EJEMPLO DE CONFLICTO DE MEDIANERIA RESUELTO EN JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y COMERCIAL DEL DEPARTAMENTO JUDICIAL LA PLATA

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1 EJEMPLO DE CONFLICTO DE MEDIANERIA RESUELTO EN JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y COMERCIAL DEL DEPARTAMENTO JUDICIAL LA PLATA DICTAMEN PERICIAL SENTENCIA DEFINITIVA

2 PRESENTA PERICIA. SOLICITA.- Sr. JUEZ: Marcelo Ricardo Hourcade, Ingeniero Civil, matrícula C.I. N 35.9l4, monotributista, CUIT , con domicilio constituido en calle 26 N 446 de La Plata, en autos caratulados: Bravi, Osvaldo Luis y otros c/ Campaña González-Venturini s/daños y perjuicios que se tramita ante Juzgado a su cargo, vengo por el presente a evacuar los puntos de pericia solicitados por las partes intervinientes en autos y a tal efecto digo: Puntos de pericia parte actora (Bravi) : a- Finalmente el experto verificará si el edificio de los accionados se sirve de la pared medianera de los actores, estableciendo su ubicación, esto es si está encaballada o está construida íntegramente sobre el terreno de los actores, determinando su extensión y valuación actualizada y valor del terreno usado por los demandados al establecerse el asentamiento del edificio en el total de la medianera.- Puntos de pericia parte demandada (Eduardo Venturini) : Para que teniendo en cuenta la documentación obrante en la Municipalidad, la adjunta a este responde y las verificaciones a realizar sobre los inmuebles comprometidos en esta acción, informe: a- El espesor del muro divisorio entre ambas propiedades.- b- Si el mismo se encuentra construido a caballo sobre la línea divisoria o en forma exclusiva en alguna de las dos propiedades.- c- En este último caso, sobre cuál de ellas.- d- El costo del muro divisorio en la totalidad de la superficie apoyada por el edificio de la calle 44 N e- El costo del muro divisorio en la superficie apoyada, con exclusión de la ya abonada según demarcación en el plano fechado signado por Emilio Bravi- Luis A. Ollier.- f- El costo del muro divisorio en la superficie demarcada en rayado en el croquis presentado como documental por mi parte y que se ha reconocido adeudar.- Inmueble parte actora : Calle 44 e/ 17 y 18 N 1134/1136 de La Plata.- Descripción según título: Lote 7 de la manzana R. Mide de frente al N. O.: 10,00m por 37,50m. de fondo con una superficie de 375,50m2. Linda al N. O con calle 44 ; al S. O.: con lote 6; al S. E.:con parte del lote 3 y al N. E: con lote 8.- Nomenclatura catastral: Circunscripción I- Sección L- Manzana 894-Parcela 28.- Partida: Inmueble parte demandada: Calle 44 entre 17 y 18 N 1140 de La Plata.- Mide 10m de frente por 37,50m de fondo.- II- Estudio de antecedentes constructivos en forma cronológica:

3 Inmueble calle 44 N 1134/1136 (propiedad de los actores): 1.Por plano municipal B aprobado el 24/02/1927, en la propiedad del señor Emilio Bravi, se realiza la construcción indicada en fotocopia adjunta (anexo 1).Se compone de un jardín al frente ubicado hacia el costado lindero con la propiedad de calle 44 N 1140 y a continuación dos habitaciones corridas con servidumbre de paso interior, una galería,un comedor, una cocina y un baño de servicio, conformando una casa tipo chorizo tal como era el estilo constructivo de la época. Toda la construcción se encontraba recostada sobre el costado lindero al N 1140 y fue construida con mampostería de ladrillos comunes con los espesores indicados en cada local que la componen, con techo de chapa de cinc sobre clavaduras de madera de 2 x 2, tablas y capas de barro, siguiendo las costumbres de la época. Puede observarse que a partir del baño de servicio y hacia el fondo del terreno el eje divisorio lateral estuvo materializado por medio de un cerco de alambre. En consecuencia, con estos datos, podemos construir los siguientes esquemas en corte y elevación agregados en anexo 2. En ellos se puede observar que el muro se encuentra ubicado mitad de su espesor en cada uno de los predios linderos desde la línea municipal hasta una progresiva de 23,10 metros. Desde esa distancia hasta el fondo, el límite separativo de ambos predios estaba materializado por un cerco de alambre, o sea en una distancia de 14,40 metros. En consecuencia, el muro separativo tiene su origen en el año 1927, o sea que posee una antigüedad de 81 años.-

4 0,30 eje medianero Propiedad A Propiedad B nivel de piso 0,15 1,20 0,45 0,30 plano de fundación del muro 3,30 13,25 0,40 3,15 1,40 1,65 linea municipal 1,50 5,05 1,20 3,00 cerco de alambre 23,10 14,40 eje med.. plano de fundación del muro 37,50 nivel de piso

5 2.Por plano municipal B aprobado el 03/09/1931, se agrega un garage en planta baja y sobre el mismo un estudio en planta alta pero en el costado opuesto al de la propiedad de los demandados. En el espacio del comedor, se incorpora un baño; lindante a la cocina se incorpora un hall y a continuación del baño de servicio se ubican dos piezas de 3,00m. de ancho, luego se deja un espacio libre y a continuación y apoyado sobre las paredes del fondo, se ubica un galpón. En anexo 3 se acompaña fotocopia de la distribución de los ambientes mencionados y en anexo 4, se tiene el nuevo esquema en elevación del muro divisorio con la propiedad de calle 44 N ,25 0,40 línea municipal 1,50 5,05 3,30 nivel de piso 3,15 1, ,00 1,20 nivel de cimientos 37,50 Inmueble calle 44 N 1140 (propiedad del demandado): 1-Por plano municipal O aprobado el 24/09/1946, se construye una vivienda unifamiliar compuesta de los ambientes que obran en fotocopia de plano adjunto (anexo 5).Como puede apreciarse, y respecto del muro divisorio con la propiedad de la parte actora, en ese plano se señala como pared en buenas condiciones, sus alturas y longitudes en todo el largo del terreno. Puede observarse que el propietario del predio, señor Ollier, apoyó parte de su construcción en el muro existente construido por Bravi, en la parte correspondiente a la salita (local7) y baño (local 13). En consecuencia, y dado el uso del muro por parte de Ollier, se llega a que con fecha 02/11/1946 se confeccione plano y liquidación de medianería entre las propiedades Bravi- Ollier a los efectos de dejar delimitado el sector de pared construido por Bravi que Ollier le abona con el objeto de establecerse el derecho de medianería sobre la parte indicada con rayado oblicuo en el plano y a

6 partir de ese momento establecer el condominio de la porción de pared adquirida desde los cimientos. Se acompaña plano de medianería (anexo 6).- 5,30 línea municipal 6,25 2,05 3,00 4,90 3,30 2,60 6,70 9,30 1,50 capa aisladora 2,20 1,20 nivel de cimientos 37,50 superficie adquirida por convenio de medianería Inmueble calle 44 N 1134/1136 (propiedad de los actores): 3- Por plano municipal B aprobado el 07/03/51, se construye un consultorio y sala de espera en el espacio destinado a jardín y vereda y con una escalera de acceso a la planta alta. El primer dormitorio próximo a la línea municipal se transforma en una sala de rayos X con toilette y parte de la galería se destina a hall hasta la pared divisoria con la otra parte de la galería y dormitorio que se mantienen de acuerdo a plano anterior. En el sector de garage se incorpora un zaguán y a continuación de éste un paso descubierto, achicándose el garage original pero manteniéndose su destino.- A continuación del garage, y hacia atrás en zona de patio, se construye una escalera para tener un segundo acceso a la planta alta, la cual se compone de office, cocina y living comedor al frente, continuándose hacia atrás con aleros, terraza, baño, dos dormitorios, un baño secundario y un lavadero. La construcción del consultorio en planta baja y del living comedor en planta alta y las demás dependencias enumeradas de planta alta, han conducido a la necesidad de elevar el muro construido por el señor Bravi hasta una altura de aproximadamente 7,30 metros, según surge del plano antecedente y que se corresponde con la altura actual del muro.

