Guía de Vivienda Pública no relacionada con la PHA

Transcripción

1 Guía de Vivienda Pública no relacionada con la PHA El Departamento de vivienda de Community Legal Services (Servicios Legales de la Comunidad) representa a los arrendatarios en temas relativos a la vivienda pública en Filadelfia que no es propiedad ni está bajo el control de la Autoridad de Vivienda Filadelfia. La mayor parte de las viviendas públicas no relacionadas con la PHA pertenecen y son gestionadas por la corporación de gestión de activos y propiedades Philadelphia Asset & Property Management Corporation (PAPMC, por sus siglas en inglés). PAPMC es una afiliada de servicio privado que gestiona todas las propiedades del Crédito Fiscal para Viviendas de Familias de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) de la PHA que se encuentran bajo acuerdos de sociedades en comandita. Es una organización de gestión, sin fines de lucro, independiente de la PHA. Además, algunas viviendas públicas no relacionadas con la PHA son gestionadas por entidades de gestión alternativa o Alternatively Managed Entities (AME, por sus siglas en inglés). Los reglamentos que rigen las viviendas públicas no relacionadas con la PHA son similares a los de las viviendas públicas de la PHA pero existen algunas diferencias clave, entre ellas la admisión, el cálculo del alquiler y la política de traslado. La información sobre viviendas públicas propiedad de la Autoridad de Vivienda de Filadelfia está disponible en la Guía de Vivienda Pública de la PHA. Para obtener más información acerca de viviendas públicas no relacionadas con la PHA, consulte: Admisión p. 2 Cálculo del alquiler p. 4 Subsidio para el pago de servicios públicos p. 8 Recertificación p. 9 Traslados p. 10 Reparaciones p. 11 Proceso de trámite de quejas p. 12 Problemas de discapacidad o accesibilidad p. 14 Desalojo p. 15 Mudanza voluntaria p. 16 Para solicitar representación legal gratuita: Los arrendatarios de vivienda pública no relacionada con la PHA pueden presentarse para la tramitación inicial en la oficina Center City. Para conocer los horarios y los lugares de tramitación, haga clic aquí. 1

2 Vivienda Pública no relacionada con la PHA: Admisión Requisitos para obtener vivienda pública no relacionada con PHA Todos los integrantes de la familia del solicitante deben ser ciudadanos estadounidenses o extranjeros con permanencia legal y serán evaluados en cuanto a antecedentes penales y a uso indebido de drogas. El historial crediticio de los solicitantes también será evaluado. Solicitud Las listas de espera de algunas urbanizaciones públicas no relacionadas con la PHA se encuentran abiertas desde la primavera de La corporación de gestión de activos y propiedades de la PAPMC posee y gestiona la mayor parte de las urbanizaciones públicas no relacionadas con la PHA. Cada lugar tiene su propia lista de espera. Los solicitantes pueden presentar la solicitud para propiedades de la PHA y PAPMC a través de la página de Admisiones de la PHA que se puede acceder aquí. Las entidades gestionadas de forma alterna (AME) son dueñas y gestionan otras urbanizaciones públicas no relacionadas con la PHA. Estas urbanizaciones gestionan su propia lista de espera. Los solicitantes deben ponerse en contacto con estos sitios directamente para obtener más información acerca de la disponibilidad. La información de contacto de las urbanizaciones públicas no relacionadas con la PHA se encuentra disponible aquí. El tiempo aproximado de la lista de espera es de 7 a 10 años. La espera puede ser más corta para los solicitantes que necesitan una vivienda accesible para discapacitados. Los solicitantes que se encuentran en la lista de espera deben avisar al responsable de la urbanización sobre cualquier cambio de dirección. Si el solicitante no responde a cualquier información que le envíe la urbanizadora, la familia será eliminada de la lista de espera. Los solicitantes deben revisar al menos una vez al año para asegurarse de que aún están en la lista de espera y comprobar el estado de dicha lista en línea haciendo clic aquí. Información necesaria para presentar la solicitud 1. Dirección postal de la cabeza de hogar 2. Número de teléfono de la cabeza de hogar 3. La siguiente información es necesaria para todos los integrantes de la familia: Número de Seguro Social Fecha de nacimiento Sexo Raza Origen étnico Ingresos mensuales brutos (antes de impuestos) 2

3 Cómo rechazar una unidad de vivienda pública no relacionada con la PHA Por ley, los operadores de vivienda pública solo están obligados a ofrecer una unidad a una familia admitida con la cantidad correcta de habitaciones según el tamaño de la familia (por lo general, 1 dormitorio por cada dos integrantes de la familia) y que se encuentre en condiciones seguras, decentes e higiénicas. Si la familia no acepta la unidad, su nombre será colocado en la parte inferior de la lista de espera, a menos que la rechace por una "causa justificada". Una causa justificada sería si la familia no puede mudarse al momento de la oferta debido a que, por ejemplo, un integrante de la familia se encuentra hospitalizado. También incluye: Que la unidad no esté preparada para que la familia se mude. Que la unidad no tiene fácil acceso a los sitios de empleo, educación, formación para el trabajo o cuidado de los niños, lo cual causaría que una familia abandone la escuela o renuncie al trabajo; Que la unidad ofrecida ponga en peligro la vida de algún integrante de la familia, su salud o seguridad; o Que la unidad ofrecida no sea accesible de acuerdo con la minusvalía o discapacidad del solicitante. Qué ocurre si la solicitud es denegada? Los operadores de vivienda pública no relacionada con la PHA deben dar aviso por escrito a los solicitantes sobre su decisión de denegar la admisión. El aviso debe dar una razón de la denegación. Se concederán 10 días hábiles al solicitante para presentar una petición por escrito para una audiencia informal. Luego, la PHA notificará al solicitante sobre la fecha, lugar y hora de la audiencia. La PHA designará un comité de revisión imparcial para llevar a cabo la audiencia. Ningún miembro del comité puede ser un empleado que haya estado en gran medida relacionado con la denegación inicial o subordinado de un empleado que estuviera en gran medida relacionado con la denegación inicial. En la audiencia, el solicitante podrá presentar las pruebas o la declaración pertinente y se le permitirá refutar las pruebas en las que se basó la PHA. El interesado tiene el derecho, a solicitud, de revisar los documentos pertinentes de la PHA antes de la audiencia. El comité debe tomar su decisión dentro de los 14 días siguientes a la audiencia. La decisión debe ser hecha por escrito y debe basarse únicamente en los hechos presentados en la audiencia. La decisión debe indicar los fundamentos de la decisión. 3

4 Vivienda Pública no relacionada con la PHA: Cálculo del alquiler Cálculo del alquiler El alquiler de una vivienda pública no relacionada con la PHA se calcula de manera diferente al alquiler de los arrendatarios de viviendas públicas de la PHA. La fórmula la establece la ley federal y toma en cuenta los ingresos y la composición de la familia. Los arrendatarios de viviendas públicas no relacionadas con la PHA, deben informar sobre cambios en el ingreso y la composición familiar en cuanto ocurran. Este informe obligará a que el responsable de la urbanización vuelva a calcular el alquiler del arrendatario. El incumplimiento de informar tal cambio violaría el contrato de arrendamiento y podría dar lugar al desalojo. Asimismo, si el ingreso familiar se reduce, el alquiler no se disminuirá hasta que el arrendatario informe y documente tal cambio. Ingresos para calcular el alquiler El responsable de la urbanización no puede utilizar los siguientes ingresos al calcular el alquiler: 1. Los ingresos de los menores de 18 años: 2. Pagos por hogares de tutela temporal y cuidado de familiares; 3. La suma total de pagos, por ejemplo una herencia o un pago del seguro. 4. Los reembolsos de los gastos de atención médica. 5. El ingreso de un asistente conviviente; (para conocer la definición de asistente conviviente vaya a Necesidad de asistencia de una persona debido a problemas médicos). 6. La ayuda financiera a estudiantes. 7. El pago a un integrante de la familia que sirve en las fuerzas armadas y que se expone al fuego hostil. 8. Los fondos recibidos en programas de capacitación. 9. Ingreso esporádico, como regalos ocasionales; 10. La suma total de pagos diferidos del Seguro Social y SSI; 11. Créditos de impuestos por ingresos devengados; 12. Reintegro de impuestos sobre la propiedad. Cálculo de alquiler El monto del alquiler se basa en un porcentaje del ingreso familiar. Se utilizan los montos de los ingresos de todos los integrantes de la familia para calcular el alquiler. El salario devengado se contabiliza como pago bruto (antes de la deducción de impuestos) y no como salario neto. Para calcular el alquiler, considere primero los ingresos anuales brutos de la familia (antes de impuestos). Reste cualquier deducción que corresponda del ingreso bruto (antes de impuestos) anual familiar para obtener el "ingreso anual ajustado". Las posibles deducciones son: 1. $480 al año por cada integrante de la familia dependiente; 4

5 2. $400 al año para cada familia cuya cabeza de hogar o cónyuge de la cabeza de hogar sea mayor de edad (62 años o mayores) o con discapacidad; 3. En la medida en que cualquier suma de cualquiera de los siguientes exceda el 3% del ingreso anual: a. Gastos razonables no reembolsados por aparatos auxiliares o de asistencia para cada familia con discapacitados en la medida necesaria para permitirle al integrante de la familia estar empleado; b. Gastos médicos no reembolsados de cualquier familiar mayor de edad o con discapacidad; y 4. Cualquier gasto razonable por cuidado infantil necesario para que un integrante de la familia esté empleado o continúe su educación. Multiplique el ingreso anual ajustado por el 30% (0.30). La cifra obtenida de esta multiplicación se llama "alquiler anual". Para obtener el alquiler mensual, divida la cifra del alquiler anual entre 12. En la medida en que un arrendatario sea el responsable directo de pagar cualquier recibo de servicios públicos (sin incluir el del teléfono o TV por cable), los arrendatarios tienen un ajuste adicional en su alquiler debido a los subsidios para el pago de servicios públicos. Ejemplo del cálculo del alquiler Timothy Tenant vive en una unidad de vivienda pública no relacionada con la PHA con su esposa y sus tres hijos. Él tiene discapacidad y recibe del Seguro Social $ al mes. Tiene gastos médicos de $ al mes. Su esposa trabaja 20 horas a la semana y gana $ dólares al mes. Para poder trabajar, su esposa debe pagar $ al mes de cuidado infantil ya que Timothy, debido a su discapacidad, no puede cuidar a los niños. Ellos reciben también $ al mes del SSI por discapacidad de uno de sus hijos menores. Los ingresos mensuales de la familia son de $1, dólares ($ dólares, más $ dólares, más $500.00). El ingreso bruto (antes de impuestos) anual para la familia es de $19, ($, multiplicado por 12). Se le pueden hacer las siguientes deducciones a la familia: 1. $ pues Timothy tiene discapacidad y es cabeza de hogar; 2. $1, por los tres niños menores ($ por 3); 3. $2, ($200 por 12 meses) por los gastos de cuidado infantil; y 4. $1, por gastos médicos. (Los gastos médicos anuales resultan en $2,400. El tres por ciento del ingreso anual familiar es $ La diferencia entre $2, y $ es de $1,806.00). El total anual de las deducciones es de $6, Esta cifra deberá restarse al ingreso anual de $19, La cifra resultante ($13,754.00) se conoce como el "ingreso anual ajustado" y es la cifra utilizada para calcular el alquiler. 5

6 Para obtener su alquiler anual, Timothy deberá multiplicar el ingreso anual ajustado por el 30%. El alquiler anual de Timothy sería de $4, ($13, por 0.30). Para obtener el alquiler mensual, Timothy dividiría la cifra del alquiler anual entre 12. El alquiler mensual de Timothy sería de $ ($4, dividido entre 12). Nota: Si Timothy es el responsable de pagar las facturas del gas, electricidad o agua, entonces recibiría un subsidio de servicios públicos que disminuiría aún más el alquiler. Nota: En caso de que los cálculos indiquen una cifra que no sea una cantidad exacta en dólares, ésta será redondeada a la cantidad en dólares exacta superior. Exclusión de ingresos devengados Para promover el empleo, a la hora de calcular el alquiler, el responsable de la urbanización no tendrá en cuenta los ingresos devengados de un integrante de la familia cuando: 1. El integrante de la familia haya ganado $2, o menos en los últimos doce meses antes de obtener un trabajo; 2. El integrante de la familia obtuvo un trabajo o un aumento de sueldo debido a su participación en un programa de formación para el empleo; o 3. El integrante de la familia recibió beneficios de asistencia pública de por lo menos $ dólares dentro de las 6 semanas anteriores a la obtención de empleo. En tales casos, el responsable de la urbanización debe excluir el 100% del aumento en los ingresos durante los primeros 12 meses y 50% del aumento durante el segundo período de 12 meses. Esta exclusión debe utilizarse dentro de los 4 años posteriores al inicio del trabajo. Esto significa que pueden existir períodos de tiempo en los que la exclusión se interrumpe y luego se reanuda cuando el arrendatario vuelve a trabajar. Por ejemplo, una arrendataria que califique puede tomar licencia de maternidad después del décimo mes de la exclusión. A su regreso al trabajo, tendrá dos meses de 100% de exclusión y 12 meses con 50% de exclusión restante. Sin embargo, si el arrendatario no utiliza los 24 meses completos de la exclusión una vez llegado el mes 48 después de que se convirtió en persona elegible por primera vez, concluye la exclusión. Ejemplo de cálculo de la exclusión de ingresos devengados Tina Tenant vive en una unidad de vivienda pública no relacionada con la PHA con dos hijos menores de edad y una de 18 años de edad. La familia de Tina estuvo recibiendo asistencia pública durante el año anterior y recibía $ dólares al mes. Esta había sido la única fuente de ingresos de la familia. Tina asistió a un programa de capacitación para el trabajo para aprender técnicas de computación y al finalizar el programa fue contratada para trabajar como programadora con un salario anual de $30, dólares. Dejó de recibir asistencia pública. Al mismo tiempo, su hija de 18 años de edad se graduó de la escuela secundaria y fue contratada en un trabajo con sueldo anual de $20,

7 Tina cumple de tres maneras con los requisitos para la exclusión de ingresos devengados (aunque solo necesita cumplir con un método de calificación): 1. Ella ganó menos de $2, en el período de 12 meses antes de comenzar a trabajar. 2. Obtuvo el puesto como consecuencia de su participación en un programa de capacitación para el trabajo; y 3. Recibió más de $ en beneficios de asistencia pública dentro de los 6 meses previos a obtener el puesto. La hija de 18 años de Tina también califica porque ganaba menos de $2, en el período de 12 meses previos a comenzar su trabajo. El alquiler mensual de Tina había sido de $ Su ingreso mensual era de $497,00. Su ingreso anual ($ multiplicado por 12) había sido de $5, Su ingreso ajustado era de $4, (ingreso anual menos $1.440,00 de deducciones de dependientes por sus tres hijos). Su alquiler anual era de $1, (ingreso ajustado multiplicado por 0,30). Suponiendo que no existen más cambios en la composición de la familia o en los ingresos. El alquiler mensual de Tina se mantendrá en $ durante los próximos doce meses porque se excluirá el 100% del aumento en los ingresos. Incluso si Tina y su hija mayor reciben más aumentos de sueldo durante esos doce meses, el alquiler mensual seguirá siendo de $ En el segundo período de doce meses, el alquiler mensual de Tina aumentará a $ La exclusión del ingreso anual ganado previamente fue de $5, ($ multiplicado por 12). Luego el ingreso anual pasó a $50,000,00 ($30,000,00 más $20,000,00 dólares). El aumento de ingresos fue de $44, ($50, menos $5, dólares). La mitad de ese aumento es de $22, El nuevo ingreso anual es de $27, ($22, más $5,964.00). El ingreso ajustado sería de $27, ($27, menos $ dólares de deducción por los dos menores a cargo). El alquiler anual sería de $8, ($27, multiplicado por 0,30). El alquiler mensual sería de $ ($8, dividido entre 12). Cuándo entran en vigencia los cambios de alquiler El responsable de la urbanización debe darle al arrendatario un aviso por escrito con 30 días de anticipación por cualquier aumento de alquiler. Las disminuciones en el monto del alquiler son efectivas al mes siguiente de presentado el informe de descenso en los ingresos de la familia por parte del arrendatario. Tenga en cuenta que, si el arrendatario no cumple con informar lo antes posible sobre un aumento en el ingreso, el propietario podría incrementar el alquiler de forma retroactiva desde el mes siguiente al mes en que aumentaron los ingresos. Del mismo modo, si el arrendatario espera durante varias semanas o más para informar sobre una disminución en los ingresos, el arrendatario perderá dinero debido a que la 7

