Fitch Ratifica Calificación de Fibra Shop en AA(mex) ; Perspectiva se mantiene Negativa Fitch Ratings - Monterrey, N.L. - (Febrero 8, 2018): Fitch Ratings Ratificó las siguientes calificaciones de Fideicomiso Irrevocable No. F/00854 (Fibra Shop): - Calificación en escala nacional de largo plazo en ꞌaa(mex)ꞌ ; - Calificación en escala nacional de corto plazo en ꞌf1+(mex)ꞌ; - Calificación de Certificados Bursátiles Fiduciarios FSHOP 15 con vencimiento en 2020 por MXN3,000 millones en ꞌaa(mex)ꞌ; - Calificación de Certificados Bursátiles Fiduciarios FSHOP 17 con vencimiento en 2022 por MXN1,400 millones en ꞌaa(mex)ꞌ; - Calificación de Certificados Bursátiles Fiduciarios FSHOP 17-2 con vencimiento en 2027 por MXN1,600 millones en ꞌaa(mex)ꞌ; - Porción de Corto Plazo del Programa Dual de Certificados Bursátiles Fiduciarios de Corto y Largo Plazo, con carácter revolvente por un monto ampliado de hasta MXN8,000 millones y plazo de hasta 5 años sin que la porción de Corto Plazo exceda MXN2,000 millones en ꞌf1+(mex)ꞌ. La Perspectiva de la calificación en escala nacional de largo plazo se mantiene Negativa. Las calificaciones de Fibra Shop reflejan el perfil de negocios enfocado en el segmento de inmuebles comerciales; la calidad buena del portafolio de activos, caracterizada por una base de inquilinos diversificada; y niveles de ocupación adecuados. También incorporan la cobertura de EBITDA a gastos financieros brutos de entre 2.0 veces (x) y 3.0x, y perfil de liquidez sólido. Las calificaciones están limitadas por la granularidad baja del portafolio en 18 plazas comerciales y por el tamaño de Fibra Shop con respecto a la industria en términos de área bruta rentable. La Perspectiva Negativa refleja la expectativa de Fitch de un mayor nivel de apalancamiento neto al considerado previamente, asociado al plan de crecimiento de Fibra Shop. La calificación AA(mex) incorpora un indicador de deuda neta a EBITDA en el rango de 4.0x y 5.0x en el mediano y largo plazo. Esta razón, de acuerdo a las proyecciones de Fitch, estaría por encima de las 6.0x de manera proforma en el período 2017-2018. Esto, en la opinión de la agencia, resta flexibilidad financiera a la compañía. El endeudamiento medido como deuda a valor de activos (LTV por sus siglas en inglés) se acercaría a 40%, por encima de lo estimado previamente de valores cercanos a 30%-35%. Una revisión de la perspectiva consideraría la velocidad del desapalancamiento de la compañía hacia los niveles esperados originalmente. FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONES Escala de Negocio Limitada: En opinión de Fitch, la escala de negocio de Fibra Shop limita sus calificaciones, dada la concentración en sus 18 centros comerciales al cierre de 2017. El plan de crecimiento, que busca incorporar centros comerciales nuevos durante 2018 y 2019, contribuirá a aumentar la di versificación de ingresos. Para los últimos 12 meses (UDM) terminados el 30 de septiembre de 2017, Fitch estima que alrededor de 58.5% de los ingresos de Fibra Shop provienen de sus cinco plazas principales. La concentración en los ingresos se ha reducido paulatinamente con la incorporación de propiedades nuevas al portafolio. Por la estrategia de Fibra Shop de enfocarse en bienes raíces de giro comercial, desde la perspectiva de Fitch, alcanzar una escala mayor de negocio cobra relevancia para poder ejecutar apropiadamente otros componentes de la estrategia de negocio y brindar precios de renta competitivos. Calidad y Diversificación de Inquilinos Alta: El portafolio de inquilinos de Fibra Shop cuenta con una diversificación alta. En opinión de Fitch, esta diversificación del ingreso por inquilino protege la generación de flujo durante ciclos económicos bajos que se presentan por región y reduce el riesgo de crédito entre inquilinos. En conjunto, los 10 inquilinos más importantes representaban 27.8% de los ingresos al tercer trimestre de 2017. Fitch estima que más de 20.0% de las rentas de Fibra Shop a esa fecha provenía de empresas con perfiles financieros fuertes, incluyendo El Puerto de Liverpool, S.A.B. de C.V. (6.35%, AAA(mex) con
