ASPECTOS CONTABLES DE LAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS. Consultas al ICAC. Prof. MARTÍ GARCIA PONS

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1 ASPECTOS CONTABLES DE LAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS Consultas al ICAC Prof. MARTÍ GARCIA PONS

2 Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93) Adquisiciones de solares a cambio de construcciones futuras. UNA CUESTIÓN PREVIA El tratamiento contable de las permutas en la Resolución del ICAC de sobre normas de valoración de Inmovilizado Material

3 Tratamiento contable de las permutas NV 1ª.2 Resol sobre normas de valoración de Inmovilizado Material : Valor inmovilizado recibido = menor de los dos siguientes: VNC del bien cedido a cambio (no se considera la provisión) Valor de mercado del inmovilizado recibido Valor del inmovilizado cedido = VNC

4 Tratamiento contable de las permutas NV 1ª.3 Resol : Adquisiciones de I. Material entregando como pago parcial otro inmovilizado material Valor inmovilizado recibido = VNC del bien que transmite + importe monetario Valor de mercado del activo recibido Valor del inmovilizado cedido = VNC

5 Tratamiento contable de las permutas (ejemplo 1) EMPRESA A EMPRESA B PA = AA = VM = PA = AA = VM =

6 Tratamiento contable de las permutas (ejemplo 1) EMPRESA A VNC = = > (282) AAIM (22X) IM recibido 400 (671) Pérdidas IM A (22X) IM entregado

7 Tratamiento contable de las permutas (ejemplo 1) EMPRESA B VNC = = < (282) AAIM (22X) IM recibido A (22X) IM entregado

8 Tratamiento contable de las permutas (ejemplo 2) Sustitución del elemento 1 PA bien sustituido = AA bien sustituido = PA bien adquirido = Tasación bien sustituido = (22X) IM recibido (282) AAIM A (22X) IM entregado (57) Tesoreria

9 Tratamiento contable de las permutas (ejemplo 2) Sustitución del elemento 2 PA bien sustituido = AA bien sustituido = PA bien adquirido = Tasación bien sustituido = (22X) IM recibido (282) AAIM 350 (671) Pérdida IM A (22X) IM entregado (57) Tesoreria 2.600

10 Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93) Adquisiciones de solares a cambio de construcciones futuras. RESPUESTA: El solar recibido se valorará de acuerdo con la mejor estimación del coste futuro de las construcciones a entregar, con el límite del valor de mercado del solar. Con contrapartida en una cuenta acreedora. Minoraciones en el coste estimado de la construcción = corrección valorativa del solar. Incrementos en el coste de la construcción= corrección del valor del solar en el momento de entregarse la construcción (NV 13.5.f APGCI)

11 Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93) EJEMPLO: A acuerda permutar con B un solar de ésta, a cambio de un local a construir en el citado solar Precio de adquisición del solar = ,- Estimación coste futuro del local = ,- Valor de mercado del solar = ,- Firma 1/1/X0 con gastos a cargo A = ,- 31/12/X0: obra en curso por 200MM y coste estimado del local = ,- 31/12/X1: coste incurrido = 300MM; coste estimado del local = ,- 1/1/X2; entrega local; coste = ,-

12 Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93) SOLUCIÓN: 1/1/X ,- (601) Compra de terrenos y solares A (171) Deudas a largo plazo ,- (57) Tesoreria ,- 31/12/X ,- (330) Promociones en curso A (710) Variación de existencias ,- M/d ,- (693) Dotación provisión existencias A (393) Prov. Promociones en curso ,-

13 Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93) SOLUCIÓN: 31/12/X ,- (330) Promociones en curso A (330) Promociones en curso ,- (710) Variación de existencias ,- M/d ,- (393) Prov. Promociones en curso A (793) Prov. Existencias aplicada ,-

14 Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93) SOLUCIÓN: 1/1/X ,- (330) Promociones en curso A (171) Deudas a largo plazo ,- M/d ,-(171) Deudas a largo plazo A (700) Ventas de edificaciones ,-

15 Consulta 8bis BOICAC 15 (dic-93) Cesión de solares y edificaciones realizadas en aplicación de la normativa urbanística. RESPUESTA: Debe imputarse como mayor coste de la construcción, sin perjuicio de que si se supera el valor de mercado de la misma, se registre la oportuna corrección valorativa

16 Consulta 2 BOICAC 16 (mar-94) Gastos de urbanización de un polígono industrial realizados por una empresa instalada con anterioridad a la urbanización. RESPUESTA: En general serán considerados como mayor valor de los terrenos con el límite del valor de mercado, de acuerdo con la NV 3.a del PGC En nuestro caso, y según la NV 3.f del PGC, siempre y cuando supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil

17 Consulta 3 BOICAC 24 (feb-96) Arrendamiento con opción de compra, desde el punto de vista de la empresa arrendadora inmobiliaria. RESPUESTA: Si se puede determinar que racionalmente se ejercitará la opción de acuerdo con las condiciones econòmicas del contrato = venta de existencias En caso contrario, tratamiento como inmovilizado: Cuotas de arrendamiento = ingreso ordinario Ejercicio de la opción = resultado extraordinario

18 Consulta 1 BOICAC 30 (may-97) Adquisición de un edificio a cambio de una renta vitalicia a favor del vendedor. RESPUESTA: Contabilización del bien por su valor de mercado Contrapartida: Provisiones para riesgos y gastos Renta vitalicia: intereses + deuda (provisión) Ajustes provisión: se registraran en la cuenta de pérdidas y ganancias de acuerdo con su naturaleza

19 Consulta 1 BOICAC 30 (may-97) EJEMPLO: 1/1/X0 Valor de mercado del inmueble = ,- Valor del solar = ,- Renta vitalicia = ,- i= 6% 31/12/01 Valor actuarial de la renta = ,-

20 Consulta 1 BOICAC 30 (may-97) SOLUCIÓN: 1/1/X ,- (2220) Solares edificados para uso propio ,- (2221) Construcciones para uso propio A (14X) Provisión para renta vitalicia ,- Mensualmente ,- (669) Otros gastos financieros 5.000,- (14X) Provisión para renta vitalicia A (57) Tesoreria ,-

21 Consulta 1 BOICAC 30 (may-97) SOLUCIÓN: 31/12/X (5.000 x 24) = , ,- (Exceso provisión) , ,- (14X) Provisión para renta vitalicia A (790) Exceso provisión ,-

22 Consulta 1 BOICAC 36 (des-98) Venta por parte de una inmobiliaria, de un terreno destinado originariamente al arrendamiento. RESPUESTA: NV 3.c. APGCI: Si el elemento de inmovilizado no ha sido objeto de utilización o explotación, se incorporarán a existencias a través de la cuenta 609, y por el valor neto contable Si el bien ha sido utilizado o explotado con anterioridad = resultados extraordinarios

23 Consulta 1 BOICAC 36 (des-98) EJEMPLO: (2210) Solares edificados para arrendamiento = ,- (2211) Construcciones para arrendamiento = ,- (282) AAIM = ,- No ha sido objeto de explotación desde su adquisición y ahora se vende por ,-

24 Consulta 1 BOICAC 36 (des-98) SOLUCIÓN: ,- (282) AAIM ,- (609) Trans, de inmovilizado a existencias A (2210) Solares edificados para arrendamiento ,- (2211) Construcciones para arrendamiento , ,- (57) Tesoreria A (700) Ventas de edificaciones ,-

25 Consulta 3 BOICAC 52 (dic-02) Cuando debe entenderse que un activo ha sido utilizado al efecto de su calificación contable como existencias o inmovilizado RESPUESTA: Aquellos activos destinados a la venta como parte de la actividad de comercialización propia de la sociedad, deberán formar parte, en su caso, de las existencias de las mencionadas empresas, sin que una utilización mínima o accidental debiera limitar ni alterar la verdadera calificación que procediera otorgar al bien.

26 Consulta 7 BOICAC 38 (jun-99) Registro de un derecho de superficie por parte de la sociedad receptora del derecho, la cual como contraprestación se obliga a la construcción de un inmueble cuya vida útil és superior a la duración del contrato. RESPUESTA: Si la propiedad de la construcción recae directamente en el propietario del suelo, el superficiario deberá registrar el importe de dicha construcción como un inmovilizado inmaterial Si la propiedad de la construcción recae sobre el superficiario hasta la finalización del período, éste deberá registrar en su inmovilizado material la construción por su coste de producción: amortización + fondo de reversión

27 Consulta 7 BOICAC 38 (jun-99) EJEMPLO: Derecho de superficie a 20 años de un local comercial Coste del derecho = ,- Coste de edificación = ,- Vida útil = 40 años Valor de la edificación para el cedente = ,- Valor contable del solar en libros = ,-

28 Consulta 7 BOICAC 38 (jun-99) SOLUCIÓN: ,- (21X) Derecho de superficie A (57) Tesoreria , (2221) Construcciones para uso propio A (232) Construcciones en curso , ,- (682) Dotación IM A (282) AAIM , ,- (681) Dotación II A (281) AAII , ,- (690) Dotación fondo de reversión A (144) Fondo de reversión ,-

29 Consulta 6 BOICAC 40 (dic-99) Registro de un derecho de superficie por parte de la sociedad propietaria del terreno. RESPUESTA: Contraprestación en dinero a Tesoreria Contrapartida Ingresos a distribuir en varios ejercicios (13) Registro del inmueble por la estimación del importe actualizado

30 Consulta 6 BOICAC 40 (dic-99) EJEMPLO: Derecho de superficie a 20 años de un local comercial Coste del derecho = ,- Coste de edificación = ,- Vida útil = 40 años Valor de la edificación para el cedente = ,- Valor contable del solar en libros = ,-

31 Consulta 6 BOICAC 40 (dic-99) SOLUCIÓN: ,- (57) Tesoreria ,- (21X) Derechos sobre inmuebles A (13X) Ingresos a distribuir ,- X ,- (13X) Ingresos a distribuir... A (775X) Derechos de superficie traspasados a resultados ,-

32 Consulta 1 BOICAC 39 (set-99) Compra de bienes inmuebles no construidos en el momento de la firma del contrato y sobre los que se establece un pacto expreso de reserva de dominio por parte del vendedor. RESPUESTA: El comprador está efectuando entregas en efectivo al proveedor, en concepto de a cuenta = anticipo para inmovilizaciones materiales Cuando se haya recibido total o parcialmente la obra y ésta haya finalizado, deberá contabilizarlos como inmovilizado material

33 Consulta 4 BOICAC 39 (set-99) Correcciones valorativas de un inmovilizado material que se explota en alquiler y que es financiado mediante un préstamo, cuando el valor de mercado del citado inmovilizado es inferior a su valor neto contable RESPUESTA: Si VALOR de MERCADO < VALOR NETO CONTABLE Si VALOR RECUPERACIÓN < V. NETO CONTABLE PROVISIÓN = diferencia entre VNC y el más alto de los otros dos

34 Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00) Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles RESPUESTA: Con carácter general (6) Gasto del ejercicio (Si la empresa lo hubo previsto (14) Provisión para riesgos y gastos) Si la indemnización = mejora del activo, NV 3.h APGCI: Serán incorporados al activo, como mayor valor del bien, en la medida que supongan un aumento de la rentabilidad futura del mismo.

35 Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00) Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles RESPUESTA: Si es necesaria la indemnización para recuperar el activo, (21) Derecho de uso Límite: VA Ingresos netos futuros después indemnización VA ingresos antiguo contrato Amortización: Tiempo restante contrato rescatado Si duración indefinida, período previsto de generación de mayores ingresos, con el límite de 20 años

36 Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00) Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles EJEMPLO: Sociedad A propietaria local a 31/12/X0 : Terreno, Vida útil = 50 años Construcción, Valor residual = 0 A. Acumulada, Arrendamiento indefinido Alquiler mensual, 100 Rendimiento actual de la zona = 10% sb. Valor mercado Valor de mercado terreno, Valor de mercado construcción, /1/X1, rescisión con indemnización = 2.400

37 Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00) Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles CASO 1: Sociedad A tiene previsto reformar el local y proceder a su nuevo arrendamiento, ante las espectativas de mayor rentabilidad: Rentabilidad actual 1.200/ = 4,8% < 10% (221) Construcciones 1/1/X1 A (572) Bancos /12/X1 460 (682) Dotación amortización I.M. A (282) A.Ac.I.M. 460

38 Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00) Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles CASO 2: Alquiler anual de 1.500, cobrado cada 31/12 2/1/X1 oferta de por 10 años 5/1/X1 rescisión por fianza de Valor actual de las previsiones de aumento de ingresos = 9.216,85 (límite) 5/1/X (180) Fianzas recibidas a l/p A (778) Ingresos extraordinarios 1.500

39 Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00) Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles CASO 2: 5/1/X (21) Derechos de uso (678) Gastos extraordinarios A (572) Bancos /12/X1 400 (682) Dotación amortización I.M. A (282) A.Ac.I.M (681) Dotación amortización I.I. A (281) A.Ac.I.I. 350

40 Consulta 2 BOICAC 42 (jun-00) Operaciones que se realizan en relación con una Junta de Compensación, que actua con carácter fiduciario sobre los terrenos a urbanizar que se le transfieren RESPUESTA: Transferencia fiduciaria de los terrenos a la Junta = Activo en construcción, (23X) Cesión de terrenos para su urbanización Gastos de urbanización aportados a la Junta = mayor valor de la partida (23X) Entregas por la Junta de los terrenos urbanizados = permuta

41 EJEMPLO: Consulta 2 BOICAC 42 (jun-00) Terreno, P.A. = , aportado a Junta de Compensación Aportación también de tres mensualidades de en concepto de derrama CASO 1: Valor de mercado = (235) Cesión de terrenos para su urbanización A (220) Terrenos y bienes naturales (235) Cesión de terrenos para su urbanización A (572) Bancos (220) Terrenos y bienes naturales A (235) Cesión de terrenos para su urbanización

42 Consulta 2 BOICAC 42 (jun-00) CASO 2: Valor de mercado = (235) Cesión de terrenos para su urbanización A (220) Terrenos y bienes naturales (235) Cesión de terrenos para su urbanización A (572) Bancos (220) Terrenos y bienes naturales (671) Pérdidas procedentes del I.M. A (235) Cesión de terrenos para su urbanización

43 Consulta 4 BOICAC 52 (dic-02) Ventas en una empresa inmobiliaria RESPUESTA: La empresa en base al objetivo de imagen fiel que deben conseguir las cuentas anuales podrá emplear el porcentaje del 80%, o un porcentaje superior, circunstancia que deberá explicitarse en la memoria; este porcentaje se mantendrá de acuerdo con el principio de uniformidad, para todas las obras que realice la empresa. No es imperativa por tanto la norma respecto a un porcentaje concreto (siempre y cuando sea al menos del 80%); no obstante, de acuerdo con las actividades realizadas por estas empresas la norma entiende que se deben registrar las ventas no en caso de que las construcciones estén totalmente terminadas, sino sustancialmente, de forma que la mera suspensión en la ejecución de ciertos gastos para finalizar la obra no conlleve un tratamiento contable que perjudique el objetivo de imagen fiel que deben perseguir las cuentas anuales.

44 Otras consultas al ICAC Consulta 5 BOICAC 15, Imputación temporal de ingresos Consulta 7 BOICAC 15, Ventas realizadas por empresas inmobiliarias Consulta 3 BOICAC 17, Permuta de un inmueble por acciones de otra sociedad Consulta 6 BOICAC 32, Tratamiento contable del efecto impositivo derivado de una permuta de inmuebles, siendo el valor de mercado del inmueble recibido superior al valor del entregado

45 Otras consultas al ICAC Consulta 3 BOICAC 39, Tratamiento en CCAA consolidadas de los gastos financieros incorporados como mayor coste de las existencias de una inmobiliaria originados por la financiación percibida de su dominante, cuando éstas no se han realizado Consulta 40 BOICAC 40, Venta de un inmovilizado cuando se recibe como cobro parcial otro inmovilizado Consulta 2 BOICAC 41, Contabilización de la cuota devengada del IVA cuando se percibe una subvención Consulta 3 BOICAC 44, Gastos que pueden considerarse inversión en un inmueble arrendado Consulta 1 BOICAC 55, Tratamiento opción de compra

46 Prof. MARTÍ GARCIA PONS Director Financer de Societat Urbanística Metropolitana de Rehabilitació i Gestió SA REGESA Soci de Despatx Garcia Pons Consultors Professor d Organitzacid Organització d empreses, Economia Financera i Comptabilitat (Universitat Ramon Llull) Ex-consultor del Programa Europeu VIGILANCE de Direcció Estratègica per a PIMES