FISCALIDAD DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS EN EL AMBITO DEL IRPF E IVA

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1 FISCALIDAD DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS EN EL AMBITO DEL IRPF E IVA IRPF En el IRPF vamos a ver las especialidades en Rendimientos del Capital Inmobiliario, Imputación de Rentas Inmobiliarias, Ganancias Patrimoniales y Deducciones aplicables en relación a las operaciones inmobiliarias. 1.- RENDIMIENTOS CAPITAL INMOBILIARIO 1.1. DIFERENCIAR LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO Y MOBILIARIO. Los rendimientos del capital constituyen el segundo de los componentes de la renta que integran la Base Imponible del IRPF (el primero son los rendimientos del trabajo que ya hemos estudiado). Los rendimientos del capital son las contraprestaciones (ya sean dinerarias o en especie) que provengan de elementos patrimoniales (ya sean bienes o derechos) que son propiedad del contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste. Ejemplo El importe que un arrendatario me paga por alquilarle un piso de mi propiedad, es una contraprestación dineraria que proviene de un elemento patrimonial (inmueble) de mi propiedad. O el dividendo que percibo por ser socio de una compañía es otro ejemplo de contraprestación que proviene de un elemento patrimonial (las acciones de la compañía) de mi propiedad.

2 Dentro de esta segunda categoría de elementos que integran la Base Imponible del IRPF, existen dos clases de Rendimientos del Capital: a) Rendimiento del capital inmobiliario. b) Rendimiento del capital mobiliario CONCEPTO DE IMPUTACIÓN DE RENTAS (derivados de inmuebles urbanos no arrendados). La vivienda habitual no genera ningún tipo de rendimiento para los contribuyentes. No obstante, la Ley del IRPF considera que el resto de bienes inmuebles urbanos, (excepto la vivienda habitual y los no arrendados) generan renta para su titular. Es el caso de las segundas residencias o pisos no alquilados, por ejemplo. Así es que cuando tengamos inmuebles de este tipo, deberemos integrar en la Base Imponible del IRPF una renta ficticia, como si obtuviéramos un rendimiento. Cómo calculamos ese rendimiento? Aplicando un 2% del valor catastral de esa vivienda. Salvo en los municipios que hayan revisado el valor catastral con posterioridad al en cuyo caso aplicarán el 1,10%. Recuerda Si un inmueble ha estado arrendado 4 meses, y el resto del año ha estado a disposición de sus titulares, siempre y cuando no haya constituido su vivienda habitual, deberá declarar como rendimiento de capital inmobiliario los importes correspondientes a esos 4 meses, mientras que para los 8 meses restantes deberá calcular las rentas presuntas generada según lo expuesto en el apartado anterior por los mencionados 8 meses CALCULAR LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL: INGRESOS, GASTOS DEDUCIBLES Y REDUCCIONES Empezamos con los Rendimientos del Capital Inmobiliario RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO (RCI).

3 Los RCI gravan las rentas (de alquiler, por ejemplo) provenientes de los elementos patrimoniales (casa) que son propiedad del obligado tributario. Concretamente son RCI los procedentes del arrendamiento o subarriendo de Inmuebles rústicos o urbanos o cualquier otro rendimiento derivado de la condición de propietario de ese inmueble, por ejemplo el RCI derivado del arrendamiento del Usufructo de una vivienda. También constituye RCI las cantidades percibidas por el propietario en caso de Derechos de Traspaso de un Local. Vamos a estudiar cómo calcular el Rendimiento en caso de arrendamiento de bienes inmuebles. RCI procedentes del arrendamiento de Inmuebles (rústicos o urbanos) Este tipo de Rendimientos se calculan por diferencia entre los ingresos íntegros que el arrendamiento genera y los gastos deducibles necesarios para ese bien. INGRESOS ÍNTEGROS GASTOS DEDUCIBLES Ingresos íntegros Los ingresos del arrendador están constituidos por el importe final de todos los conceptos que recibe el arrendatario, ya sea en metálico o en especie. Entre otros conceptos, se consideran ingresos íntegros los siguientes: Las rentas de los alquileres y las cantidades asimiladas. El importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble (por ejemplo los muebles de una casa). La participación que pueda corresponder al propietario en el traspaso del inmueble.

4 Las repercusiones de cualquier tipo que el propietario realice tanto por obras, servicios, tributos, etc. Aunque el arrendatario no pague el alquiler, hay que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la Ley permite deducir como saldos de dudoso cobro la parte que no se ha cobrado siempre y cuando se cumplan 2 requisitos: Cuando entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de 6 meses. Que no se haya producido ninguna renovación del crédito. Que el deudor se halle en situación de concurso de acreedores. Gastos deducibles Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. Según el reglamento del IRPF, son gastos deducibles: Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute, y demás gastos de financiación. Por ejemplo, los intereses y demás gastos de la hipoteca que se paga por la compra de ese bien que se está arrendando. Los gastos de reparación y conservación del inmueble. Es decir, los efectuados con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco, o arreglo de instalaciones, y los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. Recuerda No obstante el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos mencionados (intereses y gastos de reparación y conservación) no puede exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Pero el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

5 Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas, recargos y contribuciones estatales (que no tengan carácter sancionador). Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios directos, tales como los del administrador de fincas, los de vigilancia, los gastos de un portero, etc. Los gastos ocasionados por la preparación de los contratos de arrendamiento o subarriendo y los de defensa jurídica. Los saldos de dudoso cobro. Se producen cuando el arrendatario deja de pagar el alquiler. Así cuando entre la 1ª gestión de cobro por el arrendatario y la fecha de devengo del Impuesto hubieran transcurrido más de 6 meses y no se hubiera producido la renovación del crédito, el mismo es deducible. El importe de las primas de seguros (seguro de robo, incendio). Las cantidades destinadas a servicios o suministros (agua, gas, luz). Las cantidades destinadas a la amortización de acuerdo a los siguientes criterios: Bienes inmuebles: el 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral del inmueble, excluido el valor del suelo. Bienes muebles cedidos con los inmuebles susceptibles de ser utilizados por un periodo superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble. Se amortizarán de acuerdo con la tabla simplificada que se expone a continuación: Grupo Elementos patrimoniales Coeficiente Lineal Período máximo. % máximo 1 Edificios y otras construcciones 3% 68 2 Instalaciones, mobiliario, enseres y resto del inmovilizado material. 10% 20 Por tanto, una vez que he deducido los gastos de los ingresos obtengo el Rendimiento Neto. INGRESOS GASTOS = RENDIMIENTO NETO

6 Ejemplo Rendimiento Neto El Sr. Martínez alquila una casa en la playa por anuales. Sus gastos relativos a esta casa son: Intereses por la hipoteca: Gastos de reparación y conservación: Es decir, total gastos Para calcular el Rendimiento Neto deberíamos restar: Ingresos (12.000) Gastos (13.000) = Pues bien, según lo comentado, el Rendimiento neto que vamos a integrar en la BI del IRPF será 0,00 no Ahora bien, esos se pueden compensar con los ingresos que tenga en los próximos 4 años. Ejemplo de Saldos de dudoso cobro Siguiendo con el ejemplo anterior, suponemos que el arrendatario no paga el alquiler de enero a mayo. Dichas rentas ascienden a 8000 euros, qué ocurre? Si se reclama la deuda el 31 de mayo y no paga, resultará que a 31 de diciembre habrán transcurrido más de 6 meses y, por tanto, el Sr. Martínez deberá declarar dichas rentas como ingreso pero a la vez podrá deducir, en concepto de saldo de dudoso cobro, el importe de euros. Si al año siguiente se cobra la deuda entonces se declarará, dicha cuantía como un ingreso.

7 Ejemplo de amortización de bienes inmuebles. La casa de la playa fue adquirida por (IVA incluido). El valor catastral de la misma, según el recibo del IBI, es de euros. El valor catastral se compone de: Valor del terreno: euros. Valor de la construcción: euros. Lo que implica que la construcción vale el 30% y el terreno el 70%. Cómo se calcula la amortización? Se escoge el mayor valor, que en este caso es el de la adquisición ( ), y se busca la parte correspondiente a la construcción según el recibo del IBI, es decir, el 30%. Base de la amortización: x 30%= Amortización: x 3% = Es decir, que se podrá deducir como gasto el importe de los euros en concepto de amortización del inmueble porque ha estado alquilado todo el año. REDUCCIONES Una vez obtenido el Rendimiento Neto, se practicarán, si proceden, las reducciones siguientes: Reducción sobre Arrendamientos de Vivienda habitual: Se establece una reducción especial del 50% sobre los rendimientos netos derivados del alquiler de inmuebles destinados a viviendas. NOVEDAD: Se incrementa el % de reducción del 50 al 60%: Desde 1 de enero de 2011 y vigencia indefinida: En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 %. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente. Dicha reducción será del 100% cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y perciba rendimientos netos de trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores a determinada cuantía (=indicador público de renta de efectos múltiples).

8 NOVEDAD: desde 1 de enero de 2011 y vigencia indefinida: Se reduce la edad del arrendatario de 35 a 30 años. Dicha reducción será del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples. El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos. Que ocurre cuando hay varios arrendatarios en la vivienda? Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en este apartado. Y qué ocurre con la Reducción por arrendamientos procedentes de contratos anteriores a 1 de enero de 2011 en los que la edad del arrendatario era de 35 años? A efectos de la aplicación de la reducción del 100 % la edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con dicho arrendatario. Reducciones por rendimientos irregulares: Reducción del 40%. Son objeto de una reducción del 40%, los siguientes rendimientos irregulares si se imputan a un único período impositivo: o Los obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio. o Indemnizaciones del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble. o c) Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute vitalicios (por ejemplo un usufructo). Son objeto de reducción los rendimientos generados en un período superior a 2 años. Si se perciben de forma fraccionada cuando se

9 cumpla la siguiente premisa: Período de Generación / Período de Fraccionamiento > 2. Ejemplo Se arrienda un local por un período de 4 años a /año, concertando el pago del mismo el último año: Período de Generación: 4 años. Período de Fraccionamiento: 1 año. En este caso los que cobraría el arrendador el cuarto año tendrían una reducción del 40%, es decir, este contribuyente sólo tendría que imputarse como rendimientos del capital inmobiliario : %(40.000) = Caso especial: Arrendamiento entre parientes Cuando se trate de inmuebles arrendados o subarrendados a parientes, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto no podrá ser inferior al calculado de acuerdo con lo que se expone en el apartado siguiente (imputación de rentas inmobiliarias). Ahora vamos a asegurar que hemos comprendido los conceptos comentados hasta el momento. La Sra. Pérez es propietaria de un local comercial y dos viviendas que tiene arrendadas. Los ingresos y gastos deducibles correspondientes a 2010 han sido los siguientes: Vivienda 1 Vivienda 2 Local Ingresos íntegros 6.500, , ,00 Intereses + gastos reparación 2.300, , ,00 Otros gastos deducibles 1.200, ,00 990,00 La vivienda 1 ha estado arrendada desde mazo a un matrimonio de 32 años. Su valor catastral (que ha sido revisado) es de euros. La vivienda 2 ha estado arrendada a otro matrimonio de 60 años durante todo el año. Determinar el rendimiento neto de capital inmobiliario correspondiente a 2010.

10 Solución: Vivienda 1 Vivienda 2 Local Cálculo del RCI + Ingresos íntegros 6.500, , ,00 - Intereses + gastos reparación , ,00 (*) ,00 - Otros gastos deducibles , ,00-990,00 = Rendimiento 3.000, , ,00 Reducción 100% 50% = Rendimiento neto reducido , ,00 Cálculo de la Imputación de Rentas Valor Catastral Vivienda ,00 % 1,10% = Resultado IR anual (Enero a Diciembre) 550,00 = Prorrateo IR 2 meses (En y Febrero) 91,67 Total Rdto. Capital Inmobiliario , ,00 Total Imputac Rentas Inmobiliarias 91,67 TOTAL RCI 5.451,67 (*) Fíjate que el gasto era de euros pero sólo vamos a poder deducir hasta el importe de los ingresos. Es decir, Así es que el resto de esos gastos los deduciremos en los 4 ejercicios siguientes. 2.- GANANCIAS y PÉRDIDAS PATRIMONIALES: 2.1. NORMAS GENERALES PARA CALCULAR LA GYP Para determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial que va a tributar es necesario distinguir cómo se ha producido la transmisión del elemento: onerosa o gratuitamente: a) Transmisiones onerosas: La ganancia o pérdida se determina por la diferencia entre el valor de enajenación y el valor de adquisición del elemento patrimonial transmitido. El valor de adquisición será el resultado de sumar las siguientes cuantías:

11 (+) Importe satisfecho en la adquisición. (+) Costes de inversiones y mejoras efectuadas en el elemento que se transmite. (+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses satisfechos. (-) Importe de las amortizaciones reglamentariamente practicadas. Sabías que cuando transmites bienes inmuebles puedes actualizar el valor de adquisición de los mismos para paliar los efectos de la inflación? Para ello se debe aplicar sobre el valor de adquisición los coeficientes de actualización que cada año se aprueban en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Para el año 2010 estos coeficientes son los siguientes: Año de la Inversión Transmisión 2010 Transmisión y anteriores 1,2780 1, (y ) 1,3502 1, ,3040 1, ,2780 1, ,2532 1, ,2307 1, ,2070 1, ,1833 1, ,1601 1, ,1374 1, ,1150 1, ,0932 1, ,0718 1, ,0508 1, ,0302 1, ,0100 1, ,0000 1, El valor de transmisión es el importe real por el que se efectúa la enajenación, siempre que no resulte inferior al normal de mercado. De dicho valor se deducen los gastos y tributos accesorios cuando se hayan satisfecho por el transmitente.

12 Ejemplo: transmito la vivienda que fue adquirida en el año 2000 por un importe de Euros. Los gastos de la compra fueron: Factura de Notario y Registro de la Propiedad 3.000, y el gasto por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) fue de Euros. El importe de la transmisión en el año 2010 ha sido de y la Plusvalía municipal (IIVTNU) que he satisfecho ha sido de Euros. Solución: La ganancia patrimonial es la siguiente: Valor de adquisición ,00 Factura Notario y Registro 3.000,00 Impuestos (ITP) 7.000,00 Total Valor Adquisición ,00 Coeficiente actualización (año 2000) 1,2070 Valor de Adqusición Actualizado ,00 Valor de transmisión ,00 Impuestos (Plusvalía) ,00 Valor de Transmisión ,00 Valor de Transmisión ,00 Valor de Adquisición ,00 Ganancia Patrimonial , Aplicación de los Coeficientes de abatimiento Pues bien una vez determinada la Ganancia patrimonial obtenida según los apartados ésta puede ser objeto de reducción por aplicación de los correspondientes porcentajes reductores o de abatimiento del régimen transitorio. Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos: a) Que la ganancia derive de la transmisión de elementos patrimoniales. b) Que el bien que transmite haya sido adquirido antes de 31 de diciembre de 1994 c) Que el elemento patrimonial no esté afecto a una actividad económica. d) Que el elemento patrimonial no haya sido adjudicado al socio en virtud de la disolución de una sociedad transparente.

13 Una vez cumplidos los anteriores requisitos y una vez cuantificada la Ganancia Patrimonial obtenida, la reducción únicamente será aplicable a la parte de ganancia generada entre la fecha de la compra del elemento transmitido y el 19 de Enero de 2006 ambos inclusive, sin que pueda aplicarse dicha reducción sobre la parte de ganancia generada a partir del 20 de enero de 2006 hasta la fecha de transmisión. Por tanto en primer lugar vamos a calcular sobre qué parte de la ganancia patrimonial se va a aplicar la reducción según un reparto lineal: Ejemplo: adquirimos un bien el 1 de Enero de 1993 y lo transmitimos el 1 de Enero de La Ganancia patrimonial obtenida es Pues bien en primer lugar hemos de determinar a qué parte de esa ganancia le va a resultar de aplicación una reducción. Así es que en primer lugar, calcularemos el número de días transcurridos desde la adquisición a la transmisión: Desde 1 de Enero 1993 a 1 de Enero de 2009 han transcurrido 16 años ó días. En segundo lugar, determinaremos la parte de ganancia generada desde la compra hasta el día 19 de enero de 2006: Los días transcurridos desde 1 de enero de 1993 hasta 19 enero 2006 son días. Y en tercer lugar determinaremos la ganancia generada hasta 19 de enero de 2006, a la que le va a resultar aplicable la reducción GyP = GyP total (1.000) x Nº días desde la adq hasta 19/01/06 (4764) Nº de días desde la adquisición hasta la transmisión (5.840) En nuestro ejemplo la Ganancia generada antes de 19 de Enero de 2006 es de Euros. Por lo que Ganancia generada desde 20 de Enero de 2006 hasta la transmisión es de 184,25 Euros: ( ) Ahora vamos a calcular qué % de reducción le es aplicable a esa parte de ganancia:

14 - Para ello, calcularemos en primer lugar el período de permanencia de ese bien en el patrimonio del contribuyente: Así si el bien se adquirió el 30 de diciembre del 1992 el período de permanencia se computa hasta 31 de diciembre de 1994, redondeando dicho periodo por exceso. Es decir, como han transcurrido 2 años y un día el periodo de permanencia es 3 años. En el ejemplo anterior en cambio, el periodo de permanencia es de 1 año y 11 meses por lo que el periodo de permanencia es 2 años. - Y por último calcularemos el % de reducción aplicable. Dicho porcentaje depende de la naturaleza del elemento transmitido: Así cuando se transmiten bienes inmuebles el % de reducción es del 11,11%. Por tanto, una vez tenemos el periodo de permanencia y el % de reducción los multiplicamos: Es decir, que en el ejemplo anterior el % de reducción de la ganancia patrimonial sería: 11 11% x 2 = 22 22%. Por lo que, la ganancia objeto de reducción es x 22 22%= En resumidas cuentas la GP que va a tributar va a ser: Ganancia Patrimonial total Ganancia Patrimonial Exenta. 181,25 818,74 Y la GyP que no va a tributar es de 181,25 Euros. Esta norma para calcular qué parte de GYP es objeto de reducción se aplicará también cuando estemos transmitiendo bienes muebles (excepto cuando éstos sean Acciones que cotizan en Bolsa, y Acciones de

15 Instituciones de Inversión Colectiva, a las cuales se les aplican unas reglas distintas.) Por otro lado, cuando transmitimos bienes que no son inmuebles los % de reducción serán del 25% para la transmisión de Acciones, Fondos de Inversión, etc, que coticen en Bolsa; mientras que para el resto de bienes muebles el % de reducción sería de un 14 28%. Queda, por tanto, no sujeta la parte de las GP obtenidas antes del cuando hayan transcurrido, respectivamente, más de 10, 5 y 8 años desde la fecha de adquisición hasta el BENEFICIOS FISCALES POR LA TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL: Exención por reinversión de vivienda habitual Se excluyen de gravamen las GP producidas por la transmisión de la vivienda habitual del obligado tributario, siempre que el importe obtenido en la venta se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual y se cumplan determinadas condiciones. Si no se reinvierte la totalidad del precio obtenido en la transmisión, la exención del incremento será sólo parcial: proporcional a la cuantía de la reinversión. Ejemplo: suponemos que hemos vendido una vivienda habitual por 250 y la Ganancia patrimonial por dicha venta ha sido de 75. Pues bien, si yo reinvierto 250 en la compra de otra VH la GP que he obtenido (75) estará totalmente exenta. Si en cambio sólo he reinvertido 125 en la compra de otra VH la GP exenta será sólo Para disfrutar de la exención, la reinversión debe efectuarse necesariamente en otra vivienda habitual (que cumpla los requisitos que veremos en la siguiente unidad), asimilándose los supuestos de rehabilitación, no siendo admisible la reinversión en una segunda residencia o en otro tipo de inmueble. El Reglamento establece los siguientes criterios para el derecho de exención por reinversión en vivienda habitual: Cuando para la adquisición de la vivienda transmitida se hubiese utilizado financiación ajena (es decir, una Hipoteca por ejemplo) se considerará como

16 importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. Ejemplo: Imaginemos el supuesto anterior pero que en el momento de la transmisión el capital pendiente de amortizar (de la Hipoteca) es de 100. Pues bien, para gozar de la exención se entiende que el importe a reinvertir será la diferencia entre el importe obtenido (250) menos la cantidad pendiente de amortizar (100). Es decir, tendré que reinvertir 150 en la compra de otra vivienda para gozar de la exención de 75. La reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente (p.e. vivienda en construcción) dentro del plazo que va desde dos años antes de la transmisión hasta dos años después de la misma. Ejemplo: Vendemos la VH en 30 de junio de 2010, pero en 5 de Julio de 2007 adquirimos otro inmueble que a partir de ahora va a ser nuestra nueva VH. Pues bien, como esta 2ª VH se ha adquirido dentro de los 2 años previos a la transmisión se considera cumplido el requisito de la reinversión (siempre y cuando las cantidades obtenidas en la transmisión se hayan reinvertido.) 3.- DEDUCCIONES EN LA CUOTA ÍNTEGRA DEL IRPF en relación a las operaciones inmobiliarias. DEDUCCIONES ESTATALES 1.- Deducción por inversión en vivienda habitual. Como se han producido novedades en este punto vamos a distinguir el régimen aplicable hasta 31 de diciembre de 2010, en segundo lugar, las novedades aplicables con relación a esta deducción aplicable a las adquisiciones de viviendas producidas a partir de 1 de Enero de 2011 y en tercer lugar, el régimen transitorio Régimen aplicable hasta 31 de Diciembre de 2010

17 - Qué se entiende como Vivienda Habitual? Para que una vivienda se considere habitual, el obligado tributario debe residir en ella, al menos tres años, salvo que exista causa de fuerza mayor que lo impida, por ejemplo, fallecimiento, divorcio, traslado forzoso de empleo, Además, para que la deducción aplicada sea admisible, es necesario que el obligado tributario ocupe la vivienda efectivamente antes del transcurso de un año a contar desde la adquisición, construcción o rehabilitación. - Qué % de Deducción resulta aplicable?: Con carácter general podrán deducirse el 7 5% (como deducción estatal) de las cantidades satisfechas en la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente y el % aprobado por la Comunidad Autónoma correspondiente o, en su defecto, el 7,5%. - Cuál es la Base máxima de esta deducción? a) En general: anuales. Está constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda, incluidos los gastos accesorios satisfechos en el año de la adquisición (Factura de la Notaria, Registro, Impuestos ) y, en el caso de que exista financiación ajena, se incluirán en la base de deducción la amortización, los intereses, comisiones y demás gastos derivados de la misma que se paguen anualmente. b) Cuando se trate de adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual de contribuyentes minusválidos el límite se establece en anuales, estableciéndose de forma reglamentaria los porcentajes de deducción. Nota: Sabías que en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial, el contribuyente podrá seguir practicando esta deducción, en los términos que reglamentariamente se establezcan, por las cantidades satisfechas en el período impositivo para la adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el progenitor en cuya compañía queden. - También podrá aplicarse esta deducción a las cantidades depositadas en entidades de crédito (cuentas ahorro vivienda), cuando estas cantidades se destinen únicamente a la compra de la primera vivienda habitual.

