INFORME DE CLASIFICACIÓN Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO Strategic Affíliate of Standard & Poor s INFORME DE CLASIFICACIÓN Julio 2010 www.feller-rate.com Los informes de calificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poors Credit Market Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.
INFORME DE CLASIFICACION Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO SOLVENCIA PERSPECTIVAS A Estables Analistas: Josefina Valdivia R. Fono: (562) 7570491; María Teresa Larroulet P. Fono: (562) 7570430 Clasificaciones Junio 2006 Junio 2007 Febrero 2008 Marzo 2009 Junio 2010 Solvencia A A A A A Perspectivas Estables Negativas Estables Negativas Estables Acciones Serie Única 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 Línea de bonos Nº 328 A A A A A Línea de efectos de comercio - - - Nivel 1/A Nivel 1/A FUNDAMENTACION Las clasificaciones asignadas a Parque Arauco S.A. reflejan su buena y estable capacidad de generación de flujos, su mayor diversificación de ingresos, su larga experiencia en el negocio de los centros comerciales y su sólida posición de mercado. Asimismo, consideran la sensibilidad a los niveles de actividad económica del sector comercial e inmobiliario, la mayor competencia, su agresivo plan de expansión y el mayor riesgo asociado a sus inversiones en Perú y Colombia. La empresa es propietaria en Chile de los centros comerciales Parque Arauco Kennedy (PAK), Mall Arauco Maipú, Plaza El Roble, Paseo Arauco Estación, del 51% Arauco San Antonio y de un tercio de Mall Marina Arauco y Mall Center Curicó. En el área internacional posee participaciones mayoritarias en dos centros comerciales y un strip center en Perú, y se encuentra desarrollando nuevos proyectos en Colombia. La compañía, además, ha efectuado asociaciones con inversionistas locales para desarrollar nuevos centros comerciales en estos países. Parque Arauco participa también en el mercado argentino, con un 31,6% (fully diluted) de la sociedad Alto Palermo S.A., operadora de 11 centros comerciales en Argentina; no obstante, esta participación está afecta a una opción de compra por US$126 millones, con vencimiento durante el segundo semestre de el 2010. Los resultados de los centros comerciales están relacionados al desempeño del comercio y servicios que en ellos operan cuya evolución es sensible a los niveles de actividad económica. En ciclos económicos adversos, los centros comerciales pueden verse potencialmente afectados por mayores tasas de desocupación, alzas en la morosidad de contratos y bajas en las tarifas pactadas con locatarios. No obstante, Parque Arauco S.A. se caracteriza por la estabilidad de sus ingresos operacionales, asociados al cobro de arriendos sobre la base de un monto mínimo garantizado, que representan del orden del 86% del total de ingresos. En consideración a las favorables perspectivas económicas, Parque Arauco reactivará su plan de inversiones iniciado el año 2007, parte del cual había suspendido transitoriamente durante el 2009. De los US$ 1.000 millones que contemplaba el plan inicial, ya se han ejecutado proyectos por alrededor de US$ 508 millones. El financiamiento de dichas inversiones se reflejó en un incremento significativo del stock de deuda financiera que, a marzo de 2010, alcanzó a US$ 602 millones (US$ 316 millones en 2007). Durante el trienio 2010-2012 la compañía realizará inversiones por alrededor de US$ 421 millones en proyectos en Chile, Perú y Colombia. Para su financiamiento, Parque Arauco tiene contemplado, como complemento a la generación interna, aumentos de deuda, asociaciones con inversionistas locales para sus proyectos fuera de Chile y venta de activos, como su participación en Alto Palermo y las torres de oficinas de PAK, transacciones que debieran concretarse durante el segundo semestre de 2010 y que generarán alrededor de US$191 millones. Pese a la mayor generación de Ebitda de los últimos años, asociada principalmente a una mayor superficie arrendable, el mayor nivel de pasivos se reflejó en un debilitamiento de sus indicadores financieros, con una relación deuda financiera neta sobre la generación anual de Ebitda que pasó de 5,1 veces en 2007 a 6,5 veces en 2008 y 5,8 veces a diciembre de 2009. La compañía mantiene una adecuada flexibilidad financiera, favorecida por vencimientos de pasivos concentrados en el mediano y largo plazo, de acuerdo con su giro inmobiliario. En 2010, la compañía enfrentará vencimientos de deudas por US$ 56 millones, que representan alrededor del 63% de la generación actual de Ebitda. Además, a marzo de 2010 mantenía recursos en caja equivalentes a US$ 89,5 millones. PERSPECTIVAS Las perspectivas Estables de la clasificación consideran el adecuado desempeño operacional mostrado por Parque Arauco en el adverso contexto económico de 2009, reflejado en altas tasas de ocupación de sus centros comerciales, en conjunto con mejoras en eficiencia que le permitieron mantener su buena generación de flujos. Adicionalmente, reflejan su adecuada posición de mercado, la mayor diversificación de su cartera de activos y su relativamente estable capacidad de generación de resultados, que compensan, en parte, sus moderadas coberturas de gastos financieros y su relativamente alto endeudamiento respecto a la generación de fondos. La clasificación considera que la compañía utilizará estructuras de financiamiento de inversiones relativamente más conservadoras, incluyendo la venta de activos, que debieran reflejarse en una recuperación y estabilización de sus indicadores financieros, con una relación de deuda financiera neta sobre la generación anual de Ebitda en torno a 5 veces y coberturas de gastos financieros superiores a 3 veces en el mediano plazo. Las clasificaciones podrían ser revisadas a la baja en la medida que la empresa presente una política financiera más agresiva a la esperada. Asimismo, la clasificación considera que Chile continuará siendo una fuente relevante de ingresos y de flujos. CORPORACIONES JULIO 2010 1
HECHOS RELEVANTES Familias Said Somavía y Said Yarur aumentan su participación en Parque Arauco S.A. En julio del año 2009, las familias Said Somavía y Said Yarur aumentaron su participación en Parque Arauco S.A. en un 11,52% y un 1,94% respectivamente, luego de comprar el 13,46% de participación que el fondo Equity International mantenía en la compañía. Nuevo Pacto Controlador. En diciembre de 2009, el grupo Said Somavia, accionista mayoritario de Parque Arauco S.A., formalizó un pacto de actuación conjunta con los grupos encabezados por Orlando Sáenz y José Domingo Eluchans. Las participaciones accionarias que estos tres grupos mantenía hasta esa fecha en la compañía se encuentran actualmente en una sociedad única, Inmobiliaria Atlantis S.A., la que mantiene un 27,58% de la propiedad y consecuentemente el control de la compañía. Parque Arauco otorga opción de compra para su inversión en Argentina. En enero de 2010, el grupo IRSA adquirió una opción de compra por la participación accionaria que Parque Arauco mantiene en Alto Palermo S.A., sociedad operadora de 11 centros comerciales en Argentina. El precio de venta se fijo en US$126 millones, y el grupo argentino podrá ejercer esta opción hasta noviembre de 2010. De concretarse esta transacción, Parque Arauco se retirará del mercado Argentino, luego de 16 años, para enfocar su crecimiento en Chile, Perú y Colombia. Plan de Inversiones. Parque Arauco retomará parte importante de las inversiones correspondientes al plan de expansión iniciado el año 2007, luego que, en consideración del contexto económico regional, la compañía ajustará y suspendiera transitoriamente parte de los proyectos programados para el año 2009. De los US$ 1.000 millones que contemplaba el plan inicial, ya se han financiado alrededor de US$ 508 millones y se estima para el trienio 2010-2012 la compañía invertirá otros US$ 421 millones en proyectos en Chile, Perú y Colombia. FORTALEZAS Y RIESGOS Fortalezas Posición competitiva. Su fuerte posición comercial, imagen consolidada y larga experiencia en la gestión de negocios, particularmente del mall Parque Arauco Kennedy, su más fuerte y rentable activo, le permiten mantener una fuerte posición competitiva, así como un nivel de ventas y afluencia de público crecientes, a pesar del aumento de la competencia. Estabilidad y diversificación en los ingresos esperados. La empresa posee una capacidad relativamente estable para generar flujos, al establecer el cobro de los arriendos basados mayormente en base a un monto mínimo garantizado. Además, la reciente incursión en nuevos países y formatos le permiten una mayor diversificación relativa del nivel de ingresos, tanto por ubicación regional como por tipo de servicio o producto. Integración de productos y servicios. El alto nivel de aceptación y desarrollo alcanzado por el concepto de centro comercial, donde se ofrece comodidad, CORPORACIONES - JULIO 2010 2
amplitud de horarios de atención, seguridad, entretención y variedad de servicios en un sólo lugar, ha desplazado los lugares de compras tradicionales, como el centro de la ciudad y la pequeña tienda tradicional. Riesgos Sensibilidad a los ciclos de la economía. El desempeño del comercio y servicios que operan en los centros comerciales es sensible a los niveles de actividad económica y a la disminución del ingreso disponible de las personas. En ciclos económicos adversos los centros comerciales pueden verse potencialmente afectados por mayores tasas de desocupación, alzas en la morosidad de contratos y bajas en las tarifas pactadas con locatarios. No obstante, esto se encuentra mitigado en gran parte por la existencia de un cobro mínimo garantizado por arriendo. Aumento del nivel de competencia. La instalación de nuevos centros comerciales puede afectar negativamente el nivel de ventas, el valor de los arriendos y la ocupación de los locales. Asimismo, puede generar un aumento en los gastos en publicidad y promociones para mantener la actual participación de mercado. Exposición a mayor riesgo soberano. La creciente concentración de flujos de la compañía en Perú y Colombia, países clasificados por Standard & Poor s en, BBB-/Estables y BB+/Estables, respectivamente, exponen a la compañía a un mayor riesgo relativo en relación a sus operaciones en Chile, clasificado en A+/Estables. ESTRUCTURA CORPORATIVA, ADMINISTRACION Y PROPIEDAD Parque Arauco S.A. es propietario en Chile del 100% de los centros comerciales Parque Arauco Kennedy (PAK), Mall Arauco Maipú, Plaza El Roble y de Arauco Express Pajaritos, un strip center en Santiago. Además cuenta con el 83% de Paseo Arauco Estación; un tercio de Mall Marina Arauco, y Mall Center Curicó y el 51% del nuevo centro comercial en San Antonio. En Perú en tanto, posee el 45% de mall MegaPlaza Norte, el 50% del strip center Mega Express Villa y el 100% de Fashion Mall Larcomar. La compañía además se encuentra desarrollando nuevos proyectos en Colombia y ha efectuado asociaciones con inversionistas locales para desarrollar nuevos centros comerciales en este país y en Perú. Parque Arauco también participa en el mercado argentino, con un 31,6% (fully diluted) de la sociedad Alto Palermo S.A., operadora de 11 centros comerciales en Argentina, no obstante, esta participación esta afecta a una opción de compra con vencimiento durante el segundo semestre de 2010. Parque Arauco es controlada, bajo un pacto de actuación conjunta, por la familia Said Somavía y los grupos encabezados por Orlando Sáenz y José Domingo Eluchans, a través de Inmobiliaria Atlantis S.A., sociedad que posee el 27,58% de la de la compañía. En términos individuales, la familia Said Somavia es accionista mayoritaria con un 23,4% de la propiedad. Destaca también la participación de la familia Said Yarur y de la familia Abumohor, las que poseen un 10,5% y un 6,7% de la compañía respectivamente. CORPORACIONES - JULIO 2010 3
Estructura de propiedad Parque Arauco S.A. (Febrero de 2010) Fondos Mutuos 4,9% Fondos de Inversión 11,8% Otros 16,6% Familia Said Somav ia 23,4% Familia Said Yarur 10,5% Corredoras de Bolsa 16,0% AFP s 10,1% Familia Abumohor 6,7% En consideración a la estrategia de crecimiento de la empresa, se efectuaron cambios en la estructura organizacional, conformando divisiones corporativas y operaciones por países. Uno de los objetivos de dicho cambio es fortalecer el desarrollo de nuevos negocios, tanto en Chile como en el extranjero. Estructura Administrativa (Diciembre de 2009) Nombre Andrés Olivos B. Juan Pablo Spoerer H. Blas Bellolio R. Miguel Mujica A. Marco Guzmán Solange Ibarboure B. Francisco Azcona V. Eduardo Herrera V. Juan Pablo Romero R. Cargo Vicepresidente Ejecutivo Gerente Corporativo Finanzas Gerente Corporativo Legal Gerente Corporativo Ingeniería y Proyectos Gerente de Auditoría y Contraloría Gerente Corporativo Personas y Organización Gerente División Chile Gerente General División Perú Gerente General División Colombia POSICION COMPETITIVA Parque Arauco S.A. desarrolla proyectos de inversión inmobiliarios y participa en la industria del comercio a través de la administración de centros comerciales ubicados en Chile, Perú, Argentina y Colombia. Los ingresos provienen principalmente del arriendo de locales comerciales ubicados al interior de los malls. Cada locatario financia en forma proporcional los gastos comunes y parte de la inversión en publicidad y promociones. El sistema de tarifas contempla el pago del mayor valor entre un monto mínimo garantizado y un porcentaje de la venta neta de cada local. En 2009, el 86% de los ingresos por concepto de arriendo percibidos en los centros comerciales correspondieron al cobro de tarifas fijas según contratos. Este porcentaje se ha mantenido relativamente estable en los últimos períodos. CORPORACIONES - JULIO 2010 4
El plazo de los contratos de arriendo para las tiendas menores fluctúa entre 3 a 6 años mientras que las tiendas anclas cuentan con contratos de largo plazo, entre 15 y 30 años. Vencimientos de Contratos de Arriendo (por monto) 2014 o más 36% 2010 25% 2013 13% 2012 14% 2011 12% El calendario de vencimientos de contratos depende de la importancia relativa que representen las tiendas menores en el mix de cada centro comercial. Éstas poseen vencimientos de contratos con un menor plazo, lo que otorga una mayor flexibilidad para ajustar tarifas y realizar una selección de arrendatarios. En el caso de tiendas anclas, fundamentales para atraer flujo de público a los centros comerciales, la empresa no enfrentará vencimientos de contratos en el corto plazo. Cabe señalar la alta demanda por parte de potenciales locatarios que enfrenta mall PAK y la alta tasa de ocupación promedio de los centros comerciales de la compañía, que fue de un 98% durante el año 2009. Distribución de Ebitda ( 2009) Paseo Arauco Estación 14% Mega Plaza Norte 13% Plaza El Roble 5% Arauco Maipú/ Strip Center 10% Parque Arauco Kennedy 58% La estrategia de crecimiento y expansión realizada por la compañía en los tres últimos años ha generado una mayor diversificación de su cartera de activos, lo que trajo como consecuencia que las operaciones del mall Parque Arauco Kennedy disminuyeran su participación relativa en los negocios de la empresa, representando en 2009 un 58% del Ebitda consolidado, seguido por los centros comerciales Paseo Arauco Estación y Mega Plaza Norte con un 14% y 13%, respectivamente. Esta tendencia debiese acentuarse en los próximos períodos producto de la reciente incorporación de nuevos activos y los nuevos proyectos programados para los próximos años. CORPORACIONES - JULIO 2010 5
En términos geográficos, las importantes inversiones en países distintos a Chile, disminuirán la participación del país en los flujos consolidados de la compañía. Durante el 2009, la participación relativa del Ebitda generado en Chile fue de un 86% y para el 2013 la empresa estima que disminuirá a cerca del 62%. Indicadores Operacionales por Centro Comercial (Marzo de 2010) Parque Arauco Kennedy Arauco Maipú/ Strip Center Plaza El Roble Paseo Arauco Estación Arauco San Antonio Marina Arauco Mall Center Curicó Mega Plaza Norte Mega Expres s Villa % Vtas. Locatarios Tiendas de Depto. 43% 50% 82% 35% 39% 48% 81% 70% 89% Tiendas Menores 48% 40% 11% 53% 35% 42% 15% 16% 11% Entretención 2% 3% 1% 2% - 1% 1% 3% 0% Foodcourt 2% 5% 5% 4% 25% 7% 3% 6% 1% Otros 5% 2% 1% 6% 1% 2% - 5% - % Área Locativa Tiendas de Depto. 40% 48% 68% 40% 56% 45% 86% 56% 58% Tiendas Menores 31% 32% 12% 27% 31% 28% 10% 22% 22% Entretención 7% 9% 7% 1% - 8% 3% 8% 3% Foodcourt 1% 1% 2% 2% 12% 3% 1% 4% 10% Otros 21% 10% 11% 30% 1% 16% - 10% 7% EERR (Mills. de $) Marzo 2010 Ingresos 7.134 1.458 589 2.688 456 2.527 819 2.542 116 EBITDA 5.908 922 349 2.009 110 2.450 795 1.632 60 % Margen EBITDA 83% 63% 59% 75% 24% 97% 97% 64% 52% % Ebitda Total consolidado 53% 8% 3% 18% 1% - - 15% 1% Cambio Ebitda 1Q10/1Q09-6% -13% -35% 15-3% -1% 1% - % Ocupación 99,96% 90,49% 99,6% 99,22% 89,74% 100,0% 97,54% 99,92% 91,60% Superficie arrendable 120.543 63.212 25.229 67.290 5.233 54.655 44.975 76.323 5.518 Ingresos* / Superficie ( m2) 236.729 92.261 93.385 159.786 348.557 184.942 72.840 133.211 83.769 Ebitda * / Superficie (m2) 196.046 58.343 55.333 119.423 84.082 179.307 70.706 85.534 43.223 Visitas 1Q10 (Miles) 6.278 3.293 2318 - - 1.582 539 9.103 - Cambio visitas 1Q10/1Q09 2,4% -8,0% 73,2% - - -2,3% -1,8% 7,9% - * Ingresos y Ebitda anualizados en base simple Perú Parque Arauco ingreso al mercado peruano en mayo de 2006, al adquirir, mediante un joint venture con el grupo Wiese, el 45% de la propiedad de Inmuebles Panamericana S.A. (IPSA), sociedad propietaria de Mega Plaza Norte, centro comercial ubicado en la ciudad de Lima. Durante los años 2007 y 2008 la compañía realizó importantes inversiones de ampliación de capacidad, la que hoy alcanza los 76.323 GLA, convirtiéndolo en el segundo centro comercial del país. En tanto, durante el 2009, la compañía desarrollo, también en conjunto con el grupo peruano, su segundo proyecto comercial en Perú, el strip center Express Villa cuya CORPORACIONES - JULIO 2010 6
inversión alcanzó los US$8 millones. A principios de 2011, en tanto, comenzará sus operaciones Parque Arequipa, centro comercial que significara una inversión total de US$49 millones. La compañía planea continuar ampliando su participación en este país. En julio de este año adquirió, en US$ 45 millones, el 100% del centro comercial Larcomar, ubicado en la ciudad de Lima, al grupo Graña y Montero. La compañía contempla, además, la construcción de un hotel junto a este centro comercial, proyecto que desarrollará en conjunto con el holding peruano. Este centro comercial generó un Ebitda de US$ 5,7 millones en 2009. Colombia Colombia es el principal foco de expansión de Parque Arauco en los próximos años. Actualmente, la compañía se encuentra desarrollando mall Alameda Pereira, su primer proyecto en este país, y a fines de 2010 comenzara la construcción de Parque La Colina, un nuevo centro comercial en la ciudad de Bogota, que contara con una superficie arrendable de 67.000 mts2 e iniciaría sus operaciones el año 2012. Además, la compañía suscribió, el año 2009, un acuerdo de asociación con Banca de Inversión Bancolombia S.A., para el desarrollo conjunto de futuros proyectos comerciales en este país Argentina Alto Palermo (APSA), clasificada en B-/Estables por Standard & Poor`s, opera 11 centros comerciales, distribuidos en los principales centros urbanos del país, como Buenos Aires o Córdoba. Destaca la inauguración, en mayo de 2009, del más grande centro comercial de la ciudad de Buenos Aires, DOT Baires Shopping Center. Adicionalmente, la compañía participa en el negocio crediticio a través de Tarshop, empresa operadora de Shopping, tarjeta que permite efectuar compras a crédito financiadas en cuotas y obtener préstamos en efectivo. No obstante, en diciembre de 2009, APSA acordó con Banco Hipotecario S.A., la venta del 80% esta compañía, operación que aun debe ser aprobada por el Banco Central de la República Argentina. Los indicadores financieros de Alto Palermo mostraron una considerable mejora durante el 2009, producto de la mayor superficie arrendable luego de la apertura del centro comercial DOT y por el mejor desempeño de la tarjeta Shopping, la que había presentado deficientes resultados en períodos anteriores Parque Arauco recibe ingresos por los intereses financieros de un bono convertible, por US$ 50 millones emitido por APSA en 2002, cuya tasa en dólares es del 10%. CORPORACIONES - JULIO 2010 7
INDUSTRIA, MARCO NORMATIVO Y LEGAL Dentro del sector comercio, la industria de los centros comerciales ha sido una de las que ha mostrado un mayor crecimiento. Esto se debe a una serie de factores, entre los que destacan: el cambio de hábitos de los consumidores; el mayor ingreso per capita del país; la expansión urbana que han registrado las principales ciudades; el aumento del parque automotriz; y la existencia de zonas de desarrollo, definidas como áreas habitadas por grupos socioeconómicos emergentes con mayor poder adquisitivo y acceso al crédito. Con una variedad de tiendas que ofrecen diferentes tipos de productos y servicios, los centros comerciales captan la preferencia de cada vez más consumidores, gracias a las ventajas competitivas que poseen por sobre los lugares de compra tradicionales. Al contar con servicios de alimentación o food courts, juegos infantiles y entretenimiento, estos centros poseen una alta capacidad de atraer un público que busca satisfacer diferentes necesidades de consumo. Dentro de los factores claves que definen el desarrollo de un centro comercial, cobra especial importancia su ubicación. Su área de influencia debe abarcar zonas de alta densidad poblacional, con una clara definición de su mercado objetivo, con vías de acceso expeditas y amplias zonas de estacionamiento. Otro elemento importante es el tamaño y diseño de las instalaciones comerciales. Estas deben permitir disponer de un mix de tiendas adecuado al mercado objetivo. En Chile cobra relevancia la presencia de tiendas ancla que generan un importante flujo de público al centro comercial. Tal como se ha observado en otros países, la tendencia futura de los centros comerciales nacionales se orienta hacia el concepto de Town Centers (centros urbanos). Éstos, además de cumplir la función comercial y poseer restaurantes, cines y lugares de esparcimiento, consideran parques de entretención, hoteles, centros médicos y oficinas, integrando la mayor cantidad de servicios en un mismo lugar. Paralelo al desarrollo de malls de gran tamaño en los emplazamientos urbanos más importantes del país, está la creación de centros comerciales de menor formato, como los centros comerciales vecinales o strip centers. CORPORACIONES - JULIO 2010 8
La asociación internacional The International Council of Shopping Centers (ICSC) clasifica los centros comerciales según las siguientes características: Tipo Centro Regional Centro Superregional Centro de Vecindario Centro Comunitario o Strip Center Lifestyle Center Power Center Centro Temático Concepto Mercancía en gral. Mayor variedad de productos que Regional De conveniencia Mercancía en gral., de conveniencia Tiendas de especialidad Tiendas anclas, locatarios Entretención y servicios Pies Cuadrados* Tipos de Centros Comerciales Terreno** Número Tiendas Ancla CENTROS COMERCIALES CERRADOS (MALL) Tipo % de Tiendas Anclas Área de Influencia*** 400-800 40-100 2 o más Variados 50-70% 5-15 800 o más 60-120 3 o más Variados 50-70% 5-25 CENTROS COMERCIALES ABIERTOS 30-150 3-15 1 o más Supermercado 30-50% 3 100-350 10-40 2 o más Supermercado, farmacias, tiendas de departamento 40-60% 3-6 150-500 10-40 2 o más Variados 0-50% 8-12 250-600 25-80 3 o más Variados 75-90% 5-10 80-250 5-20 N/A Restaurantes y entretención Tiendas de Outlets 50-400 10-50 N/A Fabricantes N/A 25-75 descuento * En miles de pie cuadrados, 1 pie2 es igual a 0,09290304 metros cuadrados ** Terreno medido en acres, 1 acre es igual a 0.404685 hectáreas. *** Área de influencia en millas, 1 milla es igual 1,609 kilómetros. La industria se caracteriza por un creciente nivel competitivo, con operadores retail ligados a la propiedad de centros comerciales. Este es el caso del Grupo Falabella con Mall Plaza; Cencosud y su división de centros comerciales; D&S y Saitec y el Grupo Saieh. El principal operador de centros comerciales en Chile es el Grupo Mall Plaza, con 11 centros comerciales emplazados en todo el país, seguido por Cencosud, Parque Arauco y D&S. Las operaciones de los centros comerciales están influenciadas por las variaciones del ciclo económico. En ciclos económicos adversos la industria puede verse potencialmente afectada por mayores tasas de desocupación, alzas en la morosidad de contratos y bajas en las tarifas pactadas con locatarios. No obstante, la tendencia es percibir ingresos por arriendo de sus instalaciones sujetos a un mínimo garantizado, lo que otorga cierta estabilidad a los resultados. Desde 1981, año en que se inauguró el primer centro comercial en Chile, la industria ha experimentado un importante crecimiento, concretándose la construcción de un importante número de malls en Santiago y en regiones, que en conjunto poseen una superficie arrendable superior a los 2 millones de mt2. Lo anterior se confirma en el sostenido aumento de la participación de las ventas de los malls en el sector comercio. Se estima que cerca de un 21% de las ventas del comercio minorista en Chile son realizadas a través de los centros comerciales. N/A N/A CORPORACIONES - JULIO 2010 9
Argentina Cencosud y Alto Palermo S.A., empresa propiedad de IRSA en un 61,5% y Parque Arauco S.A. con un 31,6%, son los dos mayores operadores de centros comerciales en Argentina, abarcando cerca del 60% del área bruta locativa de la industria. Alto Palermo posee 11 centros comerciales, de los cuales 6 están ubicados en la ciudad de Buenos Aires, lo que lo convierte en el principal operador de esa ciudad. Los malls en Argentina no poseen tiendas anclas, pero sí, casi la mitad de ellos, incluyen un supermercado, a lo que se agregan en algunos casos bancos, salas de entretenimiento o cines. El consumidor argentino aún muestra una preferencia por las tiendas de calle o boutiques para realizar sus compras, sin embargo, el establecimiento de supermercados dentro de los malls posibilita aumentar la atracción de público a sus instalaciones. Ello, unido a una ubicación estratégica, la integración de nuevos servicios y la mayor conveniencia y variedad que ofrecen estos centros, respaldan el crecimiento esperado del sector. Perú y Colombia Perú cuenta actualmente con alrededor de 20 centros comerciales, los que durante el 2009 alcanzaron ventas por mas de US$ 2.500 millones. Los principales malls, en términos de ventas, son Jockey Plaza seguido por MegaPlaza Norte, Plaza San Miguel y Minka, todos ubicados en la ciudad de Lima. MegaPlaza Norte, de propiedad 45%de Parque Arauco, es el primer centro comercial orientado hacia el estrato socioeconómico C o medio de la población de Lima. Por ello, actualmente no enfrenta una competencia directa en términos geográficos, no obstante, esta situación podría cambiar próximamente, debido al gran crecimiento mostrado en los últimos años en la inversiones en esta industria. Las ventas del comercio minorista realizadas en centros comerciales en Perú son tan solo un 10%, por lo que es un mercado que presenta un importante potencial de crecimiento. Para el año 2010 se estiman inversiones por alrededor de US$800 millones, en 22 nuevos proyectos. Con respecto a Colombia, la industria del comercio a través de centros comerciales ha crecido en forma importante durante los últimos años y actualmente existen alrededor de 400 centros comerciales en el país. No obstante, las ventas de centros comerciales representan un 19% de las ventas totales del comercio, porcentaje que se considera bajo respecto a otros países como Brasil o Estados Unidos. Lo anterior brinda una base de crecimiento importante para los próximos años. Cabe destacar que el modelo de negocios de la industria colombiana de administración de centros comerciales presenta un mecanismo distinto de generación de ingresos. Los locales comerciales son de propiedad de cada locatario por lo que los ingresos operacionales provienen del pago de tarifas de mantenimiento y publicidad, y no por concepto de arriendo. CORPORACIONES - JULIO 2010 10
SITUACION FINANCIERA El siguiente cuadro muestra los estados financieros consolidados de Parque Arauco entre diciembre de 2005 y marzo de 2010. Resumen de Estados Financieros Consolidados (Cifras en millones de pesos) Bajo Norma Chilena (1) Bajo IFRS (2) 2005 2006 2007 2008 2009 2009 Mar-10 Mar-09 Ingreso por Ventas 35.597 38.788 49.288 54.996 63.738 71.009 16.651 16.824 Ebitda (3) 21.777 22.951 28.197 37.424 45.416 49.458 11.165 11.377 Ebitda ajustado 24.227 27.583 32.620 41.769 48.623 49.458 11.165 11.377 Gastos Financieros -7.049-7.256-8.171-10.046-10.311-11.272-3.298-2.660 Gastos financieros netos -5.499-5.518-3.930-5.671-7.623 - -2.570-1.542 Resultado no Operacional -5.642-2.423-14.505-14.816-2.506 25.735-4.310 4.315 Utilidad 11.463 15.290 6.163 10.879 29.331 68.261 4.845 13.485 Activos Totales 301.605 409.849 422.458 570.251 617.446 772.847 786.516 - Pasivos Totales 143.940 176.066 193.222 300.660 337.906 395.367 397.853 - Deuda Financiera 124.558 152.270 166.160 271.110 305.690 320.515 316.918 - Patrimonio 157.668 228.120 222.437 250.838 253.347 337.283 346.606 - Deuda Financiera Neta 109.064 81.011 144.046 244.960 261.286 273.408 273.925 - Flujo Caja Neto de la Operación 15.121 14.557 19.479 27.596 30.070 33.306 10.704 10.258 Inversiones en Act. Fijo y Perm.(netas) -17.686-20.534-60.957-95.201-40.204-37.284-8.031-11.671 Dividendos Pagados -4.824-5.269-7.799-10.098-7.473-7.453 0 0 Caja Final 15.494 71.260 22.115 26.149 44.404 47.107 42.992 26.747 Margen Ebitda(6) 61% 59% 57% 68% 71% 70% 67% 68% Rentabilidad Patrimonial (4) 7% 7% 3% 4% 12% 20% 17% - Ebitda / Activos (4) 7% 6% 7% 7% 7% 6% 6% - Liquidez Corriente 2,17 5,51 0,68 2,72 3,29 3,60 2,68 - Leverage (vc) 0,91 0,75 0,84 1,12 1,21 1,05 1,02 - Leverage Fin.(vc) 0,79 0,65 0,72 1,01 1,09 0,85 0,82 - Deuda Fin. / Ebitda (4) 5,72 6,63 5,89 7,24 6,73 6,48 6,44 - Deuda Financiera Neta / Ebitda (4) 5,01 3,53 5,11 6,55 5,75 5,53 5,56 - Deuda Fin. / Ebitda ajustado (4)(5) 5,14 5,52 5,09 6,49 6,29 - - - Deuda Fin. Neta / Ebitda ajustado (4)(5) 4,50 2,94 4,42 5,86 5,37 - - - Ebitda / Gastos Fin. 3,1 3,2 3,5 3,7 4,4 4,4 3,4 4,3 Ebitda / Gastos Fin. Netos 4,0 4,2 7,2 6,6 6,0-4,3 7,4 (1 Cifras en millones de pesos de marzo de 2010, actualizadas según variación de la U.F. (2)Bajo la norma contable IFRS, se contabilizan las operaciones de Inmobiliaria Viña del Mar S.A., (Mall Marina Arauco y Mall Center Curicó) bajo el método de consolidación proporcional, dado que la sociedad esta bajo control conjunto. Bajo la norma chilena las operaciones de esta sociedad no consolidaban en los estados financieros de Parque Arauco. (3)Resultado Operacional más depreciación. (4)Indicadores a marzo medidos en 12 meses. (5)Para el calculo de esta indicador, se considera un ebitda ajustado (Resultado operacional + depreciación +dividendos e intereses percibidos de IMVMSA y APSA) para las cifras bajo norma chilena. (6)La diferencia en el margen ebitda entre los años 2007 y 2008 esta dado por un cambio en la contabilización de los gastos comunes asociados a publicidad. CORPORACIONES - JULIO 2010 11
Política financiera e inversiones El plan de inversiones de la compañía para el trienio 2010-2012 bordea los US$ 421 millones y comprende proyectos en Chile, Perú y Colombia. Estas inversiones son parte del agresivo plan de expansión regional e internacional que Parque Arauco inició el año 2007 y que fue suspendido transitoriamente durante el 2009 en consideración al desfavorable escenario económico. De los US$ 1.000 millones que este plan contemplaba originalmente ya se han efectuado inversiones por alrededor de US$ 508 millones. Colombia es el principal foco de crecimiento, concentrando el 47,5% de las inversiones proyectadas para los próximos años. La compañía ya comenzó la construcción de mall Alameda Pereira, proyecto que demandara un desembolso de US$ 90 millones, y, a fines de 2010, se iniciaran las obras del proyecto Parque la Colina, centro comercial ubicado en la ciudad de Bogota y cuya inversión bordeará los US$ 140 millones. En tanto en Perú, al recientemente adquirido centro comercial Larcomar, ubicado en la ciudad de Lima, se suma la construcción de Parque Arequipa, el que iniciara sus operaciones a principios de 2011. Con todo, la compañía realizara inversiones en este país por alrededor de US$121 millones durante el periodo 2010-2012. En Chile, las inversiones bordearán los US$ 100 millones y contemplan principalmente proyectos de ampliación en Arauco Maipú, Paseo Estación y Parque Arauco. Para su financiamiento, Parque Arauco tiene contemplado, como complemento a la generación interna, aumentos de deuda, asociación con inversionistas locales para sus proyectos fuera de Chile y venta de activos, como su participación en Alto Palermo y las torres de oficinas de PAK, transacciones que debieran concretarse durante el segundo semestre de 2010 y que generarán alrededor de US$191 millones. Resultados y rentabilidad Parque Arauco posee una base estable de ingresos asociado al cobro de los arriendos de un monto mínimo fijo y en menor medida por el cobro variable según las ventas de cada locatario. La operación de la empresa se caracteriza por la obtención de altos márgenes operacionales, los cuales se han mantenido relativamente estables. El significativo aumento de la superficie arrendable de la compañía, que se ha duplicado en los últimos cinco años, se ha reflejado en los resultados, los que han mostrado un crecimiento sostenido, tanto en términos de ingresos como en la generación de ebitda. Durante el año 2009, y pese a las desfavorables condiciones económicas, esta tendencia se mantuvo. La compañía registró un crecimiento de sus ingresos en un 16%, el que se explica en mayor medida por una mayor superficie arrendable en Parque Arauco Kennedy (proveniente de las Torres del Parque), Arauco Maipú y en Megaplaza Norte y a la incorporación de nuevos activos a los resultados consolidados. En cuanto al margen Ebitda, se evidencio un incremento desde un 68,0% el año 2008 hasta un 71,3%, asociado a un menor nivel de gasto, reflejo de los positivos resultados del plan de contingencia implementado por Parque Arauco durante el 2009. CORPORACIONES - JULIO 2010 12
A marzo de 2010 los ingresos y la generación de Ebitda registraron una leve disminución, de un 1% y 2%, respectivamente. Esto explicado principalmente por efectos del terremoto ocurrido en Chile en febrero de este año, que provoco el cierre temporal de algunos centros comerciales y por remodelaciones del centro comercial Parque Arauco y Arauco Maipú. Endeudamiento y flexibilidad financiera Parque Arauco S.A. se caracteriza por poseer una estable capacidad de generación de flujos que compensan, en parte, sus moderadas coberturas de gastos financieros y su relativamente alto endeudamiento respecto a la generación de fondos. El financiamiento del plan de inversión, iniciado en 2007, se reflejó en un incremento significativo del stock de deuda financiera de la compañía, que a marzo de 2010, alcanzó a US$ 602 millones (US$ 316 millones en 2007). Pese a la mayor generación de Ebitda, asociada principalmente a la mayor superficie arrendable, el mayor nivel de pasivos derivó en un debilitamiento de sus indicadores financieros, con una relación deuda financiera neta sobre la generación anual de Ebitda que pasó de 5,1 veces en 2007 a 6,5 veces en 2008 y 5,8 veces a diciembre de 2009. No obstante, Feller Rate considera que una estructura de financiamiento mas equilibrada para su plan de inversiones, que incorpore la venta de activos, podría derivar en una estabilización de sus indicadores financieros en niveles más apropiados a la categoría de clasificación asignada, al reducir el uso intensivo de deuda y otorgar una mejor sustentación a su estrategia de crecimiento. En particular, se espera observar una relación de deuda financiera neta sobre la generación anual de Ebitda en torno a 5,5 veces y coberturas de gastos financieros superiores a 3 veces en el mediano plazo. Las clasificaciones podrían ser revisadas a la baja en la medida que la empresa presente una política financiera más agresiva a la esperada. Asimismo, la clasificación considera que Chile continuará siendo una fuente relevante de ingresos y de flujos. La compañía mantiene una adecuada flexibilidad financiera y fuentes de financiamiento, favorecidas por vencimientos de pasivos concentrados en el mediano y largo plazo, de acuerdo con su giro inmobiliario. En 2010, la compañía enfrentará vencimientos de deudas por US$ 56 millones, que representan alrededor del 63% de la generación actual de Ebitda. Además, a marzo de 2010 mantenía recursos en caja equivalentes a US$ 89,5 millones Los principales covenants financieros son: Razón de Endeudamiento: 1,4 veces Razón de Cobertura de Gastos Financieros: 2,25 veces para el 2010, aumentando anual y linealmente hasta 2,5 al 2012 en adelante Aumento de Endeudamiento en forma transitoria: La compañía podrá aumentar su nivel de endeudamiento por sobre los covenants permanentes hasta 1,7 veces, por una sola vez hasta el 2016, y por un período máximo de 9 meses. CORPORACIONES - JULIO 2010 13
CARACTERISTICAS DE LOS INSTRUMENTOS Acciones Presencia ajustada anual** 100% Rotación** 33,99% Mercados en que transa Chile Precio bursátil de la acción* $ 751 Relación precio utilidad * 18,07 * Al 30 de junio de 2010 **Al 31 de mayo de 2010 Línea de Bonos Nº 328 Número de Inscripción 328 Monto UF 3.500.000 Plazo 30 años Resguardos Suficientes Garantías Hipoteca de terreno y construcción centro comercial Parque Arauco Kennedy Bono Corporativo Serie G Número de inscripción 328 Monto de la emisión UF 1.250.000 Fecha de colocación 18-03-2008 Plazo final 01-03-2018 Amortizaciones Semestrales, con año y medio de gracia Tasa de interés 2,97% Resguardos Suficientes Garantías Hipoteca de terreno y construcción centro comercial Parque Arauco Kennedy Bono Corporativo Serie H Número de inscripción 328 Monto de la emisión UF 2.250.000 Fecha de colocación 18-03-2008 Plazo final 01-03-2029 Amortizaciones Semestrales, con diez años de gracia Tasa de interés 3,79% Resguardos Suficientes Garantías Hipoteca de terreno y construcción centro comercial Parque Arauco Kennedy Línea de efectos de comercio Número de Inscripción 68 Monto UF 1 millón Fecha de Inscripción 25-06-09 Plazo 10 años Resguardos Suficientes Garantías NO CORPORACIONES - JULIO 2010 14
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