Perspectiva Estable), Cinépolis de México, S.A. de C.V. (4.14%), Wal-Mart de México, S.A.B. de C.V. en sus diferentes formatos de tienda (3.03%), Sears y Sanborns (3.00%, subsidiarias de Grupo Carso, S.A.B. de C.V., calificado en AAA(mex) con Perspectiva Estable), Grupo Gigante, S.A.B. de C.V. (2.22%, AA-(mex) con Perspectiva Estable) y Organización Soriana, S.A.B. de C.V. (1.3%, AA+(mex) con Perspectiva Estable), entre otras. Aunado a lo anterior, más de 69.7% de las rentas derivó de inquilinos que contribuían con menos de 1% del total de los ingresos. Ocupación Alta y Rentas con Tarifas Competitivas: La estrategia de Fibra Shop se enfoca en identificar, adquirir y administrar centros comerciales diversos a través de las plataformas propias denominadas Fashion Mall, Power Center y Community Center. Desde la perspectiva de Fitch, esta especialización le permite encontrar propiedades que, al incorporarlas a su portafolio, pueden generar una rentabilidad mayor en su cartera. Esta estrategia se ha traducido en niveles altos de ocupación, una vez incorporadas las propiedades a su portafolio. Al cierre de septiembre de 2017, la ocupación promedio de las propiedades de Fibra Shop fue de 95.2%, comparado con 93.4% en el mismo período del año previo. Fitch considera la ocupación como una variable clave en el desempeño de Fibra Shop. El entorno de negocios podría volverse más desfavorable debido a reducciones en el indicador de confianza del consumidor y potencial de un menor ingreso disponible de la población. La compañía c uenta con una base de inquilinos sólida y los vencimientos anuales de arrendamientos están escalonados adecuadamente; 16% en 2018, 14% en 2019 y 7% en 2020. Incremento Esperado en Apalancamiento: Fitch estima que el apalancamiento neto llegará a un máximo de 7.4x a finales de 2017, sin considerar 12 meses de flujos de efectivo provenientes de las inversiones realizadas recientemente. Este indicador se fortalecerá conforme los proyectos nuevos y de coinversión entren en operación y comiencen a generar flujo para la compañía. Fibra Shop estima que el monto total a invertir en estos proyectos será de MXN1,781.7 millones. Se espera que los centros comerciales en coinversión, Sentura Tlalnepantla en el área metropolitana de la Ciudad de México y La Perla en Guadalajara, inicien sus operaciones en marzo de 2018 y mediados de 2019, respectivamente. Dentro de su escenario base de calificación, Fitch contempla que el EBITDA será de alrededor de MXN1,100 millones hacia 2019, al incorporar los ingresos provenientes de los proyectos de coinversión y el aumento en el área bruta rentable (GLA por sus siglas en inglés) proveniente de mejoras y expansiones al portafolio actual. Por otro lado, el servicio de deuda (gasto financiero) aumentará como resultado de un saldo prom edio mayor de deuda de la compañía, así como por incrementos en las tasas de interés de referencia. El indicador de cobertura de intereses (EBITDA a gastos financieros brutos) para los UDM terminados el 30 de septiembre de 2017 fue de 3.0x. Fitch estima que esta razón de cobertura permanecerá superior a 2.0x en el futuro, consistente con el nivel de calificación de la compañía. Esquema de Comisiones Simple: La estructura de administración de Fibra Shop, como la mayoría de las Fibras en México, tiene una estructura administrada externamente con un esquema de diversas comisiones cobradas por la gestión y asesoramiento a la empresa. Fibra Shop cuenta con una estructura simple de comisiones con un cobro único anual de 7.5% del ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés). RESUMEN DE DERIVACIÓN DE LAS CALIFICACIONES