18 - Qué ocurre cuando cambias de vivienda habitual (porque adquieres un nueva) y con anterioridad ya habías disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales? En estos casos no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda en tanto las cantidades invertidas en la nueva no superen las cantidades invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción. Ejemplo: si tu adquiriste una vivienda por solicitando una hipoteca de Euros. A resultas de ello anualmente pudiste deducirte sobre una base de 9015 Euros durante 10 años, lo que arroja una base de deducción total de Euros. Pues bien, lo que pretende la Norma en este caso es que al adquirir la segunda vivienda habitual que imaginemos te cuesta te puedas empezar a deducir las cuantías satisfechas por la nueva sólo cuando superes la cuantía de Euros. - Qué ocurre cuando por la venta de tu antigua vivienda habitual has tenido una ganancia patrimonial exenta por reinversión? Siguiendo con la filosofía de la norma expuesta en el párrafo anterior cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión. Ejemplo: siguiendo con el caso anterior si la primera VH ha sido vendida y he tenido una ganancia patrimonial de ( por ejemplo) que dejo exenta por reinvertir el importe obtenido en la venta de la 1ª en la compra de la otra VH la norma me dice que sólo podré empezar a deducirme por la nueva si las cantidades invertidas en la nueva superan la GYP exenta de y las cantidades que ya me deduje por la 1ª VH que según el ejemplo eran Euros. Es decir, que el año que haya pagado efectivamente más de

19 Euros por la compra de esta 2ª VH me podré empezar a deducir por la compra de la 2º VH Régimen aplicable a partir de 1 de Enero de 2011 NOVEDAD 2011: Desde 1 de Enero de 2011, los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a ,20 euros anuales podrán deducirse el 7,5 % de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente. También los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a ,20 euros anuales podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. En los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial, el contribuyente cuya base imponible sea inferior a ,20 euros anuales podrá seguir practicando esta deducción, en los términos que reglamentariamente se establezcan, por las cantidades satisfechas en el período impositivo para la adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el progenitor en cuya compañía queden. Cuál es la nueva base máxima de esta deducción: cuando la base imponible sea igual o inferior a ,20 euros anuales: euros anuales. cuando la base imponible esté comprendida entre ,20 y ,20 euros anuales: euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y ,20 euros anuales Régimen Transitorio: Qué ocurre con aquellos contribuyentes que adquirieron su vivienda habitual con anterioridad a 31 de diciembre de 2010? Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a ,90 euros anuales que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011

20 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma, tendrán como base máxima de deducción respecto de dicha vivienda la establecida 31 de diciembre de 2010, aún cuando su base imponible sea igual o superior a ,20 euros anuales. Igualmente, la base máxima de deducción será la prevista en el párrafo anterior respecto de las obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que se hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2011 y las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a ,99 euros anuales que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2011, tendrán como base máxima de deducción respecto de las mismas la establecida en el artículo de esta Ley en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2010, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2015, aún cuando su base imponible sea igual o superior a ,20 euros anuales. 3. En ningún caso, por aplicación de lo dispuesto en esta disposición la base de la deducción correspondiente al conjunto de inversiones en vivienda habitual efectuadas en el período impositivo podrá ser superior al importe de la base máxima de deducción establecida en los artículos y 4 de esta Ley en su redacción en vigor a 31 de diciembre de Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o superior a ,20 euros anuales no perderán el derecho a las deducciones practicadas con anterioridad a 1 de enero de 2011 por las cantidades depositadas en cuentas vivienda, siempre que tales cantidades se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual en los términos que se establecen reglamentariamente. 2.- Deducción por obras de mejora en la vivienda habitual. Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a ,20 euros anuales, pueden deducirse el 10% de las cantidades satisfechas desde el hasta el por las obras realizadas durante dicho período en la vivienda habitual o en el edificio en la que esta se encuentre, siempre que tengan por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la

21 estanqueidad y, en particular, la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, en los términos previstos en el RD 2066/2008 modif RD 1713/2010, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante dicho período que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente. No dan derecho a practicar esta deducción las cantidades satisfechas a las personas o entidades que realicen las obras mediante entregas de dinero de curso legal; ni las obras que se realicen en plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos; ni las cantidades satisfechas por las que el contribuyente practique la deducción por inversión en vivienda habitual. La base de esta deducción está constituida por las cantidades satisfechas, mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras. La base máxima anual de esta deducción es de: a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a ,20 euros anuales: euros anuales. b) Cuando la base imponible esté comprendida entre ,20 y ,20 euros anuales: euros menos el resultado de multiplicar por 0,2 la diferencia entre la base imponible y ,20 euros anuales. Las cantidades satisfechas en el ejercicio no deducidas por exceder de la base máxima anual de deducción pueden deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes. A tal efecto, cuando concurran cantidades deducibles en el ejercicio con cantidades deducibles procedentes de ejercicios anteriores que no hayan podido ser objeto de deducción por exceder de la base máxima de deducción, el límite anteriormente indicado será único para el conjunto de tales cantidades, deduciéndose en primer lugar las cantidades correspondientes a años anteriores. En ningún caso, la base acumulada de la deducción correspondiente a los períodos impositivos en que esta sea de aplicación puede exceder de euros por vivienda habitual. Cuando concurran varios propietarios con derecho a practicar la deducción respecto de una misma vivienda, el citado límite de euros se

22 distribuirá entre los copropietarios en función de su respectivo porcentaje de propiedad en el inmueble. Novedad: Para las obras que se realicen desde 7 de Mayo de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2012, se amplía tanto el objeto de la deducción, pues no se limita solo a las obras que se realicen en la vivienda habitual (sino en cualquier vivienda), como el colectivo de potenciales beneficiarios al incrementarse el límite anual de base imponible para acceder a la misma (Base imponible < ,20 Euros). Al mismo tiempo se mejora la propia cuantía de la deducción elevándose el % (del 10 al 20%) y la base anual máxima de la deducción: - cuando la BI sea igual o inferior a ,20 euros anuales: Base=6.750 euros. - cuando la BI esté comprendida entre ,20 euros y ,20 euros. Base= euros (BI ,20)X 0,375 Igualmente se incrementa la base acumulada de la misma que asciende a euros por vivienda. 3. Deducción por alquiler de la vivienda habitual 3.1. Régimen aplicable hasta 31 Diciembre 2010 Pueden deducirse el 10 05% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo por el alquiler de la vivienda habitual, siempre que la base imponible del contribuyente sea inferior a euros anuales. La base máxima de esta deducción es: o euros anuales, cuando la base imponible sea igual o inferior a euros anuales. o euros anuales menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre la base imponible y euros anuales, cuando la base imponible esté comprendida entre ,01 y euros anuales.

23 Puede simultanearse la deducción por alquiler con la posible deducción por las cantidades depositadas en cuenta vivienda y las cantidades satisfechas directamente al promotor de las viviendas en construcción Régimen aplicable a partir de 1 de Enero de 2011 Desde 1 de Enero de 2011: se modifican las cuantías anteriores tal como sigue: Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a ,20 euros anuales podrán deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual. La base máxima de esta deducción será de: cuando la base imponible sea igual o inferior a ,20 euros anuales: euros anuales. cuando la base imponible esté comprendida entre ,20 y ,20 euros anuales: euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y ,20 euros anuales. DEDUCCIONES AUTONOMICAS (CATALUÑA) 1. Por inversión en vivienda habitual. Con efectos a partir del se modifican los porcentajes de deducción por inversión en vivienda habitual que pasan a ser los siguientes: a) Con carácter general, el 6%, excepto para los contribuyentes que cumplan alguna de las siguientes condiciones, en cuyo caso el porcentaje es del 9%: - Tener 32 años o menos en la fecha de devengo del impuesto, siempre que su base imponible total, menos el mínimo personal y familiar, no sea superior a euros. En el caso de tributación conjunta, este límite se computa de manera individual para cada uno de los contribuyentes que tenga derecho a la deducción por haber realizado inversiones en la vivienda habitual durante el ejercicio. - Haber estado en el paro durante 183 días o más durante el ejercicio. - Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%. - Formar parte de una unidad familiar que incluya por lo menos un hijo en la fecha de devengo del impuesto.

24 b) Si se trata de obras de adecuación de la vivienda habitual por personas con discapacidad, el 12%. No obstante, los contribuyentes que, habiendo adquirido su vivienda habitual antes del , tengan derecho a la deducción por adquisición de vivienda, pero les resulte menos favorable el régimen actual que el vigente hasta como consecuencia de la supresión de los porcentajes de deducción incrementados por la utilización de financiación ajena, tienen derecho a la compensación fiscal, aplicando para su cálculo los porcentajes de deducción vigentes a Por rehabilitación de la vivienda habitual Por rehabilitación de vivienda habitual: sin perjuicio de la aplicación del tramo autonómico de la deducción por inversión en la vivienda habitual, se establece una deducción del 1,5% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por la rehabilitación de la vivienda que constituya o deba constituir la vivienda habitual del contribuyente. La base máxima de la deducción se establece en el importe aprobado por la LIRPF como base máxima de la deducción por inversión en la vivienda. 3. Por alquiler de la vivienda habitual. Cuantías y requisitos para la aplicación de la deducción: - El 10 por 100 de las cantidades satisfechas en el período impositivo en concepto de alquiler de la vivienda habitual, con el límite máximo de 300 euros anuales (en tributación individual) o 600 en tributación conjunta, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: a) Que el contribuyente se halle en alguna de las situaciones siguientes: - Tener 32 o menos años de edad a la fecha de devengo del impuesto. - Haber estado en paro durante 183 días o más durante el ejercicio. - Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65 por Ser viudo o viuda y tener 65 años o más.

