PRECIOS DE LA VIVIENDA E IPC Josep Roca Cladera Centro de Política de Suelo y Valoraciones de la UPC 1.- Introducción No hay duda que la relación entre la vivienda y el IPC es una historia de desacuerdos. Rara vez la evolución de los precios residenciales ha tenido una repercusión reconocible en el Índice de Precios al Consumo. La revalorización de los precios de la vivienda, y con ella de la accesibilidad a la misma con el consiguiente aumento del esfuerzo financiero para su adquisición, experimentada con especial virulencia desde 1998, ha vuelto a plantear el debate producido a finales de la década de los 80 relativo a la legitimidad de dicha falta reconocimiento. Figura nº 1: Evolución de los precios de la vivienda y del IPC (1987-2003) 500,00% 450,00% 400,00% 350,00% 300,00% 250,00% 200,00% 150,00% Precio de la Vivienda Fuente: Ministerio de Fomento (precios vivienda) e INE (IPC). Elaboración propia De la figura nº 1 puede deducirse que mientras entre 1987 (primer trimestre) y 2003 (tercer trimestre) los precios inmobiliarios se han revalorizado un 400,40% el IPC tan sólo se ha incrementado un 94,88%. Distanciamiento que se ha hecho especialmente evidente desde el primer trimestre de 1998 (ver figura nº 2), periodo en el que mientras la vivienda ha incrementado su precio un 108,92% la inflación ha sido, tan sólo, del 18,77%. IPC
Figura nº 2: Evolución de los precios y de la vivienda (1998-2003) 220,00% 200,00% 180,00% 160,00% 140,00% 120,00% Precio Vivienda IPC Fuente: Ministerio de Fomento (precios vivienda) e INE (IPC). Elaboración propia Figura nº 3: Precio de la vivienda e índice de alquiler (1993 2000) 160,00% 150,00% 140,00% 130,00% 120,00% 110,00% Precio Vivienda IPC alquiler Fuente: Ministerio de Fomento (precios vivienda) e INE (IPC alquiler). Elaboración propia El distanciamiento entre el Índice de Precios de Consumo y el equivalente índice de precios de la vivienda es, incluso, tan acusado que sugiere una especie de comportamiento anticíclico de la repercusión del precio de la vivienda (alquiler 1 ) en el IPC: si analizamos el periodo 1993-2000 (véase 1 Se ha escogido el índice de la evolución de los precios de alquiler del IPC, y no el relativo a la vivienda en propiedad, debido a que su revalorización es más acusada, según los datos
figura nº 3) se observa que cuando el precio de la vivienda se estanca (periodo recesivo entre 1993 y 1998) el IPC vivienda sube de forma más acusada, mientras que cuando la vivienda se revaloriza de forma más acusada (1998-2000) se suaviza relativamente el incremento de su efecto en el IPC. La figura nº 4 muestra como las rectas de regresión relativas al incremento de precios de la vivienda y al índice de alquiler del IPC muestran una pendiente contrapuesta R = - 0,345). Figura nº 4: Variación trimestral del precio de la vivienda y del índice de alquiler del IPC (1993-2000) 1,0500 1,0300 1,0100 0,9900 Precio Vivienda IPC alquiler Lineal (IPC alquiler) Lineal (Precio Vivienda) Todo ello sugiere la falta de entendimiento entre la evolución del Índice de Precios al Consumo y la repercusión de la vivienda en las economías domésticas. Tras el aumento del 17% en el primer trimestre de 2004, el precio medio de la vivienda en España es equivalente a más de ocho años del salario medio y la compra de la vivienda supone destinar algo más del 40% del salario al pago de la misma 2. Sin embargo su repercusión en el IPC es, como veremos, muy limitada. Las notas que siguen pretenden aportar una primera reflexión acerca del distanciamiento, que más bien puede ser denominado como divorcio, entre el IPC y el precio de la vivienda, así como avanzar alguna de las repercusiones que del mismo se derivan. oficiales del INE. En todo caso la conclusión hubiese sido la misma si en ves de utilizar el índice de alquiles se hubiese empleado el de propiedad. 2 BBVA: Situación Inmobiliaria, julio de 2004.
