Cumplimiento Regulatorio Vivienda de interés social en México Nuevas oportunidades en el sector de la vivienda Por: Alejandro Ruíz 5 Mejora de Productividad Nuevas oportunidades en el sector de la vivienda Delineando Estrategias 1
La industria de la vivienda de interés social y de interés medio, que durante años generó un boom, está en un proceso de reestructuración debido a nuevas políticas en el otorgamiento de créditos y subsidios concedidos por el Gobierno Federal. Por otro lado, la Política Nacional de Vivienda promoverá más la construcción de desarrollos verticales en las ciudades, y menos en los suburbios. Se espera que una parte de los créditos se canalice a otros nichos de mercado, como la compra de casas usadas, la remodelación, la ampliación, la renta y la subasta de inmuebles abandonados. Estos proyectos abren la posibilidad para que empresas pequeñas y medianas, no necesariamente constructoras, puedan participar en este negocio de miles de millones de pesos en créditos y subsidios. 2 Delineando Estrategias Nuevas oportunidades en el sector de la vivienda
El negocio de la vivienda de interés social está cambiando, y para abatir el rezago estimado en 9 millones, se espera la realización anual de un millón de acciones de lotificación, construcción, ampliación y mejora de hogares, tanto en el campo como en las ciudades, a través de diversos programas aún por ser definidos dentro de los cuales se prevé el apoyo para la construcción de medio millón de casas y departamentos. Además, alrededor de 90,000 créditos del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) serán destinados a programas de mejoras, ampliación, remodelación y construcción en terreno propio. La propuesta hace énfasis en las construcciones verticales para aumentar la densidad en las ciudades con el fin de evitar el extendido de la mancha urbana. Las nuevas políticas entrarán en vigor a partir de 2014, por lo que se establece una transición de dos años para que empresas e instituciones hagan los ajustes necesarios. Para abatir el rezago de vivienda estimado en 9 millones, se espera la realización de un millón de acciones de lotificación, construcción, ampliación y mejora de hogares La Política Nacional de Vivienda (PNV) contiene cuatro ejes principales Nuevas oportunidades en el sector de la vivienda Delineando Estrategias 3
Estas decisiones coinciden con una época de cambio en el sector. Diversos factores, que pueden rastrearse desde hace varios años, indujeron a las grandes desarrolladoras a iniciar un proceso de reestructuración. En 2012, se iniciaron apenas 338,000 viviendas; en 2011, fueron 414,000, y en 2010, 500,000, de acuerdo a datos del Registro Único de Vivienda (RUV). Según esta fuente, en 2012, sólo se terminaron 295,000 viviendas nuevas, 14.53% menos que en 2011. 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 Viviendas terminadas en 2012 14.53% 2012 vs 2011 2012 2011 2010 La incertidumbre sobre el futuro de las reservas territoriales existentes afectó el valor de las acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), lo que se reflejó en el Índice HABITA, que cayó de 306 puntos en marzo de 2012 a 133 en marzo de 2013. 10,000 5,000 0 Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Dic. vs. Nov. 2012 15.97% Aunque existen importantes recursos disponibles en el Infonavit, la Comisión Nacional de la Vivienda (CONAVI) y otras agencias del sector, puede pensarse en el fin de un ciclo que propició la construcción de grandes unidades habitacionales en los anillos extraurbanos, y que se resintió debido a un nuevo enfoque y a la reducción en los montos de los créditos. En muchos foros se discutió la construcción de viviendas en lugares inadecuados, con calidad y dimensiones inferiores al estándar de 42 metros cuadrados, que carecían de los servicios públicos básicos. Nota: Al final de 2012, el resultado total indica que se terminaron 295,313 viviendas. Fuente: Registro Único de Vivienda, México, 2012. Este nuevo movimiento abre oportunidades a empresas pequeñas y medianas, a inversionistas interesados en construir y comercializar viviendas, así como a otros que apliquen recursos, tecnología y experiencia a capítulos para los que habrá créditos, como casas usadas, renovación y ampliación, subasta de vivienda abandonada, además de renta de casas y departamentos. 4 Delineando Estrategias Nuevas oportunidades en el sector de la vivienda
Entre la urbanización y la mancha urbana El cambio en el modelo de desarrollo urbano es crucial porque afecta la reserva territorial de las constructoras. Este concepto se refiere a las grandes superficies adquiridas alrededor de las ciudades, sobre las que se esperaba que continuara la expansión de los negocios. La tendencia buscaba extender la mancha urbana en lugar de aumentar la densidad de las ciudades, afectadas por la saturación de infraestructura y la falta de servicios. Pero las variables no siempre resultaron bien. Algunos desarrollos no pudieron venderse según los planes; muchos compradores resintieron la falta de oportunidades de empleo cercano y la ausencia de servicios (escuelas, iglesias, transporte, centros de salud), dejaron de pagar sus créditos e incluso abandonaron sus viviendas. La planeación urbana y el factor vivienda necesitaban un cambio de dirección, que es lo que se espera a partir de 2014. En el modelo de casas solas se pueden agrupar 80 por hectárea, en el caso de los departamentos pueden ser 250 o más. En otras palabras, la reserva territorial que se adquirió con un horizonte de tres a cuatro años, se ocuparía, en el mejor de los casos, en cinco años o más. Esto, como es obvio, representa una carga financiera extraordinaria en una industria que se mueve con márgenes bajos, cuyo incentivo es la rapidez para vender las propiedades y cobrar los créditos. Las estrategias anunciadas confirman la idea de que es el momento para que nuevos inversionistas aporten una perspectiva innovadora e identifiquen nuevos nichos de mercado, atraigan a socios, proveedores y agentes financieros. Inicios de verificación de vivienda 50,000 45,000 18.81% 2012 vs 2011 40,000 35,000 30,000 2012 2011 2010 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 Dic. vs. Nov. 2012 39.86% Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Notas: Se registraron 338,153 viviendas en 2013 Se inició el proceso de verificación de 308,157 casas en 2013 El Registro de Oferta de Vivienda y los inicios de verificación muestran un decrecimiento acumulado anual de 18% Fuente: Registro Único de Vivienda, México, 2012. Nuevas oportunidades en el sector de la vivienda Delineando Estrategias 5
Mejores prácticas y retos para lograr oportunidades Construir casas que la gente quiera comprar La reserva territorial es el alma de una desarrolladora de vivienda, porque son los inventarios sobre los que se podrá construir en los siguientes años. Pero una mala decisión puede tener severas repercusiones si la inversión se hace en un terreno mal ubicado, con servicios pobres o fuera de los planes de desarrollo. Los estudios de mercado de inicio y seguimiento son importantes para localizar la reserva territorial con altas perspectivas de éxito por su ubicación y plusvalía. Se deben construir casas que la gente quiera comprar, en lugares donde desee vivir. Considerando el componente financiero, el estudio de mercado debe incluir proyecciones de retorno que orienten al constructor acerca del tipo de vivienda que va a ofertar y sus posibilidades de venderla en un plazo razonable para recuperar el capital invertido. Si las casas acaban colocándose a un precio menor a la del mercado o pagándose en un plazo muy largo, el constructor podría estar incurriendo en pérdidas inmediatas. Toda la estrategia debe estar alineada al perfil de la empresa, a sus fortalezas, a sus experiencias y a los nichos que ataque con sus diferentes modelos de vivienda. No sólo se financian casas nuevas Con la PNV, se sabe que los derechohabientes seguirán obteniendo créditos, apoyos financieros no sólo para la adquisición de vivienda nueva sino también para la usada, remodelaciones y ampliaciones, construcción en terreno propio, subasta de vivienda abandonada y recuperada por el Infonavit, e incluso para el pago de renta. En 2013, el Infonavit otorgará más de 500,000 créditos. Todas estas opciones abren la oportunidad a compañías de diferentes tamaños y perfiles, como las que tienen presencia regional o en las cercanías de unidades habitacionales. Estas podrían atender el segmento de remodelaciones y ampliaciones, por ejemplo, o la venta de casas usadas. Y ya no se trata de tener reservas territoriales sino de ofrecer un servicio de menudeo, caso por caso (constructoras y contratistas que se dedican al mantenimiento, proveedores de materiales de construcción, mobiliario, etc.). Otra oportunidad es para los propietarios o las inmobiliarias de edificios ofrecidos en alquiler, debido a que el pago de la renta está garantizado, porque el Infonavit daría crédito a familias o parejas jóvenes, incluso a estudiantes, quienes podrán utilizarlo para rentar una vivienda. En 2013, el Infonavit otorgará más de 500,000 créditos 6 Delineando Estrategias
Optimizar la reserva mirando a las ciudades Los dos años de transición establecidos para la entrada en vigor de la nueva estrategia en 2014, darán a los desarrolladores la oportunidad de optimizar y reenfocar la reserva territorial que tienen, pues algunas propiedades podrían quedar fuera de las áreas prioritarias. Por lo pronto, la SEDATU se propone realizar un mejor manejo del ordenamiento urbano y territorial, con el fin de dar certidumbre a los proyectos de largo plazo y evitar los errores del pasado. La optimización en los inventarios va de la mano con estrategias de reducción de costos financieros y operacionales, lo que puede lograrse a través del redimensionamiento de las empresas, el uso de tecnologías innovadoras, la formación de alianzas con proveedores de insumos (incluso propietarios de terrenos) que compartan los riesgos y el costo financiero y vayan en proporción al reparto de sus utilidades. Las desarrolladoras necesitan la reserva territorial como materia prima donde construir, pero no se trata de comprar terrenos en el momento en que se necesitan sino con dos años de anticipación o quizá más, que es lo que pueden demorar los permisos municipales y federales, los planos del conjunto, el diseño de las casas, el inicio de obras de infraestructura, así como lanzar la estrategia de venta y preventa. Las constructoras deberán optimizar su reserva en función de la nueva política oficial, lo que puede incluir atacar diferentes ciudades con productos similares, o bien nichos diferenciados en la misma zona. En el caso de los departamentos verticales, por ejemplo, es posible imaginar que se asocien propietarios, fondos privados y constructores para compartir la iniciativa y distribuir utilidades en proporción a sus aportes. Esto exige un tipo de propietario con visión de negocio, que no suele ser el caso cuando los vendedores son antiguos campesinos o ejidatarios interesados en un arreglo de corto plazo. Está al alcance de los gestores hacer buenas negociaciones para convencerlos de que obtendrán mejores ingresos si forman parte de un negocio de desarrollo integral. El mercado de casas abandonadas y recuperadas Una oportunidad de negocio relativamente nueva son las casas adquiridas, usadas y abandonadas por sus propietarios, las cuales son subastadas por el Infonavit, el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) y otras instituciones para recuperar la inversión y evitar, de paso, el deterioro de los fraccionamientos afectados. Por diferentes razones, hay unidades donde han sido abandonadas centenares de viviendas. Sin embargo, ahora pueden ser adquiridas a precios competitivos por los desarrolladores originales o terceros. Algunas se encuentran en una buena ubicación. Un reto, en cambio, es que se venden en el estado en que se encuentran y pueden requerir mantenimiento. Como incentivo, se otorga un plazo de gracia de un año para pagarlas. A mediados de 2012, el Infonavit anunció que en su Inventario de Vivienda Abandonada había más de 145,000 unidades, y que alrededor de 45,000 casas serían subastadas a corto plazo a través de la Unidad de Solución Social. En 2012, el Infonavit anunció que en su Inventario de Vivienda Abandonada había más de 145,000 inmuebles Nuevas oportunidades en el sector de la vivienda Delineando Estrategias 7
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN MÉXICO NUEVAS OPORTUNIDADES EN PUERTA La industria de la vivienda de interés social ha cambiado debido a nuevas políticas en el otorgamiento de créditos del Gobierno Federal. Ahora, la tendencia son los desarrollos verticales más céntricos que contengan la mancha urbana. MEJORES PRÁCTICAS Y RETOS Construir casas que la gente quiera comprar: seleccionar reservas territoriales con perspectivas de éxito mediante cuidadosas proyecciones de retorno y alineando la estrategia al perfil de la empresa y su nicho de mercado. CAMBIOS CRUCIALES EN EL MODELO DE DESARROLLO Se afectan las reservas territoriales de las constructoras. Se busca contener la mancha urbana, ya que algunos desarrollos no funcionaron por falta de servicios y oportunidades locales de empleo. Mayor carga financiera para desarrolladores, pues la inversión en terrenos tardará más en recuperarse (de 3 a 5 años). OBJETIVOS DE LA POLÍTICA NACIONAL DE VIVIENDA Mejorar la coordinación entre instituciones mediante la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano. Impulsar el desarrollo urbano ordenado y sostenible. Reducir el rezago en la oferta de inmuebles. Asegurar que la vivienda financiada por el gobierno tenga construcción, dos habitaciones y los servicios básicos. Abrirse a opciones al menudeo : casas usadas, remodelación, ampliación, construcción en terreno propio y rentas garantizadas por el Infonavit. Optimizar reservas territoriales: ajustar inventarios en función de nuevas políticas, reducir costos financieros y operacionales; usar nuevas tecnologías, y crear alianzas estratégicas. Entrar al nicho de casas recuperadas : viviendas subastadas por instituciones de gobierno o privadas a precios competitivos. Vigilar su estadode conservación para evitar pérdidas. 500 mil casas y departamentos por construir con apoyo del gobierno en 2013 Se Vende 295 mil viviendas se construyeron en 2012, 14.53% menos que en 2011 Se Renta 9 millones de mexicanos necesitan de una vivienda NUEVAS FORMAS DE FINANCIAMIENTO Destinado a la compra de reserva territorial: no depende de apoyos estatales sino de recursos propios, bancos, hipotecarias o fondos de capital, y tiene un lento retorno de inversión. Crédito puente: se dirige a construir infraestructura o viviendas y a la promoción. No suele aportar suficiente capital, por lo que recurre a socios estratégicos, Nafin, FONADIN, Banco Mundial, certificados de deuda o colocación de capital en la BMV. El sector vivienda se encuentra en un proceso de reestructuración, el cual permitirá la participación REFLEXIÓN de empresas más pequeñas que no tenían acceso a la industria, antes liderada por grandes desarrolladoras. Al tratarse de un sector intensivo en capital, los ganadores serán quienes logren 8 Delineando Estrategias Nuevas oportunidades una inteligencia en sector financiera de la la vivienda flexible, a largo plazo y con bajos costos.
Nuevas fórmulas para financiar el desarrollo En el negocio de la vivienda se pueden distinguir dos tipos de recursos financieros. El primero es el que se destina a la compra de terrenos y reservas territoriales, el segundo, el dirigido a las obras de infraestructura, la construcción de viviendas y los gastos de promoción y venta. En el primer caso no existen apoyos estatales, por lo cual los desarrolladores deben usar sus propios fondos, obtener financiamiento bancario tradicional o en las financieras hipotecarias no bancarias (como Sofoles y Sofomes), o bien, aliarse con fondos de inversión, los mismos propietarios y otros inversionistas. Son inversiones que deben hacerse con suma perspicacia ya que sólo se recuperan cuando comienzan a venderse las unidades, lo que puede significar no menos de dos o tres años. Para la construcción propiamente dicha suele recurrirse a los llamados créditos puente, que la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) describe como un crédito de mediano plazo que los intermediarios financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificación de conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de grupos de vivienda. Sin embargo, los créditos puente sólo cubren entre 70% y 80% del costo de construcción, por lo cual se debe recurrir a otras fuentes de financiamiento. Dependiendo del caso, podrían incluso participar inmobiliarias, fabricantes de cemento, varilla, pinturas, materiales y acabados, organizadas mediante fideicomisos y otras figuras que dan certidumbre de pago. Otros esquemas de financiamiento que se pueden explorar incluyen recursos de Nacional Financiera (Nafin) y del Fondo Nacional de Infraestructura (FONADIN), así como del Banco Mundial, que en varias ocasiones, este último ha invertido en los aspectos tecnológicos de la industria de la construcción. Según sea el caso, también existe la posibilidad de colocar certificados de deuda en pesos o en dólares, e incluso una colocación de capital en la BMV. Como parte de la ingeniería financiera en proyectos de este tipo, que son intensivos en capital y se recuperan a mediano y largo plazo, es esencial generar flujo libre de efectivo en equilibrio con la rentabilidad financiera. Este fenómeno de liquidez debe alcanzarse antes de que la compañía haga inversiones en equipos y activos (CAPEX, por Capital Expenditures, es decir inversiones en bienes de capital). Cuando el flujo de caja es negativo significa que no se alcanzó a cubrir la inversión y que será necesario contratar nueva deuda para cubrir pasivos y compromisos con proveedores. Este fenómeno indeseable debe ser evitado para no generar incertidumbre entre los agentes financieros. Nuevas oportunidades en el sector de la vivienda Delineando Estrategias 9
Historia de Éxito Obteniendo éxito en el mercado de vivienda Una empresa mexicana con más de 250 trabajadores y 20 años de operación que ha incursionado en el mercado de vivienda de interés social y medio, enfocada a un mercado de familias jóvenes que buscan vivir en un ambiente urbano, enfrentó el reto de posicionarse y hacer negocios en un sector dominado por grandes desarrolladoras, que no sólo cuentan con enormes reservas sino que tienen una oferta de casas en todo el país. A través de una consultoría, esta compañía definió una estrategia de gestión de riesgos tomando en cuenta los crecientes cuestionamientos del modelo de urbanizaciones masivas. Dicha estrategia está centrada en la investigación del mercado y las tendencias recientes en materia habitacional, lo que le permitió hacer desarrollos exitosos de 300 a 400 viviendas en promedio (incluso de departamentos). Sus casas tienen un costo de entre 8% y 10% mayor al del mercado, debido a sus acabados exclusivos y elegancia arquitectónica, las finanzas de la empresa son sólidas y su modelo de negocios está bien establecido en el sector medio de vivienda. Su reserva territorial está bien escogida, y por lo mismo obtiene créditos a tasas competitivas y de largo plazo, e incluso obtiene mejor financiamiento de sus proveedores de materiales, y el apoyo de grupos inmobiliarios interesados en la comercialización. La preventa forma parte de la ingeniería financiera. La empresa utiliza fotografía satelital, GPS (Global Positioning System) y estadísticas demográficas, además, todos los procesos son llevados con tecnología informática. También, ha desarrollado un modelo de flujo de trabajo (basado en el sistema PERT, Program Evaluation and Review Technique), con el cual, los trámites y los permisos se gestionan en paralelo con el proyecto arquitectónico, obras de infraestructura y comercialización. De este modo, puede programar la entrega de viviendas, lo que mejora la experiencia de los compradores y reduce el riesgo de que abandonen sus viviendas. Sus asesores contribuyeron en todo el proceso de planeación estratégica e ingeniería financiera, así como en la gestión para incorporar los intereses de proveedores críticos, que se sumaron a la iniciativa. A pesar de las restricciones del mercado, esta empresa ha conseguido colocar sus viviendas en un tiempo corto, recuperar con eficiencia sus inversiones, y está lista para emprender sus siguientes proyectos. 10 Delineando Estrategias Nuevas oportunidades en el sector de la vivienda
Conclusiones La crisis de la vivienda de interés social que comenzó a gestarse en los últimos años, así como las nuevas visiones contenidas en la Política Nacional de Vivienda que anunció el Poder Ejecutivo Federal, están generando una importante reestructuración en esta industria, que durante mucho tiempo fue liderada por grandes desarrolladoras capaces de colocar entre 25,000 y 50,000 casas por año. Ahora, con una propuesta que incluye no sólo casas en zonas periféricas sino un énfasis en los edificios verticales en zonas urbanas y más centrales, las grandes reservas territoriales se vuelven inversiones de largo plazo. Se abre la posibilidad de que incrementen su participación empresas pequeñas y medianas que en el pasado, no podían competir por los créditos y subsidios, y por las grandes desarrolladoras. Además, en los próximos años se afianzarán nuevos productos de los que pueden beneficiarse empresas que no son constructoras, como en el caso de la venta de casas usadas, recuperación de casas abandonadas, remodelación y ampliación y hasta renta de casas y departamentos. Como se trata de una industria intensiva en capital, las mejores opciones serán para quienes puedan generar inteligencia financiera innovadora, flexible, de largo plazo y con costos más bajos. Nuevas oportunidades en el sector de la vivienda Delineando Estrategias 11
kpmg.com.mx delineandoestrategias.com 01 800 292 KPMG @KPMGMEXICO KPMGMX KPMG MÉXICO Alejandro Ruíz Socio Líder de la Industria de la Construcción de KPMG en México. Cuenta con más de 15 años de experiencia en el área de Auditoría de los cuales 2 años se desarrolló laboralmente en Estados Unidos. Se ha desempeñado como Director Corporativo de Normas y Prácticas Profesionales, realizando funciones de contraloría y coordinación de implementación de IFRS, emisiones de deuda estructurada y bursátil, así como de diferentes vehículos de inversión inmobiliaria. Alejandro se ha desempeñado por varios años en firmas de auditoría nacionales e internacionales en las Industrias de Construcción, Hotelería y Bienes Raíces. Si le interesa contactar al autor de este artículo o desea información adicional, favor de dirigirse al 01 800 292 5764, o si lo desea escríbanos a delineandoestrategias@kpmg.com.mx. La información aquí contenida es de naturaleza general y no tiene el propósito de abordar las circunstancias de ningún individuo o entidad en particular. Aunque procuramos proveer información correcta y oportuna, no puede haber garantía de que dicha información sea correcta en la fecha que se reciba o que continuará siendo correcta en el futuro. Nadie debe tomar medidas basado en dicha información sin la debida asesoría profesional después de un estudio detallado de la situación en particular. D.R. 2013 KPMG Cárdenas Dosal, S.C. la firma mexicana miembro de la red de firmas miembro de KPMG afiliadas a KPMG International Cooperative ( KPMG International ), una entidad suiza. Blvd. Manuel Ávila Camacho 176 P1, México, 11650. Impreso en México. KPMG, el logotipo de KPMG y cutting through complexity son marcas registradas de KPMG International. Todos los derechos reservados.