Guía para invertir en Madrid en el sector inmobiliario

Guía para invertir en Madrid en el sector inmobiliario

Ahora las grandes oportunidades de inversión en el sector inmobiliario, ya no son solo para grandes players

Guía para invertir en Madrid en el sector inmobiliario La existencia de un mercado sano y maduro hace que las posibilidades de inversión inmobiliaria hayan aumentado. En la actualidad, no solo los grandes players ven esta opción financiera como algo interesante, también los pequeños ahorradores y familias están apostando por esta oportunidad de negocio. Partiendo de esta premisa, y con el objetivo de ayudar a focalizar las inversiones de los diferentes perfiles de ahorradores, desde Invermax elaboramos la presente guía para invertir en Madrid en el sector inmobiliario. Categorizando por rangos económicos, Jesús Martí, Analista Patrimonial de Invermax ofrece las recomendaciones inversionistas para lograr los mayores rendimientos, seguridad y rentabilidad que ofrece el sector inmobiliario de Madrid.

[ Inversión ] inferior a 50.000 La compra de vivienda y la inversión necesaria para su puesta a punto por debajo de 50.000 es prácticamente inexistente o no recomendable por la baja calidad del propio inmueble en este tramo. Dicho lo cual, para poder invertir en el mercado inmobiliario deben considerarse como alternativas, aquellos vehículos de inversión o sociedades destinadas al arrendamiento de inmuebles como las SOCIMIs -Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario-. Mediante la compra de sus acciones, un pequeño inversor puede destinar una parte de sus ahorros a una inversión inmobiliaria diversificada (se minimiza el riesgo al adquirir participaciones que representan la explotación de centenares de inmuebles) y participar de los beneficios (dividendos) como accionista. Para invertir en este tipo de sociedades, puede realizarse en 3 de sus etapas: fase previa a cotización, salida a bolsa mediante oferta pública de venta de acciones o mediante la compra de acciones en el mercado secundario, a través de cuentas de valores.

[ Inversión ] entre 50.000 y 80.000 Es una pequeña cantidad cuando hablamos de inversiones en el ámbito inmobiliario, aunque se pueden encontrar oportunidades por menos de 70.000 en barrios periféricos de Madrid, como pueden ser Puente de Vallecas, Usera, Carabanchel y Vicálvaro. Este tipo de activos requerirán muy probablemente una inversión previa en la adecuación o reforma para que sea factible encontrar inquilino con garantías, normalmente de entre 10.000 y 20.000. La rentabilidad bruta de este tipo de inversión fácilmente alcanza el 7% vía rentas, además de que existen empresas como Alquiler Seguro que aseguran el cobro puntual de las rentas para aquellos inversores con mayor aversión al riesgo.

[ Inversión ] entre 80.000 y 130.000 Es la horquilla más manejable para encontrar viviendas en barrios relativamente cercanos al centro de la capital y con rentas suficientemente atractivas. Este rango económico aporta al inversor la seguridad de una mayor consolidación de barrio, oferta de productos y servicios, dotaciones, transporte público al centro y mayor demanda constante de un adecuado perfil de inquilino. Esta zona de influencia ha sido acuñada por Invermax como la zona prime residencial en términos de rentabilidad de Madrid; o lo que es lo mismo, barrios con bajos riesgos de mercado y rentabilidades atractivas. Nos referimos a los distritos de Ciudad Lineal, Barajas, San Blas-Canillejas, Villa de Vallecas (influenciado por el PAU de Vallecas), Hortaleza Moratalaz y Latina, con intervalos de rentabilidades brutas sólo por el alquiler de entre 6% y el 5%.

[ ] Inversión entre 130.000 y 300.000 Es la horquilla intermedia, donde combina la adquisición de viviendas en zonas más céntricas de la ciudad y, por tanto, enfocadas a aquellos inversores más conservadores. En Madrid, los principales distritos para encontrarlas son Moncloa - Aravaca, Arganzuela, Fuencarral - El Pardo, Hortaleza y Tetuán. Las rentas, por el contrario, no crecen en la misma proporción que los precios de compraventa y las rentabilidades brutas por el alquiler oscilan entre el 4% y el 5%.

[ Inversión ] DE 300.000 a 1.000.000 Es el mayor escalón por el que podría decantarse un pequeño inversor. En este rango, podemos encontrar principalmente buenas viviendas con buenas calidades en zonas prime, por lo que es perfecto para inversores tradicionales que busquen un valor refugio en la vivienda bien situada. En Madrid, los principales distritos para encontrarlas son Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro y Retiro. Si bien es cierto que, a partir de estos importes, las rentabilidades brutas no suelen alcanzar el 4% y, normalmente, los costes fijos (IBI, comunidad, seguros ) suelen comerse gran parte de los ingresos que generan, por lo que las rentabilidades netas no suelen superar el 2%.

[ ] Gran inversor Cuando el patrimonio a invertir supera ciertos umbrales, el inversor debe decantarse por vehiculizar sus inversiones inmobiliarias mediante sociedades patrimoniales, como sociedades acogidas a determinados regímenes especiales que les otorgan beneficios fiscales. El objetivo de los grandes inversores es minimizar el impacto fiscal que suponen los rendimientos procedentes de capital inmobiliario a través del IRPF. Por ello, en estos casos y si los inmuebles pertenecen a sociedades cuya finalidad es la explotación de los arrendamientos y el inversor se convierte en socio-administrador dicha sociedad, su tributación efectiva será más atractiva.