Estados Financieros CELFIN DESARROLLO INMOBILIARIO II FONDO DE INVERSION

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1 Estados Financieros CELFIN DESARROLLO INMOBILIARIO II FONDO DE INVERSION Santiago, Chile 31 de diciembre de 2013

2 Estados Financieros CELFIN DESARROLLO INMOBILIARIO II FONDO DE INVERSION Indice Informe del Auditor Independiente... 1 Estados Financieros Estado de Situación Financiera... 3 Estado de Resultados Integral... 5 Estado de Flujos de Efectivo... 7 Estado de Cambios en el Patrimonio $ : Cifras expresadas en pesos chilenos M$ : Cifras expresadas en miles de pesos chilenos UF : Cifras expresadas en unidades de fomento USD: Cifras expresadas en dólares estadounidenses

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5 Estado de Situación Financiera Clasificado Al 31 de diciembre de 2013 ACTIVOS Nota M$ Activo Corriente Efectivo y equivalentes al efectivo Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados - Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados integrales - Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados entregados en garantía - Activos financieros a costo amortizado - Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - Otros documentos y cuentas por cobrar - Otros activos - Total activo corriente Activo no Corriente Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados - Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados integrales - Activos financieros a costo amortizado - Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - Otros documentos y cuentas por cobrar - Inversiones valorizadas por el método de la participación Propiedades de inversión - Otros activos - Total activo no corriente Total Activos Las notas adjuntas números 1 al 25 forman parte integral de estos estados financieros 3

6 Estado de Situación Financiera Clasificado Al 31 de diciembre de PASIVOS Y PATRIMONIO Nota M$ Pasivo Corriente Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados - Prestamos - Otros pasivos financieros - Cuentas y documentos por pagar por operaciones - Remuneraciones sociedad administradora - Otros documentos y cuentas por pagar Ingresos anticipados - Otros pasivos - Total pasivo corriente Pasivo no Corriente Prestamos - Otros pasivos financieros - Cuentas y documentos por pagar por operaciones - Otros documentos y cuentas por pagar - Ingresos anticipados - Otros pasivos - Total pasivo no corriente - Total Pasivos Patrimonio Aportes Otras reservas - Resultados acumulados - Resultado del ejercicio (4.196) Dividendos provisorios - Total patrimonio Total de Patrimonio y Pasivos Las notas adjuntas números 1 al 25 forman parte integral de estos estados financieros 4

7 Estado de Resultados Integrales Por el período comprendido entre el 24 y el 31 de diciembre 2013 Nota M$ Ingresos/Perdidas de la Operación - Intereses y reajustes - Ingresos por dividendos - Diferencias de cambios netas sobre activos financieros a costo amortizado - Diferencias de cambios netas sobre efectivo y efectivo equivalentes - Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efectos en resultados - Resultados en venta de instrumentos financieros - Resultados por ventas de inmuebles - Ingreso por arriendo de bienes raíces - Variaciones en valor razonable de Propiedades de inversión - Resultado en inversiones valorizadas por el método de la participación - Otros - Total ingresos /(pérdidas) netos de la operación - Gastos Depreciaciones - Remuneraciones del comité de vigilancia - Comisión de administración - Honorarios por custodia y administración - Costos de transacción - Otros gastos de operación 19 (4.196) Total gastos de operación (4.196) Utilidad/pérdidas de la operación (4.196) Costos financieros - Resultado del ejercicio (4.196) Las notas adjuntas números 1 al 25 forman parte integral de estos estados financieros 5

8 Estado de Resultados Integrales Por el período comprendido entre el 24 y el 31 de diciembre 2013 Estado de Resultados Integrales M$ Ganancia (pérdida) (4.196) Componentes de otro resultado integral, antes de impuesto - Ganancias (pérdidas) por diferencias de cambio de conversión - Diferencias de cambio por conversión - Ganancias (pérdidas) por coberturas de flujos de efectivo, antes de impuestos - Coberturas del flujo de efectivo - Impuesto a las ganancias relacionado con coberturas de flujos de efectivo de otro resultado integral - Impuestos a las ganancias relacionados con componentes de otro resultado integral - Otro resultado integral - Resultado Integral Total (4.196) Resultado integral atribuible a Resultado integral atribuible a los propietarios de la controladora - Resultado integral atribuible a los participaciones no controladas - Resultado Integral Total (4.196) Las notas adjuntas números 1 al 25 forman parte integral de estos estados financieros 6

9 Estado de Flujos de Efectivo Directo Por el período comprendido entre el 24 y el 31 de diciembre 2013 Estado de Flujo de Efectivo Directo M$ Flujos de Efectivo Originados por Actividades de la Operación Cobro arrendamiento de bienes raíces (+) - Venta activos financieros (+) - Interés, diferencias de cambios y reajustes recibidos (+ o -) - Liquidación de instrumentos financieros derivados (+ o -) - Cobranza de cuentas y documentos por cobrar (+) - Pago de cuentas y documentos por pagar (-) - Otros gastos de operación pagados (-) - Otros ingresos de operación percibidos (+) Flujo neto originado por actividades de la operación - Flujo de Efectivo Originado por Actividades de Inversión Cobranza de cuentas y documentos por cobrar (+) - Compra de activos financieros (-) - Pago de cuentas y documentos por pagar (-) - Otros gastos de inversión pagados (-) - Otros ingresos de inversión percibidos (+) - Flujo neto originado por actividades de inversión - Flujo Neto Originado por Actividades de Financiamiento Aportes (+) Otros - Flujo neto originado por actividades de financiamiento Aumento Disminución neto de Efectivo y Efectivo Equivalente Saldo Inicial de Efectivo y Efectivo Equivalente - Diferencias de Cambio Netas sobre Efectivo y Efectivo Equivalente - Saldo Final de Efectivo y Efectivo equivalente Las notas adjuntas números 1 al 25 forman parte integral de estos estados financieros 7

10 Estado de Cambios en el Patrimonio 31 de diciembre de diciembre de 2013 Aportes Inversiones Valorizadas por el Método de la participación Resultados Acumulados Resultado del Ejercicio Dividendos Provisorios Total M$ M$ M$ M$ M$ M$ Saldo inicial Traspaso de resultado Sub total Aportes Repartos de patrimonio Dividendos provisorios Resultados del ejercicio (4.196) - (4.196) Otros resultados integrales Otros movimientos Saldo final (4.196) Las notas adjuntas números 1 al 25 forman parte integral de estos estados financieros 8

11 Nota 1 - Información General Celfin Desarrollo Inmobiliario II Fondo de Inversión (en adelante el Fondo ) es un fondo domiciliado y constituido bajo las leyes chilenas. La dirección registrada de sus oficinas es avenida Apoquindo N 3721 oficina 191, Las Condes, Santiago. El objetivo de inversión del fondo será la participación en todo tipo de negocios inmobiliarios destinados al desarrollo inmobiliario, principalmente mediante la inversión en proyectos inmobiliarios en Chile, Perú y Colombia. Para lo anterior, el Fondo podrá invertir en sociedades anónimas o sociedades por acciones o bien en cuotas de fondos de inversión privados que inviertan o desarrollen dichos proyectos y asimismo podrá invertir en títulos de deuda emitidos por estas entidades. De acuerdo a su política de inversión y diversificación, detallado en el artículo 8,9º y 10º del Reglamento Interno, el Fondo invertirá sus recursos principalmente en acciones de sociedades anónimas o de sociedades por acciones o bien en cuotas de fondos de inversión privados que inviertan o desarrollen proyectos inmobiliarios. Además de Mutuos Hipotecarios Endosables, Acciones, Bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la SVS, cuotas de Fondos Mutuos, títulos de deuda de corto plazo de emisores constituidos en el extranjero e instrumentos financieros no registrados como valores de oferta pública en el extranjero. Sin perjuicio de lo anterior, el Fondo podrá mantener hasta un 30% de su activo invertido en Títulos de la Tesorería General de la República, Banco Central de Chile que tengan garantía estatal por el 100% de su valor hasta su extinción, Depósitos a Plazo, Letras de Crédito Bancarias, Cuotas de Fondos Mutuos y otros valores o instrumentos de oferta pública autorizados por la SVS. Las cuotas del fondo de inversión fueron inscritas en el Registro de Valores bajo el Nº 363 de fecha 7 de noviembre de El Fondo entró en operaciones el 24 de diciembre de 2013 y tendrá una duración de 10 años a contar del 31 de octubre de 2012, pudiendo prorrogarse dicho plazo en los términos que acuerden los Aportantes del Fondo reunidos en Asamblea Extraordinaria, la que deberá celebrarse con a lo menos 180 días de anticipación a la fecha de término de dicho plazo. Con fecha 31 de octubre de 2012, según Resolución Nº 421, la Superintendencia de Valores y Seguros aprobó el reglamento interno del Fondo. Los presentes estados financieros fueron aprobados con fecha 27 de marzo de La Administradora es BTG Pactual Chile S.A. Administradora General de Fondos. 9

12 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos Los principales criterios contables aplicados en la preparación de estos estados financieros se exponen a continuación. 2.1) Bases de preparación Los estados financieros del Celfin Desarrollo Inmobiliario II Fondo de Inversión al 31 de diciembre de 2013, han sido preparados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera. Los estados financieros han sido preparados bajo la convención de costo histórico, modificada por la revaloración de activos financieros y pasivos financieros (incluidos los instrumentos financieros derivados) a valor razonable con efecto en resultados y propiedades de inversión. La preparación de estados financieros en conformidad con NIIF requiere el uso de ciertas estimaciones contable críticas. 2.2) Nuevas NIIF e Interpretaciones del Comité de Interpretación (CINIIF) Las siguientes nuevas Normas e Interpretaciones han sido adoptadas en estos estados financieros: Nuevas NIIF NIIF 11, Acuerdos Conjuntos Aplicación obligatoria para: NIIF 11 clasifica los acuerdos conjuntos en 2 tipos de acuerdos basada en los derechos y obligaciones de las partes del acuerdo, y considerando la estructura, forma legal del acuerdo, los términos contractuales y, si fuese relevante, otros hechos y circunstancias: 1) operaciones conjuntas (las partes tienen control de las operaciones, derechos sobre los activos y obligaciones por los pasivos relacionados al acuerdo) y 2) negocio conjunto (las partes tienen el control sobre el acuerdo y derechos sobre los activos netos de la entidad controlada conjuntamente). La norma elimina la consolidación proporcional para los negocios conjuntos, y sólo permite el método del valor proporcional. Esta norma reemplaza IAS 31, Intereses en Negocios Conjuntos y SIC-13, Entidades de Control Conjunto. NIIF 12, Revelaciones de Participaciones en Otras Entidades Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013 NIIF 12 establece objetivos de revelación y especifica mínimos que una entidad debe Períodos anuales proporcionar para cumplir con mayores revelaciones relacionadas a las participaciones iniciados en o después en filiales, acuerdos conjuntos, asociadas y entidades estructuradas no consolidadas. del 1 de enero de 2013 NIC 27 (2011), Inversiones en Asociadas y Negocios Conjuntos NIC 28 Inversiones en Asociadas fue modificada para conformar los cambios relacionados con la emisión de NIIF 10 y NIIF 11. Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de

13 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.2) Nuevas NIIF e Interpretaciones del Comité de Interpretación (CINIIF) (continuación) NIIF 13, Mediciones de Valor Razonable Esta norma establece una sola fuente de guías para las mediciones a valor razonable y sus revelaciones, y aplica tanto para instrumentos financieros como para instrumentos no financieros medidos a valor razonable, para los cuales otras NIIF requieren o permiten su medición a fair value. NIIF 13 define fair value como el precio que se recibirá por vender un activo o el que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción bajo condiciones de mercado. NIC 1, Presentación de Estados Financieros - Presentación de Componentes de Otros Resultados Integrales Bajo estas modificaciones, el "estado de resultado integral" es renombrado a "estado de utilidad o pérdida y otros resultados integrales". Las modificaciones mantienen la opción de presentar un estado de resultados y un estado de resultados integrales ya sea en un solo estado o en dos estados individuales consecutivos. Se exige que los componentes de otros resultados integrales sean agrupados en aquellos que serán y aquellos que no serán posteriormente reclasificados a pérdidas y ganancias. Se exige que el impuesto sobre los otros resultados integrales sea asignado sobre esa misma base. NIC 1, Presentación de Estados Financieros La modificación referida cuando un estado de posición financiera al inicio del período anterior (tercer estado de posición financiera) y sus notas son requeridos que sean tercer estado es necesario cuando: a) una entidad aplica una política contable retroactivamente, o realiza un presentados. Se especifica que este restatement, y b) la aplicación retroactiva, restatement o reclasificación tiene un efecto material. NIIF 7, Instrumentos Financieros: Revelaciones - Modificaciones a revelaciones acerca de neteo de activos y pasivos financieros. NIIF 7 Instrumentos Financieros: Revelaciones fue modificada para solicitar información acerca de todos los instrumentos financieros reconocidos que están siendo neteados en conformidad con el párrafo 42 de NIC 32 Instrumentos Financieros: Presentación. Las modificaciones también requieren la revelación de información acerca de los instrumentos financieros reconocidos que están sujetos a acuerdos maestros de neteo exigibles y acuerdos similares incluso si ellos no han sido neteados en conformidad con NIC 32. El IASB considera que estas revelaciones permitirán a los usuarios de los estados financieros evaluar el efecto o el potencial efecto de acuerdos que permiten el neteo, incluyendo derechos de neteo asociados con los activos financieros y pasivos financieros reconocidos por la entidad en su estado de posición financiera. Las modificaciones son efectiva para períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de Se permite la aplicación anticipada. Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013 Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013 Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de

14 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.2) Nuevas NIIF e Interpretaciones del Comité de Interpretación (CINIIF) (continuación) La aplicación de estas normas no ha tenido un impacto significativo en los montos reportados en estos estados financieros, sin embargo, podrían afectar la contabilización de futuras transacciones o acuerdos. Las siguientes nuevas Normas e Interpretaciones han sido emitidas pero su fecha de aplicación aún no está vigente: Nuevas NIIF NIIF 9, Instrumentos Financieros. Aplicación obligatoria para: Esta Norma introduce nuevos requerimientos para la clasificación y medición de activos financieros y es efectiva para períodos anuales que comiencen en o después del 1 de enero de 2015, permitiendo su aplicación anticipada. NIIF 9 especifica como una entidad debería clasificar y medir sus activos financieros a costo amortizado o fair value. Requiere que todos los activos financieros sean clasificados en su totalidad sobre la base del modelo de negocio de la entidad para la gestión de activos financieros y las características de los flujos de caja contractuales de los activos financieros. Los activos financieros son medidos ya sea a costo amortizado o valor razonable. Solamente los activos financieros que sean clasificados como medidos a costo amortizados serán probados por deterioro. Enmiendas NIIFs NIC 32, Instrumentos Financieros: Presentación - Aclaración de requerimientos para el neteo de activos y pasivos financieros. Modifica los requerimientos de contabilización y revelación relacionados con el neteo de activos y pasivos financieros. Específicamente, aclara el significado de "en la actualidad tiene el derecho legalmente ejecutable de neteo" y "realización simultánea". Permite la aplicación anticipada. Entidades de Inversión - Modificaciones a NIIF 10, Estados Financieros Consolidados; NIIF 12 Revelaciones de Participaciones en Otras Entidades y NIC 27 Estados Financieros Separados. Proporciona una exención para la consolidación de filiales bajo NIIF 10 Estados Financieros Consolidados para entidades que cumplan la definición de entidad de inversión, tales como ciertos fondos de inversión. En su lugar, tales entidades medirán sus inversiones en filiales a valor razonable a través de resultados en conformidad con NIIF 9 Instrumentos Financieros o NIC 39 Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición. Las modificaciones también exigen revelación adicional con respecto a si la entidad es considerada una entidad de inversión, detalles de las filiales no consolidadas de la entidad, y la naturaleza de la relación y ciertas transacciones entre la entidad de inversión y sus filiales. Por otra parte, las modificaciones exigen a una entidad de inversión contabilizar su inversión en una filial de la misma manera en sus estados financieros consolidados como en sus estados financieros individuales (o solo proporcionar estados financieros individuales si todas las filiales son no consolidadas). La fecha efectiva de estas modificaciones es para períodos que comiencen en o después del 1 de enero de Se permite la aplicación anticipada. Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2015 Aplicación obligatoria para: Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2014 Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de

15 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.2) Nuevas NIIF e Interpretaciones del Comité de Interpretación (CINIIF) (continuación) Enmiendas NIIFs Modificaciones a NIC 36 - Revelaciones del Importe Recuperable para activos no Financieros Modificaciones a NIC 36 - Revelaciones del Importe Recuperable para Activos No Financieros Con la publicación de la NIIF 13 Mediciones del Valor Razonable se modificaron algunos requerimientos de revelación en NIC 36 Deterioro de Activos con respecto a la medición del importe recuperable de activos deteriorados. Sin embargo, una de las modificaciones resultó potencialmente en requerimientos de revelación que eran más amplios de lo que se intentó originalmente. El IASB ha rectificado esto con la publicación de estas modificaciones a NIC 36. Las modificaciones a NIC 36 elimina el requerimiento de revelar el importe recuperable de cada unidad generadora de efectivo (grupo de unidades) para las cuales el importe en libros de la plusvalía o activos intangibles con vida útil indefinida asignados a esa unidad (o grupo de unidades) es significativo comparado con el importe en libros total de la plusvalía o activos intangibles con vida útil indefinida de la entidad. Las modificaciones exigen que una entidad revele el importe recuperable de un activo individual (incluyendo la plusvalía) o una unidad generadora de efectivo para la cual la entidad ha reconocido o reversado un deterioro durante el período de reporte. Una entidad debe revelar información adicional acerca del valor razonable menos costos de venta de un activo individual, incluyendo la plusvalía, o una unidad generadora de efectivo para la cual la entidad ha reconocido o reversado una pérdida por deterioro durante el período de reporte, incluyendo: (i) el nivel de la jerarquía de valor razonable (de NIIF 13) dentro de la cual está categorizada la medición del valor razonable; (ii) las técnicas de valuación utilizadas para medir el valor razonable menos los costos de venta; (iii) los supuestos claves utilizados en la medición del valor razonable categorizado dentro de Nivel 2 y Nivel 3 de la jerarquía de valor razonable. Además, una entidad debe revelar la tasa de descuento utilizada cuando una entidad ha reconocido o reversado una pérdida por deterioro durante el período de reporte y el importe recuperable está basado en el valor razonable menos los costos de ventas determinado usando una técnica de valuación del valor presente. Las modificaciones deben ser aplicadas retrospectivamente para períodos anuales que comiencen en o después del 1 de enero de Se permite la aplicación anticipada. Aplicación obligatoria para: Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de

16 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.2) Nuevas NIIF e Interpretaciones del Comité de Interpretación (CINIIF) (continuación) Enmiendas Interpretaciones CINIIF 21, Gravámenes Aplicación obligatoria para: Esta nueva interpretación proporciona guías sobre cuando reconocer un pasivo por un gravamen impuesto por un gobierno, tanto para gravámenes que se contabilizan de acuerdo con NIC 37 Provisiones, Pasivos Contingentes y Activos Contingentes y para aquellos cuya oportunidad e importe del gravamen es cierto. Esta interpretación define un gravamen como un flujo de salida de recursos que involucran beneficios económicos futuros que son impuestos por gobiernos sobre las entidades en conformidad con la legislación. Los impuestos dentro del alcance de NIC 12 Impuesto a las Ganancias son excluidos del alcance así como también las multas y sanciones. Los pagos a los gobiernos por servicios o la adquisición de un activo bajo un acuerdo contractual también quedan fuera del alcance. Es decir, el gravamen debe ser una transferencia no recíproca a un gobierno cuando la entidad que paga el gravamen no recibe bienes o servicios específicos a cambio. Para propósitos de la interpretación, un gobierno se define en conformidad con NIC 20 Contabilización de las Subvenciones de Gobierno y Revelaciones de Asistencia Gubernamental. Cuando una entidad actúa como un agente de un gobierno para cobrar un gravamen, los flujos de caja cobrados de la agencia están fuera del alcance de la Interpretación. La Interpretación identifica el evento que da origen a la obligación para el reconocimiento de un pasivo como la actividad que gatilla el pago del gravamen en conformidad con la legislación pertinente. La interpretación entrega guías sobre el reconocimiento de un pasivo para pagar gravámenes: (i) el pasivo se reconoce progresivamente si el evento que da origen a la obligación ocurre durante un período de tiempo; (ii) si una obligación se gatilla al alcanzar un umbral mínimo, el pasivo se reconoce cuando el umbral mínimo es alcanzado. La Interpretación es aplicable retrospectivamente para períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2014 La Administración estima que la futura adopción de las Normas e Interpretaciones antes descritas no tendrán un impacto significativo en los estados financieros de la Compañía. 14

17 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.3) Período cubierto El Estado de Situación Financiera fue preparado al 31 diciembre de 2013, el Estado de Resultados Integrales, el Estado de Cambios en el Patrimonio y el Estado de Flujo de Efectivo por el período comprendido entre el 24 y el 31 de diciembre ) Conversión de moneda extranjera a) Moneda funcional y de presentación Los inversionistas del Fondo proceden principalmente del mercado local, siendo los aportes de cuotas denominados en pesos chilenos. La principal actividad del Fondo es invertir, sus recursos principalmente en acciones de sociedades anónimas o de sociedades por acciones o bien en cuotas de fondos de inversión privados que inviertan o desarrollen proyectos inmobiliarios. El rendimiento del Fondo es medido e informado a los inversionistas en pesos chilenos. La Administración considera el peso chileno como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. Es importante destacar que tanto los activos principales en los que invierte el Fondo (sociedades anónimas o por acciones) como los ingresos provenientes de su explotación, están indexados a la Unidad de Fomento. Los estados financieros son presentados en pesos chilenos, que es la moneda funcional y de presentación del Fondo. b) Transacciones y saldos Las transacciones en unidades de fomento son convertidas a la moneda funcional utilizando los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Los activos y pasivos financieros en moneda extranjera son convertidos a la moneda funcional utilizando el tipo de cambio vigente a la fecha del estado de situación financiera. Fecha UF ,56 15

18 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.5) Inversiones valorizadas por el método de la participación (subsidiarias y asociadas) La inversión del fondo en subsidiarias se registra de acuerdo al método de participación. Asociadas o coligadas son todas las entidades sobre las cuales el Fondo ejerce influencia significativa pero no tiene el control, lo cual generalmente está acompañado por una participación de entre un 20% y un 50% de los derechos de voto. Las inversiones en asociadas o coligadas se contabilizan por el método de la participación e inicialmente se reconocen por su costo. La inversión del fondo en asociadas o coligadas no incluye el menor valor (goodwill o plusvalía comprada) identificada en la adquisición, y la presenta separada como Otros Activos, neta de cualquier pérdida por deterioro acumulada. La participación del fondo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus subsidiarias se reconoce en resultados y su participación en los movimientos patrimoniales posteriores a la adquisición que no constituyen resultados, se imputan a las correspondientes reservas de patrimonio (y se reflejan según corresponda en el estado de resultados integrales). La participación del Fondo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus coligadas o asociadas se reconoce en resultados, y su participación en los movimientos patrimoniales posteriores a la adquisición que no constituyen resultados, se imputan a las correspondientes reservas del patrimonio (y se reflejan según corresponda en el estado de resultados integrales). Cuando la participación del fondo en las pérdidas de una coligada o asociada es igual o superior a su participación en la misma, incluida cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el fondo no reconoce pérdidas adicionales, a no ser que haya incurrido en obligaciones o realizado pagos en nombre de la coligada o asociada. Las ganancias no realizadas por transacciones entre el fondo y sus coligadas o asociadas se eliminan en función del porcentaje de participación de la Sociedad en éstas. También se eliminan las pérdidas no realizadas, excepto si la transacción proporciona evidencia de pérdida por deterioro del activo que se transfiere. Cuando es necesario para asegurar su uniformidad con las políticas adoptadas por la Sociedad, se modifican las políticas contables de las asociadas. 16

19 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.6) Deterioro del valor del goodwill o menor valor Se establece una provisión por deterioro del valor de montos correspondientes al goodwill o menor valor, cuando hay evidencia objetiva de que el Fondo no será capaz de recaudar todos los montos adeudados por el instrumento. Las dificultades financieras significativas del emisor o deudor, la probabilidad de que el mismo entre en quiebra o sea objeto de reorganización financiera, y el incumplimiento en los pagos son considerados como indicadores de que el instrumento o monto adeudado ha sufrido deterioro del valor. Una vez que este activo o un grupo de activos financieros similares haya sido deteriorado, los ingresos financieros se reconocen utilizando el tipo de interés empleado para descontar los flujos de efectivo futuros con el fin de medir el deterioro del valor mediante la tasa efectiva original. Al término del cierre de los estados financieros no se ha realizado provisión por este concepto. 2.7) Efectivo y efectivo equivalente El efectivo y efectivo equivalente incluye los saldos de caja y banco. 2.8) Aportes (Capital pagado) Las cuotas suscritas y pagadas se clasifican como patrimonio. El valor cuota del Fondo se obtiene dividiendo el valor del patrimonio por el número de cuotas pagadas. El Fondo podrá efectuar disminuciones de capital para restituir parte de su inversión a todos los Aportantes del Fondo, previo acuerdo de las dos terceras partes de las cuotas pagadas del Fondo reunidas en Asamblea Extraordinaria, en los siguientes términos, condiciones y plazos: 1) La restitución de la parte proporcional de su inversión a los Aportantes, o en cualquier otra forma que autorice la Ley o su Reglamento, deberá efectuarse en dinero efectivo, mediante cheque nominativo o a través de transferencia electrónica en cuenta corriente bancaria. 2) El cálculo del valor de las cuotas a ser restituido a los Aportantes se determinará tomando el valor cuota del día inmediatamente anterior a la fecha fijada para el pago por la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, determinado dicho valor como el que resulte de dividir el patrimonio del Fondo, determinado de conformidad con lo establecido en el artículo 28 del decreto supremo de Hacienda N 864 de 1989, por el número de cuotas pagadas a esa fecha. 17

20 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.8) Aportes (Capital pagado) (continuación) 3) La restitución a los Aportantes se efectuará dentro del plazo de 60 días contados desde la celebración de la Asamblea que acuerde la disminución, o bien dentro del plazo mayor que fije la misma Asamblea. 4) La Administradora publicará en el diario que se establece en el artículo 31 del Reglamento Interno, un aviso en el cual se informará la disminución de capital y su monto, junto con la fecha y el lugar donde se efectuará el reparto o la devolución de capital, y remitirá a los Aportantes una comunicación con la misma información descrita. Tanto la publicación del aviso como el envío de la comunicación a los Aportantes deberán efectuarse dentro de los dos días siguientes a la fecha de celebración de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes que acuerde efectuar la disminución de capital. Asimismo, la Asamblea Extraordinaria de Aportantes podrá acordar disminuciones de capital para absorber las pérdidas generadas en la operación del Fondo, previo acuerdo de la mayoría absoluta de las Cuotas pagadas. Por último, en el caso de operar la prórroga del plazo de vigencia del Fondo, según lo establecido en el artículo 7º del Reglamento Interno, los Aportantes disidentes podrán ejercer el derecho a retiro consignado en el artículo 36 letra b) del mismo. Generado este derecho a retiro, se deberá acordar una disminución de capital para los efectos de restituirles a los Aportantes disidentes que ejercieren su derecho a retiro el valor de sus Cuotas. Esta disminución de capital se acordará en la misma Asamblea en la cual se haya adoptado el acuerdo que generó el derecho a retiro, y considerará un número determinable de Cuotas con un máximo equivalente al número de Cuotas que representen los Aportantes disidentes. El número de Cuotas definitivo en el que se entenderá disminuido el capital del Fondo, se determinará por el Directorio de la Administradora dentro del plazo de 30 días contados desde el vencimiento del plazo para ejercer el derecho a retiro y según el número de Cuotas que representen los Aportantes que efectivamente hubieran ejercido este derecho, situación que se informará a los Aportantes y a la Superintendencia dentro del plazo de 3 días de adoptado el acuerdo respectivo. Este derecho a retiro se efectuará en conformidad a lo dispuesto en las normas de la Ley Nº y su Reglamento, en todo lo que no se oponga a las disposiciones legales y reglamentarias que rigen a los Fondos de Inversión y salvo también en lo que respecta a las siguientes materias: 18

21 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.8) Aportes (Capital pagado) (continuación) 1) El valor de las Cuotas de los Aportantes que ejerzan el derecho a retiro, se pagará dentro del plazo de 60 días contados desde la celebración de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes en la que se tomó el acuerdo que da origen al derecho de retiro, o bien, dentro del plazo mayor que fije la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, el cual no podrá ser superior a 180 días. En este último caso, el valor de la Cuota devengará un interés corriente para operaciones reajustables a partir del día 60 contado desde la celebración de la Asamblea. 2) El valor de la Cuota para los efectos de lo señalado en este artículo, se determinará tomando el valor del día inmediatamente anterior a la fecha de pago, determinado dicho valor como el que resulte de dividir el patrimonio del Fondo, determinado de conformidad con lo establecido en el artículo 28 del Reglamento, por el número total de Cuotas pagadas a esa fecha. 2.9) Ingresos financieros o ingresos por dividendos Los ingresos financieros se reconocen a prorrata del tiempo transcurrido, utilizando el método de interés efectivo e incluye ingresos financieros procedentes de efectivo y efectivo equivalente, títulos de deuda y otras actividades que generen ingresos financieros para el Fondo. Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir su pago., no se han reconocido ingresos por estos conceptos. 2.10) Dividendos por pagar El Fondo deberá distribuir anualmente como dividendo en dinero líquido efectivo, a lo menos, un 30% de los beneficios netos percibidos durante el ejercicio, en los términos contemplados en el artículo 31º del Reglamento de la Ley Nº y la Circular Nº1.060 de la Superintendencia de Valores y Seguros. Sin perjuicio de lo anterior, el Fondo tiene definida la siguiente política de distribución de dividendos expresada en el artículo 29º del reglamento interno del Fondo: 19

22 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.10) Dividendos por pagar (continuación) El Fondo distribuirá anualmente como dividendo un 90% de los "Beneficios Netos Percibidos" por el Fondo durante el ejercicio. Para estos efectos, se considerará por "Beneficios Netos Percibidos" por el Fondo durante un ejercicio, la cantidad que resulte de restar a la suma de utilidades, intereses, dividendos y ganancias de capital efectivamente percibidas en dicho ejercicio, el total de pérdidas y gastos devengados en el período, de conformidad con lo dispuesto en la Circular N de la Superintendencia de Valores y Seguros, de fecha 31 de diciembre de 2010, o la que la modifique o reemplace. No obstante lo anterior, si el Fondo tuviere pérdidas acumuladas, los beneficios se destinarán primeramente a absorberlas, de conformidad con la normativa aplicable. Por otra parte, en el caso que hubiere pérdidas en el ejercicio, éstas serán absorbidas con utilidades retenidas, de haberlas. El reparto de beneficios deberá hacerse dentro de los 30 días siguientes de celebrada la Asamblea Ordinaria de Aportantes que apruebe los estados financieros anuales, sin perjuicio que la Sociedad Administradora efectúe pagos provisorios con cargo a dichos resultados. Los beneficios devengados que la Sociedad Administradora no hubiere pagado o puesto a disposición de los Aportantes, dentro del plazo antes indicado, se reajustarán de acuerdo a la variación que experimente la Unidad de Fomento entre la fecha que éstos se hicieron exigibles y la de su pago efectivo y devengará intereses corrientes para operaciones reajustables por el mismo período. 2.11) Tributación El Fondo está domiciliado en Chile; bajo las leyes vigentes en Chile, no existe ningún impuesto sobre ingresos, utilidades, ganancias de capital u otros impuestos pagaderos por el Fondo. 2.12) Segmentos Los segmentos operacionales son informados de una manera compatible con la presentación de información interna proporcionada por el responsable de la toma de decisiones operacionales. Este último, quien es responsable de asignar recursos y evaluar el desempeño de los segmentos operacionales, ha sido identificado como el comité de inversiones que toma las decisiones estratégicas. De acuerdo a la línea de negocios del Fondo, no se ha clasificado en segmentos ya que toda su línea corresponde a rentas inmobiliarias, lo que significa que la asignación de recursos es otorgada de acuerdo a evaluaciones de proyectos aprobados por un comité y luego por la asamblea de aportantes. 20

23 Nota 3 - Cambios Contables, el Fondo no presenta cambios contables. Nota 4 - Política de Inversión del Fondo La política de inversión vigente se encuentra definida en el reglamento interno del fondo, aprobado por la Superintendencia de Valores y Seguros, según Resolución Exenta Nro. 421 de fecha 31 de octubre de 2012, el que se encuentra disponible en nuestras oficinas ubicadas en Av. Apoquindo 3721 piso 19, Las Condes, Santiago. El objetivo de inversión del fondo será la participación en todo tipo de negocios inmobiliarios destinados al desarrollo inmobiliario, principalmente mediante la inversión en proyectos inmobiliarios en Chile, Perú y Colombia. Para lo anterior, el Fondo podrá invertir en sociedades anónimas o sociedades por acciones o bien en cuotas de fondos de inversión privados que inviertan o desarrollen dichos proyectos y asimismo podrá invertir en títulos de deuda emitidos por estas entidades. De acuerdo a su política de inversión y diversificación, detallado en el artículo 8,9º y 10º del Reglamento Interno, el Fondo invertirá sus recursos principalmente en acciones de sociedades anónimas o de sociedades por acciones o bien en cuotas de fondos de inversión privados que inviertan o desarrollen proyectos inmobiliarios. Además de Mutuos Hipotecarios Endosables, Acciones, Bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la SVS, cuotas de Fondos Mutuos, títulos de deuda de corto plazo de emisores constituidos en el extranjero e instrumentos financieros no registrados como valores de oferta pública en el extranjero. Sin perjuicio de lo anterior, el Fondo podrá mantener hasta un 30% de su activo invertido en Títulos de la Tesorería General de la República, Banco Central de Chile que tengan garantía estatal por el 100% de su valor hasta su extinción, Depósitos a Plazo, Letras de Crédito Bancarias, Cuotas de Fondos Mutuos y otros valores o instrumentos de oferta pública autorizados por la SVS. Nota 5 - Administración del Riesgo La Administración de los riesgos del fondo Celfin Desarrollo Inmobiliario II Fondo de Inversión se encuentra dentro de una estructura de gobiernos corporativos, esta consta de unidades independientes entre ellas que realizan controles y políticas, las cuales se detallan a continuación. 21

24 Nota 5 - Administración del Riesgo (continuación) En BTG Pactual Chile S.A. Administradora General de Fondos las políticas de riesgo se enmarcan en las políticas de riesgo definidas para las empresas del grupo BTG Pactual Chile S.A., sin embargo cuenta con autonomía y políticas internas para la Administración del riesgo del fondo. En particular, la administradora cuenta con un área de riesgo encargada de definir indicadores y monitorear los niveles de riesgo de cada uno de sus fondos. Estas políticas son definidas por comités de inversiones de la administradora y validadas por el comité de auditoría, donde participan directores independientes. Los riesgos asociados a la Administración del fondo se pueden clasificar en tres tipos, Riesgos Financieros, Riesgo de Capital y Estimación del Valor Razonable. Estos distintos tipos de riesgo descansan entre los distintos niveles en los cuales está dividida la Administración. A continuación se describen estos tres tipos de riesgo y se indica quien o quienes son los encargados de monitorearlo. a) Gestión de Riesgo Financiero Las actividades del Fondo lo exponen a diversos riesgos financieros los cuales deben ser administrados y monitoreados constantemente. El área encargada de esto es el área de riesgo, la cual, trabaja conjuntamente con el administrador del fondo en la definición de políticas y en el seguimiento de los indicadores. Este fondo al igual que la mayoría de los fondos está expuesto a tres tipos de riesgos financieros; riesgo de mercado, riesgo de crédito y riesgo de liquidez, los cuales se describen a continuación. i. Riesgos de mercado El riesgo de mercado tienen que ver en como las fluctuaciones del valor de cada uno de los activos y pasivos del fondo y su influencia en el patrimonio total. Estas fluctuaciones en el valor de cada activo son producto de la variabilidad de la oferta y la demanda y de los ciclos propios de la economía. Este fondo, por estar ligado al negocio de desarrollo inmobiliario, se sustenta principalmente en la venta de activos inmobiliarios. La manera ordinaria para invertir en los activos objetivos del fondo es a través de sociedades en las que participa el fondo y alguna compañía inmobiliaria de prestigio en el rubro. Lo anterior trae asociado los riesgos propios de este segmento inmobiliario, los cuales se pueden agrupar en los siguientes: Competencia y demanda del mercado, fluctuaciones de la economía, desarrollo de los barrios, cambio en las preferencias de los clientes, modificaciones a la normativa y desastres naturales. Todos estos eventos, afectan el precio y velocidad de las ventas. 22

25 Nota 5 - Administración del Riesgo (continuación) a) Gestión de Riesgo Financiero (continuación) Los riesgos son minimizados y monitoreados por el portfolio manager del fondo. La mayoría de los riesgos, se mitigan invirtiendo en un mix diversificado de proyectos de desarrollo, todos proyectos bien estudiados por el equipo inmobiliario de la administradora. Además los proyectos contemplan las gestiones comerciales adecuadas para colocar los inmuebles. Los desastres naturales se controlan contratando seguros que permiten recuperar las inversiones en caso de siniestro. ii. Riesgo de crédito El riesgo crediticio al cual está expuesto el fondo, es principalmente la incapacidad del socio inmobiliario de cumplir con sus obligaciones (Inmuebles listos para la venta). Para mantener los riesgos acotados, para la elección de la contraparte, se realiza un análisis de crédito a la Empresa socia antes de firmar los contratos, además se toman resguardos en los contratos en caso de incumplimiento. iii. Riesgo de liquidez El riesgo de liquidez es el riesgo asociado a la posibilidad de que el Fondo no sea capaz de generar suficientes recursos de efectivo para liquidar sus obligaciones en su totalidad cuando llegan a su vencimiento. Para mitigar esto, el fondo de acuerdo al reglamento interno tiene un límite máximo de 50% de endeudamiento que se controla periódicamente, además se monitorean los compromisos futuros y se proyecta que haya caja suficiente para pagar estos compromisos. Perfil de Flujos de Pago de Pasivos Menos de Días a Más de 12 Días Mes Meses Meses Pasivos Financieros a valor razonable con efecto en resultado Comisión sociedad administradora Otros documentos y cuentas por pagar Otros pasivos Flujos de salida de efectivo contractual

26 Nota 5 - Administración del Riesgo (continuación) a) Gestión de Riesgo Financiero (continuación) Perfil de Flujos de Activos Menos de Días a Más de 12 Días Mes Meses Meses Efectivo y efectivo equivalente Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Cuentas por cobrar Otras cuentas por cobrar Otros activos b) Gestión de Riesgo de Capital El objetivo del Fondo cuando administra capital es salvaguardar la capacidad del mismo para continuar como una empresa en marcha con el objeto de proporcionar rentabilidad para los partícipes y mantener una sólida base de capital para apoyar el desarrollo de las actividades de inversión del Fondo. Las áreas encargadas de monitorear el capital del fondo son principalmente la Administración del fondo, el área de riesgo financiero y el área de gestión de riesgo operacional. En este sentido el número de cuotas del fondo es limitada, siendo aprobada por la SVS el número total de cuotas emitidas acotando el tamaño del fondo. Esto evita que el fondo adquiera un patrimonio excesivo que sea difícil o imposible de administrar e invertir. Políticas de Aporte y Rescate Como una manera de salvaguardar el correcto funcionamiento del fondo se han definido políticas relativas a aportes y rescates con el fin de controlar la liquidez y velar por una correcta liquidación de activos poco líquidos. c) Estimación del Valor Razonable Para la obtención del valor razonable de los activos del fondo, estos se llevan a valor de mercado a través de tasaciones (realizada por auditores autorizados, independientes y externos) con una periodicidad anual. Esto se realiza a través del nivel jerárquico 3. 24

27 Nota 6 - Juicios y Estimaciones Contables Críticas 6.1) Estimaciones contables críticas La Administración hace estimaciones y formula supuestos respecto del futuro. Las estimaciones contables restantes, por definición, rara vez van a ser equivalentes a los resultados reales relacionados. Las estimaciones y supuestos que tienen un riesgo significativo de causar ajustes importantes a los valores contables de activos y pasivos dentro del próximo ejercicio financiero se describen a continuación: a) Valor razonable de instrumentos financieros derivados El Fondo no mantiene instrumentos financieros que no son cotizados en mercados activos, tales como derivados extrabursátiles. b) Valor razonable de instrumentos que no cotizan en un Mercado activo o sin presencia bursátil El Fondo no mantiene instrumentos financieros que no son cotizados en mercados activos 6.2) Juicios importantes al aplicar las políticas contables Moneda funcional La Administración considera el peso chileno como la moneda que más fielmente representa el efecto económico de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. El peso chileno es la moneda en la cual el Fondo mide su rendimiento e informa sus resultados, así como también la moneda en la cual recibe suscripciones de sus inversionistas. Esta determinación también considera el ambiente competitivo en el cual se compara el Fondo con otros productos de inversión en pesos chilenos. 25

28 Nota 7 - Efectivo y Equivalentes al Efectivo La composición del rubro efectivo y efectivo equivalente, comprende los siguientes saldos: Efectivo y Equivalentes al Efectivo Al 31 de diciembre de 2013 M$ Efectivo Total Conciliación del efectivo y Saldos al efectivo equivalente M$ Sobregiro bancario utilizado para la gestión del efectivo - Otros - Total partidas de conciliación del efectivo y efectivo equivalente - estado de situación financiera 1 Saldo efectivo y efectivo equivalente Estado de flujo de efectivo

29 Nota 8 - Inversiones Valorizadas por el Método de la Participación Información financiera resumida de subsidiarias y asociadas 2013 Inversión en RUT País de Origen Moneda Funcional Porcentaje de Participación Activos Corrientes Activos No Corrientes Total Activos Pasivos Corrientes Pasivos No Corrientes Total Pasivos Patrimonio Ingresos Gastos Resultado del Ejercicio Inmobiliaria MPC Estoril S.A Chile $ 49,00% Inmobiliaria MPC Escandinavia S.A k Chile $ 49,00% Inmobiliaria MPC Los Castaños S.A Chile $ 49,00% El movimiento del período fue el siguiente: 2013 Inversión en RUT Saldo de Inicio Participación en Resultados Participación en otros Resultados Integrales Resultados no Realizados Adiciones Bajas Otros Movimientos Saldo de Cierre Inmobiliaria MPC Estoril S.A Inmobiliaria MPC Escandinavia S.A k Inmobiliaria MPC Los Castaños S.A

30 Nota 9 - Remuneración Sociedad Administradora Al 31 de diciembre 2013 el fondo no ha devengado comisión fija mensual ya que no se ha enterado el aporte mínimo de UF sobre el cual se calcula esta comisión, de acuerdo a lo señalado en el Reglamento Interno. Nota 10 - Otros Documentos y Cuentas por Pagar, corrientes Otros Doc. Y Cuentas Por Pagar Al 31 de diciembre de 2013 M$ Cuentas por pagar servicios profesionales Constructora Moller y Pérez y Cotapos S.A Total Corresponde a la cuenta por pagar por servicios profesionales de Auditoria y a la deuda por la compra de las acciones de Inmobiliaria MPC Estoril S.A., Inmobiliaria Escandinavia S.A. e Inmobiliaria MPC Los Castaños S.A. Nota 11 - Cuotas Emitidas Las cuotas emitidas del Fondo ascienden a al 31 de diciembre de 2013, de las cuales 650 se encuentran suscritas y pagadas a dicha fecha. Estas tienen un valor de $16.833,6046 por cuota. a) El detalle de las cuotas vigentes es el siguiente Emisión Vigente Total Cuotas Emitidas Cuotas Suscritas Cuotas Pagadas