NIVEL II. 8. Programar, dirigir y ejecutar demolición de obras de arquitectura. 11. Proyectar parcelamientos destinados hábitat humano. 21.

Transcripción

1 TALLER VERTICAL DE PRODUCCION DE OBRAS CREMASCHI NIZAN LAFALCE NIVEL II JTP Arq. Raúl Barandiarán INCUMBENCIAS PROFESIONALES DEL TITULO DE ARQUITECTO: 1. Diseñar, proyectar, dirigir y ejecutar la concreción de los espacios destinados al hábitat humano. 2. Proyectar, dirigir y ejecutar la construcción de edificios, conjuntos de edificios y los espacios que ellos conforman, con su equipamiento e infraestructura y otras obras estinadas al hábitat humano. 3. Proyectar, calcular y dirigir y ejecutar la construcción de estructuras resistentes correspondientes a obras de arquitectura. 4. Proyectar, calcular y dirigir y ejecutar la construcción de instalaciones complementarias correspondientes a obras de arquitectura, excepto cuando la especificidad de las mismas implique la intervención de las ingenierías. 5. Proyectar, dirigir y ejecutar obras de recuperación, renovación, rehabilitación y refuncionalización de edificios, conjuntos de edificios y de otros espacios, destinados al hábitat humano. 6. Diseñar, proyectar, dirigir y ejecutar la construcción del equipamiento interior y exterior, fijo y móvil, destinado al hábitat del hombre, incluyendo los habitáculos para el transporte de personas Diseñar, proyectar Realizar y efectuar el control técnico de componentes arbitrajes, y materiales destinados a la peritajes, construcción de obras de arquitectura. tasaciones y valuaciones 8. Programar, dirigir y ejecutar demolición de obras de arquitectura. relacionadas con el ordenamiento y planificación de los 9. Realizar estudios, proyectar y dirigir la ejecución de obras destinadas a la concreción del paisaje. 10. espacios Efectuar la planificación arquitectónica que y urbanística de conforman los espacios destinados a asentamientos humanos. el hábitat y con los problemas 11. Proyectar parcelamientos destinados hábitat humano. 12. relativos Realizar medición y nivelación de parcelas al con diseño, el objeto de concretar la ejecución proyecto de obras de arquitectura. y ejecución de obras de 13. Realizar estudios e investigaciones referidos al ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y a los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura. arquitectura. 14. Asesorar en lo concerniente al ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y a los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura. 15. Participar en planes, programas y proyectos de ordenamiento físico ambiental del territorio y de ocupación del espacio urbano y rural. 16. Participar en la elaboración de normas legales relativas al ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat humano. 17. Participar en la elaboración de planes, programas y proyectos que no siendo de su especialidad afecten al hábitat humano. MEDIANERIA-TASACIONES TASACIONES-PERITAJES 18. Realizar relevamientos, tasaciones y valuaciones de bienes inmuebles. 19. Realizar arbitrajes, peritajes, tasaciones y valuaciones relacionadas con el ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y con los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura. 20. Proyectar, ejecutar, dirigir y evaluar todo lo concerniente a la higiene y seguridad en obras de arquitectura. 21. SEP 2014 CODIGO CIVIL DE LA REPUBLICA ARGENTINA Derechos reales Los derechos reales son la relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa. La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa (ver Derecho de cosas). Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito. Por razón del origen: Los derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir, establecidos por la ley. Los derechos de obligación nacen de las fuentes de las obligaciones, las que en el derecho romano clásico son el contrato y el delito, variando en los distintos ordenamientos jurídicos modernos. Por objeto de protección registral. Los derechos reales, en especial el de naturaleza inmueble, suelen ser protegido por el ordenamiento jurídico mediante su inscripción en un registro especial de naturaleza pública, lo que acredita su dominio o, en su caso, su posesión. El derecho de obligación, salvo excepcionalmente, no es protegido mediante registro. Los derechos reales están regulados en el Libro Tercero del Código Civil de la República