"Por qué necesitamos promover la inversión en vivienda: el antiguo rol del BHU y una reestructura indispensable"

Transcripción

1 "Por qué necesitamos promover la inversión en vivienda: el antiguo rol del BHU y una reestructura indispensable" Cra. Ana Salveraglio Presidenta del Directorio del Banco Hipotecario del Uruguay kal Seminario sobre la ley de promoción de la vivienda de interés social Auditorio ORT Pocitos 14 de setiembre de 2011

2 La necesidad de promover la inversión en vivienda: el antiguo rol del BHU y una reestructura indispensable 14 de setiembre de 2011

3 Indice Antecedentes y diagnóstico: la necesidad de reformular el BHU dentro de la nueva política pública de vivienda La situación del mercado hipotecario y los principales desafíos Los impactos esperados de la nueva ley y rol del BHU en este nuevo escenario 2

5 La construcción de nuevas viviendas en los últimos años se orientara a sectores altos y medio altos La ausencia del BHU como constructor para los sectores medio y medio bajos determinó una fuerte disminución de la construcción para estos sectores M 2 construidos en Montevideo por tipo de vivienda Torres suntuosas Torres medianas y económicas Colectivas medianas y económicas Individuales % frente a 75% a fines de los `90 Fuente: Elaborado en base a datos del INE 4

6 La actividades desarrolladas por el BHU desde la década de los 80 suponía una combinación de riesgos MERCADO MONOPÓLICO EMPRESA CONSTRUCTORA INMOBILIARIA RIESGOS ENTE AUTÓNOMO CANALIZADOR DE SUBSIDIOS CRÉDITOS 5

7 y ello contribuyó a la crisis del sistema financiero en Descalces de plazos y monedas - Elevada morosidad - Insostenibles costos operativos - Insuficiencia del sistema de gestión bancario -Decenas de obras sin terminar RIESGOS CRISIS DE LIQUIDEZ Y DE SOLVENCIA 6

8 La nueva política pública de vivienda O B J E T I V O S Reconstruir el sistema de financiamiento a la vivienda Fortalecer el sistema financiero Desarrollo de crédito hipotecario Redefinición de política de subsidios Creación de nueva institucionalidad (ANV) Mayor eficiencia de la banca pública Reducir vulnerabilidades fiscales y del sistema bancario 7

9 La nueva política pública de vivienda L E Y ANV MVOTMA BHU Rediseño Institución financiera 5 - Administración cartera problemática Creación - Implementación políticas públicas en materia de hábitat urbano 8

10 La nueva misión del BHU: Su papel social y desarrollo del mercado Alcanzar a la población con capacidad de repago pero históricamente no atendida por el resto de la banca Actuar en coordinación con lineamientos MVOTMA Misión y visión Liderazgo en financiamiento a la vivienda y alcanzar la máxima eficiencia en su giro Ser autosustentable (rentabilidad) operando en un mercado en competencia 9

11 Alcanzar a la población con capacidad de repago pero históricamente no atendida por el resto de la banca NO SON PÚBLICO OBJETIVO BANCA PRIVADA Menor rentabilidad unitaria Mayor riesgo relativo Menor demanda de otros productos bancarios Ingresos de las familias uruguayas B H U Banca privada MVOTMA Subsidios estatales Falla de mercado 10

12 Colaborar con el desarrollo del mercado Falla de mercado Plazos cortos Dolarización Ciclos económicos Con el Estado dispuesto a arriesgar su patrimonio en m/n y a plazos largos y con el BHU como instrumento se asegura continuidad y previsibilidad a la oferta independientemente del ciclo económico y de rentabilidades relativas de otros mercados 11

13 Ser una institución financiera autosustentable Objetivo Asumir riesgos necesarios para desarrollar productos crediticios accesibles a la población con capacidad de repago pero históricamente no atendida por el resto de la banca Rentabilidad Restricciones Mercado en competencia Cumplimiento de la regulación El BHU es una entidad sin fines de lucro pero sujeto a la rentabilidad como condición necesaria para su sustentabilidad y crecimiento 12

14 Condiciones para el reingreso del BHU al mercado Rediseño Condiciones legales y económicas para reingresar al mercado hipotecario REESTRUCTURA HABILITACIÓN BCU CAPITALIZACIÓN CONDICIONES ECONÓMICO-FINANCIERAS 13

15 El rediseño del nuevo BHU: la Reestructura Separación de personal y sucursales REESTRUCTURA Informatización del BHU Profesionalización de la gestión

16 El rediseño del nuevo BHU: la Capitalización Capitalización MEJORA EN LA GESTIÓN Traspaso de cartera problemática Intensiva en RRHH Problemas legales Morosidad Contexto social MITIGACIÓN DE PROBLEMAS DE DESCALCE Subrogación de pasivos que generan problemas de descalce de moneda y plazo ADECUAR PATRIMONIO Y GENERAR LIQUIDEZ Ley faculta al MEF a capitalizar al BHU por hasta US$ 250 millones 15

17 La situación del nuevo BHU Administración responsable de los costos operativos Nuevo presupuesto con relevamiento y control de costos Información contable Fuerte proceso de convergencia hacia la normativa bancocentralista y adecuación de calidad y oportunidad de la información Política comercial Cartera BHU Riesgo de crédito Reingreso al mercado en 2008, con políticas sanas desde el punto de vista del riesgo. Desde 2010 detenta el 50% del mercado Fuerte reducción de la morosidad por separación de cartera, gestión proactiva de recupero y créditos nuevos sanos

19 El mercado de compraventa de viviendas ha crecido de forma importante en los últimos años Compraventas viviendas Montevideo Fuente: elaboración propia con datos del INE 18

20 El mercado de compraventa de viviendas ha crecido de forma importante en los últimos años (cont.) MONTEVIDEO Compraventa de viviendas USD millones USD 611 milones USD 830 milones PC PH Fuente: elaboración propia con datos del INE Precios * USD = +18% Cantidades = +17% 19

21 El crédito hipotecario también muestra una marcada expansión aunque aún representa una porción reducida del mercado Crédito bancario a la vivienda Cantidad de operaciones Monto en millones UI may-07 nov-07 may-08 nov-08 may-09 nov-09 may-10 nov-10 may may-07 nov-07 may-08 nov-08 may-09 nov-09 may-10 nov-10 may-11 - Operaciones mes Operaciones acumuladas - 12 m - eje der Capitales mes Capitales acumulados 12 m - eje der Fuente: elaboración propia con datos del BCU 20

22 El mercado de crédito hipotecario: una nueva realidad Crédito a la vivienda: Mercado en competencia BROU Banca Privada (6 instit.) 21

23 El nuevo posicionamiento del BHU respecto del resto de la banca Monto medio de los créditos hipotecarios En miles de UI BHU Resto del sistema financiero 0 jun-09 dic-09 jun-10 dic-10 jun-11 22

24 120 El valor medio de las viviendas adquiridas con crédito hipotecario: BHU y resto de la banca Valor medio de las viviendas adquiridas con crédito hipotecario En USD miles BHU / Resto de la banca % 40 80% 20 BHU Resto sistema financiero 60% 40% 0 jun-09 oct-09 feb-10 jun-10 oct-10 feb-11 jun-11 20% 0% jun-09 jun-10 jun-11 23

26 Ley de acceso a la vivienda de interés social: generación de stock de calidad con demanda bancarizada CAPITULO I Beneficios Tributarios a la vivienda de interés social Paquete de medidas tendientes a incentivar la inversión y a viabilizar la demanda a través del mercado de crédito CAPITULO II Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios CAPITULO III Incorporación al régimen de propiedad horizontal 25

27 Objetivos de ley: generar oferta de vivienda a sector desatendido y pasible de incorporarse al circuito financiero Generar los incentivos adecuados para la construcción de viviendas de interés social OFERTA Desarrollar el mercado de crédito hipotecario DEMANDA 26

28 Objetivos de ley: generar oferta de vivienda a sector desatendido y pasible de incorporarse al circuito financiero Generar los incentivos adecuados para la construcción de viviendas de interés social OFERTA Incentivos fiscales para la construcción de vivienda social Incentivos para que el sector privado asuma riesgos que antes sólo asumía sector público Menores costos tendrían impacto en precio final 27

29 Objetivos de ley: generar oferta de vivienda a sector desatendido y pasible de incorporarse al circuito financiero Los proyectos van dirigidos a una población que puede acceder al crédito bancario MEDIDAS DE APOYO para incorporación de sectores medio- bajos al circuito de crédito Desarrollar el mercado de crédito hipotecario DEMANDA ORDENAR/AGILIZAR DEMANDA 28

30 Medidas de apoyo para incorporación al sector de ingresos medio y medio bajos al circuito financiero YO AHORRO AHORRO PREVIO Permite acceder a un préstamo hipotecario mayor al exigido según el perfil, una vez que el sujeto de crédito muestra capacidad de pago durante un determinado período. Se presenta como la restricción más operativa en los créditos concedidos por BHU Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios Permite ampliar y mejorar la disponibilidad de créditos hipotecarios hacia los sectores de menor capacidad de ahorro. Administrado por 29

31 Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios: funcionamiento y público objetivo ESQUEMA SIN FGCH A. PREVIO 10% ESQUEMA CON FGCH Condiciones/ Requisitos RIESGO FGCH 20% Crédito Hipotecario para la compra de su ÚNICA VIVIENDA. CRÉDITO 70% RIESGO BANCO 70% CRÉDITO 90% RIESGO BANCO 70% Vivienda de interés social. Deben calificar como sujetos de crédito ante cualquier institución financiera. Máximo monto avalado 90% del valor de la vivienda.

32 Medidas de apoyo para incorporación al sector de ingresos medio y medio bajos al circuito financiero Condiciones/Requisitos SUBSIDIO A LA CUOTA Valor máximo de la vivienda a adquirir Ingresos máximos Ingresos mínimos Edad máxima Antigüedad laboral Ahorro mínimo Subsidio a la cuota Se otorga un subsidio que ayuda a la familia a complementar el pago de la cuota de un crédito hipotecario. La familia debe contar con el ahorro que le exija la institución financiera. 31

33 Generar las condiciones para direccionar y agilizar demanda para stock existente y nuevo stock de vivienda Acuerdos con bancos e inversores Trámite rápido coordinado con política PÚBLICA Uso compartido de marca para créditos en proyectos financiados por bancos privados Acuerdos colectivos con figura de crédito hipotecario Fondos sociales Cooperativas Acuerdo con PIT-CNT Acuerdos con inmobiliarias Involucrar al intermediario: Discriminación por vendedores 32

34 Generar las condiciones para direccionar y agilizar demanda para stock existente y nuevo stock de vivienda (cont.) Horizontalidad definitiva Agiliza la posibilidad de obtenerun crédito hipotecario de vivienda nueva Se vuelcan al mercado viviendas existentes que contarán con título definitivo NORMATIVA ANTERIOR NUEVA NORMATIVA 33

35 Generar las condiciones para direccionar y agilizar demanda para stock existente y nuevo stock de vivienda (cont.) NORMATIVA ANTERIOR LEY LEY (Cap III) Autoridad municipal es organismo de contralor y otorga horizontalidad definitiva Horizontalidad provisoria: 1. Permiso municipal aprobado 2. Plano inscripto DGC 3. Reglamento de copropiedad 4. Préstamo otorgado por BHU LEY Se extiende a banca privada 34

36 Generar las condiciones para direccionar y agilizar demanda para stock existente y nuevo stock de vivienda (cont.) Horizontalidad definitiva NUEVA NORMATIVA LEY LEY (Cap III) 1. Permiso municipal aprobado 2. Plano inscripto DGC 3. Reglamento de copropiedad 4. Sustituye habilitación municipal por período extenso de habitabilidad probada (10 años) 4. Certificación de condiciones de habitabilidad (técnicos de obra y mensura de horizontalidad) 5. Que se suscriba un préstamo hipotecario en al menos una unidad (a cargo de la institución financiera) 35