PROPOSICIÓN JURIDICO ECONOMICA ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA Y ESTUDIO DE SOSTENIBILIAD ECONOMICA DE LA ACTUACIÓN.

Transcripción

1 PROPOSICIÓN JURIDICO ECONOMICA ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA Y ESTUDIO DE SOSTENIBILIAD ECONOMICA DE LA ACTUACIÓN. CALLE VUELTA DEL RUISEÑOR,Nº 27 Y 29, CALLE FLORA Nº 9 Y 11 Y CALLE GENARO LA HUERTA S.N C.P VALENCIA(VALENCIA) PROMOTOR: RED GESTION, SA. EMPLAZAMIENTO: CALLE VUELTA DEL RUISEÑOR,Nº 27 Y 29, CALLE FLORA Nº 9 Y 11 Y CALLE GENARO LA HUERTA S.N C.P REDACTOR: ARQUESTIL,SLP. MARZO

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3 Índice 1 ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA Y ESTUDIO DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA DE LA ACTUACIÓN Introducción Justificación de la actuación a desarrollar con el presente programa Análisis económico financiero de la actuación Coste total de la actuación Repercusión del coste de la actuación Estimación plazo de desarrollo Análisis de ingresos posibles por el desarrollo del PAA Valoración solares sin desarrollar Valoración edificaciones existentes Valoración edificabilidad solares resultantes Valoración parcela resultante Beneficio estimado por el desarrollo de la actuación Viabilidad económica

4 1 ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA Y ESTUDIO DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA DE LA ACTUACIÓN. 1.1 Introducción EL art Contenido documental del programa de actuación aislada en el punto c, establece como parte de la documentación de la proposición jurídico económica el estudio de viabilidad económica y estudio de sostenibilidad económica dela actuación. La LOTUP no establece un contenido preciso para este documento, razón por la que el que ahora se propone atiende a las necesidades del Programa de Actuación Aislada. (PAA) Como quiera que la LOTUP en el sistema o régimen de gestión por los propietarios (art. 113,114 y 118) no establece especiales condicionantes en materia de solvencia, este documento hace la función de poner a la vista la viabilidad objetiva de la actuación. 1.2 Justificación de la actuación a desarrollar con el presente programa. Nuestro ámbito es un zona urbanizada, por lo que se dan las circunstancias descritas en el art. 73 de la LOTUP, para considerarla como una actuación aislada. RED GESTIÓN, SA, cuenta con la propiedad de 933,17 m2 de un total de 1.130,86 m2 que supone un 82,52 % del total de la actuación, según el pto c del art. 114 de la LOTUP. Requisitos para la asignación de la condición de urbanizador en régimen de gestión urbanística por los propietarios. La gestión del programa se realiza por gestión urbanística de los propietarios. El presente programa se presentara con proyecto de urbanización y proyecto de reparcelación. En nuestro ámbito nos encontramos con la particularidad de la cesión de uso de varias parcelas para que el Ayuntamiento efectúe las obras de urbanización. Obras que a fecha de redacción de este programa se están realizando. Existen edificaciones dentro de nuestro ámbito que es preciso demoler puesto que la alineación que marca el planeamiento no es coincidente con la alineación actual, por lo que el valor de las edificaciones, así como su demolición deberán ser tenidas en cuentas en la redacción del 4

5 programa y el proyecto de reparcelación. Todo ello teniendo en cuenta además las diferentes circunstancias que concurren en la parcela a desarrollar; - Suelo Urbano. - Suelo urbano pendiente de ejecutarse pequeñas obras de urbanización - Propietario mayoritario promotor de la actuación. Normativa urbanística aplicable a nuestra actuación aislada. Clasificación del suelo Urbano (SU) PEP-EBIC 08 Zonificación Entorno de protección Zona Trama-Histórica Vuelta del Ruiseñor Características del área de reparto CARACTERÍSTICAS DEL ÁREA DE REPARTO Superficie Total 1130,86 m 2 Superficie Edificable de Parcelas 638,87 m 2 Superficie ELP 268,03 m 2 Superficie Viario a Ceder 223,96m 2 Aprovechamiento Objetivo 1916,61 m 2 t Propietarios 2 Superficie a Urbanizar 26,09 m 2 5

6 1.3 Análisis económico financiero de la actuación. En la proposición jurídico económica que se presenta se contienen de forma detallada cuales son los gastos iniciales del desarrollo urbanístico de los terrenos. Dichos gastos son los siguientes: 1. El coste de las obras, proyectos, gastos e indemnizaciones. 2. Beneficio Empresarial del Urbanizador. 1º.- El coste de las obras, (obras de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público, etc... conforme a lo previsto en el programa), proyectos y gastos (honorarios Proyectos de urbanización, programa y reparcelación, arquitectos e ingenieros técnicos y superiores, notaría, registro y demás intervinientes) e indemnizaciones en su caso(procedentes del derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exijan la ejecución ) En nuestro programa dichos costes son: Obras.- Previstas en el proyecto de urbanización que se contiene en nuestra Alternativa Técnica, y que podemos desglosar en los siguientes apartados. 6

7 CAPITULO RESUMEN EUROS 1 Demoliciones y actuaciones previa ,55 2 pavimentación 2.387,94 3 Gestión de residuos 263,52 4 Control de calidad y ensayos 200,00 5 Seguridad y Salud 650,00 TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL ,01 Gastos Generales 13 % 3.927,30 Beneficio Industrial 6 % 1.812,60 TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA ,91 IVA 21 % 7.549,48 TOTAL , Proyectos y Gastos.- derivados de la ejecución de nuestro Programa, son: Programa de Actuación Integrada 3.567,54 Proyecto de Urbanización 1.245,56 Proyecto de Reparcelación 3.011,48 Honorarios Técnicos Superiores Dirección Obra Urb. 654,56 Honorarios Técnicos Aparejador Dirección Obra Urb. 654,56 Estudio Seguridad y Salud 345,67 Honorarios Letrado 6.500,00 Honorarios Notaria, Registro, Publicaciones ,00 Gastos Financieros y Generales del Urbanizador ,00 TOTAL ,37 IVA 21% 7.870, Indemnizaciones.- los supuestos en que se hace necesario practicar indemnizaciones, dado que en los terrenos objeto de urbanización hay derribos que realizar y quedan detallados en el Proyecto de Reparcelación. (Las indemnizaciones a efectuar por el 7

8 derribo de construcciones han sido cuantificadas en la cantidad de ,78 ). 2º.- Beneficio Empresarial del Urbanizador por la promoción de la Actuación Aislada.- la Entidad RED GESTIÓN, SA. promotora del presente Programa lo fija en el 0 % Coste total de la actuación Viene integrado por los siguientes apartados: ,91 Obras ,37 Proyectos y gastos ,78 Indemnizaciones 0,00 Beneficio urbanizador Total ,06 COSTE TOTAL DE LA ACTUACIÓN ,06 Este coste es al que deberán contribuir, en común, los propietarios al Urbanizador. Una vez fijado este importe, a efectos de la fijación de la retribución en especie o el pago en metálico de las cuotas de urbanización, se establecen los siguientes apartados: Repercusión del coste de la actuación. Teniendo en consideración la superficie total de la unidad de actuación, la superficie total de solares resultantes y el valor del coste de la actuación, se determinan las siguientes repercusiones: coste m2 inicial bruto 181,75 coste m2 edificabilidad 107,24 8

9 1.4 Estimación plazo de desarrollo. El presente documento destinado a objetivar la viabilidad del programa de actuación integrada utilizará la hipótesis del plazo de un año contado a partir del momento de inicio de la tramitación, al otorgamiento del acta de replanteo (art TRLS/08) y siempre con la inscripción previa del proyecto de reparcelación en el Registro de la Propiedad. 1.5 Análisis de ingresos posibles por el desarrollo del PAA. Los ingresos de la actuación urbanística deberían concretarse teóricamente en la venta de solares una vez producidos a partir de la actividad del urbanizador y de los costes de producción puestos a la vista incrementados con la correlativa carga financiera, que se extendería hasta el momento de venta efectiva de los solares Valoración solares sin desarrollar El Valor de los solares sin desarrollar, por comparación con otros de características similares se fija en 152,35 m2, La superficie de nuestro ámbito es de 1130,86 m2 VS= 1130,86 x 152,35 = ,04 No incluimos el valor de las construcciones existentes esta considerada en los costes de producción Valoración edificaciones existentes. Puesto que es un coste de indemnización esta incluido en los coste de desarrollar el programa Valoración edificabilidad solares resultantes El Valor de los solares resultantes, por comparación con otros de características similares se fija en 410,30 m2/techo Valoración parcela resultante. La parcela resultante, tiene una superficie de edificable de 638,87 m2 y el planeamiento vigente permite la edificación de 3 plantas. En el cuadro siguiente se expresa superficies y edificabilidad parcela resultante: 9

10 Parcela resultante Superficie Edificable de Parcelas 638,87 m 2 Superficie ELP 268,03 m 2 Superficie Viario a Ceder 223,96m 2 Aprovechamiento Objetivo 1916,61 m 2 t En el punto hemos obtenido el valor por m2 t, que asciende a la cantidad de 410,30 / m2 t. Por lo que el valor de la parcela se obtiene de multiplicar la edificabilidad por el valor de m2t VP= 1.916,61 x 410,30 = ,08 El valor de la edificabilidad resultante asciende a la cantidad de ,08 10

11 1.5.5 Beneficio estimado por el desarrollo de la actuación. El beneficio de la actuación lo obtenemos de deducir a al valor de la edificabilidad, los costes de producción más un 15 % en concepto de gastos financieros y el valor del suelo sin desarrollar. Hemos estimado que el plazo de desarrollo será de 1 año. BA = VE (CP + (15 %/scp) - VS ,08 ( ,06 + ( ,06 x15/100)) ,04 = ,42 El beneficio estimado para el conjunto de la actuación es de , Viabilidad económica. La relación coste/beneficio teórico planteado viene a mostrar el umbral de viabilidad, atendiendo a factores como valor actual, coste de desarrollo, valor del producto final. En este documento, se pone de manifiesto la viabilidad de la actuación, desde el punto de vista económico. En Valencia a Marzo de 2017 D. Salvador Blanch Ramón ARQUESTIL - Arquitectura e ingeniería 11