Contenido: 1. Introducción 2. Tendencias Bogotá 3. Tendencias Medellín 4. Tendencias Cali 5. Tendencias Cartagena 6. Apreciaciones finales

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1 Contenido: 1. Introducción 2. Tendencias Bogotá 3. Tendencias Medellín 4. Tendencias Cali 5. Tendencias Cartagena 6. Apreciaciones finales 1. Introducción Una de las preguntas que se realizan hoy los colombianos, es cómo seguirá el comportamiento económico del país? Durante el 215 el crecimiento económico del país es de alrededor del 3% donde presento una inflación que ronda sobre el 6.8%; según DANE. Lo anterior obedece a dos aspectos principales que ocurren en el país; uno de ellos es el elevado incremento del dólar, cuyo valor al finalizar 215 se encuentra sobre los $3.149 Pesos, esto debido a la baja del precio en el petróleo. Por otro lado, el fenómeno del niño en Colombia ha generado grandes pérdidas en el sector agropecuario, lo cual incremento los precios en la canasta familiar. Si bien y a pesar de las cifras que hoy vive la economía colombiana, el sector de la construcción aunque presento una baja en comparación con años anteriores, es el más estable y menos golpeado por el decrecimiento. Para 216, se espera una dinámica mayor en lo que se refiere al sector y por ende para el inmobiliario, pues si bien ahora con el efecto de la devaluación, los bienes inmuebles son 4% más baratos en el mercado extranjero, lo cual atrae más inversionistas. Uno de ellos es Keller Williams, que oficializa el ingreso al mercado nacional, según indica una publicación de la revista Dinero. Otro de los factores, por los cuales el sector inmobiliario se verá impulsado, es por el esperado plan de vivienda que el gobierno nacional contempla con alrededor de 45 mil edificaciones para todos los estratos, por supuesto orientados a las estratos bajos y medios del país El siguiente estudio tiene como foco, cuatro de las principales ciudades del país, como son Bogotá, Medellín, Cali y finalmente Cartagena. Para cada ciudad en particular se tomaron los siguientes bienes raíces: Residenciales (Apartamentos, Apartaestudios y Casas), Oficinas, Bodegas y Lotes Este ejercicio, recopilo las ofertas disponibles en venta para los últimos meses del 215. Los mapas muestran la cantidad de ofertas en una zona (Densidad de Oferta), donde más rojo indicara mayor presencia y dinámica inmobiliaria y los azules mostraran la tendencia e ese mercado en particular. Los gráficos de barras representan el comportamiento de mercado en metros cuadrados ofertados. 2. Bogotá En el sector residencial, Bogotá presenta gran dinámica hacia el norte en la zona oriental y algunas zonas al sur de la ciudad. Esta dinámica no es de extrañar, dado que las concentraciones de los estratos más bajos se encuentran hacia el sur de la ciudad, donde se acceden a programas VIS o VIPAS. Por otro lado los estratos medios, quienes tienen una capacidad adquisitiva mayor, acceden a diferentes créditos Grafica1 : Disponible Residencial Por Estratos - Bogotá 5 6 Estrato Valorar Marzo 216

2 a b c d Figura 1: Tendencias Inmobiliarias Bogotá. a. Residenciales. b. Oficinas. c. Bodegas. d. Lotes industriales.

3 Disponible Residencial Estrato 1 Disponible Residencial Estrato 2 Disponible Residencial Estrato Disponible Residencial Estrato 4 Disponible Residencial Estrato 5 Disponible Residencial Estrato Grafico 2: Comportamiento de Oferta Residencial en Bogotá.

4 Disponible Oficinas Estrato 1 Disponible Oficinas Estrato 2 Disponible Oficinas Estrato Disponible Oficinas Estrato Disponible Oficinas Estrato Disponible Oficinas Estrato 6 Grafico 3: Comportamiento de Oferta Oficina en Bogotá.

5 Grafico 4: Disponible Oficina Por Estratos - Bogotá o programas de vivienda, los cuales impulsan el mercado fuertemente, en este caso orientado en la zona norte de Bogotá (Ver figura 1). De otra parte y yendo a un análisis más profundo, se puede evidenciar en el gráfico 1, que evidentemente hay un mayor jalonamiento en los estratos medios, en lo que a oferta total se refiere. Sin embargo, la gran mayoría del mercado en los diferentes estratos tiende a la baja, con excepción del estrato 1 el cual mantiene un enfoque equilibrado, a pesar de la poca oferta, comparada con los demás estratos (ver grafica 2). Oficinas 5 6 Estrato Mientras, el sector de bienes inmuebles residenciales empieza a tener una gran dinámica, otros por otro lado, se encuentran en una etapa de saturación, por lo cual se ven obligados a entrar en un proceso de depuración de la oferta, tal es el caso de las oficinas. En Bogotá por el contrario, ocurre algo particular, a pesar de haber saturación en ciertos sectores, como lo es el lado oriental de la ciudad, también se presenta una ligera tendencia de nuevo mercado en la zona occidental. Esto es debido a la influencia de grandes empresas ubicadas por este sector, donde se encuentra ubicado el aeropuerto y por algunas industrias de estas zonas empiezan a hacer sus desplazamientos, a las afueras de la ciudad (Ver Figura 1). Grafico 5: Disponible Bodegas - Bogotá De otra parte la preferencia en la oferta, se encuentra en el estrato 4, quien presenta el mayor número de metros cuadrados, siendo un poco más de los dos millones y subiendo. De igual forma, los estratos 5 y 6 empiezan a impulsar este mercado, incrementando su oferta disponible; por el contrario de los demás estratos, que se encuentran más en una zona de depuración de la oferta (Ver figuras 3 y 4). Bodegas y Lotes El sector industrial, presenta variaciones en lo que se refiere a las ciudades de mayor población. Un caso particular son las bodegas, que especialmente en la ciudad de Bogotá, han empezado a transformase en otro tipo de servicios, tales como oficinas o bien pueden ser comprados para hacer locales comerciales. Las zonas industriales de la ciudad se preservan en cuanto a la ubicación de la oferta se refiere, pero si bien en la zona cetro norte de la ciudad se ve un ligero crecimiento, esto puede deberse a la gran cantidad de concesionarios por la zona. De otra parte hay una ligera tendencia hacia la zona norte de la ciudad, donde se ubican zonas comerciales. Grafico 6: Disponible Lotes - Bogotá

6 a b c d Figura 2: Tendencias Inmobiliarias Medellín. a. Residenciales. b. Oficinas. c. Bodegas. d. Lotes.

7 Disponible Residencial Estrato 1 Disponible Residencial Estrato 2 Disponible Residencial Estrato Disponible Residencial Estrato 4 Disponible Residencial Estrato 5 Disponible Residencial Estrato Grafico 7: Comportamiento de Oferta Residencial en Medellín.

8 Disponible Oficina Estrato 1 Disponible Oficina Estrato 3 Disponible Oficina Estrato Disponible Oficina Estrato 5 Disponible Oficina Estrato Grafico 8: Comportamiento de Oferta Oficina en Medellín.

9 Si bien Bogotá como muchas de las grandes ciudades del país y del mundo, hoy busca espacios disponibles para hacer diferentes tipos de desarrollos, ya sean de tipo residenciales o no residenciales. Una solución que puede ser interesante ante esta problemática, son los lotes, ya sean de tipo, industrial o comercial. La oferta nos dice, que la dinámica de lotes se presenta marcadamente en la zona sur oriental y en la noroccidental, esta última concentrada cerca del aeropuerto el dorado. Líneas atrás se mencionaba, como se presenta una tendencia en la oferta de oficinas en esta zona, lo que convierte a este sector y a este bien raíz en una gran apuesta en lo que se refiere al comercio, ya sea para el desarrollo de un proyecto de oficinas, hoteles, centros comerciales, entre otros (Ver Figura 1). Sin embargo, y de acuerdo con la gráficas 5 y 6, cada vez es menos la oferta disponible tanto para lotes, como para bodegas. Esto indica que menos metros cuadrados disponibles hay, lo cual convierte a estos inmuebles en preciados, si se piensa en algún tipo de proyecto. 3. Medellín En la sección anterior, hablábamos de Bogotá y la tendencia marcada que hay en las zonas norte y sur de la ciudad, si bien para Medellín no es el mismo caso. La tendencia de la ciudad de Grafico 1: Disponible Oficinas Por Estratos - Medellín 5 6 Estrato presentan una baja pero tiende a estabilizarsen (teniendo en cuenta que estos estratos presentan la mayor cantidad de metros cuadrados ofertados, superiores 2 mil metros cuadrados) y finalmente el estrato 1 presenta un alza considerable en Grafico 9: Disponible Residencial Por Estratos - Medellin Medellín en lo que se refiere a residencial es más hacia el sur de la misma, donde se ve un fuerte impulso de los estratos medios-altos a altos (Ver Figura 2). Los estratos medios, tienden a la baja, en cuanto a la oferta se refiere, los estratos altos cuanto a metros cuadrados ofertados. (Ver gráficos 7 y 9) Oficinas Estrato Al igual que en el mercado residencial, la ciudad de Medellín presenta un fuerte dinamismo en la zona suroriental de la ciudad, donde los estratos mediosaltos a altos, siguen impulsando el mercado (Ver Figura 2). Es importante analizar que los estratos bajos y medios, se encuentran en una depuración de la oferta, caso opuesto de los estratos altos (con excepción al estrato 6, aunque presenta la mayor Grafico 11: Disponible Bodegas Medellín

10 a b c d Figura 3: Tendencias Inmobiliarias Cali. a. Residenciales. b. Oficinas. c. Bodegas. d. Lotes.

11 Disponible Residencial Estrato 2 Disponible Residencial Estrato 3 Disponible Residencial Estrato Disponible Residencial Estrato 5 Disponible Residencial Estrato Grafico 12: Comportamiento de Oferta Residencial en Cali.

12 Disponible Oficina Estrato Disponible Oficina Estrato 4 Disponible Oficina Estrato 5 Disponible Oficina Estrato Grafico 13: Comportamiento de Oferta Oficina en Cali.

13 oferta en metros cuadrados) que empiezan a tomar un mayor impulso en metros cuadrados ofertados; esto indica que hay una mayor demanda en tener oficinas en estos sectores, sin embargo es de cuidar que no se empiece a generar una sobre oferta (Ver gráficos 8 y 1). Bodegas y Lotes El sector bodegas se concentra en la zona centro y sur de la ciudad, con una tendencia de marcada hacia el sur de la misma, esto indica, que el mercado se desplaza hacia esta zona, buscando áreas fuera de la ciudad. La dinámica hacia el sur de la ciudad no cesa incluso para los lotes, donde se ve una fuerte tendencia de metro cuadrado ofertado, desplazándose a zonas como son Envigado y Rionegro, donde se puede pensar en desarrollar proyectos ya sean de tipo residencial o comercial (Ver figura 2). Al igual que en Bogotá, tanto Bodegas y Lotes en la ciudad de Medellín, presenta una tendencia marcada a la baja, en la cantidad de metros ofertados, lo que hace que este tipo de inmuebles sean preciados, dependiendo el tipo de proyecto que se desee desarrollar en ellos. 4. Cali Cali, presenta su dinámica inmobiliaria residencial, sobre el lado occidental de la ciudad, con tendencia ligera al sur (Ver Figura 3). Tal como lo indica el gráfico 12, la oferta Grafico 15: Disponible Lotes - Medellín Oficinas Por otro lado, la dinámica no sale del sector occidental de la ciudad, donde la oferta de Oficina se encuentra concentrada, ubicadas cerca de estratos medios a altos. Si bien, una vez más los estratos tiende a la baja y el dinamismo decrece. A pesar de ello quienes más impulsaron el sector residencial de Cali, fueron los estratos altos, superando los 2 mil metros cuadrados ofertados, con un promedio final un poco mayor de 25 mil metros cuadrados altos impulsaron el mercado, los metros Grafico 14: Disponible Residencial Por Estratos - Cali Estrato cuadrados ofertados, cada vez son menores, esto indica una depuración del mercado, creando estabilidad en el mismo, donde solo se terminan ofertando alrededor de 12 metros cuadrados en promedio (Ver gráfico 13 y 16). Bodegas y Lotes Por el contrario de oficinas y residenciales, la oferta para Bodegas se encuentra más orientada hacia el norte de la ciudad, con una tendencia hacia la ciudad de yumbo (Ver figura 3), lo cual no es de extrañar. Dicha oferta viene a la baja, pasando de más de 25 mil metros cuadrados disponibles, a un poco más de 2 mil metros cuadrados (Ver gráficos 13 y 17). Grafico 16: Disponible Oficina Por Estratos - Cali Estrato

14 Grafico 17: Disponible Bodegas - Cali promedio de 6 mil metros cuadrados y en estratos altos cerca de los 9 mil (Ver gráfico 18), donde el último periodo evaluado, fue el que más repunto en dicha oferta en el costado central de la ciudad. Por otro lado, tampoco sorprende el comportamiento de la oferta, que al pasar el tiempo se encuentra a la baja (ver gráfico 22), al igual que en las demás ciudades. La dinámica de los lotes es interesante, ya que su oferta no solo se encuentra dentro de la ciudad si no a las afueras, donde no se marca una concentración predominante, sino al contrario muchas concentraciones de oferta. Por el contrario de los anteriores bienes raíces, los lotes presentan una mayor dinámica y una tendencia marcada hacia el sur de la ciudad, ubicándose en la vía Cali-Jamundí (Ver figura 3). De otra parte y como es tendencia hasta el momento, las bodegas y lotes (ver gráfico 17 y 19)), presenta un decrecimiento notorio en cuanto a la oferta disponible. 5. Cartagena Esta ciudad presenta una gran dinámica y fuerte tendencia, hacia el lado occidental de la ciudad, impulsada en su gran mayoría, por los estratos económicos altos y un tanto menos por los medios (ver figura 4). Cartagena presenta una oferta disponible, en estratos medios en Oficinas Al igual que con el mercado residencial, la dinámica inmobiliaria 14 para oficinas se 12 presenta, con 1 mayor fuerza hacia el lado 8 occidental de la ciudad. Con el 6 4 paso del 2 tiempo, se observa que la tendencia del mercado de oficinas, es a incrementar, pasando de 7 metros cuadrados ofertados a 13 metros cuadrados (Ver gráfico 21). Por otro lado al igual que con el mercado de las bodegas, este mercado Grafico 18: Disponible Residencial Por Estratos - Cartagena 5 6 Estrato tiende a decrecer (ver gráfico 23), tal como paso en las demás ciudades Grafico 19: Disponible Lotes - Cali Bodegas Lotes y La tendencia y concentración de oferta en cuanto a bodega en la ciudad de Cartagena se encuentra ubicada más al sur de la ciudad. Donde se presenta una leve inclinación

15 a b c d Figura 4: Tendencias Inmobiliarias Cartagena. a. Residenciales. b. Oficinas. c. Bodegas. d. Lotes.

16 Disponible Residencial Estrato 1 Disponible Residencial Estrato Disponible Residencial Estrato Disponible Residencial Estrato Disponible Residencial Estrato Disponible Residencial Estrato 6 Grafico 2: Comportamiento de Oferta Residencial en Cartagena.

17 6. Apreciaciones finales. Al dar un repaso general por los análisis antes mostrados, es determinante, que el mercado de Bodegas y Lotes en todas las ciudades tiende a la baja en cuanto a la oferta disponible se refiere. De otra parte, la ciudad de Cali no presento un dinamismo marcado, y la gran mayoría de su mercado, se encuentra buscando un punto de estabilización de la oferta. Medellín, presenta un fuerte dinamismo en el mercado hacia el sur de la ciudad, por lo cual muchas de las inversiones y flujo económico de la ciudad estarán ubicado, en este sector. Bogotá a pesar de no contar con muchos espacios disponibles, muestra un gran dinamismo en el estrato medio en lo que se refiere al mercado residencial. En general en todos los mercados de las diferentes ciudades se encuentran impulsados fuertemente, por los estratos medios a altos, con algunas apariciones tenues del estrato bajo. Es importante seguir avanzando en este tipo de estudios, pues cabe aclarar, que muchas de estas ofertas fueron tomadas desde páginas web como Metro Cuadrado y Finca Raíz y algunas otras de campo, como una muestra de una población total Grafico 21: Disponible Oficina - Cartagena 1 2 Grafico 22: Disponible Bodega 1 2 Grafico 23: Disponible Lote