7 A) 15,70 2,60 0,40 3,15 1,40 línea municipa 7,30 nivel de piso ,00 1,20 nivel de cimientos 37,50 B) 7,30 4,90 3,3 0 15,70 6,25 2,60 2,60 0,40 3,15 1, línea municipa 1,50 nivel de piso 26,35 2,20 3,00 1,20 nivel de cimientos 37,50 sup.con rayado oblicuo:adquisición de la medianería por convenio del año 1946 Inmueble calle 44 N 1140 (propiedad del demandado): 2- Por expediente municipal V se aprueba el proyecto de vivienda multifamiliar (Obra: A demoler y construir ).Según surge de la causa, en ese predio y en mayo del año 1999, se procedió a la demolición de la construcción existente y se impermeabilizó, del lado de los demandados, la pared divisoria en los sectores afectados por la demolición (paredes transversales al muro existente y techo). En mayo de ese mismo año

8 comenzaron las excavaciones para las bases de fundación de la estructura resistente de hormigón armado el corte de pared en correspondencia con los ejes de emplazamiento de las columnas e impermeabilización de esos cortes en mampostería previo al colado del hormigón. En julio de 1999 se terminaron los trabajos en bases, columnas y losas en planta baja, concluyendo la estructura de hormigón armado en el mes de febrero del En abril del 2000, comienzan los trabajos de albañilería y en febrero del 2001 se completa el revoque del muro divisorio.-

9 B C 7,30 1,50 5,80 4,90 2,85 2,50 línea municipal R F S M 2,80 H T G 2,00 9,96 6,25 J I 2,60 0,86 N eje medianero K 2,20 L 3,00 E 2,05 A D SUP. POLIGONO EFMGHIJNKLDAE : Sup. medianera por compra (convenio A - B) SUP. POLIGONO ABCDA: Sup. de apoyo del edificio de B SUP. POLIGONO MGHIJNCBM: A computar para cuenta de medianería: 35,12m2 SUP. POLIGONO FRSTGMF: Sup.de cerramiento forzoso prescripta.- III- Análisis del derecho de medianería en el caso de autos: El muro divisorio entre ambas propiedades es de 0,30m de espesor y según las mediciones efectuadas por el suscripto en ambos predios, se trata de un muro encaballado, o sea construido abarcando porciones de suelo

10 de ambas propiedades linderas (mitad de su espesor en propiedad del actor y mitad de su espesor en propiedad del demandado).- De acuerdo a los antecedentes obrantes analizados, dicho muro fue construido por Bravi, según la facultad que le otorga el art C.C. (anexo 2) durante el año 1927, poseyendo, en consecuencia, una antigüedad de 81 años.- Durante el año 1931, se extiende dicho muro en forma encaballada y con 0,30m de espesor hasta el fondo de ambos predios, sustituyendo al primitivo cerco de alambre divisorio del año 1927 (anexo 4).Durante el año 1946, el señor Ollier adquiere el derecho de medianería en la parte indicada en rayado oblicuo en anexo 6 desde los cimientos. La ampliación de vivienda efectuada por Bravi en el año 1950, lleva a sobreelevar el muro según gráfico de anexo 11, quedando en condominio solamente en la parte rayada en plano por adquisición del derecho de medianería por compra durante el año 1946.El resto del muro, encaballado y de 0,30m, sigue siendo de propiedad exclusiva de Bravi (muro privativo), siendo la altura adquirida de 2,20 m. la correspondiente al cerramiento forzoso estipulado por ordenanzas municipales de la época.- La demolición de la construcción existente en calle 44 N 1140 y el nuevo apoyo sobre el muro como consecuencia de la construcción del edificio Venturini, confiere un nuevo esquema señalado en croquis de anexo 12. En el sector de 4,90 m desde la línea municipal, se encuentra adquirido el derecho de medianería hasta una altura de 1,50m del nivel de piso. La altura del cerramiento forzoso establecido por normas municipales actuales es de 2,00m, por lo que restaría adquirir la diferencia de altura entre esta última (2,00m) y la ya adquirida en el año 1946 (1,50m), pero como la fecha de construcción es del año 1931, se encuentran transcurridos en exceso los términos previstos (10años) para considerarse adquirido el condominio por prescripción, liberando al vecino que no ha contribuido a los gastos de construcción del mismo para eximirse de abonar la medianería de esa parte.- En consecuencia, surge que la superficie a reconocer es la limitada por el polígono MGHIJNCBM, superficie de pared construida por Bravi y que es la que el edificio Venturini hace uso efectivo por sobre la altura del cerramiento forzoso.- La superficie a considerar para cuenta de la medianería es de 35,12 m2.- Para efectuar la tasación correspondiente, nos valemos del método empírico que establece la siguiente expresión: VA = VR Dp= VR - (VR-Vr) x K, donde: VA: Valor actual de la pared.- VR: Valor de reposición o valor a nuevo: Representa el costo de construcción de una pared de similares características constructivas a la existente a la fecha de valoración.- Dp: Valor de la depreciación (pérdida de valor ) en función de la edad y del estado de conservación del muro.- Vr: Valor residual o valor de demolición: Es el que conserva al final de su vida útil.- E: Edad: Tiempo transcurrido desde su puesta en servicio hasta la fecha de tasación.- D: Duración o vida probable: Es el tiempo estimado de vida útil desde su origen hasta el momento en que ya no pueda cumplir con su destino.- K: Coeficiente de depreciación (criterio combinado de Röss-Heidecke) que combina la depreciación por edad (criterio de Röss) con la depreciación por estado de conservación (criterio de Heidecke) y el que se obtiene

