ORIENTACIONES PARA LOS ADMINISTRADORES DE CAMPOS E INSTITUCIONES PARA ADQUIRIR UN BIEN INMUEBLE.

Transcripción

1 ORIENTACIONES PARA LOS ADMINISTRADORES DE CAMPOS E INSTITUCIONES PARA ADQUIRIR UN BIEN INMUEBLE. 1

2 Miraflores, 12 de Octubre del Estimados administradores de campos e instituciones. Reciban mi saludo. En vista que los campos misioneros e instituciones que conforman la "Iglesia Adventista del Séptimo Día", van a adquirir inmuebles para las nuevas Iglesias, producto del Plantío de Iglesias, para garantizar la inversión, sírvanse tener en cuenta las siguientes recomendaciones: 2

3 PRIMERA PARTE: COMPRA VENTA DE INMUEBLES. 3

4 El Contrato de Compraventa Definición - Art. 1529º Código Civil: Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero. El contrato de compraventa importa un acto de disposición en cuanto el objeto de aquél es una transferencia, en el sentido de que el comprador venga a ser el nuevo dueño de la cosa, que deja de ser propiedad del anterior dueño, por lo común el vendedor, o un tercero, desde que se admite la venta de cosa ajena. 4

5 I - DEL COMPRADOR O ADQUIRIENTE. Razón social: Asociación IGLESIA ADVENTISTA DEL SÉPTIMO DÍA. RUC: Inscripción de la Persona Jurídica: Inscrita en la Partida Electrónica del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Dirección: Av. Comandante Espinar 610, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima, y se puede colocar: para efectos del presente contrato, es.... (la dirección de la APC-Sur/Misión). 5

6 Apoderado: Debe ser el Presidente, Secretario o Tesorero del Campo (APC-Sur/Misión), PERO SIN HACER REFERENCIA AL CARGO NI NOMBRE DEL CAMPO, es decir, NO DEBE COLOCARSE: "Presidente o Secretario o Tesorero de la Misión tal", NO. Tampoco el nombre del Pr. Distrital o de la Iglesia Local o del Anciano o de algún hermano, ya que no tienen poder de la Iglesia. Ejemplo: La Compradora Iglesia Adventista del Séptimo Día, representada por su APODERADO... (Colocar el nombre del Pr, XYZ)., identificado con DNI, domiciliado en, con poder inscrito en. 6

7 Poder del Apoderado: Copia simple del Poder que otorgó la Iglesia Adventista del Séptimo Día. Vigencia de Poder: Algunos notarios piden la Vigencia de Poder del Apoderado o Representante Legal. Vigencia de Persona Jurídica: Algunos notarios piden la Vigencia de Persona Jurídica, es decir de la Iglesia. Estos dos últimos documentos los registros públicos lo emite después de 8 días laborables y deberán solicitarlo al Departamento Legal de la UPS. 7

8 II - DEL VENDEDOR O VENDEDORES. El Vendedor o Vendedores, debe ser quien figure en el documento de propiedad del inmueble (terreno y/o casa), en adelante simplemente inmueble o predio. Si el Vendedor es posesionario, no adquirir, ya que no estaríamos adquiriendo la propiedad, lo que sí se estaría adquiriendo es la posesión. Debe indicarse el estado civil, para saber quién o quienes debe participar en el contrato de compra venta. 8

9 Si los Vendedores son casados y adquirieron el inmueble estando casados, el inmueble es un bien conyugal o bien común, por lo que deben intervenir y firmar en la venta ambos cónyuges. Si los Vendedores son herederos, deben figurar como nuevos propietarios en los registros públicos y si venden la totalidad del inmueble, todos deben firmar. Apoderado.- Si el Vendedor actúa mediante Apoderado o representante, éste deberá contar con Poder Especial para Vender (debe decir en forma expresa) debidamente inscrito en los registros públicos. Para mayor seguridad, debe exhibir una vigencia de poder actualizado. 9

10 Persona Jurídica.- Si el Vendedor es una persona jurídica, como por ejemplo la Municipalidad Provincial o Distrital, debe intervenir sus representantes legales con poder inscrito, solicitarle la vigencia de poder o en todo caso, de nuestra parte hacer la verificación, para esto debe conocerse la Partida Electrónica donde corre inscrita la Municipalidad. De igual forma actuar si es otra persona jurídica como sociedad, asociación, etc. Los nombres y apellidos de ambas partes, deben ser completos tal y conforme figuran en el DNI. 10

11 III - DEL INMUEBLE O PREDIO (terreno y/o casa) Propiedad saneada.- La recomendación del Dpto. Legal de la Iglesia y que también es de la División Sudamericana, es que se adquieran bienes inmuebles o predios (terrenos y/o casas) saneadas, es decir, que el Vendedor tenga su propiedad inscrita en los registros públicos, que no tenga carga o gravamen como hipoteca, y que tenga su Declaración Jurada del Impuesto Predial (Autovaluo) actualizado. Es preferible no adquirir un inmueble que no se encuentre inscrito ya que detrás de ellos tenga problemas y que la Iglesia no podrá inscribir el inmueble. 11

12 Solicitar al Vendedor información de carácter registral: Copia simple de la escritura pública del Inmueble a adquirirse. Copia Literal de Dominio de la Inscripción Registral (Con esto se verá el nombre de los dueños, el área del inmueble, ubicación, etc). Documento emitido por los Registros Públicos. Certificado de Gravamen.- Solicitar al Vendedor para verificar que el predio no tenga ningún tipo de gravamen (embargos, anotaciones preventivas, hipotecas, cargas etc.), en caso de tenerlos éstos deberán ser cancelados totalmente o levantados antes de la fecha de la adquisición, para ello se deberá solicitar copia literal de toda la partida electrónica donde corre inscrito el predio. Este documento lo emite los Registros Públicos. Un inmueble inscrito en los registros públicos puede estar garantizando acreencias de terceros. 12

13 Construcciones.- Si en el predio existen construcciones o edificaciones levantadas, debe estar inscrita la correspondiente declaratoria de fábrica, asimismo se recomienda la opinión de un ingeniero y/o arquitecto sobre el estado de la edificación. 13

14 Solicitar al Vendedor información de carácter municipal: Impuesto Predial (HR y PU).- La Hoja Resumen (HR) y el Predio Urbano (PU) de la declaración Jurada del Impuesto Predial del año que se va a hacer la adquisición. El área del predio declarada coincida con el área de la escritura pública del inmueble a adquirirse. Recibo del pago del impuesto Predial de todo el año en que se realiza la venta, por parte del Vendedor, así lo exige la ley y se tendrá que adjuntar al momento de llevarlo a la Notaría. Sin este documento la Notaría no hace la escritura pública de Compra Venta. 14

15 Estado de Cuenta.- Solicitar un Estado de Cuenta a la Municipalidad, por el Predio y que éste no tenga deudas pendientes los últimos cinco (5) años a la fecha de adquisición, por concepto de Impuesto Predial y Arbitrios Municipales. El Vendedor deberá cancelar los Arbitrios al menos hasta el mes de la transferencia o pacto en contrario. 15

16 Zonificación.- Antes de Comprar: Si el Predio es solo terreno, es decir, no existe edificación alguna y El Comprador piensa edificar un templo, oficinas, casa, etc., se debe averiguar ante el municipio qué Zonificación tiene el Predio, o en el mejor de los casos obtener el correspondiente Certificado de Parámetros Urbanísticos para ver el tipo de Edificación que permite el Municipio (cantidad de pisos, retiro, áreas libres, etc.). 16

17 Servicios básicos.- De contar el Predio con los servicios de agua y/o luz éstos no deberán tener deudas al momento de la Compra Venta para lo cual se deberá solicitar un estado de cuenta a las empresas correspondientes. 17

18 NOTARIA PÚBLICA (Procedimiento). Minuta.- Una vez que se tiene todo los datos o información detallada y pactado el monto de la Compra Venta, el abogado elabora la minuta, por duplicado, debiendo ser firmada por el Vendedor, el Comprador y el Abogado. 18

19 Escritura Pública.- Ingresar la minuta al despacho del Notario Público para que sea elevada a Escritura Pública, adjuntando los siguientes documentos: a) Constancia municipal de no adeudar por concepto del Impuesto Predial, al momento de la Compra Venta. b) Pago del Impuesto a la Renta, si es que corresponde. Lo determina la Notaría. c) Original y copia simple de los D.N.I. de los Contratantes (Vendedor y Comprador). d) Vigencia de Poder de los apoderados o representantes legales, de ser el caso. e) Copia Literal de la Partida Electrónica del Predio materia de la Compra Venta. f) Cualquier otro documento adicional que la Notaria solicite. 19

20 Bloqueo.- Al ingresar la minuta en la Notaria, solicitar que se inscriba un Bloqueo (es decir el Notario solicita al Registro de Predios que anote y bloquee la Partida Electrónica donde se encuentra registrado el predio por existir una transferencia a favor del Comprador). No se requiere que se haya hecho la Escritura Pública. 20

21 Adquisiciones sin condiciones. Las adquisiciones de bienes inmuebles deben ser incondicionales, de igual forma si se trata de una donación de bien inmueble. 21

22 Pago del valor del inmueble. El valor de la Compra Venta debe figurar en número y en letras y el tipo de moneda. Se recomienda efectuar el pago o cancelación del precio pactado por el predio materia de la compra venta al momento de la firma de la Escritura Pública y con cheque de gerencia bajo fe notarial de entrega. Debe figurar que se ha pagado en su totalidad, para evitar hipoteca a favor del Comprador. Se puede presentar el caso de pago por partes, lo que originará una hipoteca a favor del Vendedor. 22

23 Firma de escritura pública.- Una vez cumplido con todos los requisitos y/o que la Notaria pueda solicitar adicionalmente, se señala el día para la firma de la correspondiente Escritura Pública. Partes notariales.- Una vez firmada la escritura pública, la Notaria prepara los partes Notariales y se envían al Registro Público para su inscripción. Es preferible que el abogado de La Iglesia tramite la inscripción registral para que ante una eventual observación la pueda subsanar lo más pronto posible. 23

24 INAFECTACIÓN AL IMPUESTO DE ALCABALA. A la minuta que preparará el abogado, DEBE AÑADIR LA SIGUIENTE CLAUSULA, para evitar pagar el 3% sobre el valor del inmueble y que es de cargo de EL COMPRADOR (La Iglesia). 24

25 Cláusula....- INAFECTACIÓN AL IMPUESTO DE ALCABALA.- La presente adquisición está inafecta al Impuesto de Alcabala por ser la adquiriente una entidad religiosa constituida conforme a la legislación nacional, por disposición expresa del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N EF., Art. 28, letra c.)y artículo 11 de la Ley de Libertad Religiosa N Asimismo la adquiriente se encuentra inscrita en el Registro de Confesiones distintas a la Católica en la Dirección de Asuntos Interconfesionales de la Dirección Nacional de Justicia del Ministerio de Justicia, bajo el Registro N RCDC. 25

26 ALTA y BAJA Municipal Si se ha enajenado o adquirido un inmueble, por cualquier tipo de modalidad, que involucre transferencia de propiedad, debe presentar su Declaración Jurada para hacer conocer dicha situación ante el Municipio de la jurisdicción del inmueble objeto de transferencia, a efectos de no ser pasible de ningún tipo de multa: TRANSFERENTE (Vendedor, Donatario, etc.).- Debe solicitar la BAJA, hasta el último día hábil del mes siguiente de realizada la transferencia, dando a conocer la situación de la enajenación. ADQUIRIENTE.- La Iglesia debe solicitar la ALTA INSCRIPCION, hasta el último día hábil del mes siguiente de realizada la transferencia, dando a conocer el hecho que generó la adquisición. 26

27 SEGUNDA PARTE: DONACIÓN DE INMUEBLES Y LEGADOS. 27

28 DONACION Y LEGADOS COMO ACTOS DE LIBERALIDAD. Los actos de liberalidad se pueden dar en dos ocasiones: (1) En vida; y, (2) Luego del fallecimiento. DONACION.- El primer supuesto es un típico acto de liberalidad intervivos, en vida del donante y constituye la donación. LEGADOS.- El segundo supuesto es un acto de liberalidad mortis causa, después de muerto. Se instituye por testamento y constituye un legado. 28

29 Normas Imperativas. DONACION DE INMUEBLES. En Derecho se considera norma imperativa a aquella norma jurídica que posee un contenido del que los sujetos jurídicos no pueden prescindir, de manera que la regulación normativa que se haga de la materia tendrá completa validez independientemente de la voluntad del individuo. Ad Solemnitatem, que si no se observa acarrea nulidad con acto jurídico. El concepto de norma imperativa se contrapone al de norma dispositiva, pues en este último supuesto, la norma y su contenido están supeditadas al principio de autonomía de la voluntad, y su aplicación está limitada a los supuestos en los que los sujetos no regulen sus relaciones en sentido distinto al dictado por la norma dispositiva. 29

30 La Donación de inmuebles y el Código Civil. La donación de inmueble (a pesar de la buena voluntad o deseo) es válida en tanto respete las exigencias legales, por ser normas de carácter imperativo, de orden público, que tienen que cumplirse obligatoriamente. Las personas que de buena voluntad y en forma incondicional donen por cualquiera de estas formas: De palabra o por promesa ante la hermandad. Por simple documento privado. Por documento con firma legalizada. Simple minuta (No elevada a escritura pública). Documento ante un juez de paz. Todas estas formas de donación de inmuebles o parte de un terreno mayor, son NULAS. 30

31 PRECAUCION. En principio toda persona puede disponer libremente de la totalidad de su patrimonio a título oneroso, pero no sucede lo mismo cuando la disposición es a título gratuito. En este último caso opera una restricción a la voluntad del causante en beneficio de los herederos forzosos. Nadie puede dar por vía de donación más de lo que puede disponer por testamento, como se verá más adelante. La donación es inválida en todo lo que exceda de esta medida. 31

32 El exceso se regula por el valor que tengan o debían tener los bienes al momento de la muerte del donante. Si las donaciones exceden la porción disponible de la herencia, se suprimen o reducen en cuanto al exceso las de fecha más reciente, o a prorrata, si fueran de la misma fecha. Esta es la razón por la que hay que tener muy en cuenta los artículos pertinentes del Código Civil, que a continuación se transcriben, para evitar nulidades de donación por acción de los herederos. 32

33 ARTICULOS PERTINENTES DEL CÓDIGO CIVIL (C.C.) Hasta cuándo de los bienes se puede donar?. El Código Civil pone límites según las circunstancias, veamos: Que es donación?: Por la donación el donante se obliga a transferir gratuitamente al donatario la propiedad de un bien (Art C.C.). 33

34 Qué exige el C.C. para que la donación de bienes inmuebles sea válida?. "La donación de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad." (Art C.C.) 34

35 Qué límite fija el C.C. para donar? Nadie puede dar por vía de donación, más de lo que puede disponer por testamento. La donación es inválida en todo lo que exceda de esta medida. El exceso se regula por el valor que tengan o debían tener los bienes al momento de la muerte del donante. (Art C.C.) Reversión de la donación. Puede establecerse la reversión sólo en favor del donante. La estipulada en favor de tercero es nula; pero no producirá la nulidad de la donación. (Art C.C.) 35

36 Cuáles son los efectos de la invalidación? Invalidada la donación se restituye al donante el bien donado, o su valor de reposición si el donatario lo hubiese enajenado o no pudiese ser restituido. Si el bien donado se halla gravado, el donante libera el gravamen pagando la cantidad que corresponda y se subroga en los derechos del acreedor. (Art C.C.) Cuándo una donación es inoficiosa? Si las donaciones exceden la porción disponible de la herencia, se suprimen o reducen en cuanto al exceso las de fecha más reciente, o a prorrata, si fueran de la misma fecha. (Art C.C.) 36

37 Aceptación de la Donación.- La donataria, en este caso, la Iglesia Adventista del Séptimo Día, a través de su Apoderado, debe aceptar en una cláusula de la minuta la donación incondicional. El art del C.C. obligatoriamente nos remite al Derecho de Sucesiones del mismo Código. En la sucesión testamentaria la voluntad del testador no es enteramente libre. 37

38 Sucesión por testamento Por el testamento una persona puede disponer de sus bienes, total o parcialmente, para después de su muerte, y ordenar su propia sucesión dentro de los límites de la ley y con las formalidades que ésta señala. Son válidas las disposiciones de carácter no patrimonial contenidas en el testamento, aunque el acto se limite a ellas. (Art. 686 C.C.) 38

39 La Legítima y la Porción Disponible Noción de legítima La legítima constituye la parte de la herencia de la que no puede disponer libremente el testador cuando tiene herederos forzosos. (Art. 723 C.C.) Quiénes son herederos forzosos? Son herederos forzosos los hijos y los demás descendientes, los padres y los demás ascendientes, y el cónyuge. (Art. 724 C.C.) 39

40 Qué es el tercio de libre disposición? El que tiene hijos u otros descendientes, o cónyuge, puede disponer libremente hasta del tercio de sus bienes. (Art. 725 C.C.) Comentario: Contrario sensu la legítima es aquella porción hereditaria que representa los dos tercios restantes, legítima que está reservada a los hijos u otros descendientes o al otro cónyuge. 40

41 Cuándo se puede disponer libremente hasta la mitad de los bienes? El que tiene sólo padres u otros ascendientes, puede disponer libremente hasta de la mitad de sus bienes. (Art. 726 C.C.) Cuándo se puede disponer libremente de la totalidad de los bienes? El que no tiene cónyuge ni parientes de los indicados en los artículos 725 y 726, tiene la libre disposición de la totalidad de sus bienes. (Art. 727 C.C.) 41

42 En estos tres (3) casos la Iglesia puede ser beneficiaria (Un tercio, la mitad y la totalidad) a título de legado (ser considerado como un Legatario (Art. 738 C.C.), y a la muerte del testador, siempre en la forma que dispone el Código Civil. 42

43 Qué es legado?. El testador puede disponer como acto de liberalidad y a título de legado, de uno o más de sus bienes, o de una parte de ellos, dentro de su facultad de libre disposición. (Art. 756 C.C.) Qué es legado para fines sociales? Son válidos los legados hechos en favor de los pobres o para fines culturales o religiosos, que serán entregados por el heredero a quienes indique el testador. A falta de indicación los primeros serán entregados a la Beneficencia Pública; los segundos al Instituto Nacional de Cultura o a los organismos que hagan sus veces en uno u otro caso; y los terceros, a la autoridad competente de la religión que profesaba el testador. (Art. 763 C.C.) 43

44 Legado de predio Si el bien legado es un predio, los terrenos y las nuevas construcciones que el testador haya agregado después del testamento no forman parte del legado, salvo las mejoras introducidas en el inmueble, cualquiera que fuese su clase. (Art. 764 C.C.) Legado en dinero El legado en dinero debe ser pagado en esta especie, aunque no lo haya en la herencia. (Art. 765 C.C.) 44

45 Qué es cuarta falcidia? Si el testador que tiene la libre disposición de sus bienes instituye herederos voluntarios y legatarios, la parte que corresponde a aquéllos no será menor de la cuarta parte de la herencia, con cuyo objeto serán reducidos a prorrata los legados, si fuere necesario. (Art. 771 C.C.) Institución de heredero voluntario El testador que no tenga herederos forzosos, puede instituir uno o más herederos voluntarios y señalar la parte de la herencia que asigna a cada uno. Si no la determina, sucederán en partes iguales. (Art. 737 C.C.) 45

46 Caudal disponible para legatarios El testador puede instituir legatarios, con la parte disponible si tiene herederos forzosos, y no teniéndolos, hasta con la totalidad de sus bienes y señalar los que asigna a cada uno de los legatarios. El testador puede imponer tanto a los herederos voluntarios como a los legatarios, condiciones y cargos que no sean contrarios a la ley, a las buenas costumbres y al libre ejercicio de los derechos fundamentales de la persona. (Art. 738 C.C.) 46

47 Requisitos para Escrituras Públicas de Donación de Bien Inmueble Minuta autorizada por un abogado, en original y dos copias, firmado por las partes contratantes (donante y donatario). Acreditar la representación legal del Apoderado de la Iglesia Adventista del Séptimo Día. Documentos que acrediten el pago de los impuestos Predial del año de la donación, original y copia legalizada de comprobante de pago del impuesto al Patrimonio Predial. En caso de no contar con los documentos antes mencionados se puede reemplazar con la Constancia de: No Adeudo emitida por la Municipalidad correspondiente. 47

48 Copia Literal de la Partida Registral de Inmueble. Nota: La dirección del inmueble que aparezca en los documentos antes señalados deben coincidir con la dirección que aparece en el Gravamen emitido por los Registros Públicos. Constancia municipal de no estar afecto al pago del impuesto de alcabala. La donación está inafecta al Impuesto de Alcabala por ser la donataria una entidad religiosa constituida conforme a la legislación nacional, por disposición expresa del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N EF., Art. 28, letra c.)y artículo 11 de la Ley de Libertad Religiosa N Documento de Identidad de ambos contratante. 48

49 Considerar la información expuesta para la adquisición de inmueble vía compra venta referido en la Primera Parte y que sea aplicable para las donaciones. 49

50 Donación de una parte de un inmueble de mayor extensión. Solicitar la sub división del lote, ante la municipalidad correspondiente. Culmina con una Resolución Municipal aprobando la sub división del lote matriz en tantos lotes se haya solicitado, con sus linderos, medidas perimétricas y áreas individualizadas. La sub división se debe inscribir en los registros públicos en la Partida donde se encuentra el lote matriz, lo que dará origen a la Independización. Los nuevos lotes tendrán su propia Partida donde se inscribirán la donación, numeración municipal, declaración de fábrica, hipoteca, etc., etc. 50

51 El lote independizado con su Partida propia, que se haya acordado donar a la Iglesia, deberá incluirse el número de la Partida Registral, en la minuta de Donación del Inmueble. Obtenida la escritura pública de donación, la Iglesia como nueva propietaria, registrará a su nombre en la Partida registral del inmueble. Alta y Baja.- Con la minuta (no se requiere la escritura pública) debe efectuarse ante el municipio el Alta y la Baja explicado en la Primera Parte. 51

52 Cualquier consulta, favor de hacérmela llegar a través de este medio o a los teléfonos que figuran al final de la firma. Dios les bendiga. Cordialmente, Abelardo Muro Vilchez Dpto. Legal Iglesia Adventista del Séptimo Día. Av. Comandante Espinar N 610, Lima 18. Tel.: (51) Cel.: Fax: (51)