INFORME MERCADO RESIDENCIAL MADRID DE SAVILLS AGUIRRE NEWMAN

Transcripción

1 INFORME MERCADO RESIDENCIAL MADRID DE SAVILLS AGUIRRE NEWMAN Taller de trabajo es una metodología de trabajo en la que se integran la teoría y la práctica. Se caracteriza por la investigación, el aprendizaje por descubrimiento y el trabajo en equipo que, en su aspecto externo, se distingue por el acopio (en forma sistematizada) de material especializado acorde con el tema tratado teniendo como fin la elaboración de un producto tangible. Un taller es también una sesión de entrenamiento. Se enfatiza en la solución de problemas, capacitación, y requiere la participación de los asistentes. 13 de septiembre de 2018 El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid y en los principales municipios de su corona metropolitana. La fecha de cierre del trabajo de campo ha sido mayo de 2018, habiéndose obtenido la información durante los meses de marzo y abril. No se han tenido en cuenta desarrollos residenciales en el formato de cooperativas ni comunidades de bienes para que los datos sean homogéneos con los presentados en años anteriores. Es destacable, que en determinadas zonas la oferta bajo la fórmula de cooperativas es elevada, no obstante, el grueso del mercado se caracteriza por ser promociones de libre comercialización. En el caso de los municipios de la corona metropolitana, conjuntamente con la oferta de vivienda plurifamiliar se analizan los proyectos unifamiliares. El informe se ha realizado sobre un total de 218 promociones de vivienda en régimen libre, de las que 104 se encuentran en Madrid capital y 114 en su corona metropolitana. La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los 21 distritos de la ciudad de Madrid y los principales municipios de su corona metropolitana a través de la simulación de compra de vivienda. Este método obliga a Savills Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones analizada >Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

2 La información relativa a la superficie de las viviendas se refiere: En el caso de viviendas plurifamiliares, a m² construidos con la parte proporcional de zonas comunes (m²ccc). En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado del precio comercial del piso una cantidad por dicho concepto (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban), de cara a una correcta comparabilidad de la información. En el caso de viviendas unifamiliares, a m² construidos de superficie cerrada de vivienda. Es decir, no se incluyen en los cálculos los m² correspondiente a la parcela. No se ha analizado el mercado de viviendas unifamiliares en el municipio de Madrid debido a la escasez de la muestra. Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos con respecto a la realidad del mercado se ha realizado una zonificación de Madrid Capital en cinco zonas diferentes, en base a su mayor o menor exclusividad que queda reflejada en el siguiente plano. El informe Mercado Residencial Madrid, elaborado por Savills Aguirre Newman, destaca que el precio medio de la vivienda nueva en Madrid capital ha subido un 4,29% desde junio 2017 a junio 2018, hasta alcanzar los euros, mientras que el precio medio final de una vivienda nueva en la corona metropolitana asciende a los euros, lo que representa un incremento del 18,27% en un año. En concreto, un piso medio de nueva construcción en Madrid capital tiene una superficie de 130 m2 y un precio de euros/m2, por lo que, para hacer frente a su compra y considerando un préstamo hipotecario al 2,0% de interés, se debe pagar euros en concepto de entrada y desembolsar mensualmente euros durante 25 años o euros durante 30. En la corona metropolitana de Madrid, un piso medio nuevo tiene una superficie de 132 m2 y un precio de euros/m2. Este incremento de precios en Madrid está marcado por el comportamiento positivo de los proyectos situados en el interior de la M-30. Además, también destaca la evolución positiva de los precios en los proyectos situados en los mercados menos exclusivos, que han crecido de media hasta los euros/m2 frente a los de hace un año. En este contexto de mercado, los precios medios por m2 más altos de la ciudad están en los distritos de Salamanca, Chamberí, Retiro, Chamartín y Centro, mientras que los distritos de Puente de Vallecas, Villa de Vallecas, Vicálvaro y Villaverde muestran los precios medios por m2 más bajos del total de distritos. De hecho, el distrito de Salamanca presenta el precio medio más elevado, con euros/m2, en línea con el registrado hace 12 meses, si bien, el informe detalla que en este periodo de tiempo se han >Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

3 cerrado ventas de viviendas con precios muy superiores, cercanos a los euros/m2. El aumento de precios en el centro, aunque importante, no es comparable al de la periferia, especialmente por el nivel alcanzado por los incrementos acumulados recientemente, que ya sitúan el listón bastante alto. La oferta es escasa dentro de la M30 y, además, detectamos una altísima demanda en zonas concretas que hará que, junto otros factores que presionan los precios al alza (suelo y costes de construcción), los precios tiendan a seguir aumentando, asegura Arturo Díaz, director ejecutivo de Residencial de Savills Aguirre Newman. El informe de la consultora internacional indica que la oferta inicial de viviendas de obra nueva en Madrid capital ha alcanzado un mínimo histórico en lo que va de año, con unidades, lo que está limitando la actividad promotora en un entorno de demanda creciente. Los mercados que muestran un menor nivel de viviendas disponibles son los que tienen un nivel de exclusividad medio y medio alto. Por el contrario, la corona metropolitana de Madrid ha registrado un aumento del 6,14% en la oferta inicial hasta alcanzar las viviendas de obra nueva, concentrándose en su mayoría en la zona sur, sobre todo en Getafe y Móstoles. Debido a la escasa oferta que se está incorporando y la tendencia creciente en los precios, la venta sobre plano se ha convertido en algo común en el mercado. En este contexto, casi 9 de cada 10 viviendas llave en mano y con fecha de entrega antes de fin de año se encuentran ya vendidas. A modo de ejemplo, y aunque sólo sea un indicador de tendencias, hay promociones que arrancan con muestras de interés de 40 solicitudes por unidad, explica Arturo Díaz. Respecto a los plazos de comercialización, tanto en Madrid capital como en su corona metropolitana, son positivos. En Madrid capital se han acelerado hasta una media de 17,7 meses para vender una promoción de 46 viviendas, frente a los 25,9 meses del año En el conjunto de la corona metropolitana, se tarda en vender un proyecto de media 14 meses, lo que supone que antes de acabar su construcción está totalmente vendido. En relación a las plazas de garaje, los precios medios se mueven entre los y euros/plaza, dependiendo de la exclusividad. No obstante, en determinadas zonas prime el precio de una plaza puede alcanzar los euros. En términos generales, la plaza de aparcamiento se incluye dentro del precio de la vivienda. El informe de Savills Aguirre Newman también detalla que en Madrid capital desde el suelo en precios del año 2013, los precios se han incrementado aproximadamente un 20%, existiendo, no obstante, micromercados dentro de la ciudad cuyos precios han rebasado el pico de los años 2007 y La consultora internacional apunta que el mayor coste de los factores de producción, suelo y mano de obra, unido a una demanda muy activa y a una >Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

4 oferta en algunos casos residual, va a conducir a una aceleración en el incremento de los precios durante los próximos meses. Los precios en determinado mercados, aquellos menos exclusivos, deberían seguir un ritmo de crecimiento moderado al estar dirigidos a una demanda muy sensible ante cambios en los precios y con unas expectativas de incremento de ingresos (salarios) baja. Para realizar este informe, Savills Aguirre Newman ha analizado un total de 218 promociones en régimen libre, de las que 104 se encuentran en Madrid capital y 114 en su corona metropolitana, que incluye las 23 principales poblaciones. >Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

5 Mercado Residencial Madrid Junio 2018

6 Index 1 Introducción y metodología 2 Madrid Capital 3 Madrid Corona Metropolitana Plurifamiliares 4 Madrid Corona Metropolitana Unifamiliares 5 Conclusiones 2

7 1. Introducción y metodología

8 1. Introducción y metodología El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid y en los principales municipios de su corona metropolitana. La fecha de cierre del trabajo de campo ha sido mayo de 2018, habiéndose obtenido la información durante los meses de marzo y abril. No se han tenido en cuenta desarrollos residenciales en el formato de cooperativas ni comunidades de bienes para que los datos sean homogéneos con los presentados en años anteriores. Es destacable, que en determinadas zonas la oferta bajo la formula de cooperativas es elevada, no obstante, el grueso del mercado se caracteriza por ser promociones de libre comercialización. En el caso de los municipios de la corona metropolitana, conjuntamente con la oferta de vivienda plurifamiliar se analizan los proyectos unifamiliares. El informe se ha realizado sobre un total de 218 promociones de vivienda en régimen libre, de las que 104 se encuentran en Madrid capital y 114 en su corona metropolitana. La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los 21 distritos de la ciudad de Madrid y los principales municipios de su corona metropolitana a través de la simulación de compra de vivienda. Este método obliga a Savills Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones analizadas. Source: Spanish Statistical Office (INE) / *Forecasts 4

9 1. Introducción y metodología A continuación se detallan los distritos de la ciudad de Madrid analizados en el presente informe. Fuencarral El Pardo San Blas Centro Latina Tetuán Ciudad Lineal Moratalaz Carabanchel Chamartín Salamanca Puente de Vallecas Villaverde Hortaleza Chamberí Arganzuela Vicálvaro Barajas Retiro Usera Villa de Vallecas Moncloa La información relativa a la superficie de las viviendas se refiere: En el caso de viviendas plurifamiliares, a m² construidos con la parte proporcional de zonas comunes (m²ccc). En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado del precio comercial del piso una cantidad por dicho concepto (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban), de cara a una correcta comparabilidad de la información. En el caso de viviendas unifamiliares, a m² construidos de superficie cerrada de vivienda. Es decir, no se incluyen en los cálculos los m² correspondiente a la parcela. No se ha analizado el mercado de viviendas unifamiliares en el municipio de Madrid debido a la escasez de la muestra. Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos con respecto a la realidad del mercado se ha realizado una zonificación de Madrid Capital en cinco zonas diferentes, en base a su mayor o menor exclusividad que queda reflejada en el siguiente plano. 5