11 de tablas desarrolladas entrando con la edad en porciento de la duración y el estado de conservación de la pared estimado por el tasador (ver tabla adjunta).- Para determinar el valor de reposición, nos valemos de los costos unitarios de mampostería de elevación y revoques teniendo en cuenta los valores normales de plaza, incluidas consultas en publicaciones especializadas en costos de construcción, a saber: Mampostería en elevación (1/4:1:4), espesor 0,30m por m3:total materiales y mano de obra: $ 480/m3.- Revoques completos en medianeras y cercos, a la cal, terminado al frataz, impermeable, mezcla (1:3) c/hidrófugo, jaharro, 20 litros de mezcla (1/4: 1: 4), enlucido, 10 Kg/m2 de material de frente, por m2:total materiales y mano de obra:$ 45/m2.- Aplicando la superficie a computar (anexo 12): 35,12m2, resulta: Mampostería en elevación: 35,12m2 x 0,30mx $ 480/m3= $ 5.507,28 Revoques: 35,12m2 x 45/m2 = $ 1580,40.- El valor de reposición será: $ 5.507,28 + $ 1580,40= $ 7.087,68= VR.- E: Edad: 58 años.- D: Duración estimada: 90 años.- E/D: 58/90= 0,64.- Estado de conservación estimado: Bueno (grado 2 de Heidecke).- Con E/D:64% y con grado 2, de tabla se obtiene K: 0, Valor residual estimado: 3% del valor a nuevo: 0,03 x 7.087,68 $ =$ 212,63.- El valor actual, será: VA: $ 7.087,68 ($ 7.087,68 - $ 212,63 ) x 0,5632= VA: $ 3.215,65.- El valor a considerar para el reconocimiento del derecho de medianería, es el 50% del valor actual, o sea la suma de $ 1.607,82 a la fecha de la presente pericia.- Por todo lo expuesto, y en el entendimiento de haber dado respuesta a la totalidad de los requerimientos solicitados, se solicita se sirve agregar el presente y dar traslado del mismo a las partes, acompañando a esos efectos, la cantidad de 6 (seis) copias que se corresponden con el número de partes que intervienen en el presente proceso.- Proveer de conformidad SERA JUSTICIA

12 La sentencia definitiva del Juez de Primera Instancia en lo civil y comercial nº 2 del Departamento Judicial La Plata, señala textualmente: La prescripción de la acción de cobro de medianería: Teniendo en cuenta que la acción por el cobro de derecho de medianería se encuentra regulada por el código civil en el arts C. Civil y en lo particular en lo relativo al derecho de reclamar su contribución el 4022 dispone La prescripción operada con relación a la obligación establecida por el artículo 2726, puede ser invocada para eximirse de abonar la medianería en el supuesto del artículo 2736, hasta la altura del cerramiento forzoso.- El plazo de prescripción para el ejercicio de la acción resulta de diez (10) años, que se computa desde la fecha de su construcción.- Así han entendido nuestros tribunales que Cuando el muro ha sido levantado en el terreno de ambas partes por mitades, el derecho a reclamar los gastos de construcción se origina en el momento en que ella se haya efectuado, no siendo necesario para que sea procedente tal reclamo, que el vecino quiera servirse de la pared divisoria, se concluye que en el muro encaballado hasta la altura de cerramiento forzoso, la prescripción arranca con su construcción. - Particularmente me detengo en el informe del perito ingeniero civil quien ha expuesto en su dictamen (fs. 827/858) que en cuanto antecedentes del inmueble de calle 44 nro /1.136 establece que por plano municipal B aprobado el 24/2/1.927, en la propiedad de E. B. se realiza la construcción (la primera construcción), siendo que toda la construcción se recostaba sobre el costado lindero al nro y fue construida con mampostería de ladrillos comunes, observándose que a partir del baño de servicio y hacia el fondo del eje divisorio estuvo materializado por un cerco de alambre, por lo que establece como esquema de corte y elevación según el croquis nro. 2 de la citada pericia, observando que el muro se encuentra ubicado en mitad de su espesor en cada uno de los predios linderos desde la línea municipal hasta una progresiva de 23,10 mts. Esta distancia hasta el fondo, el limite separativo de ambos predios estaba materializado por un cerco de alambre, o sea en una distancia de 14,40 mts. En consecuencia el muro separativo tiene su origen en el año 1.927, es decir una antigüedad de 81 años. Posteriormente por plano municipal B aprobado el 3/9/1.931 se agregó un garage a la planta baja y sobre el mismo un estudio en planta alta, pero en el costado opuesto a la propiedad de los demandados, pero se observa que en el espacio del comedor se incorpora una baño, lindante a la cocina se incorpora un hall y a continuación un baño de servicio se ubican dos piezas de 3 mts. de ancho, para luego dejar un espacio libre y a continuación apoyando sobre las paredes del fondo se ubica un galpón, siendo que en el anexo 4 del dictamen pericial se hace un nuevo esquema del muro divisorio en cuanto a su configuración con esas nuevas obras. Posteriormente mediante plano municipal B aprobado el 7/3/51 se construye un consultorio y sala de espera en el espacio destinado a jardín y vereda, con una escalera a la planta alta, el primer dormitorio próximo a la línea municipal se transforma en una sala de rayos X con toilette y parte de la galería se destina a hall hasta la pared divisoria con la otra parte de la galería y dormitorio que se mantienen de acuerdo al plano anterior. En el sector de garage se incorpora un zaguán y a continuación de éste un paso descubierto, achicándose el garage original pero manteniéndose su destino. A continuación del garage, y hacia atrás a la zona del patio, se construye una escalera para tener un segundo acceso a la planta alta, la cual se compone de office, cocina y living comedor al frente, continuándose hacia atrás con aleros, terraza, baño, dos dormitorios, un baño secundario y lavadero.- La construcción del consultorio en planta baja y del living comedor en planta alta y las demás dependencias enumeradas en planta alta, han conducido a la necesidad de elevar el muro construido por B. hasta la altura de aproximadamente 7,30 mts., según surge del plano antecedente.-

13 Al momento de analizar y determinar el derecho de medianería (fs. 832) el experto sostiene que el muro divisorio entre ambas propiedades es de 0,30 mts. de espesor y según las mediciones efectuadas se trata de un muro encaballado, o sea construido abarcando porciones del suelo de ambas propiedades linderas (mitad de su espesor en propiedad del actor y mitad de su espesor en propiedad del demandado). De acuerdo a los antecedentes obrantes analizados, dicho muro fue construido por B. (anexo 2) durante el año 1.927, poseyendo en consecuencia una antigüedad de 81 años. Después en el año 1.931, se extiende dicho muro en forma encaballada y con 0,30 mts. de espesor hasta el fondo de ambos predios, sustituyendo al primitivo cerco de alambre divisorio del año (anexo 4). Durante el año 1.946, el Sr. O. adquiere el derecho de medianería en la parte indicada en rayado oblicuo en anexo 6 desde los cimientos.- La ampliación de vivienda efectuada por B. en el año 1.950, lleva a sobreelevar el muro según gráfico anexo 11, quedando en condominio de medianería por compra en el año El resto del muro, encaballado y de 0,30 mts., sigue siendo propiedad exclusiva de B. (muro privativo), siendo la altura adquirida de 2,20 mts. la correspondiente al cerramiento forzoso estipulado por ordenanzas municipales de la época. La demolición de la construcción existente en calle 44 nro y el nuevo apoyo sobre el muro como consecuencia de la construcción del edificio V., confiere un nuevo esquema señalado en el croquis anexo 12. En el sector de 4,90 mts. desde la línea municipal se encuentra adquirido el derecho de medianería hasta una altura de 1,50 mts. del nivel del piso. La altura del cerramiento forzoso establecido por normas municipales actuales es de 2,00 mts., por lo que restaría adquirir la diferencia de altura entre ésta última (2,00 mts.) y la ya adquirida en el año (1,50 mts.), pero como la fecha de construcción es del año ya se encuentran transcurridos en exceso los términos previstos (10 años) para considerarse adquirido el condominio por prescripción En consecuencia, surge que la superficie a reconocer es la limitada por el polígono MGHIJNCBM, superficie de la pared construida por B. y que es la que el edificio V. hace uso efectivo por sobre la altura del cerramiento forzoso.- De acuerdo a lo expuesto, y sin perjuicio que conforme documental de fs. 96/103, y pericia caligráfica de fs. 698/712, surge que el Sr. O. abonó el derecho de medianería a B., debe tenerse por prescripta la acción de cobro de medianería por cerramiento forzoso en lo que hace hasta la altura que indican los reglamentos municipales. En cambio el muro que excede la altura de cerramiento forzoso obligatorio, y de acuerdo a lo que ha sido acreditado según dictamen pericial de ingeniero civil (fs. 832 y 832vta.), los croquis anexos 10 y 11 (fs. 848/849), planos de obra 4/6, 10, 355/356, la nueva construcción realizada por los demandados, realizan un aprovechamiento del muro medianero construido por B. y en el que se apoya su construcción, por lo que la prescripción resulta también decenal, pero se diferencia en la forma del cómputo de inicio de la prescripción, ya que comienza a partir de que es usado o utilizado por el titular del fundo vecino. En tal caso puede afirmarse que nace la obligación de contribuir al pago de la parte que le corresponde. Como efecto necesario, el cómputo del plazo de prescripción debe arrancar a partir de que el vecino se sirve de la pared divisoria Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata, Sala 2da., RSD 129/99 del 8/6/99; El término de prescripción de la obligación de contribuir al pago de los gastos de construcción de la pared divisoria por encima de la altura del cerramiento forzoso, debe contarse a partir de que el vecino no aportante se sirve del muro, pues es desde entonces que nace su obligatoriedad de contribuir al pago de la parte proporcional Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Martin, Sala 2da., RSD 841/91 del 10/9/91; entre otros.- Por lo expuesto, la porción del muro medianero que excede la altura del cerramiento forzoso de 3mts., no se encuentra prescripta por cuanto el aprovechamiento que realizan los demandados lo es desde que han

14 comenzado con la construcción del edificio lindero, lo que ha ocurrido con fecha mayo de (ver fs. 237 contestación demanda C. y M. I. V.; confesional de fs. 403 de C.; confesional de fs. 405 de V.; confesional de fs. 417 de M. D. B.; confesional de fs. 419 de O. B.; planos de fs. 477).- La misma debe ser indemnizada en concepto de derecho de uso de acuerdo a la tabla de costos y cálculo que ha determinado el perito ingeniero civil en su dictamen de 827/858, ascendiendo la misma a la suma de $ 1.607,82 (pesos un mil seiscientos siete con 82/100), con más los intereses que se devengarán desde la fecha de su apoyo o provecho (mayo de 1.999). -