Argentina de 1869 redactado por Dalmacio Vélez Sársfield, con las modificaciones pertinentes de la de Dominio MEDIANERIA Condominio con indivisión forzosa Es el derecho de mayor contenido; en él la voluntad del titular es decisiva respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente, gozar y disponer de la cosa como quiera. El condominio es el derecho de copropiedad de dos o más personas sobre una cosa propia, por una parte indivisa. MURO CONTIGUO O PRÓXIMO Existen tres tipos de muros o paredes: PROPIETARIO B A) MURO PRÓXIMO O CONTIGUO: significa precisamente que esta cerca de el límite separativo de las dos heredades de distintos dueños. Es común ver en las construcciones de las casas, sobre todo en zonas residenciales, que se deja un espacio antes del límite separativo, que generalmente es lo que se llama un cerco vivo. MURO O PARED DIVISORIA Cerco vivo: se llama a las separaciones de inmuebles hechas, por ejemplo con ligustros o con árboles, como en Countries o Barrios Cerrados según el código de edificación que establece que no se puede construir pared entre las dos propiedades. B) MURO O PARED DIVISORIA: los inmuebles se encuentran divididos por la pared, un cerco vivo, o alambrado. La pared está contra la línea divisoria. Donde esta la línea divisoria, al lado contra ella esta la pared, no sobre ella. C) PARED MEDIANERA: la pared está construida sobre, encima de la línea divisoria. PARED MEDIANERA PROPIETARIO A Siguiendo el gráfico de arriba los muros contiguo y divisorio pertenecen al propietario A. Esta construido sobre su terreno y tiene a su favor la construcción del artículo 2519 C.C. 1

2 2519. Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno, y que a él le pertenecen, si no se probare lo contrario. Esta prueba puede ser dada por testigos, cualquiera que sea el valor de los trabajos. La pared medianera construida sobre la línea que divide los inmuebles es propiedad de ambos vecinos, que debe reunir además ciertas características para ser considerada como tal. Pared privativa Medianería propiamente dicha: Existe solamente en construcciones, en terrenos edificados. No existe, ni separa nunca terrenos baldíos, patios, fondos o jardines. Concepto: es el conjunto de derechos y obligaciones que surgen de la construcción de una pared medianera Pared contigua o proxima Pared medianera Pared contigua o proxima Pared divisoria Derechos que surgen de la medianería: 1) Derecho de asentar la mitad de la pared medianera en el terreno del vecino (15 cm.). 2) Derecho al reembolso constituido a su vez por: El derecho que tengo de obligar a mi vecino a cerrar, entonces si ya he construido, puedo pedirle el reembolso de la mitad de la pared. Cuando yo he construido y el otro no construye, pero quiere servirse de mi pared, también tengo derecho a pedirle el reembolso. El reembolso es por toda la medida de la pared. 3) Derecho de abandono: Cada uno de los condóminos de una pared puede libertarse de contribuir a los gastos de conservación de la pared, renunciando a la medianería, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparación o reconstrucción no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo La facultad de abandonar la medianería compete a cada uno de los vecinos, aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el abandono se haga, tiene el efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la pared o muro. Como se trata de un condominio, cualquiera de los condóminos puede abandonar su derecho para liberarse de los gastos. 1) Que uno de los vecinos haya construido la pared, y el otro vecino no quiere rembolsar los gastos o construir su parte, entonces la pared será propiedad exclusiva del primero. 2) Que ambos hayan construido la pared, que se encuentra en otro momento deteriorada, entonces uno de ellos renuncia a su derecho. Pero en caso de que uno de los vecinos sea responsable del deterioro de la pared, no puede ejercer su derecho de abandono, para liberarse de los gastos. Presunción de la Medianería: Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o de que aquella no existe ni en la parte más baja del edificio. Requisitos para que el muro sea medianero: Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades. Se trata de dos propietarios distintos. El muro ha sido construido a costa de ambos propietarios vecinos. El muro esta construido en el límite separativo de las dos heredades. Puede ser que el muro esté construido contra el límite, puede ser que esté construido por uno solo de los vecinos, con lo cual el muro no será medianero. Puede suceder que solo uno construya el muro, previsto en el artículo El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas. Porque ambos vecinos están obligados a cerrar Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales El vecino requerido para contribuir a la construcción de una pared divisoria, o a su conservación en el caso del artículo anterior, puede librarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria. 2

