puede confiar El socio en el que NORTH AMERICAN TITLE COMPANY

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2 NORTH AMERICAN TITLE COMPANY El socio en el que puede confiar Lograr que varias piezas embonen para funcionar Como un Reloj es la tarea de todo especialista en bienes raíces, y ha sido la tradición de North American Title Company durante más de 50 años. Esta historia de desempeño forma parte de la seguridad de que North American Title cumplirá con lo que usted necesita, a tiempo y en todo momento. La red nacional de oficinas de North American Title nos provee conocimientos sobre las condiciones y las situaciones locales, y cuenta con una base de servicio personalizado que es perceptivo, capaz y flexible. El tamaño de nuestra empresa nos permite poner a trabajar sistemas personalizados y personal a su favor; nuestra presencia local le permite trabajar con alguien que le conoce tanto a usted como a los desafíos de su zona. Nuestra presencia de primer nivel en la industria nos permite atraer asociados cuya aptitud y compromiso nos ayudan a marcar pautas que son ejemplo para los demás. A medida que continuamos nuestro rápido crecimiento en todo el país, invertimos el tiempo y el esfuerzo necesarios para atraer y retener los recursos humanos que son la base de nuestro éxito. Nuestros asociados cuentan con el respaldo de la empresa, la capacidad, el conocimiento y la actitud que derivan en mejores servicios para usted. Sólo contratamos a los mejores asociados, porque nos comprometemos plenamente en nuestro afán por proporcionar únicamente el mejor servicio. Nuestro personal agrega valor a cada transacción de North American Title. Nuestro compromiso hacia usted es el compromiso de cada asociado en North American Title. Combinamos un equipo que se ha seleccionado cuidadosamente, los máximos recursos y un compromiso irrestricto con la calidad. Como resultado usted recibe atención Como un Reloj. 2

3 índice Guía para el comprador de vivienda Seguro de título 2 Formas comunes de propiedad 5 Tabla de formas comunes de propiedad 7 Declaración de información 8 Qué es el depósito en garantía (escrow) 10 Estimación de buena fe (GFE, por sus siglas en inglés) 11 Lista de lo que debe y no debe hacer el titular del depósito en garantía 13 Diagrama de flujo del depósito en garantía 14 Calendario fiscal anual 15 Cómo evitar las multas del impuesto sobre la propiedad 16 Guía rápida del impuesto sobre la propiedad 17 Impuestos suplementarios 18 Consejos e indicaciones sobre el depósito en garantía 19 Costos de cierre 20 Glosario de términos 21 Notas 24 1

4 Seguro de Título En California, la mayoría de las transacciones inmobiliarias se cierran con la emisión de una póliza de seguro de título a favor del propietario, del prestamista o de ambos. Muchos compradores de vivienda asumen de manera equivocada que cuando compran una propiedad, la posesión de una escritura de propiedad es todo lo que necesitan como prueba de titularidad. No es así, porque existen peligros ocultos en los bienes inmuebles. Falsificaciones, encuestas deficientes, gravámenes ocultos y la falsa representación de titularidad de una persona casada como si fuese soltera, son solo algunos ejemplos de factores que pueden entorpecer el proceso del título de propiedad de un inmueble. La mayor protección del titular de una propiedad es una póliza de seguro de título. En qué consiste el seguro de título? El seguro de título garantiza a los titulares de propiedades que están adquiriendo un título negociable. A diferencia de las pólizas de seguro contra accidentes, con las cuales se aseguran sucesos a futuro, el seguro de título está diseñado para eliminar riesgos o pérdidas derivadas de defectos en el título a raíz de sucesos anteriores. Una póliza de seguro de título es un contrato de indemnización que garantiza que el título se mantiene tal como se ha notificado. Si no lo está, y si el titular ha sufrido perjuicios, la póliza de título cubre la pérdida del asegurado por el monto nominal de la póliza. La investigación del título La emisión de una póliza de título es un proceso exhaustivo y riguroso. Las agencias tramitadoras de títulos trabajan para eliminar riesgos realizando una investigación meticulosa de los registros públicos o de los antecedentes privados propios de la agencia de títulos. Los antecedentes privados del título es donde se mantienen los registros públicos, las leyes y las decisiones de los tribunales relativas a la propiedad y a las partes que intervienen en el depósito en garantía. Ahí es donde se definen la Desde las listas de propiedades hasta las citas con los clientes, usted vive contra reloj. Lo mismo sucede con su agencia tramitadora de títulos. titularidad vigente registrada, cualquier gravamen o afectación, u otra constancia que pueda afectar el título de la propiedad. Una vez que finaliza la investigación del título, la agencia tramitadora de títulos expide un informe preliminar que muestra el estado del título que está dispuesta a asegurar, con la inclusión de excepciones a dicha cobertura. El informe preliminar El informe preliminar contiene información esencial que puede afectar la disposición y la capacidad de las partes para cerrar el depósito en garantía, la titularidad de la propiedad en cuestión, la forma en que los propietarios actuales retienen el título, las constancias que afectan específicamente a la propiedad en cuestión o a sus propietarios, y la descripción jurídica de la propiedad y el plano catastral informativo. El informe preliminar indica el tipo de seguro de título que ofrece la agencia tramitadora de títulos así como las exclusiones y exenciones de la cobertura. En esto se incluyen escrituras de fideicomiso registradas, servidumbres, acuerdos, así como convenios, condiciones y restricciones (CC&R, por sus siglas en inglés). 2

