Proyectos Legislativos Instancia: Cámara de Diputados Fecha: 28 de noviembre, 2012. Tipo de Proyecto: INICIATIVA INICIATIVA PROYECTO DE DECRETO QUE REFORMA LOS ARTÍCULOS 6o. Y 19 DE LA LEY DE TRANSPARENCIA Y DE FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO GARANTIZADO. Presenta: Dip. Ricardo Fidel Pacheco Rodríguez (PRI - Durango). Objeto: La subrogación de créditos hipotecarios no ha tenido penetración entre los clientes, debido a las complejidades y costos que desincentivan su aprovechamiento, por esta razón se propone prohibir el cobro de penalizaciones, así como de cualquier otro costo asociable al proceso de subrogación, los gastos por concepto de registro y aranceles notariales a cargo del acreditado por concepto de reescrituración de un bien inmueble en garantía del crédito no deberán ser proporcionales al valor del inmueble sujeto a la subrogación. Asimismo, se faculta a la Secretaría de Economía (SE) para celebrar convenios de coordinación con los estados y municipios para evitar que los costos registrales y aranceles notariales sean proporcionales al valor del inmueble sujeto a la subrogación. Del diputado Ricardo Fidel Pacheco Rodríguez, integrante del Grupo Parlamentario del Partido Revolucionario Institucional y de la LXII Legislatura del honorable Congreso de la Unión, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 71, fracción II, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y el artículo 6, fracción I, del Reglamento de la Cámara de Diputados, somete a la consideración de esta asamblea, iniciativa con proyecto de decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, tomando en cuenta la siguiente Exposición de Motivos La subrogación es una operación prevista en Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado vigente desde el año 2003, que promueve el acreditado para cambiar su crédito hipotecario de una entidad a otra, buscando reducir su deuda a través de un menor pago de intereses y plazos. En México, existe la posibilidad de mejorar las condiciones contratadas de un crédito hipotecario a través de la figura de la subrogación, conocida en el medio financiero como el traspaso del crédito hipotecario. A pesar de que la ley lo establece como un derecho para el cliente y una obligación para las entidades, de aceptar el cambio de condiciones en beneficio del cliente, la realidad es que es inoperante, a razón de que las entidades que tienen las mejores condiciones procesan el traspaso como un nuevo crédito, lo que implica que el cliente tenga que cumplir con la mayoría de los requisitos que se enumeran a continuación: 1
I. Tendrá que iniciar el proceso desde cero y cumplir con todas las condiciones de iniciales, incluyendo revisión de buró de crédito; II. Obtener la mejora por el monto del adeudo vigente al momento que se haga el traspaso ; III. Pagar comisión de apertura de crédito, aunque existen instituciones que no la cobran; IV. Reiniciar el plazo o ampliarlo, es decir los años ya cubiertos sirvieron para pagar parte del crédito con el banco anterior; V. Pagar gastos de escrituración del traspaso, que implican realizar un desembolso antes de ver los beneficios del traspaso. Todos estos son costos ocultos en el proceso de traspaso o subrogación del crédito, que desalientan al cliente a cambiar de Entidad y limita la competencia. Por lo que podemos concluir, que en México no se da una subrogación del crédito hipotecario, se da más bien una novación de los términos y condiciones. La subrogación de créditos hipotecarios no ha tenido eco entre los clientes, porque hay un desconocimiento a las disposiciones vigentes y porque lograr una subrogación, implica diversas complicaciones. La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros menciona que algunos oferentes no permiten que sus clientes subroguen sus derechos con otro acreedor que mejore las condiciones de su crédito actual, de esta manera, aunque el acreditado tenga ese derecho como lo marca la ley, de hacer la sustitución de su crédito, es necesario el consentimiento de ambas entidades para efectuar el movimiento. La información en diversos bancos, por ejemplo, sobre los trámites para la subrogación de un crédito hipotecario, constata que cada entidad aplica su propio criterio, y no el que está previsto en la ley. En este sentido, el artículo 19 de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, establece que: La Secretaría de Economía podrá celebrar convenios de coordinación con los estados y municipios para eliminar los costos registrales y los aranceles notariales, procurando que en los casos de subrogación no se carguen los mismos costos de una nueva transacción y si es posible, eliminarlos. Sin embargo, todas las entidades que otorgan crédito cobran diferentes tasas y montos del llamado pago de reescrituración, haciendo valer un criterio que es contrario a la ley. En algunas entidades, para los casos de subrogación al cliente, se le cobra aproximadamente el 1.5 por ciento por la reescrituración con el cambio de nombre de la entidad a cargo de la hipoteca, cobro que la ley no prevé. En algunas otras, el costo de cambiar un crédito es del 6 por ciento promedio del valor del inmueble. De esta manera, el mayor problema de la subrogación es que el usuario tiene que volver a desembolsar gastos que ya hizo con una apertura normal de crédito. 2
Aunado a lo anterior, la subrogación de créditos hipotecarios no ha tenido penetración entre los clientes, porque hay un desconocimiento a las disposiciones vigentes y porque lograr una subrogación, implica diversas complejidades y costos que desincentivan su aprovechamiento. El monto del saldo de crédito que se ve beneficiado con la opción de la subrogación en crédito a la vivienda es de 404.3 mil millones de pesos al cierre de febrero del presente año, representando el 20 por ciento del crédito vigente otorgado por la banca comercial al sector privado. Cabe señalar que de acuerdo al Banco de México, el CAT del crédito hipotecario promedio se ha mantenido estable en niveles del 15 por ciento aunque el CAT mínimo está a niveles entre el 12 por ciento y 13 por ciento. El efecto de la subrogación eleva la competencia entre los oferentes de crédito hipotecario, disminuyendo el nivel de CAT promedio del sistema. Por lo anterior, proponemos adicionar un párrafo al artículo 6 de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado estableciendo lo siguiente: A las entidades, tratándose de una subrogación de créditos queda prohibido el cobro de penalizaciones, así como de cualquier otro costo asociable al proceso de subrogación. Los gastos por concepto de registro y aranceles notariales a cargo del acreditado por concepto de reescrituración de un bien inmueble en garantía del crédito no deberán ser proporcionales al valor del inmueble sujeto a la subrogación debiendo ser de mínimo monto o nulos Con el objeto de que dicho artículo no sea omiso con las entidades que otorgan crédito y disminuir los costos de transacción asociados con la subrogación de créditos hipotecarios destinados a la vivienda, considerando que la subrogación es el mecanismo mediante el cual la competencia entre las diferentes entidades que ofertan crédito a la vivienda se intensifica prolongándose a lo largo de la vigencia de los créditos. Los beneficios a los usuarios de créditos hipotecarios a la vivienda deben de provenir de una intensa competencia entre entidades oferentes y ser incorporados tanto a los nuevos créditos como a los créditos vigentes. Por ello la subrogación de los créditos es un elemento fundamental para que las Entidades mantengan los beneficios de mejores términos y condiciones a todos los acreditados, incrementado el alcance de elección a los usuarios de un crédito vigente con lo que la presión competitiva entre las entidades se amplifica a todos los usuarios de crédito hipotecario, nuevos y existentes. Asimismo, proponemos reformar el artículo 19 del mismo ordenamiento, para que quede de la siguiente manera: A efecto de lograr plenamente el objetivo de disminuir los costos de transacción para la subrogación de deudor y la subrogación de acreedor conforme a los artículos 13, 14 y 15 de la presente ley, la Secretaría de Economía podrá celebrar convenios de coordinación con los estados y municipios para que los costos registrales y aranceles notariales, no sean proporcionales al valor del inmueble sujeto a la subrogación. Lo anterior, con el objeto de beneficiar a los acreditados incentivar la reactivación del crédito 3
Con el objeto de exhortar a que la Secretaría de Economía lleve a cabo estos convenios de coordinación con los estados y municipios y, estableciendo que los gastos por concepto de registro y aranceles notariales a cargo del acreditado por concepto de reescrituración de un bien inmueble en garantía del crédito no deberán ser proporcionales al valor del inmueble sujeto a la subrogación, ya que en este sentido, los gastos por concepto de registro y aranceles notariales, en la práctica, guardan relación proporcional al valor de la propiedad, así el costo de reescriturar una propiedad no debería depender del valor del mismo, es decir, el costo operativo por reescriturar una propiedad de alta o baja cuantía es el mismo y por lo tanto, el monto de dicho pago debe ser mínimo o nulo. La subrogación del crédito a la vivienda significa un elevado costo por el cambio a los usuarios de tales créditos, lo que imposibilita a los acreditados de optar por los beneficios de mejores términos y condiciones de crédito que surjan con posterioridad al otorgamiento del crédito. Es decir, que la subrogación de los créditos a la vivienda es una forma de portabilidad a la que el deudor puede recurrir para mejorar los términos y condiciones originales del crédito. Tal portabilidad es un incentivo a las entidades a competir no sólo en ofrecer las mejores condiciones de los nuevos créditos, sino que estas condiciones incorporen elementos flexibles que puedan ofrecer a sus acreditados a lo largo de la vida del crédito. Por último, haciendo referencia al contexto internacional, en diversas naciones de Europa (España, Francia, Inglaterra), se establece expresamente en la ley que tratándose de una subrogación de créditos queda prohibido el cobro de penalizaciones, así como los costos registrales y aranceles notariales a cargo del acreditado por concepto de reescrituración de un bien inmueble. Por lo expuesto, me permito someter a la consideración de esta honorable Cámara de Diputados, el siguiente proyecto de Decreto que reforma y adiciona diversas disposiciones de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado Artículo Único. Se reforma el artículo 6, fracción VII, y el artículo 19; y se adiciona al artículo 6 un párrafo cuarto, de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia e el Crédito Garantizado, para quedar como sigue: Artículo 6. Las entidades, tratándose de créditos garantizados a la vivienda, estarán obligadas a extender sin costo alguno, una oferta vinculante a petición del solicitante y con base en la información que de buena fe declare éste, sin requerir la presentación de los documentos que soporten dicha información. I. a VI. VII. Las causas por terminación o resolución anticipada, y VIII. 4
A las entidades, tratándose de una subrogación de créditos queda prohibido el cobro de penalizaciones, así como de cualquier otro costo asociable, al proceso de subrogación. Los gastos por concepto de registro y aranceles notariales a cargo del acreditado por concepto de reescrituración de un bien inmueble en garantía del crédito no deberán ser proporcionales al valor del inmueble sujeto a la subrogación debiendo ser de mínimo monto o nulo. Artículo 19. A efecto de lograr plenamente el objetivo de disminuir los costos de transacción para la subrogación de deudor y la subrogación de acreedor conforme a los artículos 13, 14 y 15 de la presente ley, la Secretaría de Economía podrá celebrar convenios de coordinación con los estados y municipios para que los costos registrales y aranceles notariales, no sean proporcionales al valor del inmueble sujeto a la subrogación. Lo anterior, con el objeto de beneficiar a los acreditados incentivar la reactivación del crédito. Transitorios Primero. El presente decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Diario Oficial de la Federación. Segundo. La Secretaría de Economía en coordinación con los estados, el Distrito Federal y los municipios y con la participación de los Colegios de Notarios representativos llevará a cabo los convenios de colaboración para atender las disposiciones contenidas en el presente decreto en un plazo no mayor a seis meses contados a partir de la fecha de su entrada en vigor. Dado en el Palacio Legislativo de San Lázaro, el 28 de noviembre de 2012. Diputado Ricardo Fidel Pacheco (rúbrica) 5