Consultas más habituales formuladas ante la Asociación Valenciana de Consumidores y Usuarios. Cuarta Edición

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2 Propiedad Horizontal y Comunidades de Propietarios Consultas más habituales formuladas ante la Asociación Valenciana de Consumidores y Usuarios Cuarta Edición (Incluye las últimas modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal, efectuadas por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios y la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad. Asimismo se han adaptado los textos a la Ley 37/11, de 10 de Octubre, de medidas de agilización procesal) Ana Isabel Móner Romero Pilar Rodríguez Campo VACU asociación valenciana de consumidores y usuarios

3 Este material ha sido subvencionado por la Conselleria de Industria, Comercio e Innovación, en el marco de la convocatoria de ayudas para acciones específicas en materia de consumo en 2011, siendo su contenido responsabilidad exclusiva de la entidad beneficiaria.

4 y aunque el sector inmobiliario no está viviendo sus mejores momentos, continúa siendo uno de los sectores más problemáticos para los consumidores y, sin duda, de mayor necesidad de actualizar la información y con ello las normas que regulan nuestras relaciones en el seno de las comunidades de propietarios. Y, como el día a día nos dice que existe esta necesidad y que inclusive no sólo los consumidores sino también los profesionales como algunos Administradores de Fincas lo utilizan como Manual de Consulta en las reuniones de esas Comunidades, hemos querido poner en marcha, con el Patrocinio de la Conselleria de Economía, Industria y Comercio, a través de la Dirección General de Consumo, este nuevo Manual. Todo ello, con el ánimo de coadyuvar en una vida mucho más fácil en el seno de las Comunidades de Propietarios, donde las disputas se pueden solucionar con una simple mirada al contenido de este libro, donde casi un centenar de preguntas y respuestas hacen mucho más fácil comprender la Ley de Propiedad Horizontal, puesto que Ana y Pilar se han encargado (tras un nuevo ejemplo de dedicación hacia los consumidores) de transmitir, en un lenguaje claro y real, las respuestas que deben regir el buen gobierno de una Comunidad de Propietarios. Asimismo, este libro recoge formularios en forma de ejemplos de convocatorias, actas, estatutos, notificaciones, cartas varias, demandas tipo y un largo etcétera de propuestas que nos ayudan a dar los pasos firmes ante situaciones de desprotección o incumplimiento de la propia Comunidad o de algunos vecinos del inmueble. Sinceramente, creo que este trabajo realizado por nuestros Servicios Jurídicos, con el Patrocinio de la Generalitat Valenciana, va a continuar mejorando nuestra formación sobre asuntos tan importantes como las Comunidades de Propietarios. Gracias, Pilar y Ana. Vuestro trabajo ya está en manos de los consumidores. FERNANDO MÓNER ROMERO PRESIDENTE DE AVACU PRESIDENTE DE CECU

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6 Ana Isabel Móner Romero Abogada en ejercicio Asesora Jurídica AVACU-CECU Vocal de la Junta Arbitral de Consumo de la Comunidad Valenciana Vocal de la Junta Arbitral de Transportes de Valencia Vicepresidenta de la Fundación para la Justicia Autora de publicaciones y ponencias relacionadas con el Derecho y el Consumo Pilar Rodríguez Campo Abogada en ejercicio Asesora Jurídica de AVACU-CECU Vocal de la Junta Arbitral de Consumo de la Comunidad Valenciana Vocal de la Junta Arbitral de Transportes de Valencia Miembro del Colegio Arbitral del Consejo Valenciano de Cooperativismo NOTA DE LAS AUTORAS: Cuando redactamos el primer manual práctico sobre Propiedad Horizontal, con el fin de ayudar a los vecinos en el conocimiento de sus derechos y obligaciones dentro de su comunidad, jamás pensamos que se llegaría a publicar una Cuarta Edición. Hemos de agradecer, pues, la acogida que este trabajo, que una vez mas revisamos y actualizamos, ha tenido entre la Administración, las Asociaciones de vecinos, los asociados de AVACU, especialmente, y en general, quienes acuden a nuestras oficinas solicitando sus ejemplares. Sinceramente, muchas gracias. La idea inicial sigue viva y válida, quizás debido, por una parte, a que no se presentan otras cuestiones que aquellas que han sido planteadas en nuestros despachos, y, por otra, a que las respuestas o soluciones que damos a las mismas son fruto de nuestra experiencia y de nuestra personal interpretación de la Ley. Sin embargo, tenemos que seguir recordando a nuestros lectores, como venimos haciéndolo desde la Primera Edición, que la casuística que puede producirse en esta materia es inagotable y que hay que adaptar los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal a cada caso concreto, lo que provoca que puedan existir controversias y Sentencias dispares respecto a una misma cuestión. Por lo tanto, las respuestas que ofrecemos en esta obra deben servir al lector únicamente como base o guía para afrontar decisiones que siempre habrán de ser refrendadas por los copropietarios mediante el voto favorable de las mayorías que la Ley exige para cada supuesto, o, en último caso, sometidas al criterio superior de los juzgadores.