5 Qué hay que investigar? Su Agente de Bienes Raíces debe evaluar el informe preliminar tan pronto como llegue, con especial atención en ciertas áreas: Verificar la titularidad adquirida. Los nombres en el informe deben coincidir con los nombres en el contrato de compra. En ocasiones aparecerá el nombre de un propietario inesperado (por ejemplo, un cónyuge anterior o un pariente que ha fallecido) y será necesario obtener documentos corregidos. Verificar la dirección de la propiedad. El plano catastral y la descripción jurídica deben coincidir con la dirección. Un propietario podría poseer dos propiedades adyacentes o una frente a la otra, lo cual causa confusión al identificar la propiedad correcta. Verificar la dirección de la propiedad. El plano del terreno y la descripción legal deben coincidir con la dirección. Un propietario puede ser dueño de dos propiedades adyacentes o al otro lado de la calle una de la otra, ocasionando una confusion para identificar la propiedad correcta. Lea las notas informativas de los elementos pertinentes de la propiedad, tales como impuestos sobre transferencia, tarifas catastrales, cuotas de la asociación de propietarios, etc. Revise detenidamente las excepciones. Las excepciones comunes incluyen impuestos vigentes, fianzas, escrituras de fideicomiso, elementos de tasación de distrito Mello-Roos, CC&R y servidumbres. Cerciórese de que tanto CC&R como servidumbres existentes no obstruyan los planes a futuro del comprador. Por ejemplo, una servidumbre de patio trasero puede tener un efecto definitivo en la capacidad del comprador para construir posteriormente una piscina. SIEMPRE esté atento a cualquier sorpresa. Si no se puede ubicar una servidumbre, si surge una escritura de fideicomiso inesperada o si detecta un elemento del cual no estuvo consciente; llame al funcionario de depósito en garantía o a la agencia tramitadora de títulos para discutir el asunto. La agencia tramitadora de títulos debe resolver el problema, y tanto funcionarios de depósito en garantía como agencias tramitadoras de títulos competentes encuentran formas para resolver la mayoría de las áreas con bandera roja. No obstante, la responsabilidad de detección temprana y solución de problemas recae en todo el equipo a cargo del depósito en garantía: los agentes de bienes raíces, las agencias de depósito en garantía y títulos y a veces en los compradores y vendedores también. 3

6 ? Qué tiene cobertura? 4 No se pueden eliminar todos los riesgos mediante la investigación de un título, debido a que ciertos defectos ocultos como falsificaciones, identidades de personas, incapacidad, incompetencia y el incumplimiento de la ley, no se pueden descubrir al examinar los registros públicos. En tanto el informe preliminar es una oferta de aseguramiento en determinadas circunstancias, la póliza de título es un contrato que provee cobertura contra estos defectos ocultos. Entre algunos de muchos riesgos cubiertos en la Póliza de Cobertura Estándar de la Asociación de Títulos de Propiedad (CLTA, por sus siglas en inglés) se incluye la carencia de un derecho de acceso a y desde el lote o terreno y varios defectos registrados como: Una firma falsificada en la escritura. Suplantación de identidad del propietario real. Errores de interpretación de testamentos u otros documentos legales. Entrega de escrituras sin la autorización del otorgante. Herederos no revelados o ausentes. Escrituras e hipotecas firmadas por personas dementes, menores de edad o por personas supuestamente solteras que de hecho están casadas. Errores de registro y extravío de documentos registrados. Falsificación de registros. Errores de copiado o indexado. Además de indemnizar al asegurado contra pérdidas a consecuencia de un reclamo con cobertura, la póliza también ampara honorarios legales y la defensa contra reclamos posteriores contra la propiedad. Las pólizas ampliadas para propietario y prestamista cuentan con una cobertura más amplia y están a disposición a través de la Asociación Americana de Títulos de Propiedad (ALTA, por sus siglas en inglés). La cobertura se amplía a ciertos asuntos extraoficiales, pero que por lo general son detectables mediante la inspección de la propiedad o interrogando a las partes en posesión, tales como: Gravámenes y embargos sin registrar. Servidumbres sin registrar. Derechos de las partes en posesión sin registrar. Invasiones, discrepancias o conflictos en los linderos. Las pólizas de la ALTA están a disposición de prestamistas o propietarios, y una póliza de ALTA en lenguaje simple también está disponible para propiedades residenciales de una a cuatro unidades. Tanto agentes de bienes raíces, compradores y vendedores no deben asumir que todas las pólizas de títulos y las agencias tramitadoras de títulos son iguales. Es importante hacer preguntas a su agencia tramitadora de títulos a fin de determinar el tipo y el costo de la cobertura que mejor se adapte a sus necesidades.

7 Formas Comunes De Posesión De Títulos Cómo debo asumir la titularidad de la propiedad que compro? Todos los días, los compradores de bienes inmuebles de California les hacen esta pregunta importante a los profesionales de títulos, depósitos en garantía y bienes inmuebles. Lamentablemente, aunque es posible que estos profesionales identifiquen los distintos métodos de posesión de una propiedad, puede que no le recomienden una forma específica de propiedad, ya que ello constituiría ejercer la abogacía. Dado que el bien inmueble es el activo más valioso, saber cómo las partes asumen la titularidad de su propiedad es sumamente importante. La forma de propiedad que se adopte (la adquisición del título) determinará quién deberá firmar los diferentes documentos relativos a la propiedad y los futuros derechos de las partes que participan en la transacción. Estos derechos implican las siguientes cuestiones: impuestos sobre el bien inmueble, impuestos a la ganancia, impuestos a la herencia y las donaciones, transferibilidad de títulos y probabilidad de recibir reclamos por parte de los acreedores. Asimismo, la forma de adquisición del título puede acarrear consecuencias importantes a la hora de validar un testamento en caso de fallecimiento. A continuación se describen los métodos más comunes de posesión de títulos: Propiedad exclusiva La propiedad exclusiva se puede describir como la propiedad que posee un individuo u otra entidad con capacidad para adquirir títulos. Algunos ejemplos de casos comunes de adquisición de propiedad exclusiva son los siguientes: 1. Una mujer o un hombre soltero y una mujer o un hombre no casado o un viudo o una viuda: una mujer o un hombre que no está legalmente casado ni constituye una pareja de hecho. Por ejemplo: Bruce Comprador, un hombre soltero. 2. Una mujer o un hombre casado como su bien exclusivo y separado: Una mujer o un hombre casado que desea adquirir el título a su nombre exclusivamente. Por ejemplo: Bruce Comprador, un hombre casado, como su bien exclusivo y separado. La agencia de títulos que asegura el título exigirá al cónyuge de la mujer u hombre casado que adquiera el título que abandone o renuncie expresamente a su derecho, título e interés con respecto a la propiedad. Esto determina que ambos cónyuges quieren que el título de la propiedad se conceda a un cónyuge como bien exclusivo y separado de este. La misma regla se aplica a las parejas casadas del mismo sexo. 3. Uno de los integrantes de una pareja de hecho como su bien exclusivo y separado: uno de los integrantes de una pareja de hecho que desea adquirir el título a su nombre exclusivamente. Por ejemplo: Bruce Comprador, integrante de una pareja de hecho registrada, como su bien único y separado. continúa... 5

8 continúa... Formas comunes de propriedad *En el caso de corporaciones, sociedades, SRL o fideicomisos, los documentos necesarios de propiedad pueden incluir estatutos y artículos corporativos, acuerdos de sociedad, acuerdos operativos de la SRL y acuerdos de fideicomisos y/o certificados. Importante La manera de adquisición del título tiene consecuencias impositivas y legales importantes. Las consecuencias impositivas pueden ser diferentes para las parejas del mismo sexo que se han unido legalmente. Es posible que deba consultar a un abogado o asesor fiscal para determinar la forma más ventajosa de propiedad para su situación en particular. Nota: El estado de pareja de hecho registrada no se limita a las parejas del mismo sexo. 6 Copropiedad El título de propiedad que poseen dos o más personas se puede adquirir en los siguientes términos: 4. Propiedad ganancial: La propiedad ganancial se distingue del bien separado, ya que es la propiedad que se adquiere antes de contraer matrimonio o de registrarse como pareja de hecho mediante legado o donación separada, después de la separación legal o que, mediante un acuerdo por escrito, se otorga a un cónyuge o integrante de una pareja de hecho. Por ejemplo: Bruce Comprador y Bárbara Compradora, esposo y esposa, como propiedad ganancial, o Sally Smith y Jane Smith, pareja de hecho registrada como propiedad ganancial. Otro ejemplo para parejas del mismo sexo: Sally Smith y Jane Smith, cónyuges, como propiedad ganancial. En California, se presume que el bien inmueble traspasado a una persona casada o a un integrante de una pareja de hecho es una propiedad ganancial, a menos que se indique lo contrario (por ejemplo, la propiedad adquirida como bien separado mediante donación, legado o acuerdo). Dado que la posesión de toda propiedad es en partes iguales, ambas partes deben firmar todos los acuerdos y documentos en los que se exprese la transferencia de la propiedad o que se la usa como garantía de un préstamo. Cada propietario tiene el derecho de disponer de su mitad de la propiedad ganancial a voluntad. 5. Propiedad ganancial con derecho de supervivencia: Esta forma de título comparte muchas de las características de la propiedad ganancial, pero añade el beneficio del derecho de supervivencia similar al título que se posee en tenencia conjunta. Puede haber beneficios fiscales por poseer títulos de esta manera. Tras el fallecimiento de uno de los propietarios, finaliza el interés del difunto, y el sobreviviente toma posesión de todos los intereses en la propiedad. Por ejemplo: Bruce Comprador y Bárbara Compradora, esposo y esposa, como propiedad ganancial con derecho de supervivencia; o John Comprador y Bill Comprador, esposos, como propiedad ganancial con derecho de supervivencia. Otro ejemplo para parejas del mismo sexo: Sally Smith y Jane Smith, pareja de hecho registrada, como propiedad ganancial con derecho de supervivencia. 6. Tenencia conjunta: Se trata de una forma de adquisición de títulos de propiedad en posesión de dos o más personas, que pueden o no estar casadas o ser pareja de hecho, con intereses iguales, que está sujeta al derecho de supervivencia del o los tenedores conjuntos sobrevivientes. El título debe adquirirse al mismo tiempo mediante el mismo traspaso y, en el documento, se debe afirmar expresamente la intención de crear un activo de tenencia conjunta. Cuando un tenedor conjunto fallece, el título del bien inmueble se traspasa automáticamente por efecto de la ley a los tenedores conjuntos sobrevivientes. Por lo tanto, la propiedad en tenencia conjunta no está sujeta a disposición mediante testamento. Por ejemplo: Bruce Comprador, un hombre casado, y George Comprador, un hombre soltero, como tenedores conjuntos. Nota: Si una persona casada forma parte de una tenencia conjunta que no incluye a su cónyuge, la agencia de títulos que asegura el título puede exigir al cónyuge de la mujer u hombre casado que adquiere el título que dé expresamente su consentimiento de la tenencia conjunta. Se aplicarán las mismas reglas a las parejas casadas del mismo sexo y las parejas de hecho. 7. Tenencia en común: Se trata de una forma de adquisición de títulos de propiedad en posesión de dos o más personas con intereses fraccionados indivisos. Puede que estos intereses fraccionados no sean iguales en cuanto a la cantidad o la duración, o puede que se originen en diferentes momentos. Cada tenedor en común posee una parte de la propiedad, tiene derecho a una porción comparable de los ingresos provenientes de la propiedad y debe cargar con una parte equivalente de los gastos. Cada cotenedor puede vender, alquilar o dejar en testamento a sus herederos la parte de la propiedad que le pertenece. Por ejemplo: Bruce Comprador, un hombre soltero, con un interés indiviso de 3/4 y Penny Compradora, una mujer soltera, con un interés indiviso de 1/4. Otras maneras de adquisición de títulos: 1. Una corporación*: Una corporación es una entidad legal, creada conforme a la ley estatal, que consiste en uno o más accionistas, pero que, desde el punto de vista legal, tiene una existencia y personalidad independiente de dichos accionistas. 2. Una sociedad*: Una sociedad es una asociación de dos o más personas que pueden desarrollar actividades con fines de lucro como copropietarias, según lo establece la Ley Uniforme de Asociaciones. Una sociedad puede poseer títulos de un bien inmueble en nombre de la sociedad. 3. Fideicomisarios de un fideicomiso*: Un fideicomiso es un acuerdo por medio del cual un otorgante transfiere un título legal de propiedad a una persona llamada fideicomisario para que esta sea el titular y lo administre para el beneficio de las personas (beneficiarios) especificadas en el contrato de fideicomiso. Por lo general, un fideicomiso no es una entidad que pueda poseer títulos a su nombre. Por el contrario, los títulos se suelen adquirir como fideicomisario de un fideicomiso. Por ejemplo: Bruce Comprador, fideicomisario del Fideicomiso Familiar del Comprador. 4. Sociedades de Responsabilidad Limitada (SRL)*: Esta forma de propiedad es una entidad legal que es similar a la corporación y la sociedad. El acuerdo operativo determinará cómo funcionará la SRL y cómo se gravará. Al igual que una corporación, su existencia es independiente de sus propietarios.

9 Tabla de formas comunes de propiedad Cómo asumir el título de un bien inmueble Partes División Título Propiedad Ganancial con Derechos de Tenencia En Común Tenencia Conjunta Propiedad Ganacial Supervivencia Cualquier número de personas (pueden ser marido y mujer). La titularidad se puede dividir entre cualquier número de intereses, en igualdad o desigualdad. Cada copropietario tiene un título legal independiente de su interés indiviso. Cualquier número de personas (pueden ser marido y mujer). No se pueden dividir los intereses de titularidad. Sólo existe un título de toda la propiedad. Posesión Derecho de posesión equitativo. Derecho de posesión igualitario. El traspaso de un copropietario sin participación de los demás rompe la tenencia conjunta. Traspaso Estatus Del Comprador Fallecimiento Estatus Del Sucesor Derechos Del Acreedor Presunción El interés de cada copropietario puede ser traspasado por separado por su propietario. El comprador se convierte en tenedor en común con los otros copropietarios. Al morir el copropietario, su interés pasa por testamento a sus herederos o sucesores. Sin derecho de supervivencia. Los herederos o sucesores se convierten en tenedores en común. El interés del copropietario se puede vender en venta judicial para satisfacer a su acreedor. El acreedor se convierte en tenedor en común. Favorecido en casos dudosos, salvo el de esposo y esposa. (Consulte la propiedad ganancial). El traspaso de un copropietario sin participación de los demás rompe la tenencia conjunta. El comprador se convierte en tenedor en común con los otros copropietarios. Al deceso del copropietario, su interés finaliza y no puede ser heredado. El sobreviviente es titular de la propiedad por supervivencia. Al deceso del copropietario, su interés finaliza y no puede ser heredado. El sobreviviente es titular de la propiedad por supervivencia. El último sobreviviente es titular de la propiedad en posesión exclusiva. El interés del copropietario se puede vender en venta judicial para satisfacer a su acreedor. Se rompe la tenencia conjunta, el acreedor se convierte en tenedor en común. Se debe declarar de manera expresa y estructurar correctamente. No se favorece. Únicamente marido y mujer o parejas de hecho. Los intereses de titularidad son iguales. Título en la propiedad ganancial (similar al título en una sociedad). Derecho de posesión equitativo. Ambos copropietarios deben integrarse en el traspaso del bien inmueble. No se pueden traspasar intereses por separado. El comprador sólo puede adquirir el título pleno de propiedad ganancial. No lo puede adquirir de manera parcial. El comprador sólo puede adquirir el título pleno de propiedad ganancial. No lo puede adquirir de manera parcial. Al fallecimiento del copropietario, la mitad pasa al sobreviviente en posesión exclusiva. Hasta la mitad pasa mediante testamento o cesión de derechos a los demás. (Consulte a un abogado con preguntas específicas). Si la cesión de derechos es por testamento, el resultado será la tenencia en común entre el sucesor y el sobreviviente. Si la cesión de derechos es mediante testamento, el resultado será la tenencia en común entre el sucesor y el sobreviviente. El interés del copropietario no se puede retener y vender por separado. Se puede vender toda la propiedad para satisfacer deudas del esposo o la esposa, dependiendo de la deuda. (Consulte a un abogado con preguntas específicas). Presunción sólida de que la propiedad adquirida por los esposos es ganancial. Sólo esposo y esposa y sólo cuando el interés se haya creado en o después del 1 de julio de 2001 o se haya creado como pareja de hecho en o después del 1 de julio de Los intereses de titularidad son iguales. Título en la propiedad ganancial (similar al título en una sociedad). Derecho de posesión equitativo. Ambos copropietarios deben integrarse en el traspaso del bien inmueble. No se pueden traspasar intereses por separado. El comprador sólo puede adquirir el título pleno de propiedad ganancial. No lo puede adquirir de manera parcial. Al fallecimiento del copropietario, finaliza el interés del finado y no puede ser heredado. El sobreviviente es titular de la propiedad por supervivencia. El último sobreviviente es titular de la propiedad en posesión exclusiva. El interés del copropietario no se puede retener y vender por separado. Se puede vender toda la propiedad para saldar deudas del esposo o la esposa, dependiendo de la deuda. (Consulte a un abogado con preguntas específicas). Presunción sólida de que la propiedad adquirida por los esposos es ganancial. 7

10 Declaración de información Qué hay en un nombre? Cuando una agencia de títulos procura descubrir cuestiones que afectan el título de un bien inmobiliario, la respuesta es: bastante. Las declaraciones de información proveen a las agencias la información que necesitan para distinguir tanto a comparadores y vendedores de bienes inmobiliarios de otros con nombres similares. Luego de identificar a los compradores y vendedores reales, las agencias de títulos pueden hacer caso omiso de disputas, gravámenes u otras cuestiones asentadas en registros públicos con nombres similares. Para ayudarle a comprender mejor este tema delicado, la Asociación de Títulos de Propiedad de California ha respondido a algunas de las preguntas más comunes sobre las declaraciones de información. En qué consiste una declaración de información? La declaración de información es un formulario que habitualmente solicitan el comprador, el vendedor y el prestatario en una transacción en la que se procura obtener un seguro de título. El formulario completo provee a la agencia de títulos la información necesaria para examinar documentos de manera adecuada a fin de omitir cuestiones que no afecten la propiedad que se va a asegurar, cuestiones que de hecho proceden con alguna otra persona. Se registran documentos que normalmente afectan a un bien inmueble: gravámenes, decretos judiciales, bancarrotas, etc. Cada vez que una agencia de títulos descubre un documento registrado en el que el nombre es igual o similar al del comprador, vendedor o prestatario en la transacción de un título, la agencia de títulos debe preguntar, Este documento afecta a las partes que estamos asegurando? Porque, de ser así, afecta al título de la propiedad, y por consiguiente estaría listado como excepción de cobertura conforme a la póliza del título. Una declaración de información debidamente realizada permitirá a la agencia de títulos diferenciar entre las partes que tienen nombres iguales o similares cuando investigue documentos registrados por nombre. Esto protege a todas las partes involucradas y permite a la agencia de títulos desempeñar de manera competente sus tareas sin demoras innecesarias. 8

11 Qué tipo de información es necesaria en una Declaración de Información? La información que se solicita es personal por naturaleza, pero no innecesariamente. La información que se solicita es vital para no demorar el cierre de la transacción. Se le pedirá que proporcione su nombre completo, número de seguro social, fecha de nacimiento, lugar de nacimiento e información sobre su ciudadanía. Si se ha casado, se le pedirá la fecha y el lugar donde contrajo matrimonio. Se solicitará información sobre su residencia y su empleo, así como información sobre matrimonios anteriores en caso de haberse divorciado. Se mantendrá confidencial la información que proporcione? La información que proporcione es absolutamente confidencial y servirá únicamente para que la agencia de títulos la utilice para realizar la investigación de registros necesaria antes de emitir la póliza del seguro de título. Qué sucede si un comprador, vendedor o prestamista no proporcionan la Declaración de Información que se solicita? En el mejor escenario, no proporcionar la declaración de información que se solicita inhibirá la capacidad para que la agencia de títulos investigue y examine, ocasionando una demora en la expedición de la póliza de su título. En el peor escenario, no proporcionar la información que se solicita podría prohibir el cierre de su depósito en garantía. Sin la declaración de información, sería necesario que la agencia de títulos lo indique como excepción de cobertura por sentencias, embargos u otras cuestiones que pueden afectar la propiedad que se va a asegurar. Dichas excepciones serían inaceptables para la mayoría de los prestamistas, cuyo interés también se debe asegurar. En Conclusíon Las agencias de títulos procuran por todos los medios expedir una póliza de seguro de título a fin de identificar riesgos conocidos que afectan a su propiedad, así como transferir el título de manera eficiente y correcta para proteger sus intereses como comprador de vivienda. Al realizar correctamente la declaración de información, usted permite que la agencia de títulos proporcione el servicio que usted necesita con la garantía de confidencialidad. 9

12 Qué es el?depósito en garantía? El depósito en garantía ( escrow ) es un depósito de fondos y documentos realizado por las partes involucradas con un tercero desinteresado para su entrega una vez cumplidos los términos de las instrucciones del depósito en garantía. La palabra depósito en garantía proviene de la palabra francesa escroue, la cual significa pergamino o rollo de pergamino. Cuando las partes entregan documentos y dinero al agente de depósito en garantía para que sea el titular hasta que se cumplan ciertas condiciones, decimos que los documentos están resguardados en depósito en garantía. También podemos decir que las partes han abierto un depósito en garantía. Cada uno de los representados del depósito en garantía (vendedor, comprador, prestamista) darán al titular del depósito en garantía instrucciones por escrito que establecen las condiciones bajo las cuales se ejecutará posteriormente la entrega. Estas instrucciones son habitualmente escritas por el agente de depósito en garantía o el asistente de depósito en garantía a partir de la información oral que reciban de los representados o mediante un contrato firmado antes de que éstas lleguen a la oficina de depósito en garantía. La finalidad de un depósito en garantía El uso común de un depósito en garantía es posibilitar que las partes involucradas en una transacción de bienes raíces tengan un trato entre sí que implique menos riesgo, debido a que el titular del depósito en garantía actúa como: Custodio de fondos y documentos Una casa de clarificación para el pago de todas las demandas Una agencia que desempeña los detalles de oficina para la liquidación de las cuentas entre las partes. Transacción típica del depósito en garantía Normalmente un depósito en garantía comienza con la apertura de la orden de trabajo del título por parte del AGENTE DE DEPÓSITO EN GARANTÍA. Basándose en la información proporcionada, North American Title Company prepara un informe o compromiso preliminar. El informe preliminar proporciona al cliente las condiciones sobre las cuales el asegurador del título expedirá la póliza. En él se reflejan documentos registrados públicamente que el asegurador aceptará o excluirá de la cobertura y por tanto constituye una guía de asuntos que se compensarán antes del cierre. Un compromiso (expedido en ciertas jurisdicciones) especifica adicionalmente los requisitos que se deben cumplir a fin de expedir el seguro que se ha solicitado. Al recibir el informe o compromiso preliminar, se efectúa un análisis para determinar las medidas necesarias y los documentos requeridos para finalizar la transacción: demandas de satisfacción de gravámenes inaceptables para el comprador y/o prestamista, documentos para registro, instrucciones y requisitos para el nuevo prestamista. En muchas instancias, las instrucciones de compradores y vendedores se preparan para firma a partir de la información recopilada. Cuando se satisfacen todos los requisitos financieros y del título, y se pueden cumplir plenamente las instrucciones de todas las partes, se dice que el depósito en garantía está perfecto y se puede cerrar. A continuación tiene lugar el convenio financiero, se registran los documentos y se expiden las pólizas del seguro de título. 10

13 Estimación de buena fe (GFE) Cuando usted solicita una hipoteca, el gobierno exige que su prestamista le entregue una estimación de buena fe (GFE, por sus siglas en inglés) dentro de los tres días posteriores a su solicitud. Este documento describe todos los costos relacionados con la hipoteca, y la mayoría de los expertos recomiendan no comprometerse con una hipoteca antes de examinarla. La GFE también es útil porque le permite comparar los costos reales de hipotecas que ofrece la competencia. Sin embargo, pueden resultar difíciles de comprender, en especial si distintos prestamistas no listan los mismos costos de la misma manera, o si los costos son incompletos o imprecisos. Así que es beneficioso examinar detenidamente su estimación de buena fe en cuanto la reciba. Estos son algunos elementos que se deben examinar. Tasas de interés y punto Una GFE le muestra la tasa de interés y cualesquier puntos de descuento que puede pagar al cierre. Cerciórese de comprender que pagar puntos de descuento le permite acceder a una tasa de interés más baja y pagos más bajos, pero pasarán muchos meses antes de que los ahorros compensen los cargos. Comisiones del prestamista La larga lista incluye cargos por avalúo, reporte de crédito, solicitud, agente hipotecario, y congelación de la tasa de interés, de haberlo. Analice si hay grandes diferencias entre prestamistas. Ningún cargo debe variar considerablemente. Así mismo, averigüe si hay otros cargos que aplican solamente algunos prestamistas, o cargos faltantes que pudieron no ser incluidos pero que aparecerán sin duda más adelante. Pregunte al prestamista sobre cualquier cargo que parezca estar fuera de lugar. Comisiones por título y transferencia El cargo de cierre o depósito en garantía, cargos por investigación de título y seguro de título y los impuestos del gobierno son en gran medida estándar. Y usted no tiene que aceptar a la compañía de seguros o al abogado del prestamista; podrá tratar de encontrar a alguien que ofrezca un precio más bajo. Interés prepagado Un rubro pagado anticipadamente es el interés sobre el préstamo por el período previo a la primera fecha de pago. Colocar su fecha de cierre cerca del fin de mes puede minimizar este cargo. Seguro Una GFE puede especificar una cifra de seguro de vivienda o riesgo, pero puede ser menos costoso si lo arregla por su cuenta. Además, si le cobran seguro de hipoteca o seguro contra inundación, cerciórese de averiguar cuál es el motivo. continúa... 11

14 continúa... Estimación de buena fe (GFE) 12 Los cargos pueden aumentar Es importante recordar que la GFE sólo es una estimación. Las cifras estimadas se pueden subir del 10 por ciento al 15 por ciento, o incluso más, antes de la fecha de cierre. Congelación de cargos Usted se puede proteger de sorpresas desagradables pidiendo a su prestamista que le presupueste exactamente los costos finales, o que congele sus cargos. También puede buscar uno de los paquetes de cargos que actualmente ofrecen algunos prestamistas, cuyo precio total puede ser más bajo. Declaración de veracidad en el préstamo Junto con la estimación de buena fe, un prestamista le entregará un formulario de divulgación de veracidad en el préstamo (TIL, por sus siglas en inglés). Esto le proporciona la tasa de porcentaje anual (APR, por sus siglas en inglés) sobre su hipoteca, la cual toma en cuenta los puntos de descuento, el seguro de hipoteca, y otros cargos adicionales a la tasa de interés básica. El formulario de veracidad en el préstamo también enumera los cargos totales por el financiamiento, el monto financiado, el monto total que pagará durante la duración del préstamo, el número total y el monto de sus pagos, y la fecha de vencimiento de cada mes. También contiene otros detalles importantes: si la hipoteca es asumible si usted vende la casa, y si existe una multa por prepagar la hipoteca; si el formulario indica que usted puede tener que pagar una multa, probablemente tendrá que hacerlo. Lo más importante es que entienda que las cifras que vienen en el formulario TIL también pueden cambiar. Si su tasa de interés o cualquiera de los cargos suben antes de la fecha de cierre, también subirá su APR y el costo total de su préstamo. Los profesionales de North American Title se especializan en cerrar todos sus tratos de bienes raíces. Nuestro seguro de título viene con la garantía de experiencia y atención personal.

15 Los siguientes rubros representan una lista típica de lo que un titular del depósito en garantía hace y no hace: El titular del depósito en garantía: Sirve como depositario neutral y enlace de comunicación entre todas las partes durante la transacción Prepara las instrucciones del depósito en garantía Solicita una investigación preliminar del título para determinar el estado actual del título de propiedad Solicita una declaración de beneficiario si la deuda u obligación será asumida por el comprador Cumple con los requisitos del prestamista, mismos que se especifican en el contrato de depósito en garantía Recibe fondos de adquisición del comprador Prepara o garantiza la escritura u otros documentos relacionados con el depósito en garantía Prorratea impuestos, interés, seguro, y rentas conforme a las instrucciones Garantiza comunicados de toda contingencia u otras condiciones que se impongan en cualquier depósito en garantía en particular Registra escrituras y cualquier otro documento conforme a lo dispuesto Solicita la emisión de la póliza del seguro de título Cierra el depósito en garantía una vez que todas las instrucciones del comprador y el vendedor se han realizado Desembolsa fondos autorizados conforme a las instrucciones, incluyendo cargos por seguro de título, cargos por registro, comisiones de bienes raíces y liquidaciones de préstamo } } Prepara las declaraciones finales para las partes, correspondientes a la disposición de todos los fondos depositados en depósito en garantía. (Estos son útiles para preparar declaraciones de impuestos) El titular del depósito en garantía no: Ofrece asesoramiento legal Negocia la transacción Ofrece asesoramiento de inversión North American Title Company proporcionará con gusto información adicional en relación con nuestros servicios de título y depósito en garantía. Comuníquese hoy con su gerente de cuenta para obtener más información. 13

16 Diagrama de flujo del depósito en garantía El depósito en garantía se abre cuando el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa. El contrato, junto con cualquier instrucción adicional, sirve como las instrucciones para el agente de depósito en garantía. El depósito en garantía garantiza que el prestamista libere los fondos de adquisición de vivienda en o aproximadamente al mismo tiempo que se registra la escritura para reflejar la nueva titularidad. El depósito en garantía incluye depositar, con North American Title Company, fondos, documentos e instrucciones necesarios para realizar la transferencia. A continuación figura un esquema general del trabajo que desempeña un agente en cada depósito en garantía. Ordena la investigación del título Recibe y evalúa el informe preliminar del título Evalúa los impuestos en el informe preliminar del título Recibe demandas, solicita la aclaración de otros gravámenes Solicita la declaración del beneficiario y la ingresa a archivo Revisa los términos de transferencia y el estado actual del pago Prepara las instrucciones de depósito en garantía y los documentos pertinentes Revisa el archivo para determinar que se hayan cumplido todas las condiciones y que los documentos son correctos y están listos para la firma (por ejemplo: inspección de termitas, liberación de imprevistos, pedido de seguro contra incendio, etc.). Obtiene firmas Confirma que toda la documentación del vendedor está en orden Confirma que toda la documentación del comprador está en orden Configura el archivo y solicita firmas en todos los documentos restantes Obtiene fondos de los compradores Solicita los fondos del préstamo y luego financia Ordena el registro Cierra el archivo, prepara declaraciones y desembolsa fondos 14 Completa el cierre. Envía los documentos finales a todas las partes

17 Calendario fiscal anual 2º Plazo : 1 de enero - 30 de junio 1er Plazo : 1 de julio - 31 de diciembre Cálculo de multas por atrasos (continúa del 12 de diciembre de 2010) 10 de abril - 30 de junio: Uno o dos pagos mensuales atrasados - agregar 10% + cargo de $10 Del 1 de julio en adelante: uno o más pagos mensuales atrasados - agregar 10% + cargo de $10 + cargo de recuperación de $ % por mes 10 de diciembre - 10 de abril: Primer pago atrasado - agregar 10% Enero Febrero Marzo Abril Junio Julio Agosto Septiembre Noviembre 1 de enero: Tasación vencida 1 de febrero: 2do pago vencido 1 de marzo: Impuestos sobre registro fiscal no garantizado vencidos 10 de abril: 2do pago vencido 15 de abril: Último día para declarar Exención para propietarios de vivienda, veteranos y personas de tercera edad 8 de junio: Fecha de publicación de impuestos atrasados 1 de julio: Inicio del año fiscal hasta el 1 de julio del siguiente año 1 de julio: Propiedades con impuestos atrasados vendidas al estado 1 de julio: Se informan los nuevos valores a los propietarios Julio (primer lunes): Consejo de apelación de tasación 30 de julio: Último día para notificar nuevos valores a los propietarios Agosto: Números de ventas asignados para impuestos atrasados Septiembre: Se establecen tasas impositivas 1 de noviembre: 1er pago vencido Diciembre 10 de diciembre: 1er pago atrasado 15

18 Evite las multas del impuesto sobre la propiedad Muchos atrasos fiscales ocurren durante el primer año de titularidad de una propiedad. Como titular de una nueva propiedad usted debe estar consciente de lo siguiente: Nombre en el registro fiscal y la factura fiscal. La lista de tasación a partir de la cual se preparan las facturas fiscales se exige, por ley, para listar al contribuyente al 1 de enero de ese año. La propiedad se tasa al propietario a partir del 1 de enero de ese año. Las escrituras registradas después del 1 de enero, por consiguiente, no reflejan un cambio de propiedad en los registros fiscales hasta el siguiente año. Las facturas fiscales se envían por correo una vez al año. Las facturas fiscales se envían por correo a finales de octubre al titular de la propiedad a partir del 1 de enero de ese año. Si su escritura se registró después del 1 de enero de ese año, las facturas fiscales reflejan el nombre del titular anterior y usted podrá no recibir una factura fiscal hasta el año siguiente, aunque como propietario usted es responsable de los impuestos. Si usted no recibe una factura fiscal antes del 15 de noviembre, y si se pagaron los impuestos en el depósito en garantía ÚNICAMENTE al 31 de diciembre, debe comunicarse a la oficina del recaudador de impuestos para solicitar reemplazos de facturas. Fecha de vencimiento. Los impuestos sobre la propiedad se vencen y son pagaderos (y morosos) en la misma fecha cada año. El primer pago se vence el 1 de noviembre y se considera moroso después del 10 de diciembre. El segundo pago se vence el 1 de febrero y se considera moroso después del 10 de abril. Deberá tomar en cuenta estas fechas. El recaudador de impuestos utiliza la marca de cancelación de la oficina postal como la fecha de recibo de su pago, y debe tener la marca postal a más tardar el 10 de abril y 10 de diciembre. Falta de recibo de la factura fiscal. Esto no exime al propietario de la responsabilidad de pagar impuestos, ni exime la imposición de multas. Las leyes impositivas estatales depositan la responsabilidad de obtener una factura fiscal y de hacer el pago a tiempo a los titulares de propiedades. Impuestos sobre la propiedad adicionales. La propiedad que está adquiriendo será tasada nuevamente al cambiar la titularidad. La nueva tasación se hace por lo general mediante un incremento de impuestos basado en el nuevo valor de la propiedad. Así mismo, puede haber impuestos suplementarios tasados contra la propiedad, ya sea antes o después del cerrar su depósito en garantía y por cualquier cambio reciente de titularidad y/o documento o registro que indique un trabajo de mejora a la propiedad. En caso de que necesite más información o tenga preguntas relacionados con su impuesto sobre la propiedad, debe comunicarse a la oficina del recaudador de impuestos del condado en el que se ubica dicha propiedad. 16

19 Guía rápida del impuesto a la propiedad Fecha de gravamen del siguiente año fiscal al 1 de enero Vencimiento del 2do pago del año fiscal vigente al 1 de febrero Atraso del 2do pago del año fiscal vigente: 10 de abril Siguiente año fiscal: 15 de abril - último día para declarar la exención de propietario de vivienda - 100% Comienzo del año fiscal tributario del año fiscal vigente: 1 de julio Facturas fiscales del año fiscal vigente enviadas por correo: última semana de octubre Vencimiento del 1er pago del año fiscal vigente: 1 de noviembre Atraso del 1er pago del año fiscal vigente: 10 de diciembre Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Cronograma del impuesto a la propiedad Programa de reserva de retención de impuestos Mes del cierre Primer pago 1er pago en depósito en garantía 2do pago en depósito en garantía Meses que requiere el prestamista como reserva Enero Marzo Si* 5 Febrero Abril Si* 0 Marzo Mayo Si* 1 Abril Junio Si* 2 Mayo Julio Si* 3 Junio Agosto Si* 4 Julio Septiembre 5 Agosto Octubre?* 6 Septiembre Noviembre Si 7 Octobre Diciembre Si 2 Noviembre Enero Si 3 Diciembre Febrero Si 4 Nota: El propietario debe poseer y ocupar la propiedad el primero de marzo para tener derecho a las exenciones aplicables. Las multas por morosidad son de 10% a la fecha de atraso más costos de $10 por segundos pagos morosos. La propiedad se puede vender en subasta pública después de cinco años de morosidad. Lo anterior excluye requisitos de pago por impuestos suplementarios. *El prestamista puede o no requerir el pago 17

20 Impuestos suplementarios La razón por la cual este aviso es importante para los compradores es que la factura fiscal suplementaria se envía únicamente al comprador, no al prestamista. Si el comprador ha dispuesto que se retengan sus pagos de impuesto sobre la propiedad, es decir, que los cobre y pague el prestamista, estas facturas fiscales normalmente no se incluyen en la cuenta de depósito en garantía y no las pagará el prestamista. El comprador tendrá que asumir el pago del impuesto suplementario. Más aún, con este nuevo aviso, no se exige al vendedor proveer un cálculo estimado de lo que es o será el monto del impuesto sobre la propiedad al cierre del depósito en garantía. 18 El 29 de septiembre de 2005, el gobernador Schwarzenegger promulgó la ley AB459. La ley AB459 exige al vendedor y a sus agentes proveer a los clientes potenciales un aviso de factura suplementaria de impuesto sobre la propiedad. El requisito de este aviso es completamente diferente a los requisitos de divulgación de Mello- Roos y tasación especial. La legislatura fue muy clara en cuanto a que el aviso será solo eso: un aviso de que el comprador recibirá una factura suplementaria de impuesto sobre la propiedad. Al cambiar la titularidad, se exige al recaudador de impuestos respectivo volver a tasar la propiedad en conformidad con la ley de impuestos suplementarios de California promulgada en La ley de impuestos suplementarios fue decretada bajo el proyecto de ley del Senado 813 en 1983 para proporcionar mayores ingresos a las escuelas de California. Surgió a consecuencia de las disposiciones de la Proposición 13, aprobada en 1978, la cual generó con frecuencia incrementos sustantivos en el valor tasado de las propiedades cuando cambiaban de titularidad, aunque el impuesto a pagar sobre estos grandes valores no se pudo cobrar hasta por un período de quince meses. En qué consisten las facturas fiscales suplementarias? Con el decreto de la SB 813 el recaudador tiene la capacidad de tasar la propiedad como resultado de un cambio de titularidad o nueva construcción en cualquier momento durante el año fiscal y emitir una factura de impuesto suplementario al propietario en la que se reflejen los nuevos valores y los impuestos adicionales que deriven del nuevo valor. Debido a que las facturas fiscales se emiten de acuerdo al año fiscal de California, el cual comienza el 1 de julio, y a que los impuestos sobre la propiedad se emiten actualmente basándose en la titularidad o condición al 1 de enero anterior, es posible que el recaudador tenga que ajustar los impuestos para 2 años fiscales como resultado de un cambio que ocurra después del 1 de enero de cualquier año. Un ajuste corresponde a la parte del año fiscal que comenzó antes del 1 de julio y otro al año fiscal que comienza el siguiente 1 de julio. Al determinar el incremento de impuestos se toman en cuenta los siguientes factores: Cuál fue el valor anterior al cambio del título o la finalización de las mejoras? Cuál es el nuevo valor? Cuál es la tasa impositiva en vigor al momento del cambio? } } Que porción del año fiscal se mantiene con ajuste de impuestos? Los consumidores deben hablar con el Recaudador del condado si tienen más consultas que hacer con respecto a los Impuestos Complementarios.

21 Consejos e indicaciones sobre el depósito en garantía Las demoras del depósito en garantía pueden impedir que usted asuma la titularidad de su casa. Las demoras en el depósito en garantía pueden ser ocasionadas por numerosas cuestiones, muchas de las cuales se pueden evitar. Para cerrar a tiempo su depósito en garantía, siga las siguientes pautas: Llene perfectamente todos sus formularios y entréguelos para integrarlos a tiempo al depósito en garantía Cerciórese de que su escritura de transferencia se ha firmado y notarizado Informe a su agente o funcionario de depósito en garantía sobre cualquier problema tan pronto como se entere de su existencia Mantenga informados a su agente de depósito en garantía y/o a su agente de bienes raíces sobre el estatus de su préstamo Mantenga informados a su agente de plica y/o a su agente de bienes raíces sobre el estatus de su préstamo Incluya el nombre y la información de su agente de seguros en el depósito en garantía tan pronto como sea posible Nueve consejos para lograr un cierre satisfactorio con North American Title Company 1. Pida a su agente de depósito en garantía que prepare una declaración estimada para determinar el monto correcto del préstamo cuando los desembolsos sean un problema. 2. Los agentes deben contactar a su comprador antes de que el prestamista envíe documentos para confirmar el monto del préstamo y el programa del préstamo. Cerciórese de que estarán listos para firma. 3. Si va a existir una cuenta de depósito en garantía, vigile que su agente la establezca a fin no volver a hacer giros. 4. Si alguien más que no sean los compradores está en el título de la propiedad y no estará incluido en el préstamo, informe tan pronto como sea posible a su agente de depósito en garantía para que pueda ponerse en contacto con ellos para que firmen la documentación necesaria y verifique si esperan dinero a cambio por la escritura. 5. Cerciórese de que su agente de depósito en garantía haya recibido los nombres de todos los compradores cuando se abra el depósito en garantía, de modo que los nombres puedan ejecutarse en caso de probables gravámenes. 6. Verifique con su cliente quién es su prestamista actual, su número de teléfono y el número del préstamo. 7. Las subordinaciones pueden añadir de una a dos semanas al período de depósito en garantía, así que cerciórese de avisar a su agente de depósito en garantía tan pronto como se entere de que esto será un problema. 8. Si una de las partes estará fuera del país durante el depósito en garantía, tendrá que firmar los documentos en el Consulado o la Embajada Americana. 9. Cerciórese de tener una identificación o licencia de conducir de California vigente el día de la firma. 19