Guía para vivienda en el proyecto de la Sección 8

Transcripción

1 Guía para vivienda en el proyecto de la Sección 8 Existe una serie de unidades de alquiler en el proyecto de la Sección 8 en la ciudad de Filadelfia. Estas unidades están subsidiadas para arrendatarios con ingresos bajos y moderados. El subsidio es financiado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) de los Estados Unidos, ya sea que el HUD le pague directamente al propietario del edificio o a través de un administrador de contratos asignado por el HUD. Los subsidios de las unidades del proyecto de la Sección 8 están vinculados directamente a la unidad. A diferencia del Programa de vales de la Sección 8, el subsidio no sigue al arrendatario si éste decide voluntariamente vivir en otro lugar o si le desalojan de la unidad. Algunas de las unidades del proyecto de la Sección 8 sólo pueden alquilarse a personas mayores (por lo general de 62 años o mayores) o a personas con discapacidad. Otras pueden alquilarse a familias cuyo ingreso es igual o menor al límite del programa. Se puede acceder a la lista de edificios basados en el proyecto de la Sección 8 aquí. Los solicitantes deberán ingresar criterios de búsqueda y llamar tantos de los edificios enumerados como les sea posible, Pueden hacer caso omiso a los precios de alquiler indicados. Los solicitantes deben enviar la solicitud a cada edificio por separado. El Departamento de Vivienda Pública de Community Legal Services (Servicios Legales de la Comunidad) aconseja a las familias respecto a temas relativos a las unidades del proyecto de la Sección 8. Para obtener más información sobre los programas basados en el proyecto de la Sección 8: Admisión p. 2 Cálculo de alquiler p. 4 Subsidio para el pago de servicios públicos p. 7 Recertificación p. 8 Reparaciones p. 9 Problemas de acceso o discapacidad p. 10 Desalojo p. 11 Mudanza voluntaria p. 12 Para solicitar representación legal gratuita: Los arrendatarios del proyecto de la Sección 8 pueden presentarse para la admisión a la oficina Center City. Para obtener el horario y el lugar de admisión, haga clic aquí. 1

2 Vivienda en el proyecto de la Sección 8: Admisión Quién es elegible Para ser elegible el solicitante debe: 1. Tener un ingreso bajo o moderado (que se define como el 95% del ingreso medio en el área de Filadelfia, según el programa basado en el proyecto específico de la Sección 8); 2. Que la unidad sea su única residencia; 3. Ser ciudadano de los Estados Unidos o extranjero con permanencia legal (esto aplica a todos los integrantes de la familia); 4. No haber sido desalojado de una unidad de vivienda subsidiada en los últimos 3 años; 5. Tener18 años de edad o más; 6. Tener un historial crediticio aceptable; 7. No tener antecedentes penales, pero de ser así, que sean condenas por delitos menores; y 8. No tener antecedentes por cometer violencia doméstica. Dónde presentar su solicitud No existe un lugar de admisión centralizado para las unidades del proyecto de la Sección 8. Las solicitudes de admisión deben presentarse en el edificio particular del proyectos de la Sección 8. No existe un límite para el número de edificios donde se puedan presentar las solicitudes. Se puede acceder a la lista de edificios del proyecto de la Sección 8 aquí. Los solicitantes deberán ingresar criterios de búsqueda y llamar tantos de los edificios enumerados como les sea posible, Pueden hacer caso omiso a los precios de alquiler indicados. Los solicitantes deben enviar la solicitud a cada edificio por separado. Documentación necesaria Para solicitar, el solicitante debe presentar: 1. Una tarjeta de seguro social para cada integrante de la familia que tenga 6 años o más; 2. Comprobante de ingreso familiar; 3. Comprobante de edad de cada integrante de la familia, y 4. Comprobante de ciudadanía o estado de extranjero con permanencia legal para cada integrante de la familia. El solicitante debe firmar autorizaciones que permitan a los administradores de los edificios revisar o verificar: 1. Los antecedentes penales de todos los integrantes adultos de la familia; 2. El historial crediticio del solicitante; y 3. El estado de extranjero con permanencia legal de los integrantes de la familia (en caso de que el integrante de la familia no pueda documentar esto). 2

3 Rechazo de la solicitud Si una solicitud es rechazada, el administrador del edificio debe enviarle un aviso por escrito al solicitante El aviso debe indicar el motivo(s) del rechazo y debe informarle al solicitante su derecho a reunirse con quien haya tomado la decisión, si así se solicita en el plazo de 10 días. Si el motivo del rechazo es el incumplimiento al establecer el estado de extranjero con permanencia legal, el solicitante puede apelar esa determinación al Departamento de Seguridad Nacional en un plazo de 30 días posteriores a recibir el aviso. Si tal departamento emite una determinación desfavorable, la familia podría solicitar, en un plazo de 30 días, una audiencia con el propietario. Si el motivo para el rechazo es un historial crediticio negativo, el propietario/administrador debe informarle al solicitante cuál agencia proporcionó dicho historial crediticio. El solicitante tiene derecho según la ley federal para impugnar la información falsa o inexacta en el historial crediticio. 3

4 Vivienda en el proyecto de la Sección 8: Cálculo de alquiler El alquiler de las unidades del proyecto de la Sección 8 se calcula utilizando una fórmula exigida por la ley federal. La fórmula toma en cuenta el ingreso y la composición familiar. Para las unidades del proyecto de la Sección 8, los cambios en el ingreso y la composición familiar deben informarse en cuanto ocurran. Este informe requerirá que el propietario vuelva a calcular el alquiler de la familia. El incumplimiento de informar tales cambios violaría el contrato de arrendamiento y podría dar lugar al desalojo. También, si el ingreso familiar se ha reducido, el alquiler no se disminuirá hasta que la familia informe y documente tal cambio. Ingresos para calcular el alquiler El propietario no puede utilizar los siguientes ingresos al calcular el alquiler: 1. Los ingresos de los menores de 18 años: 2. Pagos por hogares de tutela temporal y cuidado de familiares; 3. La suma total de pagos, por ejemplo de una herencia o un pago del seguro. 4. Los reembolsos de los gastos de atención médica. 5. El ingreso de un asistente conviviente; (para conocer la definición de asistente conviviente vaya a Necesidad de la asistencia de una persona debido a problemas médicos) 6. La ayuda financiera a estudiantes. 7. EL pago a un integrante de la familia que sirve en las fuerzas armadas y que se expone al fuego hostil. 8. Los fondos recibidos en programas de capacitación. 9. Ingresos esporádicos, como regalos ocasionales; 10. La suma total de pagos diferidos del Seguro Social y SSI; 11. Créditos de impuestos por ingresos devengados; 12. Reintegro de impuestos sobre la propiedad. Cálculo del alquiler El monto del alquiler se basa en un porcentaje del ingreso familiar. Se utilizan los montos de los ingresos de todos los integrantes de la familia para calcular el alquiler. Los ingresos devengados se cuentan como salario bruto (antes de la deducción de impuestos) y no como sueldo neto. Para calcular el alquiler, considere primero los ingresos anuales brutos de la familia (antes de impuestos). Reste cualquier deducción que corresponda del ingreso bruto familiar (antes de impuestos) anual para obtener el "ingreso anual ajustado". Las posibles deducciones son: 1. $480 al año por cada integrante de la familia dependiente; 2. $400 al año para cada familia cuyo cabeza de hogar o cónyuge de la cabeza de hogar sea mayor de edad (62 años o mayores) o con discapacidad; 4

5 3. En la medida en que cualquier suma de cualquiera de los siguientes exceda el 3% del ingreso anual: a. Gastos razonables no reembolsados por aparatos auxiliares o de asistencia para cada familia con discapacitados en la medida necesaria para permitirle al integrante de la familia estar empleado; b. Gastos médicos no reembolsados de cualquier familiar mayor de edad o con discapacidad; y 4. Cualquier gasto razonable por cuidado infantil necesario para que un integrante de la familia esté empleado o continúe su educación. Luego multiplique el ingreso anual ajustado por el 30% (0.30). La cifra obtenida de esta multiplicación se llama "alquiler anual". Para obtener el alquiler mensual, divida la cifra del alquiler anual entre 12. En la medida en que un arrendatario sea el responsable directo de pagar cualquier recibo de servicios públicos (sin incluir el del teléfono o TV por cable), los arrendatarios tienen un ajuste adicional en su alquiler debido a los subsidios para el pago de servicios públicos. Ejemplo del cálculo del alquiler Timothy Tenant vive en una unidad del proyecto de la Sección 8 con su esposa y sus tres hijos. Él tiene discapacidad y recibe del Seguro Social $ dólares al mes. Tiene gastos médicos de $ dólares al mes. Su esposa trabaja 20 horas a la semana y gana $ dólares al mes. Para poder trabajar, su esposa debe pagar $ dólares al mes de cuidado infantil ya que Timothy, debido a su discapacidad, no puede cuidar a los niños. Ellos reciben también $ dólares al mes del SSI por discapacidad de uno de sus hijos menores. Los ingresos mensuales de la familia son de $1, dólares ($ dólares, más $ dólares, más $ dólares). El ingreso bruto (antes de impuestos) anual para la familia es de $19, dólares ($.1, dólares por 12). La familia puede hacer las siguientes deducciones: 1. $ dólares pues Timothy tiene discapacidad y es cabeza de hogar; 2. $1, dólares por los tres niños menores ($ dólares por 3); 3. $2, dólares ($200 dólares por 12 meses) por los gastos de cuidado infantil; y 4. $1, dólares por gastos médicos. (Los gastos médicos anuales resultan en $2,400 dólares. El tres por ciento del ingreso anual familiar es $ dólares. La diferencia entre $2, dólares y $ dólares es $1, dólares). El total anual de las deducciones es de $6, dólares. Esta cifra deberá restarse del ingreso anual de $19, dólares. La cifra resultante ($13, dólares) se conoce como el "ingreso anual ajustado" y es la cifra utilizada para calcular el alquiler. 5

6 Para obtener su alquiler anual, Timothy deberá multiplicar el ingreso anual ajustado por el 30%. El alquiler anual de Timothy sería de $4, dólares ($13, dólares por 0.30). Para obtener el alquiler mensual, Timothy dividiría la cifra del alquiler anual entre 12. El alquiler mensual de Timothy sería de $ dólares ($4, dólares divididos entre 12). Nota: Si Timothy es el responsable de pagar las facturas del gas, electricidad o agua, entonces recibiría un subsidio para el pago de servicios públicos que disminuiría aun más el alquiler. Nota: En caso de que los cálculos indiquen una cifra que no sea una cantidad exacta en dólares, ésta será redondeada a la cantidad en dólares exacta superior. Alquileres a precio de mercado Los alquileres a precio de mercado son los alquileres establecidos por el HUD donde el alquiler mensual no se aumentará sin importar que tan alto sea el ingreso familiar. Si un arrendatario no realiza la recertificación de manera oportuna, el alquiler se aumentará al alquiler a precio de mercado hasta que el arrendatario complete el proceso de recertificación. Cuándo entran en vigencia los cambios de alquiler El propietario debe darle al arrendatario un aviso por escrito con 30 días de anticipación por cualquier aumento de alquiler. Las disminuciones en el monto del alquiler son efectivas al mes siguiente de presentado el informe de descenso en los ingresos de la familia por parte del arrendatario. Tenga en cuenta que, si el arrendatario no cumple con informar lo antes posible sobre un aumento en el ingreso, el propietario podría incrementar el alquiler de forma retroactiva desde el mes siguiente al mes en que aumentaron los ingresos. Asimismo, si un arrendatario se atrasa en avisar sobre una disminución en el ingreso, la reducción en el alquiler no será retroactiva. 6

7 Vivienda en el proyecto de la Sección 8: Subsidio para el pago de servicios públicos Subsidio para el pago de servicios públicos Cuando un arrendatario del proyecto de la Sección 8 es responsable (con recibos de servicios públicos a su nombre) de pagar los cargos por servicios públicos de gas, electricidad, agua o aceite, debe recibir un subsidio para el pago de servicios públicos. El subsidio debe ser en una cantidad que cubra el consumo razonable de energía de un hogar ahorrador de medios modestos. El propietario deduce el subsidio del alquiler mensual. Por ejemplo, si el alquiler mensual de un arrendatario es de $300 dólares al mes y el arrendatario es responsable de pagar el recibo de la electricidad, él o ella podría recibir un subsidio para el pago de servicios públicos de $100 dólares. En este caso, el alquiler del arrendatario sería de $200 dólares al mes y el arrendatario no recibiría el pago directo del subsidio para servicios públicos. Si el alquiler mensual es tan bajo que el subsidio más bien supera el alquiler, el arrendatario pagaría $0 dólares de alquiler mensual y el propietario le enviaría al arrendatario un cheque mensual por concepto de "reembolso por el pago de servicios públicos" por el saldo del subsidio. El monto del subsidio para el pago de servicios públicos aparece en el aviso que se le proporciona a los arrendatarios después de cualquier recertificación anual o temporal. 7

8 Vivienda en el proyecto de la Sección 8: Recertificación Recertificación El propietario "recertifica" a los arrendatarios del proyecto de la Sección 8 cada año. Los arrendatarios reciben un aviso por escrito para asistir a una reunión con el administrador. El arrendatario deberá aportar prueba del ingreso y la composición familiar. Después de obtener toda la documentación necesaria, el propietario le enviará un aviso con el monto del alquiler y cundo cualquier aumento o disminución tendrá efecto. El aviso mostrará la fuente y monto de los ingresos, según lo haya calculado el propietario, para cada integrante de la familia. Indicará cualquier deducción del ingreso que el propietario haya permitido. Para obtener más información sobre las deducciones utilizadas en el cálculo del alquiler, haga clic aquí. El aviso también indicará todos los ocupantes "autorizados" de la unidad. Si la información sobre el ingreso o la composición familiar no es acertada, el arrendatario debe hablar con el administrador. Cualquier integrante de la familia que viva en la unidad y que no figure en ese aviso, se considerará como "no autorizado". Es una violación del contrato de arrendamiento tener personas no autorizadas viviendo en la unidad. Cualquier integrante de la familia que ya no viva en la unidad no debe ser incluido en el contrato de arrendamiento. Cambios en los ingresos o la composición familiar entre recertificación anual Cualquier cambio en el ingreso o composición familiar deberá informarse al administrador lo antes posible. El incumplimiento a esto violaría el contrato de arrendamiento y podría dar lugar al desalojo. El arrendatario debe informar estos cambios lo antes posible y proporcionar pruebas. El propietario entonces realizará una "recertificación provisional". Una disminución de los ingresos debe reflejar una reducción del alquiler, pero no hasta que el arrendatario lo haya informado y proporcione prueba para documentar los cambios. Con respecto a los cambios en el ingreso, el arrendatario puede presentar una carta de su empleador, recibos de pago, avisos de cambios en la asistencia pública, Seguro Social, SSI, compensación por desempleo y otros beneficios públicos. Con respecto a los cambios en la composición familiar, los arrendatarios deben proporcionar algo que muestre que un integrante de la familia se ha mudado o vive con ellos. Esto podría ser un contrato de arrendamiento o un recibo con la nueva dirección del familiar que se ha mudado. También podría ser un certificado de nacimiento en el caso de un recién nacido. 8

9 Vivienda en el proyecto de la Sección 8: Reparaciones Reparaciones Las reparaciones son manejadas por el propietario del edificio. De requerirse alguna reparación, se le debe informar al administrador del edificio. El propietario del edificio tiene que pagar las reparaciones que surjan como resultado del desgaste por uso normal. El propietario del edificio también debe pagar todas las reparaciones, más allá del desgaste por uso normal, a menos que la necesidad de reparación fuera por causa de la cabeza de hogar, un familiar, o un invitado de la cabeza de hogar o de un integrante de la familia. Qué hacer si el propietario no hace las reparaciones Si la reparación no se hace dentro de un tiempo razonable después de haberse informado, el arrendatario puede ejercer el derecho de "reparación y deducción". Esto le permite al arrendatario que la reparación sea realizada por una persona calificada y deducir el costo del alquiler. Se recomienda que cualquier arrendatario que trate de ejercer el derecho de reparación y deducción: 1. Obtenga un presupuesto por escrito (en papel timbrado) del costo de la reparación; 2. Proporcione al administrador una copia del presupuesto junto con una carta explicando que la reparación será realizada en una fecha límite, a menos que el propietario actúe primero, (guarde una copia del presupuesto y de la carta y fije el plazo en lo que sea razonable según las circunstancias); y 3. Proporcione al propietario una copia de la factura una vez realizada la reparación. También se recomienda que los arrendatarios le saquen una fotografía a la reparación necesaria y le pongan fecha a la fotografía. Los arrendatarios también pueden comunicarse con los administradores superiores (un supervisor del administrador del edificio), el administrador del contrato o el HUD. Los arrendatarios también le pueden pedir al Departamento de Licencias e Inspecciones de la Ciudad de Filadelfia que inspeccionen la unidad y emitan una citación al propietario. Los arrendatarios también pueden retener el pago del alquiler de conformidad con la Ley de Retención de Alquiler en Pensilvania o Pugh v. Holmes. Para obtener más información sobre la retención de alquiler, comuníquese con los Servicios jurídicos comunitarios. 9

10 Vivienda en el proyecto de la Sección 8: Problemas de acceso o discapacidad Problemas de acceso o discapacidad Si el arrendatario necesita que alguien viva en la unidad para ayudarle con las actividades rutinarias de la vida diaria como cocinar, limpiar, comprar, lavar, vestirse o moverse, el propietario debe permitir que el arrendatario tenga un "asistente conviviente". De ser necesario, el propietario debe ofrecerle al arrendatario una unidad con suficientes habitaciones para alojar al asistente conviviente y/o equipo médico del arrendatario (tan pronto como una unidad lo suficientemente grande esté disponible). Los ingresos del asistente conviviente no se utilizarán en el cálculo del monto de alquiler mensual. El asistente conviviente puede ser o no un pariente. Sin embargo, al asistente conviviente no se le permite que suceda al arrendatario como cabeza de hogar si el arrendatario debiera dejar la unidad por cualquier motivo. Para obtener más información sobre lo que ocurre con los integrantes de la familia cuando la cabeza de hogar se muda voluntariamente de la unidad basada en el proyecto de la Sección 8, haga clic aquí. 10

11 Vivienda en el proyecto de la Sección 8: Desalojo Desalojo El propietario tiene que seguir un proceso legal para poder desalojar a un arrendatario. El propietario no puede desalojar a un arrendatario sin seguir este proceso y no puede desalojar a un arrendatario sin una causa justificada. Aviso de rescisión del contrato de arrendamiento En casi todos los casos, el propietario debe darle al arrendatario una aviso por escrito de la rescisión del contrato de arrendamiento 30 días antes de iniciar el proceso de desalojo. El aviso debe indicar los motivos de la rescisión y debe informarle al arrendatario que tiene el derecho de discutir el asunto con el administrador, si se solicita una reunión dentro de los 10 días. Motivos de cancelación del contrato de arrendamiento Los argumentos para la cancelación del contrato de arrendamiento son: 1. Violación grave o reiterada del contrato de arrendamiento; 2. Cualquier actividad delictiva o de abuso de drogas o alcohol; 3. Violaciones a la ley federal, estatal o local que se relaciona directamente con el arrendamiento, y 4. Otra causa justificada que se defina como una violación importante de una disposición del contrato de arrendamiento o reiterados incumplimientos no sustanciales. Motivos no aceptables para la rescisión del contrato de arrendamiento El propietario no puede desalojar a un arrendatario a menos que el arrendatario haya violado sustancialmente una cláusula del contrato de arrendamiento. El propietario no puede desalojar a un arrendatario porque el plazo del arrendamiento haya vencido. El propietario deberá renovar el contrato de arrendamiento, a menos que haya una causa justificada para rescindirlo. El propietario no puede desalojar a un arrendatario porque no desee continuar con el arrendamiento, o porque no les guste el arrendatario. Proceso de desalojo del Tribunal Municipal Para obtener más información sobre el proceso de desalojo del tribunal en Filadelfia, haga clic aquí. 11

12 Vivienda en el proyecto de la Sección 8: Mudanza voluntaria Mudanza voluntaria de una unidad basada en el proyecto de la Sección 8 Un arrendatario puede rescindir el contrato de arrendamiento en cualquier momento con un aviso por escrito con 30 días de anticipación. El arrendatario debe conservar una copia del aviso. Si el arrendatario no presenta este aviso, él o ella podría ser responsable del pago del alquiler por un período de tiempo después de mudarse. Qué pasa con los integrantes de la familia si la cabeza de hogar se muda Si la cabeza de hogar se muda de la unidad, por otras razones que no sean desalojo, los restantes integrantes de la familia pueden permanecer en la unidad, siempre y cuando se hayan incluido en el contrato de arrendamiento y haya un familiar adulto (de 18 años de edad o más) para firmar un nuevo contrato de arrendamiento con el propietario. Si la cabeza de hogar sabe que otros integrantes de la familia seguirán viviendo allí, el arrendatario debe informar al administrador de esto y solicitar que un integrante de la familia adecuado sea la nueva cabeza de hogar. 12