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8 ÍNDICE Capítulo I Apuntes elementales sobre la Ley de Propiedad Horizontal. Pag. 9 Capítulo II Los Estatutos y las cuotas de participación. Los gastos comunes. 19 Capítulo III Órganos de la Comunidad: Presidente, Secretario yadministrador. 33 Capítulo IV El voto del propietario y la adopción de acuerdos. 45 Capítulo V Las relaciones entre copropietarios. 57 Capítulo VI Formularios prácticos adaptados a las modificaciones legislativas de la L.P.H. y a la Ley 37/11, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal. 71 Capítulo VII Ley de Propiedad Horizontal. (Incluye las modificaciones de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios y de la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad). 105

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10 CAPÍTULO I apuntes elementales sobre la lph

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12 Capítulo I: APUNTES ELEMENTALES SOBRE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Qué es la Propiedad Horizontal? La propiedad de un inmueble en régimen de propiedad horizontal es un derecho complejo en el que un mismo titular ostenta la propiedad privativa sobre unas instalaciones y superficie determinadas (lo que podríamos llamar de puertas hacia dentro de nuestra vivienda o local) y la copropiedad, junto al resto de los dueños de las demás viviendas y locales de la finca, de aquellas otras superficies e instalaciones ( de puertas hacia fuera ) que deben calificarse de elementos comunes, tales como el solar, vuelo, estructuras de la edificación, escaleras, balcones, ascensores, conducciones generales, etc. La propiedad sobre los elementos privativos y comunes se hará constar en escritura pública, pero su determinación varía; mientras que la propiedad sobre los elementos privativos vendrá determinada por el título, que es la propia escritura pública, la propiedad sobre los elementos comunes se concreta en una cuota de participación sobre el total del inmueble, que determinará el porcentaje en que cada uno de los propietarios queda obligado a asumir derechos y obligaciones frente al resto de la comunidad. A partir de 1999, podemos decir que existe una nueva Ley de Propiedad Horizontal? La Ley que, durante años, ha venido siendo denominada nueva Ley de Propiedad Horizontal (Ley 8/1999, de 6 de abril, que entró en vigor el 28 de Abril del mismo año), fue realmente una reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, que hasta entonces había venido rigiendo

13 VACU este tipo de propiedad. Por tanto, puede decirse que en todo aquello que no fue modificado por la reforma de 1.999, siguió y sigue vigente lo establecido en la antigua Ley de Propiedad Horizontal de La reforma de 1999 obedeció a un intento del legislador de adaptar a la realidad social unas normas que ya tenían cerca de cuarenta años. Para ello, el legislador se basó, sobre todo, en una mayor flexibilización del régimen de mayorías para la adopción de determinados acuerdos, la actualización del modo en que debían desempeñar sus cargos los órganos de gobierno de la comunidad, y la intención de facilitar y agilizar las reclamaciones judiciales de las comunidades y de los propietarios individualmente considerados. Pero después ha habido otras modificaciones, así, en el año 2003, la necesidad social de favorecer la igualdad de oportunidades, la no discriminación y la accesibilidad universal de las personas discapacitadas, dio lugar a que se promulgase la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, que entró en vigor el día 4 de diciembre del mismo año, por la que se modificaron los arts. 10, 11 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta modificación implicaba una mayor flexibilidad a la hora de tomar acuerdos comunitarios tendentes a facilitar el acceso a las edificaciones de las personas discapacitadas. La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, por su parte, supuso reformas que permitían incrementar la eficiencia energética de los edificios en España, tras los significativos avances que se habían logrado en los últimos años con la aprobación de las normas técnicas básicas sobre los requerimientos mínimos y la certificación de eficiencia energética de edificios. Y, por último, la reforma efectuada por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, supone la adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su Protocolo Facultativo que fueron aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de las Naciones Unidas (ONU), donde se supera definitivamente la perspectiva asistencial de la discapacidad para abordar otra basada en los derechos humanos

14 APUNTES ELEMENTALES SOBRE LA LPH Puede decirse que las sucesivas reformas de la Ley han venido a resolver todos los problemas que aquejaban tradicionalmente a las comunidades de propietarios? Ninguna Ley puede resolver, a priori, todos los conflictos derivados de una realidad social, y, mucho menos, si se trata de una realidad tan compleja como la derivada de las relaciones de convivencia en un círculo social reducido y cerrado como es el de la vecindad más cercana. De hecho la aplicación de muchas de sus normas ha sido, en la práctica, sumamente difícil. De ahí también que se tengan que realizar, cada cierto tiempo, modificaciones que permitan adaptar la legislación a la realidad social y sus necesidades, precisamente en una materia que afecta a la relación entre las personas como es la convivencia en un mismo edificio. Por otra parte, consideramos que los procedimientos judiciales creados con el fin de abaratar, flexibilizar y agilizar las reclamaciones de las comunidades y los propietarios son criticables en varios aspectos, entre los que resaltaríamos los siguientes: A/ Se establece la posibilidad de que las comunidades y propietarios comparezcan en juicio sin necesidad de abogado o procurador, pero si una de las partes utiliza los servicios de estos profesionales y vence en el juicio, las costas derivadas de los mismos pueden ser impuestas a la parte vencida, aunque ésta no haya utilizado asesoramiento o representación profesional. El resultado, en la práctica, es injusto. B/ Se ha intentado dotar de una mayor celeridad y sencillez a los procedimientos especiales creados para resolver judicialmente los conflictos derivados de las relaciones entre los copropietarios, pero la Ley ha olvidado crear un procedimiento específico y ágil para la impugnación de acuerdos comunitarios, de modo que el procedimiento es complejo y sigue siendo necesaria la comparecencia en el mismo con asistencia de abogado y procurador, con el coste económico que ello supone y que invita, en ocasiones, al desistimiento de cualquier reclamación. C/ Por otro lado, se ha desaprovechado la posibilidad de regular el uso de la mediación, como sistema que permita recuperar el