2.- La vivienda en el IPC La participación del precio de la vivienda en el IPC ha variado de forma significativa a lo largo de los últimos años. En el periodo 1993-2001 se consideró tanto el gasto de la vivienda en propiedad (alquileres imputados) como la vivienda en alquiler. La primera con una aportación al índice (base 1992) equivalente al 5,3051% y la segunda con un 1,3947%, representando el conjunto de costes relativos a la vivienda un 10,2803% 3. Posteriormente, en 2002, se produjo la reforma del Índice de Precios de Consumo mediante la cual se eliminó la consideración de la vivienda en propiedad, compensándose, dicha desaparición, con el incremento de la aportación del alquiler residencial al IPC, hasta situarse en el 2,2073%. En su conjunto la vivienda pasó a representar un 11,0259% 4 del IPC 5. Sin embargo dicha aparente revalorización relativa debe matizarse por el hecho que los precios residenciales pasaron de pesar un 6,6998% (alquiler y propiedad) a representar sólo el citado 2,2073 (sólo alquiler). La vivienda, por tanto, tiene un peso ciertamente reducido en el cálculo del IPC. Situación ciertamente desproporcionada dada la importancia que tiene dicho concepto de gasto en las economías familiares. Sin duda uno de los elementos fundamentales que han determinado la reducción de la repercusión de la vivienda en el IPC al precio de alquiler se debe a la condición de bien de inversión que tiene la adquisición de la vivienda en propiedad. En palabras del INE: En el Sistema Base 2001 se utiliza la definición de gasto de consumo de la ECPF: el gasto de consumo es el flujo monetario que destina el hogar y cada uno de sus miembros al pago de determinados bienes y servicios, con destino al propio hogar o para ser transferidos gratuitamente a otros hogares o instituciones. Se ha eliminado, por tanto, del campo de consumo del IPC las categorías de consumo definidas en la ECPF como el valor de los bienes recibidos en especie en concepto de autoconsumo, autosuministro, salario en especie, comidas gratuitas o bonificadas y alquiler imputado de la vivienda en la que reside el hogar, cuando es propietario de la misma o la tiene cedida gratuita o semigratuitamente por otros hogares o instituciones 6. Dicho planteamiento, sin embargo, es polémico. La vivienda principal es un bien de consumo, además de representar (en caso de disponerla en propiedad) un bien de inversión. Es cierto que la revalorización de los activos inmobiliarios, y la vivienda principal no es una excepción, ha venido compensando con creces los costes relativos a su adquisición, representando una importante fuente de riqueza para sus detentadores. Sin embargo no es 3 Para llegar al citado 10% hay que añadir, a los costes de los alquileres reales o imputados citados en el texto, un 3,5805% equivalente a los gastos de calefacción, alumbrado y distribución de agua. 4 Dicha aportación de la vivienda al IPC, a pesar de ser más elevada, en términos globales, que la de 1992, es acusadamente más baja que las anteriores de 1983 (18,565%) y 1976 (14,001%). 5 En vez de vivienda en propiedad aparecen, ex novo, los conceptos conservación de la vivienda (1,1746%) así como otros servicios relativos a la vivienda (2,9991%), además de los consumos habituales (4,1049%). 6 INE: Metodología del IPS 2001.
menos cierto que para vivir es preciso habitar, y que habitar representa un coste, con independencia de que la vivienda (principal) se disponga en régimen de alquiler o propiedad. La no consideración, en el IPC, del coste de habitar de los propietarios de viviendas implica una evidente infravaloración del mismo, con los consecuentes efectos negativos que resultan para todos los ciudadanos que viven de un salario (y muy especialmente para los que habitan en régimen de alquiler), y que por norma general ven revalorizadas sus rentas con el índice de precios al consumo. La relevancia de considerar o no los costes de adquisición de la vivienda para el segmento de hogares en régimen de propiedad puede apreciarse del análisis de los datos disponibles de la Encuesta de Presupuestos Familiares. La EPF relativa a 2001 muestra como el gasto real (sin alquileres imputados a la vivienda en propiedad) se elevaba a 16.388,40 por hogar, del cual un 12,09% 7 (1.981,66 ) se destinaba a vivienda (alquileres reales y consumos). En cambio si se considera el gasto total, éste ascendía a 20.831,61 por hogar, representando el gasto en vivienda (incluyendo los alquileres imputados a los hogares en propiedad) 6.295,09, un 30,22% del total. Cabe concluir por tanto que la no consideración de los alquileres imputados (o, si se quiere, de los costes reales de adquisición de la vivienda en propiedad) deflacta la repercusión de la vivienda en el gasto medio de los hogares, al repartirse el gasto real de los alquileres en el conjunto de hogares (la inmensa mayor parte de los cuales, como es bien conocido, se encuentra en propiedad). De esta manera la citada repercusión de la vivienda en la estructura de consumo familiar, y con ella del IPC, se ve arbitrariamente disminuida del citado 30% a sólo un 12%. Esos 18 puntos porcentuales son los que faltan para considerar adecuadamente el gasto residencial en el Índice de Precios al Consumo. Pero es que además, y con independencia de la repercusión de la vivienda en el índice general, parece del todo evidente la errónea imputación de los alquileres, reales e imputados, en el cálculo del IPC. La figura nº 5 muestra, para el periodo 93-01 en el que sí se consideró el gasto en vivienda del segmento de hogares en régimen de propiedad, los índices (a efectos de cálculo de la inflación) de la vivienda en alquiler (alquileres reales ), en propiedad (alquileres imputados ), así como el general de precios al consumo. Como puede observarse, en todo el periodo analizado, 1993-2001, el IPC relativo a la vivienda en régimen de propiedad se revalorizó por encima del índice general, cuando en realidad tuvo un primer crecimiento negativo que sólo pudo recuperarse (véase figura nº 6) a partir de principios de 1999. Pero es que, a su vez, la figura 5 muestra cómo la evolución de los índices de la vivienda en propiedad y alquiler muestran tendencias claramente disparatadas: cuando los precios en venta registraron caídas relativas más acusadas (93-96), el índice de los alquileres imputados relativo a la vivienda en propiedad creció no sólo por encima del índice general, si no también del relativo a la vivienda en alquiler. En cambio, cuando los precios en venta manifestaron una tensión al alza más acusada (especialmente a partir de 1998), 7 Cabe subrayar el hecho de la cercanía existente entre ese 12,09% de la repercusión real de la vivienda en el gasto familiar con la repercusión de la vivienda en el IPC (2002), la cual, como se ha visto anteriormente, asciende al 11,03%.
