Evento Relevante de Calificadoras

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1 BOLSA MEXICANA DE VALORES, S.A.B. DE C.V., INFORMA: CLAVE DE COTIZACIÓN RAZÓN SOCIAL LUGAR BIM BANCO INMOBILIARIO MEXICANO, S. A. INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE Ciudad de México ASUNTO S&P Global Ratings confirma calificaciones de 'mxbbb-' y 'mxa-3' de Banco Inmobiliario Mexicano; la perspectiva es estable EVENTO RELEVANTE Resumen * A pesar de la mejora en los indicadores de calidad de activos, aún consideramos que los elevados niveles de activos improductivos, así como la fuerte concentración en el segmento de construcción, representan una debilidad para la posición de riesgo de BIM, además de ser una limitante para sus niveles de rentabilidad y generación interna de capital. * Las calificaciones continúan reflejando un nivel de capitalización ajustada por riesgos proyectado de 5.1%, respaldado principalmente por continuas inyecciones de capital y nuestra expectativa de una mejora moderada en los niveles de rentabilidad. * Confirmamos nuestras calificaciones crediticias de emisor de largo y corto plazo en escala nacional de 'mxbbb-' y 'mxa-3', respectivamente, de BIM. Al mismo tiempo, confirmamos nuestra calificación de deuda de corto plazo en escala nacional de 'mxa-3' de los certificados bursátiles del banco. * La perspectiva estable para los próximos seis a 12 meses refleja nuestra expectativa de que el índice de capital ajustado por riesgo de BIM se mantenga en torno a 5.1%, con un crecimiento de cartera de alrededor de 9.5% para 2018 y La perspectiva estable también considera una mejora gradual de los indicadores de calidad de activos, así como la flexibilidad financiera que le brindan las fuentes de financiamiento adicionales provenientes de la SHF para hacer frente a alguna contingencia de liquidez. Acción de Calificación Ciudad de México, 17 de julio de S&P Global Ratings confirmó hoy sus calificaciones crediticias de emisor en escala nacional -CaVal- de largo plazo de 'mxbbb-' y de corto plazo de 'mxa-3' de Banco Inmobiliario Mexicano, S.A., Institución de Banca Múltiple (BIM). La perspectiva es estable. Al mismo tiempo, confirmamos nuestra calificación de emisión de 'mxa-3' de los certificados bursátiles de corto plazo de BIM. Fundamento Las calificaciones de BIM reflejan la fuerte concentración de sus ingresos por industria y línea de negocio (créditos puente e hipotecas), así como su limitada presencia dentro del sistema bancario mexicano, lo cual hace más vulnerable la estabilidad de negocio del banco. Asimismo, las calificaciones consideran nuestro índice de capital ajustado por riesgo (RAC, por sus siglas in inglés) que proyectamos en torno a 5.3%, respaldado por constantes inyecciones de capital y una mejora gradual en la generación interna de capital. Por otro lado, las calificaciones reflejan el alto nivel de activos improductivos (cartera vencida más bienes adjudicados), su baja cobertura con reservas, las cuales, a pesar de encontrarse dentro de la normativa bancaria, se ubican por debajo del resto de la industria bancaria en México, y su concentración por segmento que podría derivar en variaciones importantes en los indicadores de calidad de activos. Por último, las calificaciones incorporan la aún elevada dependencia de las fuentes de fondeo mayorista que podría presionar la liquidez del banco. Nuestros criterios para calificar bancos usan nuestras clasificaciones de riesgo económico y riesgo de la industria del Análisis de Riesgos de la Industria Bancaria por País (BICRA, por sus siglas en inglés) para determinar el ancla de un banco, que es el punto de partida para asignar una calificación crediticia de emisor. El ancla para bancos que operan solamente en México es 'bbb' (vea "Análisis de Riesgos de la Industria Bancaria por País: México", publicado el 7 de septiembre de 2017). La posición de negocio de BIM continúa limitada por la alta concentración de sus ingresos en créditos puente e hipotecas residenciales, que podría afectar la estabilidad de los ingresos del banco ante un escenario económico adverso. Nuestra Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 1