15 VACU diálogo entre vecinos con problemas y que en experiencias pilotos ha tenido muy buen resultado. Qué cambios favorecerían al propietario que no se hayan incluido en la Ley? Se ha intentado primar en esta reforma la voluntad de la mayoría, por encima de todo, y en claro perjuicio de las minorías, quedando éstas totalmente desasistidas, por no decir indefensas. Antes de la reforma, para impugnar los acuerdos de una Junta de Propietarios había que acudir a un procedimiento declarativo, de los más caros y complejos. Esto impedía en la práctica, que un propietario en desacuerdo con el resto de la Junta, acudiese a los Tribunales. La situación en la actualidad es similar. Así, puede darse el caso de que se excluya a un vecino incómodo de su derecho a ser Presidente, ante la pasividad de la mayoría, de modo tal que, para impugnar este acuerdo, el propietario privado de su derecho tenga que acudir a los Tribunales en un procedimiento judicial cuyo riesgo supone un montante económico elevado, lo que aplaca todo ánimo de lucha, pudiendo ocasionarle indefensión. Cómo puedo conocer el porcentaje de los gastos de comunidad que me corresponde abonar? Al realizarse la división horizontal del edificio, a cada piso, vivienda o local, se le asigna un porcentaje o cuota del total inmueble, que es el que se ha calculado que le corresponde, por su parte privativa, sobre los elementos comunes. Este porcentaje se hace constar tanto en la escritura en que se documenta la referida división horizontal, como en la escritura individual de adquisición de la propiedad de la concreta vivienda o local. Ambas escrituras se inscriben en el Registro de la Propiedad, y a éste debemos acudir, en caso de duda, para conocer el porcentaje que nos corresponde, que será el mismo que, generalmente, nos corresponderá en el reparto proporcional de los gastos de comunidad

16 APUNTES ELEMENTALES SOBRE LA LPH Quién determina el porcentaje de los gastos de comunidad? Habitualmente la cuota de participación en la propiedad viene estableciéndose por las promotoras inmobiliarias, las cuales suelen reservarse, en las escrituras públicas de venta, el derecho a constituir la Comunidad de Propietarios, establecer los Estatutos por los que se va a regir y convocar la primera Junta General. Lógicamente, esto no se hace de forma desinteresada, puesto que las promotoras, de este modo, suelen exonerar de ciertos gastos a los bajos comerciales o concederles la posibilidad de llevar a cabo algún tipo de adaptación u obra sin necesidad de requerir el consentimiento unánime de la Comunidad, lo que, a fin de cuentas, les supone una mayor facilidad de venta o un mayor beneficio económico sobre esos locales. Sería interesante que se plantease una modificación de la Ley prohibiendo la exoneración, para cualquier propietario, de los gastos de aquellos servicios que realmente disfruten o tengan posibilidad de disfrutar. No obstante y mientras tanto, la propia L.P.H establece la obligación, salvo acuerdo comunitario en contra, de contribuir al pago de los gastos de comunidad en proporción a la cuota o porcentaje que cada vivienda o local ostenta sobre los elementos comunes del edificio. Dicho porcentaje está calculado en relación a circunstancias tales como las dimensiones o superficie de la vivienda o local, altura, acceso a patios comunes con entrada independiente, emplazamiento exterior e interior, situación, etc. Qué función tiene el Registro de la Propiedad en relación con la Propiedad Horizontal? El Registro de la Propiedad es pieza fundamental en la seguridad jurídica de los ciudadanos. En él se inscriben todos los datos referentes a cada inmueble, sus transmisiones, título mediante el que se realizan (compraventa, herencia o donación, etc.), cargas (hipotecas, embargos, servidumbres...), etc

17 VACU Los Estatutos y normas de la Comunidad de Propietarios que se hallen inscritos en el Registro de la Propiedad, son los que realmente van a poder ser exigibles frente a terceros. Para poder modificar los Estatutos, o el porcentaje que un piso, vivienda o local posee respecto de los elementos comunes, es necesario el acuerdo unánime de la Comunidad o una resolución judicial, y para que estas modificaciones puedan tener efectos frente a terceros, será necesario que también se inscriban en el Registro de la Propiedad. Acabo de adquirir una vivienda en una finca que antes era de un solo propietario y no tenía división horizontal. Tenemos que realizar dicha división? Cómo se realiza la misma? Respecto a la primera pregunta, al pasar la propiedad del inmueble de un solo propietario a varios, requiere que se haga la división horizontal del edificio, principalmente para que no haya problemas a la hora de determinar el porcentaje de gastos comunes a abonar por el propietario de cada piso o local, el cálculo individualizado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, etc. Podría no realizarse dicha división, pero en este caso, el régimen jurídico sería el de una comunidad de bienes, con sus propias reglas y problemas, lo que, en general, no es aconsejable. En cuanto a la segunda pregunta, la división se realiza mediante su constitución a través de la correspondiente escritura pública, que deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que pueda tener validez frente a terceros. Podría también realizarse en documento privado, pero éste no es inscribible en el Registro, y, por tanto, solo sería vinculante para los propietarios que lo firmasen, pero no frente a terceros que pudiesen adquirir, a posteriori, alguna vivienda o local. Ya que se trata de un trámite complejo, lo más aconsejable es que todo el proceso de división lo dirija un abogado, el cual, para ello, deberá valorar las circunstancias concretas del edificio, su situación, antigüedad, superficie, etc. Hubiera sido más interesante que la antigua propiedad realizara la división horizontal del edificio antes de proceder a la venta individual de los pisos, porque después es necesario que todos

18 APUNTES ELEMENTALES SOBRE LA LPH los propietarios estén de acuerdo en realizar dicha división y en la asignación a cada vivienda o local, de las cuotas sobre elementos comunes, y si no consiguen el acuerdo tendrán que acabar en un procedimiento judicial

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20 CAPÍTULO II LOS ESTATUTOS Y CUOTAS DE PARTICIPACIÓN. LOS GASTOS COMUNES

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22 Capítulo II: LOS ESTATUTOS Y LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN. LOS GASTOS COMUNES He oído que en las comunidades de propietarios existen unas normas dirigidas a regular los derechos y deberes de los propietarios Son obligatorias? En qué consisten? Dónde puedo encontrarlas? Las normas generales se encuentran contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Además, las comunidades, mediante sus Juntas Generales, pueden regular los aspectos más importantes y de carácter permanente por los que han de regirse, en unos Estatutos, que, para ser vinculantes para todos los propietarios e incluso frente a terceros, deben encontrarse inscritos en el Registro de la Propiedad, en cuyas oficinas podrá usted solicitar una copia. La aprobación o modificación de los Estatutos de la comunidad requiere el voto unánime de todos los copropietarios. Además, las comunidades pueden regirse por otras normas complementarias, de régimen interno, que regulen los aspectos más generales de la convivencia cotidiana entre sus miembros. Estas normas requieren para su adopción o modificación el voto mayoritario de los propietarios, están recogidas en el Libro de Actas y podrá facilitárselas el Secretario o Administrador de la finca. Quién debe calcular los gastos de comunidad? Los gastos de comunidad ordinarios (agua, luz, mantenimiento de ascensores, etc.) pueden ser presupuestados al comienzo de cada ejercicio, ya que su variabilidad de un año a otro será escasa. Cualquier otro gasto, que pueda calificarse de extraordinario, deberá ser aprobado por la Junta de Propietarios

23 VACU En ambos casos, su cálculo y reparto proporcional entre los propietarios corresponde al Secretario de la Comunidad, o bien, en aquellas comunidades que cuente con este servicio, al Administrador de la finca. Soy propietario de un chalet adosado en una urbanización. Tengo obligación de pagar gastos de comunidad? El hecho de que Vd. posea un adosado en una urbanización no significa que no se generen en la misma gastos que deban considerarse comunes, ya que pueden venir derivados de la instalación, mantenimiento o mejora de determinados servicios utilizados por todos los vecinos, como pudieran ser viales, zonas ajardinadas, piscinas, etc. Los vecinos de la urbanización pueden regirse por diferentes Estatutos o normas de régimen interno, pero la Ley admite la posibilidad de que, en los complejos inmobiliarios privados, los propietarios se constituyan en comunidades regidas por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, de modo similar a como lo hacen normalmente los propietarios de las fincas divididas por pisos, pudiendo incluso agruparse distintas comunidades entre sí. El propietario de una vivienda de la finca que habito adeuda a la Comunidad, en concepto de gastos comunes, más de un año de cuotas. Se le puede reclamar ya o hay un plazo, una cantidad de dinero o algún límite para exigirlo? Se puede reclamar desde el primer céntimo que se adeude, salvo que en los Estatutos se fijen normas al respecto, en cuyo caso habría que estar a lo establecido en ellas. De no regularse en los Estatutos nada al respecto, no hay límite económico para plantear una demanda. Únicamente habría que tener en cuenta, por un lado, el plazo de prescripción para reclamar los gastos de comunidad y, por otro, los honorarios de abogado y procurador, con el fin de optar por esperar a reclamar una cantidad que compense dichos gastos, o bien iniciar la reclamación sin intervención de dichos profesionales, siempre y cuando la cuantía que tenga que reclamarse lo permita

24 ESTATUTOS, CUOTAS Y GASTOS COMUNES Es necesario contratar los servicios profesionales de un abogado y un procurador para reclamar la deuda a un propietario moroso? No es obligatorio, pero según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, la condena en costas a la parte vencida en el pleito incluye los honorarios de estos profesionales si sus servicios han sido utilizados en la demanda o contestación por la parte vencedora. La deuda puede reclamarse mediante un proceso llamado monitorio, para cuyo planteamiento no es necesaria la intervención de abogado y procurador. Pero si la parte demandada formulara oposición a dicho procedimiento monitorio, se continuarán los trámites del procedimiento que corresponda a la cuantía reclamada, y, en esta fase, será necesaria la intervención de abogado y procurador si dicha cuantía supera los dos mil euros. Qué requisitos son necesarios para reclamar en juicio la deuda que un propietario pueda tener con la comunidad? Será necesario iniciar el procedimiento judicial mediante una demanda dirigida al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se encuentre situada la finca. Dicha demanda deberá ir acompañada de tres documentos imprescindibles: - El acta de la Junta de Propietarios en la que se acuerda, por mayoría simple, acudir a la vía judicial para reclamar la deuda al propietario moroso. - La certificación del acuerdo de la Junta en la que se concreta y liquida la deuda existente, firmada por el Secretario o Administrador, con el visto bueno del Presidente. - El documento que pruebe la previa notificación al deudor de la liquidación de la deuda, requiriéndole para su pago, sin que éste se haya hecho efectivo. La comunidad de propietarios me ha demandado exigiéndome el pago de una cantidad correspondiente a gastos comunes. Me opuse a la demanda por no estar conforme con dicha cantidad, pero el

25 VACU Juzgado me ha condenado a pagarla y además me ha impuesto las costas del pleito. Según me informaron, yo podía acudir al Juzgado sin abogado, y así lo hice. Sin embargo, la comunidad acudió con un abogado. Es justo que yo tenga que pagar ahora los honorarios del abogado de la comunidad, cuando ésta también podría haber prescindido de él, como yo lo hice? La Ley de Propiedad Horizontal establece una serie de supuestos en los que las partes pueden comparecer en juicio sin necesidad de abogado ni procurador. Sin embargo, las costas, en principio, se impondrán a la parte vencida en el pleito y a ésta no le quedará más remedio que abonar los honorarios profesionales de la parte contraria, si es que ésta utilizó dichos servicios profesionales, es decir los honorarios de abogado y procurador y los del perito si se hubiera utilizado. La solución es criticable, ya que la comunidad en conjunto siempre dispondrá de mejores condiciones económicas para litigar, puesto que los honorarios que se devenguen serán abonados entre todos los propietarios. El propietario individual, puede para evitar gastos y aprovechando que la Ley lo permite, comparecer sin abogado ni procurador, y suceder finalmente que, además de haber comparecido sin un asesoramiento apropiado, se vea obligado a pagar las costas de los profesionales contratados por la comunidad. El propietario de una de las viviendas de mi comunidad se ha marchado sin comunicar nuevo domicilio y adeudando unas cantidades de gastos de comunidad. Cómo podemos reclamárselas? En primer lugar, será necesario que la Junta de propietarios apruebe la liquidación de la deuda y que ésta se certifique por el Secretario o Administrador, con el visto bueno del Presidente. Luego deberá notificársele al deudor dicha liquidación. Como no consta su domicilio, la notificación tendrá que hacerse a la persona que actualmente ocupe la vivienda, y si tampoco fuera posible, por encontrarse vacía, deberá exponerse en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de la finca. En éste último caso, la - 24-

