Informe del sector de edificaciones

Transcripción

1 Informe del sector de edificaciones Abril 21 En el último trimestre de 217 el PIB de edificaciones se contrajo en un 12.%. Esta es la segunda mayor caída de este sector desde el año 2, solo superada por la del trimestre inmediatamente anterior. De nuevo, la caída en el grupo no residencial (-22.%) fue más pronunciada que la registrada en el residencial (-2.9%). Las obras en proceso crecieron a una mayor tasa que en el trimestre anterior, mientras que la caída en las obras nuevas fue más moderada. Bogotá es la única ciudad, entre las seis principales, en la que se registra un incremento de las ventas de vivienda nueva. En 21, creemos que el crecimiento será de -2.%, con una caída en las obras tanto residenciales como no residenciales. Gráfico 1. Cuatro trimestres de contracción del sector edificador Según informó el Dane, en el cuarto trimestre de 217, el valor agregado del sector edificador se contrajo de forma pronunciada, a una tasa del 12.%, que es la segunda mayor desde el año 2. En el año, la caída del sector edificador fue del 1.%. En 217, el grupo no residencial se contrajo a una tasa del 16.5%, mientras que el residencial lo hizo a una tasa del 6.2%. Es importante notar que la caída del sector no residencial se acentuó en el segundo semestre del año, mientras que la contracción del residencial se moderó en este mismo periodo Gráfico 1. Pib de edificaciones (var% frente al mismo trimestre del año anterior) dic.-13 dic.-1 dic.-15 dic.-16 dic.-17 Fuente: Dane Gráfico 2. PIB de edificaciones por grupo (Variación (%) anual) Residencial No residencial Fuente: Dane.

2 Gráfico 2. Continúa deterioro en las obras nuevas En el cuarto trimestre, continuó la desaceleración de las obras en proceso, que reportaron un crecimiento de tan solo 2.1% anual. A nivel regional, 9 de las 16 áreas metropolitanas y urbanas consideradas por el Dane tuvieron un crecimiento en el número de metros cuadrados en proceso. Las tres áreas con mayor crecimiento fueron Cali, Cúcuta e Ibagué con tasas de 23.3%, 16.7% y 13.9% anual. Las obras nuevas cayeron a una tasa más moderada que en el trimestre inmediatamente anterior. A nivel de grupos, el cambio más pronunciado se dio en comercio, donde se registró una contracción del 52.3%. En el 217, las obras nuevas para destinos residenciales cayeron 2.9%, mientras que las de destinos no residenciales tuvieron una reducción del 2.1%. Finalmente, las áreas culminadas mostraron una caída anual del 16.9%, que corresponde a la mayor contracción que ha registrado este indicador en este año. En 217, los metros cuadrados culminados de las obras destinadas para oficinas, comercio y bodegas disminuyeron 2.1%, 26.% y 3.1%, respectivamente dic.-15 jun.-16 dic.-16 jun.-17 dic.-17 Fuente: Dane. Gráfico 2. Censo de edificaciones-16 áreas: metros cuadrados (var% anual) Obras nuevas Obras en proceso Cuadro 1. Metros cuadrados obras nuevas Destino IV-16 IV-17 Var % anual Vivienda 2,5,11 2,731,63 -. Oficinas 127,23 132,625.3 Comercio 691,7 33, Otros* 61,9 71, Total,31,997 3,935,6 -.9 *Incluye bodegas, hospitales, educación, hoteles, adm. pública y otros. Fuente: Dane. Cálculos Davivienda - Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Cuadro 2. Metros cuadrados obras en proceso Región IV-16 IV-17 Var % anual Bogotá 7,37,26 7,223, Medellín 5,93,19 6,679, Barranquilla 3,2,533 2,3, Cundinamarca 2,63,11 2,73,6 3.5 Cali 1,69,9 2,235, Cartagena 1,71,72 1,7, Bucaramanga 2,27,3 1,721, Total 29,16,261 3,32, Fuente: Dane. Cálculos Davivienda - Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. 12 2

3 Gráfico. En el trimestre noviembrefebrero, las licencias de construcción prolongaron su caída 2 Gráfico, Índice de Licencias de Construcción (Var % anual promedio móvil 3 meses) De acuerdo con el índice de área aprobada bajo licencias de construcción*, el cual tiene una cobertura de 32 municipios, el área licenciada en el cuarto trimestre cayó un.2%. Mientras en el grupo residencial se presentó una caída en el área licenciada de 12.% anual, para los destinos no residenciales se registró un crecimiento del.1%. En el 217, las licencias registraron una contracción del 6.1%, explicada por caídas del 5.2% y.% en los metros para vivienda y destinos no habitacionales, respectivamente. Es interesante resaltar que mientras en las 15 principales ciudades la caída ha sido del 13.2%, el comportamiento en el resto del país ha sido más moderado. Gráfico 5. Los despachos de cemento gris vuelven a terreno negativo Gráfico.1, Índice de Licencias de Construcción (Var % anual promedio móvil 3 meses) Gráfico 5. Despachos de cemento: toneladas y crecimiento -12. Residencial No Residencial - abr.-16 nov.-16 jun.-17 ene Principales ciudades Resto -6 abr.-16 nov.-16 jun.-17 ene.-1.1 Tras una aparente recuperación en los despachos de cemento gris hacia la segunda mitad de 217, estos se encuentran nuevamente decreciendo. En el periodo diciembre 217 febrero 21 los despachos cayeron 3.% anual frente al mismo periodo del año anterior. En enero, los departamentos con una mayor contribución negativa al crecimiento fueron Bogotá, Cundinamarca y Santander que registraron contracciones del 1.%, 12.2% y 16.6% anual Var% anual promedio móvil de 3 meses Miles de toneladas feb.-1 feb.-15 feb.-16 feb.-17 feb.-1 * Los términos con (*) pueden ser consultados en el glosario, al hacer click sobre los mismos. Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. 3

4 Gráfico 6. Generación de empleo del sector se recupera levemente Según las cifras del Dane, en el trimestre diciembre 217 febrero 21, el empleo en el sector de la construcción registró en promedio un crecimiento de 11,5 empleos frente al mismo periodo del año anterior. Este es el tercer crecimiento registrado en este indicador en los últimos doce meses Gráfico 6. Generación de empleo en el sector construcción variación absoluta anual, trimestre móvil (miles de personas) feb.-15 nov.-15 ago.-16 may.-17 feb.-1 Fuente: Dane.* Trimestre móvil 3 Gráfico 7. Índice real de ventas de vivienda nueva-seis ciudades (var% del promedio móvil de tres meses) 2 Gráfico 7. Ventas de vivienda nueva continúan cayendo El índice real de ventas de vivienda (IRVV), que estima la Dirección de Estudios Económicos de Davivienda, con base en las cifras de la Galería Inmobiliaria, mostró para el primer trimestre una caída del 9.3%. Las ciudades que más contribuyeron a esta reducción fueron Barranquilla y Bucaramanga, con contribuciones de -.3pp y -2.1pp, respectivamente. Por el contrario, Bogotá aportó 1.1pp a este crecimiento. Contrario a lo observado en meses anteriores, el grupo de vivienda no Vis fue el que tuvo una mayor caída (-1.9% anual) sep.-15 mar.-16 sep.-16 mar.-17 sep.-17 mar.-1 Fuente: Galería Inmobiliaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos Gráfico. Ventas reales de vivienda- principales ciudades (Var% anual promedio móvil 3 meses) Barranquilla Bogotá Medellín Cali mar.-16 sep.-16 mar.-17 sep.-17 mar.-1 Fuente: Galería Inmobiliaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Economicos.

5 Gráfico 9. Se acelera el crecimiento de los precios de la vivienda nueva Luego de una rápida desaceleración de los precios de la vivienda nueva a principios de 217, la tasa de crecimiento nominal ha tenido más dinamismo recientemente hasta alcanzar un registro de.6% en febrero. En Bogotá y Cali los precios crecieron a una tasa del 6.% y 5.3% anual, respectivamente, mientras que en Medellín se registró un incremento en los precios del 2.1%. En el tercer trimestre de 217, la variación nominal de los precios de la vivienda usada fue de 7.6% anual. De este modo, este crecimiento registró su primer incremento frente al trimestre inmediatamente anterior desde el primer trimestre de 216. Gráfico 11. Inflación de arrendamientos se desacelera La inflación de arrendamientos tuvo una fuerte moderación en los últimos meses. La tasa registrada en marzo es inferior en. puntos porcentuales a la observada en el mismo mes del año anterior Las ciudades con un mayor crecimiento en los precios han sido Barranquilla, Bucaramanga y Medellín con tasas del.6%,.3% y.2% anual, respectivamente. A nivel de ingresos, las inflaciones reportadas fueron de 3.7%, 3.9% y.7% anual para los grupos de ingresos bajos, medios y altos, respectivamente Gráfico 1. Precios de la vivienda usada en Colombia (var% nominal frente al mismo trimestre del año anterior) feb.-13 feb.-1 feb.-15 feb.-16 feb.-17 feb Gráfico 9. Precios de la vivienda nueva (Var% nominal anual) Fuente: Banco de la República. Cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. 7.6 sep.-12 sep.-13 sep.-1 sep.-15 sep.-16 sep.-17 Fuente: Banco de la República y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos Gráfico 11. IPC total y de arrendamientos (var% frente al mismo mes del año aterior) Arrendamientos Total mar.-1 mar.-15 mar.-16 mar.-17 mar.-1 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos

6 Gráfico 12. Porcentaje de vacancia en estratos altos en Bogotá cae En todos los estratos se registró una reducción en el porcentaje de vacancia. El cambio más grande se dio en el estrato 6 donde el porcentaje de vacancia se redujo en puntos básicos frente a noviembre de 217. En los estratos y 5, la caída fue de 3 puntos básicos Gráfico 12. Porcentaje de vacancias en vivienda- Bogotá por estratos Estrato Estrato 5 Estrato feb.-1 feb.-15 feb.-16 feb.-17 feb.-1 Fuente: Galería Inmobiliaria. Gráfico 13. Fuerte moderación en el crecimiento de los costos de construcción de vivienda nueva En febrero, el crecimiento de los costos de construcción de vivienda nueva tuvo una fuerte moderación. A nivel de grupos de costos, la mayor desaceleración en el crecimiento la tuvieron materiales y maquinaria y equipo. En el primero de estos grupos, aproximadamente el 25% de los materiales se encuentra con variaciones negativas, siendo la más pronunciada la del cemento gris, cuyo precio se contrajo a una tasa del 5.5% anual. El mayor incremento en los costos se dio en Pasto, Santa Marta y Cali con variaciones del orden del 5.3%,.3% y.2% anual, respectivamente Gráfico 13. Costos de construcción de vivienda nueva (var% frente al mismo mes del año anterior) feb.-15 nov.-15 ago.-16 may.-17 feb.-1 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. 6

7 Cuadro 3. Crecimiento de los costos de construcción de vivienda nueva más fuerte en ciudades principales En el trimestre diciembre-febrero los costos de construcción crecieron a una tasa del.1% anual, superior a la tasa del año anterior (3.6%). La mayor aceleración en el crecimiento de estos costos se ha dado en Santa Marta, mientras que la moderación más importante se registró en Cúcuta. Cuadro 3. Crecimiento promedio últimos tres meses de los costos de construcción* Ciudad feb-17 feb-1 Medellín.7.9 Barranquilla Bogotá 2.9. Cartagena Manizales 3..6 Popayán Neiva Santa Marta Pasto.3 5. Cúcuta Armenia 5.. Pereira..5 Bucaramanga Ibagué Cali NACIONAL *No incluye el terreno. Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Gráfico 1. Desembolsos para créditos individuales de vivienda vuelven a desacelerarse En el trimestre diciembre-febrero se desaceleró el crecimiento de los desembolsos para crédito de vivienda. Esta moderación se explica por una caída anual de los desembolsos registrada en enero. Por otra parte, de acuerdo con las cifras reportadas por Asobancaria, los desembolsos para constructores continuaron cayendo (-.3%), aunque a una tasa más moderada que en meses anteriores Gráfico 1. Valor de los desembolsos para créditos individuales de vivienda* (Miles de millones de pesos) Var % anual promedio móvil 3 meses 1, feb.-15 nov.-15 ago.-16 may.-17 feb.-1 *Incluye leasing habitacional y subrogaciones. Fuente: Asobancaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos

8 Gráfico 15. Tasas de interés promedio de adquisición de vivienda se mantienen estables En los últimos meses, las tasas de interés para adquisición de vivienda se mantuvieron relativamente estables. El cambio más fuerte se observó en las tasas de interés en UVR para vivienda no Vis. El promedio del nodo de cinco años de la curva cero cupón* de febrero, que sirve como referencia para las tasas de interés de los créditos hipotecarios, se redujo en. puntos porcentuales frente al promedio del mismo mes del año anterior, mientras que la tasa promedio de adquisición de vivienda se redujo en 1.6 pp. Gráfico 17. Número de desembolsos para vivienda usada crece luego de trece trimestres De acuerdo con el Dane, en el cuarto trimestre de 217, el número de desembolsos de crédito hipotecario para para vivienda se incrementó en un 11.7% anual. Este crecimiento se debió a un crecimiento en el número de desembolsos tanto para vivienda nueva (12.9%) como para vivienda usada (9.1%). Adicionalmente, el número de desembolsos para vivienda Vis creció en un 1.%, siendo más importante el crecimiento en los desembolsos para vivienda Vis nueva (17.2%). El monto desembolsado para créditos hipotecarios se incrementó en un 19.7%. Esto se debió a un crecimiento en estos desembolsos tanto en vivienda nueva como usada del orden del 15.% y 25.2% anual , 22, 17, 12, , 2, Gráfico 15. Tasas de interés para adquirir vivivenda oct-17 Fuente: Dane Gráfico 17. Número de desembolsos Nuevas Usadas.2 nov-17 dic No Vis pesos No Vis UVR Vis pesos Vis UVR Fuente: Banco de la República. Gráfico 16. Tasa promedio de adquisición de vivienda y nodo de cinco años de la curva cero cupón Nodo de cinco años 1. 9 feb.-16 ago.-16 feb.-17 ago.-17 feb Fuente: Banco de la República y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. 27,33 11,9 dic.-16 jun.-17 dic

9 Cuadro. Proyecciones y perspectivas A continuación se presentan las proyecciones de crecimiento del PIB de edificaciones en 21. Esperamos que el sector continúe deteriorándose, aunque, como mencionamos en nuestro anterior informe, a una tasa más moderada (-2.% anual). Este año proyectamos una leve contracción del grupo residencial, explicado por la reducción en el número de metros cuadrados iniciados para destinos residenciales (-2.%) en 217 y la acentuación de la caída en las ventas de vivienda nueva. En cuanto al grupo no residencial, proyectamos una contracción del 6.3%. Este pronóstico se basa en el mal comportamiento de las obras nuevas en 217. Las obras nuevas de comercio y oficinas se redujeron en 39% y 32%, respectivamente. Proyecciones crecimiento del sector de edificaciones PIB edificaciones (p) Residencial No Residencial Var% anual (e): estimado, Fuente: Dane y estimaciones Davivienda - Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. En general, nuestra perspectiva sobre el sector edificador no se ha modificado significativamente con la publicación de la información de crecimiento del PIB para el cuarto trimestre de 217. Nuestra proyección es similar a la que tiene el Gobierno (Última actualización del Plan Financiero 21), si bien el Ministerio de Hacienda cree que la caída será similar en el grupo residencial (-1.5%) y en el no residencial (-2.5%). 9

10 Glosario 1 Obras en proceso de construcción: Son todas aquellas obras que al momento del censo generan algún proceso constructivo. Áreas Causadas: Es el área que se construye en el período al cual corresponde: perteneciendo tal medición única y exclusivamente al período de referencia. Despachos de cemento: Corresponde a la cantidad de cemento gris que es distribuida en el mercado nacional durante el período de análisis. Licencia de construcción: Es la autorización para desarrollar un predio con edificaciones y construcciones, cualesquiera que ellas sean, acordes con la delineación urbanística de la ciudad. Subrogación de crédito: Consiste en la sustitución de un deudor por otro. Porcentaje de vacancias: Es el número de inmuebles que se encuentran en venta o alquiler sobre el total de inmuebles. Curva cero cupón: Es la curva que relaciona los tipos de interés de contado con sus plazos de vencimiento; indica la rentabilidad que el mercado estaría exigiendo en cada plazo, para un activo libre de riesgo. 1 Para la construcción del glosario se consultó la ficha metodológica de los Indicadores Económicos Alrededor de la Construcción-IEAC (DANE), el glosario de las Estadísticas de Cemento Gris (DANE), la Guía práctica del crédito de vivienda en Colombia de Legis y el portal El Economista. 1

11 * Este es un documento elaborado por la Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos (DEEE) Banco Davivienda Director: Andrés Langebaek Rueda Investigador: Jorge Perilla La información aquí presentada es de carácter informativo e ilustrativo, por lo que no deberá interpretarse como una asesoría, recomendación o sugerencia por parte de Banco Davivienda S.A. para la toma de decisiones de inversión o la realización de cualquier tipo de transacciones o negocios. La información y proyecciones mencionadas no deben ser tomadas como una garantía para proyecciones o resultados futuros. Cualquier cambio en las circunstancias actuales puede llegar a afectar la validez de la información o de las conclusiones presentadas. El uso de la información suministrada es de exclusiva responsabilidad del usuario. Banco Davivienda S.A. no se hace responsable por las decisiones que sean tomadas con base en la información aquí presentada, ni por sus efectos o consecuencias. Los valores, tasas de interés, cifras y demás datos que allí se encuentren son puramente informativos y no constituyen una oferta, ni una demanda en firme, para la realización de transacciones. Dirección de Estudios Económicos Grupo Bolívar Director: Andrés Langebaek alangebaek@davivienda.com Ext: 591 Jefe de Análisis de Mercados: Silvia Juliana Mera sjmera@davivienda.com Ext: 5913 Análisis Fiscal y Externo: María Isabel García migarciag@davivienda.com Ext: 5911 Análisis Inflación y Mercado Laboral: Hugo Andrés Carrillo hacarrillo@davivienda.com Ext: 5912 Análisis de Mercados Paola Andrea Cruz pacruzri@davivienda.com Ext: 5913 Análisis Sectorial: Nelson Fabián Villarreal nfvillar@davivienda.com Ext: 591 Análisis Sectorial: Jorge Enrique Perilla jeperill@davivienda.com Ext: 5913 Análisis Financiero: Ana Isabel Mejía aimejia@davivienda.com Ext: 5915 Análisis Centroamérica Vanessa Santrich Gómez vasantri@davivienda.com Ext: 59 Profesionales en Práctica: Harold Steven Moyano Luisa Fernanda Rodríguez Ext: Teléfono: (571) 33 Dirección: Avenida El Dorado No. 6C 61 Piso 9 11

12 Tabla de Indicadores Actividad y ventas Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Variable IV -Trimestre 217 III-Trimestre 217 IV -Trimestre 216 PIB 1/ total Edificaciones Estado Obras 1/ (16 regiones) IV -Trimestre 217 III-Trimestre 217 IV -Trimestre 216 Nuevas en Proceso Totales en proceso feb-1 ene-1 feb-17 Despachos de cemento 1/ Valores en miles de metros cuadrados Obras nuevas en proceso por ciudad 1/ IV -Trimestre 217 III-Trimestre 217 IV -Trimestre 216 Bogotá ,16 Medellín Cundinamarca Cali Barranquilla Valores en unidades Ventas de vivienda nueva 2/ mar-1 feb-1 mar-17 Cuatro principales ciudades, 9,33 9,59 Bogotá,35,,553 Cali 1,6 1,636 1,365 Medellín 2,1 1,761 2,353 Barranquilla 6 1,16 1,23 Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Cuatro principales ciudades* Bogotá Cali Medellín Barranquilla *Promedio ponderado Precios y costos Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Precios / feb-1 ene-1 feb-17 Vivienda nueva (var% nominal) Costos 1/ feb-1 ene-1 feb-17 Construcción vivienda nueva

13 Financiamiento Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Cartera ene-1 dic-17 ene-17 Vivienda + Leasing Habitacional 3/** Titularizada / Fondo Nacional del Ahorro 3/ Tasas de interés 5/ (adquisición vivienda) feb-1 ene-1 feb-17 UVR VIS.1..1 UVR NO-VIS Pesos VIS Pesos NO-VIS Desembolsos 6/ feb-1 ene-1 feb-17 Constructor Individuales*** Número desembolsos para financiamiento de vivienda 1/ (Incluido vivienda nueva y usada) Variación porcentual frente al mismo período del año anterior IV -Trimestre 217 III-Trimestre 217 IV -Trimestre 216 VIS NO VIS Percepción de los hogares 7/ (Balance de respuestas) ene-1 dic-17 ene-17 Momento para comprar vivienda Fuentes: 1/ Dane, 2/ Galería Inmobiliaria, 3/ Superfinanciera, / Titularizadora colombiana, 5/ Banco de la República, corresponde al promedio mensual 6/ Asobancaria 7/ Fedesarrollo y cálculos Davivienda-DEEE, / Banco de la República y Cálculos Davivienda-DEEE. ** no incluye: cartera titularizada y FNA. ***incluye subrogaciones y leasing 13