Las presentes normas serán de aplicación en todo el ámbito del Plan Especial.

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1 TITULO VI.- NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION. Art General Las presentes normas serán de aplicación en todo el ámbito del Plan Especial. Sus determinaciones se establecen con carácter general, sin perjuicio de las que, en cada caso, se precisen en las normas particulares correspondientes a cada parcela. En todo aquello no previsto en ellas, se estará a lo dispuesto en el Plan Municipal. CAPITULO I. NORMAS GENERALES DE VOLUMEN Art Parcelario. Régimen de CONSERVACIÓN Las actuaciones respetarán la parcelación actual, salvo que en la normativa particular de Zona o Unidad se estableciera otra cosa. Régimen de RENOVACIÓN Edificación Colectiva La renovación, esto es, la sustitución de un edificio por otro de nueva planta, se permite mediante actuación directa y aislada en cualquiera de las parcelas actuales, o en las que pudieran resultar de su agregación, sin otro límite que el del ámbito de toda la manzana. Unicamente se permite la división de parcelas actuales si el ámbito de cualquiera de las parcelas resultantes de la misma es igual o superior a los delimitados como Ambitos de Renovación Conjunta. Los ámbitos denominados de Renovación Conjunta incluyen a dos o más parcelas, y se delimitan al objeto de recuperar en lo posible una parcelación igual o análoga a la primigenia. No son, en ningún caso, vinculantes, aunque, con objeto de propiciar dicha recuperación del parcelario original, la administración pública procurará la instrumentación de medidas financieras y gestión que propicien dicha renovación conjunta. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 25

2 Art Alineaciones. Se definen gráficamente en los planos de ordenación y en las fichas de normativa particular, tanto alineaciones oficiales, como de la edificación, distinguiéndose por lo que se refiere a éstas últimas, alineaciones en supuestos de Conservación y alineaciones en supuestos de Renovación. 1. Alineaciones oficiales. Salvo que el Plan Especial, o instrumentos que lo desarrollen, señalaran expresamente otras, se mantienen las actuales. 2. Alineaciones de la edificación. - Salvo determinación gráfica o norma particular distinta, que podrá referirse a todo el edificio o a alguna de sus plantas, y excepción hecha de unidades destinadas a vivienda unifamiliar, las alineaciones exteriores de la edificación respetarán, con carácter general, las alineaciones oficiales, no admitiéndose retranqueos en relación con éstas. En supuestos de renovación, podrán, no obstante, definirse porches, no previstos expresamente en el Plan, siempre que, cuando menos, se extiendan a toda una fachada de la unidad básica en que se planteen, o establecerse retranqueos de la edificación, previa redacción de un estudio de detalle, siempre que se justifiquen en orden a la obtención o ampliación del espacio público y no desvirtúen la continuidad de la trama Alineaciones en el Régimen de CONSERVACION. En los planos de ordenación y/ o en la normativa particular se definen alineaciones de Planta Baja y Plantas Superiores de la edificación, que deberán ser respetadas en supuestos de rehabilitación integral, división de viviendas, o si, pretendiéndose un cambio de uso de planta bajo cubierta o ático, la nueva alineación afectase a dichas plantas. En relación con dichas alineaciones, en tanto las exteriores son obligadas, las interiores se consideran máximas Alineaciones en el Régimen de RENOVACION. En los planos de ordenación y en la normativa particular se definen alineaciones de Planta Baja y Plantas Superiores de la edificación, que únicamente son vinculantes si se produce la sustitución de un edificio. En relación con dichas alineaciones, en tanto las exteriores son obligadas, las interiores se consideran máximas, salvo que se proceda a una reducción de la ocupación de parcela, supuesto en que sería posible la ampliación del fondo PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 26

3 edificable en plantas elevadas, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: Las alineaciones interiores de una parcela, podrán modificarse, de forma justificada, en sus plantas elevadas, siempre que de dicha modificación se derive un aumento de la superficie libre de uso privado o público que, en su caso, se haya previsto en el interior de la manzana, y no resulte un aumento de la la altura y edificabilidad asignadas a la parcela. Según ello, el fondo edificable asignado a las plantas superiores, podrá aumentar en relación con el establecido, -sin que en ningún caso exceda de 18 metros-, a costa de la reducción del fondo edificable asignado a la Planta Baja, en la dimensión que resulte obligada en orden a que no aumente la edificabilidad global de la parcela. Con objeto de no generar afecciones a parcelas colindantes, el fondo edificable máximo establecido para cada parcela, que, en general, se cifra en 15 metros habrá de ser respetado en una longitud no inferior a 3 metros en el tramo inmediato a la línea divisoria de propiedades. Cuando la renovación se extienda a un Area de Ordenación Alternativa, -que comprende, cuando menos, una manzana-, salvo que la nueva ordenación se resuelva de acuerdo a lo establecido gráficamente en el Plan Especial, la modificación de alineaciones exigirá la tramitación de un Estudio de Detalle, en el que se justifique que la solución adoptada responde a los objetivos del Plan en dicha área, conlleva la ampliación del espacio de uso público previsto o una mejora de sus condiciones ambientales, y se integra sin solución de continuidad en el tejido del entorno. Art Rasantes. Se establecen gráficamente en el plano de ordenación. Allí donde no se definen se mantendrán las rasantes actuales. Los proyectos de obras ordinarias y de urbanización que se redacten en desarrollo de las previsiones del Plan podrán modificarlas, de forma justificada, en razón de la naturaleza de los espacios urbanizados, en los que, con carácter general, se distinguen áreas peatonales, rodadas y de coexistencia peatón- vehículo. Art Número de plantas y altura de la edificación. Se entiende por altura la dimensión vertical de un edificio expresada como distancia vertical desde la rasante de la acera hasta su línea de cornisa, o como número total de plantas de la edificación sobre rasante. La altura se regula de forma diferenciada en supuestos de Conservación y Renovación. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 27

4 1.- Regulación de la altura en Régimen de CONSERVACION. Salvo que en la documentación gráfica o normativa particular se determine otra cosa, se consolida la altura de la edificación actual hasta la línea de cornisa, salvo que resultara inferior a la establecida en régimen de Renovación, supuesto en que es posible su ampliación de acuerdo a lo establecido en dicho régimen. Se consideran, integradas en la ordenación las construcciones por encima de la altura máxima permitida que resulten consolidadas de acuerdo con lo señalado al efecto por el Plan Municipal, así como áticos existentes sobre dicha altura de cornisa, que no hubieran sido objeto de orden de derribo, siempre que se limiten a una planta, aparezcan integrados arquitectónicamente en el edificio, y respondan a las condiciones establecidas para regular su construcción en régimen de Renovación, salvo que de la protección asignada a un edificio se derive la necesidad de su mantenimiento en las condiciones actuales. Dichas construcciones podrán, en su caso, cambiar de uso y ser destinadas a uso residencial, siempre que cumplan la normativa básica relativa a vivienda y, en particular, la de Habitabilidad. En cualquier caso la transformación en vivienda conllevará la adecuación del edificio a las alineaciones y ordenanzas establecidas en el Plan Especial, así como a cuanta normativa sectorial resulte de aplicación, mediante un proyecto de rehabilitación integral que contemplará en su caso la instalación de ascensor hasta nivel de ático. En el supuesto de que la altura de un edificio resultara inferior a la establecida en régimen de Renovación, además de las plantas de piso que, en su caso, pudieran añadirse a su altura actual, podrá construirse sobre el mismo una planta de ático, en las condiciones establecidas al efecto para obra nueva en régimen de renovación. La ampliación del número de alturas y construcción de un ático conllevará igualmente la adecuación del edificio en sus plantas inferiores a cuanta normativa se ha hecho referencia en el párrafo anterior. La consolidación de la altura de un edificio no implica necesariamente la consolidación de todos los elementos contrarios al planeamiento que, en su caso, pudieran existir sobre la línea de cornisa, tal como éstos aparecen regulados en la presente Normativa. Todo volumen habitable o elemento contrario a planeamiento que exceda la altura de la línea de cornisa o el plano de la cubierta, y no resulte consolidado o integrado en la ordenación de acuerdo con las determinaciones establecidas en este artículo, deberá ser objeto de adecuación en caso de reforma o rehabilitación integral de un edificio, así como en el caso de que se pretenda la división de sus viviendas. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 28

5 2.- Regulación de la altura en Régimen de RENOVACION Salvo determinación gráfica o norma particular distinta, establecidas para las unidades básicas y/o parcelas, la altura máxima de la edificación en supuestos de sustitución de un edificio será la siguiente: En calles de anchura inferior a 20 metros: B+4 y 16 m. de altura de cornisa. En calles de anchura igual o superior a 20 metros: B+5 y 20 m. de altura de cornisa. En parcelas de esquina correspondiente al encuentro de calles de distinta dimensión podrá mantenerse la altura correspondiente a la calle de mayor anchura en los primeros 15 metros del frente edificable en la calle de menor anchura, salvo que, gráficamente se establezca otra dimensión, en razón de la dimensión y configuración de las parcelas. Excepcionalmente, esa distancia podrá aumentarse, hasta la línea divisoria con la parcela colindante, si en dicha divisoria existiese una pared medianera que resultara justificado ocultar siquiera parcialmente, por resultar de una altura superior a la permitida; en todo caso, no se alterará la edificabilidad asignada a la parcela en que se planteara la excepción. A las alturas establecidas gráficamente podrá añadirse, salvo que se determine expresamente otra cosa, la correspondiente a una planta de ático, retranqueada, con carácter general, y salvo determinación particular distinta, como mínimo 3 metros, respecto a las alineaciones exterior e interior de la edificación. Art Medición de alturas. Altura de cornisa y número de plantas. A los efectos de este Plan Especial la altura de cornisa o altura máxima expresada en metros es la distancia desde la rasante de la acera hasta la línea inferior del alero o, en su defecto, hasta la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta de piso, excluida la posible planta de ático, en su encuentro con la línea de fachada. En supuestos de Renovación, dicha altura se medirá en el punto medio de la fachada de cada parcela; en parcelas de esquina la medición se hará en la fachada correspondiente a la calle que presente rasante más elevada. Fijada la altura en el punto indicado, se extenderá a toda la edificación de la parcela, con independencia de si, en razón de la pendiente de las calles, la altura de la misma resultara en algún punto superior a la máxima. Art Cubierta y construcciones por encima de la altura máxima de cornisa. En obras de nueva edificación o ampliación en altura de edificios existentes, ningún elemento podrá emerger del plano de la cubierta, excepción hecha de los elementos recogidos expresamente en la Ordenanza General de Edificación. En su caso, la pendiente de los planos inclinados de la cubierta no será superior a 40º. Los áticos y espacio bajo cubierta podrá destinarse a uso residencial, de acuerdo a lo PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 29

6 establecido en la Normativa General y Particular de este Plan Especial. Art Planta baja. Se entiende por planta baja la planta inferior del edificio en el nivel de rasante de calle. En actuaciones de nueva edificación, la altura libre de planta baja estará comprendida entre 3 y 5 metros. Salvo en unidades o parcelas de uso residencial unifamiliar, o uso residencial colectivo en las que la planta baja aparezca destinada a vivienda, el nivel del suelo en esta planta no excederá de 15 cm sobre la rasante exterior medida en el punto medio de la fachada ni se situará por debajo de dicha rasante, excepción hecha de edificios existentes; sin perjuicio de que resulte obligado, por otra parte, el cumplimiento de la normativa de accesibilidad y supresión de barreras. Art Planta de piso. En actuaciones de nueva edificación su altura libre no será inferior a la establecida al efecto en la Normativa de Habitabilidad, o la que resulte de aplicación en función del uso a que se destine. Art Planta bajo cubierta. Se entiende por planta bajo cubierta la situada entre el nivel superior del último forjado horizontal y el plano inferior de la cubierta. No tiene la consideración de planta de piso. Se permite su aprovechamiento, tanto en edificios existentes como en obras de nueva edificación o ampliación, en las condiciones establecidas en artículos anteriores. En su caso, la altura interior de la planta bajo cubierta, bajo la línea de cumbrera, no excederá de 4,50 m. Art Planta ático. Se entiende por ático la planta situada sobre la línea de cornisa que dispone de fachada retranqueada respecto de las alineaciones generales del edificio, en la que se abren huecos verticales de iluminación y, en su caso, acceso a terraza. Salvo determinación gráfica o norma particular distinta, el retranqueo de dicha planta en relación con las alineaciones de la edificación no será inferior a 3 metros. La calidad constructiva y acabado material de las fachadas de la planta de ático será igual o análoga a la aplicada al resto de las fachadas del edificio. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 30

7 En los edificios en que existan, los áticos y sus terrazas habrán de adecuarse a las normas que regulan la construcción de cubiertas y áticos en supuestos de renovación o ampliación de la edificación, salvo que de su catalogación se derive la necesidad de su mantenimiento en las condiciones que ofrecen en la actualidad. Dicha adecuación se exigirá si se procediera a una rehabilitación integral del edificio y/o la división de sus viviendas. Art Sótano o planta bajo rasante. La altura libre mínima será la derivada de las exigencias de la normativa sectorial que afecte a los usos que se prevean en dichas plantas. Art Vuelos de la edificación. 1. Se entiende por vuelo de la edificación la superficie o volumen construido y utilizable de planta piso que sobresale del plano de fachada o alineación de la edificación. A los efectos del presente artículo no tienen, pues, la consideración de vuelos, cornisas y aleros cuya construcción se regula en el capítulo correspondiente a Normas Generales de Estética. 2. Según las características volumétricas de los vuelos se distinguen balcones y cuerpos volados. 3. Se entiende por balcón la superficie exterior, en vuelo, que sobresale del plano de fachada. Se permiten balcones en todas las plantas piso de la edificación. Su vuelo no será superior a 1,00 m, y la altura de su cerramiento no excederá de 1,20 m. sobre el nivel del suelo de la planta a la que corresponda. Su borde exterior será paralelo a fachada. Podrán construirse ante cualquier hueco de fachada y extenderse ante varios huecos, pero no se aproximarán a menos de 0,60 m. de la línea medianera con el edificio contiguo. La longitud total de cada balcón no excederá de 5 metros, ni la total en cada fachada del 50% de la longitud de ésta. 4. Se entiende por cuerpo volado todo volumen habitable cerrado que sobresalga del plano de fachada. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 31

8 Salvo determinación particular distinta, solo se permitirá el vuelo de cuerpos volados sobre el espacio público, en forma de miradores, entendiéndose por tales, a los efectos de la presente normativa, cuerpos cerrados acristalados, cuando menos, en un 70% de su superficie. Se permiten miradores en todas las plantas elevadas de la edificación. Su vuelo no será superior a 1,00 metro. Su paramento exterior será paralelo a fachada y su plano lateral no se aproximará a menos de 0,60 m. de la línea medianera con el edificio contiguo. Los cuerpos volados podrán disponerse libremente en el edificio siempre que la longitud total de vuelos en cada fachada no exceda del valor acumulado total para el conjunto de las plantas. Dicho valor acumulado no excederá del 50% de la longitud de fachada multiplicada por el número de plantas elevadas, excluida la planta de ático. Art Elementos salientes. Además de cornisas y aleros, cuya construcción y condiciones de ejecución aparecen reguladas en Normas Generales de Estética, se admiten impostas, molduras y elementos análogos que aparezcan integrados a la construcción, siempre que no sobresalgan más de 20 cm. del plano de fachada. Por lo que se refiere a elementos decorativos o comerciales situados en planta baja aparecerán integrados a la composición y decoración general del edificio o local correspondiente y no sobresaldrán del plano de fachada más de 15 cm. hasta 2,20 metros de altura y de 40 cm. a partir de esa altura. Art Fondo máximo edificable. Se establece de forma diferenciada para los regímenes de Conservación y Renovación. En general, viene definido gráficamente y/ o regulado en la normativa particular correspondiente a cada Zona o Unidad Básica. Art Ocupación máxima de parcela. Salvo que se determine de forma distinta en la normativa particular de Zona o Unidad Básica, la ocupación máxima de parcela será, tanto en Conservación como Renovación, la definida gráficamente por las alineaciones exterior e interior de planta baja, o, en supuestos de Renovación en que tales alineaciones no aparecieran definidas PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 32

9 gráficamente, la obtenida por aplicación del fondo máximo edificable establecido con carácter genérico para dicha planta baja. Art Superficie máxima edificable. Salvo que se determine de forma distinta en la Normativa Particular de Zona o Unidad Básica, la superficie máxima edificable por parcela, correspondiente al volumen definido por las alineaciones y altura de la edificación, será la resultante de sumar las superficies correspondientes a planta baja, plantas de piso y planta de ático. A dicha superficie podrá añadirse la superficie derivada del aprovechamiento de vuelos, en las condiciones establecidas al efecto en esta normativa, así como, en su caso, la correspondiente al espacio bajo cubierta. En los ámbitos en que en la normativa particular se expresa numéricamente, la superficie máxima edificable correspondiente al volumen definido por alineaciones y altura de la edificación, tendrá un carácter indicativo, no vinculante, por cuanto, en realidad, su cálculo resultará finalmente de aplicar los fondos edificables definidos en cada planta a las dimensiones reales de las parcelas. Art Patios de parcela. 1. Patio interior de Parcela. Se entiende por patio interior de parcela o patio de luces el patio interior a la edificación practicado para proporcionar iluminación y ventilación a sus viviendas y/o elementos comunes. Sus dimensiones, superficie y configuración mínimas respetarán las exigidas en la normativa vigente relativa a habitabilidad de las viviendas, y ordenanzas generales de edificación de la ciudad. 2. Patio de fondo de Parcela. Se entiende por patio de fondo de parcela, o patio de manzana, el espacio existente entre la alineación interior de la edificación en planta baja y el límite o alineación interior de la parcela. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 33

10 CAPITULO II.- NORMAS GENERALES DE ESTETICA Art Composición y carácter unitario de las fachadas. La composición de las fachadas de los edificios será unitaria. Estas tendrán un tratamiento de idéntica textura y calidad en toda su extensión, de suerte que la construcción aparezca cuidada desde la cubierta hasta su encuentro con la calle, salvo que quiera subrayarse la condición de zócalo de la edificación que caracteriza a las plantas bajas, en cuyo caso, y al margen de que su tratamiento deba aparecer integrado al de plantas superiores, puede acudirse en sus fachadas a soluciones materiales distintas a las empleadas en el resto del edificio. Art Forma y dimensión de los huecos de fachada. Las intervenciones sobre la edificación existente respetarán los huecos de fachada de plantas elevadas y planta baja, siempre que respondan a una composición unitaria, y sólo podrán modificarlos, si de ello se deriva una mejora en la composición general del edificio y su unidad arquitectónica. Art Composición de huecos. A excepción de la edificación destinada a vivienda unifamiliar o uso dotacional,, los huecos de fachada se dispondrán en ejes verticales de composición, que en cuanto sea posible, se extenderán a planta baja. Art Ordenación de planta baja. Salvo en edificios que se destinen en todas sus plantas a un mismo uso, portal y locales de planta baja contarán con entradas independientes. El acceso al portal se situará en el plano de fachada del edificio de suerte que no se produzcan en ningún caso servidumbres de paso al portal a través de espacios vinculados al uso comercial. Art Composición y Decoración de planta baja. El proyecto de decoración de planta baja, tanto en supuestos de Conservación como de Renovación, se inscribirá en la solución compositiva general de la fachada, contribuyendo a subrayar su unidad arquitectónica. La decoración aplicada a la fachada en planta baja no excederá, en ningún caso, del nivel inferior del forjado que constituye su techo, y no ocultará materiales y PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 34

11 revestimientos originarios del edificio si éstos responden a una solución compositiva y material integrada con la de plantas superiores. Según ello, en toda edificación en la que los huecos de planta baja aparezcan integrados en una composición y tratamiento material unitarios con el resto de la fachada, la decoración de locales se inscribirá en tales huecos. En coherencia con la disposición anterior, las intervenciones y decoraciones que afecten a la planta baja de un edificio cuya composición y tratamiento material hubieran respondido originariamente a una solución arquitectónica unitaria con el resto de la fachada, procurarán su restauración, eliminando cuantos elementos y revestimientos hubieran modificado o desvirtuado dicha solución. Esta disposición constituirá una exigencia en supuestos que conlleven cambio de decoración. Art Rótulos. Los rótulos comerciales responderán en su composición y solución material a los criterios de composición unitaria e integración arquitectónica recogidos en artículos anteriores. Art Muros. Los cerramientos de fachada contarán con una solución constructiva y material de una calidad análoga en todas las plantas, y se extenderán hasta el encuentro de la edificación con la calle. Se prohíbe el forrado de muros medianeros vistos con láminas impermeables, aislamientos vistos o aplacados de fibrocemento. Art Cubiertas Las cubiertas podrán resolverse indistintamente en forma de cubierta plana o inclinada.; en su caso, la pendiente de los faldones de cubierta estará comprendida entre un 30º y un 40º. Art Aleros. En su caso, el alero será de directriz longitudinal horizontal y continua. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 35

12 Art Balcones. La sección de la losa de los balcones no excederá de 18 cm. Art Miradores. A los efectos de esta normativa se entiende por mirador todo vuelo cerrado acristalado, cuando menos, en un 70% de la superficie de su cerramiento exterior. Art Materiales, texturas y colores. En las actuaciones sobre cualquier elemento de la edificación existente visible desde vía pública, se emplearán materiales, texturas y colores compatibles con sus valores arquitectónicos, respetándose, con carácter general las soluciones constructivas y materiales que resultan de aplicación habitual en los Ensanches. Art Acceso a portales. Su diseño se integrará tanto con el de la fachada comercial de planta baja, como con el resto de las plantas. Art Escaleras. El diseño de la escalera de los edificios responderá a las condiciones establecidas en la normativa sectorial vigente, en particular, la relativa a habitabilidad, accesibilidad, y prevención de incendios. Art Carpinterías. Las carpinterías de un edificio responderán a un diseño y solución material unitarios, excepción hecha de su planta baja si estuviera destinada a uso distinto que el de sus plantas superiores. Art Persianas. Las persianas de un edificio se integrarán en el diseño y tratamiento material aplicado a las carpinterías exteriores de la edificación. En locales de planta baja se permiten las persianas cuyo diseño permita, en posición cerrada, la visión interior del local desde la calle salvo que, por causa justificada PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 36

13 puedan admitirse soluciones alternativas que garanticen la privacidad y seguridad de los mismos. Art Instalación de Servicios. El Ayuntamiento podrá instalar, suprimir o modificar a su cargo, en las fincas privadas, y los propietarios vendrán obligados a consentirlos, señales, sus soportes, y cualquier otro elemento al servicio del Ayuntamiento. Art Ascensores. La instalación de ascensores resultará obligada en todo supuesto de Renovación excepción hecha de viviendas unifamiliares siempre de acuerdo a lo establecido en la normativa básica de habitabilidad y de accesibilidad. En supuestos de Conservación, la instalación de ascensor será obligada en toda intervención que suponga una rehabilitación integral del edificio, así como en el caso de que se pretendiera la división de sus viviendas o la reconversión en vivienda de otros usos existentes en plantas elevadas en que, en función de su altura, sea exigible dicha implantación. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 37

14 CAPITULO III.- NORMAS GENERALES DE USO Art Uso global. Residencial colectivo Art. 76.-Usos pormenorizados. Equivalencia y Compatibilidad de usos. Se determinan gráficamente en los planos de ordenación. Salvo determinación distinta establecida en la Normativa Particular correspondiente a cada Zona, Unidad Básica o Parcela, la equivalencia y compatibilidad de usos se regulará de acuerdo con lo establecido al efecto en el Plan Municipal. Art Condiciones Generales de la vivienda. Se entiende por vivienda todo espacio destinado al alojamiento de una familia o unidad asimilable. Quedan asociados a este uso los despachos profesionales o actividades análogas en las condiciones que regulan la compatibilidad de usos en la normativa del Plan Municipal. 1. Viviendas de nueva construcción o renovación. Toda vivienda de nueva construcción deberá ser exterior, entendiéndose por tal, aquélla que cuente, cuando menos, con una habitación de uso común y un frente mínimo de 6 metros dando a calle, plaza, o patio de manzana cuya dimensión permita inscribir en su ámbito un círculo de 20 metros. A los efectos de aplicación de esta norma, bastará que el patio de manzana de la dimensión solicitada aparezca previsto en la ordenación, aunque no se encuentre liberado, en cuyo caso, será preceptivo, no obstante, que el espacio interior al que recaiga una vivienda tenga las dimensiones exigidas por la normativa de habitabilidad que resulte de aplicación. Las viviendas existentes con anterioridad a la aprobación del Plan Especial, que únicamente se abran al patio de manzana, deberán recaer a un espacio que reúna las condiciones dimensionales exigidas al efecto en dicha normativa de habitabilidad. 2. División de viviendas en régimen de conservación Vivienda Colectiva PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 38

15 Además de las divisiones permitidas por la normativa del Plan Municipal, en las condiciones establecidas al efecto con carácter general, en la edificación existente destinada a uso residencial colectivo de las zonas ZOR1 y ZOR2, se permite la división de viviendas de la que resulten viviendas abiertas únicamente a patio de manzana, en las siguientes condiciones: Adecuación urbanística del edificio a las alineaciones de plantas elevadas de la edificación establecidas para el régimen de Conservación en la normativa particular. Adecuación urbanística de las construcciones y elementos impropios existentes por encima de la línea de cornisa y de cubierta. Adecuación ambiental del edificio a las condiciones de composición y estética establecidas con carácter general en el capítulo correspondiente de esta normativa, y condiciones particulares de parcela establecidas en la Normativa Particular de cada Unidad Básica. En relación con ello, y por lo que se refiere a la edificación en manzana, todo proyecto de rehabilitación que conlleve una división de viviendas, contemplará expresamente, si las condiciones que presenta en la actualidad lo hicieran preciso, la reforma y adecuación material de su fachada interior al patio de manzana, cuya calidad y acabado habrán de ser los propios de una fachada ante espacio público, y análogos, por lo mismo, a los que presente la fachada exterior del edificio. Intervención unitaria sobre todo el edificio. No se permite, por lo mismo, la división de viviendas aisladas en un edificio, salvo que ya se hubiera hecho con anterioridad una rehabilitación integral del mismo en la que se hubiera previsto dicha división.. A tal efecto, se redactará un proyecto de reforma y rehabilitación integral del edificio, salvo que ya se hubiera hecho con anterioridad, en el que, además de la división de viviendas, se contemple, en caso de que no exista, la instalación de ascensor y, en general, la adecuación del inmueble a toda normativa básica sectorial que resulte de aplicación, en particular la relativa a habitabilidad, accesibilidad y protección contra incendios. Cualquier vivienda resultante de la división será exterior, de acuerdo con los criterios establecidos al efecto en el punto 1 de este artículo. Salvo que se justificase una grave dificultad técnica para su obtención, la división de viviendas conllevará la obligación de obtener plazas de aparcamiento en el ámbito de la parcela o manzana en que se sitúe, en número igual al de nuevas viviendas resultantes de la división. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 39

16 La división de viviendas estará sometida a lo dispuesto en el artículo 39 de la Normativa Urbanística General del Plan Municipal relativo al número mínimo de piezas habitables y a la división de viviendas existentes. En relación con lo establecido en dicho artículo, si la división de viviendas llevara asociada la adecuación del edificio a las alineaciones interiores de planta baja previstas en el Régimen de Renovación, no se establecería límite alguno al número de alojamientos de dos piezas Vivienda unifamiliar. En la edificación existente destinada a uso residencial unifamiliar, la división de viviendas sólo será posible si así se determina en la Normativa Particular de las Zonas y/o Unidades Básicas correspondientes a ese uso pormenorizado. Salvo determinación distinta establecida en dicha Normativa Particular la división de viviendas unifamiliares será posible en las condiciones siguientes: La superficie de cualquiera de las viviendas resultantes no será inferior a 100 m². No se producirá una segregación horizontal de viviendas salvo que pueda acreditarse que la ordenación interior y/o régimen de propiedad de la construcción primigenia respondía a ese supuesto y el edificio contaba con viviendas distintas en cada una de las plantas. Art Régimen de usos General Salvo determinación particular distinta, los usos se regularán de acuerdo con el régimen de equivalencia y compatibilidad de usos establecido con carácter general por el Plan Municipal. Equipamientos El sistema general de equipamientos, representado gráficamente en el plano de ordenación Equipamientos y Espacios libres, comprende el conjunto de dotaciones existentes o propuestas más significativas del Ensanche. Salvo determinaciones específicas del Plan Especial, recogidas gráficamente o en la Normativa Particular de cada Unidad Básica, la implantación, modificación y supresión de usos dotacionales se regulará de acuerdo con las normas establecidas al efecto por el Plan Municipal. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 40

17 La modificación de los usos dotacionales de rango pormenorizado, en las que el Plan Municipal remite al Plan Especial, se regulará del siguiente modo: 1.- La modificación de un uso dotacional privado se realizará por iniciativa privada o pública. Deberá justificarse la no necesidad social y la inadecuación del uso previsto en la normativa vigente en el momento, justificándose al mismo tiempo el interés público del nuevo uso. Salvo que el nuevo uso estuviera ya previsto en el Plan Especial, como uso alternativo al actual, el cambio de uso de una dotación privada de rango pormenorizado exigirá la modificación del Plan Especial. 2.- El cambio de un uso dotacional público por otro del mismo carácter se realizará por iniciativa del Ayuntamiento o administración pública titular (en este caso, en el propio trámite de licencia). Cuando el cambio suponga la supresión del uso dotacional público, salvo que dicha supresión estuviera prevista en el Plan Especial, será necesario justificar la no necesidad social y la inadecuación del uso previsto en la normativa vigente en el momento, así como la tramitación de la modificación del Plan Especial. Usos prohibidos. Se consideran usos prohibidos aquellos que no cumplen las determinaciones establecidas al efecto en la presente Normativa. En los edificios y locales en que, con anterioridad a la aprobación inicial del Plan, existiesen usos prohibidos, solo podrán realizarse obras de adaptación y adecuación de la actividad a Normativas vigentes. Usos ubicados en planta baja, primera y/ o sótano. En usos ubicados en planta baja con primera y/ o sótano, la superficie de la planta baja será, al menos, el 50% de la del resto del local, es decir, el 50% de la superficie vinculada en el conjunto de plantas primera y sótano. Usos en sótano Con carácter general, el uso del sótano es el recogido en la Normativa Urbanística General del Plan Municipal. En las ubicaciones en que la normativa admite el uso de Garaje- aparcamiento, se permite la ejecución de aparcamientos mecanizados en las condiciones establecidas en el Código Técnico de la edificación, así como en las condiciones que, en su caso, se establezcan en la Ordenanza General de Edificación. La máxima ocupación de la planta de sótano aparece regulada en la normativa particular de Zona o Unidad Básica. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 41

18 Uso de entrecubiertas La entrecubierta de los edificios podrá destinarse a los mismos usos que el resto de plantas elevadas, siempre que están vinculados físicamente a las mismas. En el caso de viviendas, por lo tanto, la entrecubierta podrá destinarse a vivienda siempre que forme parte de alguna de las viviendas de la planta inmediata inferior. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 42

19 TITULO VII.- NORMATIVA PARTICULAR DE LA EDIFICACION Art Fichas Urbanísticas de Normativa Particular. La Normativa Urbanística Particular que constituye un Anexo al presente Título, pormenoriza para cada Zona delimitada por el Plan Municipal, y para cada Unidad Básica y Parcela, las condiciones y determinaciones previstas con carácter general por el Plan Especial, precisando, en su caso, actuaciones que proceden de acuerdo con tales determinaciones generales. Dicha Normativa Particular, que aparece recogida en forma de Ficha Urbanística tanto para cada una de las Zonas como para cada Unidad Básica o manzana, desarrolla y complementa, a un tiempo, la Normativa General. El Plan Especial es instrumento de desarrollo de las determinaciones del Plan Municipal, y el hecho de que se establezcan condiciones particulares para cada Unidad Básica y parcela no exime del cumplimiento del conjunto de Normas Generales de la Edificación. En este sentido el contenido recogido en las fichas de normativa particular no es limitativo ni excluyente. Por lo mismo, con independencia de las que, en su caso, puedan determinarse expresamente en la ficha de Normativa Particular, los propietarios están obligados a ejecutar cuantas actuaciones resulten precisas para adecuar, física y funcionalmente, edificio y parcela, a las determinaciones del Plan, establecidas en su documentación gráfica, -planos de ordenación-, y Normativa General. La ficha urbanística particular constituye un documento abierto que deberá ser actualizado en el proceso del desarrollo del Plan, a partir de un conocimiento más detallado de la realidad de cada edificio, viviendas y elementos que lo constituyen, así como en función de las distintas acciones de reforma que sobre él puedan producirse. El procedimiento de actualización de la ficha urbanística de normativa particular será establecido en su día por los servicios municipales encargados del desarrollo del Plan Especial. Art Interpretación. Con objeto de facilitar la comprensión del contenido de las Fichas Urbanísticas Particulares se adjuntan a las mismas códigos e instrucciones de interpretación de los distintos conceptos y variables que la constituyen. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 43

20 Con independencia de ello, se precisa en este artículo la naturaleza y alcance de los contenidos de las fichas de Normativa Particular, así como los criterios que han guiado la fijación de determinaciones y el modo en que, en su caso, deben ser interpretadas. Ficha gráfica de Unidad Básica. En la ficha se indica el número de la Unidad Básica o manzana así como la Zona en que se incluye dentro de la Unidad Integrada XV, y las calles y espacios que la delimitan. La ficha contiene Plano de SITUACIÓN de la Unidad Básica Plano PARCELARIO Y ALINEACIONES OFICIALES, en el que se identifican los números de la manzana y las parcelas incluídas en su ámbito. Plano de USOS Y PROTECCIÓN, en el que se grafían los Usos, sobre el soporte gráfico del plano de Alineaciones correspondiente al Régimen de Conservación, y la Protección singular (grado de Catalogación), asignado, en su caso, a la edificación. Las acciones posibles en los edificicios catalogados serán las establecidas para cada uno de los grados -I, II y III, de protección-, en el Catálogo Municipal. Con independencia del grado de protección que les afecte, los edificios catalogados están sometidos a Conservación y, por lo mismo, no puede ser sustituidos, razón por la que en la ficha numérica, en que se determinan el régimen urbanístico y los parámetros y edificabilidad asignados a cada parcela, no se contempla determinación alguna relativa al régimen de Renovación. Plano de ALINEACIONES Y ALTURA DE LA EDIFICACIÓN en régimen de CONSERVACIÓN, en el que se grafían las alineaciones exteriores e interiores de Planta Baja y Plantas Elevadas, así como la altura actual de la edificación, que, con carácter general, se reconoce integrada en la ordenación en dicho régimen, aunque, en su caso, resulte preciso adecuar construcciones sobre la línea de cornisa o última planta de piso. Por lo que se refiere a alineaciones exteriores, tienen el carácter de alineaciones obligadas; salvo grafismo distinto, la alineación de Planta Baja coincide con la de Plantas Elevadas, razón por la que, en general, no aparece grafiada. Por el contrario, las alineaciones interiores, tanto de Planta Baja como de Plantas Elevadas, tienen el carácter de alineaciones máximas. Plano de ALINEACIONES Y ALTURA DE LA EDIFICACIÓN en régimen de RENOVACIÓN, en el que se grafían las alineaciones exteriores e interiores de Planta Baja y Plantas Elevadas, así como las correspondientes a la planta de Atico, posible sobre la última planta de piso. La altura establecida para cada una de las parcelas incluídas en la manzana, aparece expresada en número de plantas de piso -excluída la planta de ático-, en cada uno de los frentes de la manzana. En parcelas de esquina con frente a calles de distinta dimensión la edificación puede tener altura distinta en cada frente, supuesto en que se grafía la línea en que, en su caso, se produce el cambio de altura. En el plano se delimitan, también, Ambitos de Renovación Conjunta, que incluyen dos o más parcelas, al objeto de recuperar un parcelario próximo al original, menos fragmentado. Se trata de ámbitos en que la renovación conjunta de la edificación es deseable pero no obligada, pues la renovación, como se establece expresamente en la Normativa General, puede producirse de forma directa y aislada sobre cada una de las parcelas existentes en el momento de aprobación del Plan. En su caso, se grafían también en este plano las Areas de Ordenación Alternativa, que vienen a constituir Ambitos de Renovación Conjunta de toda la manzana o Unidad Básica. PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 44

21 Ficha de régimen y parámetros urbanísticos de la Unidad Básica. En el cuadro contenido en la ficha se ofrecen determinaciones funcionales y formales relativas, tanto a la Unidad Básica o manzana, como a las parcelas incluídas en su ámbito. En la primera columna se identifican parcelas y Unidad Básica o manzana. En las columnas siguientes, la Zona de la Unidad Integrada XV en que se sitúa la Unidad Básica, el Uso Pormenorizado y la Tipología asignados a la Unidad, así como, en su caso, si no coincidieran con los de la Unidad, el Uso y Tipología asignados a determinada(s) parcela(s). Por lo que se refiere al Régimen Urbanístico asignado a la edificación, en cada parcela se abren dos líneas de determinaciones que corresponden a cada uno de los dos regímenes CONSERVACIÓN Y RENOVACIÓN, posibles, aunque en los edificios catalogados, -de los que se ofrecen datos relativos a zona, grado de protección y número de Catálogo-, únicamente se establecen determinaciones relativas a Conservación, puesto que no pueden ser objeto de renovación. En régimen de CONSERVACIÓN, se reconocen, con carácter general, las superficies actuales de parcela y ocupación, así como la altura de la edificación existente y la edificabilidad actual, aunque en relación con ésta última, se advierte que ello no excluye la necesidad de adecuar la edificación al fondo establecido en dicho régimen exigible en supuestos de rehabilitación integral y/ o división de viviendas-, o la posibilidad de ampliaciones derivadas del aprovechamiento del fondo edificable. En régimen de RENOVACIÓN, se establecen determinaciones particulares, -relativas a superficie de parcela, ocupación, altura y edificabilidad-, correspondientes a los ámbitos de renovación conjunta, expresándose para cada parcela incluída en los mismos la(s) parcela(s) con la(s) que se fusionaría(n) en orden a una posible renovación conjunta de la edificación existente en dichos ámbitos. Se establecen así mismo determinaciones particulares para aquellas parcelas que constituyen en sí mismas un ámbito de renovación conjunta. Aunque desde el Plan se insta a la renovación conjunta de la edificación en los ámbitos citados, dicha renovación conjunta no constituye un régimen obligado sino optativo, pudiendo actuarse, en cualquier caso, por tanto, mediante actuaciones aisladas por parcela. Tal como se establece en la normativa general, la edificabilidad determinada en términos numéricos para ámbitos de renovación conjunta o parcela en la normativa particular, corresponde al volumen definido por las alineaciones y altura de la edificación y a ella podrá añadirse la correspondiente a vuelos así como, en su caso, el aprovechamiento de la entrecubierta. La superficie edificable definida por alineaciones y altura edificable tiene un valor indicativo, no vinculante, en la medida en que la edificabilidad real resultará finalmente de la aplicación de fondo y altura a las dimensiones reales de la parcela. TITULO VIII.- NORMATIVA DE URBANIZACION Y REFORMA PERI I y II Ensanche de Pamplona. Normativa Urbanística 45

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