26 ESTATUTOS, CUOTAS Y GASTOS COMUNES notificación surtirá plenos efectos en el plazo de tres días naturales desde su exposición. Si a pesar de los trámites reseñados, el pago no se hiciera efectivo, a la comunidad sólo le quedará la posibilidad de acudir a la vía judicial, pero el problema estará en que, al desconocerse el domicilio del deudor, la demanda deberá ser notificada mediante la publicación de edictos, lo que dilatará en el tiempo el procedimiento e incluso podrá encarecerlo. Por ello, será conveniente que la Comunidad compruebe si el inmueble sigue constando en el Registro de la Propiedad a nombre del deudor, porque, en ese caso, por lo menos se asegurará de que podrá recuperar la deuda y el dinero invertido en su reclamación mediante el embargo de la vivienda. Una de las viviendas de mi finca ha sido adquirida recientemente, marchándose el antiguo propietario dejando deudas con la Comunidad. El actual propietario no quiere hacerse cargo de las mismas porque dice haber adquirido su vivienda libre de cargas y gravámenes. A quién tenemos que exigirle el pago de las deudas? Este es un supuesto que se daba frecuentemente con anterioridad a la reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal. Con la reforma se pretendió evitar estas situaciones exigiendo que, para realizar una escritura de compraventa, se aportase un certificado de la Comunidad de Propietarios en el que se acreditara si el vendedor estaba al corriente en el pago de los gastos de comunidad, o, en caso contrario, a cuánto ascendía su deuda, con el fin de que el comprador pudiese exigir su previo pago. Sin embargo, en ocasiones por desconocimiento de esta exigencia legal y otras veces por propio interés de alguno de los intervinientes e incluso de los mediadores en la venta, las partes acuden a la Notaría sin dicho certificado. Con el fin de no dilatar en el tiempo el otorgamiento de la escritura, esta circunstancia se solventa, en la práctica, haciendo constar en el documento público que el comprador exonera al vendedor de la presentación de tal certificado, lo que da lugar a que, con posterioridad, se descubran situaciones desagradables como la que nos indica

27 VACU No obstante, el nuevo adquirente responde, con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas por el vendedor hasta el límite que resulte de la parte vencida del año de adquisición y del año natural inmediatamente anterior. Del resto únicamente responde el anterior propietario. He decidido irme a vivir al campo y vender el piso que tengo en la ciudad. Estoy ya en tratos con un posible comprador, pero éste me dice que no formalizará la compraventa en tanto no le presente un certificado firmado por el Administrador y el Presidente de la Comunidad en el que se haga constar si estoy al corriente en los gastos. Tiene el comprador derecho a exigirme este documento? Evidentemente sí, porque en caso de que sus cuentas con la Comunidad no estén saldadas, el propio comprador tendrá que hacer frente a las mismas, respondiendo, incluso, con la vivienda que acaba de adquirirle. Por otra parte, esta certificación es un requisito contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal, que exige su aportación a la hora de formalizar la compraventa. Hasta el punto de que, según la Ley, no será posible otorgar la correspondiente escritura pública si falta dicho documento, salvo que el propio comprador exonere expresamente al vendedor de dicha obligación, lo que, al parecer, no está dispuesto a hacer su comprador en este caso. Por qué tengo que pagar el salario del portero si mi vivienda no tiene acceso al patio donde se encuentra el mismo? Habrá que abonar siempre el salario del portero, por ser un gasto común, salvo en el supuesto de que exista en los Estatutos una exoneración expresa de tales gastos para su vivienda, que se haya acordado por unanimidad o que exista una resolución judicial que así lo establezca. Si usted considera que, por no disfrutar de dichos servicios, no debe abonarlos, y no consigue obtener el voto unánime de todos los copropietarios para modificar los Estatutos, deberá iniciar un - 26-

28 ESTATUTOS, CUOTAS Y GASTOS COMUNES procedimiento judicial para intentar conseguir una resolución que así lo establezca. Van a arreglar la fachada del edificio y me han dicho que yo tengo que pagar mi parte correspondiente, pero en los Estatutos aparezco exento de gastos de Comunidad Me pueden obligar a abonarlos? Sí, porque la exención de gastos comunes se entiende respecto de los ordinarios, pero nunca puede entenderse respecto de los ocasionados por la rehabilitación de la fachada del edificio, ya que éstos son gastos extraordinarios o no habituales, que afectan a todos los propietarios del inmueble, ya lo sean de viviendas o de locales. Siempre hemos venido pagando una cuota fija en concepto de gastos de comunidad, todas las viviendas por igual. Ahora nos enteramos de que existen porcentajes que, si se aplicaran, unas viviendas pagarían una cantidad distinta de otras. Podemos cambiar la forma de pago que hasta ahora veníamos utilizando? Va a depender de muchos factores. Por ejemplo, si quien pide esa modificación es un propietario que viene abonando desde hace años tal cuota o es un propietario de nueva adquisición, si existió algún acuerdo de la Comunidad al respecto que se ha venido cumpliendo voluntariamente por todos los propietarios, si existe voluntad de la Junta de Propietarios por modificar la forma de pago, etc. Si la Comunidad, por acuerdo voluntario y unánime, decide cambiar la forma de pago, no existe objeción alguna para que se modifique. Si quien plantea la aplicación de los gastos según las cuotas de copropiedad es un propietario de nueva adquisición, y la modificación no consta inscrita en el Registro de la Propiedad, el nuevo titular podría conseguir perfectamente que se aplicara la norma que aparece inscrita en dicho Registro, a pesar de que los gastos se hayan venido abonando a partes iguales, puesto que los pactos no inscritos no le obligan

29 VACU Por el contrario, si existió un acuerdo de todos los propietarios para pagar los gastos a partes iguales, de modo que el mismo ha venido cumpliéndose voluntariamente, y no se han modificado los titulares de la propiedad, el acuerdo debe seguir obligando a los propietarios aunque no se haya inscrito en el Registro. Podrían explicarme qué significa, en la práctica, la cuota de participación que tiene mi vivienda en la comunidad? El que mi vivienda tenga una mayor o menor cuota de participación supone que yo tenga que asumir mayores obligaciones o disfrutar de más derechos? La cuota de participación que se atribuye a cada piso o local con relación al total del inmueble, sirve para determinar la participación del propietario tanto en las cargas como en los beneficios que pueda obtener de la comunidad. Para calcular la cuota de participación se tienen en cuenta diferentes factores, tales como la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, la planta en que se encuentra situado, su disposición interior o exterior, el acceso a los espacios o servicios comunes de los que presumiblemente dispondrá su propietario, etc. En los Estatutos o escritura de división de propiedad horizontal se fijan las cuotas de participación que corresponden a cada piso o local. Su determinación la realiza el propietario único del edificio (generalmente el Promotor, antes de proceder a la venta de la finca por pisos), o bien se acuerda por unanimidad de todos los propietarios existentes. En casos de disconformidad entre los distintos propietarios, la determinación de las cuotas correspondientes a cada vivienda o local también puede venir impuesta por resolución judicial. Hace cinco meses, mi Comunidad demandó a uno de los propietarios, exigiéndole el pago de cierta cantidad de gastos comunes. El procedimiento sigue en trámite y se han generado nuevas deudas por los meses posteriores. Se pueden reclamar estas cantidades nuevas en el mismo procedimiento o hay que iniciar uno nuevo? - 28-

30 ESTATUTOS, CUOTAS Y GASTOS COMUNES Con el procedimiento regulado en la Ley de la Propiedad Horizontal, prácticamente es imposible poder reclamar cantidades que no consten ya en la demanda, pues de inmediato se despacha la ejecución. Pero si hubiere oposición a la demanda, al retrasarse dicha ejecución, sí sería posible acumular las cuotas que fueran venciendo con posterioridad a la presentación de la demanda, siempre que, respecto de esta última deuda, se cumplieran los mismos requisitos legales que se exigen para iniciarla. En un procedimiento judicial se ha obtenido la condena de un propietario moroso, pero no sabemos si va a recurrir la Sentencia. Puede dilatar el resultado y con ello el pago de la deuda a la Comunidad? Las sucesivas reformas procesales han pretendido evitar que eso suceda, por lo que no se admitirá al condenado el recurso de apelación si, al interponerlo, no acredita tener satisfecha, consignada o avalada la cantidad líquida que haya estimado la Sentencia. Además, también se puede pedir la ejecución provisional de la misma. El Administrador de la finca que habito me ha enviado una notificación en la que me comunica que por adeudar gastos de comunidad, no podré participar en la próxima Junta General. Puede la Comunidad o el propio Administrador impedir mi asistencia? Nunca. La asistencia no puede impedirse nunca. Lo único que permite la Ley es que al propietario moroso, que no hubiere impugnado judicialmente las deudas o consignado las cantidades que se le reclaman antes de la fecha señalada para la Junta, se le impida votar, pero perfectamente puede participar en las deliberaciones. En la última Junta General, la Comunidad acordó demandarme porque adeudo varias cuotas de gastos comunes, y se me ha comunicado que mi vivienda será embargada incluso antes de que haya Sentencia judicial. Es posible? - 29-

31 VACU Sí, pues si usted no paga y tampoco hay, por su parte, oposición a la demanda, el Juez dictará resolución despachando la ejecución, con la que se puede ir directamente al embargo. Ahora bien, si usted plantea formalmente oposición a la reclamación de la Comunidad, ésta podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes, que el Juez acordará necesariamente, y dicho embargo se hará ejecutivo sólo si, finalmente, su oposición no triunfa y usted, a pesar de ello, no paga la deuda inmediatamente. La única posibilidad para evitar el embargo preventivo es que usted presente un aval bancario por las cantidades que se le reclaman. Acabo de recibir la copia del Acta de la última reunión de propietarios, y no se han hecho constar en ella una serie de manifestaciones que solicité quedaran plasmadas. No es la primera vez que me sucede y estoy harto, pues, como soy una persona mayor, resulto pesado a muchos de los propietarios e incluso me han saltado en el orden que me correspondía para ser Presidente, alegando que yo no vivo en la finca. Qué puedo hacer? Las simples manifestaciones no tienen por qué ser recogidas en Acta, salvo que sean determinantes para la toma de una decisión por parte de la Junta de Propietarios respecto de algún acuerdo concreto. Por otra parte, el hecho de que usted no viva en la finca no es razón para excluirle del cargo de Presidente, al que tiene derecho como cualquier otro propietario. No obstante, si la Comunidad persiste en su postura, no le quedará otro remedio que hacer valer sus derechos judicialmente. La Comunidad de Propietarios ha acordado revestir de mármol la fachada de la finca, así como solicitar una derrama extraordinaria para hacer frente a los gastos que se deriven de dicha reforma. No estoy conforme con ese acuerdo y lo he llevado a los Tribunales

32 ESTATUTOS, CUOTAS Y GASTOS COMUNES Mientras tanto, tampoco he pagado la correspondiente derrama. Acabo de recibir la citación para la próxima Junta general, en la que se me tiene como deudor y se me dice que no podré hacer uso de mi derecho al voto. Tiene razón la Comunidad de Propietarios? No. La Ley, en caso de morosidad, establece claramente como excepción a la privación del derecho al voto el haber impugnado judicialmente el correspondiente acuerdo. Otra cosa es que existan recibos impagados posteriores a dicho acuerdo, pues la excepción tan sólo abarca a los gastos derivados del acuerdo que ha sido impugnado. De no existir otros recibos pendientes, es claro que no tiene razón la Comunidad. Si existieran otros recibos pendientes, debería usted ponerse al corriente de los mismos, cuanto antes, si quiere ejercer su derecho al voto. La Comunidad de Propietarios ha acordado efectuar una aportación especial para poder constituir un fondo con el que hacer frente a obras de mantenimiento y gastos extraordinarios. Yo no estoy de acuerdo, porque prefiero pagar una vez se haya realizado el gasto y en el momento que me lo justifiquen. Puedo negarme a realizar dicha aportación? No, actualmente la Ley obliga a dotar un fondo de reserva no inferior al 5% del último presupuesto ordinario, precisamente para atender obras de conservación y reparación de la finca. Una vez aprobado el acuerdo de creación de ese fondo y su correspondiente aportación, es obligatorio y exigible a todos los propietarios. Me he informado de que con arreglo a la nueva Ley, tenemos que constituir en todas las Comunidades un fondo de reserva. Lo planteé en mi Comunidad y no quieren hacerlo porque dicen que no lo necesitan. Podrán exigirme, en algún caso, responsabilidades si no es culpa mía el que no exista dicho fondo? - 31-

33 VACU Siempre que deje constancia en Acta de la obligación legal de constituir el fondo y de su solicitud, así como de la decisión contraria de la Comunidad, entendemos que usted queda exonerado de responsabilidades en este sentido, aunque lo más conveniente sería que impugnara dicho acuerdo judicialmente, dado que, al ser contrario a una obligación impuesta por Ley, podría declararse nulo. No obstante, dados los costes que supondría para usted iniciar por sí solo esta actuación, entendemos que con su reserva en el Acta sería suficiente, pues nadie puede obligarle a más. He leído que es obligatorio el pago de una cantidad de reserva o fondo de la Comunidad para contratar un seguro. Puedo exigir a la Comunidad que cree dicho fondo? Es obligación del propietario contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a la creación de un fondo de reserva que no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto anual ordinario. Dicho fondo de reserva está destinado para atender obras de conservación y reparación de la finca, pero, en su lugar, puede suscribirse un seguro que cubra los daños que puedan surgir en la misma, o bien, con cargo a ese fondo, realizar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. Dependerá, por consiguiente, de lo que decida la Comunidad por mayoría

34 CAPÍTULO III órganos de la comunidad: Presidente, Secretario y administrador

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36 Capítulo III: ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD: PRESIDENTE, SECRETARIO Y ADMINISTRADOR Quién debe ser Presidente de la Comunidad de Propietarios? Todo propietario tiene la obligación de desempeñar el cargo de Presidente cuando sea designado para ello, bien sea por elección, por turno rotatorio o por sorteo. No obstante, la Ley establece la posibilidad de que el designado que tenga justa causa para oponerse a desempeñar dicho cargo, acuda al Juez, en el plazo de un mes desde su nombramiento, exponiendo las razones que le asisten y solicitando su relevo en el cargo. El Juez deberá resolver en equidad lo que proceda en el plazo de veinte días desde la presentación de la mencionada solicitud. Tengo una vivienda de mi propiedad en Valencia, pero resido en Madrid. Puedo negarme a ser Presidente de la comunidad si soy designado para ello? Está previsto legalmente que el propietario que tenga justa causa para oponerse a desempeñar el cargo de Presidente, pueda acudir al Juez de Primera Instancia solicitando la exención de dicha obligación. Para ello se prevé un procedimiento rápido y sencillo, al que el interesado podrá acudir sin necesidad de abogado. La causa o causas que el propietario alegue serán valoradas por el Juez en cada caso concreto, tras oír a las partes contradictorias. En principio, parece evidente que el vivir tan alejado del lugar donde se ha de desempeñar el cargo pueda calificarse como causa razonablemente justa para fundamentar la solicitud. No obstante, no creemos que tenga que llegar a tanto, pues sería lógico que usted estuviera exento de esta obligación, siempre que - 35-

37 VACU haya otros vecinos que puedan suplirle, los cuales deberían admitir su alegación, incluso en propio beneficio, pues mal podrá usted ejercer el cargo si no vive en la finca, y no puede observar directamente los problemas cotidianos de la Comunidad. Es obligatorio que la Comunidad de Propietarios tenga un Administrador? En principio, no. Los cargos de Secretario y Administrador pueden ser ejercidos por el Presidente. Pero hay que tener en cuenta siempre las normas que, en su caso, rijan la comunidad, pues prima lo que en ellas se haya establecido al efecto. Del mismo modo, los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una sola persona o ser independientes. Administrador podrá serlo cualquier propietario, pero también cualquier persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones o incluso corporaciones o personas jurídicas a las que legalmente se les permita. Soy propietaria de un chalet en una promoción que se ha construido en tres fases y cada una de ellas funciona como una comunidad independiente. Dado que tenemos algunos intereses comunes, como los viales y jardines, estamos pensando en formar una a grupación para organizarnos de m a nera c olectiva. Corresponderá cada año la Junta de Gobierno a una de las Comunidades? Ustedes podrán crear una organización colectiva que se regirá por la Ley de Propiedad Horizontal, al igual que las Comunidades de Propietarios de edificios divididos por plantas. Sin embargo, y a diferencia de éstas, la Junta de Propietarios, salvo acuerdo en contra, estará formada por los Presidentes de cada una de las tres fases, los cuales representarán al conjunto de la nueva Comunidad

