- El Sistema de Alquiler de Propiedades en Corea - Buscar, alquilar y amueblar una oficina y espacio comercial en Corea

Transcripción

1 - El Sistema de Alquiler de Propiedades en Corea - Buscar, alquilar y amueblar una oficina y espacio comercial en Corea Antes de proceder a los primeros pasos concretos para establecer una sucursal en Corea, se debe considerar la ubicación adecuada y sobre todo, el sistema de alquiler local. El sistema de alquiler coreana difiere en varios aspectos con aquellos cuales son comunes en Europa. En concreto, se debe considerar una mayor demanda de liquidez en el plan financiero. Además, se requiere un contrato de arrendamiento actual para establecer una sucursal en Corea, sin la cual no es posible registrarse en el registro comercial tanto como en la oficina de impuestos. A pesar de que esto parece ilógico desde la perspectiva de las empresas europeas, este sistema ayuda a las autoridades a evitar la creación de empresas ficticias, o al menos impide su establecimiento. 임대 (en alquiler) El sistema de alquiler en Corea se divide generalmente en dos grupos, Jeonse (전세) y Wolse (월세). El sistema de alquiler mensual cual es bien conocido en Europa, se utiliza típicamente en propiedades especiales tales como en el arriendo de habitaciones individuales y alojamiento de los estudiantes, cual no se considera en este reporte. Jeonsé En su forma actual, Jeonse es un sistema de alquiler que sólo se encuentra en Corea. En este sistema, la tenencia comienza con el depósito de garantía inicial de una sola vez, que es por lo general alrededor de 40% al 60% del valor del mercado de la propiedad. Debido a una situación peculiar del sector privado a principios de 2013, este depósito de seguridad puede llegar hasta a un 80% del valor actual. Esto se debe principalmente a la caída de las tasas de interés en el ahorro y la situación inactiva del mercado actual, en el que muchos de los participantes del mercado prevén la disminución de los precios inmobiliarios. A diferencia de la mayor parte de Europa, el rendimiento de los intereses sobre el depósito no se paga al inquilino, pero se mantiene como el ingreso del propietario. No hay pago adicional de la renta mensual y cuando se expira el contrato, se devuelve completamente el depósito original. Para los europeos, puede ser más fácil de entender este sistema de alquiler del sector privado si se sabe que por mucho tiempo en Corea, era imposible adquirir propiedades con una hipoteca bancaria. Hace apenas dos décadas más o menos, que el gobierno coreano comenzó a permitirlo. En el pasado, la vivienda aceptable era escasa, por lo tanto, los propietarios tenían que recurrir a los depósitos de Jeonse para financiar la adquisición de su propiedad. Wolsé es un sistema de división, que generalmente se deposita rentas de uno a tres años por seguridad y se paga la renta mensual adicional. Los intereses del depósito pertenecen al propietario. El sistema Wolse se utiliza comúnmente en el sector comercial. 1/ 5

2 Cuotas de Alquiler en Seúl, enero 2013 Oficina Locación Superficie Depósito Cuota mensual de aquiler* Premium 100m² KRW KRW Premium 250m² KRW KRW 2do Grado 100m² KRW KRW 2do Grado 250m² KRW KRW Zona Periférica 100m² KRW KRW Zona Periférica 250m² KRW KRW *IVA no incluido Apartamento Locación Superficie Jeonsé (Depósito) Wolsé (Depósito) Wolsé (Cuota mensual de alquiler) Premium 84m² KRW KRW KRW Premium m² KRW KRW KRW 2do Grado 84m² KRW KRW KRW 2do Grado m² KRW KRW KRW Zona Periférica 84m² KRW KRW KRW Zona Periférica m² KRW KRW KRW EX: 1USD = 1055 KRW, enero 2013 The Pyeong (평) En Corea, legalmente, se utiliza el sistema métrico decimal. Sin embargo, a los coreanos todavía les gusta usar el antiguo método de medición, el Pyeong (평). Un Pyeong es m². Muchas propiedades se refieren a menudo por el área bruta, conocida como Gong-geub Myeon-joek (공급 면적), que pueden diferir bastante del espacio utilizable(superficie neta), conocido como Joen-yong Myeon-jeok (전용 면적). Esto se debe a los diferentes métodos de cálculo de la ley de construcción coreana. Esta área neta se conoce coloquialmente como Sil-Pyeong (실평). Ambos atributos son importantes, ya que los costos de los servicios de mantenimiento se calculan sobre la base de la superficie bruta. Por lo tanto, en los contratos subsiguientes se utiliza solamente el sistema métrico porque según la ley, el uso de Pyeong en el contrato o en la correspondencia relevante puede ser multado o sancionado económicamente. Principalmente, se debe realizar la búsqueda y selección de ubicación desde un punto de vista económico, donde el costo de alquiler es sólo un aspecto entre muchos. Debería considerarse la posibilidad de una buena conexión a la infraestructura de transporte (metro, autobús, autopista y, posiblemente, de un aeropuerto), así como la proximidad a los clientes y el acceso al personal calificado. En muchos, pero no en todas las industrias, es importante tener una oficina de representación (y una dirección representativa). A veces los empleados potenciales consideran el prestigio de la ubicación de la oficina en el momento de decidir un empleo, y el código de área de la empresa puede ser un factor. Un código de área fuera de Seúl (02) puede ser una razón de no aplicar. Para las empresas que contratan personales europeos, sobre todo si se vienen a Corea con sus hijos, puede ser recomendable una ubicación cercana a las instalaciones educativas y viviendas de estilo extranjero. 2/ 5

3 Para la búsqueda de una propiedad no comercial, hay varios sitios web coreanos que son útiles para obtener una orientación inicial. Páginas en inglés son casi inútiles, ya que las ofertas son caras y desconectadas de la realidad coreana. Mientras tanto, las propiedades comerciales son difíciles de encontrar a través de Internet, como las ofertas son anticuadas y sin imágenes por lo general. En este caso, es aconsejable limitar el área de búsqueda y de cooperar con agentes de inmobiliarios locales, así como visitar las posibles propiedades para lograr una selección apropiada. Las empresas industriales y de fabricación también pueden preferir una de las varias zonas económicas libres (FEZ). Para ser claro, ya que la mayoría de los inversionistas extranjeros (independientemente de su ubicación), son beneficiados de créditos fiscales, los principales argumentos para asentarse en un FEZ no deben basarse en incentivos fiscales, sino en la disponibilidad de un lugar desarrollable y, posiblemente, en el acceso al personal idóneo. Debido a la falta de terrenos disponibles, zonas económicas libres pueden ser una buena opción para la construcción de nuevas plantas de producción y almacenes. Normalmente, el arrendamiento se realiza a través de las agencias inmobiliarias, conocidos en coreano como Budongsan (부동산). Esto no es obligatorio, pero es una práctica común y recomendable. Estos agentes están especialmente entrenados, tienen licencia de corredor y están registrados en la administración del distrito, conocido como el GuCheong (구청). Un corredor sólo se puede registrar para un solo distrito y no puede actuar fuera del dicho distrito. Es recomendable comprobar la registración del corredor y cotejarlo con el número de registro y el nombre registrado en la administración del distrito. Cuota real, año 2013 (Seúl) Categoría Calculación (Jeonsé) Calculación (Wolsé) B = Basado en la calculación de la agencia inmobiliaria (KRW) 부동산 (Agencia Inmobiliaria) R = Tarifa P = Provisión Límite (KRW) D x M = B D + (M x 70) = B Más de 50 Millones 0,50% B x R = MD Más de 200,000 Apartmento D x M = B D + (M x 100) = B De 50 a 100 Millones 0,40% B x R = MD Más de 300,000 D x M = B D + (M x 100) = B De 100 a 300 Millones 0,30% B x R = MD No limitado D x M = B D + (M x 100) = B Arriva de 300 Millones 0,8%* B x R = MD No limitado Oficina - D + (M x 100) = B No limitado 0,9%* B x R = MD No limitado D= Depósito, M= Cuota mensual de alquiler, B = Basado en la calculación de la agencia inmobiliaria, R = Tarifa, P = Provisión, *La tarifa es negociable. EX: 1USD = 1055 KRW, enero 2013 La duración del contrato es negociable, mientras que un período de menos de 6 meses y más de 3 años es inusual. Contratos de dos años son comunes. Los contratos de alquiler son por lo general muy simples, aunque se recomienda una breve examinación de un abogado coreano para evitar cualquier malentendido, también como un soporte, considerando las expectativas de la Sede. Al finalizar el contrato, es importante asegurarse de que los certificados de sello de todos los individuos (coreanos) estén presentes, ya que esto nota la validez del sello. El contrato de arrendamiento debe ser completado antes del registro de la incorporación. Sin embargo, en este punto de tiempo el inversor extranjero no tendrá un sello. Por lo tanto, el contrato puede ser firmado por la signatura e incluso, posiblemente con la huella digital. El contrato debe ser formulado de tal manera para que cuando la entidad se establezca, los documentos se transfieran automáticamente desde el inversor a la empresa. 3/ 5

4 El sistema de protección comprensivo de inquilinos se aplica a cada individuo. Sin embargo, si hay una hipoteca sobre la propiedad, es importante tener en cuenta el valor proporcional de la hipoteca y que el depósito de seguridad del inquilino no esté en riesgo por una posible reclamación de garantía del acreedor original. Si es así, no obstante se debe considerar cuidadosamente los riesgos económicos. Cuando se alquila un espacio comercial, se aplican distintas protecciones dependiendo de la región, cuales pueden ser solicitadas por la administración del distrito. En la actualidad (en Seúl), si el depósito + alquiler mensual x millones de wones coreanos, se aplica una protección legal al valor de 30 millones de wones (actualmente alrededor de euros) al depósito. Pero como los 300 millones de wones se superan a menudo, el asesoramiento de un abogado (no un asesor fiscal) sobre el colateral es aconsejable y útil. Por otra parte, el abogado puede ayudar a registrar la hipoteca. Si la vivienda del extranjero se alquila en el nombre de la empresa (que es aconsejable por razones fiscales, ya que la empresa puede reservar el alquiler y los gastos como costes), el depósito de seguridad debe estar registrada en el Registro de la Propiedad, como no hay protecciones especiales que se aplican a las residenciales privadas alquiladas por empresas. Mobiliario e instalación En muchos casos, la oficina y el hogar no se traspasan adecuadamente. Incluso puede suceder que usted reciba el código PIN de la puerta sin pasar por el proceso de traspaso. No siempre se espera una oficina limpia y tampoco es raro que tenga que deshacerse de los muebles viejos del inquilino anterior. También puede ser que tenga que reparar el cableado de la red y del aire acondicionado, incorrectamente modificado por el inquilino previo. A menudo, las oficinas que han sido equipadas con un interior personalizado, se desgastan bastante a través de los años, sobre todo si se utilizan materiales de baja calidad. Por lo tanto, se debe considerar un presupuesto para la limpieza y restauración. La calidad de los artesanos coreanos es moderada, aunque a veces el precio y la calidad no van igual. Con el fin de alcanzar los estándares de calidad "occidental", se recomienda prestar mucha atención mientras que se realiza la obra, ya que entonces se podrán aplicar las correcciones y resolver los malentendidos inmediatamente. Las condiciones de pago deben ser configurados de manera que la mayor parte del dinero se pague en la finalización del trabajo. Las tarifas diarias de los artesanos son alrededor de a wones coreanos, además de los materiales. La regla general es que, aunque los artesanos requieran menos de un día para completar el trabajo, se factura el día entero. Para el mobiliario y la decoración, hay varias tiendas online y varios lugares en Seúl (conocidas como calles de muebles), donde hay numerosas tiendas de muebles, aunque las selecciones son bastante limitadas (como la mayoría de los vendedores tienen aproximadamente la misma gama de productos). Sin embargo, el precio y rendimiento es generalmente bueno. La disponibilidad de los muebles y equipos informáticos son en general muy buenos y usualmente se entregan en 1 a 2 días. Sin embargo, para instalar componentes específicos (como un servidor o una estación de PC) se requiere de 2 a 4 semanas. Sobre el teléfono e internet, hay varios proveedores disponibles, los cuales normalmente activan la línea dentro de las 24 horas. Desde hace un tiempo, las telecomunicaciones, tales como VoIP (Voz sobre Protocolo de Internet) con el protocolo SIP (Protocolo de Iniciación de Sesión) han sido populares en Europa. Proveedores coreanos también están utilizando principalmente el protocolo SIP, aunque a menudo no permiten el acceso a la configuración libre para personalizar el sistema, lo que puede dificultar la vinculación de la sucursal de Corea con la sede extranjera. Normalmente, los pequeños proveedores de servicios de internet son más flexibles que los grandes y permiten la integración a su propia red corporativa. 4/ 5

5 Extensión o terminación del contrato Generalmente, la extensión del contrato de alquiler se realiza de uno a seis meses antes de que se expire la vigencia de ella y por lo tanto, se debe discutir con el propietario por lo menos un mes antes de que se termine el contrato. Si el propietario pierde la fecha límite, el contrato se prorroga por un año, por lo que obliga al inquilino avisar antes de tres meses de que se termine el contrato renovado. En Corea, prácticamente no se fija el precio del alquiler, ya que los contratos de arrendamiento se configuran de nuevo a fin de cada período, frecuentemente con cambios. Si el inquilino desea finalizar el contrato antes de su vigencia, casi siempre le seguirá un aumento de los costes. En lo general, el inquilino paga el costo de la inmobiliaria y posiblemente, hasta la porción perdida de la renta. Para minimizar los dichos costos, es recomendable consultar de antemano con el propietario y el corredor. Cuando se muda una empresa, todos los documentos de la compañía (por ejemplo, el registro mercantil y el certificado de impuestos) deben ser actualizados a la nueva dirección dentro de 14 días, según a nuestra experiencia. Por supuesto, los clientes y socios de negocios también deben ser informados de los dichos detalles. Registrar los cambios apropiadamente Si un gerente extranjero se muda de casa, se obliga a: informar el registro mercantil a las autoridades fiscales dentro de 14 días, actualizar el documento de identidad (tarjeta de registro de extranjero) en la administración del distrito local y en la oficina de inmigración, y actualizar la licencia de conducir de Corea en la autoridad correspondiente o en la oficina de la policía principal. Dado que para los coreanos muchos de estos cambios se realizan automáticamente, se entiende que esto también funciona con los extranjeros. A causa de este malentendido, los extranjeros que están registrados incorrectamente se dan cuenta del hecho después de ser multados. Autor, Elias Peterle y Jin Hyuk Chung (Abogado de Corea, Hwang Mok Park P.C.) Tenga en cuenta que no se garantiza la exactitud, integridad o puntualidad de cualquier información ya que los temas se relacionan a la legislación de Corea. 5/ 5