MANUAL PARA CLIENTES DE REMATES VALDOR
OBJETIVO Con este manual aprenderás las cosas básicas para seleccionar eficazmente remates judiciales y bancarios y mejorar tu experiencia cuando compres remates con Remates Valdor.
TIPOS DE REMATES 3
TIPOS DE REMATES Recordemos que existen dos tipos básicos de remates: Remates Judiciales y Bancarios. A su vez de los Remates Bancarios hay dos tipos: Litigiosos y Adjudicados. Remates Judiciales: Venta forzosa de propiedades de parte de los Juzgados a través de subastas públicas. Remates Bancarios Litigiosos: Venta de cartera morosa garantizada por hipotecas. Remates Bancarios Adjudicados: Ventas de activos previamente adquiridos en juzgados por los bancos. *Todos dependen del proceso legal que se desglosa en la siguiente página:
PROCESO LEGAL DEMANDA NOTIFICACIÓN 1 2 3 DE DEMANDA PRUEBAS 4 SENTENCIA 5 EJECUCIÓN DE SENTENCIA 6 FECHA REMATE DE O PETICIÓN DE ADJUDICACIÓN APROBACIÓN DE 7 ADJUDICACIÓN O 8 ESCRITURACIÓN 9 POSESIÓN REMATE
TIPOS DE REMATES Cada uno inicia en las siguientes etapas: Remates Judiciales: Del 6 al 9. Remates Bancarios Litigiosos: Pueden adquirirse desde el 1 y concluía hasta el 9, en algunos casos no se lleva acabo todo ese proceso. Remates Bancarios Adjudicados: Del 6 al 9.
DIFERENCIAS BÁSICAS ENTRE LOS TIPOS DE REMATES LITIGIOSO JUDICIAL ADJUDICADO Ganancia del 50% o + En estos casos adquieres una deuda de un banco, que se cobrará en un juicio y en caso de no cubrirse la deuda, te podrás adjudicar la propiedad. Los inversionistas son los mas agresivos por que persiguen grandes ganancias. Ganancia del 35% a 50% Se va a un Juzgado para participar en la venta de una propiedad mediante subasta. Se participa con Billetes de Depósito o BIDE s. Quienes eligen este tipo de remate miden mas las variables y buscan ganancias moderadas. Ganancia del 15% a 35% Se compra al banco la propiedad que se adjudicó en un juicio. El banco las vende hasta con posesión. Aunque se piense que son mas rápidos, dependen de las mismas circunstancias que los otros dos tipos. Los inversionistas son conservadores, no arriesgan mucho y buscan ganancias mínimas.
LO BÁSICO EN REMATES JUDICIALES 8
SELECCIÓN En estos casos la lista se envía cada semana. Hay que procurar revisar el correo electrónico o la página: www.rematesjudiciales.com.mx para tener las nuevas oportunidades. A las subastas solo vamos con UN CLIENTE, quien pida primero la propiedad de la lista. Las características se obtendrán una vez revisado el expediente. En el análisis posterior a la revisión del expediente concluimos si vale o no la pena ir al remate, pero si la fecha del remate es próxima, lo ideal sería ir a la subasta y ahí antes de participar realizar el estudio del caso. Recuerda que para valuar la propiedad puedes apoyarte de sitios como: propiedades.com o metroscubicos.com
DURANTE LA AUDIENCIA A la audiencia hay que acudir con el Billete de Depósito que cubra el 10 % del avalúo. Consulta la infografía de la página 11. Es indispensable llevar identificación oficial, en caso de ser un apoderado recuerda que se ocupa poder ante notario para participar. Durante la audiencia solo comunícate con tu asesor o abogado de Valdor, evita mantener comunicación con otros postores o con sus asesores, ellos solo buscan sacar información para su interés. Tu asesor es el ÚNICO que debe saber la cantidad que tienes para ofrecer en el remate.
$ 1.ASESORÍA 2.UBICA LA PROPIEDAD. 3.BILLETE DE DEPÓSITO. 4. POSTURA PARA PARTICIPAR. 11 7.MEJOR POSTURA GANA. 6. PUJAS ENTRE LOS POSTORES. 5.MEDIA HORA. 11
AL GANAR UNA SUBASTA Una vez ganado el remate debes estar comunicado con tu asesor para saber cuando hay que pagar el resto del remate. Hay que nombrar al Notario que hará tu escritura e igualmente tener los datos de contacto de la persona en notaría que te auxiliará para el trámite. Nosotros proponemos al Notario 237 de la CDMX quien nos auxilia en la mayoría de los casos que llevamos, el abogado de la notaría que nos atiende es el Lic. Javier Cancino, sus datos de contacto son: 56781658, email: jcancino@notaria237df.mx Durante la escrituración el Notario deberá realizar tramites relacionados a la propiedad que el cliente deberá resolver. En caso de verlos complicados, pide a tu asesor de Valdor que te apoye. Una vez escriturada la propiedad se realiza la entrega, esta puede ser pacífica, convenida con el ocupante o forzosa, en estos casos tu asesor de Valdor te explicará que sucederá.
GASTOS Los gastos que se hacen en un remate judicial son los siguientes: Pago de la propiedad en la subasta. Escrituración que va del 6 % al 7 % mas el 20 % de ISR por la ganancia que existe entre el valor que se valúo la propiedad y el costo en el remate. Honorarios de acuerdo al contrato de prestación de servicios. Gastos de Lanzamiento.
LO BÁSICO EN REMATES BANCARIOS LITIGIOSOS 14
SELECCIÓN Esta lista es itinerante, puede salir una vez al mes o incluso en periodos más largos, se manda por correo electrónico. Recuerda que compramos deuda y por lo tanto hay que se muy objetivos al seleccionarlos, considerando la diferencia entre precio y avalúo al momento de otorgar el crédito. Si es muy amplia va a ser mas probable que paguen la deuda y no logremos el inmueble y viceversa si la deuda alta. Consulta nuestro infográfico de Rangos en la página 16. Las características se obtendrán una vez que el banco nos envíe la escrituración de la propiedad al otorgar el crédito. Cuando tengas idea de los inmuebles que necesites pídelos a tu asesor de Valdor para que haga propuesta al banco y revise el caso con el banco.
RANGOS DE DEUDA EN LITIGIOSOS 100 % seguros CALCULA LA POSIBILIDAD DE A L T ADJUDICAR LA PROPIEDAD En estos casos la deuda representa del 10 % al 45% del valor de la propiedad y solo buscaríamos recuperar la diferencia entre pago por la cesión y la deuda al cobrar. B A J O Aunque solo del 50 % al 75 % del valor de la propiedad esta cubierta con la deuda con la estrategia adecuada, se podría lograr la adjudicación. M E D I O MAS DEL 80 % DE LAS GARANTÍAS HIPOTECARIAS SON ADJUDICADAS POR LOS BANCOS O Aquí la propiedad ya es prácticamente de quien compre la cesión ya que entre el 80 % al 100 % del valor de la propiedad se cubre con la deuda. IDENTIFICA LA RELACIÓN AVALÚO/DEUDA RECUERDA QUE EN UNA CESION DE DERECHOS LITIGIOSOS ADQUIERES EL CRÉDITO, EL JUICIO Y LA GARANTÍA HIPOTECARIA, NO SE ADQUIERE EL INMUEBLE Y PROCURA NO DAR ENGANCHES
COMPRA La compra se hace directamente en la Notaría designada por el banco, quien recaba las firmas del banco y la del comprador de los derechos litigiosos. A la firma hay que llevar comprobante de pago e identificación oficial. Antes de la firma se te envía un proyecto de cesión, que sirve de base para el que se firma ante notario, es importante que lo LEAS. Recuerda que el pago se hace directo con el banco vendedor de la cartera HIPOTECARIA.
AL COMPRAR Una vez comprado el derecho litigiosos se continúa el proceso legal en la etapa en que se haya comprado. Normalmente los deudores se defienden durante el proceso legal, pero en las partes importantes no participan. En estos casos puede suceder dos cosas: Que la propiedad se adjudique a tu favor o que el deudor liquide la deuda con todo y los intereses que se generaron desde la compra. El despacho te contacta únicamente en las etapas mas importantes del asunto, pero si prefieres, puedes pedir consultar el expediente para ver avances.
AL ADJUDICAR Una vez adjudicado, hay que nombrar al Notario que hará tu escritura e igualmente tener los datos de contacto de la persona en notaría que te auxiliará para el trámite. Nosotros proponemos al Notario 237 de la CDMX quien nos auxilia en la mayoría de los casos que llevamos, el abogado de la notaría que nos atiende es el Lic. Javier Cancino, sus datos de contacto son: 56781658, email: jcancino@notaria237df.mx Durante la escrituración el Notario deberá realizar tramites relacionados a la propiedad que el cliente deberá resolver. En caso de verlos complicados, pide a tu asesor de Valdor que te apoye. Una vez escriturada la propiedad se realiza la entrega, esta puede ser pacífica, convenida con el ocupante o forzosa, en estos casos tu asesor de Valdor te explicará que sucederá.
GASTOS Pago del caso al banco. Escrituración que va del 6 % al 7 %. Honorarios de acuerdo al contrato de prestación de servicios. Gastos de Preparación de Adjudicación o Remate: Avalúo, Calculo de Interés y CLG. Gastos de Lanzamiento.
LO BÁSICO EN REMATES BANCARIOS ADJUDICADOS 21
SELECCIÓN Esta lista es itinerante, puede salir una vez al mes o incluso en periodos más largos, se manda por correo electrónico. Recuerda que compramos la propiedad y por lo tanto hay consultar el estatus, Los costos de la escrituración y/o de la doble escrituración corren a tu cargo y deberán planearse, tu Asesor de Valdor te ayudará en este proceso. Esto será más claro consultando la infografía de la página 24. Además, se debe hacer un estudio minucioso del asunto para evitar conflictos legales mas adelante. Las características se obtendrán una vez que el banco nos envíe la escrituración de la propiedad al otorgar el crédito. Cuando tengas idea de los inmuebles que necesites pídeselos a tu asesor de Valdor para que haga propuesta al banco y revise el caso con el banco.
COMPRA La compra se hace directamente en la Notaría designada por el banco, quien recaba las firmas del banco y la del comprador de los derechos adjudicados. A la firma hay que llevar comprobante de pago e identificación oficial. Antes de la firma se te envía un proyecto de cesión, que sirve de base para el que se firma ante notario, es importante que lo LEAS.
TIPOS DE REMATES BANCARIOS ADJUDICADOS LO BASICO ANTES DE INVERTIR Sin Posesión/Sin escritura El remate ha quedado firme a favor del banco y legalmente es el dueño. El precio de estos inmuebles ronda del 60 % al 70 % de su precio comercial incluyendo los gastos inherentes*. Sin Posesión/Con escritura El banco ya realizó ante notario su escritura y por lo tanto le puede pedir la posesión al Juez El precio de estos inmuebles va del 65 % al 75 % de su precio comercial incluyendo los gastos inherentes*. Con Posesión/Sin escritura El banco previa a la escritura logra la posesión del inmueble, la mayoría de los casos es por que el deudor se rinde. El precio de estos inmuebles va del 75 % al 85 % de su precio comercial incluyendo los gastos inherentes*. Con Posesión/Con escritura El banco prácticamente ha finalizado todos los trámites y en teoría se realiza una compraventa normal. El precio de estos inmuebles va del 85 % al 95 % de su precio comercial incluyendo los gastos inherentes a un remate*.
AL COMPRAR Una vez comprado el derecho adjudicado se continúa el proceso legal en la etapa en que se haya comprado. Aquí, solo resta concluir con la escrituración si es que no se tiene y hecho esto, se le pide al Juez que nos entregue la propiedad objeto del derecho adjudicado. El despacho te contacta únicamente en las etapas mas importantes del asunto, pero si prefieres, puedes pedir consultar el expediente para ver avances.
GASTOS Pago del caso al banco. Escrituración que va del 6 % al 7 %. Honorarios de acuerdo al contrato de prestación de servicios. Gastos de Lanzamiento.
CONTACTO Nuestros medios de contacto son: Playa Pichilingue 64, Militar Marte, Iztacalco, CDMX 5590-6847 552727-2759 4618-8722 ventas@rematesvaldor.com.mx www.rematesjudiciales.com.mx