8 reducción del alquiler no se procesará hasta que se haya informado sobre la disminución y no tendrá carácter retroactivo. 8

9 Vivienda pública no relacionada con la PHA: Subsidios para el pago de servicios públicos Subsidios para el pago de servicios públicos Cuando un arrendatario es responsable (con recibos de servicios públicos a su nombre) de pagar los cargos por servicios públicos del gas, electricidad o aceite, debe recibir un subsidio para el pago de servicios públicos. El subsidio debe ser en una cantidad que cubra el consumo razonable de energía de un hogar ahorrador de medios modestos. El responsable de la urbanización deduce el subsidio del alquiler mensual. Por ejemplo, si el alquiler mensual es de $300,00 y el arrendatario recibe un subsidio para el pago de servicios públicos de $ porque el arrendatario paga la factura del gas, el arrendatario sólo tendría que pagar $ por concepto de alquiler. Si el alquiler mensual es tan bajo que el subsidio más bien supera el alquiler, el arrendatario pagará $00.00 dólares de alquiler mensual y el propietario le enviaría al arrendatario un cheque mensual por "reembolso de servicios públicos" con el saldo del subsidio. Cómo saber de cuánto es el subsidio para el pago de servicios públicos El monto del subsidio para el pago de servicios públicos que aparece en el aviso que se le proporciona a los arrendatarios después de cualquier recertificación anual o provisional. 9

10 Vivienda pública no relacionada con la PHA: Re-certificación Re-certificación El responsable de la urbanización "recertifica" a los arrendatarios cada año. Los arrendatarios reciben un aviso por escrito para asistir a una reunión con el administrador. El arrendatario deberá aportar prueba del ingreso y la composición familiar. Después de obtener toda la documentación necesaria, el propietario le enviará un aviso con el monto del alquiler y cuándo cualquier aumento o disminución tendrá efecto. El aviso mostrará la fuente y monto de los ingresos, según lo haya calculado la urbanizadora, para cada integrante de la familia. Indicará cualquier deducción de ingreso que el propietario haya permitido. Para obtener más información sobre las deducciones utilizadas en el cálculo del alquiler, haga clic aquí. El aviso también indicará todos los ocupantes "autorizados" de la unidad. Si la información sobre el ingreso y la composición familiar no es acertada, el arrendatario debe hablar con el administrador. Cualquier integrante de la familia que viva en la unidad y que no figure en ese aviso, se considerará como "no autorizado". Es una violación del contrato de arrendamiento tener personas no autorizadas viviendo en la unidad. Cualquier integrante de la familia que ya no viva en la unidad no debe ser incluido en el contrato de arrendamiento. Cambios en los ingresos o la composición familiar entre recertificación anual Cualquier cambio en el ingreso o composición familiar deberá informarse al administrador de la urbanización lo antes posible. El incumplimiento de esto violaría el contrato de arrendamiento y podría dar lugar al desalojo. El arrendatario debe informar estos cambios lo antes posible y proporcionar pruebas. El propietario entonces realizará una "recertificación provisional". Una disminución de los ingresos debe reflejar una reducción del alquiler, pero no hasta que el arrendatario lo haya informado y proporcione prueba para documentar los cambios. Con respecto a los cambios en el ingreso, el arrendatario puede presentar una carta de su empleador, recibos de pago, avisos de cambios en la asistencia pública, Seguro Social, SSI, compensación por desempleo y otros beneficios públicos. Con respecto a los cambios en la composición familiar, los arrendatarios deben proporcionar algo que muestre que un integrante de la familia se ha mudado o vive con ellos. Esto podría ser un contrato de arrendamiento o un recibo con la nueva dirección del familiar que se ha mudado También podría ser un certificado de nacimiento en el caso de un recién nacido. 10