10 1. Introducción y metodología Los distritos que componen el municipio de Madrid no se encuentran enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden formar parte de zonas diferentes en base a su mayor o menor exclusividad. La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las mismas, se basa en el conocimiento de Savills Aguirre Newman del mercado residencial de Madrid. Los municipios incluidos en la Corona Metropolitana se corresponden con las 23 principales poblaciones situadas a una distancia de aproximadamente 30 kilómetros del municipio de Madrid. Además de ofrecerse datos a nivel municipal se ofrecen datos agregados por zonas según los municipios analizados se encuentren localizados a lo largo de las autopistas A1, A2, A3, A6 y Zona Sur (A4 + A5). MAPA DE LAS ZONAS DEL MERCADO RESIDENCIAL DE MADRID CAPITAL MAPA UBICACIÓN GEOGRÁFICA DE LOS MUNICIPIOS DE LA CORONA METROPOLITANA DE MADRID A-I (Burgos) A-2 (Barcelona) A-3 (Valencia) Zona Sur (A-IV y A-V) A-6 (La Coruña) 6

11 2. Madrid capital

12 2. Madrid capital En 2018, se ha registrado un mínimo histórico en cuanto a oferta inicial de viviendas (obra nueva) con unidades en el conjunto de promociones en comercialización. La escasez de suelo finalista está limitando la actividad promotora en un entorno de demanda creciente. Evolución de la Oferta Inicial* por Zonas ZONA PRIME A A A A TOTAL Distribución de la Oferta Inicial por Zonas (%) La zona que más oferta inicial concentra es la A2 (nivel intermedio de exclusividad según la clasificación establecida en la metodología), como consecuencia de la elevada actividad promotora en zonas como Valdebebas. PRIME A1 A2 A3 A4 *Se entiende por oferta inicial de viviendas como el número total de viviendas (pisos), ya estén vendidos o no, comprendidos en todas las promociones que se encuentran en comercialización en un mercado concreto. 8

13 2. Madrid capital Son los mercados A1 y A2 (nivel exclusividad medio y medio alto) los que muestran un menor nivel de viviendas disponibles (% stock) respecto a su oferta inicial total. 45% 40% Oferta Inicial (%) vs Stock* (%) por Zonas % Of Inicial % Stock 38,6% Los mercados menos exclusivos (A3 y A4), dentro del entorno positivo de ventas que presentan, son los que muestran una menor facilidad para vender sus unidades disponibles. 35% 30% 25% 20% 15% 17,0% 31,5% 21,1% 21,4% 27,1% 26,0% 10% 8,0% 5% 4,1% 5,3% 0% PRIME A1 A2 A3 A4 *Se entiende por stock de viviendas, como el número total de pisos que se encuentran disponibles para su comercialización, es decir no están pre-vendidos ni vendidos. 9

14 2. Madrid capital Casi nueve de cada diez viviendas llave en mano y con fecha de entrega antes de fin del año 2018 se encuentran ya vendidas. La venta sobre plano se ha convertido en algo común en el mercado ante la escasa oferta que se está incorporando y la tendencia creciente en los precios Oferta Futura: Oferta Inicial vs Stock Disponible Of Inicial Stock % Vendido Llave en mano ,6% ,1% ,7% ,4% ,7% TOTAL ,6% Disponibles Vendidas Llave en mano

15 2. Madrid capital Un piso medio en Madrid capital tiene una superficie de 130 m²ccc, un precio por m² de y un precio final de Los precios por metro cuadrado han crecido en los últimos 12 meses de media un 4,29%. Los precios medios por m² más altos de la ciudad se observan en los distritos de Salamanca, Chamberí, Retiro, Chamartín y Centro. DISTRITO Sup y Precios Var ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MEDIA Precios y Superficies Medias. Distritos Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,1% Precio medio (euro/m²) ,2% Precio medio vivienda ,9% Sup media (m²) ,1% Precio medio (euro/m²) ,0% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,0% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,4% Sup media (m²) ,2% Precio medio (euro/m²) ,0% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,5% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,2% Sup media (m²) ,6% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,2% Sup media (m²) ,01% Precio medio (euro/m²) ,30% Precio medio vivienda ,29% 11

16 2. Madrid capital El distrito de Salamanca presenta el precio medio más elevado con /m², en línea con el registrado hace 12 meses. No obstante, hay viviendas con precios muy superiores, cercanos a los /m2. Los distritos de Puente de Vallecas, Villa de Vallecas, Vicálvaro y Villaverde muestran los precios medios por m² más bajos del total de distritos de Madrid, en el entorno de los /m². DISTRITO Sup y Precios Var MONCLOA - ARAVACA PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE MEDIA Precios y Superficies Medias. Distritos Sup media (m²) ,9% Precio medio (euro/m²) ,2% Precio medio vivienda ,5% Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,9% Precio medio vivienda ,1% Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,0% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,6% Precio medio vivienda ,9% Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,7% Precio medio (euro/m²) ,0% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,9% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,4% Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,7% Precio medio (euro/m²) ,6% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) ,1% Precio medio (euro/m²) ,8% Precio medio vivienda ,5% Sup media (m²) ,01% Precio medio (euro/m²) ,30% Precio medio vivienda ,29% 12

17 2. Madrid capital El incremento de los precios está condicionado por el positivo comportamiento de los proyectos situados en el interior de la M-30. Destaca igualmente la evolución positiva de los precios en los proyectos situados en los mercados menos exclusivos. Han crecido de media hasta los /m2 frente a los /m2 de hace un año. Entendemos que los precios en los mercado menos exclusivos (A4) no deben seguir un ritmo de crecimiento tan fuerte como el observado en el último año al estar dirigido a una demanda muy sensible a los incrementos de precio. Precios y Superficies Medias. Áreas de exclusividad ZONA Sup y Precios Var Sup media (m²) ,4% PRIME Precio medio (euro/m²) ,1% Precio medio vivienda ,4% Sup media (m²) ,3% A1 Precio medio (euro/m²) ,6% Precio medio vivienda ,8% Sup media (m²) ,5% A2 Precio medio (euro/m²) ,5% Precio medio vivienda ,8% Sup media (m²) ,0% A3 Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,2% Sup media (m²) ,6% A4 Precio medio (euro/m²) ,1% Precio medio vivienda ,3% Sup media (m²) ,16% MEDIA Precio medio (euro/m²) ,30% Precio medio vivienda ,29% 13

18 2. Madrid capital Se observa como los precios están creciendo con mayor fuerza en los mercados más exclusivos Precios/m2 de la Vivienda por Zona PRIME A1 A2 A3 A4 14

19 2. Madrid capital Los precios medios de las plazas de parking se mueven entre los /plaza en los distritos más exclusivos hasta los /plaza en aquellos con menor nivel de exclusividad. No obstante, en determinadas zonas prime, el precio de una plaza de garaje puede superar ampliamente los Precios/ Medio Plaza Garaje por Zona En términos generales la plaza de parking queda incluida dentro del precio de la vivienda PRIME A1 A2 A3 A4 15

20 2. Madrid capital Los plazos medios de comercialización siguen siendo muy favorables. Los proyectos que se están desarrollando se venden muy rápido, en gran parte de los casos antes de acabarse su construcción. Durante el último año, el plazo de venta se ha acelerado, hasta necesitarse de media 17,7 meses para vender una promoción de 46 viviendas, frente a los 25,9 meses del año % 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 58,8 1,7% Evolución de los Ritmos de Venta (%) / Plazos de Comercialización (meses)* 39,5 2,5% 63,7 % Sold Vendido/mes / month Marketing Plazo de Period Comercialización 1,6% 33,2 3,0% 5,8% 17,2 6,1% 16,3 25,9 3,9% 5,6% 17, % *El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio). Se entiende por ritmo de ventas como el porcentaje de la promoción que es comercializada al mes. 16

21 2. Madrid capital Todos los distritos muestran unos excelentes plazos de comercialización. DISTRITO Ritmos de Venta (%) / Plazos de Comercialización (meses) % Vendido/ mes Plazo de Comercialización (meses) ARGANZUELA 1,9% 2,9% 11,3% 5,9% 51,5 34,8 8,8 16,9 BARAJAS 1,6% 9,3% 8,8% - 61,5 10,8 11,3 - CARABANCHEL 2,1% 7,8% 6,2% 7,0% 46,6 12,9 16,2 14,4 CENTRO 7,6% 6,5% 3,5% 5,2% 13,2 15,5 28,9 19,3 CHAMARTÍN 2,6% 2,3% 1,8% 3,9% 39,1 42,7 54,1 25,4 CHAMBERÍ 2,7% 4,6% 2,8% 4,5% 36,6 21,5 36,2 22,2 CIUDAD LINEAL 3,4% 2,5% 1,0% 4,8% 29,8 40,0 97,5 20,9 FUENCARRAL - EL PARDO 6,5% 3,6% 4,0% 6,0% 15,3 27,8 24,8 16,8 HORTALEZA 14,6% 3,6% 4,5% 6,9% 6,9 28,0 22,3 14,6 LATINA 2,4% 8,6% 6,4% 6,8% 41,9 11,6 15,7 14,7 MONCLOA - ARAVACA 1,8% 6,3% 10,1% 9,1% 56,7 15,8 9,9 11,0 PUENTE DE VALLECAS 2,9% 6,9% 4,6% 5,3% 34,7 14,4 21,7 18,7 RETIRO 3,9% 6,8% 6,5% 5,0% 25,6 14,7 15,5 20,1 SALAMANCA 4,2% 4,3% 3,4% 6,0% 24,0 23,3 29,2 16,8 SAN BLAS 4,5% 2,7% ,3 37,3 - - TETUÁN 2,2% 5,6% 14,7% 8,9% 45,7 17,9 6,8 11,3 USERA 1,3% 8,3% 0,0% 3,7% 77,5 12,1 - - VICALVARO - - 2,2% 7,5% ,6 13,3 VILLA DE VALLECAS 1,4% 3,8% 2,3% 3,5% 73,0 26,3 42,8 28,4 VILLAVERDE 2,1% 4,4% 1,0% 4,2% 47,5 22,8 96,0 23,5 TOTAL 5,8% 6,1% 3,9% 5,6% 17,2 16,3 25,9 17,7 17

22 2. Madrid capital Un piso medio en Madrid capital tiene una superficie de 130 m²ccc, un precio por m² de y un precio final de Para hacer frente a su compra y considerando un préstamo hipotecario al 2,0% de interés, se debe pagar en concepto de entrada y desembolsar mensualmente durante 25 años o durante 30 años DISTRITO Sup. media (m²c) Financiación de la compra Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) ARGANZUELA CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE TOTAL ZONA Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) PRIME A A A A TOTAL

23 3. Madrid Corona Metropolitana Vivienda Plurifamiliar

24 3. Madrid corona metropolitana. Plurifamiliares En 2018 se ha registrado un aumento del 6,14% en la oferta inicial de viviendas (obra nueva) hasta las viviendas. Este incremento ha sido consecuencia del inicio de diferentes proyectos en los municipios situados a lo largo de la A6, A3 y zona SUR. Evolución de la Oferta Inicial* por Zonas ZONA A A A A SUR TOTAL Distribución de la Oferta Inicial por Zonas (%) La zona que más oferta inicial concentra es la zona SUR como consecuencia de la elevada actividad en Getafe y Móstoles. SUR 35% A1 6% A2 21% A3 16% A6 22% A1 A2 A3 A6 SUR *Se entiende por oferta inicial de viviendas como el número total de viviendas (pisos), ya estén vendidos o no, comprendidos en todas las promociones que se encuentran en comercialización en un mercado concreto. 20

25 3. Madrid corona metropolitana. Plurifamiliares Un piso medio en la corona metropolitana de Madrid tiene una superficie de 132 m²ccc, un precio por m² de y un precio final de Los precios por metro cuadrado han crecido en los últimos 12 meses de media un 18,27%. Los precios medios por m² más altos se observan en los municipios de Alcobendas (La Moraleja), Boadilla del Monte y Pozuelo de Alarcón. DISTRITO Sup y Precios Var Alcobendas San Sebastián de los Reyes Alcalá de Henares Coslada Torrejón de Ardoz Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Boadilla del Monte Las Rozas MEDIA Precios y Superficies Medias. Distritos Sup media (m²) ,82% Precio medio (euro/m²) ,65% Precio medio vivienda ,99% Sup media (m²) ,85% Precio medio (euro/m²) ,28% Precio medio vivienda ,09% Sup media (m²) ,20% Precio medio (euro/m²) ,83% Precio medio vivienda ,63% Sup media (m²) ,09% Precio medio (euro/m²) ,73% Precio medio vivienda ,16% Sup media (m²) ,45% Precio medio (euro/m²) ,78% Precio medio vivienda ,71% Sup media (m²) ,53% Precio medio (euro/m²) ,34% Precio medio vivienda ,05% Sup media (m²) 85 n.d ,19% Precio medio (euro/m²) n.d ,17% Precio medio vivienda n.d ,43% Sup media (m²) ,59% Precio medio (euro/m²) ,83% Precio medio vivienda ,55% Sup media (m²) ,66% Precio medio (euro/m²) ,03% Precio medio vivienda ,14% Sup media (m²) ,17% Precio medio (euro/m²) ,11% Precio medio vivienda ,74% Sup media (m²) ,13% Precio medio (euro/m²) ,27% Precio medio vivienda ,19% 21

26 3. Madrid corona metropolitana. Plurifamiliares La oferta más accesible se sitúa, como es habitual, en los municipios del este y sur de la corona metropolitana. DISTRITO Sup y Precios Var Majadahonda Pozuelo de Alarcón Alcorcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto MEDIA Precios y Superficies Medias. Distritos Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,35% Precio medio (euro/m²) ,55% Precio medio vivienda ,75% Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,63% Precio medio (euro/m²) ,64% Precio medio vivienda ,60% Sup media (m²) ,68% Precio medio (euro/m²) ,54% Precio medio vivienda ,66% Sup media (m²) ,73% Precio medio (euro/m²) ,35% Precio medio vivienda ,90% Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,41% Precio medio (euro/m²) ,77% Precio medio vivienda ,62% Sup media (m²) ,13% Precio medio (euro/m²) ,27% Precio medio vivienda ,19% 22

27 3. Madrid corona metropolitana. Plurifamiliares A continuación se muestran los precios y superficies medias de la oferta de obra nueva plurifamiliar en la corona metropolitana de Madrid, desglosada la información según la autovía en la que se localizan. La zona con el precio por m² más elevado es la A6 debido a la presencia en su entorno del municipio de Pozuelo de Alarcón que actualmente tiene un precio medio por m² de Precios y Superficies Medias AUTOVÍA Sup y Precios Var Sup media (m²) ,46% A1 Precio medio (euro/m²) ,69% Precio medio vivienda ,35% Sup media (m²) ,71% A2 Precio medio (euro/m²) ,64% Precio medio vivienda ,97% Sup media (m²) ,92% A3 Precio medio (euro/m²) ,61% Precio medio vivienda ,76% Sup media (m²) ,73% A6 Precio medio (euro/m²) ,50% Precio medio vivienda ,19% Sup media (m²) ,06% SUR Precio medio (euro/m²) ,25% Precio medio vivienda ,51% Sup media (m²) ,25% MEDIA Precio medio (euro/m²) ,13% Precio medio vivienda ,43% 23

28 3. Madrid corona metropolitana. Plurifamiliares Las zonas A3 y Sur, en las que se concentran algunos de los municipios con los precios más bajos, muestran un mejor comportamiento en ventas. 40% 35% Oferta Inicial (%) vs Stock* (%) por Zonas % Of Inicial % Stock 34,6% 31,2% 30% 27,0% 29,3% 25% 20% 20,8% 16,4% 22,1% 15% 10% 8,0% 5% 6,0% 4,4% 0% A1 A2 A3 A6 SUR 24

29 3. Madrid corona metropolitana. Plurifamiliares Se observan unos positivos plazos de comercialización en el conjunto de la corona metropolitana. De media se tarda en vender un proyecto 14 meses, lo que supone que antes de acabar su construcción está totalmente vendido. 12% 10% 8% 6% 4% 2% 47,4 2,1% Evolución de los Ritmos de Venta (%) / Plazos de Comercialización (meses)* % Vendido/mes Plazo Comercialización 9,9% 48,8 48,8 7,1% 6,4% 39,5 2,1% 2,1% 2,5% 15,6 10,1 14, %

30 3. Madrid corona metropolitana. Plurifamiliares Todos los municipios muestran buenos plazos de comercialización, siendo estos especialmente positivos en algunos de los mercados con los precios más accesibles, como es el caso de Rivas Vaciamadrid o Arganda del Rey. Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones % Vendido/mes Plazo Comercialización (meses) MUNICIPIO Alcobendas 3,9% 9,5% 4,9% 2,8% 25,9 10,5 20,6 36,2 San Sebastián de los Reyes 12,3% 10,3% 5,5% 9,2% 8,2 9,7 18,2 10,8 Alcalá de Henares 10,4% 9,5% 36,7% 5,2% 9,6 10,6 2,7 19,1 Coslada 2,4% 2,0% 1,6% 3,9% 42,5 50,9 62,0 25,5 Torrejón de Ardoz 2,1% 3,2% 1,7% 6,3% 47,8 31,6 60,1 15,8 Arganda del Rey 0,9% 0,8% 13,7% 9,5% 113,8 125,4 7,3 10,6 Mejorada del Campo 1,3% - 9,2% 3,7% 79,1-10,9 26,7 Rivas-Vaciamadrid 2,7% 7,5% 5,7% 11,6% 37,2 13,4 17,5 8,6 Boadilla del Monte 1,1% 4,6% 5,7% 8,8% 90,4 21,6 17,6 11,4 Las Rozas 1,3% 7,4% 8,9% 3,7% 77,1 13,4 11,2 26,7 Majadahonda 1,3% 1,3% 3,4% - 74,3 74,8 29,6 - Pozuelo de Alarcón 4,2% 4,0% 13,4% 6,3% 23,8 24,7 7,5 16,0 Alcorcón 2,8% 0,0% 7,2% - 35,4-13,9 - Fuenlabrada 3,7% 3,2% 2,4% - 27,1 31,2 41,8 - Getafe 8,3% 3,5% 7,0% 7,0% 12,0 28,2 14,2 14,3 Leganés 23,4% 7,9% 8,1% 5,9% 4,3 12,7 12,4 17,0 Móstoles 2,3% 13,1% 9,9% 5,2% 42,8 7,6 10,1 19,1 Parla 1,6% 1,7% 1,7% - 62,9 59,4 58,8 - Pinto 6,7% 4,6% 11,8% 3,7% 14,9 21,9 8,5 26,8 TOTAL 2,53% 6,41% 9,87% 7,14% 39,47 15,61 10,13 14,01 26

31 3. Madrid corona metropolitana. Plurifamiliares Para hacer frente a la compra de un piso y considerando un préstamo hipotecario al 2,0% de interés, se debe pagar en concepto de entrada y desembolsar mensualmente durante 25 años o 969 durante 30 años. Financiación de la compra de vivienda MUNICIPIO Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) San Sebastián de los Reyes Alcalá de Henares Coslada Torrejón de Ardoz Arganda del Rey Rivas-Vaciamadrid Las Rozas Pozuelo de Alarcón Getafe Leganés Móstoles Pinto TOTAL ZONA Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) A A A A SUR TOTAL

32 4. Madrid Corona Metropolitana Vivienda Unifamiliar

33 4. Madrid corona metropolitana. Unifamiliares En 2018, se ha registrado un descenso en cuanto a la oferta inicial de viviendas unifamiliares. Evolución de la Oferta Inicial* por Zonas ZONA A A A La zona que más oferta concentra es la A6, como consecuencia de la elevada actividad promotora en el municipio de Boadilla del Monte. Distribución de la Oferta Inicial por Zonas (%) A SUR TOTAL SUR 20,55% A1 17,05% A2 4,41% A3 3,41% A6 54,58% A1 A2 A3 A6 SUR *Se entiende por oferta inicial de viviendas como el número total de viviendas (chalets), ya estén vendidos o no, comprendidos en todas las promociones que se encuentran en comercialización en un mercado concreto. 29

34 4. Madrid corona metropolitana. Unifamiliares A continuación se muestran los precios y superficies medias de las viviendas unifamiliares en la corona metropolitana de Madrid, desglosada la información por autovías. La zona con el precio por m² más elevado es la A1 debido a la concentración de toda su oferta disponible en el municipio de Alcobendas, en concreto, en el área de La Moraleja. Precios y Superficies Medias ZONA Sup y Precios Var Sup media (m²) ,3% A1 Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,4% Sup media (m²) ,2% A2 Precio medio (euro/m²) ,2% Precio medio vivienda ,2% Sup media (m²) ,6% A3 Precio medio (euro/m²) ,9% Precio medio vivienda ,0% Sup media (m²) ,3% A6 Precio medio (euro/m²) ,5% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) ,1% SUR Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,5% Sup media (m²) ,83% MEDIA Precio medio (euro/m²) ,85% Precio medio vivienda ,69% 30

35 4. Madrid corona metropolitana. Unifamiliares Un chalet medio en la corona metropolitana de Madrid tiene una superficie de 284 m²c, un precio por m² de y un precio final de Los precios por metro cuadrado han crecido de manera considerable el último año debido a la entrada de nueva oferta en los municipios de Pozuelo de Alarcón y Alcobendas (La Moraleja). MUNICIPIOS Sup y Precios Var Alcobendas Alcalá de Henares Paracuellos del Jarama Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Boadilla del Monte Las Rozas Majadahonda Pozuelo de Alarcón MEDIA Precios y Superficies Medias. Municipios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,6% Precio medio (euro/m²) ,6% Precio medio vivienda ,1% Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,8% Sup media (m²) ,0% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,0% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,83% Precio medio (euro/m²) ,85% Precio medio vivienda ,69% 31

36 4. Madrid corona metropolitana. Unifamiliares La oferta más accesible de viviendas unifamiliares se sitúa en los municipios del este y sur de la corona metropolitana. MUNICIPIOS Sup y Precios Var Alcorcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto Torrejón de Ardoz San Sebastián de los Reyes MEDIA Precios y Superficies Medias. Municipios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,3% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,8% Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,7% Precio medio (euro/m²) ,0% Precio medio vivienda ,4% Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,4% Precio medio (euro/m²) ,6% Precio medio vivienda ,1% Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,83% Precio medio (euro/m²) ,85% Precio medio vivienda ,69% 32

37 4. Madrid corona metropolitana. Unifamiliares La comparativa de la oferta inicial y del stock disponible refleja que los municipios situados a lo largo de la autovía A6, muestran un mejor comportamiento que la media. 60% 50% Análisis de comercialización de la oferta existente % Of Inicial % Stock 54,6% 40% 38,1% 30% 31,5% 20% 17,1% 21,1% 20,5% 10% 0% 6,2% 4,4% 3,1% 3,4% A1 A2 A3 A6 SUR 33

38 4. Madrid corona metropolitana. Unifamiliares Se observan unos positivos plazos de comercialización. De media se tarda en vender un proyecto 14 meses, lo que supone que antes de acabar su construcción está totalmente vendido. 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones % Vendido/mes Plazo Comercialización 29,9 5,6% 5,8% 7,1% 3,3% 17,9 17,2 14, ZONA % Vendido/mes Plazo Comercialización A1 4,9% 5,6% 11,4% 7,2% 20,4 17,9 8,8 14,0 A2 7,4% 2,3% 1,1% 7,5% 13,6 44,1 94,5 13,3 A3 2,0% 3,7% 2,2% 7,4% 49,9 27,3 45,1 13,6 A6 4,2% 3,2% 8,2% 7,2% 23,8 31,4 12,2 13,8 SUR 7,8% 3,7% 4,1% 6,4% 12,9 27,0 24,2 15,6 TOTAL 5,8% 3,3% 5,6% 7,1% 17,2 29,9 17,9 14,1 34

39 4. Madrid corona metropolitana. Unifamiliares Para hacer frente a la compra de un piso y considerando un préstamo hipotecario al 2,0% de interés, se deben pagar en concepto de entrada y desembolsar mensualmente durante 25 años o durante 30 años. Financiación de la compra de vivienda MUNICIPIO Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) Alcobendas Mejorada del Campo Boadilla del Monte Las Rozas Majadahonda Pozuelo de Alarcón Alcorcón Fuenlabrada Getafe Móstoles Pinto Torrejón de Ardoz TOTAL ZONA Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) A A A A SUR TOTAL

40 5. Conclusiones

41 5. Conclusiones y previsión Continúa disminuyendo la oferta de viviendas en Madrid capital. La actividad de la demanda en este mercado sigue siendo superior al ritmo al que se está incorporando nueva oferta. En los mayores municipios de la Corona Metropolitana, el crecimiento de la actividad promotora, en determinados mercados situados a lo largo de las autovías A3, A6 y Zona Sur, ha generado un incremento de la oferta disponible. Se observa una escasez de suelo finalista en los mercados más activos. Fuerte presión compradora sobre la oferta de suelo a la venta, situación que adelanta futuros incrementos en el precio de la vivienda. Moderada subida de los precios de la obra nueva en Madrid capital durante el último año de aproximadamente un 4,3%. Desde el suelo del año 2013 los precios se han incrementado aproximadamente un 20%, existiendo, no obstante, micro mercados dentro de la ciudad cuyos precios han rebasado el pico de los años Los plazos de comercialización siguen mejorando, necesitándose de media 17 meses en Madrid capital para vender completamente una promoción de tamaño medio (46 viviendas). En el caso de la corona metropolitana, los plazos son incluso mejores, con 14 meses necesarios para vender una promoción de manera completa. El mayor coste de la los factores de producción, suelo y mano de obra, unido a una demanda muy activa y a una oferta en algunos casos residual, va a conducir a una aceleración en el incremento de los precios durante los próximos meses. Entendemos que los precios en determinados mercados, aquellos menos exclusivos, deberían seguir un ritmo de crecimiento moderado al estar dirigido a una demanda muy sensible ante cambios en los precios y con unas expectativas de incremento de ingresos (salarios) baja. 37

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43 SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. CURSO/GUÍA PRÁCTICA DE MARKETING INMOBILIARIO Y ESTUDIOS DE MERCADO INMOBILIARIOS >Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

44 QUÉ APRENDERÁ? PARTE PRIMERA El marketing inmobiliario y la creación del producto inmobiliario. Capítulo 1. El producto inmobiliario atendiendo a la demanda. 1. Las necesidades de la demanda potencial de un producto inmobiliario. a. El producto inmobiliario y el mercado. b. Diseño y presentación del producto inmobiliario. c. Competencia de otros promotores inmobiliarios. d. Capacidad técnica y de producción para el producto inmobiliario previsto. e. Capacidad financiera. f. Canales de comercialización del producto inmobiliario. 2. Estrategia de suelo en el que promocionar. 3. Cálculos y estudios de rentabilidad inmobiliaria. TALLER DE TRABAJO El Marketing inmobiliario en internet (Inbound marketing). TALLER DE TRABAJO Esquemas. Las 4 P del marketing inmobiliario: (Producto, Precio, Plaza y Promoción). PARTE SEGUNDA Departamento de marketing de una promotora inmobiliaria. Capítulo 2. El equipo comercial de promotora inmobiliaria 1. Uno sólo vende 1 piso. Un equipo de 2, vende 5 pisos. 2. El Jefe de Ventas de una Promotora Inmobiliaria: es más fácil vender que enseñar a vender. TALLER DE TRABAJO. Índice Organigrama comercial de una empresa inmobiliaria. 1. La gestión comercial en la estructura de la empresa inmobiliaria. Dirección de marketing o comercial 2. Funciones de dirección para la promoción y venta de inmuebles. Planificación Organización Personal Dirección Control a. Estrategia de productos inmobiliarios. b. Estrategia publicitaria y promocional inmobiliaria. Equipos de ventas y colaboradores externos. Participación en la política de precios. Investigación comercial. >Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

45 3. Organización de la Dirección Comercial inmobiliaria. a. Las formas de organización b. Servicios de apoyo a la Dirección Comercial. Servicio de Estudios Comerciales (SEC). Servicio de Ejecución de Ventas (SEV). TALLER DE TRABAJO Cómo diseñar un producto inmobiliario? 1. Perspectiva comercial del producto inmobiliario. 2. Producto que encaje en la demanda inmobiliaria. 3. Diseño del producto inmobiliario. 4. Análisis de la competencia inmobiliaria. 5. Análisis realista de la capacidad de la promotora inmobiliaria para un producto inmobiliario. 6. Estimación del coste de marketing de un producto inmobiliario. TALLER DE TRABAJO La perspectiva comercial en la selección de suelo para promociones inmobiliarias. 1. Búsqueda y selección de suelo para una promoción inmobiliaria. 2. Determinar el tipo de suelo a adquirir. a. Detalle del tipo de suelo de interés. b. Información urbanística e inmobiliaria requerida. c. Plan de negociación con presencia de la propiedad. 3. Estudio preliminar de rentabilidad. TALLER DE TRABAJO La perspectiva comercial en la concepción del producto inmobiliario. 1. Cuáles son los factores de aprecio del producto inmobiliario? a. Cualidades funcionales. b. Relación precio/calidad. c. Aprovechamiento de superficie y distribución. d. Diseño exterior del inmueble. Fachadas. d. Diseño interior del inmueble. Acabados. e. Nombre de la promoción. f. Reputación y marca de la promotora inmobiliaria. 2. Diseño y concepción del producto. a. Fidelidad al estilo de la promotora inmobiliaria. Satisfacción de clientes anteriores. b. Comparativa con competencia. c. Tendencias de diseño inmobiliario. 3. Factores comerciales a considerar en la selección de promociones inmobiliarias. a. Suelo. Zona y entorno. b. Rentabilidad. c. Mercado de zona. Demanda. d. Concepción general del encaje de la promoción inmobiliaria en la zona. TALLER DE TRABAJO. >Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados