INMOVAL 31 DE DICIEMBRE DE 2.012 ASPECTOS GENERALES Cartera colectiva inmobiliaria cerrada, de largo plazo y riesgo medio. Su objetivo es la obtención de ganancias de capital a largo plazo para los inversionistas, a través de la celebración de cualquier tipo de contrato que verse sobre inmuebles u otros derechos relacionados con inmuebles. Calificado G aa (Doble A) en Eficacia en la Gestión de Portafolios por BRC Investors S.A. (en revisión periódica). FONVA DESEMPEÑO DEL FONDO La cartera colectiva inmobiliaria INMOVAL inició operaciones el 3 de Noviembre de 2009, desde el inicio presentó una rentabilidad del 11.62%e.a. La rentabilidad del último trimestre fue del 8.02%e.a. La rentabilidad obtenida en el semestre se ubicó en el 7.21%e.a., mientras que la del año se ubicó en 9.00%e.a. EVOLUCION DE LA UNIDAD El valor de la unidad al iniciar el semestre se ubicaba en 13.680,99 y finalizó en 14,163.80 el 31 de diciembre de 2012, presentando una valorización en el periodo. COMENTARIO DEL GESTOR La cartera colectiva inició el año con un valor de $ 211.766.802.731,34 mil millones y cerró en un valor total de $ 341.050.231.119,89, equivalente a un incremento del 61%. Durante el 2012 se realizaron 4 transacciones (Local edificio BVC, 6 sucursales Corpbanca a nivel nacional, 10 bodegas en la Zona Franca de Bogotá y La Candelaria en Cartagena, y el 50% de un edificio de oficinas corporativas en la 19 con 90 de la ciudad de Bogotá) por un valor total de $82 mil millones en compromisos, de los cuales únicamente se desembolsaron $36 mil millones durante el año 2012.
Por otro lado se realizaron pagos por concepto de compromisos de negocios hechos en el 2011 (1er y 2do negocio de la torre Santander en la Calle 99 con 7ª de Bogotá, bodega Belcorp en Tocancipá) por un total cercano a los $84 mil millones. En este orden de ideas el desembolso total de la cartera durante el año 2012 fue por un valor cercano a $120 mil millones. De acuerdo a las cifras anteriores y tomando en cuenta los tres llamados de capital hechos en febrero, junio, y diciembre del 2012, por un monto de $40 mil millones cada uno, el desembolso total se aproxima al capital captado durante el transcurso del año, dejando así un saldo a pagar por concepto de negocios hechos en el años 2012 cercano a $46 mil millones de pesos, con fechas de cumplimiento entre los próximos 18 meses ($33.5 mil millones dentro de los próximos 3 meses, $6.5 mil millones dentro de los próximos 6 meses y $6 mil millones dentro de los próximos 18 meses) Una vez se hayan perfeccionado todas las transacciones mencionadas anteriormente, el portafolio consolidado quedaría de la siguiente manera: TIPO DE INMUEBLE AREA % Valor % Oficinas 22.199 23% 157.703.007.616 44% Bodegas 56.353 58% 98.259.456.875 27% Locales Comerciales 10.043 10% 76.807.476.000 21% Grandes superficies 7.766 8% 28.889.631.600 8% TOTAL 96.361 100% 361.659.572.091 100% La distribución de los arrendatarios cuyo promedio ponderado de duración en los contratos de arrendamiento equivale a 1.495 días o 4,9 años quedaría de la siguiente manera: DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE ARRIENDOS POR ARRENDATARIO Belcorp 16.3% Corpbanca 33.8% La Polar Carvajal 13.3% Jeronimo Martins Telefónica Diageo 4.2% 8.3% Aires 4.4% 4.4% 5.0% 5.1% 5.2% Regus OTROS *Otros: AC Nielsen, Hasbro, Delta Airlines, Schlumberger, Accenture, Bolsa & Renta, Independence Drilling, Desca Colombia, Distrihogar, Frosst Laboratories, Payless, Locatel, SarEnergy, Pacific Seafood, Aviatur
Los ingresos totales del año fueron de $32.624 millones de pesos donde $ 22.704 millones provinieron de cánones de arrendamiento, $1.515 millones por rendimientos financieros, y $8.399 millones por parte de una valorización de los activos inmobiliarios. Los gastos conformados por impuestos prediales, impuestos por traspaso de propiedad (notariado y registro, beneficencia), honorarios al operador inmobiliario, asesorías jurídicas, comisión por administración de Correval, entre otros, alcanzaron un monto total de $9.251 millones. Por lo anterior, la utilidad del año 2012 logró una suma de $23.367 millones de pesos. Como ha sido práctica desde el inicio de la cartera, en el 2012 se realizaron cuatro redenciones de unidades (en febrero, mayo, agosto, y noviembre) por un monto total de $14.900 millones resultado de los ingresos operacionales ($24.219) menos costos ($9.251). DESEMPEÑO DEL FONDO Con respecto a la rentabilidad, durante el 2012 (9% e.a.) estuvimos por debajo del Benchmark debido a diferentes factores que más adelante entramos a detallar, pero estos están principalmente asociados a una estrategia de inversión orientada a garantizar los mejores inmuebles para la cartera, en un ambiente de bajas tasas de interés y alta competencia por flujos estabilizados. En este orden de ideas, es muy importante aclarar que el Benchmark es una referencia promedio de 30 años, la cual puede tener variaciones puntuales año a año, especialmente durante estos primeros años de la cartera los cuales constituyen el periodo de inversión. Los principales elementos que afectaron la rentabilidad comparado con el benchmark fueron: 1. Anticipos por negocios aún no rentando: Durante el 2012 hicimos anticipos para negocios por valor de $21.100 millones de pesos en promedio, que no solo no se valorizan a la inflación, sino que no reciben arriendos en la actualidad. Esta modificación en la estrategia ha sido necesaria para conseguir activos valiosos para la cartera, que en el corto plazo implican un costo de oportunidad de 52 puntos básicos de rentabilidad sobre la modelación que se hizo originalmente para el Benchmark. Proyectamos que dicho valor será irrelevante en el mediano y largo plazo, dado que las rentabilidades obtenidas serán considerablemente mayores a la rentabilidad promedio actual. 2. Mayores costos (predial, valorización, 4 x 1000): Aproximadamente el 50% de los costos de la cartera diferentes a la comisión del administrador son el impuesto predial. Sobre este costo es importante mencionar que la administración de impuestos de Bogotá (ciudad donde se encuentran ubicados el 78% de los activos de la cartera de acuerdo a su valor) ha venido aumentando este impuesto por encima de los niveles históricos. Si bien este es un riesgo de la cartera, también refleja una mayor valorización de los activos inmobiliarios en la ciudad. Adicionalmente fue decretada una valorización por parte de la administración de impuestos distritales, que en el corto plazo es un costo, pero que en el largo plazo debe traducirse en una mayor valorización de los inmuebles. Finalmente, el impuesto de 4 x 1000 que no fue considerado en el Benchmark y que durante los primeros años de la cartera fue posible no generar, no lo fue durante los últimos 2 años impactando la cartera. En total, estos en adición a otros costos no considerados o cuyo incrementos no fueron anticipados, han generado un impacto en la rentabilidad cercano a los 30 puntos básicos.
3. Disponibilidad de efectivo: El modelo de benchmark no considera la existencia de una cartera disponible para hacer inversiones y esta resultó ser necesaria para el fondo. Siendo así, durante el 2012 tuvimos un disponible promedio de $19.130 millones de pesos (7% del valor del fondo), que al igual que los anticipos, no se valorizó a la inflación y ni generó arriendos. Esto afectó la cartera en 20 puntos básicos aproximadamente. 4. Vacancia: Si bien es cierto que el Benchmark incluye una vacancia, esta estaba distribuida en unos años puntuales en los que la rentabilidad era inferior a la del promedio de IPC + 9%. A finales del 2011, la cartera adquirió 6.500 metros cuadrados en el edificio Capital Tower, con el conocimiento que su arrendatario (Telefónica), entregaría próximamente un porcentaje importante de estos inmuebles. Efectivamente durante el 2012, Telefónica entregó 6.870 metros cuadrados que pagaban un precio promedio de 46.000 por metro cuadrado. Al cierre del 2012 teníamos contratos firmados por 4.402 metros cuadrados a un precio promedio de $65.000 el metro cuadrado y teníamos ofertas en firme por 1.421 metros cuadrados, quedando únicamente por arrendar 1.047 metros cuadrados. A pesar de esta importante gestión, dentro de los periodos de recibo y entrega, los periodos de gracia que se otorgan normalmente en este tipo de negocios y las comisiones que deben pagarse a los intermediarios, se generó un impacto en la rentabilidad de la cartera cercano a los 5 puntos básicos. 5. Valor de compra: Como se mencionó anteriormente, en los últimos 3 años la cartera ha operado en un ambiente de bajas tasas de interés y alta competencia por flujos estabilizados, esto ha hecho que los activos objetivos para la cartera, tengan unas tasas de retorno arriendo/precio por debajo de las expectativas planteadas inicialmente en el modelo. No obstante lo anterior, dado que esta es una cartera de largo plazo y dadas las excelentes características de los inmuebles que hemos adquirido, esperamos que en el largo plazo, estos mayores precios de entrada sean compensados con mayores rentabilidades. El modelo suponía una tasa de ingreso anual del 12.68%, considerada moderada en su momento, mientras que a la fecha la relación promedio de la cartera se encuentra en una relación promedio del 10.95%. Esto explica los 137 puntos básicos restantes de diferencia frente al Benchmark. A continuación presentamos los balances comparativos y el estado de resultados:
INMOVAL ADMINISTRADO POR CORREVAL S.A. BALANCE GENERAL (EXPRESADO EN MILES DE PESOS COLOMBIANOS) ACTIVO ACTIVO CORRIENTE NOTAS 31/12/2012 30/06/2012 VARIACION % NOTAS 31/12/2012 30/06/2012 VARIACION % PASIVO PASIVO CORRIENTE DISPONIBLE 20.751.964 42.294.287-21.542.323-51% CUENTAS POR PAGAR 1.529.631 7.936.603-6.406.972-81% INVERSIONES 276.115.323 238.733.011 37.382.312 16% TOTAL DEL PASIVO 1.529.631 7.936.603-6.406.972-81% DEUDORES 43.664.601 22.595.165 21.069.436 93% PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES ACTIVO NO CORRIENTE DERECHOS DE INVERSION 341.050.231 298.466.893 42.583.338 14% DIFERIDOS 2.047.974 2.781.033-733.059-26% TOTAL DEL PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES 341.050.231 298.466.893 42.583.338 14% TOTAL DEL ACTIVO 342.579.862 306.403.496 36.176.366 12% TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES 342.579.862 306.403.496 36.176.366 12% NOTAS PENDIENTES ANDRES GUTIERREZ DURAN MARISOL PADILLA CORTES GIOVANNA PAOLA GONZALEZ SANCHEZ REPRESENTANTE LEGAL CONTADOR REVISOR FISCAL T.P. No. 115422-T T.P. No. 74230-T DESIGNADA POR ERNST & YOUNG AUDIT LTDA. TR-530
INMOVAL ADMINISTRADO POR CORREVAL S.A. ESTADO DE RESULTADOS (EXPRESADO EN MILES DE PESOS COLOMBIANOS) POR EL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE 31/12/2011 Y 30/06/2012 INGRESOS OPERACIONALES 31/12/2012 30/06/2012 VARIACION % RENDIMIENTOS FINANCIEROS 2.511.289 1.002.146 1.509.143 151% UTILIDAD EN VENTA O REDENCION 3.955 0 3.955 39550% INGRESO POR USO DE INMUEBLES 21.704.122 10.782.965 10.921.157 101% INGRESO EN LA VALORACION 8.398.993 5.112.014 3.286.979 64% OTROS INGRESOS OPERACIONALES 5.478 5.478 0 0% TOTAL INGRESOS 32.623.837 16.902.603 15.721.234 93% EGRESOS OPERACIONALES INTERESES 189.058 121.605 67.453 55% COMISIONES 5.994.666 2.626.848 3.367.818 128% PERDIDA EN VENTA O REDENCION 49 0 49 490% HONORARIOS 449.443 227.239 222.204 98% IMPUESTOS 2.262.244 1.043.517 1.218.727 117% SEGUROS 29.613 14.853 14.760 99% OTROS GASTOS OPERACIONALES 331.530 234.637 96.893 41% TOTAL EGRESOS OPERACIONALES 9.256.603 4.268.699 4.987.904 117% RENDIMIENTOS O PERDIDA ABONADOS A LOS SUSCRIPTORES 23.367.234 12.633.904 10.733.330 85% TOTAL EGRESOS 32.623.837 16.902.603 15.721.234 93% NOTAS PENDIENTES ANDRES GUTIERREZ DURAN MARISOL PADILLA CORTES GIOVANNA PAOLA GONZALEZ SANCHEZ REPRESENTANTE LEGAL CONTADOR REVISOR FISCAL T.P. No. 115422-T T.P. No. 74230-T DESIGNADA POR ERNST & YOUNG AUDIT LTDA. TR-530 El presente documento ha sido preparado con propósitos informativos y de marketing únicamente, por lo que no pretende ser completo, ni pretende formar la base para una decisión de inversión específica, debiendo ser el inversionista quien en base a su propio análisis financiero y económico decida la conveniencia de invertir en el portafolio presentado en este documento. En este sentido, no constituye una oferta o solicitud de venta de valores del portafolio aquí presentado. Asimismo, los datos, análisis y/o proyecciones incluidos aquí respecto a posibles escenarios no son una garantía de resultados futuros. Correval ha utilizado fuentes consideradas confiables para preparar la data aquí incluida; no obstante, Correval no garantiza que esta sea veraz y/o completa, debiendo un inversionista potencial considerarla como indicativa y/o referencial. Usted no podrá copiar, reproducir, distribuir, publicar, modificar, fragmentar, subir a, transmitir o de alguna forma explotar la información aquí contenida, la cual constituye propiedad de Correval. Correval no asume responsabilidad alguna por cualquier pérdida o daño causado, directa o indirectamente, proveniente del uso incorrecto de cualquier información contenida en este documento. Las obligaciones de Correval como Sociedad Administradora relacionadas con la gestión del portafolio son de medios y no de resultados.