Conclusiones de la sentencia del TJUE sobre las Cláusulas Suelo CLÁUSULAS SUELO Y GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA Antecedentes Antes de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de fecha 21 de diciembre de 2016, los Tribunales españoles adoptaron el criterio jurisprudencial de declarar las conocidas como cláusulas suelo como cláusulas abusivas lo que conlleva que se tengan por no puestas a efectos legales. La inexistencia de dicha cláusula implica la restitución al hipotecado por parte de las entidades bancarias de los intereses cobrados de más como consecuencia de dicha cláusula. La nulidad de la cláusula se basa, como indicaba el Tribunal Supremo (TS) en sentencia del día 9 de mayo de 2013, en que los consumidores no habían sido adecuadamente informados acerca de la carga económica y jurídica que les imponían esas cláusulas. El TS introdujo también un engendro jurídico consistente en que los efectos de la sentencia quedarán limitados en el tiempo a la fecha de la misma, es decir, no podía reclamarse más atrás del 9 de Mayo de 2013. Ejemplo 1: Un consumidor que firmó un préstamo hipotecario en el año 2001 (1/1/2001, 300.000 euros, euribor 12 meses + diferencial del 0,5%, suelo 3%, 30 años), sólo podía reclamar al banco los intereses pagados de más desde el día 9 de mayo de 2013 es decir 10.000 euros aproximadamente.
Pero la situación a dado un giro de 180 grados cuando el TJUE ha dictado mediante Sentencia de fecha 21 de diciembre de 2016 que además de declarar las cláusulas suelo como abusivas, los efectos de devolución de los intereses no debían ser limitados, entendiendo que el banco está obligado a devolver los intereses cobrados de más desde que se firmó la hipoteca atendiendo a las normas de prescripción de la legislación. Ejemplo 2: El mismo consumidor del Ejemplo 1, ahora puede reclamar al banco los intereses pagados de más desde el día en que firmó el préstamo hipotecario es decir 16.500 euros aproximadamente, 6.500 euros más!. Análisis de la Sentencia del TJUE El TJUE recuerda en primer lugar que, según la Directiva 93/13/CEE, las cláusulas abusivas no podrán vincular al consumidor. El Tribunal explica que el juez nacional debe, pura y simplemente, dejar sin aplicación la cláusula abusiva, de tal manera que se considere que dicha cláusula no ha existido nunca. La declaración judicial del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula. Según el TJUE, el Tribunal Supremo podía declarar legítimamente, en aras de la seguridad jurídica, que su sentencia no afectaba a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales anteriores. En efecto, el Derecho de la Unión no puede obligar a un tribunal nacional a dejar de aplicar las normas procesales internas. Pero la sentencia del TS no se limitaba a dichas situaciones (aquellas que ya contaban con sentencia firme) sino a cualesquiera que pudieran iniciarse con posterioridad. Habida cuenta de la exigencia fundamental de una aplicación uniforme y general del Derecho de la Unión, así como el deber del TJUE de velar por el debido cumplimiento de las Directivas de la UE éste ha determinado que la limitación temporal impuesta por el TS excede dicha legitimidad y menoscaba la protección del consumidor resultando ésta incompleta e insuficiente a la vista de las exigencias de la Directiva.
Gastos de formalización de la hipoteca La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente: Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente (la parte prestataria es el cliente del Banco). Al igual que ocurre con las cláusulas suelo, redactadas de diferente manera por los distintos Bancos o Entidades, estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco (SAC) y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados. Esto es así, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica. Gastos, tributos y comisiones reclamables 1.- Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad 2.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Un aspecto especialmente relevante en este asunto es el de la prescripción de la acción de reclamar estas cantidades. El plazo, para aquellas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015. CONCLUSIÓN Después de muchos años bajo el yugo e omnipotencia de las entidades bancarias los consumidores han logrado una importante victoria que permitirá que éstos recuperen unas importantes cantidades pagadas, injustamente, de más. Pero hay que tener en cuenta que este procedimiento es más complejo de lo que en los medios aparece ya que los daños que causa y causará la aplicación de estas dos Sentencias son muy graves para las entidades bancarias y, por consiguiente, para el frágil sistema financiero por lo que los organismos públicos velarán por una aplicación equilibrada y controlada de la Ley a fin de impedir desestabilizar el mercado. La consecuencia de todo esto es que la intervención de un profesional, tanto en la negociación como en la concreción, es de extrema importancia ya que un simple punto porcentual no contabilizado puede hacer variar el resultado final. Además, la intervención de abogado y procurador es obligatoria en el supuesto de la interposición de demanda judicial. Recuerde que, aún con la reciente sentencia, quienes ya tuvieran resolución firme no tienen opción a nuevo juicio, por lo que hay una única oportunidad para hacerlo bien y recuperar el dinero. Por tanto, y visto que las solicitudes son acumulables por ser del mismo género, nuestra propuesta es solicitar en la misma petición la anulación de la cláusula suelo (solicitud que implicaría que baje la cuota hipotecaria
mensual), además de la devolución de los intereses pagados de más desde la fecha de firma de la hipoteca y de la devolución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario (notaría, Registro de la Propiedad e Impuesto de actos jurídicos documentados). Cómo reclamar la eliminación de la cláusula suelo en tu hipoteca y lo pagado de más: Parece claro que simplemente con dirigirnos a nuestra oficina del banco con nuestra escritura de préstamo hipotecario, éste debería eliminar automáticamente la cláusula suelo y dejar, por consiguiente, de aplicar sus efectos. Para ello, lo más adecuado es enviar una solicitud mediante comunicación fehaciente a su banco (por ejemplo, burofax). De ese modo, quedará documentada dicha reclamación y se establecerá una fecha cierta de inicio de la misma. Por el contrario, reclamar los intereses pagados de más desde la fecha de constitución del préstamo hipotecario es más complejo ya que los bancos pondrán las máximas trabas para que no tengan que pagar de golpe a todos los afectados. Además, cuentan con el respaldo del gobierno, que mediante anuncios públicos en prensa, ha manifestado que desea establecer un mecanismo para (presumiblemente) que los bancos no sufran tantas pérdidas como se espera. Pero por el momento, no existe ningún mecanismo impuesto o aconsejado por el gobierno que establezca el modo de proceder en esta situación. Por tanto, para reclamar los importes que el banco debe abonarle es preciso que se sigan unos pasos o fases concretos: - En primer lugar, debemos enviar una reclamación a la entidad bancaria solicitando la devolución de los intereses pagados de más desde la fecha de la firma de la hipoteca. - Es probable que vistos los acontecimientos actuales, los bancos directamente se avengan a devolver dichas cantidades tras una ardua negociación en la que intentarían reducir el importe a retornar..
- En este punto, tendremos la opción de aceptar su propuesta o de avanzar al siguiente paso, que es el de dirigirnos mediante burofax al Servicio de Atención al Cliente (SAC) del banco. En el plazo de 2 meses, dicho órgano debe contestarnos a nuestra petición de una manera fundamentada. - De nuevo, tendremos la opción de aceptar la propuesta o de avanzar al siguiente paso, que es el de realizar una queja al Banco de España (cuya resolución no es vinculante para las partes) o, - interponer directamente una demanda judicial. En cualquier caso, la opción más efectiva es la de interponer una demanda judicial (tras la oportuna reclamación al SAC), ya que los jueces nacionales están obligados a aplicar la sentencia del TJUE por lo que, salvo en casos excepcionales, el banco quedará obligado a devolvernos los importes reclamados, el banco se verá en la obligación de recurrir o de acatar el fallo. En este punto, dependiendo de cada caso concreto, la actuación del banco puede variar judicialmente.