el índice de la vivienda en propiedad creció menos que el de la vivienda en alquiler. Comportamientos, ambos, contrarios a los esperados, puesto que como todos los especialistas conocen cuando el ciclo es recesivo tiende, proporcionalmente, a crecer más la vivienda en alquiler, y, en cambio, cuando el ciclo es expansivo, hace lo propio la vivienda en propiedad 8. Figura nº 5: Índices General y de Vivienda (en alquiler y en propiedad). 1993 2001 180 170 160 150 140 130 120 110 100 2001M12 2001M09 2001M06 2001M03 2000M12 2000M09 2000M06 2000M03 1999M12 1999M09 1999M06 1999M03 1998M12 1998M09 1998M06 1998M03 1997M12 1997M09 1997M06 1997M03 1996M12 1996M09 1996M06 1996M03 1995M12 1995M09 1995M06 1995M03 1994M12 1994M09 1994M06 1994M03 1993M12 1993M09 1993M06 1993M03 1992 Fuente: INE. Elaboración propia Índice General Vivienda en Alguiler Vivienda en Propiedad Figura nº 6: Evolución de los precios de la vivienda en términos constantes entre 1993 y 2001. Primer trimestre de 1993 = 100 170,00% 160,00% 150,00% 140,00% 130,00% 120,00% 110,00% 90,00% Precio Vivienda (constante 1993) Fuente: INE y Ministerio de Fomento. Elaboración propia 8 Las tasas de retorno de la inversión tienden a ser más elevadas en los momentos recesivos del ciclo económico. En cambio tienden a decrecer cuando la coyuntura económica es expansiva. O dicho de otra manera, el precio de la vivienda en propiedad tiende a ser más elástico al ciclo económico que el precio de alquiler: crece más cuando la situación es buena y tiende a decrecer también en mayor medida cuando la coyuntura empeora.
Cabe concluir afirmando, en consecuencia de lo indicado en este epígrafe, que el IPC no recoge de forma fidedigna la incidencia real de los precios residenciales en el consumo básico de los hogares españoles. Infravalora los costes de la vivienda en el IPC, reduciéndolos a los exclusivamente derivados de los alquileres, los cuales se reparten entre todos los hogares, ya sean aquéllos que habitan en régimen de propiedad, ya de aquéllos que lo hacen en alquiler. Al no recoger de forma adecuada dichos costes se castiga al conjunto de asalariados, pero especialmente a los que no disponen de vivienda en propiedad. A su vez la propia construcción del índice de precios de alquiler ( real y, en su caso, imputado ) no parece responder a la evolución real de los precios inmobiliarios, convirtiendo de esta manera el IPC vivienda en una especie de elaboración ficticia, casi fantasmal, que no guarda relación alguna con la realidad. 3.- Estimación del efecto de la evolución de los precios residenciales en el Índice de Precios al Consumo Las líneas que siguen intentan realizar de forma aproximada el cálculo del efecto de la incidencia hipotética que de la evolución de los precios residenciales podría haber tenido en el IPC, en caso de que su estimación se hubiese realizado de forma más rigurosa. Por supuesto se trata tan sólo de un ejercicio, puesto que tanto la determinación real del índice vivienda como de su repercusión en el conjunto del IPC, requerirían un trabajo técnico que excede el objetivo de estas notas. A fin de estimar la incidencia de la vivienda, y más específicamente de los precios residenciales, en el IPC se partirá de los siguientes presupuestos: Se establece, en primer lugar, el índice alquiler de la vivienda, en base 1992 = 1. Para ello se considera como coste residencial el alquiler imputado de la vivienda en función tanto de la evolución de los precios residenciales. Dicho planteamiento tiene la ventaja, sobre el sistema implantado en 2001, de considerar no sólo la vivienda en alquiler, sino también la evolución de los precios de la vivienda en propiedad, la cual no se discrimina, ni positiva ni negativamente, en relación a la vivienda en alquiler. Dada la inexistencia de una fuente estadística fiable, tanto los alquileres reales (desconocidos) del segmento de alquiler, como los hipotéticos del segmento en propiedad, dichos alquileres se han calculado como rentas imputadas a partir de la evolución real de los precios (en venta) residenciales (según la estadística del Ministerio de Fomento) 9. Sin embargo, y por tal de convertir los precios de mercado en un índice de alquileres imputados de carácter máximamente real, dada la naturaleza 9 El efecto, parcialmente ficticio, que este proceder tiene en relación al segmento en alquiler viene compensado por el hecho de que el parque en arrendamiento sólo representa el 11% del total. La inmensa mayoría de las viviendas se encuentran en régimen de propiedad, de ahí que no disponer de una estadística fiable de los alquileres reales no sea un lastre de gravedad en el cálculo del IPC vivienda.
y regulación de la vivienda en alquiler, las rentas deducidas de los valores de mercado 10 se han considerado parcialmente constantes, en función de la rotación del parque de vivienda principal, sus saldos netos 11, así como de la probabilidad de mantenimiento de los contratos a lo largo del tiempo 12. Dicha forma de proceder, además de homogeneizar el cálculo de las rentas de los segmentos de alquiler y de propiedad, tiene la virtud de moderar el impacto de la evolución de los precios de mercado en el índice de vivienda, dado que no parece realista que en cada periodo (trimestres en nuestro caso) se produzca una adaptación de la totalidad del parque a las rentas de mercado. No se considera, por tanto, el gasto real de la adquisición de la vivienda en propiedad, el cual debería incluir los costes hipotecarios (además de los de transacción y los ahorros previos destinados a la entrada del piso). No parece razonable que la forma de financiarse los hogares para la compra de vivienda principal deba jugar en la estimación del coste real de la vivienda. Dicha financiación forma parte de lo que podríamos denominar rentabilidad de la inversión inmobiliaria, puesto que no debe olvidarse, como se ha dicho en el epígrafe anterior, que la vivienda es un bien de inversión, además de representar un bien de consumo. O dicho de otra manera: se ha considerado como coste (consumo) sólo los alquileres imputados (haciendo equivalente de esta manera el consumo de vivienda en alquiler y propiedad), dejando para la inversión todo lo demás (amortizaciones hipotecarias, ahorro previo acumulado en el pago de la entrada y revalorización de la inversión vivienda a lo largo del tiempo). Finalmente se ha estimado la incidencia del índice de alquiler de la vivienda, recalculado en base al procedimiento anterior, en el IPC, a fin de poder evaluar la eventual infravaloración de éste último, y por tanto la pérdida de solvencia de las economías domésticas resultantes de la misma. A dichos efectos se ha considerado la incidencia de los costes residenciales en el IPC a partir de los datos obrantes en la Encuesta de 10 Dicha deducción, dada la insuficiencia estadística del mercado de arrendamiento, se ha realizado en virtud a un modelo teórico de las tasas de retorno, o ratio alquiler / venta, de la inversión residencial. Dicha tasa de retorno ha variado entre un máximo del 7,5% de mediados de los 80 al actual 5% en que, como media, oscilan los alquileres residenciales. Tasas, las anteriores, brutas, las cuales, una vez deducidos los costes de matenimiento y probabilidad de vacantes e impagados, se convierten en tasas netas que han variado, en ese mismo periodo, entre el 6% y el 4%. 11 Los saldos netos, o número de viviendas principales añadidas al parque residencial en cada trimestre del año, se han calculado a partir de los datos existentes en la Encuesta de Población Activa. Dichos saldos netos se han supuesto entran el mercado a rentas equivalentes a los precios del trimestre del años en curso. 12 Tanto la rotación del parque como la duración de los contratos nuevos resultantes del saldo positivo de hogares de cada periodo se ha considerado a cuatro años. Lo que significa que se han considerado constantes (es decir, revalorizadas al IPC, tal como es práctica usual en el mercado de alquileres) las rentas durante 16 trimestres, retornando al mercado, es decir a las rentas resultantes del mercado, al cabo de esos 16 meses, para volver a permacenecer constantes por igual periodo,... y así de forma iterativa. El plazo de 16 trimestres, si bien inferior al máximo de 5 años establecido en la Ley de Arrendamientos de 1994, parece ajustarse de forma adecuada a la media de duración de los contratos de alquiler.
Presupuestos Familiares de 2001, a fin de homogeneizar el IPC base 2001. Y, a partir de dicha homogeneización volver atrás en el tiempo hasta el primer trimestre de 1993, momento en el que entró en funcionamiento el IPC base 1992. De esta manera puede conseguirse una serie relativamente homogénea mediante la cual evaluar los desajustes producidos de la no adecuada consideración de la vivienda en el cálculo del IPC. La aplicación de los anteriores criterios ha permitido construir el Índice Alquiler (alquileres imputados) que se presenta en las figuras nº 7 y 8, junto al IPC (general y alquiler de vivienda) así como a la evolución de los alquileres de meracdo. Figura nº 7: Índice de los Alquileres Imputados (1993 1997) 140,00% 135,00% 130,00% 125,00% 120,00% 115,00% 110,00% 105,00% IPC General IPC Alquiler Alquiler Mercado Índice Alquiler Como puede se puede observar en la figura 7, en el periodo 93-97 el IPC relativo a la vivienda en alquiler experimentó incrementos no sólo acusadamente más elevados que el índice general sino también que los alquileres de mercado, los cuales manifestaron un crecimiento negativo una vez deducida la inflación. El Índice Alquiler, construido a partir de la rotación del parque inmobiliario denotó, asimismo, incrementos por debajo de la inflación. El IPC alquiler, por tanto, mantuvo en esta época parcialmente recesiva un comportamiento contrario, como ya se ha puesto de manifiesto en la figura nº 4, a la evolución real de los precios, contribuyendo al incremento artificial de la inflación. En dicho periodo 1993-1997, el IPC alquiler lejos de poder ser considerado como un elemento deflactor del Índice General, ha representado un factor de elevación del mismo. Es decir, ha contribuido a sobre-valorar el IPC si no fuese por la acción moderadora del IPC de vivienda en propiedad así como por la escasa ponderación del consumo residencial en la estimación de la inflación.
Obviamente no se puede llegar a la misma conclusión si se analiza el periodo 1998 2003, en el que los alquileres de mercado y el Índice de Alquiler imputado se revalorizaron por encima no sólo del IPC, sino también del IPC alquiler. En dicho periodo, de carácter expansivo, el IPC alquiler ha tenido un claro efecto deflactor del índice general, contribuyendo así a la pérdida de poder adquisitivo de los asalariados. Figura nº 8: Índice de los Alquileres Imputados (1998-2003) 150,00% 140,00% 130,00% 120,00% 110,00% IPC General IPC Alquiler Alquiler Mercado Índice Alquiler La vivienda, tal como es tratada en el IPC, ratifica su tendencia a actuar de forma anticíclica: incide al alza del IPC cuando la situación económica empeora, elevando artificialmente la inflación en época de crisis económica, y condiciona a la baja el IPC en momentos de euforia económica, reduciendo de forma igualmente artificial la inflación. Sin embargo las conclusiones anteriores deben ser profundizadas en virtud a la errónea ponderación de la vivienda en la cesta de la compra. Cabe proceder, por tanto, a la reelaboración del cálculo del IPC atendiendo a la incidencia real del coste de habitar en los presupuestos familiares. Para ello partiremos de la Encuesta de Presupuestos Familiares de 2001, la cual, como es sabido, ha servido de base para la elaboración del IPC base 2001. De la referida encuesta puede deducirse que el coste de la vivienda (alquileres reales e imputados) ascendía, en dicho ejercicio 2001, al 25,95% del conjunto del gasto familiar medio. Dada la naturaleza simplemente aproximada de nuestro ejercicio de estimación del IPC, consideraremos una incidencia redondeada del 25% para los gastos de habitar (consumos y mantenimiento a parte), superior al ridículo 6,7% del IPC base 1992 así como, por supuesto, al insignificante 2,21% del IPC base 2002 13. 13 Dicha incidencia es menor a la del tabaco (2,32%) o las comunicaciones (2,57%), y del estilo al del calzado, los libros o la educación.
La figura nº 9 presenta el resultado de la nueva estimación realizada para el IPC, considerando la evolución de los alquileres imputados y la repercusión del 25%. Figura nº 9: IPC e IPC reelaborado con un 25% de costes habitacionales 150,00% 145,00% 140,00% 135,00% 130,00% 125,00% 120,00% 115,00% 110,00% 105,00% 2003 1T 2002 1T 2001 1T 2000 1T 1999 1T 1998 1T 1997 1T 1996 1T 1995 1T 1994 1T 1993 1T IPC IPC (Vivienda=25%) Como puede se observar la inadecuada consideración de la vivienda en el IPC ha tenido efectos perversos en el cálculo de la inflación. Para el conjunto del periodo 1993-2003 los precios se habrían revalorizado en el índice calculado en este trabajo (25% vivienda) un 146,66%, más de cinco puntos porcentuales por encima del IPC (141,44%). La revalorización de la inflación se hace patente, de forma especial, a partir del primer trimestre de 2001, cuando los precios inmobiliarios recuperaron el nivel real de 1991. A partir de entonces la inflación ha sido claramente más elevada que el reflejo experimentado en el IPC, lo que está representando una importante pérdida de poder adquisitivo por parte de los asalariados, especialmente de aquéllos que no pueden compensar las pérdidas con la eventual revalorización del activo vivienda, como son los usuarios en régimen de alquiler. Así, por ejemplo, y para los últimos datos de la serie, el tercer trimestre de 2003, la inflación anual ascendería del 2,99% al 4,53%: más de un punto y medio de inflación no recogida en el IPC. El Índice de Precios al Consumo tiende, por tanto, a situarse por debajo del coste real de la vida en los momentos de ciclo económico expansivo, especialmente en lo que hace referencia al sector de la construcción. Y de manera correlativa, aunque menos acusada, nos encontramos con una revalorización artificial del IPC en las fases de ciclo económico caracterizadas por un menor desarrollo. Así entre el primer trimestre del año 94 y el cuarto trimestre de 2000 la inflación oficial habría sido superior a la estimada, en caso que la vivienda hubiese tenido un reflejo adecuado en el cálculo del IPC. El análisis de la evolución del índice de precios, con o sin adecuado tratamiento de la vivienda, confirma por tanto la hipótesis del comportamiento anticíclico del IPC oficial. Éste se mantiene artificialmente alto en los momentos de empeoramiento relativo del sector inmobiliario, situación que
suele coincidir con los momentos recesivos del ciclo económico; contribuyendo con ello a empeorar la competitividad de nuestra economía al provocar el encarecimiento injustificado de los salarios. En cambio tiende a mantenerse de forma artificialmente moderada en las coyunturas expansivas del sector (y, correlativamente, del mercado). En esta situación el IPC se muestra claramente subvalorado, determinando un abaratamiento igualmente injustificado de los salarios, y por tanto un empeoramiento de la capacidad adquisitiva de los hogares, especialmente de los de menor renta. 4.- Conclusiones Empezábamos este trabajo indicando que no hay duda que la relación entre la vivienda y el IPC es una historia de desacuerdos. Rara vez la evolución de los precios residenciales ha tenido una repercusión reconocible en el Índice de Precios al Consumo. Hemos demostrado el divorcio existente entre la evolución de los precios residenciales, entre el coste de habitar, y la inflación. Cabe concluir ahora indicando que en una coyuntura como la que vivimos desde inicios del 2000 el IPC vivienda incide a la baja en el índice general de precios al consumo produciendo no solamente el espejismo de una inflación moderada, sino lo que es peor: determinando de forma artificialmente baja los salarios de la población; la cual no puede, fruto de esta espiral, alcanzar los precios inmobiliarios que esta misma política ha contribuido a agravar. El texto entrecomillado anterior era una de las conclusiones que, en relación al tema tratado, publiqué en un artículo aparecido ahora hace quince años 14. Podemos terminar este trabajo con las mismas palabras con que también cerraba el artículo de 1989: Debe concluirse diciendo que es necesaria una radical revisión del sistema de cálculo del IPC vivienda? 14 J. Roca: La vivienda no cuenta para nada en el IPC, La Vanguardia, 10 de junio de 1989.