo en cuenta que, para la homogeneización de los precios obtenidos han incidido las características particulares de cada caso. Consecuentemente, el coeficiente de mercado K es superior a 1,20. COSTES Y GASTOS NECESARIOS DE CONSTRUCCIÓN CONCEPTO VALOR UNITARIO ( /m²) VALOR TOTAL ( ) Gastos construcción 147, ,00 Costes de comercialización 52, ,64 Costes financieros 87, ,40 Costes de urbanización 92, ,00 Costes construcción(raislado) 750, ,00 TOTAL 1.129, ,04 VALOR DE MERCADO PARA LA HIPOTESIS DE EDIFICIO TERMINADO CONSIDERADO EDIFICABILIDAD VALOR UNITARIO ( /m²) VALOR TOTAL ( ) Residencial Aislado 2.280, , ,00 TOTAL ,00 BENEFICIO DEL PROMOTOR Y VALOR DE MERCADO ELEMENTO Bº PROMOTOR (%) REPERCUSION ( /m²) Residencial Aislado 18,00 313,00 Total Valor Residual : ,00 Valor de Construcción en /m2. Obtenido de la referencia de costes de construcción de la Agenda de la Construcción eme-dos corregido en función de las particularidades del inmueble estudiado. Desglose de gastos necesarios de construcción: - Coste de Construcción: PEC - Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble: - Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios: - Coste de licencias y tasas de la construcción: - Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas: - Gastos de administración del promotor: - Gastos debidos a otros estudios necesarios: - Total de gastos de construcción: 27,50% PEC CALCULO DEL METODO DEL COSTE Uso Coste Actual Repercusión Actual Coste Final Repercusión Final % de Obra Residencial Aislado 6.847, , , ,00 27,961

6 Nº Referencia: / /16-V02 pag 6 RESUMEN DE VALORES Y METODOS ( ) FINCA CONSIDERADO V.R.ACTUAL COSTE SEGURO (1) SEGURO (2) K UNITARIO VALOR TASACION H.E.T Residencial Aislado Vivienda , Vivienda , Vivienda , Vivienda , Vivienda , Vivienda , Vivienda , Vivienda , Vivienda , Vivienda ,88 TOTAL , , , ,00 14, ,00 Residencial Aislado (valores medios de la promoció Por m² / techo Valor suelo por m² edificable ( /m²) ,00 Valor del coste de construcción por m² edificable ( /m²) ,00 Valor del beneficio del promotor ,84 Valor en venta de la promoción ( /m²) ,00 % Sobre el VVenta 17,79 52,85 18, VALOR DE TASACIÓN: ,80 ENTRADA EN INCIDENCIA TÉCNICA: SALIDA DE INCIDENCIA TÉCNICA: OBSERVACIONES: Firma Dpto. Técnico Fecha de Salida: