ILUSTRE COLEGIO TERRITORIAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE SEVILLA

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1 ILUSTRE COLEGIO TERRITORIAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE SEVILLA CURSO DE FORMACIÓN OTOÑO 2012 CONSTITUCION Y FORMALIZACIÓN DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Manuel Castro Escudero Administrador de Fincas Consideraciones previas Parece ya extendida entre los distintos tribunales la opinión de que la propiedad horizontal nace en el momento en que se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil, a saber, que exista un edificio dividido materialmente en diferentes espacios, susceptibles de aprovechamiento independiente, y que éstos pertenezcan a más de una persona, aunque dicha enajenación se haya producido en documento privado. La doctrina viene distinguiendo entre: - Constitución de la Propiedad Horizontal. En este caso hay varios objetos de propiedad exclusiva vinculados entre sí por elementos comunes. - Nacimiento de la Propiedad Horizontal. Nace cuando esos objetos pertenecen a distintas personas. Hoy la doctrina científica y jurisprudencial considera que no es esencial la existencia de título constitutivo para que nazca la Propiedad Horizontal como taxativamente afirma la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 23 Enero de 2008 el título constitutivo no es elemento sustancial para la existencia o funcionamiento de la comunidad. Esta situación es la que la doctrina ha denominado propiedad horizontal de hecho, y que, en la nueva redacción de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene amparo legal en su artículo 2º al establecer que esta Ley será de aplicación a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Por tanto debemos distinguir entre: - Título Constitutivo en sentido material y Titulo Constitutivo en sentido formal. El primero se puede definir como el negocio jurídico que da lugar a la creación de diversos pisos o locales que llevan inherente una copropiedad común, y cuando en el Título Constitutivo también vienen recogidos los Estatutos de la Comunidad podría calificarse también como negocio jurídico de carácter normativo, pues contiene las normas que van a regular las relaciones entre los copropietarios, mientras que el segundo es el instrumento jurídico o escritura de división horizontal El régimen de propiedad horizontal sólo se constituye formalmente a través del otorgamiento del oportuno título constitutivo, y a él se refiere el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Según abundante y reiterada jurisprudencia debe entenderse por Título Constitutivo no sólo el acto jurídico que hace surgir a la vida del derecho esta especial forma de copropiedad, sino también y al mismo tiempo, el documento que ha de contener aquel acto y en el cual ha de hacerse constar necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la 1

2 determinación del régimen jurídico de la Propiedad Horizontal, individualizando descriptivamente el inmueble, sus pisos, locales y cuotas de participación, título que necesariamente ha de tener acceso al Registro de la Propiedad. Como contenido mínimo, el Título Constitutivo debe incluir la descripción del inmueble y la determinación de la cuota de participación que corresponda a cada uno de los pisos o locales que integran la Comunidad. Podrá contener, además, los Estatutos de la Comunidad, integrados por reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio. La ausencia de algunos de estos elementos en el Título Constitutivo no obsta al nacimiento de la Propiedad Horizontal, si bien es conveniente la inclusión de estos extremos para la normal gestión de la Comunidad. Es necesario diferenciar el Título Constitutivo de los Estatutos, que pueden ir englobados en aquel o formar cuerpo independiente, y cuyo contenido jurídico viene formado por el conjunto de reglas establecidas de común acuerdo por todos los propietarios del edificio con la finalidad de completar y desarrollar las materias relativas a la constitución de la Comunidad y al ejercicio de los derechos de los copropietarios. Mientas que el Titulo Constitutivo es inamovible, los Estatutos pueden y deben cambiarse e ir adaptándolos a la legalidad vigente en cada momento. Finalmente hay que diferenciar también el Título Constitutivo y los Estatutos de los Reglamentos o Normas de Régimen Interior, que vienen a hacer las veces de ordenanza destinada a regular detalles acerca de la convivencia y utilización de servicios, dentro del marco fijado previamente por el Título Constitutivo y los Estatutos. Otorgamiento El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal no establece una forma determinada para el Título Constitutivo de tal manera que, al regir en nuestro Derecho el principio de libertad de forma, parece válido que se pueda crear en documento privado sin necesidad de que conste en escritura pública. El documento público y la inscripción registral sólo son exigibles para que el acto o negocio jurídico en cuestión produzca efectos frente a terceros conforme establece el párrafo 3º del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo debe tenerse en cuenta que el Título Constitutivo es un negocio jurídico que si no crea si que modifica un derecho real sobre un bien inmueble. Por tanto, sería aplicable el artículo del Código Civil según el cual: Deberán constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. No obstante, de acuerdo con el artículo del Código Civil, cualquiera de los intervinientes en el negocio jurídico, en este caso, el otorgamiento del título constitutivo, podrá pedir la elevación del mismo a escritura pública. Conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal el Titulo Constitutivo de la Propiedad Horizontal puede otorgarse por el propietario único o por el promotor, por acto plurilateral de todos los propietarios o por laudo o sentencia judicial, por tanto, no puede otorgar el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal quien no es propietario, esto es por quien solo sea arrendatario o usufructuario. Otorgamiento por propietario único o por el promotor Ya hemos visto que la escritura pública de declaración de obra nueva y la de constitución de la 2

3 propiedad horizontal, que son el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal, debe ser otorgada por quien, en el momento de realizarse esas operaciones, sea titular del dominio, ya sea una sola persona o varias. La forma mas frecuente es el otorgamiento por el promotor del edificio, ya sea una promotora comercial o una cooperativa. El problema se plantea cuando el otorgamiento de la escritura de división horizontal se realiza una vez que se ha iniciado la venta de pisos, y en este caso, podemos encontrarnos con dos situaciones bien diferenciadas: Primero.- Venta seguida de transmisión de la propiedad. En este caso, el promotor ya no es el propietario único del inmueble, al haber transmitido la propiedad de alguno de sus elementos privativos, ya sea por haber otorgado escritura pública, ya por haber celebrado contrato privado seguido de la transmisión material de la posesión del inmueble, por lo que no puede otorgar por si solo el Título Constitutivo al exigir el Articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal la concurrencia de unanimidad de todos los copropietarios. Segundo.- Venta sin transmisión de la propiedad. Esto se produce cuando el contrato de compraventa se realiza en documento privado y no se ha llevado a cabo la traditio, ni real ni simbólica. En este supuesto, debe considerarse que el promotor sí puede otorgar el Título Constitutivo, ya que el Tribunal Supremo, en constante jurisprudencia, ha negado el derecho y la posibilidad de concurrir al otorgamiento del Titulo Constitutivo a aquellos compradores que han celebrado contrato de compraventa mediante documento privado, no habiendo tomado aún posesión del inmueble, ya que esta facultad se atribuye exclusivamente a los propietarios, y no lo son quienes teniendo solo titulo privado de compraventa no les ha sido transmitido el inmueble, pues como es bien sabido rige en nuestro derecho la doctrina del titulo y el modo. En este mismo sentido ha expresado la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 30 de Marzo de 1999 que debe entenderse que la referencia que se hace en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal al iniciar su venta por pisos no alcanza al simple contrato sino al acto dispositivo que trasmite efectivamente el piso o local. En sentido contrario, la misma Sala del Alto Tribunal, en sentencia de 16 de Abril de 1979, consideró que no eran ya los constructores los únicos dueños del inmueble al haber vendido parte del mismo mediante documento privado cuando aún no estaba terminada la edificación. Otorgamiento por acto plurilateral de todos los propietarios En este caso, para el otorgamiento del Titulo Constitutivo se exige la unanimidad de todos los copropietarios de igual manera que se exige para su modificación pues, dado que el acuerdo de otorgamiento del Título Constitutivo debe ser adoptado por unanimidad, es nulo de pleno derecho todo acuerdo que carezca de tal unanimidad. Puede suceder que alcanzar la unanimidad exigida por la Ley resulte imposible, y ante tal eventualidad se puede, bien acudir a árbitros que resuelvan mediante laudo la situación de desacuerdo, otorgando por esta vía la Escritura de División Horizontal que es el Título, o por medio de sentencia judicial, pues cualquiera de los propietarios puede, en el ejercicio de su derecho exigir el otorgamiento del Título y acudir a los órganos jurisdiccionales. Otorgamiento por laudo o por sentencia judicial En todos aquellos supuestos en los que se den los requisitos legales para la existencia es exigible el otorgamiento del correspondiente Título Constitutivo de dicha propiedad, es decir, cualquiera de los comuneros puede exigir por vía arbitral o judicial el otorgamiento del título constitutivo, en el caso de que el mismo no exista. La escritura pública de declaración de obra nueva y la de Constitución de la Propiedad Horizontal deben ser otorgadas por quien, en el momento de realizarse esas operaciones, sea 3

4 titular del dominio, ya sea una sola persona o varias. Por tanto Título Constitutivo es aquel documento en el cual se hacen constar necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la determinación del régimen jurídico de la Propiedad Horizontal, es decir, es la Escritura Pública de División Horizontal, que puede ser otorgada por el dueño de todo el edificio como negocio jurídico unilateral. El Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal puede ser otorgado por el propietario único del edificio, que lo sigue siendo pese a haber vendido pisos en que los compradores no han adquirido el derecho de propiedad sobre los mismos, por tener solo el título (contrato de compraventa) pero no el modo (tradición real o simbólica). Posibilidad de exigir la formalización de la Comunidad En todos aquellos supuestos en los que se den los requisitos de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber: edificación, división material en espacios diferentes, susceptibilidad de aprovechamiento independiente de esos espacios y propiedad dividida en varias personas, se constituye el supuesto de hecho necesario para el nacimiento de la Propiedad Horizontal, del que, como efecto jurídico, devendrá necesario el otorgamiento del correspondiente título constitutivo de dicha propiedad. Exista o no ese título, la situación de hecho creada por la concurrencia de distintos propietarios de un edificio o lugar común generará esta modalidad de gestión que conocemos como Comunidad de Propietarios, la cual necesariamente estará sujeta a los pactos o estatutos que los propietarios concierten, pues dada esa situación de facto imposible sería la convivencia cuando surgieran problemas de deterioro o mantenimiento del inmueble. Cualquiera de los comuneros puede exigir de la propia Comunidad o del promotor el otorgamiento del título constitutivo a fin de lograr una ordenada convivencia y claridad en el modo de reparto de cargas gastos y responsabilidades, así como en la delimitación de los derechos y consiguientemente la formalización o plasmación practica de la Comunidad. Es uno de aquellos casos de Derecho Civil Común, en que las formalidades legales son exigibles entre las partes, pero su falta o ausencia no provoca la nulidad del acto o contrato, sino que simplemente se otorga a las partes la facultad de compelerse para llenar dichas formalidades legales y obtener así la protección que las mismas proporcionan. Descripción del inmueble en su conjunto El Título Constitutivo ha de contar con un contenido mínimo o esencial: descripción del inmueble en su conjunto, descripción de cada piso o local y fijación de cuotas de participación que corresponde a cada piso o local. El Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá el inmueble en su conjunto, expresando las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. Conforme a la legislación hipotecaria, la descripción de la finca incluirá: la naturaleza de la finca, expresando si es rústica o urbana; su situación, expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda, derecha y fondo; la referencia catastral en los supuestos legalmente exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirla de otra la finca descrita. También se harán constar los linderos, y cuando no pudieran determinarse en la forma expresada se designaran por los cuatro puntos cardinales. Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número expresado en letra diferente y correlativo. 4

5 En la inscripción registral se describirán: el inmueble en su conjunto; los distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo, repetimos, escrito en letra, y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble y las reglas contenidas en el Título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad. La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales. La descripción del inmueble en su conjunto nos da pistas sobre cuáles son los elementos comunes. Respecto a los servicios e instalaciones con que cuente el inmueble: ascensores, calefacción, zonas recreativas, etc., la norma es que deben ser descritos en el título constitutivo, pero la realidad demuestra que son frecuentes los casos en los que dicha descripción no se realiza o cuando se hace no es con la exhaustividad deseable. No obstante, prevalece la situación real sobre lo descrito en el Título, por lo que todos estos elementos y servicios comunes formarán parte del inmueble aunque no estén descritos en el Título o lo estén de forma insuficiente. Otro aspecto importante que debe contemplar el Título Constitutivo son las servidumbres que puedan gravar o de las que se beneficie el inmueble en su conjunto. No se trata de las servidumbres que puedan darse entre los copropietarios del inmueble, sino de servidumbres de las que el edificio en su totalidad es predio dominante o sirviente, y puede serlo: - De otro edificio o de personas ajenas a la Comunidad o - De algún copropietario en concreto Descripción de cada piso o local Según establece el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, la descripción de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallaren y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. A cada piso o local se le asignará, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo escrito en letra, y se inscribirán como fincas independientes, señalándose además la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble y los anejos de cada piso o local, tales como garaje, buhardilla, trastero, sótano, etc. Respecto a los anejos, éstos están vinculados de manera inseparable al piso o local por el Título Constitutivo. Si no aparecen mencionados en él se entiende que jurídicamente no existe esta asociación sino que son fincas separadas e independientes. Además de la descripción del elemento privativo, es frecuente que el Título refleje el uso o destino del mismo. Al respecto, la jurisprudencia ha puesto de manifiesto que las disposiciones del título en relación con el uso de determinados elementos de la Comunidad no comportan necesariamente una adscripción definitiva si no la imponen de manera clara y precisa, sino que pueden implicar un destino originario susceptible de ser modificado por quien ostente facultades para ello sin necesidad de acudir al procedimiento de modificación del Título, especialmente cuando afecten a las facultades dominicales de los copropietarios sobre los elementos privativos. La concepción del derecho de propiedad en nuestro ordenamiento jurídico, no sujeta a otras limitaciones que las expresamente previstas en las leyes y las que convencionalmente se establezcan, así como la inexistencia en el título constitutivo de una prohibición expresa del cambio de uso o destino de los locales comerciales del edificio, todo lo cual implica que las 5

6 restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo. Obviamente, sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa, que constituye una cuestión ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil adoptados por la Junta de Propietarios. En base a que superficie debe calcularse la cuota de participación? Ya hemos señalado que en el mismo Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, la cual se determinará tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble. El mandato del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de tener en cuenta, además de la superficie, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes es algo subjetivo y de difícil cuantificación, por eso, en la práctica diaria solo se tiene en cuenta el dato absolutamente objetivo, inalterable y comprobable de manera permanente de la superficie de propiedad privada. La cuota de participación o coeficiente de propiedad se puede expresar en centésimas, milésimas o diezmilésimas del total del edificio atendiendo al mayor o menor fraccionamiento del mismo para lograr una mayor exactitud matemática del coeficiente y, según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, servirá de módulo para determinar la participación de cada copropietario en las cargas y beneficios del inmueble. Ahora bien, la cuota no es un simple módulo de distribución de gastos. La cuota es la expresión métrica del valor proporcional que tiene cada piso o local sobre el conjunto del inmueble, y sirve para cuantificar económicamente la contribución de cada propietario a las ventajas y desventajas (cargas y beneficios) de la Propiedad Horizontal. Cumple tres funciones esenciales, a saber: representa la proporción de propiedad que corresponde al propietario sobre el conjunto del inmueble, y esto es importante por muy diversas causas, como por ejemplo, en el caso de destrucción o expropiación del edificio y el correspondiente derecho a indemnización de cada propietario; sirve de módulo de distribución de gastos comunes, si bien, la distribución con arreglo a la cuota es un criterio subsidiario pues la Ley de Propiedad Horizontal permite que se establezca un sistema distinto de reparto de gastos comunes, como es el sistema de partes iguales, y finalmente interviene en la asignación de los derechos políticos de cada propietario al ponderar en el derecho de voto el valor del mismo. Por último y aunque se escape del título u objeto de la ponencia, cabe también que se haga mención de la existencia de unos coeficientes para determinados grupos de gastos, diferentes a las cuotas de participación asignadas en el título constitutivo. Nos estamos refiriendo a la participación o consumo de determinados servicios comunales como por ejemplo, piscina, pistas deportivas, lavandería comunitaria, etc. si es que en las propias normas estatutarias se establece que algunos pisos o locales no contribuyan a ellos. En tales supuestos tiene que haber un subcoeficiente que fije esa participación respetando el fundamento de la proporcionalidad propio del sistema de cuotas participativas, y el reparto tiene que ser mediante la suma de coeficientes no siendo recomendable la igualación a cien. En todo caso, en la fijación de estas cuotas de participación habrá de respetarse el principio de 6

7 igualdad y proporcionalidad, en el sentido de que se han de seguir criterios objetivos y que a situaciones iguales, quepa igualdad de cuota. Si fuese necesario, la modificación de la cuota de participación ha de llevarse a cabo con el acuerdo unánime de todos los condueños, como cualquier otra modificación del Título Constitutivo, y observando por tanto las prescripciones legales contenidas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. También se plantea el problema de la cuota de participación en los casos de Comunidades de Propietarios de hecho, Comunidades de Arrendatarios, Comunidades de Superficiarios y Comunidades de Usuarios. Esta cuestión ha sido resuelta por la doctrina jurisprudencial de manera reiterada en el sentido de considerar que, con carácter supletorio, la norma de aplicación será la Ley de Propiedad Horizontal en caso de concurrir los elementos esenciales de la propiedad horizontal aunque no exista título constitutivo y nos estemos refiriendo al uso proporcional de servicios o beneficios. No obstante, es doctrina constante de las Audiencias Provinciales, que cuando estemos ante una propiedad horizontal de hecho la norma de aplicación será el Artículo 393 del Código Civil que presume una participación igual salvo prueba en contrario, por lo que se ha de establecer tal igualdad respecto de los pisos iguales. Inscripción en el Registro de la Propiedad La vigente Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario, establecen los criterios y circunstancias de la inscripción registral de los edificios en Propiedad Horizontal. Las circunstancias de toda inscripción, según el Artículo 8 de la Ley Hipotecaria son los siguientes: - Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo. - Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial. En cuanto a la inscripción de edificios en régimen de Propiedad Horizontal dispone el Artículo 8 regla 4 de la referida Ley Hipotecaria que se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: - Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezca a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno. - Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada, y en la inscripción se describirán a saber: el inmueble en su conjunto; los distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble y finalmente las reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el objeto y ejercicio de esta propiedad. También se inscribirán, en base a lo normado en el Artículo 8 regla 5 de la Ley Hipotecaria, como fincas independientes los pisos o locales de los edificios en régimen de Propiedad Horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen. La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales. En la nota registral figurará la descripción de cada piso o local expresando su extensión, linderos, planta en la que se hallaren y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. Cada piso o local es decir cada finca registral independiente ha de tener, desde que se inscriba 7

8 por primera vez, un número diferente y correlativo escrito en letra, y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble; todo ello, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen. Sobre la cuota, afirma y reitera la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 Diciembre de 2005, que la cuota de participación determina la extensión y límites del derecho de propiedad y uso en los elementos comunes así como los beneficios y cargas del elemento privativo en el régimen de propiedad horizontal al que está incorporado, configurándose como un elemento fundamental para determinar el alcance de los derechos del inmueble en concreto dentro del estatuto jurídico de la propiedad horizontal; por ello afirma que es requisito inexcusable la constancia de este dato en el Título Constitutivo. Respecto a los requisitos de los Títulos de Constitución de Propiedad Horizontal, establece el Artículo 53 del Real Decreto 1093 de 4 julio 1997 que para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión y b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes. En el caso de existir errores en el título inscrito, la ya referida Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 21 Marzo 2005 afirma que cuando el contenido de la subsanación sea de tal trascendencia que suponga el nacimiento de nuevos elementos privativos, la asignación de trasteros y garajes, la alteración cuantitativa de cuotas de participación y o la modificación de reglas estatutarias, aspectos todos ellos que afectan a los titulares registrales de elementos independientes sometidos al régimen de propiedad horizontal, para estos casos la Ley de Propiedad Horizontal no deja lugar a dudas y exige no el mero conocimiento sino la concurrencia del consentimiento unánime de todos los propietarios para que el documento rectificador produzca todos los efectos registrales. Todos deben conocer y aceptar las modificaciones pretendidas del título constitutivo, con independencia de cual sea el origen subjetivo u objetivo de los cambios planteados atendiendo además a los principios de legitimación registral y tracto sucesivo. Sevilla, Octubre de