3 DEFINICION DE PREDIOS MUROS CONTIGUOS Punto de vista técnico: MURO CONTIGUO, construido íntegramente sobre un predio. MURO ENCABALLADO, construido sobre el eje divisorio de predios. Punto de vista jurídico: MURO PRIVATIVO, propiedad del que lo construyó. MURO MEDIANERO, propiedad de los propietarios de dos predios contiguos: condominio Código Civil de la República Argentina de los Derechos Art El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando le sea indispensable o para hacerla más firme o para hacerla de carga, sin indemnización alguna al propietario o condómino de pared, debiendo levantar inmediatamente la nueva pared. Art Cada uno de los condóminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que él también quiera poner en ella tirantes, o hacer el caño de una chimenea: puede también cada uno de los condóminos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared. Art El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la pared, puede siempre adquirir la medianería de la parte alzada, reembolsando la mitad de los gastos, y el valor de la mitad del terreno en el caso que se hubiese aumentado su espesor. Art Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería. El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora. Art La prescripción de la acción y cobro de medianería es de 10 años. Art Ningún medianero podrá abrir ventanas o toneras en pared medianera, sin consentimiento del condómino. Art El dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas. Art Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueño de la finca o propiedad contigua, puede adquirir la medianería de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique apoyándose en la pared medianera. Art El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la luz. Art No se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la línea divisoria. Depreciación del muro por el transcurso del tiempo: 10 años: d = años: d = 10 % años: d = 20 % 30 años y + : d = 30 % Vida probable del muro: 75 años MODALIDADES PARA LA ADQUISICION DE LOS DERECHOS DE LA MEDIANERIA 1) POR CONTRIBUCION A LOS GASTOS: ( 2717) 2) POR COMPRA DE LOS DERECHOS: 3) ADQUISICION POR PRESCRIPCION (4022/23) PRESCRIPCION LIBERATORIA (4017) PRESCRIPCION ADQUISITIVA (3948/4015/16) Muro encaballado - Muro no encaballado En el caso de muros de cerramiento forzoso la prescripción cuenta desde la fecha de construcción. 4) DONACION DE LOS DERECHOS 5) POR COMPENSACION (2733/34) 6) POR CONFUSION ( destino de padre de familia) 7) POR READQUISICION ( 2723/39) 3

4 LISTADO DE TAREAS: DESARROLLO DE LA LIQUIDACION 1) Antecedentes del muro, edad y situación legal del mismo conforme a planos registrados, estableciendo la porción a liquidar y las porciones privativas de cada parte. 2) Determinación del estado de conservación 3) Cómputo métrico de la superficie a liquidar. 4) Confección del plano en vistas, plantas y cortes detallando las situaciones legales antedichas y determinando la parte a liquidar 5) Cálculo del valor de reposición del muro y determinación del valor actual, teniendo en cuenta su depreciación por edad y estado de conservación. 6) Convenio de medianería. 7) Se incluye asesoramiento y tramitación del cobro. 8) Los honorarios profesionales correspondientes que formaran parte de la liquidación. 1) Carátula (ubicación de los predios en la manzana, nombre de las cuatro calles de la manzana, cotas de ambos terrenos y las numeraciones). 2) Siluetas de ambos edificios con la determinación del sector a liquidar y los restantes estados jurídicos del muro. 3) Computo métrico: Excavaciones (m3) Mampostería de cimientos (m3) Capas aisladoras verticales (m2) Capas aisladoras horizontales (m) Mampostería de elevación (m3) Revoques exteriores- grueso y fino- (m2) Revoques interiores- grueso y fino- (m2) En caso de existir sótano se agregaran los componentes del mismo (tabique de panderete, aislamiento hidrófugo, etc.) Se obtendrán las superficies y/o los volúmenes de cada uno de los sectores a liquidar. DATOS NECESARIOS Edad del muro Vida útil de cada uno de los elementos que componen el muro Formula adoptada para la depreciación (Ross-Heidecke) VA=valor actual VR= Valor de reposición (a nuevo) VA= VR-r x [1-(k/100)]+r Vr= valor residual (en caso de la mampostería se considera el 2% del valor de VR, en el caso de los demás componentes de la pared es 0) K= coeficiente de depreciación que sale de la tabla de Ross- Heidecke y depende del porcentaje de vida útil del bien (edad real / vida útil x 100) y estado de conservación. A fin de determinar la depreciación se considera según Ross- Heidecke Vidas útiles Mampostería 90 años Revoques exteriores 40 años Revoques interiores 60 años Aislaciones 50 años Estados de conservación 1,0 - nuevo sin reparaciones 1,5 - intermedio 2,0 - regular con conservación normal de poca importancia 2,5 - intermedio 3,0 - necesitado de reparaciones sencillas 3,5 - intermedio 4,0 - necesitado de reparaciones importantes 4,5 - intermedio 5,0 - sin valor CALCULO DEL ITEM MAMPOSTERIA DE ELEVACION 20 m3 de muro con 40 años de antigüedad y estado de conservación 2,5 Calculo del VR Precio de aplicación / m3 muro de 0,30..$ 700 = VR Valor residual= $ 14 (2/00 de VR) Depreciación por el método de Ross-Heidecke Antigüedad: Edad 40 años/ vida útil 90 años = 0.44 o sea 44 Estado de conservación 2,5 K= (por tabla) TA ACIONES VA= (VR-r) x [1-(k/100)]+r VR-r= $686 K/100= 0.37 VA=$686 x (1-0.37) + 14 VA=$686 x = $ Para 20 m3 de pared x $446.18= VA.. $ Honorarios 15%... $ Total mampostería $ Corresponde abonar al vecino el 50% = $

5 tasación. (Del lat. taxatĭo, -ōnis). 1. f. Acción y efecto de tasar (graduar). 2. f. Econ. Estimación del valor de un bien o de un servicio. tasar. (Del lat. taxāre). 1. Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía 2. Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo. valor. (Del lat. valor, -ōris). 1.m. Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. 2. m. Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente. precio. (Del lat. pretĭum). 1.m. Valor pecuniario en que se estima algo. Tribunal de Tasaciones de la Nación Tasación y Valuación: a los efectos de esta normativa son sinónimos CIRCULAR A-2563-BCRA CURSOS SOBRE NORMAS NACIONALES DE VALUACION Los tipos de cursos y sus programas son: 1) CURSO ORIENTADO A PROFESIONALES DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIO NORMA TTN 1.4 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR. NORMA TTN 2.2 DEFINICIONES TÉCNICAS Y LEGALES. NORMA TTN 3.1 MÉTODO COMPARATIVO. NORMA TTN 4.1 MÉTODO DEL COSTO. NORMA TTN 5.2 PLANILLA DE TIERRA. NORMA TTN 6.3 PLANILLA V. VENALES. NORMA TTN 7.1 TASACIONES DE EXPROPIACIÓN. NORMA TTN 8.2 VALORES TÉCNICOS CONTABLES. NORMA TTN 9.2 PLANILLA VALOR ZONAL. NORMA TTN 10.2 REQUISITOS DE INFORME DE TASACIÓN. NORMA TTN 11.3 VALUACIÓN DE BIENES MUEBLES. NORMA TTN 12.2 PASAJE DE LOTE A BLOCK. NORMA TTN 13.1 SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTOS. NORMA TTN 14.2 PLANILLA DE CRD. NORMA TTN 15.1 SERVIDUMBRE DE CÁMARAS DE ELECTRICIDAD. NORMA TTN 16.1 MÉTODO RESIDUAL PARA TERRENOS. NORMA TTN 17.2 PLANILLA DE BIENES MUEBLES. NORMA TTN 18.2 VALUACIONES RURALES. NORMA TTN 23.0 ALQUILERES Y CONCESIONES. PRINCIPIOS GENERALES SUSTITUCION TEMPORALIDAD FINALIDAD BASES DE VALORACION VALOR DE MERCADO COSTO DE REPOSICION VALOR DE USO METODOLOGIAS COMPARATIVO COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO CAPITALIZACION DE LA RENTA VALOR RESIDUAL ETC. VALOR DE TASACION EN FUNCION DE LA FINALIDAD DE LA MISMA Las planillas de análisis de valor METODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES METODO DE COMPARACION. Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado de un bien. Su aplicación requiere: Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que influyen en su valor. Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas, obtener valores al contado de dichos bienes en la fecha de la tasación. Son instrumentos para el procesamiento de la información y la obtención de valores unitarios que conducirán al Valor de Tasación. Su uso correcto implica dos niveles:. la introducción de la información sobre los inmuebles que obrarán de antecedentes de mercado.. el procesamiento de la información en forma coherente y en función del objetivo propuesto :la obtención de un valor unitario para el bien a tasar o valor zonal. Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen por precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación. 5

6 PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA Se utilizan para comparación integral de lotes, fracciones urbanas, campos o fracciones rurales. Superficies Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie. El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresará en una unidad conveniente: será el metro cuadrado en casos urbanos o la hectárea en propiedades rurales. Pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneización. El Tribunal establece rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicación en cada caso quedará a criterio del tasador. Se observa la importancia de que el criterio de homogeneización de superficies para la comparación debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente. PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES VENALES (importe monetario que obtendría el propietario de un bien material usado) Esta planilla se utiliza para comparar un consecuente con hasta 6 antecedentes de valores venales de Casas, Cocheras, Departamentos, Industrias, Locales, Oficinas, etc., cuando se cuenta con valores de comparación. HOMOLOGACION DE SUPERFICIES: Viviendas y departamentos: Superficie cubierta: 1.00 Dependencias (separadas del cuerpo ppal.): 0.40 a 0.70 Galerías y balcón semi cubierto: 0.50 Balcón descubierto: 0.30 Balcón terraza: 0.50 a 0.80 Bauleras o depósitos (según superficie): 0.25 a 0.90 Patio y terrazas (según superficie): 0.10 a 0.25 Locales: Superficie cubierta: 1.00 Entrepisos: 0.50 a 0.90 Depósitos: 0.30 a 0.60 según el caso. Sótanos y subsuelos: 0.25 a 0.50 Patio y terrazas (Según superficie): 0.10 a 0.25 METODO DEL COSTO Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado de edificios y partes de edificios terminados o en construcción. Costo de reposición bruto (CRB) Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado, calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características. Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes: Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción. Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras. Gastos de administración del promotor o emprendedor. Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la valoración. No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tendrá en cuenta la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. Costo de reposición depreciado (CRD). Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación. La depreciación de la edificación se calculará: Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador. La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan. Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física. 6

7 Primera fila, determina el estado del bien según el siguiente orden: 1.0 EXCELENTE 1.5 MUY BUENA 2.0 BUENA 2.5 NORMAL 3.0 REGULAR 3.5 MALO 4.0 MUY MALO 4.5 DEMOLICION 5.0 IRRECUPERABLE Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil del bien. El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K PLANILLA DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO Esta planilla se utiliza para valorar hasta veinte (20) bienes por el método de Costo de Reposición Depreciado utilizando la tabla de Ross-Heidecke Datos a Ingresar: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los T.T.N.: siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo. DENOMINACION DEL BIEN: Descripción general del nombre del bien a tasar. UBICACIÓN DEL BIEN: Ubicación de los bienes a tasar. ZONA DE ANALISIS: PART. / DEP.: PROVINCIA: Partido o Departamento en donde está ubicado el bien a tasar. Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a tasar. PAIS: País en donde está ubicado el bien a tasar. EXPEDIENTE N : Número de Expediente según el registro. SALA: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación. (Exclusivo para el TTN). FECHA DE TASAC. : Fecha a la cual se realiza la tasación. PROFESIONAL: Apellido y nombre del profesional interviniente. MONEDA: Moneda a la cual se realiza la tasación. Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la moneda de curso legal y el dólar T. CAMBIO: estadounidense ($/U$S). N : Número de orden. DESIGNACION: Designación del bien. SUP. CUB. M2: Superficie cubierta en m2. EDAD: EXP: E/VU: EST: K: VR: Vr: Va: Edad del bien en años. Expectancia de vida o remanente en años. Relación porcentual entra la edad y la vida útil del bien. La vida útil es la suma entre la edad y la expectancia de vida o remanente del bien. Estado según la Tabla de Ross-Heidecke. Sus valores son los siguientes: 1.0 EXCELENTE 1.5 MUY BUENA 2.0 BUENA 2.5 NORMAL 3.0 REGULAR 3.5 MALO 4.0 MUY MALO 4.5 DEMOLICION 5.0 IRRECUPERABLE Valor del coeficiente de Ross-Heidecke. (dividido por 100) Valor de Reposición a nuevo del bien en $/m2. Valor Residual en $/m2. Valor Actual o valor depreciado en $/m2. Valor del bien. Producto del Valor Actual (Va) por la superficie del bien (SUP.CUB.). VALOR: Valor redondeado a la centena. COEF. REAL : Coeficiente de Realización. Valor adoptado o final del bien. Producto del Valor (VALOR) por el coeficiente de V. ADOPTADO: realización del bien (COEF. REAL.). Valor redondeado a la centena. OBSERVACIONES : Observaciones. RECOMENDACIONES: Se recomienda Tipo tomar los siguientes criterios Características en el uso de la Planilla: Años Represas De hormigón armado 100 a 200 Centrales MONEDA DE USO: De hormigón Utilizar la armado moneda de curso legal. 100 a 200 atómicas Puertos y COEF. REAL : Utilizar De hormigón coeficientes armado de y/o magnitud metálicos tal que represente, a criterio del 100 a 200 puentes tasador, la disminución Estructura de de valor hormigón por realización armado independiente, inmediata del mampostería bien. de Edificios ladrillo revocado y cubierta plana, con servicios individuales o 80 a 100 centrales. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.80 a 0.95, de utilizarse uno Edificios que no se encuentre Idem. en al anterior este rango, con estructura corresponde acero su justificación o mixtas. en el informe 100 a 120 Edificios respectivo de la tasación. Estructura de hormigón o de acero, cubiertas de chapas, paredes industriales y de mampostería, carpinterías metálicas, pisos de cemento y locales 50 a 80 galpones sanitarios. VIDA UTIL DE EDIFICIOS: Cubiertas de tejas, mampostería de ladrillos, carpinterías de Vivienda madera, pisos de mosaicos o cerámicos, revestimientos de azulejos 50 a 80 o cerámicos, revoques gruesos y finos, sanitarios. Criterios de vida útil recomendada a fin de estimar la expectativa de vida de Vivienda edificios Idem. al anterior con cubiertas planas. 50 a 80 Vivienda Idem. al anterior con cubiertas de chapa. 40 a 60 Vivienda Cubiertas de chapa con paredes de madera, carpinterías de madera, pisos de cemento y sanitarios. 20 a 40 Ejemplo práctico tasación privada contable: 7

8 Estudio de mercado valor de la tierra comparables: Estimación valor de la tierra según Código de Ordenamiento Urbano 1500 u$s/m² Análisis Inmobiliario: permite determinar el valor de mercado de un bien... analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que se valora. Idoneidad profesional del tasador: quedará a criterio del tasador vida útil estimada por el tasador Quién regula el valor de mercado de un bien? CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO LA PLATA ORD ORDENAMIENTO DE AREAS Y ZONAS (AREA CENTRAL ZONA URBANA O ZONA RESIDENCIAL) PARCELAMIENTO Y SUBDIVISION DEL SUELO ( LOTE EN ESQUINA LOTE MEDIANERO- ETC) REGULACION DE USOS DEL SUELO (Usos Permitidos, Usos Tolerados, Usos Prohibidos y Usos No Consignados) REGULACION OCUPACION DEL SUELO ( FOS, FOT, DENSIDAD, RETIROS, ALTURAS, PREMIOS) 8

9 Los bienes comparables para las Tasaciones se ven regulados por un mercado inmobiliario que sólo valoriza la potencialidad del inmueble, es decir, realizando análisis de factibilidad sobre Códigos de Ordenamiento Urbano y la ubicación del terreno ( infraestructura, zonas, servicios, vías de circulación, accesibilidad, etc); donde muchas veces el valor propio de la construcción existente es depreciable perito, ta. (Del lat. perītus). 1. Adjetivo: Entendido, experimentado, hábil, práctico en una ciencia o arte. 2. Der. Persona que, poseyendo determinados conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos, informa, bajo juramento, al juzgador sobre puntos litigiosos en cuanto se relacionan con su especial saber o experiencia. VENECIA - ITALIA AZUL BS AS 9