Centro Cívico San Pedro

Centro Cívico San Pedro

Conceptualización de Plan Maestro para Centro Cívico y Preestudio de Factibilidad Económica para: Lic. Fernando Margáin Berlanga, Administración 2006-2009 San Pedro Garza García N.L.

Diseño: Asesores: 18 de Febrero de 2008

Que es CONCEPTUALIZACION DE UN PLAN MAESTRO? Son los estudios previos al plan Maestro donde se estudia la viabilidad de un proyecto para saber si es factible económicamente realizarlo, aterrizándolo con un preestudio de FACTIBILIDAD ECONOMICA. En esta etapa al resultar viable, se empieza por definir los diversos elementos que lo integrarían en base a los costos de construcción sugeridos (en egresos) y áreas propuestas en el preestudio de factibilidad económica, después de analizar las alternativas que mas se acercan a un retorno de inversión menor a 6 años para ofrecer a los inversionistas inmobiliarios los rendimientos de Mercado: 17% anual + plusvalía

LA CONCEPTUALIZACION NO ES UN DISEÑO ARQUITECTONICO Los volúmenes aquí generados en esta etapa, son representativos esquemáticamente (los edificios podrán variar de cantidad, ubicación y de niveles) de las áreas determinadas en el preestudio de Factibilidad Económica. Una vez definida esta etapa (conceptualización), se procede a hacer el plan maestro y el diseño arquitectónico del mismo y de cada elemento que lo integra en base a los lineamientos definidos de la planificación arquitectónica.

MISION Ser el ícono que represente la Cultura en el municipio de San Pedro Garza García N.L.

UBICACIÓN Se encuentra ubicado en la macro manzana entre las calles Manuel Santos, Humberto Lobo y Ave. Ignacio Morones Prieto con un área de más de 30,000 Mts2, donde se encuentra como ancla Cultural el Auditorio San Pedro. Un terreno con estas características es muy difícil de conseguir hoy en día.

Ave. Ignacio Morones Prieto Foto Aérea ubicación terreno para Centro Cívico en San Pedro Garza García N.L.

Planta terreno y/o estacionamiento, área 24,950 Mts.2, donde se desarrolla el Centro Cívico

Centro Cívico San Pedro características que reúne: -Generará trafico comercial con área comercial adyacente. -Ubicación inmejorable en el municipio de San Pedro Garza García N.L. -Centro Cultural con otras amenidades comerciales. -Fortalecerá los lazos de unión con la cultura en Monterrey, Nuevo León y México. -Centro de Negocios y/o usos mixtos (vivienda, hotel, etc). -Fuente de ingresos municipales (prediales 2.4 millones anuales + otros). -Proyectara una imagen contemporánea de San Pedro Garza García. -Concentrara atractivos culturales, entretenimiento y recreación. -Su arquitectura será sustentable con la eficiencia energética, con capacidad de capturar energía solar, acumulación freática (seasonal thermal storage), edificios energía cero. -Tercer nivel azotea verde, jardines plazoletas eventos.

Planta de Conjunto La propuesta del Plan Maestro consiste en un edificio comercial abierto (tipo Strip shopping center), con 2 niveles comerciales con accesos peatonales por las cuatro calles, accesos vehiculares (2) por Manuel Santos, una gran plaza de acceso por la calle Manuel Santos al Sur y el centro de negocios con tres edificios de oficinas, de 20 niveles, que se desplantan en el tercer nivel o azotea comercial.

El Centro Cívico como proyecto estratégico contribuye a la transformación de la imagen urbana de San Pedro, en beneficio de la Población creando espacios adecuados para realizar todo tipo de eventos que se relacionen con la cultura

Conceptualización del Plan Maestro

Edificio 1 Edificio 2 Foro semi abierto Capacidad 500 personas Plaza Centro Civico Auditorio Edificio 3

Se reubica P.Servicio Auditorio auditorio 250 pers. El modulo para el trazo del plan maestro fueron las dimensiones del Auditorio San pedro 43 x43 mts. Generando una retícula de 16 cuadrados de las mismas dimensiones, localizándose en el espacio central y como remate de la plaza cívica un foro semiabierto para 500 personas, con una cubierta de estructura tensada con tela de Neopreno. 3 carriles de acceso y 3 de salida en cada entrada a estacionamiento TOTAL 12

En el conjunto se encuentran tres núcleos de circulaciones (CV) verticales desde los sótanos de estacionamiento a los niveles comerciales, independientes a los accesos a centro de negocios y/o usos multiples (3 edificios)

Edificios (3 y/o los que se determinen con el proyecto definitivo) del centro de negocios y/o usos mixtos de 20 niveles c/u. desplantados (porticados) a dos niveles de altura de terrazas 3er nivel verde, con una altura aprox.de 105 Mts. sobre nivel de terreno. Área rentable por nivel 800 Mts2. Tercer nivel verde, plazoletas, jardines interconectados para eventos sociales de cualquier tipo.

Planta tipo Estacionamiento, capacidad 860 autos por nivel Total 3440 autos en 4 niveles.

Render vista Centro Cívico desde el Sureste Este render representa 15 niveles, únicamente como volumetría para la conceptualización del plan Maestro

La Construcción de la obra podrá ser por etapas en lo que se refiere a los 3 edificios del centro de negocios y/o usos mixtos, dependiendo de la comercialización.

Panorámica 180º de macro manzana

Este render representa únicamente 15 niveles, como volumetría para la conceptualización del plan Maestro Render vista Centro Cívico desde el Suroeste

Preestudio de Factibilidad Económica El desarrollo inmobiliario del Centro Cívico, negocios y/o usos mixtos operara bajo el Régimen de Condominio

Egresos Variables universales 1 USD = $11 MXP Terreno m2= $1,000 USD Terreno m2 Costo por m2 Costo Total 24,950 $11,000 $274,450,000 Area de Estacionamientos m2 Costo por m2 Costo Total Estacionamientos 99,800 $4,200 $419,160,000 Numero de sotanos 4 Areas Comerciales m2 Costo por m2 Costo Total Primer Nivel 12,890 $7,500 $96,675,000 Segundo Nivel 12,890 $7,500 $96,675,000 Tercer Nivel Porticado Edificios 3,000 $7,500 $22,500,000 Tercer nivel verde jardines 9,890 $1,200 $11,868,000 Plaza de Acceso C. Civico 6,263 $1,200 $7,515,600 Foro central semiabierto 1,256 $3,000 $3,768,000 Areas de oficinas m2 Costo por m2 Costo Total Edificio 1 20,000 $8,500 $170,000,000 Edificio 2 20,000 $8,500 $170,000,000 Edificio 3 20,000 $8,500 $170,000,000 Gran total de egresos $1,442,611,600

Ingresos Variables universales ingresos Renta area de oficinas m2 = $22.00 USD Renta de area comercial m2 = $25.00 USD Renta de area comercial tercer nivel verde $2.00 USD Costo estacionamiento por 3 horas = $10 MXP Area de Estacionamientos Numero de niveles 4 Cajones por nivel 860 Total de cajones 3,440 un cajon = 29 m2 Cajones por m2 20 Reserva (porciento) 75% 1 cajon por cada m2 34.97 Ingresos Estacionamiento Ocupacion 500% cajones libres 2,067 Total ventas estacionamiento $3,100,942

Ingresos Rentas comerciales m2 renta por m2 Total Area comercial primer nivel 10,368 $275 $2,851,200 Area comercial segundo nivel 10,368 $275 $2,851,200 Area comercial tercer nivel verde 9,890 $22 $217,580 Tercer nivel porticado edificios 2,400 $275 $660,000 Total comercial rentable 20,736 $275 $6,579,980 Edificios Numero de pisos = 20 m2 de area rentable por piso = 800 Areas comunes y circ. Por piso 200 Rentas Oficinas Area rentable m2 renta por m2 Total de rentas Edificio 1 16,000 $242.00 $3,872,000 Edificio 2 16,000 $242.00 $3,872,000 Edificio 3 16,000 $242.00 $3,872,000 Total rentable oficinas 48,000 $242.00 $11,616,000 Total de areas rentables 68,736 m2 Total de ingresos mensuales $20,870,910 Total de ingresos anuales $250,450,916 Años para recuperacion de inversion 5.76 Valor de venta para inversionistas por m2 (promedio) $20,987.72

Financiamiento y comercialización Para efectos de transparencia e institucionalidad del proyecto, se recomienda constituir un:

Cuyo Primer Fideicomitente-Fideicomisario será el Municipio de San Pedro Garza García N.L. y quien aportará a dicho Fideicomiso: 24,950 M2 de terreno con un valor de $ 24,950,000 dólares Americanos, (1000 Dólares/M2) $ 274,450,000 pesos, por los cuales recibirá en especie, el pago de su aportación a el Fideicomiso Desarrollo Centro Cívico. Esto equivale aproximadamente a 13,076 Mts.2, a parte del foro semiabierto de 1,256 Mts.2 y el espacio de la plaza cívica de 6,263 Mts.2 + 653 cajones estacionamiento + proindiviso terreno del condominio, incluidos ya en el costo de egresos de nuestra estudio de factibilidad económica. El Municipio apoyará al Proyecto con: -Uso de suelo e impacto ambiental -Vialidades/Infraestructura/Accesos del inmueble; -Introducción de servicios de agua, drenaje, electricidad, etc; -Permisos de Construcción y funcionamiento; -Promoción del Proyecto con inversionistas privados.

Los edificios, el área comercial y estacionamiento, se subastaran a desarrolladores inmobiliarios para que ellos los construyan bajo los lineamientos del proyecto ejecutivo definitivo.

Demanda del Mercado Cultural, Comercial y Social -Galerías de Arte diversas. -Exposiciones folclóricas, culinarias, etc. -Restaurantes y cafés frente a plaza cívica. -Salón de eventos a cubierto y descubierto y Restaurantes en terrazas verdes de 3er nivel comercial -Diversos museos como Ripley, Cera, etc. -Librerías y discotecas. -Conciertos y presentaciones en foro semiabierto y Auditorio San Pedro. -Museos de arte popular. -Museo de Historia. -Museo de arte Moderno. -Casa de la cultura. -Biblioteca Digital. -Seminarios Educativos. -Foro semiabierto para 500 personas. -Pequeño auditorio para 250 personas

El Municipio de San Pedro Garza García tendrá en el Centro Cívico 13,076 Mts.2, a parte del foro Semiabierto para 500 personas de 1,256 Mts.2 y el espacio de la plaza cívica de 6,263 Mts.2 + 653 cajones de estacionamiento + proindiviso terreno del condominio y plusvalía. En estos 13,076 Mts.2 podrá desarrollar un sin número de actividades culturales de diversos rubros, para tener una idea mas clara, esta área equivale a toda la planta baja comercial del Centro Cívico + 2,708 Mts.2 en el 2º nivel comercial y/o 3.38 pisos de una de las torres de oficinas. Disfrutaría de todas las áreas comunes del Centro cívico como condómino.

Conclusión La construcción de el Centro Cívico puede ser la obra mas importante de la administración 2006-2009 de San Pedro Garza García -Dará prestigio a el municipio de San Pedro Garza García N.L. -Será una obra autofinanciable y con utilidades e ingresos extras para el municipio. -Podrá construirse en etapas, la primera estaría terminada en 18 meses (fines de 2009). -Será el icono de la cultura en San Pedro Garza García y en el área metropolitana de Monterrey

Presentación Impresa en 3 Laminas

auditorio 250 pers. auditorio 250 pers.

Fin de la Presentación Diseño: Asesores: