MOVILIDAD HABITACIONAL: UN CAMBIO DE USO

Transcripción

1 El sistema de movilidad habitacional permite que las familias beneficiadas con vivienda social puedan cambiar de casa conforme van variando sus necesidades. Si bien existe cierto consenso en la necesidad de dar impulso a la movilidad habitacional a través de un mercado secundario de vivienda que trabaje con el stock de vivienda social que hoy existe, no existe tal acuerdo en cuanto al impacto que se le asigna en la disminución del déficit habitacional. A continuación presentamos las entrevistas a Carlos Montes y Sergio Almarza, quienes analizan los beneficios y límites de desarrollar un mercado secundario de vivienda que refuerce y dinamice la actual política de habitacional. ENTREVISTA MOVILIDAD HABITACIONAL: UN CAMBIO DE USO 9

2 ENTREVISTA Carlos Montes Economista. Diputado por la comuna de la Florida Actualmente es miembro de la Comisión Permanente de Vivienda y Desarrollo Urbano por Victoria Paz Lo más importante es establecer un subsidio para mejorar la vivienda social. Al mejorar lo que ya existe la movilidad sería menor Hoy existe movilidad habitacional naturalmente en el ámbito inmobiliario, especialmente atribuible a los sectores medios y a las personas mayores. En ambas se da que por cambios en los ingresos o en la composición familiar los propietarios se trasladan a lugares que se adaptan mejor a sus necesidades. Lo que se requiere es tratar de estimular esto en sectores de bajos ingresos con vivienda Serviu. Hasta ahora el tema de la movilidad habitacional se ha orientado a simplificar administrativamente los trámites. Si la primera casa Serviu está hipotecada porque tuvo subsidio y tuvo un crédito, la idea es dar a esa persona la mayor cantidad de facilidades para que pueda vender esa casa a pesar de la hipoteca y a pesar del subsidio. Así, esta casa quedaría disponible para que otra persona la compre. El plan de movilidad habitacional no contempla ningún nuevo subsidio ni crédito por parte del estado para la compra de la nueva casa. Es esta medida coherente con la política habitacional que se intenta impulsar? No creo que corresponda dar un subsidio adicional. Si existiesen recursos suficientes para programas adicionales, éstos deberían destinarse a las personas de menores ingresos para que accedieran a un mayor subsidio. El campo de la movilidad habitacional no es en el que debería invertirse más dinero, ya que lo más importante para impulsar esto son trámites más fluidos y fáciles. Esto es un problema del Serviu y no un problema de mercado. alzar la prohibición de los cinco años en la vivienda Serviu es necesario estar al día en los pagos. Pero el aspecto más importante es que la morosidad representa una incapacidad de pago. Esto implica que el nivel de ingreso de las personas no es suficiente para acceder a una vivienda claramente superior a la propia y por lo tanto estar en condiciones de vender esta última y tender a la movilidad habitacional. La inmovilidad se utilizaba para resguardar ciertos aspectos de la propiedad de la vivienda. Cómo es posible seguir resguardando esta inversión social al tender hacia una mayor movilidad? La medida de resguardo principal consistía en la imposibilidad de vender la casa dentro de los 5 primeros años. Esta medida es muy rígida y las cosas en la práctica no respetan a la norma. Por distintas razones las personas no se quedaban en su vivienda: se desarmaba el grupo familiar o la persona se cambiaba de trabajo a otra localidad y estas razones de fuerza mayor llevan a una trasgresión de la ley que se manifiesta en arrendamientos o abandonos de la propiedad. Una medida de resguardo tiene que ir más allá de una prohibición. Especialmente porque en el caso de la vivienda social hay personas que acceden a subsidios y enfrentadas a un desempleo prolongado es posible que vendan su casa. Más que normar restrictivamente, falta protección hacia las familias que viven esta situación ya que pueden pasar por momentos en que es probable que se deshagan de un patrimonio que la sociedad ha considerado importante que tengan. Con mayor flexibilidad, cosa que requiere la movilidad habitacional, los sectores de bajos ingresos van a estar en mayor riesgo de pasar por situaciones inestables que puedan llevar a un abandono de su propiedad. Pero la morosidad del sistema Serviu está alrededor del 60%, en qué sentido esto representa un freno al plan de movilidad habitacional? Es un freno desde dos ángulos. Por una parte ya que para Según esta perspectiva, el tema del resguardo es un tema de política o de plazos? Lo que se necesita es un resguardo mayor para los sectores de menores ingresos cuando estamos en momentos de crisis y son más propensos a vender este 10

3 Carlos Montes Mobilidad Habitacioal activo. Pero en vez de contrarrestar esto con medidas inflexibles respecto de los plazos, se debe optar por otros métodos. Una buena opción es que estos proyectos sean municipales y que sean los municipios en conjunto con las personas los que accedan a él. Esto es mejor que estar en manos del Ministerio, ya que éste, al representar a un ente muy separado de las personas, aumenta la rigidez. No creo que haya otra forma de evitar estas situaciones que descentralizar la decisión. Esto permitiría que los proyectos y las excepciones surjan de las familias organizadas en conjunto con los municipios o algún ente público o privado. Un municipio puede tener un sistema de venta de casas condicionado a las situaciones en que se justifique. Esto no quita que siempre van a existir formas de eludir las reglas pero da un mayor control de la situación. Por el alza del precio del suelo, los terrenos más susceptibles de compra para vivienda social son aquellos ubicados en la periferia. La movilidad habitacional podría contribuir a disminuir el problema de la segregación espacial de la vivienda social? Hay un enfoque que dice que esto va a ocurrir. Este enfoque asegura que existe un stock de viviendas Serviu y que si las personas que ocupan aquellas propiedades tienen la posibilidad de pasar a mejores casas, va a quedar un stock libre al cual van a poder acceder aquellos que hasta el momento no lo habían logrado. La verdad es que yo creo que eso no es real y que se magnifica el potencial que tiene la movilidad habitacional. Porque si bien la vivienda Serviu tiene un estándar bajo, las personas aprecian mucho el entorno: ahí fueron al colegio, conocen a los vecinos y ese es un patrimonio de hábitat que las personas tienen. Además, para que un cambio de casa se concrete, tiene que significar un vuelco realmente significativo, ir a algo claramente superior. Y la gente que tiene la posibilidad de tener este tipo de cambios es poca, ya que a su vez implica un ascenso importante en el nivel de ingresos. Por otra parte, la segregación espacial tiene como principal causa la falta de una política de suelos por parte del estado. Cuando se deja el suelo solamente al arbitrio del mercado se va generando un fenómeno de especulación que no guarda relación con el valor intrínseco sino que con las expectativas de venta. El suelo alrededor de las ciudades está en manos de inmobiliarias o de personas que están especulando y esto habría que desestimularlo. La segregación se da principalmente por dos factores: El precio del suelo y la evaluación de la política social pública. Si la evaluación social de los proyectos se realizara contemplando el conjunto de los costos sociales que implica trasladar a la gente fuera de las ciudades, habría que tomar en cuenta el costo de la construcción del colegio, el consultorio, la policía, las vías y todo lo necesario. Pero estos proyectos sólo toman en cuenta la construcción del conjunto en sí mismo sin considerar los costos de las otras necesidades. Estos factores adicionales hacen difícil que la movilidad habitacional sea el factor mágico que resuelva los problemas de segregación o de pobreza. Entonces tampoco comparte la visión que asegura que no será necesario seguir construyendo casas de menor standard porque ese stock quedará cubierto a través de la movilidad habitacional. La cámara de la construcción dice que no hay que seguir construyendo viviendas del más bajo estándar porque estás viviendas ya están y el stock existe. Esta es una lectura que reduce todo a la importancia de la casa pero no le da relevancia al entorno, al ambiente donde las personas han construido su vida. La lógica es que si la gente que está en ciertas propiedades se mueve hacia arriba a casas de 500 o 600 UF, las personas que no hayan accedido al beneficio van a poder ocupar las de menor standard y de éstas ya va a existir un stock suficiente. Como decía anteriormente creo que no es tan fácil que las familias pasen de una casa a otra en la movilidad habitacional y por supuesto esto implica que será más difícil contar con el stock suficiente que permita disminuir la construcción de casas. También se ha planteado que Chile se está quedando sin terrenos para la vivienda social. Cree que esto también es un problema de política? 11

4 ENTREVISTA Yo creo que hay terreno suficiente en Chile. El problema no se refiere a esto sino que a la calidad de la ciudad y las políticas aplicadas. Nosotros no tenemos una política de suelo y por lo tanto la forma en que crecen las ciudades es una forma de parcelas de agrado. Alrededor de Santiago se ubican parcelas de agrado que la gente compra para ir los fines de semana Cuando la ciudad va llegando a éstas, las venden a un precio espectacular y se genera una cadena que no tiene impuestos, por lo tanto es el mejor negocio que existe en Chile. En Malasia, por ejemplo, tienen una forma de crecer que establece que por cada 5 casas construidas es obligatorio que el 30% sea para sectores de bajos ingresos. Con esto establecen una integración forzada. Lo hacen porque hay diferentes nacionalidades, pero lo positivo de esto es que van generando barrios integrados. Lo que nosotros hemos hecho es construir una ciudad totalmente segmentada, segregada, separados unos de otros. Entonces cuando a mi me dicen que falta terreno para vivienda social, yo creo que lo que falta es una forma de crecer de la ciudad más consistente, más coherente, más solidaria, más pensando en la ciudad y no en cada uno en particular. Si la movilidad habitacional no resuelve los problemas de los conjuntos de vivienda, qué otros planes podría proponer para éstos? Lo que yo pondría es un subsidio para mejorar las casas de vivienda social. Los que llegaron a departamentos de 39 metros deberían tener la posibilidad de crecer diez o doce metros más. Si esto pasa, las personas probablemente no van a tener tanto interés en cambiar de casa porque ya tienen una vivienda que les permite estar mucho mejor. Esto no le conviene a la cámara de la construcción y no quiere estimularlo, ya que una política de este tipo lleva a que los fondos se utilicen para mejorar lo que ya existe en vez de construir casas superiores y por lo tanto se cierran nuevos mercados. Al mejorar lo que ya existe, la movilidad sería menor porque las personas optarían en un mayor número por permanecer en sus casas. Por lo tanto si existen recursos adicionales y se usan para mejorar el stock de viviendas existente, lo que la cámara asegura que tendría un Carlos Montes Mobilidad Habitacioal impacto de 100 respecto de la movilidad, yo creo que tendría un impacto de 20. La movilidad puede generar menos segregación y esto existe pero en una medida mucho menor a lo que piensa la cámara chilena de la construcción. Hay que estimular este tipo de políticas pero sabiendo qué pueden dar, y por lo tanto pensar también otras formas de mejorar la situación de los conjuntos de viviendas. Junto con la existencia de un programa de mejoramiento de la vivienda social existente, debe existir una preocupación por la mantención de estos conjuntos. Los conjuntos Serviu están botados. Es necesario tener administradores para ellos, porque la comunidad no tiene capacidad para organizarse y esto determina que no existan agrupaciones fuertes. Se necesita un servicio país para trabajar en los conjuntos de vivienda, que ayude a organizar una integración de los bienes comunes y de la vida comunitaria. O sea, si existiesen mayores fondos, hay que analizar varias cosas que son prioridad frente a hacer más rápida una movilidad que va a permitir que exista más disponibilidad de viviendas. Qué tan fuerte es la importancia de la opinión pública en la determinación de una política de movilidad social v/s construcción de viviendas? Obviamente tiene más impacto sumar y sumar casas, y por esto muchas veces los ministros prefieren hacer esto. Pero esta misma inclinación se demuestra en que el ministerio nunca destina plata para el parque habitacional existente, ya sea por la vía de que haya gente que administre los conjuntos de viviendas o por fondos que permitan mejorar las condiciones de ésta. Lo que más visibilidad da es hacer más casas. La movilidad en este sentido no tiene un atractivo muy claro para la opinión pública. A esto se suma que la gente que se mueve, que cambia de casa, es gente a la que le está yendo bien, que está yendo para arriba. Esa gente no requiere tanta política pública salvo que se le simplifiquen los trámites. Además en general son casos individuales que hay que estudiar y por lo tanto, son menos valorados como política. 12

5 Sergio Almarza Ingeniero Civil Industrial, Universidad de Chile Consultor especializado en el sector inmobiliario y su financiamiento Ha sido Asesor de varios Ministros de la Vivienda y Urbanismo y Gerente de PROFIV por Isabel Brain Es necesario entender que la demanda es por vivienda y no por vivienda nueva Cuáles son los factores que inciden en la movilidad habitacional La demanda por vivienda depende básicamente de dos cosas. La primera es el ingreso permanente, es decir, lo que la familia percibe a mediano plazo. Que a una persona le vaya mal un mes, o tenga ingresos variables, no significa que esté pensando en cambiarse de casa al mes siguiente. Si ve que la baja o aumento es permanente sí se ajusta. La segunda, es la riqueza o patrimonio que la gente tiene. Estos dos conceptos y sobre todo el de riqueza va cambiando a través del tiempo, porque si una persona tiene una deuda por una vivienda, por el solo hecho de pagarla mes a mes va pagando la propiedad y va aumentando su riqueza, y por eso cuando ya tiene pagado casi el 80% de la propiedad ya se siente en condiciones de pasar a otra, aunque tenga el mismo ingreso que antes. Cuál es la demanda real de viviendas usadas?, cuál es la fuerza de este mercado por vivienda social? La demanda es por vivienda no por viviendas nuevas o usadas y depende de la cantidad de subsidios que el Estado año a año está dispuesto a dar. La demanda potencial son todas las familias que tienen una vivienda poco adecuada. Los que califican como indigentes, van a poder tener acceso a los subsidios que entrega el Estado año a año y el resto son las familias que pueden pagar algo. En los segmentos más pobres la demanda real es de 50 mil viviendas al año, cuántos de esos se podrían ir a viviendas nuevas y usadas si estuvieran en igualdad de condiciones, no lo sé, eso es algo que tiene que ajustarse por el mercado. Lo único que digo es que la vivienda usada debiera competir de igual a igual. En el caso de Santiago, yo diría que el 90% se iría a la vivienda usada, porque la gente realmente no tiene opción de acceder a viviendas nuevas al interior de la ciudad. Encontrar una vivienda de 500 a 600 UF dentro de la ciudad es casi imposible, no hay oferta. Qué familias son las que venden una vivienda usada para cambiarse a otra?, Quién es el que vende una vivienda social, por qué toma esa opción? Las familias que venden son las que habitan en la ex vivienda básica con 10 a 12 años de antigüedad. Hay familias que las tienen casi pagadas, otras completamente, y otros que obviamente están morosos, pero todas se pueden transar. El que tiene su interacción dentro de la ciudad o que trabaja en el barrio o qué se yo, claramente prefiere estar en Renca y en La Pintana que en Buin o Colina. Cómo opera el sistema de compra y venta dentro de este mercado secundario de vivienda social? Lo que se hace es pedir un crédito, y lo que debe hacer el Estado es facilitar el desarrollo de los mercados de vivienda. No es el Estado quien debe entregar el crédito, no debe otorgar nuevos dineros, porque una persona que necesita comprarse una segunda vivienda, ya tiene una historia de pago de la primera, y además cuenta con un patrimonio, que incluso puede vender para pagar su crédito. Una persona que quiere obtener una segunda vivienda y cuenta con 40% de pie que es lo que acumula en la primera, puede transformarse fácilmente en sujeto de crédito. Cuáles son las familias que están dispuestas a comprar una vivienda usada? Son familias que están postulando al subsidio y se les forzó a una vivienda nueva. No es que a la gente le moleste lo nuevo o lo usado, sino que detrás de la vivienda hay una localización. En el mercado inmobiliario siempre se dice que la localización es vital y se aplica a la vida familiar, las escuelas de los niños, redes de trabajo. 13

6 ENTREVISTA Por lo menos en Santiago que es el caso que he estudiado más en profundidad, es imposible hacer que este mercado emerja con más fuerza sin crear el sistema financiero que lo permita, las compañías existen, las leyes están, y la forma de impulsarlo es haciendo una banca de segundo piso, es decir un fondo que financie estos créditos, haga los empaquetamientos y los asegure. En teoría este mercado podría existir y desarrollarse, pero en la práctica cuántas familias conformarían la demanda por vivienda de este tipo y en este formato? En un estudio que hicimos en la región metropolitana en tres poblaciones, cerca del 10 a 15 por ciento quería vender. Además el 95 en el Ministerio de Vivienda se hizo un estudio donde se estimó que la demanda promedio sería de miles de viviendas pagadas, entonces en el fondo el potencial de cambio era muy grande La demanda por vivienda está en función del ingreso y del patrimonio, por lo que éstos determinan cualquier estimación en términos económicos, y desde esta perspectiva nos encontramos con que había un sobre stock de viviendas sociales en Santiago que es casi equivalente al déficit habitacional. La gente debiera poder elegir, porque hay gente que quiere vivir en una casa usada privilegiando una ubicación más central y otras prefieren casas más alejadas pero nuevas. Cómo es posible generar movilidad habitacional en los sectores de más escasos recursos? Personalmente creo que se logra desarrollando un mercado secundario de vivienda social. No puede haber movilidad sin un mercado secundario. Es imposible que la gente se mueva entre puras casas nuevas. El flujo de viviendas nuevas de un año a otro es del orden del 2% del stock, por lo que si pensamos que lo que se comercializa son sólo las viviendas nuevas, estamos hablando de un mercado totalmente marginal. El mercado está en lo que ya existe, donde la relación es de 50 a 1. Todo parte por entender plenamente que la demanda es por vivienda y no por vivienda nueva; por un lugar dónde vivir y tener los servicios habitacionales. La mayoría de los bienes que se demandan, se consumen y luego se pierden, en cambio la vivienda es un bien durable y la oferta es el stock. Siempre se genera confusión en este punto, porque prima el mercado de la construcción y no se ha analizado verdaderamente el tema en términos rigurosos desde el punto de vista económico. Creo que lo lógico es que la política apoye el ciclo natural de las familias y no que fomente la distorsión. Lo normal es que la gente que compró con deuda, después de 8 o 10 años haya pagado el 60 o 70% de la deuda, y estén dispuestos a dar el salto. Por qué cree que la política de vivienda no ha generado mecanismos que permitan desarrollar el mercado secundario de vivienda? Me sorprende que a pesar que estos temas y conceptos se han venido asimilando hace tiempo en la discusión, no se han incorporado. Todavía suena como una propuesta sofisticada, se piensa que es una sofisticación de la política y aparece como la sexta derivada, pero no es eso, sino que es una cuestión absolutamente básica y esencial. La idea de darle libertad a las familias, que tengan un patrimonio que puedan vender y moverse, está partiendo, pero aún hay muchas trabas operacionales. Está hecha la gran política, las autoridades y el ministro lo avalan. Pero yo diría que hay algunas razones ideológicas dentro de los organismos públicos que se oponen a la vivienda usada, a que participen operadores privados, y a que el mercado se separe un poco del Estado y opere por sí mismo. En otras palabras, existe temor a la profundización de esta política que viene desde los años noventa en adelante. Es lógico que la gente tenga un derecho a ajustarse. Hay que mirar el problema dinámicamente y a largo plazo. Porque si tenemos una economía que va en buen camino, y estamos convencidos de que podemos crecer mucho más e ir abandonando la pobreza y el umbral del subdesarrollo, no podemos seguir haciendo las mismas viviendas, porque en la proyección, eso significa que el país se va a ver enfrentado a demoler las viviendas, que es algo que nadie quiere y que es muy complicado políticamente. Pero también hay un tema de expectativas, ya que desde hace ya muchos años los subsidios que se otorgan son para vivienda nueva y es lo que las familias de escasos recursos esperan. 14

7 Sergio Almarza Mobilidad Habitacioal No necesariamente, trabajando con el tema de la vivienda usada, nos hemos encontrado con bastante pobladores allegados y gente de los fondos concursables, es decir, gente a la que prácticamente le están regalando la vivienda, y aún así han rechazado las soluciones porque ha sido en Colina o Buin. La gente comprende que tiene una vivienda mejor, pero pasa a desconectarse de su red de vida diaria y eso al final tiene un costo enorme. Trabajando en Quinta Normal, nos pasó que muchas familias que fueron sacadas de campamentos y trasladadas a Puente Alto, después de tres años volvieron a Quinta Normal. Qué es lo que debiera hacerse para terminar con los límites y/o trabas que existen hoy para desarrollar el mercado secundario de vivienda? Lo que debiera hacerse son ciertos arreglos que den certeza jurídica a este negocio. Por ejemplo en los fondos concursables se ha hecho competir a la vivienda usada con la nueva, donde se evalúan elementos subjetivos de calificación de los proyectos y generalmente la resolución de los jurados ha sido en contra de la vivienda usada. Incluso hay gente que como jurado ha declarado que la vivienda usada no debiera entrar en estos programas. Es por esta razón que se ha pedido entregar una cuota mayor o que se separen aguas y se diga: tal porcentaje va para vivienda nueva, y tal porcentaje para vivienda usada, porque como son distintos los proyectos, no se pueden calificar juntos. No se está pidiendo ventajas para la vivienda usada, pero sí que se los haga competir separadamente y de esta manera el mercado reciba señales concretas. Entonces, desarrollar el mercado secundario de vivienda, es un problema político o económico? El Ministro ha dicho que no tiene recursos financieros porque si entrega un subsidio hoy, este será gasto en dos años más, que es el tiempo que demora desde que se llama a concurso, la familia obtiene el subsidio, la empresa construye, y luego se cobran los subsidios. Entonces, considerando que el Estado es quien históricamente ha aparecido como la institución que garantiza el derecho a la vivienda, no es políticamente viable plantear una reducción del número de viviendas que entrega, pero sí es posible trabajar con los mercados de capitales jugando con bonos en el tiempo tales como son los subsidios en el leasing, y de esta manera en menos de 10 años terminar con el déficit habitacional absoluto, y al mismo tiempo solucionar el problema de los 200 mil indigentes que no tienen una vivienda, a los mismos valores que se trabajan hoy. Los dineros están, lo que pasa es que no puedes ir aumentando fuertemente si pagas al contado, pero sí puedes si juegas con deudas al Estado y pagas después. La población chilena crece muy poco, los nuevos hogares que se forman al año son del orden de 80 mil y de ésas los de bajos ingresos serán de 40 a 50 mil, por lo que en el fondo si das subsidio ahora, significa que no hay demanda mañana y por lo tanto con el mismo flujo tu puedes pagar la deuda. Conceptualmente este tema es súper trivial, lo que hay que asumir es que en este sector es distinto adelantar los gastos, porque si das hoy, mañana desaparece. Qué posibilidades concretas existen de obtener financiamiento de otras fuentes? Hay que reconocer que esto no va a resolverse por los bancos. Las familias más pobres no son clientes atractivos para la banca privada, por lo que el crédito hipotecario no es visto como un negocio. Este tema en los países que se ha resuelto bien, se ha hecho con prestamistas especializados y con el desarrollo de una banca de segundo piso. A mediados de los 90 en Chile se desarrollaron mutuales de crédito hipotecario en calidad de entidades no bancarias y además se hicieron compañías de leasing habitacional, a las cuales no se les exigió gran capital y se les facilitó la misión de otorgar créditos a los más pobres, para lo cual se desarrolló una legislación que permitiera la securitización. Esta es una ley dentro del mercado de valores, que permite tomar un grupo de activos pequeños, en este caso de créditos hipotecarios o contrato de leasing habitacional, luego las sociedad securitizadoras toman estos créditos y crean paquetes que se llaman patrimonios separados, suman el flujo y contra eso emiten un bono, que se clasifica de tal modo que el riesgo sea el adecuado para que lo compren las distintas instituciones como son las AFP. 15