primer semestre de 2017

Transcripción

1 Edición: Gerencia de Mercado Inmobiliario Nubia Patarroyo y Gisel Alexandra Torres En este número: Comportamiento del sector de la vivienda en el primer semestre de Precios de vivienda en el primer trimestre de Tema del mes: Es un buen momento para comprar vivienda? Indicadores del sector. Comparativo de tasas de competidores. Gráfico 1.Var % anual. Unidades vendidas (en.-jul.2017). Fuente: Galería Inmobiliaria. Comportamiento del sector de la vivienda en el primer semestre de 2017 Transcurrido el primer semestre de 2017, es posible analizar ampliamente el comportamiento del mercado de vivienda en Colombia, con sus respectivos indicadores. Ventas Al comparar las ventas del mes de julio de 2017 con el mismo periodo del año pasado, se encuentra que el comportamiento no ha sido muy favorable, ya que se han presentado decrecimientos, tanto en pesos como en unidades vendidas y metros cuadrados, del 9,3 %, 7,4 % y 11,6 %, respectivamente. Las ciudades que muestran un mayor crecimiento en este periodo son Barranquilla (30,7 %), Manizales (24,9 %) y Santa Marta (5,3 %). Por el contrario, las que registran los mayores decrecimientos son Villavicencio ( 40,3 %), Bucaramanga ( 21,4 %) y Bogotá, sin contar los municipios aledaños ( 21,4 %). También se observa que Medellín presenta una disminución en las ventas del 14,9 %. Ahora, al revisar las unidades vendidas por segmento de precios en cada ciudad, se encuentra que Bogotá y sus municipios disminuyen tanto en VIS ( 15,0 %) como en No VIS ( 23,6%), sectores en los cuales son los estratos 5 y 6, con 33,4 % y 27,7 %, en ese orden, los que más bajan en relación con el año 2016.En cuanto a Medellín, muestra una variación negativa del 27,0 % en vivienda diferente de interés social, y los estratos 4 y 5, con 35,7% y 43,3 %, respectivamente, son los de mayor decrecimiento; y en interés social, se apreciaa un crecimiento del 12,0 %, explicado principalmente por el crecimiento de 113,2 % que se presenta en el estrato 2. Cali, al igual que Medellín, tiene un excelente comportamiento en VIS al crecer24,3 %,en tanto que en No VIS hay un decrecimiento del 22,3 %. En Cali cabe destacar que las ventas en estrato 3 crecen un 55,4 % mientras que los estratos 2 y 4, con 8,2 %) y 13,9 %, en su orden, son los que disminuyen su actividad; igual sucede con Bucaramanga, que crece en el segmento VIS 66,7 %, explicado principalmente por el crecimiento que se presenta y muestra decrecimientos importantes en los estratos 4 y 6 ( 36,3% y 41,7 %, en su orden). Por su parte, Barranquilla registra el mismo comportamiento de las otras ciudades, ya que las ventas en VIS subieron el 266,5 % con respecto al año pasado, con un crecimiento del 223,2 % en estrato 2, en tanto que en NoVIS tuvo un decrecimiento del 19,7 %; el estrato 6 es el que mayor decrecimiento muestra, con un 52,1 %. Por último, Santa Marta presenta un comportamiento totalmente diferente del de las otras ciudades, al registrar un 25,3 % menos de ventas en VIS y un 10,6 % de aumento en las unidades que no son de interés social (gráfico 1). Gráfico 2. Var % anual.oferta de proyectos y unidades. Fuente: Galería Inmobiliaria.

2 Oferta de proyectos y unidades Al cierre de julio de 2017, la oferta de proyectos y unidades muestra un muy buen comportamiento, con proyectos y unidades en julio, lo que representa crecimientos del 5,0 y 12,1 %, respectivamente. En la mayoría de las ciudades, la oferta de proyectos y unidades crece; por segmentos, los proyectos VIS son los que tienen mayor crecimiento, y en unidades VIS y No VIS crecen en la misma proporción. Lo anterior refleja el impacto de la política de subsidios de tasa y programas que ha lanzado el gobierno. Al observar estos indicadores por ciudades, se halla que en Bogotá crecen sus unidades en los segmentos VIS y No VIS en un 7 % y 5 %, respectivamente; en Medellín hay una disminución en la oferta de unidades VIS (12 %), mientras que en el segmento No VIS se alcanza un crecimiento del 4 %. Cali tiene uno de los principales crecimientos en interés social (40 %) y en el segmento diferente de interés social (23%). Gráfico 3. Rotación de inventarios (en.-jul. 2017). Fuente: Galería Inmobiliaria. Bucaramanga crece en general 18%, lo que se explica por un crecimiento del VIS del 36 %. Barranquilla en total crece un 11 %; en VIS la variación es del 0 %, pero crece 19 % en No VIS; y por último, Cartagena crece igual que Cali, tanto en el segmento VIS (24%) como en el No VIS (34%)(gráfico2). Rotación de inventarios Con excepción de Bogotá, Cali y Barranquilla, que tienen un nivel de rotación inferior a diez meses, en el resto de las ciudades el indicador es negativo, con un periodo de rotación superior a los doce meses. Bucaramanga y Villavicencio presentan el peor comportamiento 23,0 y 22,0 respectivamente. Sugiero En el segmento VIS se encuentran Bogotá, Cali, Barranquilla y Santa Marta, con menos de cinco meses de rotación, seguidas de Medellín (6,3 meses) y Bucaramanga (7,7 meses). En el segmento diferente de interés social están Cali con la menor rotación (14,2 meses), seguida de Bogotá (15,4), Medellín (17,3),Cartagena (18,2), Santa Marta (20,9), Barranquilla (21,4), Villavicencio (25,7) y, por último, Bucaramanga (36,4) (gráfico 3). Gráfico 4. Disposición a comprar vivienda Fuente: Fedesarrollo. Percepción de los consumidores Frente al mes de junio, la disposición a comprar vivienda por ciudades se ha recuperado en 5,6 pps y ha quedado en 5,4%.Sin embargo, está muy lejos frente al mismo periodo de años anteriores: 21,3 % en 2015 y 0,10% en Hoy, la capital con el mejor indicador es Cali, con 20,3 %, seguida por Barranquilla (7,0 %) y Medellín (3,9 %); las otras dos ciudades principales presentan indicadores negativos: Bogotá con 15,6%y Bucaramanga con 21,4%(gráfico 4). Esto ratifica que persiste la incertidumbre de los consumidores frente a la posible desaceleración de la economía y sus efectos en la canasta familiar. Gráfico 7. Var % anual del IPVN. Fuente: DANE.

3 Precios de vivienda en el primer trimestre de 2017 El DANE ha publicado los precios de vivienda del primer trimestre del 2017 en los informes Índices, según áreas urbanas y metropolitanas/ (I trimestre) e Índices, según municipios y estratos (I trimestre), en los que se registra un crecimiento anual del 7,8%, lo cual muestra una mejor dinámica, teniendo en cuenta que fue levemente superior en 1,00 puntos porcentuales con respecto al mismo lapso del año anterior (6,8%)(gráfico 5). Las ciudades con el mayor crecimiento en el precio del metro cuadrado fueron Pereira y Pasto, y la única con decrecimiento fue Villavicencio. Bogotá Gráfico 6. Var % anual del IPVN por estrato en Bogotá. Fuente: DANE. En el primer trimestre del año 2017, los precios en la ciudad crecieron 8,0 %, es decir, 2,7 puntos porcentuales por encima del mismo periodo del Estrato alto. Presentó un leve crecimiento en la variación anual de los precios y se ubicó en el 5,6 %; en el primer semestre del 2016 se había ubicado en 4,8 %. El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $ Estrato medio. Presenta la variación anual más alta de la ciudad, al registrar este periodo 13,7 %, y en relación con el primer trimestre del 2016 crece 9,4 puntos porcentuales. El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $5,03 millones. Estrato bajo. La variación sigue siendo positiva, con 4,5 % en el primer trimestre de 2017 y 7,8 % en el mismo periodo del año anterior. El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $2,15 millones (gráfico 6). Sin embargo, es importante tener en cuenta que, según cifras de Galería Inmobiliaria, para el segundo trimestre de 2017 los precios de la vivienda empiezan a contraerse y cierran con un crecimiento del 6,3 % respecto del año anterior (gráfico 7). Gráfico 7. Var % precios de vivienda nueva en Bogotá y otros municipios Fuente: Galería Inmobiliaria Medellín En esta ciudad la variación anual del primer trimestre de 2017 fue levemente inferior a la del 2016: con 0,4 puntos porcentuales menos, inició el año con 8,5%. Estrato alto. La variación fue de 4,6 %, lo que implicó una reducción de 4,1 puntos porcentuales respecto del 2016, año en que se ubicó en 8,7 %. El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $4,7 millones. Estrato medio. La variación fue de 7,9 % y en el primer trimestre de 2016alcanzó el6,6 %, lo que representó un incremento de 1,3 puntos porcentuales en la variación anual. El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $2,9 millones. Gráfico 8. Var % anual del IPVN por estrato Medellín Fuente: DANE

4 Estrato bajo. El crecimiento fue del 12,6 %, muy por encima al del 2016(6,7%). El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $1,8 millones (gráfico 8). De acuerdo con cifras de Galería Inmobiliaria publicadas en el informe Comportamiento de mercado de vivienda a escala nacional. Primer semestre 2017, los precios de la vivienda para el segundo trimestre de 2017 en Medellín se contraen levemente y registran un crecimiento anual del 8,1 %. Cali Cali tiene una variación mayor que la presentada en el 2016, que llega al 10,2 %, es decir, 4,1 puntos porcentuales más que lo registrado en el Gráfico 9. Var % anual del IPVN por estrato Cali Fuente: DANE Estrato alto. Tuvo un crecimiento en la variación anual al pasar del7,9 % en el 2016 al 14,2 % en el El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $3,3 millones. Estrato medio. Se aprecia una dinámica de crecimiento; el primer trimestre de 2017 tuvo una variación anual del 0,3% y en el 2016 el decrecimiento había sido del3,3 %. El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $1,7 millones. Estrato bajo. Pasó de 13,4 % a 3,6% en el primer trimestre de El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $0,9 millones (gráfico 9). En lo que se registra por Galería Inmobiliaria en el informe Comportamiento del mercado de vivienda a escala nacional. Primer semestre 2017, esta ciudad también presenta una reducción en los precios al registrar una variación anual de 8,4 %. Gráfico 10. Var % anual del IPVN por estrato Barranquilla Fuente: DANE Barranquilla Esta ciudad decreció 1,7 puntos porcentuales e inició el año con una variación del 6,6%. Estrato alto. Tuvo una disminución en la aceleración de los precios, pues pasó del8,5 al3,2 % en el primer trimestre de El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $ Estrato medio. Con un comportamiento marcado, pasó del8,5 % en el primer trimestre de 2016 al 7,4 % en el mismo periodo de2017. El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $ Estrato bajo. Crecieron los precios significativamente. Al iniciar el 2017 se registra una variación anual del16,6 %, mientras que el 2016 registró para el mismo periodo 3,3 %. El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $ (gráfico 10). Gráfico 11. Var % anual del IPVN por estrato Bucaramanga. Fuente: DANE. En el segundo trimestre del año se mantienen estables los precios de la vivienda con un crecimiento del 6,6 %, según lo registra Galería Inmobiliaria.

5 Bucaramanga Cierra el primer trimestre del año con una variación anual del 3,6 %, 6,8 puntos porcentuales menos que el año anterior. Estrato alto. Bucaramanga alcanzó una variación inferior en el primer trimestre de 2017 (3,6 %) frente al mismo trimestre del año 2016(15,6 %). El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $4,5 millones. Estrato medio. Pasó del7,9% en el 2016 al 4,,3 % en el inicio del El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $ 2,4 millones. Estrato bajo. Pasó de una variación del 7,2 % a un 4,8 % en el El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $1,4 millones (gráfico 11). Armenia Gráfico 12. Var % anual del IPVN por estrato en Armenia Fuente: DANE Decrece en la variación anual 40 puntos básicos, y se ubica en el 11,5 % al iniciar el año. Estrato alto. El 2017empieza con una variación del12,5 %, similar a la variación del año anterior. El precio promedio del metro cuadrado está en $3,3 millones. Estrato medio. Pasó del10,7 al5,1 % en El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $1,8 millones. Estrato bajo. Después de tres trimestres, empiezan a contraerse los precios de la vivienda; en el primer trimestre del 2016se registró una variación del 11,9 % y el año 2017comenzó con el 15,2 %. El precio promedio del metro cuadrado está en $ (gráfico 12). Pereira Gráfico 13. Var % anual del IPVN por estrato en Pereira. Fuente: DANE. Pereira inicia el año con una variación anual por encima del comienzo de del14,1 %, 2,7 puntos porcentuales Estrato alto. Presentó un incremento en la variación al ubicarse en el 19,2 %, dado que en 2016 había llegado al 4,8 %. El precio promedio del metro cuadrado está en $ Estrato medio. La variación anual fue del1,6 % y en el 2016, del18,1%, lo que representa una reducción de 16,6 puntos porcentuales. El precio promedio del metro cuadrado se encuentra en $2,8 millones. Estrato bajo. La variación es la más baja de los últimos tres años (1,8 %) en el primer trimestre de 2017 y la más alta se registra en el mismo periodo del año anterior (22,4 %). El precio promedio del metro cuadrado está en $2,2 millones (gráfico 13).

6 TEMA DEL MES Es un buen momento para comprar vivienda? Si bien en 2017 los programas del gobierno nacional para impulsar la adquisición de vivienda cumplen ocho años y han tenido diferentes ajustes, surge la inquietud de si es una buena decisión comprar vivienda en un momento de desaceleración de la economía, la estabilización en los precios de vivienda y la baja de las tasas de interés. Para detallar más algunos de estos elementos, a continuación se presenta una descripción general de los programas actuales del gobierno después de la finalización de algunos de sus programas, como Mi Casa Ya para Ahorradores VIPA, y la entrada en vigencia del Decreto 729 de 2017: Mi Casa Ya. Cuota inicial Este subsidio es para la compra de vivienda urbana cuyo valor sea inferior a 135 SMMLV, es decir, $ Se pueden postular hogares con ingresos menores de 4 SMMLV (ingresos hasta $ ). Mi Casa Ya. Subsidio a la tasa de interés En este caso se subsidian cinco puntos porcentuales de la tasa de interés en el crédito hipotecario para adquirir vivienda urbana de interés prioritario de hasta $ (máximo 2 SMMLV). Si el valor se encuentra entre 70 y 135 SMMLV (hasta $ ) se otorgarán cuatro puntos de subsidio en la tasa de interés del crédito hipotecario o leasing habitacional. Mi Casa Ya. Subsidio a la tasa de interés No VIS Para vivienda que no sea de interés social, cuyo precio esté entre $ y $ , se accede a dos coma cinco (2,5) puntos de subsidio en la tasa de interés del crédito hipotecario o leasing habitacional. Como quedó expuesto, los precios siguen registrando un buen comportamiento, en niveles que no se veían desde el segundo trimestre de En el primer trimestre aumentaron 7,8% %, cifra cercana a la variación anual que se presentó en el primer trimestre 2015(7,2%) y muy por debajo del crecimiento del mismo periodo de 2014 (12,3%). No obstante, se debe tomaren cuenta que no en todas las ciudades los precios muestran la misma dinámica. Por ejemplo, en Cali vienen creciendo significativamente y Medellín tiene una leve aceleración, pero en Bogotá, Barranquilla, Armenia y Pereira han registrado desaceleraciones considerables. De acuerdo con la noticia Todas las condiciones están dadas para comprar vivienda, dada por Fedelonjas y publicada el 26 de julio de 2017, desde la perspectiva de algunos expertos, como el presidente de Credifamilia.com, Juan Sebastián Pardo Lanzetta, es un buen momento para adquirir casa porque se tiene gran diversidad de subsidios en el sector. Pardo Lanzetta agregó que en momentos en los que la economía ha tenido dificultades, es aún más importante para los hogares dejar de lado compras y consumos innecesarios para enfocarse en inversiones sólidas y duraderas comoo la compra de una casa. Ahora bien, desde otro punto de vista, la disminución de la inflación y la consecuente reducción de las tasas de interés hecha por el Banco de la República impactan en forma positiva la decisión de comprar vivienda. Será precisamente la evolución de estas variables la que pueda revertir de nuevo la expectativa de compra de vivienda de los colombianos. Por otra parte, se debe considerar que, según la encuesta de Fedesarrollo, la confianza del consumidor para adquirir vivienda sigue siendo negativa, y esto, sumado al bajo crecimiento del ingreso disponible de los hogares colombianos en relación con el aumento de los precios de la vivienda a marzo de 2017, puedee generar una brecha.

7 RESUMEN DE INDICADORES SECTORIALES

8 RESUMEN DE LAS TASASDE LOS COMPETIDORES