25 b) Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro del contribuyente menos el mínimo personal y familiar, no supere euros anuales en tributación individual (o si es conjunta). c) Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 por 100 de los rendimientos netos del contribuyente.

26 IVA.- TRIBUTACION OPERACIONES INMOBILIARIAS La ley del IVA establece que están sujetas y no exentas del IVA las entregas de terrenos edificables, así como las primeras entregas de edificaciones, y las entregas de edificaciones para su rehabilitación y para su demolición. A sensu contrario están sujetas pero exentas del IVA las entregas de terrenos no edificables, y las segundas y ulteriores entregas de edificaciones. Sin embargo la ley del IVA establece la posibilidad, sólo para determinados sujetos pasivos, de renunciar a la exención del iva de dichas operaciones inmobiliarias, siendo ello posible cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total del iva soportado por las adquisiciones de los inmuebles. La renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los bienes. Cuando ello se produce y la operación queda finalmente sujeta a IVA, por haber renunciado a la exención, dicho acto queda sometido al gravámen de AJD al 1 5%. Por otro lado, cuando no hay renuncia a la exención del IVA, el acto queda sujeto al ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, a un tipo del 8% en Cataluña. Cuadro-resumen de la tributación a efectos de IVA de las principales operaciones inmobiliarias. 1. ENTREGAS DE TERRENOS Y EDIFICACIONES 1.1. ENTREGAS DE TERRENOS Edificables....No exentas Excepción: Juntas de compensación...exentas No edificables. Exentas Excepciones:

27 - urbanizados o en curso efectuadas por el urbanizador. No exentas - con edificaciones en curso o terminadas cuyas entregas no estén exentas No exentas 1.2. ENTREGAS DE EDIFICACIONES Primera entrega (Efectuada por el promotor antes de su utilización superior a dos años).. No exentas Segundas y ulteriores entregas Exentas Excepciones: - efectuadas por empresas leasing.. No exentas - para rehabilitación. No exentas - para demolición. No exentas 2. ARRENDAMIENTOS 2.1. DE TERRENOS Para explotaciones agrícolas. Exentos Para aparcamiento, almacén, exposiciones, publicidad o instalación de elementos de las actividades empresariales..no exentos Con opción de compra cuando la entrega esté gravada...no exentos 2.2 DE EDIFICACIONES Viviendas...Exentos Asimiladas a viviendas No exentos Subarrendadas..No exentas Con opción de compra cuando la entrega de la vivienda esté gravada No exentos A continuación veremos determinadas especialidades en cuanto a la aplicación del Tipo de Iva aplicable: A.- Servicios de renovación y reparación de viviendas En el período comprendido entre y , tributan al tipo reducido del 8% las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de los mismos en las que se cumplan los siguientes requisitos: - que se refieran a viviendas utilizadas por personas físicas que no actúen como empresarios o profesionales o que se presten a comunidades de propietarios;

28 - que la construcción o rehabilitación de la vivienda a la que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas. Debe entenderse que se haya usado también al menos durante dos años antes del inicio de las obras de albañilería; - que la persona que realice las obras no aporte materiales o, si los aporta, que su coste no exceda del 33% de la base imponible de la operación (hasta el , dicho límite de coste no podía exceder del 20%). B.- Arrendamientos con opción de compra de edificios destinados a viviendas Se aplica el tipo reducido del 8% a los arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente. La tributación reducida de tales arrendamientos es de aplicación a las rentas correspondientes a los contratos que resulten exigibles desde el , siempre que no se haya ejercitado la opción de compra. Esta tributación se justifica porque los mencionados arrendamientos desembocan normalmente en la adquisición de la vivienda y es razonable que toda la operación, de principio a fin (arrendamiento y compra), tribute al mismo tipo impositivo. C. Construcción de viviendas Tributan al tipo reducido las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, que tengan por objeto: a) La construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas, destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anexos, garajes, instalaciones y servicios complementarios situados en ellas, que sean consecuencia de contratos formalizados directamente entre el promotor y el contratista.

29 El promotor es quien construye (promotor-constructor) o encarga la construcción del edificio y el tipo reducido se aplica con independencia de que el promotor concierte la total construcción con un solo contratista o con varios. Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que, al menos, el 50% de la superficie construida se destine a dicha utilización. (Tributa al tipo general una ejecución de obra que comprende 416 m 2 de garaje, 832 m 2 de locales comerciales y 600 m 2 de vivienda. La concurrencia de los requisitos mencionados puede ser probada por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho. Las obras realizadas con posterioridad a la terminación de la vivienda tributan al tipo general del 18% salvo los servicios de albañilería, etc ya vistos). Ejemplos: