I N F O R M E D E C L A S I F I C A C I Ó N INFORME DE CLASIFICACIÓN Santander S.A Sociedad Securitizadora Agosto 2010 www.feller-rate.com. Los informes de calificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.
INFORME DE SEGUIMIENTO Feller-Rate SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA SERIES A Y B SERIE C AA C Contactos: Andrea Huerta, Marcelo Arias; Fono: 56 (2) 757 0400 Clasificaciones Diciembre 2007 Diciembre 2008 Diciembre 2009 Julio 2010 Bonos Series A y B AA AA AA AA Bonos Serie C (Subordinada) C C C C ESTRUCTURA Títulos: Bonos de securitización Emisor: Santander S.A. Sociedad Securitizadora Fecha escrituras de emisión: 15 de enero de 2001 y 21 de febrero de 2001 (complementaria) Monto emisión original: Serie A: UF470.000; Serie B: UF25.000; Serie C: UF27.000; Total: UF522.000 Monto emisión residual: Serie A: UF 194.571; Serie B: UF 10.457; Serie C: UF 51.658; Total: UF 256.686 Plazo inicial: Serie A, B y C: 25 años Plazo residual: Serie A, B y C: 15,8 años Tasa de interés bonos: Series A, B: 6,3%; Serie C: 7,3% Colateral inicial: 582 MHE con valor par de UF 318.367; 181 CLH directo con valor par de UF 119.807 Colateral actual: 395 MHE con valor par de UF 125.015; 120 CLH directo con valor par de UF 49.938 Tasa de interés promedio de los activos: MHE: 10,8%; CLH directo: 12,7% Originadores y administradores primarios: Hipotecaria Concreces, Concreces Leasing, Penta Hipotecario, Hogar y Mutuos Administrador maestro: Santander S.A. Sociedad Securitizadora Representante tenedores: BBVA Chile FUNDAMENTACION La ratificación de la clasificación asignada a los bonos senior obedece a la estructura financiera y operativa de la transacción, así como al nivel de sobrecolateralización actual en relación al comportamiento de los activos de respaldo. Salvo por lo observado en las recuperaciones de activos fallidos, el desempeño del colateral ha estado de acuerdo a lo proyectado. El análisis de flujos de caja evidencia resultados coherentes con una categoría de riesgo AA. La relación entre el valor par de los activos y la caja disponible, respecto del saldo insoluto de las series preferentes ha mejorado respecto la situación inicial, superando el 100% a marzo de 2010. La morosidad de la cartera consolidada se aprecia estable, con niveles favorables que están influidos en buena medida por el desempeño de las operaciones de Hipotecaria Concreces y Concreces Leasing, que representan aproximadamente el 75% del portafolio global. Si bien, la mora de 4 aportes o más de las operaciones de mutuos, muestra un cierto deterioro durante este último año. Los deudores de mutuos en cobranza judicial, muestran una mora promedio superior a la del año anterior, y obedece a la permanencia de activos con elevados niveles de morosidad que no han sido normalizados o liquidados. Desde la perspectiva de recuperaciones de activos fallidos, los promedios de desvalorizaciones de vivienda y plazos de recuperación son superiores a los supuestos inicialmente. No obstante, los niveles de incumplimiento aún son relativamente bajos. Los prepagos de ambas carteras presentan niveles y evoluciones similares y controlados, acordes a lo registrado en portafolios de perfil similar. Los fondos recaudados por prepagos y recuperaciones han sido destinados al rescate anticipado de deuda preferente, con lo que ha marzo de 2010 el prepago acumulado de las series senior, alcanzaba un monto aproximado de UF110.049. En la actualidad, el saldo insoluto de las series preferentes alcanza en promedio un 40% del valor nominal original. Concreces se mantiene calificado como originador y administrador primario de activos en Más que Satisfactorio por parte de Feller Rate. La entidad ha fortalecido su organización, generando estructuras operativas que se ajustan a su crecimiento. Sus políticas y procedimientos se benefician de una adecuada separación funcional de las áreas comercial, crediticia y de operaciones. Ello, junto con sus sistemas de información y procesos de auditoria interna, permiten asegurar el cumplimiento de las políticas y procedimientos, con riesgos relativamente controlados. Feller Rate monitoreará de cerca los potenciales efectos del terremoto sobre los distintos parámetros de la cartera. Cabe destacar que el 100% de los activos cuentan con seguro de sismo. Principales Indicadores Cartera Consolidada dic.2007 dic.2008 dic.2009 mar.2010 Morosidad dinámica* 1 cuota morosa 5,2% 5,2% 6,5% 8,2% 2 cuotas morosas 2,7% 2,4% 2,4% 2,4% 3 cuotas morosas 1,2% 1,1% 1,7% 0,7% 4 o más cuotas morosas 4,4% 4,3% 3,8% 4,4% Total morosos 13,4% 12,9% 14,4% 15,7% Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 1,8% 2,4% 1,9% 2,2% Incumplimientos reales 4,1% 4,5% 4,7% 4,7% Total incumplimiento potencial 5,9% 6,9% 6,6% 6,9% Prepagos totales acumulados*** 21,8% 24,1% 25,1% 25,4% * *Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 1
DESEMPEÑO DEL COLATERAL Características del colateral A continuación se presenta un resumen con las principales características de las operaciones vigentes a la fecha: Resumen de la Cartera (A marzo de 2010) MHE CLH Originador / Administrador Hipotecaria Concreces Penta HYM Total Concreces Leasing Valor Par (UF) 74.429 32.895 17.691 125.015 49.938 Número de operaciones vigentes 256 93 46 395 120 Saldo insoluto actual (UF) (*) 347 486 715 436 488 Garantía (UF) (*) 747 986 1.508 917 801 Tasa de interés anual (%)(*) 10,7% 10,9% 10,4% 10,7% 12,7% Plazo residual (meses) (*) 105 116 117 110 100 Deuda inicial/ garantía 69,5% 90,1% Saldo insoluto / Garantía (%) (*) 45,9% 48,2% 51,4% 47,3% 61,2% (*)Los valores son promedios ponderados por saldo insoluto Cabe mencionar, que el 30% de la cartera está compuesta por contratos de leasing y un 70% por Mutuos hipotecarios endosables. De estos últimos, el 60% son administrados por Hipotecaria Concreces. Morosidad de la cartera En los gráficos siguientes se presenta la evolución de la morosidad separada por tipo de activo, para el período comprendido entre mayo de 2001 y marzo de 2010. La información es proporcionada por el emisor y está construida sobre la base de la fecha de pago efectiva de los deudores, independiente del ingreso de los fondos al patrimonio separado, reflejando así, el real comportamiento de pago de la cartera. De lo contrario, la morosidad de la cartera se vería sobreestimada toda vez que un importante número de deudores paga los últimos días de cada mes, y sus remesas, producto de las condiciones operativas de la transacción, ingresan al patrimonio separado con desfase. Evolución Morosidad de la Cartera de Mutuos Hipotecarios Endosables (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ene-10 sep-09 may-09 ene-09 sep-08 may-08 ene-08 sep-07 may-07 ene-07 sep-06 may-06 ene-06 sep-05 may-05 ene-05 sep-04 may-04 ene-04 sep-03 may-03 ene-03 sep-02 may-02 ene-02 sep-01 may-01 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total Morosos Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 2
La morosidad del portafolio de mutuos se aprecia estable y controlada en todos sus tramos. A marzo de 2010, la mora total y de 4 o más aportes eran de 16,6% y 4,9%, respectivamente. En proceso de cobranza judicial hay 17 deudores que presentan un promedio de 17 cuotas impagas. Si bien el número de operaciones es menor al observado a igual fecha el año anterior, el promedio de cuotas morosas se incrementa en 3 meses. Ello obedece a que permanecen en cartera operaciones con elevados niveles de morosidad que no han sido liquidados o normalizados. En los gráficos siguientes se presenta la evolución de la morosidad total y de cuatro o más dividendos de la cartera de mutuos, separada por administrador primario. En ellos se observa que los índices de morosidad en las operaciones de Concreces, que representan dos tercios del portafolio de mutuos, han sido consistentemente bajos, a pesar del aumento durante el último año en el tramo de 4 cuotas morosas o más. En contraposición, las otras dos carteras presentan niveles de morosidad relativamente elevados, en todos sus rangos, lo cual ha sido más notorio en las operaciones de Hogar y Mutuos. En tanto, en la cartera de Penta se aprecia una mejoría en los indicadores durante los últimos años. 70% Comparación mora total de mutuos por administrador (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones de cada cartera administrada) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ene-10 sep-09 may-09 ene-09 sep-08 may-08 ene-08 sep-07 may-07 ene-07 sep-06 may-06 ene-06 sep-05 may-05 ene-05 sep-04 may-04 ene-04 sep-03 may-03 ene-03 sep-02 may-02 ene-02 sep-01 may-01 Hogar y Mutuo Concreces Penta Hipotecaria SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 3
Comparación mora de mutuos de cuatro o más cuotas por administrador (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones de cada cartera administrada) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ene-10 sep-09 may-09 ene-09 sep-08 may-08 ene-08 sep-07 may-07 ene-07 sep-06 may-06 ene-06 sep-05 may-05 ene-05 sep-04 may-04 ene-04 sep-03 may-03 ene-03 sep-02 may-02 ene-02 sep-01 may-01 Hogar y Mutuo Concreces Penta Hipotecaria En el gráfico siguiente se presenta la evolución de la cartera de leasing, que representa casi un 30% del portafolio global y está conformada en su totalidad por operaciones originadas por Concreces Leasing. 30% Evolución Morosidad de la Cartera de Contratos de Leasing Habitacional (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones) 25% 20% 15% 10% 5% 0% ene-10 sep-09 may-09 ene-09 sep-08 may-08 ene-08 sep-07 may-07 ene-07 sep-06 may-06 ene-06 sep-05 may-05 ene-05 sep-04 may-04 ene-04 sep-03 may-03 ene-03 sep-02 may-02 ene-02 sep-01 may-01 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total Morosos Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento La cartera de leasing registra una evolución favorable durante los últimos 3 años, influida por una disminución importante de las operaciones con 4 o más aportes morosos. De este modo, la morosidad total y de 4 o más representaban un 13,4% y 3,4% respectivamente. Cabe mencionar que el bajo número de activos que la conforman incide en que el comportamiento de las curvas sea menos uniforme. Feller Rate compara el incumplimiento exigido inicialmente a la cartera con un estimador de incumplimiento potencial. Este indicador es definido como la suma en cada momento de los incumplimientos reales acumulados y los contratos en cartera con mora igual o mayor a 180 días sobre el número inicial de contratos. En SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 4
los gráficos siguientes, se presenta el nivel de incumplimiento potencial de las carteras de mutuos y leasing. 16% Incumplimiento Potencial de la Cartera de Mutuos Hipotecarios Endosables (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones original) 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% ene-10 sep-09 may-09 ene-09 sep-08 may-08 ene-08 sep-07 may-07 ene-07 sep-06 may-06 ene-06 sep-05 may-05 ene-05 sep-04 may-04 ene-04 sep-03 may-03 ene-03 sep-02 may-02 ene-02 sep-01 may-01 6 o más cuotas morosas Incumplimientos Reales Incumplimiento Potencial Nivel Teórico AA Original El incumplimiento potencial de la cartera de mutuos llegaba al 6,2% del número inicial de contratos, compuesto de 3,8% en incumplimientos reales y 2,4% en casos con mora de 6 o más cuotas. El indicador se registra estable y controlado desde mayo de 2008, y no muy por encima a lo observado en otras carteras de perfil similar. 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Incumplimiento Potencial de la Cartera de Contratos de Leasing Habitacional (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones original) ene-10 sep-09 may-09 ene-09 sep-08 may-08 ene-08 sep-07 may-07 ene-07 sep-06 may-06 ene-06 sep-05 may-05 ene-05 sep-04 may-04 ene-04 sep-03 may-03 ene-03 sep-02 may-02 ene-02 sep-01 may-01 6 o más cuotas morosas Incumplimientos Reales Incumplimiento Potencial Nivel Teórico AA Original El incumplimiento potencial de la cartera de leasing llegaba a marzo de 2010 al 8,8% del número inicial de contratos. Cabe destacar el trasvasije entre contratos de alta mora e incumplimientos reales que se dio entre 2006 y 2007. El índice es estable en los últimos años, situándose en mejor posición respecto a otras carteras de perfil comparable. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 5
Prepago de operaciones, remates e incorporaciones En el siguiente gráfico se presenta la evolución del prepago acumulado en monto para las operaciones de leasing habitacional y los contratos de mutuos hipotecarios, entre mayo de 2001 y marzo de 2010. Prepago Acumulado Segmentado por Tipo de Activo (En porcentaje, medida sobre el valor par inicial) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ene-10 sep-09 may-09 ene-09 sep-08 may-08 ene-08 sep-07 may-07 ene-07 sep-06 may-06 ene-06 sep-05 may-05 ene-05 sep-04 may-04 ene-04 sep-03 may-03 ene-03 sep-02 may-02 ene-02 sep-01 may-01 Mutuos Leasing A la fecha de corte de la información, se han acumulado 208 prepagos totales y 33 prepagos parciales por un total de UF 106.210 y UF 4.940, respectivamente. Los prepagos acumulados correspondían a un 25,4% del valor par inicial de la cartera global. Al segmentar la cartera por tipo de activo, no se aprecian grandes diferencias en el comportamiento del prepago. El nivel acumulado de la cartera de mutuos registra una tendencia acorde a lo observado en carteras de segmentos comparables. Al segmentar por originador, se observa que el nivel de prepagos se mantiene relativamente bajo en los contratos de Concreces y de Hogar y Mutuos, siendo algo más elevado el de Penta Hipotecario. Por su parte, el nivel acumulado de prepagos del portafolio de leasing registró su mayor alza durante el año 2005. Si bien el prepago de la cartera ha sido superior a lo registrado por otros portafolios de leasing, se encuentra en línea con lo observado en otras carteras originadas por Concreces Leasing. A la fecha se han registrado 35 remates y términos de contratos. El monto total de las recuperaciones a marzo de 2010 ascendía a UF 18.275, de las cuales UF 11.550 correspondían a mutuos hipotecarios y UF 6.725 a contratos de leasing habitacional; correspondiendo a un 64% del saldo insoluto a la fecha de la primera mora. Los parámetros de recupero, relativos a la pérdida de valor de la vivienda y los tiempos de liquidación, tanto para la cartera de mutuos como de leasing, han sido desfavorables en relación a los supuestos iniciales. Para el portafolio de mutuos, se ha observado una pérdida de valor de vivienda del 57% y un tiempo de liquidación de las viviendas promedio de 43 meses. Por su parte, los contratos de leasing habitacional presentan indicadores de pérdida de valor de vivienda de 36% y tiempo de liquidación de 33 meses. Si bien, los leasing registran niveles más moderados, éstos siguen siendo altos. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 6
Los fondos provenientes de prepagos y recuperación de garantías se han destinado al rescate anticipado de deuda senior por un monto de UF 110.049, correspondientes a 27 láminas de la serie A y 7 de la serie B. Inversiones Durante la vigencia del patrimonio separado, los recursos han sido invertidos en pactos otorgados por Santander S.A. Corredores de Bolsa. La securitizadora lleva un benchmark, existiendo un registro histórico con cotizaciones de dos o tres agentes de la plaza para tomar las decisiones de inversión. La política de inversión seguida por la securitizadora se ha ceñido a lo establecido en el contrato de emisión. ADMINISTRACION Y CONTROL Administración primaria Hasta la fecha, la administración de los activos continúa en manos de sus originadores: Hipotecaria Concreces, Penta Hipotecario, Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos y Concreces Leasing Habitacional. La recaudación de las cuotas está en manos de cada administradora, con una entidad bancaria como intermediario. Concreces Leasing e Hipotecaria Concreces (Concreces) Concreces es clasificado como originador y administrador primario de activos a Más que Satisfactorio por Feller Rate. La entidad posee experiencia en la administración de cartera a terceros. En la actualidad administra portafolios para terceros, correspondientes a mutuos hipotecarios endosables y contratos de leasing habitacional securitizados y a mutuos hipotecarios endosados a compañías de seguros de vida. La empresa da especial énfasis a la administración directa de carteras de activos para terceros. Su sistema de administración de activos le otorga un alto nivel de automatización a sus procesos y le provee importantes mecanismos de control para el cumplimiento de las políticas y procedimientos de administración y cobranza. La recaudación se realiza a través de cajas propias (en Santiago y La Serena) y mediante Banco de Chile y SERVIPAG, entidades con experiencia en el manejo de grandes volúmenes de pago y que le otorgan una extensa cobertura geográfica. Concreces ha logrado importantes avances operacionales en conjunto con ambas entidades recaudadoras, con el objetivo de mejorar el flujo de información de recaudación y aumentar las facilidades de pago a los clientes. Actualmente los cargos se realizan de manera automática a las distintas carteras según corresponda y los clientes pueden pagar su aporte sólo presentando su número de RUT. La unidad de normalización realiza la gestión de los deudores morosos hasta 75 días del vencimiento de los aportes. El equipo cuenta con ejecutivos de normalización en distintas sucursales con el objetivo de lograr una cobertura necesaria para controlar la morosidad. Las gestiones realizadas van desde la cobranza preventiva y el envío de cartas de cobranza, hasta la cobranza en terreno. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 7
La entidad cuenta con un sistema de cobranza Sitrel, que le permite administrar los procesos y políticas de cobranza en forma eficiente, contando con la información y herramientas adecuadas para maximizar la recuperación de sus carteras manteniendo controlada la relación riesgo-retorno, siendo una importante fuente de retroalimentación a sus políticas de crédito. El deudor que supera los 75 días de mora, se envía a cobranza judicial externa, con seguimiento interno por parte de la empresa. El proceso de cobranza judicial se realiza de manera centralizada para lograr una mayor eficiencia operativa. La administración ha realizado ajustes permanentes al proceso de cobranza judicial además de importantes avances en tecnología y automatización de los procesos. Ello ha redundado en importantes disminuciones en los plazos de solución de casos. Actualmente, los procesos de recuperación demoran en promedio nueve meses y el plazo de la posterior venta o recolocación de las viviendas está en torno a los cinco meses. La emisión, recaudación y seguimiento de la morosidad están automatizados a través del sistema de administración de cartera. El proceso de cobranza fue fortalecido con mayores controles y seguimiento. La tecnología y el fortalecimiento de las estructuras han sido esenciales en la adaptación a mayores volúmenes de actividad. Como parte del proceso de fortalecimiento de la administración de activos, la empresa creó una unidad de atención exclusiva a clientes, como también de servicio de post-venta en las Regiones Cuarta, Quinta y Metropolitana. El objetivo de este servicio es cautelar el valor de los inmuebles para que la garantía mantenga su valor y asesorar a los deudores en aspectos relacionados con la propiedad que adquirieron. Penta Hipotecario Los activos siguen siendo administrados por Penta Hipotecario, que hasta principios de 2003 estuvo bajo una estructura organizacional y administrativa distinta a la actual. Si bien inicialmente la gestión de activos se realizaba en forma adecuada para su nivel de actividad, el posterior crecimiento en originación, compra y administración de mutuos derivó en un riesgo operacional relevante. Ello, junto con un relativo bajo grado de automatización y formalización de procesos, podría explicar parte del comportamiento de su cartera. Para superar dicha situación, durante 2003, la sociedad enfrentó un proceso de profunda transformación que involucró cambios en la administración, reorientación de mercado objetivo hacia el segmento ABC1 y dependencia de la compañía de seguros de vida del grupo Penta. Como parte de este proceso, la sociedad también readecuó y fortaleció sus procedimientos de originación y administración de activos. Al mismo tiempo, integró sus sistemas y realizó desarrollos adicionales, como el diseño de un work-flow y un sistema para el producto hipotecario. En los últimos años, la originación de mutuos hipotecarios ha sido una línea de producto dentro de Penta Compañía de Seguros de Vida S.A. A partir de entonces la sociedad adoptó las políticas de originación de su matriz, que se caracterizan por ser más conservadoras. Al inicio, también existió un cambio en las atribuciones a partir del cual los créditos deben ser analizados en un comité. Este está com- SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 8
compuesto por un analista de crédito, el jefe de crédito, el gerente comercial y el gerente de inversión de Penta Vida. En los casos en que se supere un cierto monto de crédito, así como para el análisis de excepciones, debe participar el gerente general de la compañía de seguros. El proceso de fortalecimiento continuó durante 2005. Así, la gestión del producto hipotecario se integró al esquema de administración única de Penta Vida. En este contexto, las gestiones de cobranza se realizan de forma centralizada para todas las líneas de producto de la compañía de seguros. Servipag y el Banco de Chile como banco concentrador de recaudaciones- le provee el servicio de recaudación de los dividendos al día y hasta 15 días después de vencido el plazo de pago. Ambas entidades tienen experiencia en la administración de grandes volúmenes de pago. Además, Penta promueve la utilización de sistemas de pagos automáticos (PAC). Este medio de pago es más relevante en la cartera originada con posterioridad a su integración a Penta Vida. La cobranza prejudicial está a cargo de SERVINCO, que genera información diaria de recaudación y realiza la actualización semanal de los antecedentes de los deudores morosos. El servicio incluye llamadas telefónicas, avisos por correspondencia, convenios para actualizar los dividendos impagos, antecedentes del retraso e informes de gestión de los deudores en mora. Como parte del seguimiento de la cartera se realizan reuniones mensuales. La cobranza de los deudores en mora es similar a la del mercado. El deudor moroso recibe telegramas y llamadas telefónicas en el primer mes de atraso. Al segundo mes se le envía un aviso de cobranza prejudicial y se informa a DICOM. Al tercer dividendo impago se informa al deudor del envío a cobranza judicial. Puede gestionarse con el deudor la documentación de la deuda impaga, si el plan es coherente a su capacidad de pago, u ofrecerle la propiedad en venta. El año 2008, destacó la creación de la Estructura de Normalización del Grupo Penta, a cargo de la gestión sobre operaciones de leasing, factoring y cartera hipotecaria, dentro de lo cual se incluye la administración de las carteras securitizadas. Esta unidad cumple funciones relacionadas con la gestión de cobranza telefónica y extra-judicial, a través de SERVINCO o de ejecutivos internos, así como con la cobranza judicial a cargo de un abogado y el nexo con varios estudios jurídicos. Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos La administradora inició sus operaciones en 1995. Su objetivo principal es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables a personas de ingresos medios y medios-bajos. Hogar y Mutuos gestiona del orden de 1.400 mutuos, correspondiendo casi en su totalidad a administración por cuenta de terceros. La administradora genera los avisos de pago de dividendos, en tanto la recaudación se hace en la oficina principal, Servipag y Banco Estado. A inicios de 2005, la entidad realizó cambios en la administración y llevó a cabo un proceso de reestructuración interna, para ajustarse a un menor nivel de actividad. Posteriormente, implementó un nuevo sistema de administración de cartera que otorga un mayor grado de automatización, especialmente en el tratamiento de las remesas y en las alertas que entrega cuando un cliente entra en mora. Con SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 9
todo, el período de ajuste repercutió en una inestabilidad de sus indicadores de mora, que se suma a un desfavorable comportamiento histórico. Lo anterior, repercute también en el desempeño de las operaciones que administra a cuenta de Santander Sociedad Securitizadora, que han registrado niveles de morosidad que se comparan negativamente con otros portafolios de similares características. En general, los procedimientos de cobranza y seguimiento están documentados y en el último tiempo, se reforzaron. El proceso de cobranza comienza al primer día de vencimiento de la cuota y se realiza en forma interna, externalizándose a partir del día 26. Al segundo mes del vencimiento, por orden de la administradora, Dicom envía una carta al deudor, en la que le informa que de no pagar en los próximos 15 días será incorporado en su base de datos de morosos. Al cuarto mes, se da aviso del comienzo la cobranza judicial en los próximos 30 días, a no ser que la mora sea cancelada. Administración maestra La Administración Maestra (Master Servicing) comprende la administración, control, monitoreo y generación de estadísticas sobre el desempeño del patrimonio separado. En este caso, es Santander S.A. Sociedad Securitizadora quien realiza esta labor, apoyada en los servicios de back-office que le brinda el Banco Santander Chile. La securitizadora finalizó la etapa de formalización y consolidación de sus procesos y mecanismos de control, y los procesos actuales se encuentran debidamente documentados en manuales. Dentro del plan de contingencia, se realiza el back up semanal de los archivos en el sistema. Actualmente, las recaudaciones por dividendos son traspasadas a la securitizadora en forma diaria y su integridad y consistencia es verificada antes de ingresarla al sistema. En caso de error, la información es devuelta al administrador. El ambiente de control por parte de la matriz incluye la realización periódica de auditorias, tanto internas como externas. La entidad ha logrado automatizar reportes a terceros relativos a la evolución de morosidad, estadísticas de prepago, entre otros. Estos se cargan periódicamente en la página Web del banco y están disponibles para los inversionistas y otros usuarios. La estructura administrativa de la entidad, apoyada en la plataforma de sistemas disponible a través del banco Santander Chile, debiera ser capaz de absorber el volumen de operaciones actual y así como mayores exigencias. PROYECCIONES DE FLUJO DE CAJA La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para seguimiento de los patrimonios separados, la metodología contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 10
para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se ajustan conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Flujos de caja Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes que la metodología de Feller Rate supone, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Cartera de activos Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indica: Se consideró como fecha corte el 31 de marzo de 2010. Se proyectaron los flujos esperados de dividendos y aportes a partir de la fecha de corte. Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de garantías asociadas a los activos fallidos, a partir del mes 18 de producido el incumplimiento, para los contratos de mutuos, y a partir del mes 15 para las operaciones de leasing. Se estimaron los eventuales pagos de Tesorería por concepto de garantía crediticia para las operaciones con Subsidio Habitacional. Con el producto de las recuperaciones y prepagos se realizaron rescates de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoria externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de mutuos, clasificación de riesgo, administración maestra y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 11
Bonos La emisión de bonos fue por un total de UF 522.000 dividido en tres series. Las características de las series son las siguientes: Características de los bonos (A marzo de 2010) Serie A B C (Subordinada) Total Proporción monto original (%) 90,0% 4,8% 5,2% Monto original (UF) 470.000 25.000 27.000 522.000 Proporción monto residual (%) 75,8% 4,1% 20,1% Monto residual (UF) 194.571 10.457 51.658 256.687 Plazo original (años) 25,0 25,0 25,0 Plazo residual (años) 15,8 15,8 15,8 Tasa anual (%) 6,3% 6,3% 7,3% Pagos Trimestrales Trimestrales Al vencimiento Las series A y B pagan intereses y amortizan capital de manera trimestral, diferenciándose sólo en el corte. En tanto, la serie C se paga en una sola cuota, con capitalización de intereses, al vencimiento de las series senior. Las series A y B se pueden rescatar con el producto de prepagos voluntarios y recuperaciones de activos fallidos. A la fecha se han prepagado 27 láminas de la serie A y 7 láminas de la serie B, por UF104.713 y UF5.336 respectivamente. Comparación de flujos Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo de ingresos operacionales y de fondos acumulados de pagos extraordinarios y recuperaciones, al 31 de marzo de 2010, los que alcanzaban UF 28.200 y UF 6.441, respectivamente. Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período. Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, la rentabilidad de esa reserva y los excedentes del período, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. Sensibilizaciones Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas. Los procedimientos de sustitución de activos y sorteo de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series de bonos senior en las condiciones pactadas. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 12
A titulo de ejemplo, el pago de las series de bonos senior A y B resiste un escenario de estrés conjunto que: Se mantiene durante la proyección un nivel de prepago anual sobre saldo proyectado de cartera de 3 veces el promedio histórico registrado por las carteras del patrimonio separado. Se registra una crisis crediticia durante los primeros 36 meses de la proyección. Esto, asumiendo una caída total del 11% de la cartera vigente de mutuos y un 15% de la cartera vigente de leasing, con niveles de desvalorización de viviendas sobre los contratos fallidos del 45,2%. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 13