2 evaluación también considera su limitada presencia dentro del sistema bancario mexicano, con una participación de mercado de 0.11% en términos de cartera total y depósitos al cierre de marzo de Sin embargo, es importante mencionar que el banco tiene una participación relevante en el sector de créditos puente de 8.8% en términos de cartera total incluyendo créditos sindicados. Al cierre del primer trimestre de 2018, el banco reportó un resultado negativo como consecuencia de un incremento en las reservas crediticias derivado de un cambio metodológico; sin embargo, el crecimiento de los ingresos operativos fue de 36% en relación con el mismo periodo de Esto como resultado de una mejora sustancial en el margen de interés neto gracias al importante crecimiento en su base de depósitos durante Esperamos que para lo que resta del año, el banco continué con una mejora gradual en su margen de interés debido a un mayor crecimiento en su base de depósitos, con lo que beneficiará su costo de fondeo, y esperamos que logre incrementar su participación en créditos sindicados con la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. (SHF; mxaaa/estable/mxa-1+), además de mejorar la administración de cartera de terceros, y en el área fiduciaria, y que la generación de ingresos operativos termine con un crecimiento de alrededor de 9.5%. Nuestra evaluación del capital y utilidades del banco refleja nuestro índice de RAC proyectado de 5.1%, en promedio, para los próximos dos años. Nuestro indicador se mantuvo estable gracias a las recientes inyecciones de capital por parte de sus accionistas aunado a una mayor generación interna de capital en comparación con años anteriores. Nuestro escenario base de proyección se basa en los siguientes supuestos: * Crecimiento del producto interno bruto (PIB) de México de 2.4% en 2018 y 2.5% en * Crecimiento de la cartera de 9.5% en 2018 y * Mejora gradual en el margen neto de interés a 5.10% en los próximos dos años, debido al mayor peso que va tomando la base de depósitos sobre las fuentes fondeo del banco. * Niveles de eficiencia de 86% con una ligera mejora gracias a mejores niveles en el margen de interés. * Ingresos por comisiones en torno a 40% de los ingresos operativos durante * Activos improductivos de 9.0% para el cierre de 2018 y de 8.90% para 2019, con una cobertura con reservas en torno a 35%, y castigos de cartera en relación a la cartera total del banco en niveles similares al de años anteriores. * No esperamos pagos de dividendos ni tampoco inyecciones de capital adicionales. Si bien los accionistas han demostrado su respaldo mediante continuas inyecciones de capital, consideramos que la calidad del capital está limitada, ya que el banco no cuenta con reservas crediticias que cubran completamente los activos improductivos, además de que aumenta la vulnerabilidad de banco ante un escenario económico adverso. El índice de utilidades fundamentales a activos ajustados no es consistente con el perfil de riesgo de banco, y esperamos que se ubique cerca de 0.4% hacia el cierre de 2018, menor que el promedio del sistema bancario mexicano. Consideramos que la baja rentabilidad del banco limita la calidad de los ingresos, además restringen el fortalecimiento de su base de capital a un ritmo acelerado. En nuestra opinión, el banco comenzará a tener una mayor generación interna, por lo que esperamos que sus márgenes de interés sigan mejorando y logren seguir incrementando su base de fondeo con depósitos minoristas. Por último, esperamos que una mejora gradual en activos improductivos derive también en una mayor generación interna de capital. Nuestra evaluación de la posición de riesgo de BIM se basa en los altos niveles de activos improductivos en relación con los observados en el sistema bancario mexicano, así como un bajo nivel de cobertura con reservas de los mismos, y una alta concentración en el sector de la construcción. Por otro lado, las pérdidas crediticias, medidas como castigos de cartera, han sido históricamente menores que el 1% de la cartera total, y, a pesar de las bajas pérdidas crediticias, el banco ha sido capaz de reducir gradualmente su base de activos improductivos. Esperamos que el banco mantenga esta tendencia de reducción de sus activos improductivos a través de la venta de activos adjudicados, y el propio crecimiento de la base en su cartera de crédito. El indicador de activos improductivos contra total de cartera ha disminuido en los últimos cuatro años, este se ubicó en 9.70%, a marzo de 2018, desde el 13.72% reportado en Es importante mencionar que cerca del 48% del total de activos improductivos corresponden a activos adjudicados que han estado en el balance más de tres años, lo cual refleja las recientes mejoras en las políticas de originación. Esta mejora en la originación es más evidente cuando analizamos el indicador de cartera vencida a marzo 2018, el cual se ubicó en 5.25% en comparación con el 7.70% reportado a finales de No obstante, a pesar de que cerca del 100% de los créditos del banco cuentan con garantía hipotecaria, los activos improductivos aún representaron un alto porcentaje de la cartera total, con una cobertura con reservas de solo 36%. Consideramos que la limpieza del balance será gradual y que aún requerirá reservas para la cobertura de los activos improductivos, lo que podría seguir limitando los resultados finales del banco en los próximos seis a 12 meses. Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 2

3 La concentración de los riesgos de BIM ha mejorado. Al cierre del primer trimestre de 2018, sus 20 principales exposiciones representaron 21% de la cartera total y 1.3 veces (x) el capital del banco. Sin embargo, el banco continúa mostrando una alta concentración en el segmento de créditos puente. Consideramos que dichas concentraciones aumentan la volatilidad de los indicadores de calidad de activos y generan vulnerabilidad en la base de capital ante el incumplimiento de cualquiera de sus principales clientes, considerando el sector económico en el que se encuentran estas exposiciones. Seguimos considerando que el fondeo y la liquidez de BIM son factores que limitan su calidad crediticia y aún representan un reto para el banco. El fondeo aún refleja una significativa dependencia de fuentes de financiamiento mayoristas a pesar del reciente e importante incremento en captación de depósitos (alrededor de $800 millones de pesos mexicanos (MXN) durante los últimos 12 meses a marzo de 2018). Por ende, el fondeo proveniente de la SHF, como proporción en la estructura de fondeo del banco, ha disminuido hasta ubicarse en 41% desde un 80% de un par de años atrás. Sin embargo, aún consideramos que 41% del total del fondeo es alto y que existe una alta dependencia del fondeo de la SHF. El índice de fondeo estable del banco se mantuvo en un 91% a marzo de 2018, el cual está en línea con el promedio de la industria. Para los próximos 12 meses, prevemos que las fuentes minoristas, como depósitos, seguirán creciendo de manera significativa, y sigan siendo la principal fuente de fondeo, aunque prevemos que el fondeo institucional, principalmente líneas interbancarias, continúen representando un porcentaje relevante como proporción de su base de fondeo. Actualmente, BIM tiene la autorización del regulador para emitir certificados bursátiles de corto plazo por hasta MXN500 millones, de los cuales solo MXN140 millones se encuentran en circulación. Con este programa de certificados bursátiles, la deuda de mercado de corto plazo podría representar hasta un 10% del total de sus pasivos (en caso de utilizar los MXN500 millones); sin embargo, esperamos que el banco mantenga un saldo en balance no mayor a MXN200 millones en estas emisiones. Consideramos que BIM aún tiene el reto de obtener fuentes de fondeo competitivas y de lograr la estabilidad de su base depósitos para evitar riesgos de liquidez ante un ciclo económico adverso. Nuestra evaluación de liquidez de BIM refleja que cualquier deuda incremental de corto plazo podría presionar significativamente su liquidez. En nuestra opinión, el banco tiene cierta flexibilidad financiera para hacer frente a sus necesidades de liquidez al contar con la SHF, como su principal fuente de fondeo. Sin embargo, consideramos que la alta concentración en su base de fondeo, así como un posible incremento de deuda de corto plazo, podría representar un riesgo de liquidez para el banco. El banco cuenta con recursos disponibles provenientes de la SHF para hacer frente a cualquier contingencia de liquidez. Esto representa cerca del 30% de sus depósitos y 1.3 veces (x) el total de su programa de certificados bursátiles de corto plazo. De igual manera, consideramos que la estrategia de incrementar la base de depósitos minoristas con plazos mayores a un año, ayudará al banco a obtener mejores niveles de liquidez, y esperamos que el banco mantenga obligaciones de corto plazo manejables no mayores a MXN200 millones. De lo contrario, nuestra evaluación de liquidez podría verse presionada. Perspectiva La perspectiva estable para los próximos seis a 12 meses refleja nuestra expectativa de que el índice de RAC de BIM se mantenga en torno a 5.1% con un crecimiento de cartera de alrededor de 9.0% para 2018 y 9.5% para Esperamos que los activos improductivos se mantengan elevados (9.40% para 2018) y que las reservas representen alrededor de 35% de los activos improductivos (cartera vencida más bienes adjudicados). La perspectiva estable también considera las fuentes de financiamiento adicionales provenientes de la SHF para hacer frente a cualquier contingencia de liquidez que el banco requiera; sin embargo, daremos seguimiento constante a los niveles de liquidez del banco. Por último, esperamos que los accionistas de BIM sigan respaldándolo en caso de ser necesario. Escenario negativo Podríamos bajar las calificaciones de BIM si su índice de RAC se ubica consistentemente por debajo del 5% como resultado de un crecimiento de cartera que no estuviera respaldado por generación interna de capital, o que el nivel de activos improductivos se deteriorara de manera significativa, lo que limitaría la rentabilidad y la generación interna del capital del banco. Adicionalmente, un incremento mayor a lo esperado en deuda de corto plazo podría llevarnos a bajar las calificaciones de BIM, ya que esta situación podría presionar los niveles de liquidez del banco, y limitar así su capacidad para cumplir con sus obligaciones financieras. Escenario positivo Podríamos mejorar nuestra evaluación de la posición de riesgo de BIM y en consecuencia sus calificaciones, si el banco Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 3

4 disminuye de manera consistente y significativa su nivel de activos improductivos más castigos contra cartera total, y si esta mejora además presenta un incremento en los niveles de cobertura que mitiguen el impacto en el capital (manteniendo un índice de RAC por encima de 5%) ante un escenario económico adverso. Síntesis de los factores de la calificación Banco Inmobiliario Mexicano Calificación de crédito de contraparte Escala nacional -CaVal- mxbbb-/estable/mxa-3 BICRA México 4 Posición de negocio Débil Capital y utilidades Moderada Posición de riesgo Débil Fondeo y liquidez Inferior al promedio y Moderada Respaldo como entidad relacionada con el gobierno (ERG) No Respaldo del grupo No aplica Respaldo del gobierno por importancia sistémica Bajo Factores adicionales No DETALLE DE LAS CALIFICACIONES Emisor Monto del programa Calificación actual Calificación anterior Banco Inmobiliario Mexicano, S.A., Institución de Banca Múltiple MXN500,000,000 mxa-3 mxa-3 MXN - pesos mexicanos Criterios y Artículos Relacionados Criterios * Indicadores cuantitativos para calificar bancos: Metodología y supuestos, 17 de julio de * Metodología del Marco de Capital Ajustado por Riesgo, 20 de julio de * Bancos: Metodología y supuestos de calificación, 9 de noviembre de * Metodología y supuestos para el Análisis de Riesgos de la Industria Bancaria por País (BICRA), 9 de noviembre de * Uso del listado de Revisión Especial (CreditWatch) y Perspectivas, 14 de septiembre de * Calificaciones crediticias en escala nacional y regional, 22 de septiembre de * Tablas de correlación de escalas nacionales y regionales de S&P Global Ratings, 14 de agosto de Artículos Relacionados Descripción general del Proceso de Calificación Crediticia MÉXICO - Definiciones de calificación en Escala CaVal (Nacional) Análisis de Riesgos de la Industria Bancaria por País: México, 7 de septiembre de Si las negociaciones del TLCAN no son exitosas, el sistema financiero mexicano está bien posicionado para absorber las consecuencias, 14 de noviembre de Credit Conditions Latin America: Domestic politics and increasing U.S. protectionism undermine favorable conditions, 28 de junio de S&P Global Ratings confirma calificaciones de 'mxbbb-' y 'mxa-3' de Banco Inmobiliario Mexicano; la perspectiva es estable, 29 de agosto de Algunos términos utilizados en este reporte, en particular algunos adjetivos usados para expresar nuestra opinión sobre factores de calificación importantes, tienen significados específicos que se les atribuyen en nuestros criterios y, por lo tanto, se deben leer junto con los mismos. Para obtener mayor información vea nuestros Criterios de Calificación en Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 4

5 INFORMACIÓN REGULATORIA ADICIONAL 1) Información financiera al 31 de marzo de ) La calificación se basa en información proporcionada a S&P Global Ratings por el emisor y/o sus agentes y asesores. Tal información puede incluir, entre otras, según las características de la transacción, valor o entidad calificados, la siguiente: términos y condiciones de la emisión, prospecto de colocación, estados financieros anuales auditados y trimestrales, estadísticas operativas -en su caso, incluyendo también aquellas de las compañías controladoras-, información prospectiva -por ejemplo, proyecciones financieras-; informes anuales, información sobre las características del mercado, información legal relacionada, información proveniente de las entrevistas con la dirección e información de otras fuentes externas, por ejemplo, CNBV, Bolsa Mexicana de Valores, CNSF, Banco de México, FMI, BIS. La calificación se basa en información proporcionada con anterioridad a la fecha de este comunicado de prensa; consecuentemente, cualquier cambio en tal información o información adicional, podría resultar en una modificación de la calificación citada. Contactos analíticos: Jesús Sotomayor, Ciudad de México, 52 (55) ; jesus.sotomayor@spglobal.com Ricardo Grisi, Ciudad de México, 52 (55) ; ricardo.grisi@spgobal.com MERCADO EXTERIOR Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 5