Estado Libre Asociado de Puerto Rico DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR Oficina Regional de Caguas Apartado 1031, Caguas, Puerto Rico 00726 Teléfono: 744-9341 / Fax: 744-3414 www.daco.gobierno.pr QUERELLANTE Alberto Benítez Rivera y Janet Borges Baéz QUERELLADO Delgo Development Corp. QUERELLA NUMERO 400004472 SOBRE Defectos de Construcción RESOLUCION El día 13 de septiembre del 2004 se celebró la correspondiente vista administrativa de la querella de epígrafe. A la señalada vista comparecieron las siguientes personas: 1. Sr. Alberto Benítez Rivera -Querellante 2. Sra. Janet Borges Baéz -Querellante Los querellados, Delgo Development Corp., San José Construction y P. R., American International Co. of P.R. no comparecieron a la vista a pesar de haber sido debidamente notificados mediante Notificación y Citación remitida por correo general el día 17 de agosto del 2004. A tenor con la situación antes expuesta, la vista efectuada se realiza en rebeldía de conformidad con lo dispuesto por la Ley Núm. 170 del 12 de agosto de 1988, Sec. 3.10 conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (3 L.P.R.A. Sec. 2160). Conforme a la prueba practicada en este caso, se formulan las siguientes:
Pág. 2 DETERMINACIONES DE HECHOS 1. El día 4 de abril del 2003 en Caguas, Puerto Rico, los querellantes otorgaron la Escritura Pública Número ciento dieciocho (118) ante el notario Humberto Lorenzo Gaztañondo sobre segregación, liberación y compraventa con la firma co-querellada Delgo Development Corp. para la compra de una residencia localizada en la urbanización Las Mansiones del Paraíso, Lote D-43 en la Calle Felicidad en Caguas, Puerto Rico, al precio convenido de ciento cuarenta y cinco mil dólares ($145,000.00). 1 2. La firma co-querellada San José Construction. construyó la residencia comprada por los querellantes a Delgo Development Corp. y descrita en la Determinación de Hecho número uno (1). 3. Durante los meses subsiguientes a la compra de la residencia los querellantes informaron, tanto por escrito como verbalmente, a la coquerellada Delgo Development Corp. de unos defectos que presentaba la propiedad. 4. Las firmas querelladas no corrigieron las deficiencias de la residencia de los querellantes. 5. El día 3 de febrero del 2004, la parte querellante radicó la querella de epígrafe contra el Delgo Construction Corp. y San José Construction, siéndoles notificado mediante carta fechada 5 de febrero del 2004. 6. A los fines de investigar la querella presentada, el día 18 de junio del 2004 se efectuó en la residencia de la parte querellante una inspección por parte del técnico Wilson Torres Claudio, Investigador de este Departamento. 7. La inspección señalada en la Determinación de Hecho número nueve (9), arrojó, entre otras cosas, los siguientes: Hallazgos: 1. Existen dos taludes ascendentes en el patio posterior de la residencia del querellante con una berma El talud alto se ha erosionado y obstruido la berma. Existe un árbol que tiene parte de las raíces en el aire. En la parte superior del talud posterior lo que existe es una carretera. El talud es uno de aproximadamente 40 de altura. El desprendimiento (erocción) es de aproximadamente 9.0 X 9.0. Las tierras erosionadas han cubierto la berma. Esto ha provocado que las aguas pluviales discurran sobre el talud frontal. 2. Existe desprendimiento de pintura, pintura embolsada en la pared lateral derecho del dormitorio principal y posterior. También surge en la pared 1 Copia de la Escritura Número ciento dieciocho (118) consta en el expediente administrativo.
Pág. 3 lateral izquierda del dormitorio #3. Caminamos por el patio y encontramos lo siguiente: a. No existe swale en el patio de la residencia ni lateral ni posterior. b. El nivel del terreno del patio lateral derecho al frente está más alto que el nivel del patio lateral derecho entre la residencia y la colindancia. c. Observamos en el patio lateral derecho y en el patio posterior áreas donde se empozan aguas. Lo pudimos apreciar por el hongo y musgo en el suelo. d. El Plot Plan entregado al residente no tiene diseño de swale por donde discurrirían las aguas pluviales. 3. Existe una mancha de humedad y filtración alrededor del receptáculo de la pared posterior del comedor. Detrás de esta pared existen dos bañeras de los dormitorios. 4. Existe una grieta en la losa de hormigón del techo de la cocina. Los querellantes reclaman que por la mancha surgen filtraciones. 5. Mancha de filtración entre la pared lateral izquierda y el techo del Laundry en áreas de 1.0 sobre esta área existe un desagüe de techo. 6. Los querellantes reclaman que cuando llueve surgen filtraciones en la losa de hormigón del techo del comedor y la sala. No observamos manchas en las áreas reclamadas, tampoco observamos grietas. No estaba lloviendo durante la inspección. 7. Los querellantes reclaman que por los tres (3) traga luces de la residencia surgen filtraciones cuando llueve. No apreciamos mancha de humedad ni filtración. 8. Una grieta con mancha de filtración en la losa de hormigón del techo del dormitorio #3 en áreas de 1.0 lineal. 9. Una grieta en forma horizontal y vertical en la pared debajo de la ventana del dormitorio principal con mancha de humedad y filtración. 10. Sobre la losa de hormigón del techo existe un tratamiento elastómerico aplicado. 11. El querellante señaló que la firma posterior a la radicación de querella realizó una corrección sobre el techo pero el mismo alega no dio resultados positivos. Señaló que el mismo día de la aplicación llovió y el material se perdió. Recomendación Que se refiera el caso al Negociado de Asuntos Legales para la acción que se estime pertinente. Se incluye con este informe un estimado de costo de corrección exceptuando la corrección en el talud ya que entendemos que es recomendable la evaluación y recomendación de un perrito en suelo.
Pág. 4 ESTIMADO PARA LA CORRECCION DE DEFECTOS DE CONSTRUCCION DESCRIPCION 1 Replanteo patio y construcción de swale 2 Pintura de paredes afectadas y techo 3 Sellado de juntas entre las bañeras y losetas de enchape 4 Aplicar tratamiento sobre la losa de hormigón del techo 5 Corrección de grieta con filtración en pared del dormitorio principal CANTID AD UNIDAD PRECIO TOTAL L/S $ 450.00 L/S 200.00 L/S 35.00 1448.00 Pies Cuad. $1.25 1810.00 L/S 30.00 SUBTOTAL $2,525.00 IMPREVISTOS 10% $ 252.50 SEGURO OBRERO 7% $ 176.75 BENEFICIO INDUSTRIAL 15% $ 378.75 COSTO TOTAL APROXIMADO $3,333.00 8. El informe de inspección fue remitido por correo general al querellado el día 16 de agosto del 2004. 9. Adjunto al Informe de Inspección se remitió carta a los siguientes efectos: Conforme a la Regla 15.2 de Procedimiento Adjudicativo, se incluye con la presente el informe de inspección de la querella de referencia. Las partes tendrán quince (15) días para presentar por escrito las objeciones que tengan al mismo e indicar si desea la presencia del técnico que realizara dicha inspección, durante el proceso de vista administrativa. Las objeciones deberán ser por escrito en forma precisa y específica y deberá estar dispuesto a presentar prueba
Pág. 5 técnica que refute dicho informe durante la vista administrativa. Para ello podrá contratar por cuenta propia los peritos que estime pertinente. No basta alegar su inconformidad. 10. Los querellados no objetaron el Resumen de Inspección. 11. Mediante Notificación y Citación remitida por correo el día 17 de agosto del 2004, este Departamento citó a las partes a una vista administrativa a ser celebrada el día 13 de septiembre del 2004 a las 8:30 de la mañana. 12. Los querellados no comparecieron a pesar de haber sido debidamente notificada mediante Notificación y Citación remitida por correo general el día 17 de agosto del 2004. 13. Durante la vista administrativa los querellantes no presentaron prueba sobre el procedimiento de corrección del talud y el costo de dicho trabajo. 14. Mediante carta fechada el 14 de junio del 2002, este Departamento procedió a congela r la fianza otorgada por la firma Mapfre Praico Insurance Co. (fianza número 1301430402010 por la suma de dos mil novecientos dólares [$2,900.00]). Vistas las anteriores Determinaciones de Hechos, este Departamento adopta las siguientes: CONCLUSIONES DE DERECHO El Artículo número 11 de la Ley 130 del 13 de junio de 1967, según enmendada (17 L.P.R.A. 511), permite, entre otras cosas, al comprador de una vivienda a radicar ante este Departamento una querella alegando que el urbanizador o constructor de la misma ha incurrido en una práctica indeseable de construcción o ha violado algunas de las disposiciones de la citada ley. Dicha ley, según estructurada, le impone una responsabilidad tanto al urbanizador como al constructor siendo ambos responsables de manera solidaria ante el consumidor 2 o comprador según definido en el Reglamento sobre Negocio de Construcción de Viviendas Públicas (Reglamento Número 2268 del 17 de agosto de 1977; 10 R.P.R. 250.1902[D]). 2 Véase el Artículo 2, inciso d, de la citada Ley 130, supra., el cual define el concepto de Urbanizador y Constructor.
Pág. 6 Con relación a prácticas indeseables, la Ley 130 en su artículo 9 (supra; 17 L.P.R.A. 509) dispone que: Incurrirá en práctica indeseable en el negocio de la construcción de vivienda todo urbanizador o constructor que: (a) (e) Deje de corregir un defecto de construcción en una vivienda según éste sea definido por el reglamento puesto en vigor por el Oficial de Construcción. De conformidad con lo anteriormente expuesto, el Reglamento creado para regular el negocio de construcción de viviendas privadas (Reglamento del 17 de agosto de 1977, Expediente Núm. 2268, 1 et. seq.; 10 Reglamentos de Puerto Rico 250.1901 et. seq.), dispone en su sección 10 (10 RPR 250.1911), lo siguiente: Incurre en práctica indeseable en el negocio de la construcción de vivienda todo urbanizador y/o constructor que: (A)... (J) Deje de corregir cualesquiera de los defectos de construcción que a continuación se enumeran o cualquier otra anormalidad que no se encuentre aquí enumerada, pero que el Secretario determine que es un defecto de construcción tomando como base los principios técnicos de ingeniería, tipo, clase y/o método de construcción dentro de un período de tiempo razonable según lo determine el Secretario.... (8) Pisos (a)... (d) filtraciones producidas por defectos en las instalaciones de plomería o sanitarias o causadas por lluvia. (12) Techos (a)... (d) filtraciones (15) cualquier otro defecto que no se encuentre aquí enumerado, pero que sea de construcción. En lo que respecta a la firma fiadora, el Reglamento de Construcción dispone en su Sección 7 (10 RPR 250.1908) lo siguiente:
Pág. 7 Todo urbanizador y/o constructor vendrá obligado al momento de otorgar toda escritura de compraventa de una vivienda, a prestar una fianza o seguro equivalente al dos por ciento (2%) del precio de venta de dicha vivienda. Dicho reglamento igualmente establece que: Esta fianza o seguro se mantendrá vigente por el término de dos (2) años a partir de la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa del comprador original de la vivienda. Esta fianza o seguro garantizará los gastos de reparación y corrección de defectos de construcción al comprador original o compradores subsiguientes que hayan adquirido dicha vivienda dentro de los dos (2) años siguientes a la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa del comprador original de la vivienda, hasta el monto de la misma en aquellos casos en que el urbanizador y/o constructor no haya procedido a corregir las mismas dentro de un período de tiempo razonable, según lo haya así determinado al Secretario. (10 RPR 250.1908[C]). La prueba desfilada en la vista administrativa ha demostrado la procedencia de la acción presentada contra las firmas querelladas. Como ya hemos señalado, la citada Ley 130, supra., establece una obligación solidaria del urbanizador y del constructor para con el comprador. Ante tal situación, y existiendo una serie de defectos de construcción en la residencia de los querellantes, tanto Delgo Development Corp., como San José Contruction SE responden solidariamente a los reclamos de los primeros. Esto es separado e independiente de la relación interna de responsabilidad entre ambas corporaciones. En el caso de la firma coquerellada PR American International Co of PR., ésta es responsible hasta el monto de la fianza otorgada, esto es, la suma de dos mil novecientos dólares ($2,900.00, fianza número 1301430402010). Por otro lado, en el informe del inspector de este Departamento se consignó que no se incluía estimado de corrección en el talud ya que se entendía que es recomendable la evaluación y recomendación por un perito en suelo. La parte querellante no produjo, durante la vista administrativa, prueba sobre dicho particular. Era deber de dicha parte aportar la prueba necesaria que este Departamento estuviese en posición de hacer una determinación sobre ese aspecto de la querella. A tal respecto se consigna en la Notificación-Citación que se les remite a las partes lo siguiente: En la vista las partes podrán hacer todas las alegaciones y presentar toda la evidencia documental y testifical (contratos,
Pág. 8 facturas, cheques, cartas, orden de reparación, etc.) que consideren necesarias para su caso. Se les apercibe que ésta será la única oportunidad que tendrán para la discusión plena del mismo, por lo que deberán traer toda la evidencia pertinente a su caso para esta vista. NO SE DARÁ NINGUNA OPORTUNIDAD POSTERIOR PARA TRAER EVIDENCIA ADICIONAL. Ante el hecho de que los querellantes no presentaron prueba sobre la correción del talud, este Departamento se encuentra imposibilitado de hacer una determinación sobre dicho extremo. Por otra parte, ante la incomparecencia de los co-querellados Delgo Development Corp., San José Construction S.E. y P. R., American International Co. of P.R. a la vista celebrada a pesar de haber sido debidamente notificados, procede anotarles la rebeldía conforme se dispone en la Ley Núm. 170 del 12 de agosto de 1988, 3.10 conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (3 L.P.R.A. 2160). El efecto de la anotación de rebeldía lo constituye el dar por cierto las alegaciones de la querellante sin mas citar u oír al querellado. Por todo lo cual, este Departamento a base de las facultades conferidas por la Ley Núm. 5 del 23 de abril de 1973, según enmendada, emite la siguiente: ORDEN Se declara CON LUGAR la querella en cuanto los defectos relacionados con las filtraciones y se desestima con relación a la correción del talud. Dentro del término de veinte (20) días a partir de la notificación de la presente Resolución, las firmas querelladas, Delgo Development Corp. y San José Construction SE, pagarán solidariamente a la parte querellante la suma tres mil trescientos treinta y tres dólares ($3,333.00) 3. En lo que a la firma coquerellada P. R., American International Co. of P.R., ésta responderá hasta el monto de la fianza número 1301430402010, por la suma de dos mil novecientos dólares. Una vez transcurrido el tiempo ordenado sin haber cumplido la parte querellada con lo aquí ordenado, esta deuda comenzará a devengar intereses según el prevaleciente en el mercado. Se apercibe a los querellados que de no cumplir con lo aquí ordenado se le podrá imponer una multa de hasta ochocientos dólares ($800.00), y se tomará la acción legal correspondiente para el cobro de la misma. El pago de la señalada multa no lo relevará de cumplir con lo ordenado en la presente Resolución. A tales efectos, este Departamento solicitará auxilio del Tribunal para hacer cumplir la misma. 3 La cantidad que dispone la presente resolución es en relación con los defectos de filtración que presenta la propiedad de los querellantes y estan detallados en el informe del inspector del Departamento.
Pág. 9 La parte querellante notificará a este Departamento por escrito, informando si la parte querellada ha cumplido con lo ordenado. Si no se cumpliere, deberá someter una moción informativa para procederse conforme a derecho. Si la parte querellante no somete la mencionada información, dentro del término de diez (10) días contados desde que cumpla el plazo de veinte (20) días de la Orden, se entenderá que la querella fue resuelta y se procederá al cierre y archivo de la misma. Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa podrá la parte afectada, acudir directamente al Tribunal de Circuito de Apelaciones en Revisión Judicial, dentro del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida, Ley Número 247 del 25 de diciembre de 1996. Severiano Aponte Correa vs. Policía de Puerto Rico, 96 JTS 157 (1996). Los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan basado en días naturales. Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida, dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra Reconsideración como título y en el sobre de envío. Dicha reconsideración deberá ser enviada a la Oficina Regional de Caguas de este Departamento, localizada en el Centro Gubernamental, Primer Piso, Oficina 103, Apartado 1031, Caguas, Puerto Rico 00726. Copia de la solicitud deberá ser enviada a la otra parte. De no hacerlo así, la presente Resolución advendrá final y firme. Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano, por lo cual el término de treinta (30) días para solicitar Revisión Judicial al Tribunal de Circuito de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento. Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la reconsideración radicada, el término para solicitar Revisión Judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archivó en autos una copia de la notificación de la Resolución de la Agencia, resolviendo definitivamente la reconsideración solicitada. Dicha Resolución deberá ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para solicitar Revisión Judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa (90) días prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales. En Caguas, Puerto Rico, a 18 de octubre del 2004. Lcda. Noema Giralt Armada Secretaria
Pág. 10 Lcda. Ruth Fonseca Benítez Directora Por: Lcdo. Gerardo A. Suárez Robles Juez Administrativo Por: Lcdo. Rigoberto Santiago Calderón Oficial Examinador NGA /RFB /gasr /rsc REMITIDO POR CORREO HOY. CERTIFICO que copia de este documento fue archivado en autos y enviado a las siguientes personas: Alberto Benítez Rivera y Janet Borges Báez PO Box 1051 Gurabo Puerto Rico 00778 PR American International Insurance Co. Of. P.R. PO Box 70333 San Juan, Puerto Rico 00936-8333 Delgo Development Corp. Calle Teniente Cesar González # 462 Hato Rey, Puerto Rico 00918 San José Construction PO Box 293 Juncos Puerto Rico 00777 FIRMA