PERSPECTIVAS INMOBILIARIAS 2018

Transcripción

1 PERSPECTIVAS INMOBILIARIAS 2018 EL MERCADO DE LOCALES COMERCIALES Conferencista: Urbanista Martín Fernández Noviembre 2018

2 CONTENIDO 1. Introducción. 2. Indicadores macroeconómicos. 3. Análisis de la demanda efectiva. 4. Proyección de la demanda y de los precios. 5. Análisis de la oferta secundaria. 6. Análisis de la oferta primaria 7. Hipótesis de absorción del mercado. 8. Conclusiones.

3 INTRODUCCIÓN

4 OBJETIVO: la finalidad de la presente conferencia es exponer el comportamiento histórico del mercado inmobiliario de locales comerciales y su proyección en el corto plazo. AREA DE ESTUDIO: se exponen dos ámbitos geográficos, que son Área Metropolitana de Caracas (en lo adelante AMC) y Centro Emergente Financiero (CEF: M. Chacao y Las Mercedes). Fuentes: para conformar las estadísticas inmobiliarias se empleó información compilada por la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, el Fondo de Valores Inmobiliarios y Tir Inmobiliarios S.C. Las fuentes primarias son: Banco Central de Venezuela, Oficinas de Registro Inmobiliario, publicaciones electrónicas y portales de venta de inmuebles.

5 geográfica Valor de reventa atractivo futura Buen Time nicho Localización Factores socio económicos Demanda vs Oferta temporal Inversión Propietario mal time ambiente económico Local Comercial Importación Mercancías Necesidad Básica Fondo de Comercio Seguridad jurídica ambiente político Capacidad de acceso a las divisas (US$) Actividad comercial Poder de compra Excedentes Volúmen de ventas (en Bs. y productos) Nivel de consumo de la población Inflación vs Ingresos

6 INDICADORES MACROECONÓMICOS

7 GOBIERNO LUSINCHI PÉREZ VELASQUEZ CALDERA CHÁVEZ MADURO PERÍODO (crisis bancaria 1994) SISTEMA DE CAMBIO RECADI LIBRE LIBRE OTAC INFLACIÓN (Promedio Anual %) VARIACIÓN DE LA LIQUIDEZ (Promedio Anual %) Paridad cambiaria Promedio (dólar libre) ( ) LIBRE HASTA LA FECHA CADIVI SITME SIMADI I SIMADI II DICOM 22,67% 45,09% 70,84% 49,48% 22,44% 451% 21% 39% 56% 39% 41% 266% 0,03 0,07 0,15 0,45 5, Devaluación Promedio Anual 38% 35% 66% 60% 329% % PRECIO DEL BARRIL PROMEDIO ANUAL (US$/b) PRODUCCIÓN PETROLERA PROMEDIO ANUAL (Miles de b/d) Valor Exportación Petrolera Promedio Anual (Millones de US$)

8 ANÁLISIS DE LA DEMANDA EFECTIVA

9 TOTAL ÁREA COMERCIALIZADA (m 2 ) ÁREA COMERCIALIZADA DE LOCALES COMERCIALES (m 2 ) Locales en el Área Metropolitana de Caracas Locales en Centro Comerciales del M CHACAO m m m m m m m m m2 AÑOS LUSINCHI PÉREZ V CALDERA CHAVEZ MADURO

10 Precio (Bs./m 2 ) PRECIOS PROMEDIO (Bs./m 2 ) (traídos a valor presente por inflación ) Área Metropolitana de Caracas Municipio Chacao y Las Mercedes AÑOS LUSINCHI PÉREZ V CALDERA CHAVEZ MADURO

11 Precio (US$/m 2 ) PRECIOS PROMEDIO (US$/m 2 ) Área Metropolitana de Caracas Municipio Chacao y Las Mercedes AÑOS LUSINCHI PÉREZ V CALDERA CHAVEZ MADURO

12 TOTAL ÁREA COMERCIALIZADA (m 2 ) PRECIO PROMEDIO (US/m 2 ) ÁREAS TRANSADAS DE LOCALES COMERCIALES (m 2 ) VS PRECIOS PROMEDIOS (US$/m2) Áreas Transadas AMC (m2) Precio AMC (US$/m2) Áreas Transadas AE (m2) Precio CEF US$/m2) AÑOS LUSINCHI PÉREZ V CALDERA CHAVEZ MADURO

13 TOTAL ÁREA COMERCIALIZADA (m 2 ) PRODUCTO INTERNO BRUTO (%) ÁREAS TRANSADAS DE LOCALES COMERCIALES (m 2 ) VS PIB Precios Constantes (%) Áreas Transadas AMC (m2) Áreas Transadas CEF (m2) PIB (%) 20,00% 16,00% 12,00% 8,00% 4,00% 0,00% 4,00% 8,00% 12,00% 16,00% 20,00% AÑOS LUSINCHI PÉREZ V CALDERA CHAVEZ MADURO

14 TOTAL ÁREA COMERCIALIZADA (m 2 ) IMPORTACIONES (MILLONES US$) ÁREAS TRANSADAS DE LOCALES COMERCIALES (m 2 ) VS IMPORTACIONES (MILLONES US$) Áreas Transadas AMC (m2) Áreas Transadas CEF (m2) Importación Sector Público (Mill US$) Importación Sector Privado (Mill US$) Importaciones Totales (Mill US$) AÑOS LUSINCHI PÉREZ V CALDERA CHAVEZ MADURO

15 PRECIOS MEDIOS (US$/m 2 ) IMPORTACIONES (MILLONES US$) PRECIOS PROMEDIOS DE LOCALES COMERCIALES (m 2 ) VS IMPORTACIONES (MILLONES US$) Precios Promedios AMC (US$/m2) Precios Promedios CEF (US$/m2) Importación Sector Público (Mill US$) Importación Sector Privado (Mill US$) Importaciones Totales (Mill US$) AÑOS LUSINCHI PÉREZ V CALDERA CHAVEZ MADURO

16 PRECIOS MEDIOS (US$/m 2 ) VALOR EXPORTACIONES PETROLERAS (MILLONES US$) PRECIOS PROMEDIOS DE LOCALES COMERCIALES (m 2 ) VS VALOR EXPORTACIONES PETROLERAS (MILLONES US$) Precios Promedios AMC (US$/m2) Precios Promedios CEF (US$/m2) Valor de las Exportaciones Petroleras (Mill US$) AÑOS LUSINCHI PÉREZ V CALDERA CHAVEZ MADURO

17 PROYECCIÓN DE LA DEMANDA EFECTIVA Y LOS PRECIOS

18 TOTAL ÁREA COMERCIALIZADA (m 2 ) PROYECCIÓN DE ÁREA COMERCIALIZADA DE LOCALES COMERCIALES (m 2 ) TOTAL ÁREA AMC (m2) VENTA PRIMARIA AMC (m2) TOTAL CFE (m2) VENTA PRIMARIA CEF (m2) AÑOS AMC TOTAL (m2) AMC VTA PRIMARIA (m2) CEF TOTAL (m2) CEF VTA PRIMARIA (m2)

19 Precio (Bs./m 2 ) PROYECCIÓN DE LOS PRECIOS PROMEDIOS DE LOCALES COMERCIALES (US$/m 2 ) AMC (US$/m2) CEF (US$/m2) AÑOS

20 ANÁLISIS DE LA OFERTA SECUNDARIA

21 TOTAL ÁREA PROMEDIO MENSUAL OFERTADA (m 2 ) PRECIO PROMEDIO (US$/m2) COMPORTAMIENTO HISTÓRICO DE LA OFERTA SECUNDARIA DE LOCALES COMERCIALES PROMEDIO MENSUAL ÁREA OFERTADA (m 2 ) Y PROMEDIO DE LOS PRECIOS (US$/m2 TOTAL ÁREA OFERTADA PROMEDIO MENSUAL AMC (m2) TOTAL ÁREA OFERTADA PROMEDIO MENSUAL CEF (m2)2 PRECIO PROMEDIO CEF (US$/m2)2 PRECIO PROMEDIO AMC (US$/m2) Fuente: Cámara Inmobiliaria de Venezuela El año 2017 es hasta el 2do Trimestre AÑOS

22 OFERTA SECUNDARIA ACTUAL DE LOCALES COMERCIALES (NOVIEMBRE 2017) INDICADOR AMC CEF Cantidad de Ofertas Total áreas (m 2 ) Mediana (Bs./m 2 ) P Máx (Bs./m 2 ) P Intermedio Max (Bs./m 2 ) P Mín (Bs./m 2 ) P Intermedio Mín (Bs./m 2 ) Mediana (US$/m 2 ) P Máx (US$/m 2 ) P Intermedio Max (US$/m 2 ) P Mín (US$/m 2 ) P Intermedio Mín (US$/m 2 )

23 ANÁLISIS DE LA OFERTA PRIMARIA

24 ZONAS RESUMEN DEL INVENTARIO PARA EL CEF TOTAL DE PROYECTOS TOTAL DE ÁREA BRUTA DE CONSTRUCCIÓN (M²) TOTAL DE ÁREA NETA VENDIBLE (M²) TOTAL DE ÁREA NETA VENDIBLE OFICINA (M²) TOTAL DE ÁREA NETA VENDIBLE COMERCIO (M²) Municipio Chacao Las Mercedes, Municipio Baruta Total general Oferta Potencial Adicional (*) (*) Oferta Potencial Adicional: se refiere al inventario realizado de parcelas (generalmente en Las Mercedes), que aparentan tener posibilidades de desarrollo por tener usos o actividades blandas, por ejemplo: estacionacionamiento, comercios de temporada, bienhechurías provisionales o en abandono, etc. Las áreas de construcción computable fueron estimadas en base a la zonificación asignada. CRONOGRAMA DE TERMINACIÓN Y ENTRADA AL MERCADO TIPO Área Neta de Oficina (m2) Área Neta Comercial (m2) AÑOS , , , , , , , ,03

25 ABSORCIÓN DEL MERCADO

26 ABSORCIÓN DE LAS ÁREAS DE COMERCIOS EN CONSTRUCCIÓN EN EL CEF AÑOS Demanda Efectiva Primaria Oferta Primaria Superávit / Déficit Superavit / Déficit Acumulado

27 CONCLUSIONES

28 En cuanto a la demanda efectiva histórica: En el período de estudio, el Área Metropolitana de Caracas muestra una tendencia recesiva en áreas transadas. Para el caso del CEF, la comercialización de locales comerciales presenta una tendencia lineal a partir del 2009, luego de una reducción con respecto al Esto puede deberse a que gran parte de los centros comerciales existentes en esta zona, son orientados al arrendamiento. El CEF ha reducido la brecha del tamaño de comercialización con respecto al AMC Al analizar los precios (us$), puede observarse que han descendido de manera importante. Se estima que, en los años 2017 y 2018, los locales comerciales estarán por debajo de US$ 1,000/m 2 ; luego, a partir del 2019 se iniciará una recuperación a una tasa moderada de crecimiento hasta llegar a precios aproximándose a US$ 2,000/m 2 en el 2022.

29 En cuenta a la oferta secundaria: El volumen de la oferta de locales comerciales ha aumentado significativamente desde el 2014 hasta el segundo trimestre del Esto va a contribuir a aumentar la vacancia y, por consiguiente, a una baja de los precios expresados en dólares americanos. Los precios de locales comerciales (US$) ha disminuido en más de 50% desde el Se estima que, para finales del 2017, el precio promedio se ubique por debajo de US$ 2,000/m2,

30 En cuento a la oferta primaria: Se observó una importante cantidad de proyectos en construcción en el CEF, que arrojarán al mercado un stock (comercial y de oficinas) que representa más del 50% del Área Metropolitana de Caracas. Los precios de venta de comercios vienen disminuyendo en relación a años anteriores; sin embargo, se piensa que siguen siendo altos, si se considera la situación económica, política y social del país y, adicionalmente, existe una alta competencia. Por otra parte, se prevé que van a disminuir en el corto plazo a niveles inferiores a US$ 3,000/m2.

31 Conociendo el panorama en que nos encontramos e infiriendo su perspectiva, nos preparamos para garantizar nuestro éxito profesional. Gracias!