UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA FACULTAD DE JURÍSPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES ESCUELA DE DERECHO MONOGRAFIA TEMA:

UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA FACULTAD DE JURÍSPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES ESCUELA DE DERECHO MONOGRAFIA TEMA: TÍTULOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE Y DE LA FORMA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ PARA OPTAR AL GRADO DE LICENCIATURA EN CIENCIAS JURIDICAS PRESENTADO POR: NAHUM ARISTIDES MADRID ALARCÓN ASESOR: LICENCIADO CARLOS MARIO SERRANO ROMERO OCTUBRE 2005

UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES ESCUELA DE CIENCIAS JURÍDICAS AUTORIDADES RECTOR ING. MARIO ANTONIO RUÍZ RAMÍREZ VICERECTORA DRA. LETICIA ANDINO DE RIVERA SECRETARIA GENERAL LIC. TERESA DE JESÚS GONZÁLEZ DE MENDOZA DECANA DE LA FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES LIC. ROSARIO MELGAR DE VARELA DIRECTOR DE LA ESCUELA DE CIENCIAS JURÍDICAS DR. JORGE EDUARDO TENORIO SAN SALVADOR EL SALVADOR CENTROAMERICA

INDICE CONTENIDO PAGINA INTRODUCCIÓN i I. ANTECEDENTES HISTORICOS DE LA FORMA DE INSCRIPCIÓN DE LOS TITULOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS 01 A. ANTECEDENTES ESPAÑOLES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 01 B. HISTORIA DEL ORDENAMIENTO LEGAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS EN EL SALVADOR. 02 1. PRIMERA LEY HIPOTECARIA 04 2. SEGUNDA LEY HIPOTECARIA 04 3. LEY REGLAMENTARIA DEL REGISTRO PÚBLICO 05 4. LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE HIPOTECAS 05 5. LEY DE CREACION DE LA UNIDAD DEL REGISTRO SOCIAL E INMUEBLE 07 II. ASPECTOS DOCTRINARIOS, LEGALES DE LOS TÍTULOS QUE DEBAN INSCRIBIRSE Y DE LA FORMA DE INSCRIPCIÓN. 10 A. DERECHO DE PROPIEDAD 10

B. LA FORMA Y LA PUBLICIDAD. 12 C. EL REGISTRO COMO SEGURIDAD DE LOS DERECHOS. 14 D. EL DERECHO REGISTRAL 17 E. PRINCIPIOS REGÍSTRALES 19 1. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. 19 2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. 20 3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. 21 a. REQUISITOS QUE DEBEN REUNIR LOS INSTRUMENTOS O TÍTULOS PARA SER INSCRITOS.- 21 b. REQUISITOS PARA TODA INSCRIPCION 23 c. REQUISITOS LEGALES DE LAS INSCRIPCIONES. 25 4. PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO.- 27 5. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. 29 6. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. 29 7. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN 30 F. ACTOS Y DOCUMENTOS QUE SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS 31 1. ACTOS INSCRIBIBLES 31 2. DOCUMENTO, INSTRUMENTO Y TITULO.- 32 G. CUÁLES SON LOS DOCUMENTOS QUE SE INSCRIBEN

EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS? 33 1. INSTRUMENTO PUBLICO 34 2. INSTRUMENTO AUTENTICO 35 3. INSTRUMENTO PRIVADO 35 H. CLASES DE TÍTULOS O INSTRUMENTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- 36 1. TITULOS TRASLATICIOS 36 2. TITULOS CONSTITUTIVOS 37 3. TITULOS MODIFICATIVOS 38 4. TITULOS DECLARATIVOS 38 5. TITULOS DE RECONOCIMIENTO 38 6. TITULOS DE CANCELACION 39 I. SE INSCRIBIRÁN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ 39 III. PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS EN EL SISTEMA REGISTRAL SALVADOREÑO. 41 A. SISTEMA SALVADOREÑO. 41 B. CONCEPTO GENÉRICO DE REGISTRO. 42 C. SISTEMAS REGÍSTRALES DE INSCRIPCIÓN EN EL SALVADOR 42

1. SISTEMA DE FOLIO PERSONAL 43 2. PROCESO DE INSCRIPCION EN FOLIO PERSONAL 44 3. SISTEMA DE FOLIO REAL 45 4. PROCESO DE INSCRIPCION EN FOLIO REAL 46 5. SISTEMA DE FOLIO REAL COMPUTARIZADO 47 6. PROCESO DE INSCRIPCION EN EL FOLIO REAL COMPUTARIZADO 48 IV. DERECHO COMPARADO 50 A. SISTEMA REGISTRAL PANAMEÑO 50 B. ELEMENTOS COMUNES Y DIFERENCIADORES DE LA HIPOTECA EN LOS PAISES LATINOAMERICANOS 54 1. ELEMENTOS COMUNES 54 2. ELEMENTOS DIFERENCIADORES 55 VI. CONCLUSIONES 56

ANEXOS ANEXO A EJEMPLO DE INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL ANEXO B EJEMPLO DE INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA DE FOLIO REAL ANEXO C EJEMPLO DE INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA DE FOLIO REAL COMPUTARIZADO ANEXO D ARANCELES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS APENDICE PLAN DE TRABAJO REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS REFERENCIAS INSTITUCIONALES

i INTRODUCCIÓN El presente estudio tiene como punto medular de investigación el artículo de la sección tercera del código civil de los títulos que deben inscribirse y de la forma de las inscripciones de la propiedad raíz, Articulo que desarrolla parte de lo establecido en el titulo I, capitulo único de la persona humana y los fines del estado en la constitución que narra: Artículo 2.- Toda persona tiene derecho a la vida, a la integridad física y moral, a la libertad, a la seguridad, al trabajo, a la propiedad y posesión, y a ser protegida en la conservación y defensa de los mismos. Artículo 11.- Ninguna persona puede ser privada del derecho a la vida, a la libertad, a la propiedad y posesión, ni de cualquier otro de sus derechos sin ser previamente oída y vencida en juicio con arreglo a las leyes; ni puede ser enjuiciada dos veces por la misma causa. El Registro de la Propiedad Raíz, tiene como objetivo: garantizar la seguridad jurídica, por medio de la inscripción o registro de todas aquellas transacciones motivadas por el trafico inmobiliario, que constituyen un instrumento relevante en el desarrollo económico del país; permitiendo que, el Estado, cumpla su deber de proteger los Derechos de Propiedad y posesión que por mandato Constitucional corresponden a todos los nacionales y extranjeros interesados en el trafico inmobiliario; tal actividad registral se realiza con estricto

ii cumplimiento de los principios regístrales internacionalmente reconocidos, esencialmente el Principio de Legalidad, Publicidad y Seguridad Jurídica. Con el presente trabajo se pretende dar a conocer: Los títulos que deben inscribirse, y la forma de inscripción de documentos revocables e irrevocables en el registro de la Propiedad Raíz. El procedimiento aplicado a la inscripción de títulos o instrumentos en el Registro de la Propiedad Raíz. Actualmente, la modernización de las oficinas regístrales, están inmersas en el establecimiento de procesos administrativos estandarizados, que permiten brindar un servicio ágil, confiable y de calidad a la población; siendo uno de los tres grandes componentes de dicho proceso, la transformación de las oficinas regístrales, entendiéndose tal modernización en sus elementos humano y técnico, de tal modo que se capacita al personal en el manejo del nuevo sistema y se instala equipo moderno en las oficinas con la finalidad especifica, que todos los usuarios interesados puedan obtener de la base de datos del registro, la información fundamental para la seguridad de sus transacciones inmobiliarias. Un Programa Nacional de Capitalización tiene por objeto la creación de las bases institucionales y los mecanismos que propicien el cambio hacia una sociedad de libre mercado donde todos los agentes económicos, especialmente los más pobres, puedan obtener las mismas oportunidades y los beneficios del sistema legal. La aplicación práctica de este programa exige una serie de reformas institucionales y legales que se deben efectuar en diferentes áreas del ordenamiento jurídico del país, tales como las

ramas del derecho civil, administrativo, comercial, tributario, etc. De éstas, una de las iii áreas más importantes en las que deben realizarse las reformas es la del Derecho Registral

CAPITULO I ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA FORMA DE INSCRIPCION DE LOS TITULOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS El verdadero antecedente del Registro de la Propiedad es que las transmisiones inmobiliarias y la Constitución de gravámenes se hacían en forma solemne y simbólica, acostumbrándose a tomar nota del acto de la transferencia en los archivos judiciales y más tarde en un libro de registro, estos libros pasan a ser prueba, después a declarar y por último a construir los derechos a que se refieren 1. A. ANTECEDENTES ESPAÑOLES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Unos de los antecedentes más importantes se dio en el año 1528, la Corte de Madrid, dictó la Pragmática de 1539, que fue complementada por la de Felipe II en 1558, a petición de la Corte de Valladolid, creando el Registro de Censos y Tributos Ordenaba que se llevase en cada ciudad o Villa, donde hubiese cabeza de jurisdicción, un libro en el que se registrasen o tomaren razón las ventas de inmuebles, hipotecas, imposiciones de censos y tributos. La pragmática de 1768 dictada por Carlos III denominada Oficios o Contadurías de Hipotecas sustituidas del antiguo registro de censo y tributos, se instaura un sistema de registración de determinados actos relativos o cargas y ayuntamiento, actos como: Imposiciones, ventas y retenciones de censos y tributos, venta de bienes raíces basados en cargas, fianzas en que se hipotecasen tales bienes, 1 Lic. Guillermo Díaz, Manual del Registro, Grupo de Diseño y Desarrollo del Sistema de Información del Registro y Catastro, Diciembre 1998. CNR.

modo de llevar los oficios, la toma de razón se hacía en el lugar de situación de la finca gravada y los datos que se hacían constar estaban sujetos a un encasillado previo en virtud de la copia del instrumento 2 Fue hasta el 8 de Febrero de 1861 con la vigencia de la Ley Hipotecaria Española que se crea un Registro de la Propiedad bajo los principios de publicidad y especialidad; no siendo ya un registro parcial sino que abarcaba el dominio y demás derechos reales impuestos sobre fincas. Posteriormente se trató de incluir esta Ley Hipotecaria al Código Civil Español. Fue el código Civil Español y no la Ley Hipotecaria que conceptualizó al registro como una institución de publicidad, esto paso a la Ley Española del 21 de abril de 1909 y la otra del 16 de diciembre del mismo año. En los países hispanoamericanos, la evolución del Derecho Registral ha sido influenciada profundamente por las reales pragmáticas españolas, antes citadas por la Ley Hipotecaria de España de 1861 y por los Códigos Civiles de Francia, España, Chile, así como por los diversos sistemas regístrales 3 B. HISTORIA DEL ORDENAMIENTO LEGAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS EN EL SALVADOR. El Dr. Jorge Alberto Barriere afirma que la institución registral en forma incipiente y para efectos de publicidad surge en El Salvador con vigencia del Código Civil de 1860, primer ordenamiento que regula el Derecho Real de Hipoteca, en 2 3 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. Dr. Jorge Alberto Barriere, Guía de Derecho Registral, Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales, Universidad de El Salvador, 1976.

cuanto a la forma de su anotación y publicidad. Para que exista un tipo de control en El Salvador, con la intención de que las personas naturales y jurídicas que realicen este tipo de transacciones paguen tributo según un arancel previamente establecido en las leyes 4. En el Título 39 del Libro IV se crearon las llamada Notarías de Hipoteca en donde el registro quedaba a cargo de un Escribano Público, según contenido del artículo 2336, ya derogado del Código Civil que prescribía: En cada capital de departamento habrá un Registro de Hipotecas y estará a cargo de algún escribano público nombrado por el Presidente de la República. Los escribanos llevaban un libro donde tomaban razón de todos los instrumentos públicos que contenían hipoteca, el cual debía foliarse del mismo modo que los protocolos. La inscripción de la hipoteca contenía: el nombre, apellido, domicilio y oficio del acreedor y las mismas generales del deudor, la fecha con expresión de hora, día, mes y año de la inscripción y la firma del anotador. La inscripción de la hipoteca contenía: El nombre, apellido y domicilio del acreedor y su profesión si tenía alguna y las mismas generales del que como apoderados o representantes legales de cada uno se había designado; la fecha con expresión de hora, día, mes y año de la inscripción y la firma del anotador. Se tomaban los datos de los documentos que contenían hipotecas, en el orden en que estos le eran entregados, poniendo una nota tras otra. En ellos no podían utilizarse abreviaturas, fechas con números, ni nombres con iniciales o cifras. Los escribanos tenían la obligación de asar al gobernador del departamento al fin de cada mes de Enero, una matrícula circunstanciada de todas las anotaciones no canceladas 4 Dr. Jorge Alberto Barriere, Guía de Derecho Registral, Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales, Universidad de El Salvador, 1976.

en el Registro del año anterior, para su publicació en el Diario Oficial, en un apartado bajo el título de Sección Judicial. 1. PRIMERA LEY HIPOTECARIA Esta regulación establecida por el Código Civil estuvo vigente hasta el 11 de Marzo de 1873, en tiempo de la administración del Mariscal Santiago González, en que se promulgo la PRIMERA LEY HIPOTECARIA, que fue llamada Código Hipotecario tenía 383 artículos; que derogaban todas las disposiciones relativas a anotación y cancelación de Hipotecas contenidas en el Código Civil de 1860. Pero aunque esta ley pretendió la Notaría de Hipotecas, estas continuaron y dicha ley no tuvo aplicación práctica. 2. SEGUNDA LEY HIPOTECARIA Posteriormente se dio una SEGUNDA LEY HIPOTECAIA la cual fue promulga el 15 e marzo de 1881, emitida por Decreto de la Cámara de Senadores ya probada por la Cámara de Diputados el 21 de marzo de 1881, la cual establecía en su artículo primero un REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD INMUEBLE de toda República, otra en Santa Ana y otra en San Miguel; así como también que los registros dependerían del Ministerio de Justicia y se ordenaba la creación bajo el mismo Ministerio de una Dirección General del Registro de la Propiedad y de las Hipotecas; señalaban también que el Registro se dividiría en dos secciones; una en que se titulará la Propiedad y otra de las Hipotecas, cada una con libros diferentes.

3. LEY REGLAMENTARIA DEL REGISTRO PÚBLICO Esta ley, decretada el 28 de Febrero de 1884 bajo la administración del Dr. Rafael Zaldívar, sustituyó la Ley de 1881. Lo trascendental de esta Ley es que adoptó en forma clara el SISTEMA DE FOLIO PERSONAL que subsiste hasta la fecha. 4. LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE HIPOTECAS Esta Ley y su reglamento fueron decretados del 14 de Mayo de 1897, sustituyó la Ley de 1884. El proyecto de esta ley fue elaborado por una Comisión de Juristas integrada por los doctores Ricardo Moreira y Teodosio Carranza quienes reformaron varios artículos del Código Civil y recomendaron la inclusión de esta Ley como parte del mismo Código. Es por esta razón que aparece incorporada en el Código Civil de 1904 en su Capítulo IV del Libro Segundo. Luego, tiene plena vigencia legal actualmente el Reglamento del Registro de la Propiedad Raíz e hipotecas y sus posteriores reformas. El Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en El Salvador tiene su origen en 1881 con los que se llamó Ley Hipotecaria; a partir de ese momento todo se hacía bajo el Sistema de Folio Personal; la parcela se identificaba por su titular. En 1986, cien años después, se inició un proceso de cambio, se adoptó, en algunos registros, el Sistema de Folio Real, es decir, que la parcela se identificó, ya no por su titular, sino por medio de una Matrícula.

Hasta hace pocos años se utilizaba en nuestro país el sistema de inscripción de títulos llamado folio Personal en cual todo se hacia manualmente, al presentarse una inscripción se le asignaba un numero, un tomo y el folio; existía un índice catastral que consistía en un tarjetero donde se llevaba el control de todas las inscripciones tomando como referencia el nombre del titular del inmueble. En 1991, se inició un tímido proyecto de Modernización, mediante la inscripción automatizada, por medio del Registro Social de Inmuebles, contribuyendo, así con la democratización y el desarrollo económico y social del País; realizando actividades tales como: Participación en la Legalización, Titulación e Inscripción de Parcelaciones, en comunidades de Interés Social, beneficiando así a mas de cien mil familias, bajo el Programa El Salvador País de Propietarios. Con la firma de los Acuerdos de Paz se formuló un Programa Especial, el cual se desarrolló por medio de una Legislación Especial (Programa de Transferencia de Tierras, o PTT); legalizando así la Transferencia de la Tierra, beneficiando con ello a mas de 38,000 familias de excombatientes de Desmovilizados de la Fuerza Armada y de la Guerrilla. Para darle celeridad y seguridad a ese enorme número de transacciones, se creó un Sistema Mecanizado. Para manejar en mejor forma los Folios Reales en una base FOX, llamado REGISAL I, posteriormente, para mejorar su eficiencia se creó una nueva versión, que recibió el nombre de REGISAL II, siempre en una base FOX. 5 5 Lic. Guillermo Díaz, Manual del Registro, Grupo de Diseño y Desarrollo del Sistema de Información del Registro y Catastro, Diciembre 1998. CNR.

Pero realmente la Modernización en nuestro Sistema Registral se inicia con un nuevo y mejorado proceso de modernización del Centro Nacional de Registros (C.N.R.); iniciándose así; el Plan Nacional de Modernización y específicamente el Plan Piloto, que aún se está desarrollando en el Departamento de Sonsonate. 5. LEY DE CREACION DE LA UNIDAD DEL REGISTRO SOCIAL E INMUEBLE El Estado mediante el Decreto Legislativo Nº 734, del 5 de Abril de 1991, creó la Unidad del Registro Social del Inmueble, cuya misión en un primer momento fue la inscripción de proyectos de interés social. En su etapa inicial la institución tuvo que implantar nuevos procedimientos administrativos, registrales relacionados con el sistema computarizado. Mediante reformas posteriores se amplía la competencia en razón de la materia a esta unidad y muchos actos jurídicos que reúnen los requisitos técnicos, serán presentados e inscritos únicamente el Registro Social de Inmueble sin necesidad de declaratoria de interés social. El proceso de introducción de la Informática en el Registro, nos ha exigido hacer uso de la Autopista de Información, vía Internet e Intranet, y se tuvo que rediseñar la mecanización del Sistema y, por lo tanto, dejar la amigable base de datos den FOX y hacer uso de una nueva y más segura base de datos en Oracle, creando el sistema, auténticamente Salvadoreño, llamado Sistema de información de Registro y Catastro (SYRIC). 6 6 Lic. Guillermo Díaz, Manual del Registro, Grupo de Diseño y Desarrollo del Sistema de Información del Registro y Catastro, Diciembre 1998. CNR.

En cuanto a la responsabilidad por el servicio y medios para asegurar la autenticidad de la Información, basta decir que realmente el uso de Códigos y claves personales para los diferentes usuarios del Sistema sea seguro y confiable; pudiendo, además detectar quien de todos os usuarios ha hecho uso indebido o alterado los datos del mismo. La información procesada en el Sistema Computarizado debe ser resguardada a diario por medio del Sistema de BACK-UP y, además resguardarla por periodos, semanales, mensuales y anuales a fin de garantizar que de ninguna manera se perderá la misma. Debe haber un Sistema de archivo de dicha información (un duplicado, al menos) para garantizar la seguridad de la misma. La fase final del Proceso de Registración la realiza la realiza el Registrador al calificar el documento en proceso; puede dudarse de la Legitimidad o legitimación del autorizante? Debemos contestar a esto, que es muy difícil suplantar al Funcionario Autorizante, precisamente por los Códigos y claves de que hablamos anteriormente. Lo antes mencionado no significa que el Sistema sea infalible e invulnerable; basta recordar que verdaderos ciberpiratas han penetrado la información, supuestamente vulnerable, del Pentágono y de la C.I.A., para comprender que aunque el sistema es seguro puede ser vulnerable. Finalmente y, no obstante lo antes dicho quiero externar que la experiencia nos indica que el Sistema Computarizado es más confiable, más seguro y, por consecuencia presenta mayor seguridad Jurídica, tanto para quien mas debemos trabajar para darle seguridad y tranquilidad. Sobre todo hoy, que

para calificar un documento, se requiere la vinculación de la parcela (con su número de ficha) con la matrícula correspondiente al inmueble de que se trata; es decir esta es la vinculación de la información Catastro - Registro. Es necesario hacer notar que al inicio del desarrollo del Plan Piloto (entiéndase Modernización del registro en El Salvador) hubo mucha resistencia al cambio, desconfianza e inseguridad; peo esto ya ha sido superado.

CAPITULO II ASPECTOS DOCTRINARIOS, LEGALES DE LOS TÍTULOS QUE DEBAN INSCRIBIRSE Y DE LA FORMA DE INSCRIPCIÓN. DERECHO DE PROPIEDAD El hombre necesita aprovecharse de las cosas que existen en la naturaleza para poder subsistir; modernamente se considera que ese aprovechamiento debe compartirlo con los demás de ciertas maneras, asignándose así al derecho de propiedad una función social determinada por las limitaciones y modificaciones que fijan las leyes, desde la vecindad y servidumbres legales hasta la expropiación o la ocupación contra la voluntad de su dueño por causa de utilidad pública. La propiedad, es, entre nosotros, sinónimo de Dominio, o sea derecho real pleno sobre cosas corporales e incorporales específicamente determinadas. El ejercicio del derecho de propiedad en sus tres aspectos de uso, goce y disposición se halla, pues, limitado por las disposiciones legales congruentes con nuestro artículo 103 de la Constitución que literalmente en su inciso primero dice: " Se reconoce y garantiza, el derecho a ]a propiedad privada en función social". Un inmueble registrado no puede ser vacante, puesto que tiene dueño cierto y conocido, como lo es el titular acreedor registral. En la moderna economía la tierra y el crédito sobre la misma, que por ser estable ofrece la más amplia seguridad, constituyen una de las materias o asuntos principales de los negocios jurídico-económicos.

La propiedad es el bien jurídico-económico más valioso que hasta ahora se conoce, porque implica el uso, disfrute y disposición de la cosa determinada sobre la cual recae este derecho. El derecho de propiedad y sus desmembraciones o modificaciones es objeto de la mayor parte de las instituciones jurídicas relativas a los negocios e intereses económicos de los particulares, el cual derecho está protegido y garantizado por el Derecho Objetivo, ya sea en su aspecto positivo de derechos de propiedad y posesión o en su aspecto negativo de violación a esos derechos. Los negocios jurídicos de los particulares entre sí son regidos por la convención celebrada por esas personas. Cuando esos negocios o actos jurídicos tienen por objeto bienes inmuebles enajenables o derechos reales que recaen sobre los mismos, el convenio formalizado legalmente por las partes en el contrato respectivo sólo produce efectos contra terceros, mientras no se inscribe en el Registro Correspondiente. Pero al hombre no le basta adquirir de otro hombre un inmueble y gozarlo en su posesión; siente además la necesidad de tener la certeza que tal cosa le pertenece en tanto sea su dueño, y la seguridad de que su derecho de propiedad y posesión le será respetado absolutamente por todo el mundo, incluso el Estado; por ello le es preciso recurrir a alguien para que de alguna manera lo proteja: Esa protección, certeza y seguridad tan anheladas las obtiene el particular por medio de la actualización de las normas imperativas del Registro Público correspondiente, garantizadas por el máximo poder social: El Estado, sólo de esta manera puede la gente vivir tranquila. Qué otra persona que no sea el propio Estado, por medio o a través del registro oficial, jurídicamente

organizado, podría dar al hombre esa firmeza y protección que tanto necesita para su tranquilidad? Así como el particular adquiere por algún hecho o acto jurídico un bien inmueble o derecho real económico de otro particular, así también obtiene por el acto de registro la certeza y seguridad sobre ese inmueble o derecho de otra persona que es el Estado, y protección de Poder Público. Ambos actos se complementan, son diferentes: en el primero, las partes otorgantes son iguales como personas particulares, puesto que están colocadas en un mismo plano de igualdad ante la ley; el objeto es un inmueble o una cosa determinada. En el Segundo, las partes otorgantes son desiguales, ya que una es un particular y la otra el Estado como autoridad; el objeto es la firmeza o legitimidad del derecho adquirido, frente a todo el mundo, con la garantía oficial de protección o de indemnización por el máximo poder público: El Estado respecto de lo inscrito. A. LA FORMA Y LA PUBLICIDAD. Son formalidades o requisitos externos exigidos en las leyes, de manera imperativa, para poder conseguir una eficiencia y validez plena en lo jurídico, así como una mejor aplicación del derecho. Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que éste no revista esta forma no será válida. El artículo 1314 del Código Civil dice: "El contrato es real cuando, para que sea perfecto es necesario la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne, cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no

produce ningún efecto civil; y es consensúa!, cuando se perfecciona por el solo consentimiento". Cuando además el acto formal es inscribible por determinación de la ley, si consta formalmente celebrado pero no registrado, sus efectos serán plenos y definitivos entre las partes otorgantes y a favor de terceros mientras no se inscriba en el Registro correspondiente. Los efectos son plenos y definitivos entre las partes y en contra de los terceros que resulten interesados, en contratos legalmente celebrados, en virtud de la publicidad de lo inscrito. Los actos legales son los que están realizados conforme a la ley, sin faltarles ningún requisito; los actos formalmente celebrados podrán ser legales o no, según que no necesiten o que carezcan del requisito del registro exigido por la ley. Decía el mexicano Martín Castro Marroquín que así como ahora se le da preponderancia a la forma escrita sobre la verbal para la comprobación de los derechos originados en hechos o actos jurídicos concretos, así también debe dársele la importancia debida a la publicidad registral de esos derechos de hechos o actos jurídicos una vez comprobados y legitimados, cuando son susceptibles de producir con secuencias jurídicas en contra de terceros y cuando tales derechos pueden determinarse precisa y singularmente de manera específica, al utilizarse medios científicos para la identificación personal y del catastro para la determinación de inmuebles. Se espera que en la actualidad con la implementación de sistemas y aparatos electrónicos nuevos, sea posible el manejo rápido y preciso de miles de cédulas de registro de personas o derechos inscritos.

B. EL REGISTRO COMO SEGURIDAD DE LOS DERECHOS. Entre las diversas actividades que el Estado realiza como autoridad, en ejercicio de sus atribuciones, en forma de función administrativa, para dar satisfacción a las exigencias individuales y sociales, está la del Registro cuyo objeto es la inscripción de los derechos derivada de hechos y actos jurídicos concretos, determinados en la ley como inscribibles de interés público y permanente, susceptibles de producir consecuencias jurídicas en contra de los terceros, para darlos a conocer por medio de la publicidad registral a las personas que no intervinieron en dicho hecho y acto, y así surtan efectos en su contra, completos, para la certeza y seguridad de los bienes y derechos inscritos y para la posibilidad de cumplimiento del derecho de las relaciones en general, en bien de la tranquilidad de las personas. "Los Registros son una necesidad en todo tiempo. En su existencia y conservación están a la vez interesadas las familias y las naciones; pues por su medio y sin necesidad de recurrir a otras pruebas, siempre más difíciles y costosas, se acreditan en cualquier momento de la vida los hechos que atestiguan la procedencia de las personas o los bienes, las modificaciones que estos experimenten y en general cuantos actos afecten al interés privado o público. Por el mecanismo de los Registros, el Estado se constituye en fiel guardador de los precedentes y bienes de cada familia y de la sociedad, que en otros casos tenían que estar encomendados a la incertidumbre y a las contingencias de los asientos particulares" 7 De la propia denominación de Registro Público se descubre que la 7 Jorge Ríos Hellig, La Practica del Derecho Notarial, 2ª Edición Serie Jurídica Mc Gram Hill, México, 1997.

materia a la cual se refiere esta institución jurídica es de interés público, no solo particular, aún cuando los derechos derivados de los hechos y actos jurídicos, inscritos sean del orden privado, pero en cuyas consecuencias o efectos jurídicos está interesada la sociedad en general, y en especial los terceros interesados. Cuando se adquiere el derecho de propiedad que es privado absoluto, sobre un inmueble enajenable, se determina el sujeto activo o acreedor de ese derecho, pero sigue indeterminado el sujeto pasivo, o sea aquel que tiene el deber jurídico de abstención o de respeto al derecho del otro sujeto. Ese derecho privado, inmobiliario, debe registrarse para que todos puedan respetarlo al conocer su situación jurídica concreta, por medio de la publicidad del Registro; sólo de esta manera es posible conseguir el respeto absoluto con efectos jurídicos completos, o sea frente a todo el mundo. Además, como ese inmueble que es objeto de apropiación, porque no está excluido del comercio, puede llegar a ser objeto de nueva operación de compraventa, permuta, donación, arrendamiento, dación en pago y hasta expropiación o modificación del mismo por el Poder Público, es necesario conocerlo a través del Registro en su situación jurídica concreta por cualquier persona, porque esa persona cualquiera del público en general, incluyendo al Estado, tiene o puede tener interés en adquirir o explotar, usar o disfrutar o servirse de alguna otra manera de ese inmueble. El registro de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles enajenables es necesario, en último caso, para el Gobierno a efecto de controlar mejor los bienes y obtener fácilmente el cobro de los impuestos, y

para gobernados a fin de evitar se les prive de su derecho por las invasiones de sus inmuebles. El Derecho Registral es un derecho singular de seguridad individualizada por excelencia, que de manera principal se refiere a las personas no partes, llamadas terceros, imponiéndoles la ley, fundada en el principio de publicidad, determinados deberes a efecto de poder obtener la seguridad de los derechos concretos inscritos y, por consiguiente la paz y el bienestar en las relaciones de convivencia humana. De aquí la importancia tan grande de este derecho que bien podría calificarse como Derecho de Seguridad Jurídica concreta. El Registro Público, es a nuestro juicio, la institución técnico jurídica más importante de un ordenamiento legal positivo, porque su misión principal es la de dar certeza, seguridad jurídica y protección oficial a la vida jurídica de los derechos inscribibles que se inscriban en el Registro correspondiente, tanto para la tranquilidad de las personas como para un mejor entendimiento facilitando las relaciones sociales y jurídicas. Por las angustias e inquietudes del hombre viviendo en sociedad, precisa de la certeza y seguridad jurídica concreta, esto es, de que llegado el caso; le será respetada su persona y sus derechos previa la identificación y comprobación correspondientes, mediante la imposición del contenido legítimo de un documento oficial adecuado, que tenga aceptación en lo interior y en lo exterior por acuerdos internacionales, que llegasen a celebrarse. De lo anterior resulta que el Registro, ya sea como derecho objetivo o subjetivo o como institución jurídica de atribución o actividad estatal administrativa,

para satisfacer necesidades individuales y colectiva, de interés público y permanente, como función o servicio público, pertenece al campo del Derecho Público Administrativo y que es de urgencia e importancia jurídica su reorganización y unificación para la formación del derecho adecuado a cada pueblo y para la aplicación pronta y eficaz de este derecho, de tal manera que la administración pública de justicia sea expedita como servicio y oportuna como bien jurídico administrado sobre personas y bienes identificados y relacionados. C. EL DERECHO REGISTRAL El derecho registral es parte integrante del derecho civil y se puede definir en sentido objetivo, como hace referencia el Dr. Jorge Alberto Barriere, profesor de esta rama jurídica por muchos años en nuestro país lo definió como "conjunto de normas reguladoras de las relaciones jurídicas relativas a aquellos bienes aptos para engendrar titularidades mediante la publicidad del Registro". 8 Además de su cátedra, se puede extraer que el Derecho Formal Registral es el que reglamenta la ordenación del Registro como Servicio Público; el Derecho Material Registral, las condiciones que han de reunir los derechos para entrar en el Registro, y los efectos que produce al asentarlos en los libros del mismo. Así comprendido el Derecho Formal Registral es público. Por lo tanto consideramos al Derecho Registral como rama jurídica autónoma, de elaboración reciente, desglosada del Derecho Civil. 8 Dr. Jorge Alberto Barriere, Guia de Derecho Registral, Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales, Universidad de El Salvador, 1976.

El Derecho Civil estudia la estructura y contenido de los derechos reales, así como sus modos de adquirir y pérdida. En cambio, el derecho registral regula principalmente la registración de los actos de constitución, modificación y extinción de los derechos reales inmobiliarios y los efectos de ella derivados. El Registro de Propiedad es la institución que va a dar, a través de esa registración, fisonomía propia a esta rama jurídica. Doctrinariamente el Derecho Registral tiene por objeto regular la inscripción, en libros especiales, de los derechos absolutos o relativos derivados de los hechos o actos jurídicos concretos, determinados en la ley como inscribibles e identificados de una manera cierta, con efectos a terceros, y la publicidad de esos derechos legitimados inscritos para que sus efectos se produzcan frente a todo el mundo y en contra de otros que resulten tener algún derecho o interés jurídico opuesto a lo inscrito. El fin del Registro es la certeza, seguridad y protección jurídica de/ los derechos inscribibles e inscritos, frente a todo el mundo y en contra de los terceros interesados, así como la facilitación de las relaciones jurídicas, sociales y económicas, especialmente las del tráfico jurídico, para la paz y el bienestar social. El Registro ofrece los siguientes beneficios: 1) identificación de las personas individuales y determinación precisa de los inmuebles y muebles, e imputación cierta de los datos y antecedentes de los hechos y actos jurídicos registrados; 2) Comprobación plena del exacto estado o situación jurídica de las personas y de los bienes inscritos, por medio de las inscripciones, cédulas y certificaciones correspondientes;

3) Información cierta de verdad legal presuncional de cosa registrada, para una mejor regulación tributaría y para una mejor administración de justicia. D. PRINCIPIOS REGÍSTRALES A este nivel del estudio es importante hacer referencia a los principios regístrales que son las orientaciones básicas del sistema registral tener en cuenta que la función registral debe garantizar el fiel cumplimiento de los principios generales que rigen el derecho registral, los cuales se encuentran establecidos en la Legislación Secundaria, como el Código Civil, en el Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles entre otros. 1. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. El principio de rogación recogido en todas las legislaciones, se le denomina también de instancia, petición o solicitud. Art. 40 Reglamento de la Ley de reestructuración del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. "En virtud del principio de rogación los asientos del registro se practican a solicitud de parte interesada. La actuación del Registrador es rogada, pues aunque tenga conocimiento de que en la realidad jurídica se ha producido un acto registrable, no podrá actuar de oficio: La petición de inscripción es el primer trámite del procedimiento registral. El Carácter rogado se refiere específicamente al momento de iniciación del

procedimiento, pues una vez hecha la presentación los trámites siguientes se efectuarán de oficio. La sola presentación del título dará por iniciado el procedimiento registral, el cual deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión. La manifestación de voluntad del interesado al Registro, puede ser verbal, en este último caso, puede ir contenida en el instrumento que se presenta o en escrito separado. La petición de inscripción va normalmente acompañada de los documentos que se presentan, como consecuencia de la petición y la presentación generalmente son simultáneas. Referencia Legal: Arts. 678 C. y 40 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad e Hipotecas. 2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Este principio da vida al aforismo de que "quien es primero en tiempo es primero en derecho" por lo que la presentación del instrumento da una prioridad formal. Art. 41 Reglamento de la Ley de reestructuración del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. "Todo documento registrable que ingrese al registro, deberá inscribirse con anterioridad a cualquier otro título presentado posteriormente" Esto significa que, cuando hay varios documentos presentados sobre un mismo inmueble, se inscribirá el primero que se haya presentado aunque el otorgamiento de los posteriores sea anterior al presentado e inscrito, y si se presentan

en la misma fecha se atenderá a la hora de presentación del título respectivo en el Registro. Este principio impone al Registrador la obligación de despachar los títulos referentes a un inmueble o derecho real en el orden cronológico presentado, esto hace que el título primeramente presentado sea calificado e inscrito. 9 Referencia legal: Arts. 680, 712, 728, 739 C. y 41 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz y Hipotecas. 3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Para que todo instrumento sea inscrito debe tener todos los requisitos de inscripción. (Art. 42 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y el Art. 688 C.). "De acuerdo con este principio, los inmuebles y derechos inscritos en el Registro deberán estar definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones". Este principio, exige para la inscripción una determinación exacta del inmueble, derecho real y titular y de éste se derivan los efectos jurídicos de la inscripción, presumiendo exactitud del contenido con suficiente fuerza probatoria mientras no se muestre que la realidad jurídica extrarregistral no está de acuerdo con el contenido del Registro. Por ejemplo, la falta de determinación da lugar a una sanción o sea la nulidad de la inscripción y en consecuencia su cancelación, si resulta una inseguridad absoluta. (Art. 733 C.) 9 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999.

a) REQUISITOS QUE DEBEN REUNIR LOS INSTRUMENTOS O TÍTULOS PARA SER INSCRITOS.- Para que los documentos puedan ser inscritos en el Registro deben cumplir los siguientes requisitos: Estar constituidos en Escritura Pública, ejecutoría u otro documento auténtico expresamente autorizado por la Ley Estar escrito en castellano y en el caso de documentos emanados de país extranjero, deben cumplir con las formalidades que la ley señale. Estar anotados y salvados íntegramente al final del instrumento, los borrones, enmendaduras, entrerrenglonaduras, testaduras y cualesquiera otras correcciones. Contener el Número de Identificación Tributaria (NIT) de las partes del acto o contrato. Indicar la situación del inmueble, incluyendo el departamento de la República en que está ubicado. Indicar el número de matrícula y la submatrícula, tanto del inmueble como del derecho objeto del acto o contrato. Contener la descripción del inmueble objeto del acto o contrato. En caso de desmembraciones, relacionar el inmueble general y describir totalmente los inmuebles segregados y el resto. Cuando se trate de una lotíficación, no será necesario describir el resto cada vez que se efectué una segregación; pero deberá determinarse la nueva cabida del inmueble general. En las hipotecas sobre porciones de un inmueble, describir la

porción hipotecada, así como el resto de la finca libre de gravamen. Expresar las medidas en el sistema métrico decimal. I) Cuando se trate del traspaso de derechos proindivisos, deberá siempre, darse la proporción de los derechos resultantes en relación con la totalidad, usándose el sistema de porcentaje; en aquellos derechos existentes antes de la promulgación del presente reglamento, el notario hará la conversión al sistema señalado, cuando fuere posible. Cualquier otro requisito que señala la ley. Estos requisitos no son taxativos y no son aplicables de una mane-general a todo documento presentado para su inscripción, sino 'según sea el caso específico, así se tomarán en cuenta. b) REQUISITOS PARA TODA INSCRIPCION Toda inscripción que se haga en el Registro, expresa las circunstancias siguientes: 1º La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse y su medida superficial. También expresará su nombre y número si constaran en el título. 2º La naturaleza, valor, extensión, condiciones y cargas de cualquiera especie del derecho que se inscribe. 3º La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituye el que sea objeto de inscripción. 4º El nombre, apellido, profesión y domicilio del que transmita o constituya

el derecho que ha de inscribirse y las mismas designaciones de la persona a cuyo favor se haga la inscripción. Si no fueren personas naturales, se hará constar el nombre oficial de la corporación o el colectivo de los interesados. 5º La clase de título que se inscribe y su fecha. 6º El nombre y apellido del Notario que autorizó el título que haya de inscribirse. 7º La fecha de presentación del título al Registro, con expresión de la hora. La naturaleza de los inmuebles se determinará expresando si son rústicos o urbanos; y la de los derechos, con el nombre que se les dé en el título. La situación del inmueble, es en razón de su ubicación geográfica, para saber la jurisdicción departamental a la que pertenece la oficina registral. En cuanto a la medida superficial, es con el objeto tomar en cuenta su cabida exacta, así como de tener un control en cuanto que el inmueble puede exceder el límite de tenencia de la propiedad que establece la Constitución. Es importante expresar correctamente los nombres y apellidos completos a fin de no existir error en cuanto a la identidad de los contratantes El título de que se trata debe expresar nominalmente si es compraventa, usufructo, donación, declaratoria de heredero, etc. El nombre del notario que autorizó el título, es en razón de que el Art. 21 de la Dirección General de Registros en su inciso segundo establece que el Notario se considera interesado y que puede recurrir de la denegativa de la inscripción de un título, o por la responsabilidad de daños o perjuicios que tenga en la elaboración del instrumento. En toda denegatoria de inscripción el registrador deberá citar las razones

en que se funda, notificando al interesado; si este no se conformare con lo proveído, podrá recurrir ante el centro Nacional de registros mediante escrito que presentara ante el Registrador que denegó la inscripción. Al relacionarse la fecha de presentación en expresión de hora, es con el objeto de hacer efectivo el principio de prioridad. En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se expresará si ésta se ha verificado, pagando el precio de presente o a plazo; si el precio ha sido pagado todo o parte de él, o cuales sean la forma y plazos en que se haya estipulado el pago. Iguales circunstancias se expresarán también si la traslación del dominio se verificare por permuta o adjudicación en pago, cuando cualquiera de lo adquirentes quedare obligado a abonar al otro alguna diferencia en metálico o efectos. (Art. 670 y 685 C) c) REQUISITOS LEGALES DE LAS INSCRIPCIONES.- I. SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL Toda inscripción que se haga en el Registro, tal como lo regula el artículo 688 C; indicará las circunstancias siguientes: La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse, y su medida superficial; según el principio de especialidad; también se indicará el nombre y número si constare del titulo. La naturaleza, extensión, condiciones, y cargos de cualquiera especie del derecho que se inscribe. La naturaleza, extensión, condiciones y cargos del derecho sobre el

cual se constituya el que sea objeto de la inscripción. Nombre, apellido, profesión, número de Tarjeta de Identificación Tributaria (NIT), y domicilio del que transmite o constituya, el derecho que ha de inscribirse, y las mismas designaciones de la persona a cuyo favor se haga la inscripción. Si no fueren personas naturales, se hará constar el nombre de la persona Jurídica interesada. La clase de Título que se inscribe y su fecha; (articulo 686 C.) El nombre y apellido del Notario que autorizo el titulo, que haya de inscribirse; se incluyen títulos de funcionarios públicos, y titules municipales. La fecha de presentación del titulo al Registro con expresión de la hora. La naturaleza del inmueble se determinará expresando si son rústicos o urbanos; y la de los derechos con el nombre que se le de, en el título. II. SEGÚN EL REGLAMENTO DE LA LEY DE REESTRUCTURACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS Para que los documentos puedan ser inscritos en el Registro; según el artículo 62 del citado reglamento han de cumplir con los requisitos siguientes: Estar constituidos en castellano, y en el caso de documentos emanados de país extranjero, deberá cumplir con las formalidades de la ley. Estar anotados y salvados íntegramente al final del instrumento, los borrones, enmendaduras, entrerrenglonaduras, testaduras y cualquier otra corrección.

Contener el número de la tarjeta de identificación Tributaria (NIT) de las partes del acto o contrato. Indicar la situación del inmueble, incluyendo el departamento en que está ubicado. Indicar el número o matricula y la submatrícula tanto del inmueble como del derecho objeto del acto o contrato. Contener la descripción del inmueble objeto del acto o contrato. En caso de desmembraciones, relacionar el inmueble general, y describir totalmente los inmuebles segregados y el resto. Al tratarse de una lotificación, no será necesario describir el resto cada vez que se efectúe una segregación; pero, deberá determinarse la nueva cabida del inmueble general. En las hipotecas sobre porciones de inmueble, describir la porción hipotecada, así como el resto de la finca libre de gravamen. Expresar las medidas en el Sistema Métrico Decimal. Al tratarse de derechos proindivisos, deberá siempre darse la porción de los derechos resultantes en relación con la totalidad, usándose el sistema de porcentaje; en aquellos derechos existentes antes de lo promulgación del presente reglamento, el Notario hará la conversión al sistema señalado cuando fuere posible. Cualquier otro requisito que señale la Ley.

4. PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO.- Este principio es de existencia inexcusable en los sistemas de registración por fincas, siendo el medio adecuado para conseguir el paralelismo entre los asientos del registro y la realidad jurídica. Art. 43 Reglamento de la Ley de reestructuración del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. "El principio de tracto sucesivo exige que los sucesivos titulares del dominio o del derecho real registrado aparezcan en el Registro íntimamente eslabonados, enlazando el causante con el sucesor". 10 El principio del Tracto Sucesivo se cumple en dos formas posibles: a) Destinando un asiento independiente a cada acto registrable. Por eso, no permitirá la inscripción del derecho a favor de persona alguna, si no aparece inscrito el del transferente en su asiento correspondiente. En este supuesto el principio actúa como requisito de-previa inscripción y recibe el nombre de tracto formal, b) Consignando en un mismo asiento, siempre ordenadamente, varios actos registrables. Actuando en esta forma, que sólo permite en casos excepcionales, recibe el nombre de Tracto Abreviado o Comprimido. El principio de tracto sucesivo es un principio de carácter formal, pues, su finalidad principal es, como hemos dicho, ordenar los asientos para que reflejen los sucesivos cambios de la realidad jurídica. En base a este principio en el Registro se inscribirán, salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la persona que constituye, transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la misma que aparece como titular en la inscripción antecedente o en documento fehaciente inscrito. 10 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999.

Conforme a este principio para inscribir un instrumento, es indispensable que la persona que transfiere el dominio conste como el titular en el registro, de ello se deduce que los asientos del Registros sean continuos, derivados unos de otros y que cada acto registrable se manifieste por su correspondiente asiento. Por lo tanto, para poder inscribir un instrumento a favor del adquirente es necesaria la inscripción previa a favor de quien se deriva el derecho. Referencia Legal: Arts. 695 C. y 43 del Reglamento de la Ley de reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. 5. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. Conforme a este principio, el Registrador solo debe dar cabida para su inscripción a los títulos que sean válidos y perfectos y rechazar los que sean defectuosos o los que aún siendo válidos contienen derechos que por su naturaleza no sean registrables. Art. 44 Reglamento de la Ley de reestructuración del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. "De acuerdo con este principio, solamente se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la Ley. El Registrador será responsable, mediante la calificación de los documentos, del cumplimiento de este principio". 11 La función calificadora es el examen que el registrador hace de los títulos presentados para su inscripción. 12 11 12 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. Ibíd.