1. NORMATIVA DE CARÁCTER GENERAL... 3

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1 Índice 1. NORMATIVA DE CARÁCTER GENERAL Disposiciones generales... 3 Artículo 1. Objeto...3 Artículo 2. Naturaleza...3 Artículo 3. Ámbito...3 Artículo 4. Vigencia...3 Artículo 5. Efectos...3 Artículo 6. Documentos...4 Artículo 7. Interpretación...4 Artículo 8. Unidades de Actuación...5 Artículo 9. Desarrollo de las Unidades de Actuación NORMATIVA REGULADORA DE LA EDIFICACIÓN Definiciones Definiciones de las formas de intervención en la edificación....6 Artículo 10. Clasificación...6 Artículo 11. Restauración Conservadora A...6 Artículo 11. Restauración Conservadora B...7 Artículo 12. Conservación y Ornato....7 Artículo 13. Consolidación....8 Artículo 14. Reforma....8 Artículo 15. Reedificación...9 Artículo 16. Ampliación....9 Artículo 17. Intervención de Nueva Planta....9 Artículo 18. Intervención de Demolición...9 Artículo 19. Sustitución Definiciones de los niveles de intervención Artículo 20. Nivel 1: Obras precisas para que una edificación se encuentre adecuada urbanísticamente Artículo 21. Nivel 2: Obras precisas para que una edificación se encuentre adecuada estructural y constructivamente Artículo 22. Nivel 3: Obras precisas para lograr las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas Definiciones de índole urbanística Artículo 23. Parcela Artículo 24. Límite de Parcela Artículo 25. Solar Artículo 26. Alineación de la edificación Artículo 27. Unidad edificatoria Artículo 28. Codificación de las Unidades edificatorias Definiciones de la edificación Artículo 29. Altura de la edificación Artículo 30. Fachada Artículo 31. Hueco Artículo 32. Eje de hueco Artículo 33. Cornisa Artículo 34. Alero Artículo 35. Hueco de escalera Artículo 36. Ojo de escalera Artículo 37. Sótano Artículo 38. Semisótano Artículo 39. Vivienda exterior Artículo 40. Vivienda interior Normativa de Intervención Constructiva Artículo 41. Catalogación de la edificación Artículo 42.- Ordenanzas de Aplicación Artículo 43.- Formas de Intervención Constructiva Artículo 44.- Niveles de Intervención Constructiva Normativa de Adecuación Urbanística Artículo 45.- Condiciones de parcela

2 Artículo 46.- Cesiones Artículo 47.- Régimen de los edificios Discordantes Ordenanzas de Edificación Ordenanza de Conservación (O.C.E) Artículo 48.- Condiciones Básicas Artículo 49.- Formas de Intervención Artículo 50.- Condiciones de las instalaciones y Seguridad y Calidad de los Edificios Ordenanza de Recuperación de la Edificación (O. R. E.) Artículo 51.- Condiciones Básicas Artículo 52.- Formas de Intervención Artículo 53.- Condiciones de Composición Exterior Artículo 54.- Condiciones de composición interior Artículo 55.- Condiciones de habitabilidad Ordenanza de Nueva Edificación (O. N. E.) Artículo 56.- Condiciones Básicas Artículo 57.- Formas de Intervención Artículo 58.- Condiciones de Composición Exterior Artículo 59.- Condiciones de composición interior Artículo 60.- Condiciones de las Instalaciones Artículo 61.- Condiciones de Seguridad y de calidad de la edificación NORMATIVA REGULADORA DE LA INTERVENCIÓN URBANIZADORA Definición de los Tipos de Actuación Artículo 62.- Tipos de Actuación Normativa de Intervención Urbanizadora Artículo 63.- Catalogación de los Espacios Urbanos Artículo 64.- Asignación del tipo de actuación a los diferentes espacios urbanos Ordenanza de Urbanización: Criterios de Diseño Artículo 65.- Plazas, calles, zonas ajardinadas y espacios libres públicos con carácter de estancia Artículo 66.- Condiciones de las redes de infraestructuras NORMATIVA REGULADORA DE LOS USOS Artículo 67.- Uso global Articulo 68.- Usos característicos Artículo 69.- Usos compatibles Artículo 70- Situaciones pormenorizadas de los usos característicos y usos compatibles autorizados y localización de los mismos Artículo 71- Cambios de uso NORMATIVA REGULADORA DE LA GESTIÓN Las Unidades de Actuación Definiciones y determinación de la Gestión Artículo 72.- Actuaciones Integradas Artículo 73.- Actuaciones Urbanizadoras Artículo 74.- Actuaciones de Dotación Artículo 75.- Actuaciones Aisladas Artículo 76.- Ejecución de las Actuaciones Integradas Artículo 77.- Ejecución de las Actuaciones Urbanizadoras Artículo 78.- Ejecución de las Actuaciones de Dotación Artículo 79.- Ejecución de las Actuaciones Aisladas Ayudas económicas a la iniciativa pública y privada Artículo Artículo 81.- Actuaciones de Rehabilitación Protegida Condiciones de las Acciones de Rehabilitación, Derechos de los Beneficiarios de la Rehabilitación y Facultades del Ayuntamiento Artículo 82.- Condiciones de las Acciones de Rehabilitación Artículo 83.- Derechos de los Beneficiarios de la Rehabilitación Artículo 84.- Facultades del Ayuntamiento

3 1. NORMATIVA DE CARÁCTER GENERAL 1.1.Disposiciones generales Artículo 1. Objeto El objeto del presente Plan Especial es la Ordenación de las Acciones Urbanísticas, Edificatorias y Urbanizadoras, así como la instrumentación de los mecanismos de gestión necesarios para la consecución de la Rehabilitación urbana del pueblo minero de La Arboleda, constituido como Área declarada de Rehabilitación Integrada en 1998 y calificado como Bien Cultural con la categoría de Conjunto Monumental, encaminada a la Protección, Conservación y mejora de su tejido urbano, así como a la puesta en valor y más adecuada utilización de su Patrimonio Edificado y Urbanizado, de manera que se asegure el mantenimiento de la población residente, la elevación de sus condiciones de vida y de la calidad de las viviendas, y la potenciación de los equipamientos comunitarios y de las actividades económicas compatibles. Todo ello de acuerdo con lo establecido en el Decreto 317/2002 de 30 de diciembre sobre Actuaciones Protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado, del Gobierno Vasco. Artículo 2. Naturaleza El presente Plan Especial se corresponde con la clase de planes denominados como Plan Especial de Protección y Conservación definidos en el artículo 72 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, estando sujeto a las particularidades establecidas en el citado Decreto 317/2002, del Gobierno Vasco. Artículo 3. Ámbito El ámbito del Plan Especial de Protección y Conservación (en adelante, Plan Especial) es el que figura en el plano I.1. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE INTERVENCIÓN y su delimitación se justifica en el documento de MEMORIA. Artículo 4. Vigencia El presente Plan Especial tendrá vigencia indefinida a partir de su Aprobación Definitiva, en tanto no sea revisado conforme a lo previsto en la Ley del Suelo y en el Decreto 317/2002 del Gobierno Vasco. El Estudio Económico Financiero y Programa de Actuaciones que forma parte de la documentación del Plan Especial, se revisará cada cuatro años o anticipadamente si concurren motivos que alteren el ritmo de las previsiones o hipótesis en que se basa el Estudio. Artículo 5. Efectos El Plan Especial será inmediatamente ejecutivo y obligatorio desde el momento de su aprobación definitiva. 3

4 La ejecutividad del Plan Especial implica su publicidad, la declaración de utilidad pública de las obras previstas, así como la necesidad de ocupación de los terrenos necesarios para las mismas. La obligatoriedad significa el deber del exacto cumplimiento de todas y cada una de sus determinaciones, tanto por todo particular como por la Administración. Artículo 6. Documentos El Plan Especial se compone de los siguientes documentos: Documento 1. Memoria. Documento 2. Programa de gestión y Estudio económico-financiero. Documento 3. Programa de actuaciones. Documento 4. Valor urbanístico del suelo y determinaciones de carácter fiscal. Documento 5. Normativa urbanística. Documento 6. Catálogo. Documento 7. Fichas de las unidades edificatorias Documento 8. Planos de ordenación. Además de estos documentos también forma parte del Plan Especial el Estudio Socio-Urbanístico, documento constitutivo de una primera fase de este Plan Especial, entregado en febrero de 2007, que constituye el elemento básico para una primera toma de contacto con los problemas de La Arboleda y de su entorno. Artículo 7. Interpretación Para la interpretación de lo establecido en los diferentes Documentos del Plan, el orden de prioridad es el que se relaciona a continuación: 1º.- Fichas de las unidades edificatorias. 2º.- Catálogo. 3º.- Normativa urbanística. 4º.- Planos de ordenación. 5º.- Memoria. 6º.- Estudio Socio-Urbanístico. El Programa de gestión y Estudio económico-financiero (Doc 2), el Programa de actuaciones (Doc 3) y el Valor urbanístico del suelo y determinaciones de carácter fiscal (Doc 4), tendrán carácter prioritario en sus respectivas materias. 4

5 Artículo 8. Unidades de Actuación El Plan se gestionará a través de las siguientes Unidades de Actuación de acuerdo con lo establecido en la Normativa Reguladora de la Gestión (Capítulo 5): -Actuaciones Integradas -Actuaciones de Dotación -Actuaciones Aisladas -Actuaciones Urbanizadoras Artículo 9. Desarrollo de las Unidades de Actuación Las Unidades de Actuación definidas por este Plan Especial se desarrollarán a través de los instrumentos recogidos en la legislación urbanística vigente. Son los siguientes: -Actuaciones Integradas: Estudios de Detalle, Programas de Actuación Urbanizadora (PAU), Proyectos de Urbanización y Proyectos de Ejecución. -Actuaciones de Dotación: Proyectos de Edificación -Actuaciones Aisladas: Proyectos de Edificación -Actuaciones Urbanizadoras: Proyectos de Urbanización, Plan Especial (en caso de definirse alineaciones y edificabilidades físicas a las parcelas equipamentales) y en este caso Proyectos de Edificación. 5

6 2. NORMATIVA REGULADORA DE LA EDIFICACIÓN 2.1.Definiciones Definiciones de las formas de intervención en la edificación. Artículo 10. Clasificación En el Decreto 317/2002 (Anexo I) se definen cuatro tipos de intervención: a) Intervenciones constructivas de rehabilitación sin ampliación, que a su vez se dividen en: Mantenimiento estricto de lo construido: -restauración científica -restauración conservadora (A, B, C) -conservación y ornato -consolidación -Modificación o alteración profunda de lo construido -reforma -reedificación b) Intervenciones constructivas de rehabilitación con ampliación c) Intervenciones de nueva planta d) Intervenciones de demolición De entre estas formas de intervención el presente Plan Especial ha seleccionado para su aplicación en el ámbito de trabajo las que se definen a continuación. Artículo 11. Restauración Conservadora A Se aplica en construcciones cuyo estado de conservación permite la puesta en valor de los valores tipológicos, formales, y estructurales de la construcción y permite su total recuperación. Se podrán realizar las siguientes obras: -Restauración de fachadas externas o internas permitiéndose modificaciones parciales en estas últimas siempre que no se altere la unidad de su composición y se respeten los elementos de especial valor estilístico. - Restauración de espacios interiores de notoria importancia 6

7 -Consolidación con sustitución de las partes no recuperables sin modificar la posición o cota de los siguientes elementos estructurales: muros portantes externos e internos, forjados y bóvedas, escaleras, cubiertas con el restablecimiento del material de cobertura original. -Eliminación de añadidos degradantes y cualquier género de obras de épocas recientes que no revistan interés o contrasten negativamente con las características arquitectónicas originales de la construcción, de su unidad edificatoria o de su entorno -Introducción de instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales, siempre que se respete lo indicado anteriormente. Artículo 11. Restauración Conservadora B Se aplica en construcciones en mediocre o mal estado de conservación y que no poseyendo elementos arquitectónicos de especial valor, constituyen parte importante del patrimonio edificado. Se podrán prever la realización de las siguientes obras: -Restauración de fachadas externas o internas permitiéndose en estas últimas la apertura de nuevos huecos que no alteren la unidad compositiva. -Restauración de espacios interiores, permitiéndose la modificación de cotas de forjados siempre que se mantengan fijas las cotas de las ventanas y de la línea de cornisa. -Consolidación y en su caso sustitución de elementos estructurales en mal estado con una posible modificación de cotas de los forjados en una gran parte de la construcción. -Eliminación de añadidos degradantes y cualquier género de obras de épocas recientes que no revistan interés o contrasten negativamente con las características arquitectónicas originales de la construcción, de su unidad edificatoria o de su entorno -Introducción de instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales, siempre que se respete lo indicado anteriormente. Artículo 12. Conservación y Ornato. Es un tipo de intervención constructiva dirigida a la reparación, renovación o sustitución de elementos de acabado de las construcciones existentes así como mantener o dotar a aquellas de las condiciones mínimas de habitabilidad en lo referente a servicios higiénicos mínimos, ventilación de baños, aseos, cocinas y resto de piezas habitables, dotar al edificio de instalaciones correctas conforme a la normativa vigente, y cuantas pequeñas obras sean necesarias para dotar al edificio de las condiciones mínimas de habitabilidad. Se podrán prever la realización de las siguientes obras: -Pequeñas obras de modificación del aspecto de las fachadas, afectando a la modificación de los huecos o a la apertura de nuevos huecos cuando no 7

8 alteren la distribución preexistente de la superficie útil ni la composición general de sus fachadas. -Obras de reparación de cubierta, pudiendo ser sustituidos elementos estructurales, pero manteniendo su forma. -Obras de impermeabilización de cualquier elemento del edificio -Obras de sustitución de carpinterías de fachada, voladizos de balcones, miradores, cornisas y puertas de acceso, con material y diseño similar a los preexistentes, salvo que condicionantes de mejora aconsejen su modificación. -Obras que tienen por objeto reparar algún otro elemento de acabado que esté deteriorado, siempre que no tenga una función estructural o resistente. -Obras interiores que no afecten o modifiquen la distribución del edificio, como revoco y pintura, ejecución y reparación de solados, trabajos interiores de carpintería, reparaciones de fontanería, calefacción, y fumistería, cambios de cocina y aparatos sanitarios e introducción de instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales. Artículo 13. Consolidación. Es un tipo de intervención constructiva dirigida a las finalidades indicadas para la intervención de conservación y ornato y además a la mejora de la estabilidad de la construcción por medio de la renovación y sustitución de elementos estructurales. Entre las obras comprendidas en una intervención de consolidación, además de las indicadas para la conservación y ornato, se admite la sustitución de los elementos estructurales en malas condiciones por otros nuevos aunque sean de distinto material, y aquellas otras operaciones en la composición de la estructura y cimentación que supongan un aumento de su estabilidad y seguridad. Las obras de sustitución de elementos estructurales podrán modificar ligeramente la cota de los forjados, manteniendo fijas las cotas de cornisa y de ventanas. Con posterioridad a la ejecución de las obras de consolidación estructural deberán rehacerse el resto de elementos del edificio en las mismas condiciones de forma y distribución en que anteriormente se encontraban, si es que las obras citadas exigen su derribo para nueva ejecución. Artículo 14. Reforma. Es una forma de intervención constructiva dirigida a las finalidades indicadas para la intervención de Conservación y Ornato y además: -la mejora de la estabilidad de la construcción por medio de la renovación y sustitución de elementos estructurales. 8

9 -la modificación de la distribución y organización de los espacios interiores que supere las pequeñas acomodaciones derivadas de la inclusión de las instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales -la modificación de la posición, cota, forma y dimensión de los siguientes elementos estructurales: muros internos y bóvedas, pilares, forjados y bóvedas, escaleras y cubiertas. -la modificación de fachadas interiores y exteriores conservando los elementos de particular valor estilístico, debiendo siempre ser salvaguardadas la unidad compositiva. Artículo 15. Reedificación Es un tipo de intervención constructiva dirigida a la nueva creación de una construcción anteriormente existente que previamente se derriba y que no posee específicos valores arquitectónicos. El nuevo sólido envolvente de la construcción reedificada ha de coincidir espacialmente con el primitivo, debiendo situarse en el mismo terreno y espacio, ocupar la misma superficie en todas sus plantas, poseer la misma superficie edificable y el mismo número de plantas. No es necesario mantener los mismos materiales ni la distribución exacta de su interior, ni el diseño exacto de sus fachadas, y si deben mantenerse la organización básica del tipo edificatorio y los elementos básicos de la composición de los frentes de fachada, así como la organización y forma de su cubierta. Artículo 16. Ampliación. Es la forma de intervención constructiva dirigida a aumentar la superficie construida de la construcción existente ya sea por levante de nuevas plantas, ampliación del perímetro edificado, construcción de nuevos forjados o cualquier otra causa. La intervención de ampliación podrá coexistir con la intervención de reforma y en su caso con la demolición parcial. Artículo 17. Intervención de Nueva Planta. Es la forma de intervención constructiva dirigida a la construcción de edificios que no existían con anterioridad y que no pueden incluirse en la categoría de reedificación, aún cuando la nueva edificación surja sobre una superficie anteriormente ocupada por otro edificio ya demolido. Artículo 18. Intervención de Demolición Es la forma de intervención constructiva dirigida a obtener la desaparición total o parcial de una construcción existen. 9

10 Artículo 19. Sustitución. Cuando una Intervención de Demolición va unida a una de Nueva planta, el conjunto de ambas se denominará Intervención de Sustitución, salvo que cumplan las condiciones para ser considerada Intervención de Reedificación Definiciones de los niveles de intervención. Corresponden a los diferentes grados de intensidad de las acciones constructivas rehabilitadoras sobre las edificaciones. Se refieren a las siguientes obras: Artículo 20. Nivel 1: Obras precisas para que una edificación se encuentre adecuada urbanísticamente. Son las obras correspondientes al Anexo II del Decreto 317/2002, dirigidas a que la disposición de una unidad edificatoria, o de una construcción, permita la realización de las operaciones materiales de ejecución del planeamiento, así como, en su caso, a suprimir en su totalidad, o en parte, una unidad edificatoria, o una construcción, por estar declarada por el planeamiento, incompatible con sus objetivos. Artículo 21. Nivel 2: Obras precisas para que una edificación se encuentre adecuada estructural y constructivamente. Son las obras correspondientes al Anexo III del Decreto 317/2002, dirigidas a conseguir la solidez y seguridad de los elementos estructurales y constructivos, la accesibilidad, así como las relativas a la estanqueidad frente a la lluvia y la humedad, al buen estado de las instalaciones y medidas de seguridad contra incendios. Artículo 22. Nivel 3: Obras precisas para lograr las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas. Son las obras correspondientes al Anexo IV del Decreto 317/2002, dirigidas a conseguir las condiciones de habitabilidad mínimas de programa, así como las relativas a las instalaciones exigidas en el Plan Definiciones de índole urbanística Artículo 23. Parcela Es toda aquella porción de terreno que forma una unidad física y predial. Artículo 24. Límite de Parcela Es la línea o frontera que separa los espacios públicos de los privados. 10

11 Artículo 25. Solar Es toda aquella parcela o parte de ella apta para ser edificada, una vez ejecutadas las obligaciones de gestión y urbanización establecidas por el Plan. Artículo 26. Alineación de la edificación Es la línea o frontera entre una edificación y un espacio libre. Artículo 27. Unidad edificatoria La constituyen uno o más edificios que comparten medianera, alineaciones o tipología edificatoria. Artículo 28. Codificación de las Unidades edificatorias Dentro del ámbito del Plan Especial se han delimitado una serie de unidades edificatorias identificadas con un código numérico (Ej: U.13) que asimismo se han dividido en edificios siguiendo el criterio de independencia estructural, numerados con un subcódigo numérico (Ej: U.13-1). Dichos edificios pueden contener uno o más portales. En el caso de que una unidad edificatoria no contenga más que un edificio este queda numerado seguido del subcódigo -0, ( Ej: U.01-0). Dicha codificación recogida en todos los planos, se utilizará como referencia para identificar los edificios tanto en la documentación gráfica como en la escrita del Plan Especial Definiciones de la edificación Artículo 29. Altura de la edificación. A los efectos del presente Plan, la altura de la edificación es la dimensión vertical existente entre la rasante de la calle, tomada en el punto medio de la fachada desde la que se accede a dicha edificación, y la cara inferior de la cornisa o alero de la misma. Artículo 30. Fachada Es la superficie reglada como dirección vertical que pasa por un segmento de Alineación. Artículo 31. Hueco. Es la parte de la fachada que permite el paso de la luz. Artículo 32. Eje de hueco. Es la línea vertical situada en la superficie de fachada que divide en dos partes iguales la superficie de un hueco. 11

12 Artículo 33. Cornisa. Es un elemento horizontal volado de remate superior de la fachada, que sirve de apoyo al arranque del faldón de la cubierta. Artículo 34. Alero. Es el elemento horizontal o inclinado volado de remate superior de la fachada, que sirve de apoyo al arranque del faldón de cubierta, constituido por material ligero apoyado en elementos discontinuos empotrados, canes o correas. Artículo 35. Hueco de escalera. Es el espacio delimitado por los cerramientos verticales que encierran la escalera y sus rellanos. Artículo 36. Ojo de escalera. Es el espacio libre delimitado por los planos verticales que coinciden con los límites exteriores de las rampas y rellanos de escaleras. Artículo 37. Sótano. Se considera planta de sótano de un edificio la que mantiene la cota inferior del forjado de techo a una distancia inferior a 0,60 m. por encima de la cota de la rasante de la calle de acceso al mismo en toda su longitud. Artículo 38. Semisótano. Se considera planta de semisótano de un edificio a la que no siendo sótano, mantiene la cota inferior del forjado del techo a una distancia inferior a 1,50 mts. por encima de la cota de la rasante de la calle de acceso al mismo en todo su perímetro. Artículo 39. Vivienda exterior. Se denomina vivienda exterior a aquella cuyos huecos de iluminación y ventilación del estar o estar-comedor abren a espacio libre público de uso público, calles, plazas o cantones. Artículo 40. Vivienda interior. Se denomina vivienda interior a aquella cuyos huecos de iluminación y ventilación del estar o estar-comedor no cumplen las condiciones fijadas para ser vivienda exterior. 2.2.Normativa de Intervención Constructiva Artículo 41. Catalogación de la edificación A todos los efectos, cada una de las edificaciones del área queda clasificada según su valor relativo, como se recoge en el Documento 6 Catálogo, en alguna de las categorías siguientes: 12

13 -Grupo I.- Edificios con Protección Especial. -Grupo II.- Edificios con Protección Básica -Grupo III.- Edificios adaptables o carentes de protección -Grupo IV.- Discordancias: Grado 1. Discordancia total. Fuera de ordenación Grado 2. Discordancia total. Inadecuado Grado 3. Discordancia parcial -Grupo V.- Nueva edificación Artículo 42.- Ordenanzas de Aplicación. Las acciones de edificación quedan reguladas en función de la clasificación en el catálogo de los edificios sobre los que se actúe, o en función de que se produzca una intervención sobre solares no edificados por alguna de las tres ordenanzas siguientes: -Ordenanza de Conservación de la Edificación (O. C. E.) -Ordenanza de Recuperación de Edificación (O. R. E.) -Ordenanza de Nueva Edificación (O. N. E.) 1. Ordenanza de Conservación de la Edificación (O. C. E.). Es de aplicación a las acciones de edificación realizadas sobre los edificios clasificados en el Grupo I. Edificios con protección Especial para los que se haya establecido como forma de intervención Restauración Conservadora A y B, en los que el uso asignado no sea el de vivienda, que deben ser mantenidos, no admitiéndose en ningún caso la demolición total o parcial de sus elementos, salvo la eliminación de añadidos extraños o degradantes. 2. Ordenanza de Recuperación de la Edificación (O. R. E.). Es de aplicación a las acciones de edificación realizadas sobre los edificios clasificados en el Grupo II. Edificios con protección Básica, que deben ser mantenidos, no admitiéndose su demolición salvo en los casos dispuestos en el artículo 36 de la Ley 7/1990. En estos casos les será de aplicación la Ordenanza de Nueva Edificación (O. N. E.). La Ordenanza de Recuperación es de aplicación también para aquellos edificios contenidos dentro del Grupo I. Edificios con protección Especial que tengan uso de vivienda. Asimismo puede ser de aplicación optativa a las acciones de edificación realizadas sobre los edificios clasificados en el Grupo III. Edificios Adaptables, que podrán acogerse alternativamente a la Ordenanza de Nueva Edificación (O. N. E.). 13

14 3. Ordenanza de Nueva Edificación (O. N. E.). Es de aplicación a las acciones de edificación de nueva planta sobre solares vacíos, a las acciones de edificación realizadas sobre los edificios del Grupo IV. Grado 2. Discordancia total. Inadecuado, que pretendan optar a la modalidad de Rehabilitación Protegida, y a las acciones de edificación realizadas sobre los edificios del Grupo III. Edificios Adaptables o carentes de protección que no han optado por la Ordenanza de Recuperación (O. R. E.), así como a los del Grupo II. Edificios con protección Básica, en el caso, que se permita su sustitución en base a las disposiciones del artículo 36 de la Ley 7/1990. Artículo 43.- Formas de Intervención Constructiva. El presente Plan Especial establece a continuación las formas de intervención aplicables al conjunto de las edificaciones contenidas en el ámbito: 1. Intervención de Restauración Conservadora tipo A. Corresponde a los edificios catalogados en el Grupo I. Edificios con protección Especial cuyo estado de la edificación es bueno. 2. Intervención de Restauración Conservadora tipo B. Corresponde a los edificios catalogados en el Grupo I. Edificios con protección Especial cuyo estado de la edificación es regular o malo. 3. Tanto la intervención Conservadora A como la B admite la Conservación y Ornato de los espacios interiores en el caso de que el uso asignado al elemento sea residencial, según el art del Decreto 271/2003). 4. Intervención de Reforma. Corresponde a los edificios catalogados en el Grupo II. Edificios con protección Básica. Al tratarse de edificaciones de uso residencial la Reforma incluye las intervenciones permitidas en la Consolidación además de la modificación de la distribución de los espacios interiores, de acuerdo al art. 19 del Decreto 271/2003, También se atribuye a los edificios catalogados en el Grupo III. Edificios Adaptables o Carentes de Protección cuyo estado de conservación en bueno o regular. 5. Intervención de Reedificación. Esta forma de intervención constructiva rehabilitadora, corresponde a los edificios catalogados en el Grupo III. Edificios Adaptables o Carentes de Protección donde no se prevé ampliación pero sí un derribo de la edificación existente, previa a la reconstrucción de la misma con la misma ocupación, altura, número de plantas y edificabilidad que la edificación original. 6. Intervención de Sustitución Esta forma de intervención constructiva rehabilitadora, que comporta la demolición de la edificación y su sustitución por otra de Nueva Planta con otras alineaciones, corresponde a los edificios catalogados en el Grupo IV, Grado 2. Discordancia total. Inadecuado.. 14

15 Esta forma de intervención constructiva rehabilitadora corresponde asimismo a los edificios del Grupo II. Edificios con protección Básica, que en virtud del artículo 36 de la Ley 7/1990 pasen a esta forma de intervención. 7. Intervención de Nueva Planta Esta forma de intervención constructiva corresponde a solares aptos para ser edificados que deberán cumplir con la Ordenanza de Nueva Edificación. 8. Intervención de Demolición Esta forma de intervención constructiva dirigida a la desaparición total o parcial de una construcción, corresponde a las edificaciones en los que se pretende la desaparición del mismo para la obtención de un espacio público (Grupo IV). La licencia de derribo estará ligada a la de rehabilitación de la edificación cuando el elemento a demoler se haya catalogado dentro del Grupo IV. Grado 3. Discordancia Parcial, siempre que no se trata de ruina inminente. Artículo 44.- Niveles de Intervención Constructiva. 1. Nivel 1: Será preceptivo el cumplimiento de las condiciones establecidas en el Anexo II del Decreto 317/2002 del Gobierno Vasco (adecuación urbanística) en todas las edificaciones, incluidas las de nueva planta, excepto las catalogadas en el Grupo I y las del Grupo II. Edificios con protección Básica. 2. Niveles 2 y 3: Será preceptivo el cumplimiento de las condiciones establecidas de los niveles 2 y 3 (adecuación estructural y/o constructiva, y adecuación de las condiciones de habitabilidad de las viviendas) en todas las edificaciones sin excepción, una vez finalizadas las obras de rehabilitación correspondientes, incluso en las de nueva planta Normativa de Adecuación Urbanística Artículo 45.- Condiciones de parcela. La edificación catalogada incluida en el Grupo I.- Edificios con Protección Especial y Grupo II. Edificios con Protección Básica mantendrán íntegramente el parcelario actual. En cuanto al resto de la edificación existente, en las unidades edificatorias que estén sujetas a la Ordenanza de Recuperación se posibilita la segregación de parcelas siempre que cumplan las siguientes condiciones: -Frente mínimo: 5 metros. -Frente máximo: 12 metros. -El fondo de las parcelas finales coincidirá con el de la parcela original. 15

16 En las unidades edificatorias sujetas a la Ordenanza de Nueva Edificación las parcelas finales quedan definidas según el plano O2. Ordenación de la edificación. Alineaciones o en su defecto cumplirán las siguientes condiciones: -Frente mínimo: 5 metros. -Frente máximo: 12 metros. -El fondo de las parcelas finales coincidirá con el de la parcela original si la hay. La asimilación de parcelas, es decir, el uso común de dos parcelas manteniendo su diferenciación registral, será posible en atención a la mejora de las condiciones de habitabilidad de las viviendas en aquellos edificios no catalogados como de especial protección o protección básica. En estos casos deberán darse las siguientes condiciones: -La parcela que motive la asimilación deberá tener un frente menor del señalado como parcela mínima. -Se mantendrán las alineaciones -Cuando existe deberá mantenerse el muro medianero entre las parcelas asimiladas, al menos hasta la primera planta -Si existe diferencia de cota en el alero esta deberá mantenerse -La fachada resultante, deberá expresar la anchura del parcelario original. Artículo 46.- Cesiones. Para poder edificar o para que en una edificación se pueda proceder a efectuar una Intervención Constructiva Rehabilitadora será preciso que previamente se hayan realizado las cesiones previstas. Artículo 47.- Régimen de los edificios Discordantes. 1. Discordancia Total. Fuera de ordenación (Grado 1). Se establece para aquellos edificios que por su localización no se adecuan a la ordenación establecida y su parcela pasa a formar parte del sistema de espacios libres y red viaria. Las obras autorizadas serán exclusivamente las de demolición y consolidación preventiva y no funcional. Su adecuación urbanística se ha de realizar de forma inmediata y sin vinculación con ninguna otra intervención sobre la edificación. 2. Discordancia Total. Inadecuado (Grado 2). 16

17 Se establece para aquellos edificios cuyos parámetros urbanísticos fundamentales difieren de los de la ordenanza que regula su ámbito, y que encontrándose en uso y no previéndose su expropiación, se plantea la adecuación del edificio, exclusivamente, en caso de sustitución del mismo. Obras autorizadas: Todas las obras de mejora y mantenimiento del edificio existente que no supongan ampliación de la superficie construida y modificaciones sustanciales de la volumetría. 3. Discordancia parcial (Grado 3). Se establece para aquellos elementos parciales de la edificación cuya adecuación será exigida, en el momento en el que se realicen intervenciones constructivas en su unidad edificatoria. Se autorizan obras que vayan directamente dirigidas a eliminar las causas determinantes de la inadecuación y las de pequeña importancia y destinadas a la higiene, ornato y conservación del inmueble, siempre que no supongan aumento de volumen o modernización. 2.4.Ordenanzas de Edificación Ordenanza de Conservación (O.C.E) Artículo 48.- Condiciones Básicas. La ocupación de la edificación en planta está definida en las fichas de unidades edificatorias y coincide con la línea de edificación actual. En algunos casos se localizan discordancias parciales, es decir, partes de la edificación fuera de ordenación por ser añadidos degradantes. La altura de la edificación es igualmente la de los edificios existentes. Artículo 49.- Formas de Intervención Se autorizan las obras indicadas en las formas de intervención Restauración Conservadora A y Restauración Conservadora B indicadas en función del grado de protección del elemento, tal y como se señala en el plano O7 Ordenanzas y formas de intervención. Artículo 50.- Condiciones de las instalaciones y Seguridad y Calidad de los Edificios. Serán de aplicación las determinaciones contenidas en los Artículos 57 a 60 de la Ordenanza de Nueva Edificación (O. N. E.) con la particularidad de que, en lo referente a la aplicación de las normas Básicas de la Edificación, se estará a lo dispuesto en el Decreto 317/2002 del Gobierno Vasco. Las obras necesarias para cumplimentar las citadas determinaciones no podrán sobrepasar las obras autorizadas definidas en el artículo

18 2.4.2.Ordenanza de Recuperación de la Edificación (O. R. E.). Artículo 51.- Condiciones Básicas. La ocupación en planta de la edificación es la delimitada en los planos de Ordenación y en las fichas de Unidades Edificatorias. Los espacios pertenecientes a las parcelas iniciales que queden al exterior de los límites de parcela deberán ser cedidos al Ayuntamiento. En cuanto a la altura permitida en la edificación, se atenderá con carácter general a lo señalado en los planos de Ordenación y en las Fichas para cada Unidad Edificatoria. La parte o partes de las edificaciones que queden fuera de las alineaciones definidas quedarán Fuera de Ordenación, así como las partes de las mismas que excedan de las alturas máximas permitidas., admitiéndose la realización de obras de consolidación y estanqueidad conducentes a evitar la ruina de la edificación, siempre que dichas obras no afecten a un porcentaje superior al 20% de ninguno de los elementos estructurales (pilares, forjados, vigas, etc..). Además deberá garantizarse que no se incremente el valor del edificio a efectos de su expropiación mediante la renuncia expresa a dicho incremento y a la fijación previa de aquél. Artículo 52.- Formas de Intervención Se autorizan las obras indicadas en las formas de intervención Restauración Conservadora B, más Conservación y Ornato de los espacios interiores, y Reforma indicadas en función del grado de protección del elemento, tal y como se señala en el plano O7 Ordenanzas y formas de intervención Artículo 53.- Condiciones de Composición Exterior. 1. Fachada. Se autorizan las obras de Restauración y Reparación con modificación de las dimensiones de los huecos y/o apertura de nuevos huecos que deberán mantener las proporciones y materiales del conjunto. Se permitirán así mismo la sustitución de carpinterías de fachada, de voladizos de balcones, de miradores, cornisas y puertas de acceso, utilizando en este caso materiales similares a los preexistentes. Los nuevos huecos tendrán forma rectangular con mayor altura que anchura. Las plantas bajas conservarán la composición del resto de la fachada. En estas plantas no se permitirán divisiones que se acusen en el resto de la fachada. En cuanto al acabado de fachada, se intentará recuperar los materiales originales (piedras naturales, madera ) o en su defecto, se raseará la misma con mortero de cemento con acabado en pintura blanca o de tono claro, prohibiéndose en cualquier caso aquellos materiales que desentonen con el conjunto del núcleo. 2. Cubiertas. En general se tendrá como referencia la cubierta existente en cuanto a inclinación, disposición de faldones, canto y vuelo de aleros. 18

19 Se prohíben la aparición de volúmenes extraños a los planos de cubrición como casetones, buhardillas, lucernarios elevados, etc., permitiéndose únicamente lucernarios y ventanas al ras de cubierta. El material de cubrición será teja cerámica. En las edificaciones donde se haya establecido el tipo de intervención de reforma se autoriza la modificación de la posición, cota, forma y dimensiones de la cubierta con el fin de mejorar las condiciones de habitabilidad de las viviendas existentes bajo cubierta, siempre y cuando estas mejoras no supongan obtener una planta más. 3. Discordancias parciales. En todas las acciones rehabilitadoras será preceptiva la eliminación de los elementos señalados como discordancias parciales en las Fichas de las Unidades Edificatorias y la sustitución en su caso por otros que se ajusten a la Ordenanza. 4. Balcones y Miradores. Se mantendrán y recuperarán los existentes en las proporciones y materiales originales. 5. Medianeras y cerramientos de parcelas. Los cerramientos de medianeras con otros solares, cuando no existan edificios en los mismos o sean estos de inferior altura, tendrán un tratamiento de fachada, tanto en lo referente a las condiciones de aislamiento térmico como a los materiales de acabado. Del mismo modo, cuando se efectúe una demolición, la misma llevará aparejada la obligación de proteger y acabar para quedar vistos los muros medianeros descubiertos. Los cerramientos de las parcelas, solares, patios y demás recintos privados abiertos serán obligatorios y deberán integrarse con los materiales de las edificaciones existentes o proyectadas del contexto, en forma, materiales y calidades. 6. Chimeneas. Queda prohibida la implantación de chimeneas adosadas por el exterior a fachadas que den a vía pública, debiendo necesariamente instalarse en el interior de los edificios o en patios de parcela o manzana. Artículo 54.- Condiciones de composición interior. 1. Altura libre de pisos La altura libre mínima entre pisos será de 2,20 m. 2. Estructura. Se admiten las modificaciones y los cambios de situación, cotas y materiales que faciliten la habitabilidad y no deriven en un deterioro del valor ambiental o de conjunto del edificio. 19

20 En las edificaciones donde se haya establecido el tipo de intervención de Restauración Conservadora B más Conservación y Ornato de los espacios interiores se autoriza la modificación de la cota de los forjados, manteniendo fijas las cotas de ventanas y líneas de cornisa. 3. Escaleras y portales En las edificaciones donde se haya establecido el tipo de intervención de Reforma podrán modificarse la distribución de escaleras y portales, que deberán cumplir las condiciones establecidas en la Ordenanza de Nueva Edificación. 4. Distribución interior. En las edificaciones donde se haya establecido el tipo de intervención de Reforma podrán modificarse la distribución los espacios interiores, que deberán cumplir las condiciones establecidas en la Ordenanza de Nueva Edificación. En las edificaciones donde se haya establecido el tipo de intervención de Restauración Conservadora B más Conservación y Ornato de los espacios interiores se admiten las modificaciones necesarias para conseguir las adecuadas condiciones de habitabilidad de las estancias. Artículo 55.- Condiciones de habitabilidad Las condiciones de habitabilidad para las viviendas a reformar serán las establecidas en el Anexo IV del Decreto 317/2002 sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado y su modificación de 7 de abril de A continuación se transcribe el contenido de dicho anexo IV: 1. Que la vivienda se componga, al menos, de dos espacios habitables diferenciados, que alberguen las áreas de cocina, comedor, sala de estar y un dormitorio doble y un aseo. No podrán situarse en el mismo espacio las áreas correspondientes a cocina y dormitorio. 2. Que las habitaciones sean independientes entre sí, de modo que ninguna utilice como paso un dormitorio, ni sirva a su vez de paso al aseo. En el caso de un único dormitorio, el aseo podrá estar incorporado a él. 3. Que los espacios habitables, exceptuando los aseos, cocinas y despensa, dispongan de aberturas acristaladas directas al exterior. En casos extremos en los que la solución arquitectónica no sea viable, se permitirá que un espacio se ilumine a través de otro iluminado o a través del hueco de escalera siempre que éste se encuentre suficientemente iluminado cenitalmente o a través de una galería u otro espacio similar. La superficie de los huecos nunca será inferior al 10% de la superficie total que se ilumine a su través, salvo la iluminación a través de la caja de la escalera que podrá reducirse a la mitad de los valores anteriores. 4. Que todos los espacios, excepto los destinados a aseos y despensas tengan ventilación directa al exterior, con una superficie igual a 1/3 de la superficie de iluminación. 20

21 Se admiten los mismos extremos que en el apartado 3. Los aseos que no tengan ventilación directa no podrán ventilarse a través de otra habitación, debiéndolos dotar de un sistema de ventilación forzada que permita la renovación de aire y su limpieza. La cocina deberá dotarse en todo caso de una extracción forzada independiente que permita la evacuación de vapor de agua, gases o humos que se producen en dicho espacio. 5. Que los patios proporcionen luz y ventilación a los espacios habitables y sean de nueva creación o remodelación, tengan una superficie no inferior a siete metros cuadrados y luz recta no inferior a dos metros. En aquellos casos en los que el patio ya existe y no se efectúe sobre él ninguna remodelación, podrán mantenerse las dimensiones actuales. 6. Que la vivienda tenga una superficie útil superior a 36 metros cuadrados. Los espacios no serán inferiores a las siguientes superficies: Cocina 5 m² Cocina-comedor 8 m² Estar 10 m² Dormitorio principal 10 m² Dormitorio doble 8 m² Dormitorio sencillo 6 m² Aseo 1,5 m² Toda vivienda deberá tener, al menos, un dormitorio principal, un estar, una cocina y un aseo. Si se opta por hacer en una misma pieza el área correspondiente a cocina, estar, comedor su superficie total no será inferior a 18 m2 útiles. 7. En toda vivienda situada en un edificio, cuya seguridad estructural sea correcta, se podrán mantener las alturas existentes siempre que sean iguales o superiores a 2,20 metros. En el caso de espacios abuhardillados no se computarán como metros cuadrados útiles las superficies con altura libre inferior a 1,50 metros, y su volumen será superior al correspondiente a una habitación de la misma superficie y 2,20 metros de altura. 8. En el caso de existir viviendas en planta baja, se deberá asegurar el aislamiento térmico e impermeabilización por medio de materiales hidrófugos y aislantes adecuados. 9. Que tengan resuelto el vertido de aguas negras, mediante tuberías impermeables y ventiladas, a la red general de alcantarillado. En caso de no existir 21

22 dicha red, se utilizarán fosas sépticas adecuadas que permitan el depurado del líquido afluente antes de verterlo a las aguas corrientes o entregarlo al terreno. 10. Que el aseo contenga como mínimo inodoro, lavabo y ducha. 11. La instalación eléctrica de la vivienda cumplirá el Reglamento de Baja Tensión. 12. Que la vivienda disponga de instalación de calefacción Ordenanza de Nueva Edificación (O. N. E.). Artículo 56.- Condiciones Básicas. La ocupación en planta de la edificación es la delimitada en las fichas de unidades edificatorias y en los planos de Ordenación. En general no se han previsto espacios libres de parcela en los edificios de nueva planta. En el caso de las Unidades Edificatorias ya existentes donde se aplica la ordenanza de Nueva Edificación, los espacios pertenecientes a las parcelas iniciales que queden al exterior de los límites de parcela deberán ser cedidos al Ayuntamiento. En cuanto a la altura permitida en la edificación, se atenderá con carácter general a lo señalado en los planos de Ordenación y en las Fichas para cada Unidad Edificatoria. La altura máxima de cornisa no superará en ningún caso los 10metros. En el caso de las Unidades Edificatorias ya existentes donde se aplica la ordenanza de Nueva Edificación, la parte o partes de las edificaciones que queden fuera de las alineaciones definidas quedarán Fuera de Ordenación, así como las partes de las mismas que excedan de las alturas máximas permitidas, admitiéndose la realización de obras de consolidación y estanqueidad conducentes a evitar la ruina de la edificación, siempre que dichas obras no afecten a un porcentaje superior al 20% de ninguno de los elementos estructurales (pilares, forjados, vigas, etc..). Además deberá garantizarse que no se incremente el valor del edificio a efectos de su expropiación mediante la renuncia expresa a dicho incremento y a la fijación previa de aquél. Artículo 57.- Formas de Intervención La ordenanza de Nueva Edificación se aplica sobre los edificios donde se ha previsto las formas de Intervención de Reedificación, Reforma con Ampliación o Sustitución con Ampliación tal y como se señala en el plano O7 Ordenanzas y formas de intervención. 22

23 Artículo 58.- Condiciones de Composición Exterior. 1. Fachada. Las fachadas de los edificios se diseñarán completas según líneas de composición proporcionadas y adecuadas. Las plantas bajas mantendrán igualmente dicha composición. Los huecos tendrán forma rectangular con mayor altura que anchura. Los portones para garaje que se dispongan en planta baja de la edificación tendrán unas dimensiones proporcionadas al conjunto y su disposición en la fachada se hará de forma que no menoscaben la composición general de la misma. No se autorizan retranqueos ni cuerpos volados de la edificación con excepción de balcones y miradores. En cuanto al acabado de fachada se raseará la misma con mortero de cemento con acabado en pintura blanca o de tono claro, prohibiéndose en cualquier caso aquellos materiales que desentonen con el conjunto del núcleo. En todo caso tanto la composición de fachada como sus acabados se deberán controlar desde los distintos proyectos y memorias de obra con planos de expresión de sus acabados y garantizar su estabilidad, durabilidad y buena apariencia. 2. Cubiertas. Las cubiertas de las edificaciones serán inclinadas a dos aguas con pendientes inferiores al 45%. Se prohíben la aparición de volúmenes extraños a los planos de cubrición como casetones, buhardillas, lucernarios elevados, etc., permitiéndose únicamente lucernarios y ventanas al ras de cubierta. El material de cubrición será teja cerámica. 3. Balcones y Miradores. Se autorizan balcones y miradores con una longitud horizontal total no superior al 40% de la fachada. La altura mínima para disponer los vuelos será de 3 m en todos los puntos respecto a la rasante oficial. La longitud del vuelo será como máximo 0,60 m en calles de sección igual o mayor a 9 m. Para calles de sección entre 6 y 9 m el vuelo máximo será de 0,4 m. Para secciones de calle inferiores, se prohíben todos los vuelos. La composición de estos elementos y sus materiales serán coherentes y apropiados. 4. Cerramientos de parcelas. Los cerramientos de las parcelas, solares, patios y demás recintos privados abiertos serán obligatorios y deberán integrarse con los materiales de las edificaciones existentes o proyectadas del contexto, en forma, materiales y calidades. 23

24 5. Chimeneas. Queda prohibida la implantación de chimeneas adosadas por el exterior a fachadas que den a vía pública o callejón, debiendo necesariamente instalarse en el interior de los edificios o en patios de parcela o manzana. 6. Elementos sobrepuestos a la edificación. Queda prohibida la colocación de toldos y marquesinas adosados a los edificios. Se admite la colocación de rótulos y placas siempre que se integren en el conjunto con materiales, dimensiones, formas y calidades adecuados. Artículo 59.- Condiciones de composición interior. En vivienda se cumplirá con lo establecido en la Orden de 12 de febrero de 2009 de Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial. A continuación se hace un resumen de las cuestiones más importantes: 1. Altura libre de pisos Alturas mínimas Alturas máximas Planta baja residencial 2,50 m 3,00 m Planta baja otros usos 2,80 m 3,50 m Plantas altas 2,50 m 2,70 m Las alturas en plantas destinadas a vivienda podrán reducirse a 2,20m en vestíbulos, pasillos y aseos. 2. Escaleras y portales. Anchura mínima de portal: 2,00 m Anchura mínima de escalera: 1,20 m Altura libre mínima: 2,50 m 3. Distribución interior. -Planta Baja. Entre los portales y escaleras, las viviendas y las lonjas de planta baja (si las hubiera) se deberán disponer de un elemento de cierre de tabiquería, permitiéndose los accesos secundarios a las lonjas desde el portal, pero nunca con carácter público. -Planta de vivienda. Con carácter general, las estancias y dormitorios se situarán abriendo sus huecos a fachadas principal y trasera disponiendo los núcleos de escalera y zonas de servicio en el interior. 4. Programa y dimensiones de las viviendas. Se prohíben las viviendas interiores. La vivienda constará como mínimo de una habitación capaz para estar, comer y cocinar, un dormitorio, un cuarto de aseo completo y un espacio destinado a tendedero. 24