[INFORME DESCRIPTIVO BIENES RAICES HABITACIONALES]

Transcripción

1 2010 Penta Vida [INFORME DESCRIPTIVO BIENES RAICES HABITACIONALES] [Según la norma de carácter general SVS N 212, a continuación se presenta el Informe Descriptivo de Bienes Raíces Habitacionales].

2 Índice 1. Introducción 3 2. Características de los Bienes Raíces habitacionales adjudicados Características de los Bienes Raíces en contrato de Arriendo con opción de compra 5 4. Riesgos Inherentes a los Bienes Raíces Habitacionales como inversión 6 2

3 1. Introducción Conforme a lo dispuesto por la Norma de Carácter General N 264, de fecha 24 de noviembre de 2009, dictada por la Superintendencia de Valores y Seguros, y que modifica la NCG N 152 de fecha 26 de diciembre de 2002, sobre normas sobre activos representativos de reservas técnicas y patrimonio de riesgo en los siguientes términos Las Compañías podrán incorporar como inversión representativa de reservas técnicas y patrimonio de riesgo, del N 7 del artículo 21 del DFL N 251, la inversión en bienes raíces habitacionales, sujetándose a los limites y requisitos establecidos en este número. Dichos bienes raíces podrán estar sujetos a contratos de leasing en los términos previstos en la Ley N 19281, debiendo para efectos de mantener su condición de inversión representativa, cumplir con las disposiciones de dicha ley y su normativa complementaria. De esta manera, a través de su inversión en mutuos hipotecarios endosables y contratos arriendo con opción o promesa de compra -leasing habitacional-, las compañías aseguradoras asumen la calidad de acreedores respecto de obligaciones garantizadas por el derecho real de hipoteca -en caso de los mutuos hipotecarios endosables- o por el dominio del inmueble en el caso de arriendos con opción de compra sobre inmuebles habitacionales. De esta manera, se viene a solicitar la representatividad de la inversión en bienes raíces habitacionales, generados por el proceso de adjudicación o reposeímiento de tales bienes, que respaldaban mutuos hipotecarios endosables adquiridos con antelación por la compañía de seguros o contratos de arrendamiento con opción o promesa de compra. 3

4 2. Características de los Bienes Raíces habitacionales adjudicados. De acuerdo a lo señalado precedentemente, este tipo de activo deriva de la cartera de mutuos hipotecarios endosables de las propias compañías aseguradoras, los que se adquieren mediante endoso a los Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables según lo dispuesto por la Norma de Carácter General N 136 de la Superintendencia de Valores y Seguros. En términos generales, para estos efectos, atendidas las características de los mutuos hipotecarios endosables que pueden ser adquiridos por las compañías aseguradoras como inversión representativa de reservas técnicas y patrimonio de riesgo, los bienes raíces habitacionales adjudicados son aquellos destinados a la vivienda o morada familiar que se pueden clasificar como casas o departamentos y se encuentran ubicados en sectores y comunas con predominio habitacional, con características constructivas estándar y con distribuciones internas acordes a las necesidades de cada familia. Por regla general las casas tienen como mínimo dos dormitorios más dependencias y un patio asociado al tamaño de ésta y los departamentos cuentan como mínimo con un dormitorio más dependencias y por lo general además incluyen estacionamientos y bodegas. La mayoría de los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario nacional tienen una amplia experiencia y existe una gran cantidad de competidores, lo que permite altos estándares de construcción y, por tanto, que el valor de las propiedades se mantenga a lo largo del tiempo. i. Valorización La valorización de los bienes raíces habitacionales estará conforme a lo señalado en el Título V, Valorización de Inversiones Inmobiliarias, N 1, bienes raíces urbanos no habitacionales, de la circular N 1360 del 5 de enero de 1998, dictada por la Superintendencia de Valores y Seguros. ii. Retornos El retorno de los bienes raíces habitacionales adjudicados corresponderá a la diferencia entre el valor de venta del inmueble en relación a su valorización. 4

5 3. Características de los Bienes Raíces en contrato de Arriendo con opción de compra: Es un contrato por medio del cual una entidad financiera, en este caso las compañías aseguradoras, adquieren una vivienda y la entrega en arriendo con promesa de u opción de compra al interesado, por un plazo máximo de 30 años, tras el cual la persona deberá cancelar una cuota adicional, con lo que se convertirá en propietario. Estas operaciones están suscritas en los términos previstos en la ley N 19281, de fecha 27 de diciembre de 1993 y que establece normas sobre Arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa. i. Valorización La valorización estos contratos estará conforme a lo señalado en el Título V, Valorización de Inversiones Inmobiliarias, N 2, Bienes Raíces entregados en leasing, de la circular N 1360 del 5 de enero de 1998, dictada por la Superintendencia de Valores y Seguros. ii. Retornos El retorno de este tipo de inversiones es en promedio UF + 6,5% anual 5

6 4. Riesgos Inherentes a los Bienes Raíces Habitacionales como inversión: a) Riesgo de deterioro o destrucción del inmueble: Los riesgos de deterioro o destrucción de la propiedad por riesgos de la naturaleza o incendio, se encuentran cubiertos por pólizas de seguros generales que contratan las compañías aseguradoras para amparar los riesgos correspondientes. b) Riesgo de pérdida de valor del activo: El riesgo de pérdida de valor por causas ajenas a la propiedad no constituye un riesgo, toda vez quela valorización del activo incorpora esta variable externa a través de las tasaciones comerciales. c) Riesgo de liquidez: Si bien los bienes raíces habitacionales son menos líquidos que otra clase de activos, la venta o el arriendo es bastante rápida dada las características del mercado inmobiliario nacional. El mercado Inmobiliario nacional es un mercado maduro, con una gran cantidad de oferentes; inmobiliarias, corredores de propiedades especializados, vendedores directos, demandantes, personas naturales que requieren el producto como consecuencia de sus necesidades familiares e instituciones que financian la compra de estos activos; Bancos, Administradoras de Mutuos Hipotecarios Endosables y Cajas de Compensación. d) Riesgo de variación de precio por condiciones de mercado: El precio o valor de venta del activo se ve claramente influenciado por las condiciones de mercado y las coyunturas económicas existentes al momento de su puesta en venta. Con una situación económica difícil, las velocidades de venta tienden a disminuir y los precios de venta también. Este riesgo es en parte mitigado por la tasación que se realiza al momento de colocar el bien raíz a la venta, tasación que reflejaría las actuales condiciones del mercado inmobiliario tomando como metodología la valorización de las propiedades en función a ofertas actuales de propiedades de similares características y transacciones reales en el conservador de bienes raíces respectivos. El precio de puesta en venta de la propiedad recoge entre otras variables este valor de tasación, y ciertamente dependiendo de los plazos del proceso de venta, el precio de cierre con un potencial comprador, puede caer en un rango del 5%-15% dependiendo del inmueble. Finalmente cabe mencionar que la valorización del activo se realiza en función al Oficio Circular N 502 que contempla al menos una tasación vigente, tasación explicada anteriormente, y una provisión si corresponde para cada propiedad. 6