11 Vivienda pública no relacionada con la PHA: Traslados Traslados Las urbanizaciones públicas no relacionadas con PHA son de propiedad y gestión independiente. No se pueden realizar traslados entre dos urbanizaciones. Los arrendatarios interesados en trasladarse a una nueva unidad en la urbanización, deben ponerse en contacto con el responsable de la urbanización. 11

12 Vivienda pública no relacionada con la PHA: Reparaciones Reparaciones Las reparaciones de las viviendas públicas no relacionadas con PHA son manejadas por el responsable de la urbanización. De requerirse alguna reparación, se le debe informar al administrador de la urbanización. El responsable de la urbanización tiene que pagar las reparaciones que surjan como resultado del desgaste por uso normal. El responsable de la urbanización también debe pagar todas las reparaciones, más allá del desgaste por uso normal, a menos que la necesidad de reparación fuera por causa de la cabeza de hogar, un familiar, o un invitado de la cabeza de hogar o de un integrante de la familia. Qué hacer si el responsable de la urbanización no hace las reparaciones Si la reparación no se hace dentro de un tiempo razonable después de haberse notificado, el arrendatario puede ejercer el derecho de "reparación y deducción". Esto le permite al arrendatario que la reparación sea realizada por una persona calificada y deducir el costo del alquiler. Se recomienda que cualquier arrendatario que trate de ejercer el derecho de reparación y deducción: 1. Obtenga un presupuesto por escrito de quien hará la reparación (en papel timbrado) con el costo de la reparación; 2. Proporcione al administrador una copia del presupuesto junto con una carta explicando que la reparación será realizada en una fecha límite, a menos que el propietario actúe primero, (guarde una copia del presupuesto y de la carta y fije el plazo que sea razonable según las circunstancias); y 3. Proporcione al propietario una copia de la factura una vez realizada la reparación. También se recomienda que los arrendatarios le saquen una fotografía a la reparación necesaria y le pongan fecha a la fotografía. Los arrendatarios pueden solicitar una audiencia por motivo de queja para obtener reparaciones. El formulario de solicitud de audiencia por motivo de queja se encuentra disponible aquí. Los arrendatarios también le pueden pedir al Departamento de Licencias e Inspecciones de la Ciudad de Filadelfia que inspeccionen la unidad y emitan una citación al propietario. Los arrendatarios también pueden retener el pago del alquiler de conformidad con la Ley de Retención de Alquiler en Pensilvania o Pugh v. Holmes. Para obtener más información sobre la retención de alquiler, comuníquese con Community Legal Services (Servicios Legales de la Comunidad). 12

13 Vivienda pública no relacionada con la PHA: Proceso de trámite de quejas Proceso de trámite de quejas Cada urbanización pública no relacionada con PHA tiene un proceso de trámite de quejas para permitir que un arrendatario alegue, dentro de un plazo de tiempo razonable, cualquier acción o inacción que afecte de manera adversa los derechos, deberes, bienestar o estado del arrendatario. Esto podría incluir, entre otras cosas, problemas de reparación, controversia sobre el cálculo del alquiler, cuestiones relativas al traslado y terminación del arrendamiento. El arrendatario debe hacer la solicitud de audiencia por motivo de queja por escrito al administrador y conservar una copia. El departamento legal de la PHA actualmente es responsable de las audiencias de agravios de todos los desarrollos de viviendas públicas no relacionados con la PHA. El formulario de solicitud de audiencia por motivo de queja se encuentra disponible aquí. Derechos de los arrendatarios en las audiencias por motivo de queja Los arrendatarios de viviendas públicas no relacionadas con la PHA tienen los siguientes derechos: 1. A recibir la notificación adecuada de los motivos de desalojo. 2. A que un representante les acompañe a la audiencia; 3. A la oportunidad de examinar, antes de la audiencia y a solicitud de los interesados, cualquier registro relacionado con la disputa. 4. A cuestionar cualquier prueba y a interrogar a cualquier testigo; 5. A presentar sus propias pruebas pertinentes; y 6. A recibir una decisión del árbitro sobre la validez de las pruebas. Solicitud de audiencias de emergencia por motivo de queja Cuando la audiencia implica una emergencia, la PHA debe programar y celebrar la audiencia por motivo de queja en el plazo de 7 días hábiles. Depósito en garantía del alquiler Los arrendatarios pueden depositar en garantía su alquiler en Urban League de Filadelfia si han presentado una solicitud de audiencia por motivo de queja. Para abrir una cuenta de depósito en garantía, el arrendatario debe ponerse en contacto con Urban League al Urban League programará una cita para que el arrendatario llene la documentación necesaria. La oficina de Urban League se encuentra en 1801 Market Street, piso 20. Los arrendatarios no deben visitar la oficina sin cita. Presentación de queja por aviso de rescisión del contrato Si el administrador le envía al arrendatario un aviso de rescisión del contrato de arrendamiento, el arrendatario dispone de un plazo de diez días desde la fecha del aviso para solicitar una audiencia por motivo de queja. Si el arrendatario presenta una solicitud de audiencia por motivo de queja, la PHA no podrá continuar con el proceso de desalojo 13

14 a menos que y hasta que el árbitro en el caso de la queja haya dictaminado que la PHA puede continuar. Si el arrendatario no presenta una solicitud de audiencia por motivo de queja dentro de esos diez días, la PHA puede continuar con el proceso de desalojo sin esperar la decisión del árbitro. Nota: La PHA no está obligada a conceder una audiencia por motivo de queja en casos en que se esté intentando poner fin al contrato de alquiler por presuntas actividades delictivas o relacionadas con drogas. No es extraño que el administrador envíe el aviso de rescisión del contrato de arrendamiento por correo postal después de la fecha del aviso. El arrendatario debe guardar siempre el sobre en el que se envía el aviso. La fecha del matasellos en el aviso establecerá cuándo comenzó el período de diez días. Qué sucede en las audiencias por motivo de queja Se enviará una notificación por escrito de la fecha, lugar y hora de la audiencia al arrendatario. La PHA paga un árbitro que escucha todas las pruebas y alegatos y que toma una decisión. Por lo general, el árbitro no manifiesta la decisión al concluir la audiencia, sino que regresa a su oficina y prepara una decisión por escrito que luego envía por correo postal al arrendatario y al departamento jurídico de la PHA. Normalmente, la PHA es representada por un abogado en la audiencia. El administrador y el personal de mantenimiento también pueden asistir. Cómo prepararse para la audiencia El arrendatario debe pedirle a la PHA que busque todos los registros o documentos de la PHA antes de la audiencia. En particular, el arrendatario debe solicitar la revisión de todos los documentos que la PHA usará en contra del arrendatario en la audiencia. Esto le ayudará a preparar las respuestas necesarias. El arrendatario también debe prepararse para llevar consigo pruebas a la audiencia. Esto podría incluir fotografías, informes del L&I (Departamento de Trabajo e Industrias), el formulario de solicitud de audiencia por motivo de queja, recibos de alquiler, avisos de rescisión del contrato de arrendamiento, cartas y otros documentos que apoyen la solicitud. Los arrendatarios pueden aportar testigos. Los arrendatarios también pueden llevar un representante que les asista en la audiencia. Después de la audiencia por motivo de queja El árbitro debe enviar al arrendatario una orden de la audiencia dentro del plazo de dos semanas posteriores a la audiencia. Si el arrendatario no está satisfecho con la orden de la audiencia, puede apelar la decisión ante el Tribunal de Causas Comunes. 14

15 Vivienda pública no relacionada con la PHA: Problemas de acceso o discapacidad Problemas de acceso o discapacidad Si el arrendatario necesita que alguien viva en la unidad para ayudarle con las actividades rutinarias de la vida diaria como cocinar, limpiar, comprar, lavar, vestirse o moverse, el propietario debe permitir que el arrendatario tenga un "asistente conviviente". De ser necesario, el responsable de la urbanización debe ofrecerle al arrendatario una unidad con suficientes habitaciones para alojar al asistente conviviente o equipo médico del arrendatario. Los ingresos del asistente conviviente no se utilizarán en el cálculo del monto de alquiler mensual. Sin embargo, al asistente conviviente no se le permite suceda al arrendatario como cabeza de hogar si el arrendatario debiera dejar la unidad por cualquier motivo. El asistente conviviente puede ser o no un pariente. 15

16 Vivienda pública no relacionada con la PHA: Desalojo Desalojo Los arrendatarios de vivienda pública no relacionada con la PHA pueden ser desalojados por falta del pago de alquiler o por incumplimiento de alguna condición del contrato de arrendamiento. El departamento legal de la PHA representa a los responsables de las urbanizaciones públicas no relacionadas con la PHA en cuanto a desalojos. Aviso de rescisión del contrato de arrendamiento En casi todos los casos, el responsable de la urbanización debe darle al arrendatario un aviso por escrito de la rescisión del contrato de arrendamiento 30 días antes de iniciar el proceso de desalojo. Si el desalojo se basa en amenazas a la salud o a la seguridad, el responsable de la urbanización puede proporcionar 15 días de aviso previo. El aviso debe indicar el motivo de la rescisión del contrato y la fecha de vigencia. El aviso también debe indicar que el arrendatario tiene derecho a una audiencia por motivo de queja y el proceso de desalojo continuará si el arrendatario solicita una audiencia por motivo de quejas dentro de los 10 días siguientes a la fecha del aviso. Sin embargo, el administrador no está obligado a proporcionar una audiencia por motivo de queja por desalojos basados en actividades delictivas. El formulario de solicitud de audiencia por motivo de queja se encuentra disponible aquí. Motivos de rescisión del contrato de arrendamiento Los motivos para la rescisión del contrato de arrendamiento son: 1. Falta de pago del alquiler 2. Violación grave o reiterada del contrato de arrendamiento; 3. Cualquier actividad delictiva o de abuso de drogas o alcohol; 4. Violaciones a la ley federal, estatal o local que se relacionan directamente con el arrendamiento, y 5. Otra causa justificada que se defina como una violación importante de una disposición del contrato de arrendamiento o reiterados incumplimientos no sustanciales. Motivos no aceptables para la rescisión del contrato de arrendamiento El responsable de la urbanización pública no relacionada con PHA debe renovar el contrato a menos que exista una causa justificada para rescindirlo. El responsable de la urbanización no puede desalojar a un arrendatario a menos que el arrendatario haya violado sustancialmente una cláusula del contrato de arrendamiento. El responsable de la urbanización no puede desalojar a un arrendatario porque el plazo del arrendamiento haya vencido. El responsable de la urbanización no puede desalojar a un arrendatario porque no desee continuar con el arrendamiento, o porque no le guste el arrendatario. Proceso de desalojo del Tribunal Municipal 16

17 Si la PHA gana la audiencia por motivo de queja o si la audiencia no es solicitada por el arrendatario, la PHA solo podrá desalojar al arrendatario presentando el caso ante el Tribunal Municipal. Para obtener más información sobre el proceso de desalojo del tribunal en Filadelfia, haga clic aquí. 17

18 Vivienda Pública no relacionada con la PHA: Mudanza voluntaria Mudanza voluntaria de una unidad de vivienda pública no relacionada con la PHA El arrendatario puede rescindir el contrato de arrendamiento en cualquier momento mediante un aviso por escrito con 30 días de anticipación al responsable de la urbanización o siguiendo las reglas descritas en el contrato de arrendamiento. El arrendatario debe conservar una copia del aviso. Si el arrendatario no presenta ese aviso, él o ella podrían ser responsables del pago del alquiler por un período de tiempo después de mudarse. Qué pasa con los integrantes de la familia si la cabeza de hogar se muda Si la cabeza de hogar se muda de la unidad, por otras razones que no sean desalojo, los restantes integrantes de la familia pueden permanecer en la unidad, siempre y cuando estén incluidos en el contrato de arrendamiento y haya un familiar adulto (de 18 años de edad o más) que firme un nuevo contrato de arrendamiento con el propietario. Si la cabeza de hogar sabe que otros integrantes de la familia seguirán viviendo allí, el arrendatario debe informar al administrador de esto y solicitar que un integrante de la familia adecuado sea la nueva cabeza de hogar. 18