CIUDARIS CONSULTORES INMOBILIARIOS S.A. MEMORIA ANUAL Y ESTADOS FINANCIEROS CORRESPONDIENTES A LOS EJERCICIOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DEL 2017 1
CIUDARIS CONSULTORES INMOBILIARIOS S.A. MEMORIA ANUAL 2017 2
SEÑORES ACCIONISTAS De conformidad a lo dispuesto en los estatutos de la sociedad y las disposiciones legales correspondientes, nos es grato presentar a ustedes para su consideración y aprobación la Memoria Anual de CIUDARIS CONSULTORES INMOBILARIOS S.A. correspondiente al ejercicio finalizado el 31 de diciembre del 2017. La presente memoria ha sido preparada de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Preparación y Presentación de Memorias Anuales, aprobado mediante Resolución Conasev (ahora Superintendencia del Mercado de Valores) N 141-98-EF/94.10 y sus modificaciones. 3
CONTENIDO SECCIÓN I I.1. Declaración de Responsabilidad... 5 I.2. Carta del Presidente.... 6 SECCIÓN II II.1. Misión y Visión.... 7 II.2. Datos Generales.. 7 II.3. Descripción de Operaciones y Desarrollo.. 8 II.4. Procesos judiciales, administrativos o arbitrales. 10 II.5. Administración. 10 II.6. Política de Dividendos. 11 SECCIÓN III III.1. Auditoría de los Estados Financieros..... 12 III.2. Estados Financieros....... 12 III.3. Cambios en los responsables de la elaboración y revisión de la información financiera 13 SECCIÓN IV Anexos... 19 4
SECCIÓN I I.1. Declaración de Responsabilidad El presente documento contiene información veraz y suficiente respecto al desarrollo del negocio de Ciudaris Consultores Inmobiliarios S.A. durante el año 2017. Sin perjuicio de la responsabilidad que compete al emisor, el firmante se hace responsable por su contenido conforme a los dispositivos legales aplicables. Ricardo Arbulú Soto Gerente General Ciudaris S.A. 5
I.2. Carta del Presidente Estimados Accionistas: En cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 14 numeral 6 del Estatuto, el Directorio somete a vuestra consideración la Memoria Anual, el Estado de Situación Financiera al 31 de Diciembre del 2016, Estado de Resultados Integrales y de Cambios en el Patrimonio correspondiente al ejercicio terminado al 31 de Diciembre del 2016, todos los cuales han sido certificados por la sociedad auditora Santivañez Guarniz & Asociados Sociedad Civil. Esta memoria ha sido preparada y presentada de conformidad con el artículo 222 de la ley general de sociedades; el reglamento para la preparación y presentación de Memorias Anuales aprobado mediante la resolución de Conasev 141-98EF/94.10, modificada por la resolución Conasev 119-99-EF/94.10, 094-002-EF/94.10 y 117-2004-EF/94.10 y de acuerdo con el manual para la preparación de Memorias Anuales y Normas Comunes para la determinación del contenido de los documentos informativos aprobados mediante Resolución Gerencia General N 211-98-EFE/94.11 modificadas por Resolución Gerencia General N 040-99-EFE/94.11, Resolución Gerencia General N 096-2003-EFE/94.11 y Resolución Gerencia General N 140-2005-EFE/94.11 Al finalizar este año 2017, me es grato presentarles el balance de la gestión de Ciudaris en este periodo. Durante el ejercicio, Ciudaris alcanzó ventas por S/ 41.95 millones, a pesar de un contexto en que disminuyó la inversión pública y privada en el país y en Perú, y que la industria inmobiliaria presentó un menor dinamismo. Así, el foco estuvo puesto en impulsar una mayor rentabilidad de la Compañía y en consolidar la estrategia de negocios diseñada desde 2016 para sus cinco proyectos. En el ámbito inmobiliario, este año nuevamente estuvo marcado por un aumento en la demanda de viviendas, en comparación a 2016. A esto se sumó la dinamización del sector construcción, una baja en las tasas de interés y una menor restricción crediticia por parte de los bancos, impulsando una mayor demanda por viviendas. En 2017, Ciudaris consolidó su modelo de negocios con el fin de desarrollar proyectos inmobiliarios adecuados a las necesidades de las personas y sus familias. Asimismo, se busca potenciar la calidad de servicio, haciendo de ésta una variable diferenciadora. Se trata de proyectos que están ubicados en zonas valoradas por las personas, especialmente por su conectividad, ubicación y acceso a servicios. Extiendo mis agradecimientos a todos y a cada una de las personas que trabajan en Ciudaris, por su permanente compromiso con la compañía, con hacer de esta empresa un mejor lugar para trabajar y, por supuesto, para compartir. Así también, agradezco a todos los accionistas y socios por la confianza que han depositado en nosotros. Que 2018 sea un excelente año para todos. Atentamente, Ricardo Arbulú Soto Presidente Directorio Ciudaris S.A. 6
SECCIÓN II II.1. Misión y Visión MISION: Satisfacer las necesidades de nuestros clientes, empleados, proveedores y accionistas, mejorando continuamente nuestros productos y servicios a fin de lograr una mayor eficacia, eficiencia y valores en la organización; renovando nuestro compromiso con el cliente, la sociedad y el medio ambiente. VISION: Ser una empresa inmobiliaria líder en el país, comprometida en generar bienestar a sus clientes, mediante una solución integral de vivienda con un excelente servicio y acompañamiento. II.2. Datos Generales: DENOMINACIÓN: Ciudaris Consultores Inmobiliarios S.A. DOMICILIO FISCAL: Ciudaris Consultores Inmobiliarios S.A. tiene su domicilio fiscal en Avenida La Encalada N 1171, Oficina 501 Urb. Centro Comercial Monterrico, distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima. CONSTITUCIÓN: El 07 de setiembre de 1999 con intervención del notario Walter Ramón Pinedo Orrillo, se constituye la empresa Ciudaris Consultores Inmobiliarios S.A., teniendo como accionistas a Ricardo Javier Arbulú Soto y José Antonio Arbulú Soto, con un capital social suscrito y pagado de S/.3,000 (tres mil con 00/100 nuevos soles), el cual ha sido incrementado a través del tiempo. GRUPO ECONÓMICO: El Grupo Ciudaris está conformado por las empresas: i) Plusvalía S.A. dedicada a la asesoría y desarrollo de proyectos de inversión inmobiliaria; ii) Ciudaris S.A. encargada de desarrollar, gerenciar y promover las unidades inmobiliarias iii) Conssolida S.A.: empresa que construye proyectos propios y de terceros y cuenta con la Certificación de Calidad ISO 9001 CAPITAL SOCIAL: El capital social totalmente suscrito y pagado al 31 de diciembre de 2017 es de S/.4 511,519 (cuatro millones quinientos once mil quinientos diecinueve y 00/100 Nuevos Soles) representado por 4 511,519 acciones comunes de un valor nominal de S/.1.00 (un Nuevo Sol) cada una. La estructura accionaria al 31 de diciembre de 2017 es la siguiente: Accionistas Nacionalidad Participación (%) Plusvalía Consultores Inmobiliarios S.A. Peruana 51.43% Ricardo Javier Arbulú Soto Peruana 48.08% 7
Tenencia N de Accionistas Participación (%) Menor al 1% 1 0.49% Entre 1% y 5% - - Entre 5% y 10% - - Mayor al 10% 2 99.51% Total 3 100% II.3. DESCRIPCION DE OPERACIONES Y DESARROLLO OBJETO SOCIAL: Se dedica al desarrollo de proyectos inmobiliarios, principalmente a la compra de terrenos y, abarcando toda la cadena de valor de la actividad inmobiliaria como el diseño, gerenciamiento, construcción, venta y post venta. Hasta el año 2013, Ciudaris, realizó actividades de construcción y desarrollo de inmuebles. El CIIU correspondiente a la actividad que realiza Ciudaris es 45207. PLAZO DE DURACION: Indefinido EVOLUCION DE LAS OPERACIONES: i. Breve Reseña Histórica Fundada en el año 1999, a fin de ofrecer a las empresas y entidades financieras, consultoría inmobiliaria con especialización en Marketing y Finanzas, para estructurar proyectos de inversión inmobiliaria. Posteriormente como producto de crecimiento del mercado inmobiliario, Ciudaris decide pasar de consultor a promotor, desarrollando un primer proyecto en Miraflores en el año 2004. En el año 2008 empieza a construir proyectos para otras empresas inmobiliarias por lo cual el área de construcción crece de manera rápida y sostenida lo que motiva a que el año 2013, el área de construcción se independice y se cree la empresa CONSSOLIDA S.A, que se dedica a realizar la construcción de obras civiles conforme a las especificaciones técnicas y estándares de calidad. Empresa con amplia experiencia en el desarrollo de proyectos de inversión inmobiliaria, habiendo diseñado y construido más de 20 proyectos de vivienda en varios distritos de Lima (Miraflores, Jesús Maria, Breña, Barranco, Cercado de Lima, Pueblo Libre, y Lince) y en la ciudad de Chiclayo, así como dos proyectos de oficinas en los distritos de Surco y San Isidro. ii. Sector Inmobiliario 8
El sector inmobiliario, que abarca desde la construcción de los proyectos, involucra a otras actividades relacionadas, siendo que muchas veces se asocia al crecimiento del sector con el desarrollo de la economía del país. El elevado déficit habitacional, la mayor capacidad adquisitiva de la población y el mayor acceso al crédito (Gráfico 1), son factores que favorecen el dinamismo del sector inmobiliario. El crédito hipotecario mantiene una tendencia creciente, pero aún existe un amplio espacio para el desarrollo de los mercados de viviendas, en los distintos estratos socioeconómicos. Gráfico 1 Evolución de Créditos Hipotecarios en el Perú (en miles S/) 23,605 29,769 34,343 38,493 40,178 43,227 dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 dic-16 dic-17 Fuente: SBS Elaboración Propia iii. Ventas En el año 2017 los ingresos por ventas de Ciudaris ascendieron a S/.41.95 millones, nivel superior a los S/ 14.41 millones registrados en el 2016. Este aumento se debe principalmente por el reconocimiento contable de los ingresos explicado por la entrega pendiente de las unidades inmobiliarias de los proyectos en curso. iv. Certificados Ciudaris cuenta con la certificación ISO 9001 que respalda su sistema de gestión de calidad. Asimismo, pertenece a la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), entidad que agrupa a las principales empresas del sector que promueven la mejora del sector inmobiliario la cual tiene por finalidad lograr el bienestar de las familias peruanas, ofertando viviendas de empresas inmobiliarias que brinden información veraz y confiable con garantía de calidad, cumplimiento de los plazos y un adecuado servicio de post-venta. v. Principales Activos Los principales activos de Ciudaris son los Terrenos y Existencias que corresponden, principalmente, a los proyectos en desarrollo. En el 2017, los proyectos en curso eran 5. 9
vi. Empleados Al cierre del 2017, Ciudaris tuvo 49 empleados, de los cuales 9 contaban con contrato de plazo indeterminado. vii. Perspectivas de desarrollo en el sector Al cierre de diciembre del 2017, Ciudaris contaba con dos proyectos en la etapa de construcción: uno de ellos el proyecto Santa Elvira en Chiclayo el cual comprende 341 departamentos; y el proyecto Liberpark en el distrito de San Miguel, el cual comprende de 72 departamentos. Asimismo tres proyectos se encuentran en etapa de preventa, Like, el cual comprenderá 133 departamentos en el distrito de Jesús María. El otro proyecto es Serk en el distrito de Barranco el cual comprende 329 departamentos y se encuentra la I etapa en entrega inmediata. Asimismo, la empresa estima para el año 2018, iniciar un proyecto en los distritos de Jesús María, Lince o San Miguel, cumpliendo con lo establecido en el planeamiento estratégico de la empresa. II.4. PROCESOS JUDICIALES, ADMINISTRATIVOS O ARBITRALES Al 31 de diciembre del 2017, no existe ninguna contingencia que, en forma individual o conjunta, sea superior a US$ 500,000 o represente riesgo a las operaciones de la empresa. II.5. ADMINISTRACIÓN A continuación se detalla la relación de los ejecutivos que conforman la plana gerencial de la institución al 31.12.17 Nombre Cargo Experiencia Ricardo Arbulú Soto Pilar Nuñez Danjoy Mariella Carrillo Menéndez Gerente General Gerente de Marketing Gerente Comercial Arquitecto de la Universidad Ricardo Palma. Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias, de la Universidad Politécnica de Madrid. Ha sido Presidente del Comité de Edificaciones de la Cámara Peruana de la Construcción. Preside el Instituto de la Construcción del Desarrollo (ICD) Diseñadora Publicitaria del Instituto Peruano de Publicidad. Publicista de la UPC con especialización en marketing y ventas por Centrum. Se ha desempeñado como Gerente Comercial en Grupo López Inmobiliaria y en Marcan, Jefe de Marketing en Inmobiliaria Paz Centenario. 10
Natalie Hiyagón Hirahoka Rodolfo Namuche Reyes Gerente Legal Gerente de Planeamiento y Control Abogada Colegiada de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Se ha desempeñado como Sub Gerente Adjunto de Asesoría Legal y Municipal en el Banco de Crédito del Perú y como Jefe de Administración de Ventas Legal en Inmobiliari S.A. Licenciado en Economía con mención en Finanzas por la Universidad de Piura. Master en Dirección de Empresas, Escuela de Dirección de la Universidad de Piura. Se ha desempeñado en posiciones ejecutivas en las áreas de Planeamiento Estratégico y Presupuesto en Mibanco y como Consultor en áreas de Operaciones, Procesos y Proyectos de Inversión en Edpyme Raíz. El Directorio al cierre del ejercicio está conformado de la siguiente manera: Nombre Ricardo Javier Arbulú Soto Rocío Herrera Catalán Lourdes del Pilar Nuñez Danjoy Cargo Presidente Director Director II.6. POLÍTICA DE DIVIDENDOS En Junta General de Accionistas, se ratificó la política de dividendos de la empresa, que consiste en un máximo del 35% de las utilidades distribuibles que se puedan registrar en cada ejercicio. 11
SECCIÓN III III.1. AUDITORIA DE LOS ESTADOS FINANCIEROS Ciudaris mantiene el área contable estructurada dentro de su organización como un área independiente y de análisis de toda la información de la empresa. A partir del año 2016 se decide designar como auditores externos a la sociedad de auditoria Santivañez Guarniz & Asociados Sociedad Civil En su dictamen de auditoría del informe sobre el examen de los estados financieros al 31 de diciembre del 2017, concluyó que los estados financieros presentan razonablemente en todos sus aspectos significativos, la situación financiera de Ciudaris Consultores Inmobiliarios S.A. al 31 de diciembre del 2017, los resultados de sus operaciones y los flujos de efectivo, por el año terminado en esa fecha, de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera. III.2. ESTADOS FINANCIEROS Estructura Financiera El activo total al 31 de diciembre del 2017 fue de S/ 92.38 millones lo que representa una disminución del 12.5% respecto al importe registrado al 31 de diciembre del 2016 S/ 105.53 millones. Dicha disminución es explicada principalmente por los montos en los inventarios por la entrega de inmuebles terminados. El pasivo total al 31 de diciembre del 2017 fue de S/ 98.31 millones lo que representa una disminución del 8.0% respecto al importe registrado al 31 de diciembre del 2016 de S/ 106.88 millones. Dicha disminución es explicada principalmente por la cuenta de Anticipo de Clientes por el reconocimiento de ingresos al transferir la propiedad de los inmuebles por las unidades inmobiliarias entregadas. El patrimonio neto al 31 de diciembre del 2017 fue de - S/ 5.92 millones lo que representa un deterioro respecto al importe registrado al 31 de diciembre del 2016 que fue de - S/ 1.34 millones. Resultados Los ingresos de actividades ordinarias al 31 de diciembre del 2017 obtenidos por la empresa fueron de S/ 41.95 lo que representó un aumento, respecto a los registrados al 31 de diciembre 12
del 2016 (S/ 14.40 millones), debido a que en el año 2017 se han reconocido contablemente los ingresos por las unidades entregadas de los proyectos Serk y Liberpark. La utilidad bruta al 31 de diciembre del 2017 obtenida por la empresa fue de S/ 7.79 millones lo que representó un aumento respecto a la registrada al 31 de diciembre del 2016 por S/ 3.25 millones. Los gastos administrativos al 31 de diciembre del 2017 ascendieron a S/ 5.64 millones lo que representó un ligera aumento respecto a los registrados al 31 de diciembre del 2016 (5.52 millones). Las variaciones en ventas y costo de ventas en los períodos 2017 y 2016 determinaron un resultado neto del ejercicio de - S/ 4.57 millones, explicado por el no reconocimiento de la totalidad de ingresos de los departamentos vendidos pero aún sin entregar del proyecto Liberpark. Cabe resaltar que este resultado es coyuntural por la etapa de inversión en la que se encuentran nuestros proyectos, por el tamaño de los mismos que son de mediano plazo (mayor a un período fiscal) y por el tratamiento contable particular del sector. III.3. CAMBIOS EN LOS RESPONSABLES DE LA ELABORACIÓN Y REVISIÓN DE LA INFORMACIÓN FINANCIERA Al cierre del 2017 no se han producido cambios en la sociedad auditora ni en el principal funcionario de contabilidad de la empresa. 13