INFORME DEL SECTOR DE EDIFICACIONES*

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1 Enero de 216 INFORME DEL SECTOR DE EDIFICACIONES* Al cierre del año se observaron importantes síntomas de caída en la actividad edificadora. A pesar de que los metros cuadrados de obras nuevas mantienen un ritmo de crecimiento robusto, el comportamiento del grupo de No residenciales (oficinas principalmente) generó una contracción en la actividad de la construcción en el tercer trimestre del año, según se recoge en las cifras del PIB. El ritmo al que crecen los despachos de cemento y la generación de puestos de trabajo del sector confirman la desaceleración del sector edificador. El promedio (doce meses) de las ventas reales de vivienda registró su punto más alto de 215 en octubre cuando alcanzó una expansión de 14%, sin embargo cambió de tendencia en los meses siguientes y finalizó el año con un ritmo inferior: 12.9%. En el último trimestre de 215 el porcentaje de vacancias en estratos altos en Bogotá siguió creciendo. Durante 215 se dispararon los costos de construcción de vivienda. Gráfico 1. En el tercer trimestre de 215 se desplomó la actividad edificadora Gráfico 1. PIB de edificaciones (var% frente al mismo trimestre del año anterior) 4 Según informó el Dane, en el tercer trimestre de 215 el valor agregado del sector edificador cayó a una tasa anual de 8.1%. Desde septiembre de 212, cuando el sector creció a una tasa anual de -11.7%, este indicador no mostraba una contracción tan fuerte pues se ubica casi 15 puntos porcentuales por debajo del promedio histórico de la serie. Con este resultado, el PIB de la construcción, que incluye obras civiles, creció a una lánguida tasa de.8%, mientras un año atrás crecía alrededor de 11% sep.-11 sep.-12 Fuente: Dane. 12 Gráfico 2. Oficinas (var% frente al mismo trimestre del año anterior) 1 Áreas nuevas sep.-11 Fuente: Dane. 5 Ventas de oficinas en Bogotá sep El mal desempeño del sector edificador obedeció a la caída en el grupo de no residenciales, específicamente al renglón de oficinas. Si bien este sector vivió un boom que le permitió triplicar las áreas en proceso en un periodo de apenas 3 años, hoy se vislumbra una sobreoferta que se materializó con un frenazo en las obras nuevas para este destino que pasaron de sumar más de 3mil metros cuadrados en el segundo trimestre de 215 a un poco más de 9mil en el tercero. De esta manera, las nuevas áreas de oficinas pasaron de crecer por encima de 45% a caer a una tasa anual de más de 7% entre los periodos señalados atrás. En línea con lo anterior, las obras en proceso destinadas a oficinas cortaron abruptamente su crecimiento al pasar de un ritmo de 43% anual en el segundo trimestre de 215 a 19% en el tercero. El comportamiento de las ventas de oficinas en Bogotá ya advertía sobre el posible fin del auge de las oficinas al registrar un descenso constante en las tasas de crecimiento desde mediados de 215. Al cierre del tercer trimestre de 215, las cifras de Galería Inmobiliaria revelan una contracción en ventas que ronda un 23% real anual. Si este comportamiento se consolida, como es de esperarse, eventualmente se observarán contracciones más fuertes en áreas nuevas.

2 Enero de 216 Gráfico 3. En el tercer trimestre de 215 se intensificó la actividad edificadora Gráfico 3. Censo de edificaciones-16 áreas: metros cuadrados (var% frente al mismo trimestre del año anterior) Obras totales en construcción Obras nuevas -2-3 mar mar.-15. Fuente: Dane Miles de toneladas Var% Prom. móvil de 3 meses nov.-13 may.-14 nov.-14 may nov.-15 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. 2 Gráfico 5. Generación de empleo en el sector construcción variación absoluta anual En el mes de noviembre los despachos de cemento sumaron un poco más de un millón de toneladas, un valor que sigue siendo alto al comparar con el histórico de la serie. El análisis del ritmo de crecimiento revela sin embargo una desaceleración en esta variable. Durante el trimestre septiembre-noviembre, por ejemplo, los despachos crecieron a un ritmo anual de 4.8%, cuando en el trimestre inmediatamente anterior esta variación fue de 6.8%. En el mes de noviembre la variación fue apenas 2.5%, resultado inferior al 7.6% de crecimiento promedio histórico. El departamento que más contribuyó al crecimiento de 2.5% fue Córdoba, donde los despachos de cemento crecieron a una tasa anual de 58% en noviembre, aportando 1.1 puntos porcentuales (pp). En Atlántico los despachos crecieron 15%, la segunda variación más alta del país, y aportaron.7 pp. En Bogotá los despachos cayeron a una tasa de 1% en noviembre lo que significó que la ciudad aportara -1.3pp a la variación, siendo este el mayor aporte negativo. Según las cifras del Dane, el sector de la construcción expulsó 34 mil empleos en el trimestre septiembre-noviembre de 215 frente al mismo trimestre de 214. Es el primer resultado negativo que arroja este indicador en dos años y su desempeño va en línea con la desaceleración que registran otras variables nov. 12 A nivel de ciudades destaca Medellín, donde las obras nuevas crecieron 3% anual lo que significó una contribución positiva de 4.8 pp al crecimiento total. Barranquilla fue segunda con un crecimiento de 72% y un aporte de 4.2pp. Gráfico 5. Se desacelera la generación de empleo en el sector de la construcción (miles de personas) 15 Por su parte, las áreas culminadas mostraron una contracción de 6.2% (cerca de 269 mil metros cuadrados). Gráfico 4. En el trimestre agosto-octubre los despachos de cemento perdieron dinamismo Gráfico 4. Despachos de cemento: toneladas y crecimiento (var% frente al mismo trimestre del año anterior) 12 Las cifras más recientes señalan que la actividad edificadora ganó dinamismo en el tercer trimestre de 215 al crecer a una tasa anual de 2.3% frente a un crecimiento de 8.7% en el trimestre anterior. Según el Dane, las áreas nuevas sumaron alrededor de 5 millones de metros cuadrados frente a 4.2 registrados en igual periodo de 214. Un resultado similar se observó en las obras totales en construcción, que marcaron en el tercer trimestre un aumento de 2.5 millones de metros cuadrados lo que significó un crecimiento de 9.4%; es decir, 3.4 puntos porcentuales (pp) por encima del ritmo al que crecía en el segundo trimestre del año. ago. 13 Fuente: Dane.*Trimestre móvil may. 14 feb. 15 nov. 15 En el trimestre septiembre-noviembre de 215 el sector aportó -.15 puntos porcentuales a la variación del empleo total en el país. Este resultado lo ubicó tercero entre los de mayor contribución negativa, después de los aportes del sector de transporte (-.3pp) e industrias manufactureras (-.4pp).

3 Enero de 216 Gráfico 6. Índice real de ventas de vivienda nueva - seis ciudades (var% del promedio móvil de doce meses) dic.-13 abr.-14 ago.-14 dic.-14 abr.-15 ago.-15 dic.-15 Fuente: Galería Inmobiliaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Gráfico 7. Precios de la vivienda en Colombia (var% real frente al mismotrimestre del año anterior) Nueva Usada 2-2 sep.-1 sep.-11 sep.-12 Fuente: Dane, Banco de la República y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos dic.-12 jun.-14 mar.-15 A comienzos de 215 la variación anual de las ventas de vivienda nueva se estabilizaron en valores negativos con caídas alrededor de 2%. Sin embargo, a mediados de año el sector registró un nuevo impulso que le permitió crecer a tasas similares a las observadas en la primera mitad de 214. Al cierre de 215, el índice real de ventas de vivienda (IRVV) que estima la Dirección de Estudios Económicos de Davivienda, señala un nuevo cambio de tendencia y marca en diciembre una variación anual de 12.9%, luego de que alcanzara en octubre su punto más alto en el último año (14.1%). A nivel de ciudades Bogotá fue la que más aportó negativamente al resultado con -3.33pp, principalmente por una contracción en el sector de Vivienda de Interés Social (VIS) que cayó 21.1%. Por el contrario, Medellín contribuyó positivamente con 6.65 pp al crecer 71.4% en VIS y 28.3% en vivienda No VIS. Gráfico 7. Se desaceleran los precios de la vivienda nueva en Colombia En línea con el menor dinamismo observado en algunos de los indicadores del sector, los precios de la vivienda nueva han mostrado una marcada desaceleración a lo largo del año. Desde el primer trimestre de 214, cuando el precio de la vivienda alcanzó su ritmo de crecimiento más alto de los últimos dos años (9.56%), este indicador ha mostrado un descenso continuo hasta ubicarse en % anual al tercer trimestre de 215. Por otra parte, los precios de la vivienda usada han mostrado un comportamiento similar aunque su evolución ha sido más volátil. Hasta el segundo trimestre del año, cifra más actualizada disponible, el precio de la vivienda usada ganaba dinamismo frente al primer trimestre del año al registrar un crecimiento de %. Sin embargo, este valor es inferior al promedio histórico de la serie: 5.9%. Gráfico 8. Se acelera el IPC de arrendamientos Gráfico 8. IPC de arrendamientos (var% frente al mismo mes del año aterior) 4. Gráfico 6. Se reduce el ritmo de ventas de vivienda dic.-15 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Los precios de los arrendamientos en el país parecen completar un nuevo ciclo al cierre de 215. Después de alcanzar variaciones alrededor de 4% a finales de 212, el IPC de arrendamientos mostró una desaceleración constante que se extendió hasta comienzos de 215 y alcanzó un mínimo con variaciones de 3% anual en febrero del año pasado. A partir de ese momento el ritmo de crecimiento de los arrendamientos ha recobrado vigor hasta recuperar el terreno perdido durante 214 y registrar en diciembre de 215 una tasa anual de 3.9% frente a igual mes de 214. Si se tiene en cuenta la alta incidencia que tiene la inflación sobre el precio de los contratos de arrendamiento (por efecto indexación), se infiere que esta variable podría seguir ganando fuerza en los próximos meses, en la medida que vaya recogiendo los efectos de la mayor inflación causada a lo largo de 215. A nivel de ingreso, el aumento en los arrendamientos fue mayor en el grupo de ingresos bajos donde se registró una variación de 4.24% frente a un cambio de 3.2% en ingresos altos. Esta característica se presentó en todas las grandes ciudades a excepción de Cali.

4 Enero de Gráfico 9. Porcentaje de vacancias en vivienda-bogotá por estratos 7. Estrato 4 Estrato Estrato Gráfico 9. Sigue creciendo la vacancia* en estratos altos en Bogotá La vacancia en viviendas de estrato alto en Bogotá alcanzó en noviembre de 215 su punto más alto desde que está disponible este indicador. Para ese mes un 6.6% de las viviendas registradas contaban con aviso de venta o alquiler, lo que significó un punto porcentual por encima del registro de igual mes de 214. El porcentaje de vacancia (PV) en las viviendas de estrato 5 se mantuvo relativamente estable alrededor de 4%. Una situación distinta se observó en las viviendas de estrato 4. Además de mantener un PV significativamente menor (a lo largo de 215 osciló alrededor de 2%), en este segmento la tendencia observada fue decreciente. En noviembre de 215 el PV marcó %, cifra ligeramente inferior al registro un año atrás. *El porcentaje de vacancia se estima como el número de inmuebles que se encuentran en venta o alquiler sobre el total de inmuebles. 1. nov.-11 nov.-12 nov.-13 nov.-14 nov.-15 Fuente: Galería Inmobiliaria. Gráfico 1. En 215 se dispararon los costos de la construcción de vivienda Gráfico 1. Costos de construcción de vivienda nueva (var% frente al mismo mes del año anterior) Si bien durante los dos primeros meses de 215 se advertía una tendencia negativa en el ritmo de crecimiento de los costos de construcción, en marzo este indicador presentó un giro inesperado y a partir de ese momento ha crecido de forma continua hasta marcar en noviembre de 215 una variación de 5.2%, valor superior al promedio histórico de esta serie: 3.3%. Entre las razones que explican el crecimiento en los costos de la construcción se encuentra la devaluación del peso colombiano, que incidió en el precio de los insumos importados afectando el precio de los materiales, uno de los componentes de este indicador A nivel de ciudades, Barranquilla y Medellín fueron las plazas donde más dinamismo mostraron los costos, al crecer a tasas anuales de 6.8 y 5.8%, en ese orden. 1.5 nov.-12 ago.-13 may.-14 feb.-15 nov.-15 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Gráfico 11. Se desaceleran los desembolsos para adquisición de vivienda Gráfico 11. Valor de los desembolsos* para créditos individuales de vivienda Millones de pesos oct jul.-13 abr.-14 ene oct.-15 *Incluye leasing habitacional y subrogaciones. Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. En línea con el incremento en las ventas, los desembolsos del sistema financiero para adquisición de vivienda ganaron velocidad a medida que avanzó el año. A pesar de mostrar un lento desempeño durante el primer trimestre de 215, cuando el ritmo de crecimiento promediaba apenas 3%, según cifras de Asobancaria para el trimestre agosto-octubre los desembolsos ya crecían a una tasa promedio de 18%. Sólo en el mes de octubre los desembolsos ascendieron a 1.2 billones de pesos, equivalentes a un aumento de 14.2% Por el contrario, los desembolsos a los constructores presentaron un buen comienzo de año al marcar expansiones promedio de 38% durante el primer trimestre, pero fueron perdiendo fuerza y en el trimestre agosto-octubre su crecimiento promedió 19%, un valor inferior al ritmo histórico al que crece esta serie: 23%. En el mes de octubre, los desembolsos para constructores sumaron 733mil millones de pesos; es decir un crecimiento de 13.3% frente al monto desembolsado en octubre de 214.

5 Enero de 216 Cuadro 1. Crecimiento promedio últimos tres meses de los costos de construcción CIUDAD Medellín Barranquilla Bogotá Cartagena Manizales Popayán Neiva Santa Marta Pasto Cúcuta Armenia Pereira Bucaramanga Ibagué Cali NACIONAL Cuadro 1. Los costos de construcción ganan dinamismo en casi todo el país. En el trimestre móvil septiembre-noviembre, los costos en el país pasaron de crecer a una tasa anual de 1.9% en 214 a expandirse a un ritmo de 4.9% en 215. A excepción de Cúcuta, todas las ciudades de la muestra registraron un ritmo más alto, en particular Medellín y Barranquilla que ganaron más de 4 puntos porcentuales de dinamismo. En Bogotá el ritmo al que crecen los costos se duplicó con creces al pasar de 2.1 a 4.6%. 1 Este índice no incluye el valor y los costos asociados al terreno. Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Gráfico 12. Tasas de interés para adquirir vivivenda sep Este fenómeno se presentó en todas las modalidades y sistemas de crédito. El incremento más importante se dio en las tasas de interés para créditos de vivienda de interés social en pesos, que aumentaron 31 puntos básicos (pb). Entre septiembre y diciembre de 215, el nodo de los TES tasa fija de 5 años, referencia para las tasas de interés de créditos hipotecarios, creció alrededor de 3 puntos básicos. El nodo de 2 años, que también sirve de referencia en estos créditos, se mantuvo inalterado en el periodo en referencia. 4 2 Gráfico 12. En el trimestre septiembre-noviembre se observó un modesto incremento en las tasas de interés No Vis pesos No Vis UVR Vis pesos Vis UVR Fuente: Banco de la República. Gráfico 13. Viviendas financiadas 22, Nuevas Gráfico 13. Se estabiliza el número de viviendas financiadas. Usadas 18, 15,993 14, 1, 12,511 6, 2, Así lo confirma la información del Dane, donde se señala que en el tercer trimestre de 215 el número de unidades financiadas usadas totalizó 12,511, lo que equivale a un aumento de 9% frente al segundo trimestre del año. Este valor sin embargo es inferior en 3.2% frente a igual periodo de 214, aunque vale señalar que la tasa a la que venían cayendo las unidades financiadas en el último año superaba el 2%. En viviendas usadas se observó un punto de inflexión en el segundo trimestre aunque la recuperación es todavía muy tímida. En el caso de las viviendas nuevas, el número de unidades financiadas fue de 15,993; es decir, una caída de 11.4% comparada con igual trimestre de 214. mar.-14 Fuente:Dane. mar.-15

6 Enero de 216 *Informe elaborado por la Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos del Grupo Bolívar Director: Andres Langebaek. Investigador: Daniel Rey Dirección de Estudios Económicos Grupo Bolívar Director: Andrés Langebaek Rueda Ext: 591 Análisis Sectorial: Daniel Rey Ext: 5912 Jefe de Análisis de Mercados: Silvia Juliana Mera Ext: 5913 Análisis Sectorial: Nelson F Villareal nfvillar@davivienda.com Ext Análisis Fiscal y Externo: María Isabel García migarciag@davivienda.com Ext: 5911 Análisis Inflación y Mercado Laboral : Hugo Andrés Carrillo hacarrillo@davivienda.com Ext: 5913 Análisis Sector Financiero: Ana Isabel Mejía aimejia@davivienda.com Ext: 5915 Análisis Macro Centroamérica: Vanessa Santrich Gómez vasantri@davivienda.com Ext: 594 Profesionales en Práctica: Ana María Salazar / Julián Molina Dirección: Av. El Dorado Nº. 68C-61 Piso 9 Teléfono: (571) 33 Los datos e información de este informe no deberán interpretarse como una asesoría, recomendación o sugerencia por parte de Davivienda para la toma de decisiones de inversión o la realización de cualquier tipo de transacciones o negocios. Se pueden presentar errores sobre los cuales el Banco Davivienda no asume responsabilidad alguna, razón por la cual el uso de la información suministrada es de exclusiva responsabilidad del usuario. Los valores, tasas de interés y demás datos que allí se encuentren, son puramente informativos y no constituyen una oferta, ni una demanda en firme, para la realización de transacciones.

7 TABLA DE INDICADORES 1 Enero de 216 Actividad y ventas Variable III-Trimestre 215 II-Trimestre 215 III-Trimestre III-Trimestre 215 II-Trimestre 215 III-Trimestre Ventas de vivienda nueva Valores en unidades Cuatro principales ciudades Bogotá Cali Medellín Barranquilla 8,27 3,586 1,495 2, ,139 4,547 1,567 2, ,863 4,48 1,77 2,71 1,235 PIB total Edificaciones 1/ Estado Obras1/ (15 regiones) Nuevas en Proceso Totales en proceso Despachos de cemento 1/ 2/ Actividad y ventas Cuatro principales ciudades* Bogotá Cali Medellín Barranquilla *Promedio ponderado Precios y costos Precios1/ III-Trimestre 215 II-Trimestre 215 III-Trimestre 214 Vivienda nueva (var% real) deflactado por IPC II-Trimestre I-Trimestre II-Trimestre Vivienda usada (var% real) Costos1/ Construcción vivienda nueva

8 TABLA DE INDICADORES 2 Enero de 216 Financiamiento Cartera Vivienda + Leasing Habitacional Titularizada4/ Fondo Nacional del Ahorro3/ 3/** Tasas de interés5/ (adquisición vivienda) UVR VIS UVR NO-VIS Pesos VIS Pesos NO-VIS sep-15 ago-15 sep Desembolsos6/ sep-15 oct-14 Constructor Individuales*** III-Trimestre 215 II-Trimestre 215 III-Trimestre Unidades viviendas financiadas1 (INCLUDO NUEVA Y USADA) VIS NO VIS Percepción de los hogares7/ (balance de respuestas) Momento para comprar vivienda Fuentes: 1/ Dane, 2/ Galería Inmobiliaria, 3/ Superfinanciera, 4/ Titularizadora colombiana, 5/ Asobancaria, 6/ Asobancaria, corresponde al promedio mensual, 7/ Fedesarrollo y cálculos Davivienda-DEEE. ** no incluye: cartera titularizada, FNA y leasing. ***incluye subrogaciones y leasing.