Informe del sector de edificaciones*

Transcripción

1 Informe del sector de edificaciones* Octubre de 2012 Resumen sectorial Actividad PIB Censo de edificaciones Licencias de construcción Ventas de vivienda nueva Percepción compra de vivienda Precios y costos de construcción de la vivienda Precios de la vivienda nueva y usada Costos de construcción Márgenes Financiación Tasas de interés... 17

2 Resumen sectorial El valor agregado del sector edificador creció 16.2% real anual en el segundo trimestre de Desde el tercer trimestre de 2010 no se han presentado contracciones en esta variable. Así, el balance para el primer semestre señala que el valor agregado del sector edificador tuvo un incremento de 9.7%. Los indicadores de actividad del sector relacionados con los procesos constructivos registraron moderaciones. El comportamiento de las iniciaciones sugiere la presencia de contracciones en el valor agregado del sector hacia el segundo trimestre de Las ventas de vivienda nueva en unidades continuaron presentando reducciones principalmente por el comportamiento que se viene dando en la ciudad de Bogotá. Los precios de la vivienda nueva continuaron creciendo por encima de 5% real anual en el segundo trimestre de este año. Los resultados de ese trimestre se caracterizaron por una aceleración importante de precios a nivel nacional. Por ciudades Bucaramanga, Barranquilla y Bogotá fueron los lugares en los que se presentaron los mayores incrementos. En la vivienda usada los precios se incrementaron 4% en el primer trimestre de La trayectoria de los precios de la vivienda nueva seguirán presionando al alza el precio de los arrendamientos en los próximos meses. Al evaluar los reajustes en la canasta de costos para construcción de vivienda se confirma un proceso de moderación, que obedece a las desaceleraciones en los precios de los materiales. Los incrementos de la cartera de vivienda y los desembolsos cambiaron de tendencia durante el año en curso. Estos comportamientos en cierto grado son atribuibles a los menores niveles de comercialización de la vivienda nueva.

3 1. Actividad 1.1 PIB Durante el segundo trimestre de este año la economía colombiana creció 4.9% real anual, levemente por encima de nuestro estimativo. Así, en el primer semestre el PIB colombiano se expandió 4.8%. A diferencia de lo que venía ocurriendo en trimestres anteriores el sector de minas y canteras no fue el sector de mayor crecimiento, el valor agregado de esta actividad se incrementó en términos reales 8.5% anual. En esta oportunidad fue la actividad de la construcción la de mayor dinamismo al crecer 18.4%, el segundo lugar sí fue ocupado por la actividad de minas y canteras, mientras el sector de establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas ocupó el tercer mayor crecimiento (5.1%). Como ya se comentó el valor agregado del sector construcción presentó un incremento de 18.4% real anual en el segundo trimestre de este año, situación que se explica por un crecimiento de 16.2% en las edificaciones y de 20.9% en las obras civiles. El valor agregado del subsector de edificaciones se ha comportado en línea con las previsiones que hemos presentado con varios trimestres de antelación. El valor agregado de las edificaciones ya completó siete trimestres consecutivos de incrementos y en el último semestre logró crecer 9.7%, superior a lo que ocurrió en el primer semestre de 2011 (3.2%) Crecimiento PIB (var% real f rente al mismo trimestre del año anterior) Edificaciones PIB total 16.2 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II P 2011Pr 2012Pr Fuente: Dane.

4 1.2 Censo de edificaciones Las obras totales en proceso 1, variable de interés que ayuda a determinar la dinámica de los procesos constructivos, crecieron 16.6% anual en el segundo trimestre de Este incremento se puede calificar como importante, pero se moderó con respecto a lo que ocurrió en el primer trimestre del año, fecha en la cual, hasta el momento, se caracterizó por registrar el mayor crecimiento de los metros cuadrados en proceso de construcción. Censo de edificaciones: obras en proceso a nivel nacional (var% frente al mismo trimestre del año anterior) Nuevas en proceso 16.6 Totales en proceso III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II Fuente: Dane y Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Por segmentos, el crecimiento de los metros cuadrados totales en proceso de construcción se sustentó en el incremento registrado para uso de apartamentos, el aporte al crecimiento fue de 16 puntos porcentuales, el 96% del incremento de las obras en proceso. Por otro lado, tanto en la construcción de casas, edificaciones para el sector público y educación se registraron retrocesos en las obras en proceso. En el caso de la casas la disminución de 12.7% anual, ponderada por su participación en los metros totales en construcción, representó una contracción de 1.6 puntos porcentuales al crecimiento de las obras en proceso a nivel general. Obras totales proceso de construcción por destinos Metros cuadrados Destinos II-11 II-12 Var% Contribución Apartamentos 9,428,066 12,035, Otros 297, , Hoteles 402, , Bodegas 350, , Oficinas 786, , Hospitales 515, , Comercio 1,275,917 1,315, Administración pública 248, , Educación 515, , Casas 2,494,604 2,178, Total 3,187,408 3,947, Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. 1 La medición se realiza en metros cuadrados.

5 Por ciudades, las mayores contribuciones al incremento de las obras en proceso se concentraron en Medellín, Barranquilla y Cali, las cuales conjuntamente dieron cuenta de 11.6 puntos porcentuales de los 16.6% descritos anteriormente, a diferencia de lo que ocurrió en el primer trimestre de este año. Bogotá no figuró dentro de las tres principales ciudades con mayor aporte al crecimiento de los metros cuadrados en proceso de construcción. Al interior de las tres ciudades con mayor contribución fue Barranquilla de la de más alto crecimiento (61.7%), seguida por Medellín (42.2%) y Cali (36%). Por otro lado, en Pereira, Manizales y Cúcuta las obras en proceso se redujeron. Las contracciones fueron de 6.9%, 16.1% y 13.2%, respectivamente, que conjuntamente representaron 1.1 puntos porcentuales menos de crecimiento sobre las obras totales en proceso de construcción. En el caso particular de Bogotá, las obras en proceso crecieron 4.1% anual en el segundo trimestre de Cabe recordar que la capital de país representa 37% del área construida a nivel nacional. Los metros cuadrados para la construcción de vivienda tuvieron un incremento de 13%, pero con un comportamiento disímil entre los apartamentos y las casas. Las obras en proceso para casas disminuyeron 38.9% mientras para apartamentos se incrementaron 18.7%. Las edificaciones distintas a las de vivienda en Bogotá tuvieron en general contracciones en las áreas construidas, con excepción de los hoteles. Las reducciones de mayor impacto se dieron los siguientes destinos: comercio y oficinas. Las iniciaciones (metros cuadrados nuevas en proceso de construcción) por su parte registraron una disminución de 10.2% anual, una situación que resultó ser contraria a lo que ocurrió en el período precedente, comprendido por los últimos cuatro trimestres consecutivos, cuando la tasa de crecimiento promedio llegó al 25% anual. Esta contracción tendrá un impacto sobre la generación de valor agregado del sector para el próximo año y de mantenerse podría indicar un cambio de ciclo en el sector. El comportamiento descrito entonces constituye una alerta anticipada por medio de la cual, a pesar de los buenos resultados del PIB edificador, sugiere que el próximo año con alta probabilidad habrá una moderación de la actividad. La razón principal para explicar el retroceso en las iniciaciones está relacionada con los rubros correspondientes a la vivienda (apartamentos y casas). Así, puede inferirse que el ciclo contractivo de las ventas de vivienda, cuyo inicio se dio hacia octubre del año pasado, ya empezó a generar efectos sobre las etapas de construcción.

6 Iniciaciones por destinos Metros cuadrados Destino II 11 II 12 Var% Contribución Comercio 206, , Otros 60, , Hospitales 32,872 73, Oficinas 105, , Administración pública 11,376 15, Bodegas 92,596 91, Hoteles 82,468 61, Educación 122,480 43, Casas 719, , Apartamentos 2,275,046 1,982, Total 3,707,810 3,329, Fuente: Dane. Iniciaciones por ciudades Metros cuadrados Áreas urbanas y metropolitanas II 11 II 12 Var% Contribución Cali AU 208, , Medellín AM 417, , Neiva AU 148, , Barranquilla AU 164, , Ibagué AU 62, , Popayán AU 35,127 55, Cartagena AU 100,033 97, Villavicencio AU 122, , Armenia AU 39,530 24, Pasto AU 53,960 34, Cúcuta AM 104,481 61, Manizales AU 83,148 35, Pereira AU 180,291 43, Bucaramanga AM 302, , Bogotá AU 1,685,188 1,138, Total 3,707,810 3,329, Fuente: Dane. Las obras paralizadas, a su vez, tuvieron un incremento de 24.6% anual (en metros cuadrados). Un crecimiento de esa magnitud no se apreciaba desde el año Debido a este incremento la relación entre metros cuadrados paralizados y metros cuadrados en proceso de construcción pasó de 18.8% en el primer trimestre de este año a 20.1% en el segundo trimestre.

7 Áreas paralizadas por ciudades Metros cuadrados Áreas urbanas y metropolitanas II-11 II-12 Var% Contribución Bogotá AU 704, , Cúcuta AM 142, , Bucaramanga AM 108, , Medellín AM 433, , Barranquilla AU 448, , Villavicencio AU 75, , Neiva AU 33,978 67, Pereira AU 201, , Cali AU 456, , Manizales AU 46,806 56, Cartagena AU 113, , Popayán AU 62,352 65, Ibagué AU 50,570 48, Pasto AU 99,143 75, Armenia AU 92,589 67, Total 3,069,659 3,823, Fuente: Dane. Los comportamientos de algunas de las variables principales del censo de edificaciones, como lo son las obras en proceso y las iniciaciones, presentaron cambios en sus dinámicas durante el segundo trimestre de En el primer caso se dio una moderación, lo cual implicó una reestimación en nuestra proyección de crecimiento para esa variable. Consideramos que las obras en proceso podrían crecer cerca de 20.9% para este año, es decir, cerca de tres puntos porcentuales por debajo de nuestra estimación inicial. El mayor cambio se dio en las iniciaciones al pasar de un periodo de importantes crecimientos a un segundo trimestre en 2012 de una importante contracción. En términos prospectivos, la reducción de esta variable implica que para el próximo año, con alta probabilidad, se empiece a sentir un retroceso en el valor agregado generado por el sector, esto podría darse hacia el segundo trimestre de La trayectoria de las ventas de vivienda nueva en 2013 y el impacto sobre las iniciaciones, que evaluaremos en nuestro próximo informe, definirá el más probable escenario del sector para el próximo año en materia de la dinámica de los procesos constructivos. 1.3 Licencias de construcción La variable de actividad del sector edificador con mayor desaceleración es el crecimiento de las licencias de construcción. En julio pasado los metros cuadrados licenciados se contrajeron 13.4%

8 frente al mismo mes del año anterior, en el acumulado de doce meses la disminución resultó ser de 11%. 80 Metros cuadrados licenciados (var% del acumulado en doce meses) Vivienda Comercio Oficinas Total , Jun-09 Dic-09 Jun-10 Dic-10 Jun-11 Dic-11 Jun-12 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. El licenciamiento para la construcción de vivienda tuvo un retroceso de 18.1 % en el séptimo mes de este año frente al mismo mes de En lo corrido del año la contracción resultó ser de 18.1%, mientras en el acumulado de doce meses la disminución fue de 13.7%. Por regiones, los metros licenciados en el acumulado de los últimos doce meses para vivienda presentaron las mayores reducciones en: Valle (50.1%), Bogotá (48%), Cauca (46.1%), Caldas (31%) y Meta (21.4%). En lo corrido del año las principales disminuciones se dieron en Cauca (66.3%), Valle (62.2%) y Bogotá (54%). Como se puede notar Bogotá, el principal mercado del país, está en un proceso de marcada disminución del licenciamiento para la construcción de vivienda, si bien este efecto está influenciado por el comportamiento de las ventas también debe tenerse en cuenta, como hipótesis, que factores institucionales relacionados con la prestación se algunos servicios de saneamiento básico han influenciado en dicho comportamiento. En otros destinos diferentes a la vivienda también se aprecian reducciones, el más considerable fue el correspondiente a la industria, cuya contracción fue de 44.9% (acumulado en doce meses), seguido por los hospitales con una disminución de 44% y los hoteles con un retroceso de 28.1%. Aunque la moderación en las áreas licenciadas tiene relación con los menores ritmos de crecimiento en las ventas de vivienda, debe recordarse que durante el periodo noviembre de 2010 agosto de 2011 se dieron incrementos atípicamente altos en el licenciamiento. De allí que esta base estadística de comparación todavía influya en la contracción de los metros licenciados. En el caso de Bogotá y las licencias para vivienda existen unos factores puntuales que fueron mencionados anteriormente. En general, esperamos que hacia el mes de septiembre se haya depurado el efecto estadístico y la dinámica del licenciamiento esté más alineada con el comportamiento de las ventas.

9 1.4 Ventas de vivienda nueva En las cuatro principales ciudades del país, según Galería Inmobiliaria, se comercializaron alrededor de unidades de vivienda nueva durante los ocho primeros meses de El anterior valor fue 2.8% inferior con respecto a las ventas realizadas en los primeros ocho meses de Con excepción del resultado de enero de este año, 2012 se ha caracterizado por una reducción sistemática de las ventas. A pesar de lo anterior el nivel se comercialización todavía se encuentra por encima de su promedio histórico. 8,000 7,500 7,000 Ventas de vivienda nueva en las cuatro principales ciudades del país (promedio de los últimos doce meses) 6,923 7,618 6,500 6,000 5,500 Dic-09 Ago-10 Abr-11 Dic-11 Ago-12 Fuente: La Galería Inmobiliaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Al desagregar la información de ventas por ciudades puede concluirse que la ciudad donde se ha dado una mayor reducción de las ventas es Bogotá. Las unidades vendidas en los últimos meses se redujeron 4.8% en la capital del país. En el pasado mes de agosto aunque las ventas volvieron a disminuir (7.6% anual), ya se hizo más evidente el efecto del subsidio a la tasa de interés para la adquisición de vivienda de interés social, en el segmento de precios entre los 61 millones de pesos y el tope VIS el nivel de comercialización tuvo un crecimiento de 36% anual. En Cali, también el balance del último año muestra una reducción en las ventas, su contracción fue de 1.5%. A diferencia de Bogotá, en todos los rangos de precios, excepto el comprendido entre los 300 y 400 millones pesos, los niveles de comercialización disminuyeron. De otro lado, en Medellín y Barranquilla las ventas de los últimos meses arrojan un balance positivo. Sobre todo en esta última en la cual las ventas se incrementaron 41.3%, a pesar que tanto en mayo como en agosto presentaron reducciones de 16.3% y 1.8%, respectivamente. Los indicadores de riesgo como la rotación del inventario se siguen manteniendo en buenos niveles, incluso al ser comparados con lo que ocurría un año atrás puede apreciarse ciertas reducciones. En Bogotá, la rotación del promedio móvil del trimestre terminado en agosto pasado fue de 3.9 meses, un año atrás había sido de 3.2 meses. También en la capital de Antioquia la rotación presentó un incremento, al pasar de 8.5 meses a 9.7 meses. En Cali y Barranquilla sí se

10 registraron reducciones, en la primera de 7.1 meses a 6.1 meses y en la segunda de 13 meses a 8.4 meses. Sobre la posible trayectoria de las ventas para lo que resta del año debe considerarse el efecto que pueda seguir generando el decreto 1190 expedido por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio el pasado mes de junio. Dicho decreto genera una serie de incentivos para la compra de vivienda en el segmento VIS al subsidiar en varios puntos las tasas de interés para financiar la adquisición de los inmuebles nuevos. Nuestras proyecciones señalan que el impacto de dicha cobertura sobre las ventas en Bogotá se verá reflejado en tres puntos porcentuales de crecimiento adicional sobre la trayectoria sin subsidio del valor de las ventas para el cierre de este año. 1.5 Percepción compra de vivienda Durante los últimos meses no ha sido clara la tendencia sobre la percepción de compra de vivienda por parte de los hogares. Con base en el promedio histórico sobre el balance 2 de respuestas si es o no buen momento para adquirir vivienda se puede inferir que existe un leve sesgo optimista (ver gráfico). Son varios los elementos que pueden estar influyendo en que no exista una tendencia definida sobre la percepción de compra de los hogares. Por una parte, el ciclo económico por el cual está atravesando Colombia, caracterizado por una moderación de la industria y el comercio. Por otro lado, existen elementos que pueden favorecer una mejor percepción de los compradores: menores tasas de desempleo y una reciente política de reducción de tasas de interés por parte del Banco de la República. 45 Percepción de compra de vivienda (Promedio móvil de tres meses del balance de respuestas) promedio: Ago-07 Feb-08 Ago-08 Feb-09 Ago-09 Feb-10 Ago-10 Feb-11 Ago-11 Feb-12 Ago-12 Fuente: Dane. 2 Es el resultado que se obtiene de restar las respuestas afirmativas y negativas.

11 2. Precios y costos de construcción de la vivienda 2.1 Precios de la vivienda nueva y usada El precio de la vivienda nueva a nivel nacional registró un incremento 8.2% real 3 anual en el segundo trimestre de 2012, según el Dane. En términos nominales el crecimiento fue de 11.1%, el mayor incremento desde el año A pesar de la relativa estabilidad en el crecimiento de los precios registrada entre el tercer trimestre de 2011 y el primero de 2012, la última información sorprendió por su aceleración, situación que se dio en medio de una moderación de ventas de la vivienda nueva. La dinámica de incremento de los precios se ha traducido en que los niveles observados en el segundo trimestre de 2012 sean los más altos desde el primer trimestre de Si a diferencia de los resultados anteriores los precios nominales de la vivienda nueva son deflactados por los costos de construcción de vivienda, excluyendo los correspondientes al suelo, el incremento real para el segundo trimestre de este año estuvo por el orden de 5.2%. En el caso de la vivienda usada los precios tuvieron un incremento de 4% real anual en el primer trimestre de 2012, según el Banco de la República, cifra inferior al aumento de precios del último trimestre del año pasado (5.3%), pero superior a lo que había ocurrido un atrás (2.8%). Precios de vivienda en Colombia (Índices reales) Usada 120 Nueva Dic-93 Jul-98 Feb-03 Sep-07 Abr-12 3 Deflactado por el IPC.

12 20 Precios de la vivienda en Colombia (var% reales frente al mismo trimestre del año anterior) Usada Nueva Dic-93 Jul-98 Feb-03 Sep-07 Abr-12 A nivel regional fueron tres ciudades, de nuevo, las que registraron un reajuste nominal de precios por encima del incremento a nivel nacional (11.1%), durante el segundo trimestre de Las ciudades con mayor incremento de precios de la vivienda nueva fueron: Bucaramanga (18.7%), Barranquilla (14.7%) y Bogotá (11.9%). En estas tres ciudades también se habían presentado los mayores crecimientos en el primer trimestre de este año. Al analizar la dinámica regional de los precios de cada ciudad deflactados por sus respectivos niveles de costos (sin incluir el valor del suelo), los resultados en indican que la inflación de costos si bien reduce los incrementos nominales no altera la jerarquía de las tres ciudades donde más crecieron los precios nominales: Bucaramanga, Barranquilla, y Bogotá. Precio de la vivienda nueva por ciudades (var% real* frente al mismo trimestre del año anterior) Bucaramanga Barranquilla Bogotá Cali Nacional Armenia Medellín Pereira II-12 II *Deflactado por el ICCV. Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

13 Pero por otro lado, en Pereira el crecimiento de los costos presionó a la baja el incremento real de precios durante el segundo trimestre del año. Dicha situación constituye un riesgo a nivel de rentabilidad. En línea con lo comentado en nuestros anteriores informes el precio de los arrendamientos siguió acelerando su crecimiento. El IPC de arrendamientos presentó un incremento de 3.82% anual en julio pasado, un año atrás el reajuste fue de 3.39% y en enero de este año 3.59%. Estos comportamientos fueron generados por el efecto causado en los meses precedentes por los incrementos de los precios de la vivienda nueva. Por niveles de ingreso, el IPC de arrendamientos correspondiente a niveles altos es el que ha experimentado mayores aceleraciones: en enero de 2012 el reajuste de los arrendamientos fue de 2.34% anual mientras en julio llegó a 2.72%. Para los ingresos medios la variación del IPC de arrendamientos en enero pasado fue 3.32%, en julio ascendió a 3.64%. Por último, para los ingresos bajos el cambio consistió en un cambio de 4.11% a 4.20%. 6.0 Precio de arrendamientos por niveles de ingreso (var% frente al mismo mes del año anterior) Bajos Medios Altos Jul-07 Ene-08 Jul-08 Ene-09 Jul-09 Ene-10 Jul-10 Ene-11 Jul-11 Ene-12 Jul-12 Fuente: Dane ycálculos Davivienda Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Con base en nuestros ejercicios econométricos de transferencia de precios de la vivienda nueva a los arrendamientos, podemos inferir que las tendencias descritas anteriormente se podrán mantener en un lapso de por lo menos seis meses. 2.2 Costos de construcción La posibilidad sobre el cambio de tendencia que habíamos detectado en los costos de construcción de vivienda (excluyendo tierra) meses atrás se confirmó, de esta manera el índice de costos de construcción de vivienda (ICCV) se ha moderado de manera continua a lo largo de En enero el ICCV tuvo una variación de 7.2% anual en julio pasado el incremento fue de 3.8%.

14 El análisis por los grupos que conforma el ICCV indica que la desaceleración de los costos es explicado por la moderación en el precio de los materiales. En julio, la variación anual de los materiales fue de 3.8%, un año atrás la variación era de 4.9%. Los materiales con mayores incrementos fueron: morteros (15.9%), cemento gris (13.9%), concretos (13.3%) y lubricantes (7.3%) Costos de construcción de vivienda (var% frente al mismo mes del año anterior) -3 Mar-09 Jul-09 Nov-09 Mar-10 Jul-10 Nov-10 Mar-11 Jul-11 Nov-11 Mar-12 Jul Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. En el caso de la vivienda de interés social el incremento de los costos se sitúo alrededor de 4.0% en julio pasado, en el mismo mes del año pasado la variación fue de 4.9%. Por grupos, el mayor incremento lo registró la mano de obra (4.2%), seguido por los materiales (4.1%) y la maquinaria y equipo 1.3%. Crecimiento promedio últimos tres meses de los costos de construcción* Ciudad Jul-11 Jul-12 Santa Marta Pereira Manizales Bucaramanga Barranquilla Armenia Cartagena Medellín Cúcuta Nacional Popayán Bogotá Pasto Cali Neiva Ibagué Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

15 Respecto a nuestro informe anterior (con cifras a enero de 2012) las ciudades de Pereira, Manizales y Santa Marta siguieron situándose dentro de las cinco con mayores incrementos en costos. También en términos comparativos con los resultados de enero de este año debe considerarse que en julio pasado todas las ciudades crecieron por debajo de los registros de comienzo de año. 2.3 Márgenes Como medida para aproximar los márgenes operativos del constructor utilizamos la relación precio/costo (excluye valor del suelo) de la edificación de vivienda. En Bogotá, a pesar de la reducción en los volúmenes de ventas el margen ha mantenido una tendencia creciente y positiva, de hecho el nivel al segundo trimestre de 2012 fue el más alto a nivel histórico. En Medellín después de la moderación observada en la relación precio/costo entre el último trimestre de 2011 y el primero de 2012 se dio un repunte en el segundo trimestre de este año. Debe considerarse también que desde el tercer trimestre se ha dado una separación de este indicador con respecto a los valores registrados en Bogotá. Este comportamiento es explicado por el hecho de que los costos han crecido más en Medellín que en Bogotá (sin incluir los costos del suelo). La situación en Cali experimentó un cambio consistente en pasar de una situación de relativa estabilidad del indicador a un repunte, superando por primera vez en varios meses el referente de 1 (base IV trimestre de 2008). Esto indica que los costos crecieron menos que proporcionalmente respecto a los precios en los últimos cuatro años, aunque de manera muy moderada Márgenes: base IV08= 100 (tres principales ciudades) Bogotá Medellín I II III IV I II III IV I II III IV I II Cali Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. En conclusión, el importante repunte de precios observado en el segundo trimestre junto con la tendencia de desaceleración de los costos tuvo una incidencia positiva en los márgenes operacionales a nivel general.

16 3. Financiación El crecimiento de la cartera de vivienda fue de 18.3% en junio de 2012 y a su vez alcanzó un saldo de billones de pesos (incluye leasing habitacional, titularizaciones y Fondo Nacional del Ahorro). Esta variable también se ha moderado, el mayor crecimiento en tres años y medio fue registrado en febrero de 2012 (19.6%), fecha a partir de la cual los incrementos han ido cediendo. Este comportamiento se ha dado en un medio de un ambiente de menor ritmo de la actividad económica en general y moderación en las ventas de vivienda nueva. Si al valor total de la cartera se le excluye el leasing, las titularizaciones y la cartera del FNA el valor que se obtiene es de 16.9 billones de pesos a junio de este año. Cuando se compara el anterior saldo con el registrado un año atrás el crecimiento que se obtiene es de 25.1%. Aunque el componente de leasing y la cartera del FNA crecieron a ritmos de 34.3% y 17.7%, respectivamente, las titularizaciones se redujeron. En junio pasado la cartera titularizada disminuyó 3.3% anual. Así, la cartera titularizada pasó de un saldo de 6.46 billones de pesos a uno de 6.25 billones de pesos entre junio de 2011 y junio de Como consecuencia de las menores ventas de vivienda los desembolsos ya pasaron de solo moderarse a contraerse. Con base en cifras de Asobancaria se pudo concluir que en junio los desembolsos decrecieron 11.5% anual, una situación que en magnitud tiene su antecedente más inmediato hacia mediados de Sin embargo, al consolidar la información del primer semestre se obtiene un valor de 4.0 billones de pesos, es decir, 6.6% superior al valor desembolsado en el mismo período de Valor de los desembolsos individuales* 90 Miles de millones de pesos Feb-09 Ago-09 Feb-10 Ago-10 Feb-11 Ago-11 Feb-12 *Incluye leasing habotacional y subrogaciones. Fuente: Asobancaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos Var% frente al mismo mes del año anterior Dado lo anterior el número de viviendas financiadas en el primer semestre de 2012 fue cercano a las unidades, este valor fue 0.3% menor a lo financiado un año atrás. La vivienda nueva 4 Cálculo con base en datos de Superfinanciera.

17 experimentó un crecimiento apenas de 0.2% en su financiamiento, mientras en la usada se registró una contracción de 1%. 4. Tasas de interés En términos comparativos entre junio y julio de este año las tasas de interés para adquisición de vivienda del sistema financiero registraron comportamientos mixtos. Mientras las tasas para créditos en UVR para VIS tuvieron un incremento de 40 pbs, las correspondientes a No VIS en UVR y para VIS en el sistema de pesos disminuyeron en 20 pbs y 30 pbs. Por su parte, las tasas para vivienda diferente a la de interés social bajo el sistema de pesos se ha mantenido relativamente estable. Tasas de interés para adquisción de vivienda Jul-11 6 Jun-12 Jul UVR-VIS UVR-NO VIS PESOS-VIS PESOS-NO VIS Fuente: Superfinanciera. Si el comparativo se realiza con lo ocurrido un año atrás la tendencia es más clara, en general las distintas modalidades de tasas aumentaron. En materia de perspectivas el sesgo de lo que pueda ocurrir dentro de un año está inclinado hacia las disminuciones, el efecto de las dos últimas reducciones de la tasa de intervención de la política monetaria así lo sugiere.

18 Tabla de indicadores sectoriales 1 Actividad y ventas Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Variable II Trimestre 2012 I Trimestre 2012 II Trimestre 2011 PIB 1/ Sector construcción Edificaciones Estado Obras 1/ II Trimestre 2012 I Trimestre 2012 II Trimestre 2011 Nuevas en Proceso Paralizadas Jul 12 Jun 12 Jul 11 Producción cemento 1/ M2 Licenciados 1/ Jun 12 May 12 Jun 11 Construcción (total edificaciones) Vivienda Comercio Oficinas Bodegas Valores en unidades Ventas de vivienda nueva 2/ Ago 12 Jul 12 Ago 11 Cuatro principales ciudades 7,576 7,562 8,535 Bogotá 5,162 5,056 5,584 Cali Medellín 1,335 1,301 1,485 Barranquilla Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Tres principales ciudades Bogotá Cali Medellín Barranquilla Precios y costos Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Precios 1/ II Trimestre 2012 I Trimestre 2012 II Trimestre 2011 Vivienda nueva (var% real) deflactado por IPC I Trimestre 2012 IV Trimestre 2011 I Trimestre 2011 Vivienda usada (var% real) Costos 1/ Jul 12 Jun 12 Jun 11 Construcción vivienda nueva

19 2 Financiamiento Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Cartera Jun 12 May 12 Jun 11 Vivienda 3/** Titularizada 4/ Leasing habitacional 3/ Fondo Nacional del Ahorro 3/ Tasas de interés 5/ (adquisión vivienda) Jul 12 Jun 12 Jul 11 UVR VIS UVR NO VIS Pesos VIS Pesos NO VIS Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Desembolsos 6/ Jun 12 May 12 Jun 11 Constructor Individuales*** Viviendas financiadas 1/ (INCLUD NUEVA Y USADA) II Trimestre 2012 I ITrimestre 2012 II Trimestre 2011 VIS 13,555 16,092 14,799 NO VIS 15,131 14,490 16,446 Percepción de los hogares 7/ Jul 12 Jun 12 Jul 11 (balance de respuestas) Momento para comprar vivienda Fuentes: 1/ Dane, 2/ Galería Inmobiliaria, 3/ Superfinanciera, 4/ Titularizadora colombiana, 5/ Superfinanciera 6/ Asobancaria, corresponde al promedio mensual 7/ Fedesarrollo y cálculos Davivienda DEEE. ** no incluye: cartera titularizada, FNA y leasing. ***incluye subrogaciones y leasing

20 *Informe elaborado por la Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos del Grupo Bolívar. Director: Andrés Langebaek R. Coordinador: Rogelio A Rodríguez C Dirección de Estudios Económicos Grupo Bolívar Director: Andrés Langebaek Rueda alangebaek@davivienda.com Ext: Análisis Fiscal y Externo: María Isabel García migarciag@davivienda.com Ext: Jefe de Análisis de Mercados: Silvia Juliana Mera sjmera@davivienda.com Ext: Análisis Sector Financiero: Ana María Rodríguez amrodriguez@davivienda.com Ext: Análisis Sectorial: Rogelio Rodríguez rarodriguez@davivienda.com Ext: Análisis de Perspectivas de Largo Plazo :Carlos Hernandez Análisis Sectorial: Daniel Rey dhreys@davivienda.com Ext: Análisis de Inflación y Mercado Laboral: Santiago Rodríguez chernandezg@davivienda.com Ext: srodriguezm@davivienda.com Ext: Profesionales en Práctica: David Aguilar Daniel Bayona Teléfono: (571) Dirección: Av. El Dorado No. 68C - 61 Piso 9 Para nosotros es importante conocer sus comentarios, si tiene alguno por favor remitirlo a: eseconomicosdavivienda@davivienda.com Los datos e información de este informe no deberán interpretarse como una asesoría, recomendación o sugerencia por parte de Banco Davivienda para la toma de decisiones de inversión o la realización de cualquier tipo de transacciones o negocios. Se pueden presentar errores sobre los cuales el Banco Davivienda no asume responsabilidad alguna, razón por la cual el uso de la información suministrada es de exclusiva responsabilidad del usuario. Los valores, tasas de interés y demás datos que allí se encuentren, son puramente informativos y no constituyen una oferta, ni una demanda en firme, para la realización de transacciones.