38 ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD Ahora bien, la adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas, requerirán la previa obtención de dichas mayorías en cada una de las Comunidades que integran la agrupación. Los Estatutos serán los que ustedes acuerden y, por consiguiente, la Junta de Gobierno será ejercida por el plazo que se señale en ellos. Varios propietarios estamos en desacuerdo con la actuación del administrador, pero no conseguimos que se produzca una votación para cambiarlo, porque es amigo del Presidente. Qué podemos hacer? El hecho de que el Administrador sea amigo del Presidente no puede condicionar el derecho del resto de los propietarios a adoptar los acuerdos que estimen convenientes para el buen gobierno de la comunidad. Ahora bien, en todo caso, deberán de adoptar el acuerdo con el número de votos y las formalidades legalmente establecidas. Para ello será necesario comunicar al Presidente su deseo de abordar este problema en la siguiente Junta que se convoque, de forma que pueda contemplarse en uno de los puntos del orden del día, o bien convocar ustedes mismos una Asamblea General Extraordinaria, para lo que necesitarán contar con el apoyo de un número de propietarios que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participación en la propiedad. El acuerdo para cambiar al Administrador deberá ser tomado, en primera convocatoria, por la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, el acuerdo precisará, tan solo, el voto favorable de la mayoría de los presentes, siempre que éstos, a su vez, representen una cuota mayoritaria de propiedad entre los mismos. Entendemos que se trata de un tipo de mayoría no cualificada porque lo que se pretende no es suprimir el servicio, sino cambiar a la persona que lo presta

39 VACU El Administrador no nos presenta las cuentas claras. Algunos justificantes no son más que papelitos sin cuño, firma, ni identificación alguna. Dice que así tenemos menos gastos, porque si se piden facturas, se encarecen mucho. Me he opuesto en reiteradas ocasiones, pero nunca se deja constancia en el Acta, y los demás vecinos dicen que no quieren líos, y aunque me dan la razón en las reuniones, luego no me apoyan para realizar acciones más efectivas. Puedo dejar de pagar las cuotas que no corresponden a facturas legales? El Administrador está obligado, si así se le requiere, a presentar todas las cuentas debidamente justificadas mediante las correspondientes facturas adaptadas a la normativa vigente. Si usted deja de pagar los gastos no reflejados en facturas legales, en principio cabría pensar que el Administrador nunca podría exigirle esos gastos, ya que los papelitos sin cuño, firma, ni identificación alguna a los que usted hace referencia, no serían considerados por un Juez como prueba suficiente de los gastos. Ahora bien, en la práctica, nos encontramos con que, en el procedimiento judicial que la Ley establece para exigir el pago a los propietarios morosos, se considera como prueba la certificación emitida por el Administrador con el visto bueno del Presidente, en la que se recoge el acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando la liquidación de la deuda. Por tanto, si la mayoría de los propietarios está de acuerdo con esta forma de gestión y acuerda la liquidación de la deuda y su posterior certificación a efectos judiciales, creemos que no le quedará más remedio que pagar, con independencia de que la solución dada por la Ley nos parezca desacertada y criticable. De otra manera, a usted sólo le quedaría la posibilidad de ir a un juicio declarativo para lograr que el Administrador justifique debidamente todas sus cuentas

40 ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD Soy Presidente de la Comunidad desde hace dos años y, dado que estoy jubilado, no me importa seguir siéndolo durante unos años más, pues ocupo mi tiempo en algo que me entretiene y es útil para todos. Sin embargo, en la última reunión se planteó la posibilidad de que mi continuación fuera ilegal, ya que la nueva Ley establece la obligación de que el cargo se ejerza por todos los propietarios. Puedo seguir siendo Presidente si la Comunidad está de acuerdo y yo lo acepto, o hay un plazo límite que me impida continuar ejerciendo el cargo? Efectivamente, la Ley establece para todos los propietarios la obligación de asumir, en su momento, el cargo de Presidente. Pero también dice la Ley que la persona que deba ocupar dicho cargo será nombrada entre los propietarios mediante elección, o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Por tanto, si usted está conforme con seguir desempeñando las funciones de Presidente y el resto de los propietarios están de acuerdo con ello, deberá entenderse que usted está siendo designado por elección y no será necesario acudir al procedimiento del turno rotatorio o sorteo, que la propia Ley califica de subsidiario. De este modo, la obligación de aceptar el cargo de Presidente nacerá, para el resto de los propietarios, cuando usted desee dejar de desempeñarlo, cuando así lo decida la Comunidad o cuando ésta le retire su confianza. Me han dicho que, con la nueva Ley, son obligatorios para todos los propietarios los cargos de Secretario y Presidente, y que, además, las personas que desempeñen estos cargos tendrán que responder de sus actuaciones. Me da miedo que llegue la hora de tener que asumir uno de estos nombramientos y no saber de qué tengo que responder ni por cuánto tiempo. Me pueden informar? Todos los ciudadanos somos responsables, con carácter general, de los daños que nuestras acciones u omisiones puedan causar a otros. Además, y de un modo más concreto, las leyes se refieren, en algunos casos, a la responsabilidad derivada de los actos u omisiones que podamos llevar a cabo en el ejercicio de una determinada actividad o cargo. Este es el caso de la Ley de Propiedad Horizontal