Fibra Shop es la única fibra especializada en la adquisición y administración de centros comerciales. Las tasas de ocupación del portafolio de Fibra Shop comparan favorablemente con aquellas reportadas por otras fibras que operan en México. El margen EBITDA se está fortaleciendo hacia los márgenes de la industria. Sin embargo, las calificaciones de Fibra Shop están limitadas por la concentración de ingresos en sus cinco principales activos y por la debilitada razón de apalancamiento producto del plan de crecimiento del emisor. La tasa de ocupación reportada para el portafolio consolidado de Fibra Shop en el tercer trimestre de 2017 fue de 95.2%, Este compara favorablemente con la ocupación promedio de Fibra Danhos [AAA(mex)] de alrededor de 85% y muy similar a la ocupación promedio de Fibra UNO [AAA(mex)] de 94%. La rentabilidad, medida como margen EBITDA, de Fibra Shop y Fibra Danhos es similar con
márgenes superiores al 60%. Mejoras y expansiones planeadas para los activos actuales de portafolio podrían ayudar a fortalecer el margen EBITDA de Fibra Shop hasta alcanzar 67%. El tamaño y diversificación del portafolio de Fibra UNO le permite lograr economías de escala y obtener márgenes superiores a 75%. El número de propiedades en el portafolio de Fibra Shop es comparable con el de Fibra Danhos (14 propiedades) e inferior al de Fibra UNO (498 propiedades); en términos de GLA, Fibra Shop actualmente cuenta con 472.8 mil metros cuadrados, Fibra Danhos con 684 mil metros cuadrados y Fibra UNO con 7.6 millones de metros cuadrados. Fibra Shop y Fibra Danhos presentan concentración de ingresos por propiedad; para Fibra Shop alrededor de 58% de los ingresos proviene de las principales cinco propiedades, mientras que para Fibra Danhos esta proporción es de 60%. El apalancamiento actual y esperado de Fibra Shop es más débil que el reportado por Fibra Danhos y similar a Fibra UNO, aunque este último cuenta con un portafolio más diversificado por inquilino, geografía y tipo de inmueble. SUPUESTOS CLAVE Los supuestos clave utilizados por Fitch para las proyecciones de Fibra Shop son los siguientes: - crecimiento en ventas impulsado por aumento en metros cuadrados de ampliaciones al portafolio actual y la incorporación del centro comercial Puerta La Victoria en Octubre 2017; - aumento en precio promedio de venta por arriba de inflación; - margen de EBITDA acorde con el promedio; incrementos a partir de 2018 provienen de la maduración del portafolio e ingresos adicionales por administración de inmuebles; - ingreso por dividendos de los centros comerciales en coinversión proporcional a la participación de Fibra Shop en dichos proyectos; - pago de dividendos de 90% del flujo generado por las operaciones (FGO); - inversiones en activos (capex) financiadas con flujos provenientes de FSHOP 17 y FSHOP17-2; - apalancamiento temporalmente elevado por inversiones en Sentura Tlalnepantla, La Perla y adquisición de Puerta la Victoria; - apalancamiento, medido como deuda neta a EBITDA, por debajo de 5.0x en el largo plazo. SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES Factores que podrían llevar, de forma individual o en conjunto, a una acción de calificación positiva incluyen: - mayor diversificación de ingresos por centros comerciales y zona geográfica; - resultados financieros que reflejen un apalancamiento neto sostenido máximo de 3.5x y un indicador de cobertura de intereses consistentemente mayor a 5.0x; - una mejora importante en la rentabilidad del portafolio, con márgenes de EBITDA que permanezcan superiores a 75%. Factores que podrían llevar, de forma individual o en conjunto, a una acción de calificación negativa incluyen: - la expectativa de Fitch de un apalancamiento neto sostenido superior a 5.5x y de un indicador de cobertura de intereses consistentemente menor a 2.0x; - valor de deuda total a activos totales por arriba de 40%; - inversiones en propiedades primordialmente financiadas con deuda adicional que debiliten los indicadores de apalancamiento neto por arriba de 5.5x de manera sostenida; - una porción de deuda garantizada mayor a 30% de la deuda total; - debilitamiento significativo en la estructura de deuda a capital; - un perfil de liquidez débil e inferior a 1.0x de manera sostenida. LIQUIDEZ Liquidez Adecuada: Fibra Shop no tiene vencimientos de deuda en el corto plazo, además, las emisiones recientes de certificados bursátiles fiduciarios le permitirán fondear las inversiones pendientes de los proyectos de coinversión. La empresa no cuenta con vencimientos de deuda hasta junio de 2020, fecha en que vencerá la emisión de certificados bursátiles fiduciarios FSHOP 15. Al cierre de septiembre de 2017, el saldo de efectivo e inversiones temporales de Fibra Shop fue de MXN1,066.7 millones. Las emisiones FSHOP 17 y FSHOP 17-2 ayudaran a fondear los pagos
pendientes de las coinversiones y la compra de Puerta la Victoria. La liquidez de la compañía se beneficia por sus líneas de crédito comprometidas por MXN3,200 millones. Contactos Fitch Ratings: Diana Cantú (Analista Líder) Directora Asociada +52 81 8399 9171 Fitch México, S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes 2612 Monterrey, N.L., México María Pía Medrano (Analista Secundario) Directora Asociada +52 55 5955 1615 Alberto Moreno (Presidente del Comité de Calificación) Director Sénior +52 81 8399 9133 Relación con medios: Sofía Garza, Monterrey, N.L. Tel: +52 (81) 8399 9100. E-mail: sofia.garza@fitchratings.com. Las calificaciones señaladas fueron solicitadas por el emisor o en su nombre y, por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. La información financiera de la compañía considerada para las calificaciones incluye hasta septiembre 30, 2017. La última revisión de las calificaciones de Fibra Shop fue en julio 14, 2017. La información utilizada en el análisis de estas calificaciones fue proporcionada por Fibra Shop u obtenida de fuentes de información pública, incluyendo los estados financieros auditados, presentaciones del emisor, objetivos estratégicos, entre otros. El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes de información externas, tales como análisis sectoriales y regulatorios para el emisor o la industria. Para mayor información sobre Fibra Shop, así como para conocer el significado de las calificaciones asignadas, los procedimientos para dar seguimiento a las calificaciones, la periodicidad de las revisiones y los criterios para el retiro de las calificaciones, puede visitar nuestras páginas www.fitchratings.mx y www.fitchratings.com. La estructura y proceso de votación de los comités, y de calificación se encuentran en el documento denominado Proceso de Calificación, el cual puede ser consultado en nuestra página web www.fitchratings.mx en el apartado Regulación. En caso de que el valor o la solvencia del emisor se modifiquen en el transcurso del tiempo, las calificaciones pueden modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Las calificaciones mencionadas constituyen una opinión relativa sobre la calidad crediticia de la empresa, con base en el análisis de su trayectoria y de su estructura económica y financiera, sin que esta opinión sea una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier instrumento colocado en el mercado de valores. La información y las cifras utilizadas para la determinación de estas calificaciones, de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V., por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad de la emisora o de la fuente que las emite.
Metodologías aplicadas: - Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Septiembre 14, 2017); - Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Marzo 27, 2017). TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.