"Aspectos resaltables de la Ley de Promoción de la vivienda de interés social y su importancia para Uruguay" Cr. Daniel Porcaro Consultor, Banco Interamericano de Desarollo (BID) kal Seminario sobre la ley de promoción de la vivienda de interés social Auditorio ORT Pocitos 14 de setiembre de 2011
Aspectos resaltables de la Ley de Promoción de Vivienda de interés social y su importancia para Uruguay Cr. Daniel Porcaro, MBA
De donde partimos. En materia de vivienda, Uruguay cuenta con las siguientes fortalezas de base: Fuerte integración social sostenida por 40 años de políticas públicas activas en materia de vivienda. Stock habitacional relativamente antiguo y de aceptable o buena calidad constructiva. Viviendas conectadas a servicios básicos en su gran mayoría. Baja tasa de crecimiento de la población debido a baja natalidad y elevada emigración. Sólidos antecedentes de reglamentaciones urbanas. Adecuados registros de propiedad. Antecedentes importantes en el financiamiento y construcción de viviendas para clase media por parte del Estado. 2
Stock habitacional antiguo con necesidades de reciclajes, reparaciones y mejoras constructivas. Dificultades para el acceso y la permanencia en viviendas para el 40% de la población. Crecimiento de los asentamientos informales a nivel nacional y de la capital. Desocupación de las áreas centrales de la ciudad para acceder a la periferia. 11.450 nuevos hogares anuales, que surgen especialmente por fragmentación de hogares. Déficit cuantitativo y cualitativo de viviendas. 3
Precio de edificaciones y de la tierra El precio de las viviendas se disparó en dólares y se mantuvo estable en UI 1400 Precio m2 de construcción (en dólares corrientes) 1200 1000 800 600 Torre económica c/ascensor Torre mediana c/ascensor 400 200 0 Torre suntuaria c/ascensor I-2001 II-2001 I-2002 II-2002 I-2003 II-2003 I-2004 II-2004 I-2005 II-2005 I-2006 II-2006 I-2007 II-2007 I-2008 II-2008 I-2009 II-2009 I-2010 Fuente: INE 4
Volumen de construcción: evolución 2002-2010 Desde 2007 se observa un dinámico aumento en la construcción de torres de tipo mediana con ascensor y de torres suntuarias, que desplaza la construcción de torres económicas. 600 500 400 300 200 100 0 Índice de Volumen Físico de la Construcción por tipo de edificación I-02 I-03 I-04 I-05 I-06 I-07 I-08 I-09 I-10 Fuente: INE En los últimos 5 años: Torre económica con ascensor Torre mediana con ascensor Torre suntuaria con ascensor y calefacción Índice general Torres económicas: varios niveles con un ascensor Torres medianas: varios niveles con ascensor y garages en subsuelo. Torres suntuarias: varios niveles con más de un ascensor, calefacción, garages y otros componentes de confort. la construcción de torres económicas cayó más de 60% la construcción de torres medianas se duplicó (118%) la construcción de torres suntuarias se multiplicó li casi por 5 (475%) 5
Acceso a la vivienda Forma de acceso a la vivienda Total del país 2009 28.1% 17.8% 54.2% Propietario Inquilino o arrendatario Ocupante Fuente: INE Encuesta Continua de Hogares (ECH09) MONTEVIDEO INTERIOR 5000 Y MÁS INTERIOR < 5000 Y RURAL TOTAL Propietario 48,9% 58,6% 56,5% 54,2% terreno y casapagando 9,8% 8,0% 10,8% 9,1% terreno y casa pagó 39,1% 50,6% 45,7% 45,0% Inquilino o arrendatario 23,0% 15,4% 8,5% 17,8% Ocupante 19,2% 20,3% 30,4% 28,1% Fuente: INE 6
Acceso a la vivienda 140 130 120 Indice de salario en términos de poder adquisitivo inmobiliario (trimestres móviles - Base 2008=100) IMS USD / precio m2 IMS USD precio prom m2 USD 110 100 90 80 70 En ne 08-Mar 08 A br 08-Jun 08 Jul 08-Set 08 Oct 08-Dic 08 En ne 09-Mar 09 A br 09-Jun 09 Jul 09-Set 09 Oct 09-Dic 09 En ne 10-Mar 10 A br 10-Jun 10 Fuente: Elaboración propia sobre datos INE 7
Acceso a la vivienda 200 Evolución del precio de venta por m2 180 160 140 120 100 80 60 Pocitos Cordon Montevideo promedio Fuente: Elaboración propia sobre datos Revista Portafolio 8
Acceso a la vivienda Evolución de alquileres Apartamento 2 dormitorios 180 160 140 120 100 80 60 Oct-07 Nov-07 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08 Jun-08 Jul-08 Ago-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dic-09 Ene-10 Feb-10 Mar-10 Abr-10 May-10 Jun-10 Jul-10 Ago-10 Sep-10 Oct-10 Nov-10 Dic-10 Ene-11 Feb-11 Mar-11 Abr-11 May-11 Jun-11 Pocitos Cordon Montevideo Promedio Fuente: Elaboración propia sobre datos Revista Portafolio 9
Acceso a la vivienda 200 Evolución de precio, alquileres y salarios 180 160 140 120 100 80 60 Pocitos Cordon Montevideo promedio venta Pocitos alquiler Cordon Alquiler Montevideo Promedio alquiler Indice medio de salarios Fuente: Elaboración propia sobre datos Revista Portafolio 10
Alquileres. Acceso según ingreso promedio de los hogares 45% 40% 35% 30% 25% 20% Cordon Pocitos 15% 10% 5% 0% Oct-07 Dic-07 Feb-08 Abr-08 Jun-08 Ago-08 Oct-08 Dic-08 Feb-09 Abr-09 Jun-09 Ago-09 Oct-09 Dic-09 Feb-10 Abr-10 Jun-10 Ago-10 Oct-10 Dic-10 Feb-11 Abr-11 Jun-11 Fuente: Elaboración propia sobre datos Revista Portafolio 11
El mercado de créditos hipotecarios Fuente: INE 12
El mercado de créditos hipotecarios Evolución mensual créditos hipotecarios (% PIB) 8% 10% 6% 4% 2% 0% Total Vigentes Vencidos Jun 10 Jun 05 Oct 05 Feb 06 Jun 06 Oct 06 Feb 07 Jun 07 Oct 07 Feb 08 Jun 08 Oct 08 Feb 09 Jun 09 Oct 09 Feb 10 13
Líneas de crédito: mayor preferencia por la moneda nacional pesos UY 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Créditos vigentes a familias para vivienda (montos totales por moneda) préstamos UY$ préstamos USD 70 60 50 40 30 20 10 0 USD Fuente: BCU Jun- -2005 Oct- -2005 Feb- -2006 Jun- -2006 Oct- -2006 Feb- -2007 Jun- -2007 Oct- -2007 Feb- -2008 Jun- -2008 Oct- -2008 Feb- -2009 Jun- -2009 Oct- -2009 Feb- -2010 Jun- -2010 Los montos totales de créditos en pesos a las familias para la compra de vivienda vienen creciendo desde 2007. Tuvieron una interrupción por la crisis internacional, pero retoman el crecimiento en 2010 (reforzado por el aumento de la oferta de planes en moneda nacional o unidades indexadas). Los montos de créditos en dólares, por su parte, permanecen estancados en iguales niveles desde hace tres años. 14
Síntesis Dificultades para el acceso y permanencia en viviendas para el 40% de la población. Aumento (10% anual) de la informalidad y precariedad del sistema habitacional. Crecimiento de las periferias urbanas en detrimento de las áreas centrales con la correspondiente carencia de servicios e infraestructuras. Disminución de la densificación residencial urbana. Dificultades de acceso al crédito hipotecario por parte de la clase media. Dolarización del precio de las viviendas y pesificación de los créditos. Escaso desarrollo del mercado de capitales. 15
Hacia donde vamos.. A los efectos de mejorar las condiciones de acceso a la vivienda formal, el Gobierno ha diseñado seis líneas de acción sustentadas sobre tres pilares: 6 LINEAS DE ACCION 3 PILARES Política de Vivienda Rural y Pequeñas Localidades Plan de Realojos Fondos Presupuestales Política de Alquileres para Vivienda Social Política de Incentivo a la Inversión Privada en Vivienda de Interés Social Beneficios Fiscales a Oferta Privada Programas de Actuación Integrada Programa de Rehabilitación y Consolidación Urbana Habitacional Autoconstrucción Asistida 16
Hacia donde vamos.. Las líneas de acción emprendidas Elaboración del Proyecto de Ley de Promoción de la Vivienda de interés social que incentiva mediante beneficios fiscales la inversión privada. Dicho proyecto crea además un Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios. i Además se adecúan las normas sobre propiedad horizontal para estimular nuevas formas de financiamiento a la vivienda. Creación de Fondo de Garantía para el Financiamiento de la Inversión en viviendas de interés social. Estímulo a la inversión y endeudamiento en UI de forma de desplazar al dólar como moneda de cuenta. Incentivo al desarrollo de productos para el mercado de capitales. 17
Hacia donde vamos.. La participación i ió público -privada El Gobierno propone políticas de incentivo a la inversión privada en vivienda social de manera de crear las condiciones para que la oferta privada complemente los esfuerzos públicos en la materia. En este sentido se busca básicamente: ajustar la oferta habitacional a las necesidades reales de la población a través de diversas herramientas y programas desarrollar estrategias y acciones que permitan el crecimiento planificado de las ciudades mediante acuerdos interinstitucionales, público privados para urbanizar terrenos en el marco de las políticas de alcance nacional, departamental o municipal. acompañar el desarrollo económico con planes habitacionales adecuados. 18
Hacia donde vamos.. la exposición de motivos de la Ley de Presupuesto menciona algunas cifras En lo relativo a la promoción de la construcción de vivienda por parte del sector privado, se está elaborando un proyecto de ley que establecerá exoneraciones fiscales para la construcción de vivienda y actividades vinculadas a la vivienda de interés social. Esta ley implicará un sacrificio fiscal en el quinquenio, suponiendo unas 10.000000 viviendas, del orden de los $ 1.600 millones. US$ por m2 Costo de construcción 900 Terreno y gastos de compra 180 20% Honorarios varios 108 12% Otros 54 6% 1.242 Margen 30% 373 1.615 IRAE 117 IP 26 IVA 68 Precio final 1.825 ITP 37 Precio total sin beneficios 1.862 Precio total con beneficios 1.615-15% A B Inversor 1.862 1.615 Rentabilidad 7% 130 113 IRPF 12% 16 IP - Alquiler 146 113-29% 19
Hacia donde vamos.. Compromisos del gobierno con el sector privado El Estado crea las condiciones i para que sean los privados quienes realicen la mayor parte de las inversiones requeridas en el sector, para eso: El BHU compite con la banca privada sujeto a las mismas reglas de eficiencia y control. MVOTMA destina parte de sus recursos presupuestales a generar los estímulos para facilitar la demanda de la producción privada. COMPETENCIA: el sector público no compite deslealmente con el sector privado. COORDINACION: de las líneas de acción del sector público para eliminar la duplicación de esfuerzos. MONOPOLIOS: no debe existir ningún tipo de monopolio que limite la competencia y ponga trabas al desarrollo del sector. 20
Gracias Septiembre 2011 21